KUNTOARVIO Rakenteet, LVISAK -tekniikka HEINOLAN OPEKO, PÄÄRAKENNUS. Lampikatu 5, Heinola

Transkriptio

1 KUNTOARVIO Rakenteet, LVISAK -tekniikka HEINOLAN OPEKO, PÄÄRAKENNUS Lampikatu 5, Heinola

2 Sisällysluettelo 1 JOHDANTO YHTEENVETO Yhteenveto kiinteistön kunnosta ja kiireelliset toimenpiteet Rakennustekniikka LVI - järjestelmät Sähkö- ja tietojärjestelmät KUNTOARVION LÄHTÖTIEDOT Kiinteistön perustiedot Asiakirjatilanne Kuntoarvion toteutus Käyttäjäkyselyn palaute KUNTOARVION TULOKSET ALUERAKENTEET D6, D7 Viher- ja päällysrakenteet RAKENNUSTEKNIIKKA F1 Perustukset F2 Rakennusrunko F3 Julkisivu F4 Yläpohjarakenteet F6 Tilojen pintarakenteet F8 Siirtolaitteet LVI JÄRJESTELMÄT G1 LÄMMITYSJÄRJESTELMÄT G11 Lämmöntuotanto G12, G13, G 14 Lämmönjakelu ja lämmitysverkostot varusteineen G2 VESI- JA VIEMÄRIJÄRJESTELMÄT G22, G24, G25 Vesijohto- ja viemäriverkostot G24, E4 Sadevesiviemärit ja salaojat G3 ILMASTOINTIJÄRJESTELMÄT G31, G32 Ilmanvaihtokoneet ja varusteet G33, G34 Kanavistot ja pääte-elimet G7 PALONTORJUNTAJÄRJESTELMÄT G73 Sammutusvesilaitteet G75 Vaahtosammutuslaitteet J6 RAKENNUSAUTOMAATIOJÄRJESTELMÄT SÄHKÖ- JA TIETOJÄRJESTELMÄT H1 ALUESÄHKÖISTYS H2 KYTKINLAITOKSET JA JAKOKESKUKSET H3 JOHTOTIET H4 JOHDOT JA NIIDEN VARUSTEET H5 VALAISIMET H6 LÄMMITTIMET, KOJEET JA LAITTEET H7 ERITYISJÄRJESTELMÄT TIETOJÄRJESTELMÄT J2 ANTENNIJÄRJESTELMÄT J3 ÄÄNENTOISTO- JA MERKINANTOJÄRJESTELMÄT J33 AJANNÄYTTÖJÄRJESTELMÄT J4 KIINTEISTÖN ATK-JÄRJESTELMÄT...18 LIITTEET Valokuvat Liite 1 2

3 1 JOHDANTO Tässä kuntoarvioraportissa tarkastellaan Heinolan Opekon päärakennuksen nykytilannetta, kuntoa ja käyttöä. Raportissa esitetään ja ehdotetaan kunnossapitotoimenpiteitä ja käydään läpi uusimistarpeet sekä ehdotetaan lisätutkimuksia, mikäli niihin on tarvetta. Tämän kuntoarvion lähtötietoina on käytetty tilaajalta saamien tietojen lisäksi vuonna 2001 kohteesta tehtyä kuntoarviota (Insinööritoimisto Raksystems Oy). Tässä kuntoarvioraportissa esitetyt toimenpide-ehdotukset on laadittu 10 vuoden jaksolle, pääpainon ollessa lähimpien viiden vuoden aikana odotettavissa olevissa töissä. Toimenpideehdotuksiin ei ole sisällytetty vuosittain toistuvia huoltotoimenpiteitä, mutta oleellisesti laiminlyödyt huollot mainitaan kertaalleen. Raportissa ei ole otettu kantaa mahdollisiin tilamuutoksiin eikä käyttötarkoituksen muutoksiin. Tässä kuntoarvioraportissa on esitetty kunkin pääjärjestelmänimikkeen kuntoluokka. Luokittelu on kuntoarvioijan subjektiivinen käsitys nimikkeen yleisestä kunnosta. Käytetyt kuntoluokat ovat seuraavat: 1 = hyväkuntoinen, uutta vastaava 2 = tyydyttävässä kunnossa, ei välitöntä uusimis- tai korjaustarvetta 3 = välttävässä kunnossa, uusimis- tai korjaustarve lähivuosina 4 = huonokuntoinen, teknisesti vanhentunut, heti korjattava tai uusittava. Kuntoarvion tulosten esittely Kuntoarvioraportin otsikoissa olevat tunnukset viittaavat osajärjestelmänimikkeen (esim. G3 Ilmastointijärjestelmät) kuvauksessa annettuun ehdotukseen ja ne noudattavat seuraavaa esitysjärjestystä: 1. Kuvataan lyhyesti järjestelmän perustiedot ja ominaisuudet. 2. Käsitellään nykytilanne ja todetaan kohteessa tehdyt havainnot. 3. Annetaan kunnossapito- ja korjaustoimenpide-ehdotukset. Kuntoarvion suorittivat Rakennustekniikka: Jani Hietakangas, Tanja Mäkinen, LVI- ja automaatiojärjestelmät, energia: Ilkka Piittisjärvi, Seppo Savolainen, Sähkö- ja tietojärjestelmät: Kai Grundström, Insinööritoimisto Techniplan Oy Kuntoarvion kiinteistökatselmoinnit suoritettiin (RAK) ja (LVIS). Tampereella WSP FINLAND OY Jani Hietakangas Ins. (AMK), projektipäällikkö Vastuuhenkilö, rakennustekniikka Ilkka Piittisjärvi LVI-tekn., yksikön päällikkö Vastuuhenkilö, LVIS-tekniikka 3

4 2 YHTEENVETO 2.1 Yhteenveto kiinteistön kunnosta ja toimenpide-ehdotuksista Rakennustekniikka Kohteen aluerakenteiden arviointia vaikeutti kuntoarvion tekohetkellä piha-alueilla ollut lumi. Näin ollen kattavaa kuvaa aluerakenteiden kunnosta ei saatu. Rakennusrungossa tai perustarakenteissa ei havaittu kuormitusperäisiin muodonmuutoksiin tai rakennuksen painumaan viittaavia halkeamia. Kellaritilojen maanvastaisilla seinä- ja lattiapinnoilla on havaittavissa paikallista maalipinnoitteiden ja tasoitteiden irtoilua, mikä antaa viitteitä kosteuden kulkeutumisesta rakenteen läpi. Kellaritilojen kosteusvaurioiden lähdettä ja syntyajankohtaa ei kuitenkaan pystytä luotettavasti arvioimaan ilman erikseen tehtävää kosteuskartoitusta. Suurin osa rakennuksen ikkunoista on alkuperäisiä puuikkunoita. 3. kerroksen ja monitoimisalin ikkunat on uusittu. Alkuperäisten ikkunoiden puuosissa on havaittavissa maalipintojen, puuosien ja tiivistyskittausten vaurioita. Käyttäjiltä saatujen tietojen mukaan suurin ongelma alkuperäisten ikkunoiden osalla on niiden huono tiiveys. Rakennuksen rapatuilla julkisivupinnoilla on havaittavissa eriasteisia maalipinnoitteiden vaurioita ja havaintojen mukaan rappaus on paikoitellen irronnut alustastaan. Julkisivujen kuntoa ja vaurioiden laajuutta pystytään arvioimaan luotettavasti vain niille tehtävän kuntotutkimuksen perusteella. Rakennuksen vesikatteena on 1990-luvulla uusittu konesaumattu peltikate. Vesikattoa ei tarkastettu siellä olleen lumen takia. Yläpohjatilasta tarkasteltuna ei ole havaittavissa merkkejä vesikatteen vuodoista. Vesikaton sadevedenpoiston syöksytorvet ovat kauttaaltaan jäätyneet ja saumat ovat paikoitellen auki mahdollistaen siten hallitsemattomat vesivuodot julkisivupinnoille. Kiireelliset toimenpiteet Ei kiireellisiä toimenpiteitä Toimenpiteet 5 vuoden aikana Alkuperäisten ikkunoiden ja ovien uusiminen Toimenpiteet 10 vuoden aikana Julkisivusaneeraus (oletus, tarkennettava kuntotutkimuksen avulla) Perusmuurin vedeneristyskorjaukset (oletus, tarkennettava kosteuskartoituksen avulla) Suositeltavat lisätutkimukset Julkisivujen kuntotutkimus 4

5 Kellaritilojen kosteuskartoitus Kiinteistölle on tarpeen teettää erillinen asbestikartoitus. Kartoitus tulisi tehdä ennen kuin kiinteistölle tehdään korjaus- ja huoltotöitä LVI - järjestelmät Rakennuksen lämpökeskus on tulossa elinkaaren loppuun ja osittain lämmönjaon säätölaitteet. Lämpötekniikkaa on kuitenkin parannettu v säätökeskusten- ja patteriventtiilien uusimisella. Vesi- ja viemäriverkostot on pääosin peruskorjattu v Lisäksi kalusteita on uusittu mm. majoitustiloissa v Ilmanvaihto on koneellinen ja hyvin huollettu, kanavapuhdistukset on tehty lähivuosina. Ilmanvaihdossa ei korjaustarpeita lähitulevaisuudessa vuosihuoltojen lisäksi. Kiinteistön tekninen LVIA- kunnossapito on ollut hyvällä tasolla. Kiinteistön energiakulutus on laskenut toimintojen vähentyessä ja lämmitysverkoston säätölaitteiden uudistamisen myötä. Viimeisenä täytenä toimintavuonna 2006 oli kaukolämmön ominaiskulutus hieman korkeampi ja veden- sekä kiinteistösähkön osalta pienempiä kuin vastaavan tyyppisten kiinteistöjen keskimääräiset ominaiskulutukset. Tulevaisuuden korjaustarpeita ovat lämpökeskuksen uusiminen sekä lämmitysverkostojen säätötekninen parantaminen laadittavien suunnitelmien mukaan. Kiireelliset toimenpiteet Ei kiireellisiä toimenpiteitä. Toimenpiteet 5 vuoden aikana Lämpökeskuksen uusinta, lämpötekninen suunnittelu rakennukseen ja koko aluelämpöverkostoon. Säätöventtiilien, toimilaitteiden, kiertopumppujen ja vanhojen patteriventtiilien uusinta Käyttövesiverkoston linjasäätöventtiilien uusinta ja säätötyöt IV-koneiden suodatinvahtien uusiminen Vanhemman säätötekniikan uudistaminen tarvittavilta osin Toimenpiteet 10 vuoden aikana IV-kanavien ja pääte-elimien puhdistus ja ilmavirtojen säätötyöt Sähkö- ja tietojärjestelmät Kiinteistön sähkölaitteistoja on peruskorjattu pääosin Sähköjärjestelmät ja laitteistot ovat tyydyttävässä/hyvässä kunnossa, eivätkä tarvitse normaalien huolto- ja kunnossapito-ohjelmasta poikkeavaa korjaustyötä. Sähkölaitteiston lakisääteinen määräaikaistarkastus tulee pitää ko. kaltaisissa rakennuksissa 15 vuoden välein. 5

6 Kiireelliset toimenpiteet Sähkölaitteiston määräaikaistarkastus, mikäli sitä ei ole pidetty Toimenpiteet 5 vuoden aikana Turvavalaistus - poistumistenvalaistusjärjestelmän päivitys Toimenpiteet 10 vuoden aikana Valaisimien uusimista tilakohtaisesti tarpeen mukaan Lista puutteista, kiinteistön sähkölaitteistoissa, jotka voivat mahdollistaa terveydelle tai kiinteistölle haittaa: Ei havaittu tarkastuksen yhteydessä. 6

7 3 KUNTOARVION LÄHTÖTIEDOT 3.1 Kiinteistön perustiedot Tilaaja: Tilaajan yhteyshenkilö: Kohde Rakennusvuosi 1938 Kerroksia k + 3 Pinta-ala 4064 bm 2 Tilavuus rm³ 3.2 Asiakirjatilanne Senaatti-kiinteistöt Kiinteistöanalyytikko Antti Kari Opeko, Heinolan kurssikeskus, Lampikatu 5, Heinola Kiinteistöstä oli saatavilla ja käytössä seuraavat asiakirjat: Kuntoarvio 2001, Insinööritoimisto Raksystems Oy 3.3 Kuntoarvion toteutus Kuntoarvioraportissa on noudatettu pääpiirteissään Liike- ja palvelurakennusten kuntoarvioohjeiden RT ja KH esitettyjä nimikkeistöjä ja suoritusohjeita. Raportin otsikointi ja käsittelyjärjestys ovat malli-ohjeiden sisällysluettelon mukaiset. 3.4 Käyttäjäkyselyn palaute Kuntoarvion yhteydessä ei suoritettu käyttäjäkyselyitä. 7

8 4 KUNTOARVION TULOKSET 4.1 ALUERAKENTEET D6, D7 Viher- ja päällysrakenteet Kohteen aluerakenteiden arviointia vaikeutti kuntoarvion tekohetkellä piha-alueilla ollut lumi. Näin ollen kattavaa kuvaa aluerakenteiden kunnosta ei saatu. Aikaisemman kuntoarvion mukaan päällysrakenteet ovat tyydyttävässä kunnossa, eivätkä vaadi normaaleista ylläpitotoimenpiteistä poikkeavia korjauksia. Kunto: 2 Tyydyttävä Toimenpiteet: Ylläpitokorjauksia seuraavalla 10-vuotisjaksolla 4.2 RAKENNUSTEKNIIKKA F1 Perustukset Rakennuksen perustukset ovat luonnonkivi- ja betonirakenteisia. Rakennuksen alapohjana on maanvarainen teräsbetonilaatta. Kellaritila on koko rakennuksen kokoinen. Perustusrakenteissa ei havaittu painumiin viittaavia halkeamia. Vesikattojen sadevedet on paikoitellen johdettu rakennuksen vierustalle. Samoin maanpinta on osittain kallistettu rakennukseen päin, mikä mahdollistaa pintavesien lammikoitumisen rakennuksen seinustalle. Kellaritilojen maanvastaisilla seinä- ja lattiapinnoilla on havaittavissa paikallista maalipinnoitteiden ja tasoitteiden irtoilua, mikä antaa viitteitä kosteuden kulkeutumisesta rakenteen läpi. Vuoden 2001 kuntoarviossa on maininta, että rakennusta ympäröiviä tiealueita on korotettu runsaasti 1990-luvulla. Tehtyjen havaintojen mukaan kellarin seinien kosteusvaurioiden syynä on perusmuurirakenteen läpi kulkeutuva kosteus. Saatujen tietojen mukaan rakennuksen perustusrakenteiden vedeneristystä on parannettu 1990-luvulla ainakin salaojituksen osalta, joten kosteusvauriojäljet voivat olla myös vanhoja. Kellaritilojen kosteusvaurioiden lähdettä ja syntyajankohtaa ei kuitenkaan pystytä luotettavasti arvioimaan ilman erikseen tehtävää kosteuskartoitusta. Kunto: 3 Välttävä Toimenpiteet: Kosteuskartoitus perustusrakenteiden korjaustarpeen selvittämiseksi Rakenteiden pintojen kuntoa on käsitelty kohdassa

9 4.2.2 F2 Rakennusrunko Tehtyjen havaintojen mukaan rakennus on kantavilta osiltaan betoni- ja tiilirakenteinen. Ulkoseinät ovat tiilirakenteisia. Rakennusrungossa ei havaittu kuormitusperäisiin muodonmuutoksiin tai rakennuksen painumaan viittaavia halkeamia. Kunto: 1 Hyvä Toimenpiteet: Ei toimenpide-ehdotuksia F3 Julkisivu Julkisivut Rakennuksen julkisivut ovat rapattuja ja maalattuja. Rappauspinnoilla on havaittavissa eriasteisia maalipinnoitteiden vaurioita ja havaintojen mukaan rappaus on paikoitellen irronnut alustastaan. Julkisivujen kuntoa ja vaurioiden laajuutta pystytään arvioimaan luotettavasti vain niille tehtävän kuntotutkimuksen perusteella. Rappauksen tekninen käyttöikä huomioiden voidaan varautua siihen, että rappauspinnat joudutaan uusimaan kauttaaltaan. Kunto: 2 Tyydyttävä Toimenpiteet: Julkisivujen kuntotutkimus Ikkunat ja ulko-ovet Suurin osa rakennuksen ikkunoista on alkuperäisiä kaksipuitteisia ja -lasisia puuikkunoita. 3. kerroksen ja monitoimisalin ikkunat on uusittu. Uusitut ikkunat ovat kaksipuitteisia ja kolmilasisia, ns. MSE-tyyppisiä puu-alumiini-ikkunoita. Alkuperäisten ikkunoiden puuosissa on havaittavissa paikallista maalipintojen lohkeilua / hilseilyä, puun karstaantumista sekä tiivistyskittausten kovettumista / vaurioita. Käyttäjiltä saatujen tietojen mukaan suurimaat ongelmat alkuperäisten ikkunoiden osalla on juuri niiden huono tiiveys, joka aiheuttaa merkittävää vedontunnetta toimistotiloissa. Alkuperäisten ikkunapellitysten kaadot ovat osittain loivia, mutta kuitenkin riittäviä niiden toimivuutta ajatellen. Suurimpana puutteena ikkunapellityksissä voidaan mainita niiden osittain puutteellisesti toteutetut liittymät; osaa pellin ja julkisivupinnan liittymää ei ole toteutettu ns. rappausreunallisena, mikä mahdollistaa veden kulkeutumisen ulkoseinärakenteeseen. Pellitysten korjaustoimenpiteistä päättäminen on suositeltavinta toteuttaa vasta julkisivujen kuntotutkimuksen jälkeen muiden julkisivujen korjaustarpeiden ollessa selvillä. 9

10 Rakennuksen ulko-ovet ovat keskenään erityyppisiä puuovia. Ovien puuosissa on havaittavissa yleisesti maalipintojen lohkeilua / hilseilyä sekä paikoitellen puun karstaantumista. Lisäksi ulkoovien tiiveys on tehtyjen havaintojen mukaan puutteellinen. Kunto: 1 Hyvä (uusitut ikkunat) 3 Välttävä (alkup. ikkunat ja ovet) Toimenpiteet: Alkuperäisten ikkunoiden uusiminen, pellitysten korjaustoimenpiteiden arviointi julkisivujen kuntotutkimuksen yhteydessä / jälkeen Julkisivun täydennysosat Rakennuksessa on yksi paikallavalettu betoniparveke. Parvekekaiteet ovat teräsrakenteiset. Parvekelaatan betonipinnoilla on havaittavissa alkavia rapautumavaurioita sekä maalipinnoitteiden vaurioita. Havaintojen mukaan parvekelaatan vedeneristys on puutteellinen. Kunto: 3 Välttävä Toimenpiteet: Parvekerakenteiden kuntotutkimus julkisivujen kuntotutkimusten yhteydessä F4 Yläpohjarakenteet Rakennuksen vesikatteena on konesaumattu peltikate. Vuoden 2001 kuntoarvioraportin mukaan vesikate on uusittu 1990-luvulla. Vesikattoa ei tarkastettu siellä olleen lumen takia. Yläpohjatilasta tarkasteltuna ei ole havaittavissa merkkejä vesikatteen vuodoista. Vesikaton sadevedenpoisto on järjestetty ulkopuolisilla syöksytorvilla. Syöksytorvet ovat kauttaaltaan jäätyneet ja saumat ovat paikoitellen auki mahdollistaen siten hallitsemattomat vesivuodot julkisivupinnoille. Kunto: 2 Tyydyttävä Toimenpiteet: Syöksytorvien tiivistyskorjauksia ja lämmityskaapelien asentaminen syöksytorviin osana kiinteistön normaalia ylläpitoa F6 Tilojen pintarakenteet Tarkastettujen sisätilojen pintarakenteet vaihtelevat huonetilojen ja niiden käyttötarkoitusten mukaan. Katto-, lattia- ja seinäpintoja on havaintojen mukaan uusittu ja korjattu eri aikakausina. Kellaritilojen seinä- ja lattiapinnoilla on havaittavissa paikallisia kosteuden aiheuttamia vaurioita. Kellaritilojen kosteusvaurioiden lähdettä ja korjaustarpeita ei pystytä luotettavasti arvioimaan ilman erikseen tehtävää kosteuskartoitusta (ks. kohta 4.2.1). 10

11 Yleisesti kaikkien tilojen pintarakenteissa on havaittavissa yleistä käytöstä aiheutuvaa kulumista. Pintarakenteiden korjaustarpeen määrittää lähinnä käyttötarkoituksen tai sen muutosten aiheuttama tarve sekä eri tiloille asetettavat esteettiset vaatimukset. Märkätilojen seinäpinnat ovat pääosin laatoitettuja. Laattapinnat ja laatoitusten saumat ovat tyydyttävässä kunnossa. Kunto: 2 Tyydyttävä (1. ja 2. krs.) 3 Välttävä (kellari) Toimenpiteet: Kellaritilojen korjaustarpeiden arviointi kosteuskartoituksen pohjalta (ks. kohta 4.2.1) F8 Siirtolaitteet F81 Hissit Rakennuksessa on kaksi v asennettua henkilöhissiä. Hissien tarkastus ja kunnossapitosopimukset ovat Kone Oy:llä ja Inspecta Oy:llä. Määräaikaistarkastukset on tehty, seuraava tarkastus v Kunto: 1 2 Hyvä Tyydyttävä Toimenpiteet: Ei toimenpiteitä 11

12 4.3 LVI JÄRJESTELMÄT 4.4 G1 LÄMMITYSJÄRJESTELMÄT Kiinteistö on liitetty Energialaitoksen kaukolämpöverkkoon ja lämmönjakokeskus varusteineen on asennettu vuonna Alueen rakennukset ja päärakennuksen peruslämmitystapa on vesikiertoinen patterilämmitys. Lämmönjako saadaan alueelle päärakennuksen lämpökeskuksesta G11 Lämmöntuotanto Lämmönsiirtimet, Kymi Kymmene Metalli 1977: Lämmitysverkostot teho 1725 kw, Käyttövesiverkostot teho 1044 kw. Siirtimien tekninen käyttöikä on keskimäärin vuotta, siirtimien elinkaari on lopussa. Kunto: 3 Tyydyttävä Toimenpiteet 5 v: Lämmönsiirtimien ja säätöryhmien uusiminen, suunnitelmat G12, G13, G 14 Lämmönjakelu ja lämmitysverkostot varusteineen Patteri- ja ilmanvaihtoverkostojen lämpöputket ovat v peruskorjausajankohdan teräsputkia ja liitostapoina on käytetty hitsaus-, laippa- ja kierreliitoksia. Osa runkojohdoista on vielä vanhempaa. Kiertopumput ja säätöventtiilit ovat pääosin alkuperäisiä v Paisunta-astia on uusittu. Linjasäätöventtiilit ja toimilaitteet v tai vanhempia. Lämmityspatterit ovat pääosin 1979 mallia ja kunnossa. Patteriventtiileitä on uusittu v n. 100 kpl, mutta osa niistä on vielä alkuperäisiä esim. toimistokerroksessa. Eteisten tuulikaappia lämmitetään Fincoilin alkuperäisillä kiertoilmakojeilla. Verkostojen eristemateriaali on lj- ja ilmanvaihtohuoneissa alkuperäinen sinkityllä pellillä pinnoitettu villakourueristys ja verkostoissa on massalla tai pvc-levyllä pinnattu villakourua. Kunto: 3 Tyydyttävä Toimenpiteet 5 v. : Säätöventtiilien, kiertopumppujen sekä vanhojen patteriventtiilien uusinta kaukolämpöpaketin uusinnan yhteydessä. Lämpötekninen suunnittelu koko kiinteistöön. 4.5 G2 VESI- JA VIEMÄRIJÄRJESTELMÄT Kiinteistö on liitetty Heinolan kaupungin vesi- ja viemäriverkostoon. Verkostot on peruskorjattu v kokonaan. Kiinteistössä ja päärakennuksessa on erillisviemäröinti sade- ja jätevesille. Rakennuksen vesi- ja viemäriliittymät sijaitsevat Maaherrankadulla G22, G24, G25 Vesijohto- ja viemäriverkostot Nykyiset käyttövesiverkostot on asennettu kupariputkesta fosforikuparijuotoksin, asennusaika on peruskorjaus Kylmävesirunkojohdot on osittain vielä sinkittyä teräsputkea. Tonttivesijohto on uusittu. Tilojen pinta-asennuksissa on käytetty maalattua tai kromattu cu -putkea. Kaikki vie- 12

13 märit on uusittu peruskorjauksessa v Kerroksissa viemärit pvc-putkea/ valurautaa ja kellaritiloissa valurautaa. Saadun tiedon mukaan viemärit ovat toimineet hyvin. Putkistot ovat hyväkuntoisen näköisiä ja näkyviä vuotoja ei havaittu ja eristykset ovat siistejä. Pohja ja tonttiviemärit ovat pvc-putkea. Tarkastuskaivot ovat betonirengaskaivoja. Käyttövesiverkoston venttiilit ovat pääosin alkuperäisiä vinokara- ja palloventtiileitä. Venttiileissä ei havaittu vuotoja. Vesi- ja viemärikalusteet on uusittu pääosin peruskorjauksessa v Majoitustiloissa kalusteet ja pinta-asennukset on uusittu Allashanat ja suihkusekoittajat ovat nykyaikaisia vipu- tai termostaattimallia. Wc istuimet myös nykyaikaisia 1- tai 2 toimilaitteita. Osittain käytössä on alkuperäisiä 2-otemalleja. Kunto: 2 3 Tyydyttävä Toimenpiteet 5 v. : Käyttövesiverkoston linjasäätöventtiilien uusinta, lämpökeskuksen kanssa yhtä aikaa G24, E4 Sadevesiviemärit ja salaojat Rakennuksen perustusten vedeneristystä on parannettu 1990-luvulla. Tällöin on asennettu salaojia ja sadevesiviemäröinti kaivoineen sekä rännivedet on viemäröity asianmukaisesti. Tarkastuuksissa ja haastatteluissa ei tiedossa olevia puutteita. Kunto: 2 Tyydyttävä. Toimenpiteet: Ei ennakoituja toimenpiteitä. 4.6 G3 ILMASTOINTIJÄRJESTELMÄT G31, G32 Ilmanvaihtokoneet ja varusteet Kiinteistön ilmanvaihto on toteutettu koneellisella tulo- ja poistoilmanvaihdolla. Koneet, säätölaitteet ja kanavat on asennettu v Koneissa ei ole jäähdytystoimintoja, mutta kolmessa koneessa on kiertoilmatoiminto. Ilmanvaihtokoneet 4 kpl ovat kaksinopeuskoneita. Lisäksi on käytössä 12 kpl erillispoistokoneita (huippuimureita), asennusaika ilmeisesti v Ilmanvaihtokoneiden säätö ja ohjaukset on liitetty v uusittuihin Ouman -yksikkösäätimiin, hälytykset on toteutettu alkuperäisillä LVI-hälytyskeskuksella IV-huoneessa. Lämpötila-anturit ja peltimoottorit on myös uusittu Suodattimien paine-eromittarit/ suodatinvahdit ovat alkuperäisiä, mutta toimivia. Kaikki vuosihuollot on tehty asianmukaisesti. Ei havaittuja ongelmia tai selkeitä toiminnallisia puutteita. Kunto: 2 Tyydyttävä, 3 Välttävä: iv-koneiden suodatinvahdit Toimenpiteet 5 v. : IV-koneiden suodatinvahtien uusiminen 13

14 4.6.2 G33, G34 Kanavistot ja pääte-elimet Ilmanvaihtokanavat ovat sinkittyä pyöreää/ suorakaide kierresaumattua peltikanavaa. Ullakkotiloissa kanavat on eristetty villalla ja pinnoitettu sinkityllä pellillä. Kanavat ja pääte-elimet on puhdistettu ja säätötyöt suoritettu kunnossapito-ohjelman mukaan muutama vuosi sitten. Kanavat ja pääte-elimet ovat puhtaita ja hyvässä kunnossa. Toimisto- ja työhuoneissa on ollut vedontunnetta sekä viileää. Kunto: 2 Tyydyttävä Toimenpiteet 10 v. : Jakson loppupuolella puhdistus ja ilmavirtojen säätötyöt. 4.7 G7 PALONTORJUNTAJÄRJESTELMÄT G73 Sammutusvesilaitteet G73.1 Sisä- ja ulkopalopostit Rakennuksessa on alkuperäiset pikapalopostit. Sulkuventtiileitä oli uusittu ja letkukelat olivat kunnossa. Opasteet ovat asianmukaiset. Kunto: 2 Tyydyttävä. Toimenpiteet: Ei toimenpiteitä G75 Vaahtosammutuslaitteet G75.1 Jauhesammuttimet Kiinteistössä on jauhesammuttimia, viimeisin tarkastus tehty v Sammuttimet tulee tarkastuttaa kahden vuoden välein. Kunto: 1 Hyvä Toimenpiteet: Ei toimenpiteitä. Sammuttimien seuraava tarkastus on vuonna J6 RAKENNUSAUTOMAATIOJÄRJESTELMÄT Kiinteistössä ei ole erillistä rakennusautomaatiojärjestelmää. Päärakennuksen ja koko alueen rakennusten LVI- tekniikan lämmönjaon säätö tapahtuu Ouman EH 105/213 -yksikkösäätimillä, säätimet asennettu v Lämmönjaon ja ilmanvaihtokoneiden hälytykset on kytketty Esmi:n HTY- hälytyskeskuksiin ja hälytys laitekohtaisella summerilla sekä ilmoituksella Kurssihotellin LVI-hälytyskeskukseen ja päärakennuksen vastaanottoon. Jatkohälytyksiä ei ole kiinteistöstä ulos. Kenttälaitteista on uusittu v lämpötila-anturit sekä muutama lämmityksen ja iv-verkoston lämmönjaon säätöventtiilin toimilaite. Muuten kenttälaitteet ovat vuodelta

15 Kunto: 1 Hyvä 2 Tyydyttävä Toimenpiteet 5 v. : Lämmönjakokeskuksen uusinnan yhteydessä tarvittavia kenttälaite uusintoja (säätömoottorit) 4.9 SÄHKÖ- JA TIETOJÄRJESTELMÄT 4.10 H1 ALUESÄHKÖISTYS Pääosaa aluevalaistuksen elohopeahöyrylampuilla varustetuista pylväsvalaisimista syötetään ruokalarakennuksesta. Pylväsvalaisimien kuvut ovat lasikuitua ja tummentuneet. Pylväisiin on lisätty halogeenivalaisimia, valotehon lisäämiseksi. Valaistuksen ohjaukseen on käytetty sekä kellokytkintä, että hämäräkytkintä. Kellokytkin on poistettu ohjauksesta, joten pylväsvalaistusta ohjataan hämäräkytkimellä. Rakennuksen seiniin on asennettu lisäksi hehkulampuilla varustettuja valaisimia. Valaisimet ovat teknisesti kunnossa, lukuun ottamatta pylväsvalaisimien kupuja. KL 2-3 Toimenpide-ehdotukset: Pylväsvalaisimien kuvut/valaisimet suositellaan uusittaviksi sellaisiin, joiden kuvut läpäisevät valoa, jolloin halogeenivalaisimia ei välttämättä tarvitsisi käyttää niiden huonon energiatalouden takia. Seinävalaisimissa suositellaan käytettäväksi E27 kannalla olevia energiansäästölamppuja, jotka ovat pakkasenkestäviä H2 KYTKINLAITOKSET JA JAKOKESKUKSET Rakennuksen pääkeskus JN 4 on sijoitettu rakennuksen kellarikerrokseen omaan tilaansa. Keskus on asennettu JN 4 Keskus saa syöttönsä seminaarirakennuksen keskukselta JN 2. JN 4 keskus syöttää saunarakennuksen pää/nousukeskusta JN 5 ja samassa tilassa olevaa vanhaa pääkeskusta ja samassa rakennuksessa olevia jakokeskuksia. JN 4 keskus on 4-johdinjärjestelmän mukainen IP 44 metallirakenteinen kotelokeskus. Keskuksen nimellisvirta on 400A. Havaintojen perusteella merkkaukset olivat asianmukaiset ja piirustukset ovat käytettävissä. KL 2 Rakennuksessa on JN 4 keskuksen lisäksi seitsemäntoista ryhmäkeskusta. Kerroskeskuksista syötetään kerroksissa olevia ryhmiä kerroskohtaisesti sekä lisäksi IV-laitteiden keskus JK U1, joka sijaitsee ullakolla. Keskukset on asennettu peruskorjausten yhteydessä KL 2 Pääkeskustilaan on sijoitettu päärakennuksen kompensointilaitteisto, jonka automaattinen ohjauslaitteisto on uusittu Nokia Capacitors A12, joka ohjaa =150kVar kompensointiparistoja. Laitteisto oli havaintojen perusteella kunnossa. 15

16 Toimenpide-ehdotukset: Keskukset tarkastetaan vähintään 10 vuoden välein. Keskustilat siivotaan säännöllisesti. Muutostöiden yhteydessä varmistutaan, että kaikki muutokset päivitetään piirustuksiin ja merkkaukset keskuksissa päivitetään. Kompensointilaitteiston mittaus ja säädöt tehdään laitevalmistajan ohjeiden mukaan säännöllisesti H3 JOHTOTIET Asennukset on tehty osittain alas laskettujen kattojen väliin. Luokka- ja toimistohuoneisissa on asennusreitteinä käytetty valaisinripustinkiskoja, pistorasia- ja johtokouruja, asennusta suojaputkiin sekä pinta-asennuksina. Pinta-asennuksia on käytössä esim. teknisissä tiloissa, kellarissa ja ullakkotiloissa. Pinta-asennuksissa kaapelointeina on käytetty MMJ -kaapelia. KL H4 JOHDOT JA NIIDEN VARUSTEET Päärakennuksessa ei ole erillistä liittymiskaapelia vaan JN 4 keskus on liitetty seminaarinennuksessa olevaan JN 2 keskukseen maahan asennetulla nousukaapelilla, joka on tyypiltään AMCMK 3x Pääkeskustilassa olevassa nousujohtokaaviossa on esitetty potentiaalintasauskisko, joka on yhdistetty JN 4 keskuksen PEN kiskoon ja johtaviin putkistoihin, metallihyllyihin ja johtokouruihin Pääkeskuksen ja muiden keskusten väliset kaapelit ovat tyypiltään MMJ, AMMK ja MCMK tyypin kaapeleita. Kaapelit olivat näkyviltä osin kunnossa. Kaapeleiden laajempaan uusimiseen ei ole tarvetta jakson aikana. Voimaryhmäkaapelit ovat pääasiassa MMJ - kaapeleita, jotka ovat näkyviltä osiltaan hyvässä kunnossa. Kaapeleiden laajempaan uusimiseen ei ole tarvetta jakson aikana. Kiinteistön valaisinryhmäjohtoina on käytetty pääasiassa MMJ kaapeleita ja uppoasennuksissa ML- ja MK- tyyppiä olevilla muovivaippaisilla johtimilla. Kaapeleiden laajemmalle uusimiselle ei ole tarvetta jakson aikana. Pistorasiat ovat maadoitettuja. Niiden turvallisuus testattiin otantana schuko - testerillä ja tarkastelu hetkellä ei havaittu turvallisuuteen liittyviä puutteita. Pistorasiat on asennettu pääasiassa pistorasiakouruihin sekä uppoasennuksina rakenteisiin. Kellari- ja ullakkotiloissa asennuksia on tehtypinta-asennuksena. Johdot ja niiden varusteiden kuntoluokka on pääasiassa tyydyttävä. KL 2. Toimenpide-ehdotukset: Käyttötarkoituksen pysyessä muuttumattomana ko. muovivaippaisten kaapeleiden laskennallinen käyttöikä on n. 50 vuotta. Nousu- ja liittymiskaapelit suositellaan tarkastettavaksi näkyviltä osiltaan n. 10 vuoden välein. Määräaikaistarkastuksien yhteydessä suoritetaan maadoitusten jatkuvuusmittaukset ja voidaan siten todentaa, että maadoitukset ovat pysyneet kunnossa ja ovatko mittausten välillä tiettyihin osiin tulleet muutoksia. Erikoisolosuhteissa olevat kaapelit kuten ulkotiloissa olevat kaapelit suositellaan tarkastettavaksi hoito- ja kunnossa- 16

17 pito-ohjelman mukaisesti säännöllisesti. Pistorasioita ja kytkimiä uusitaan ja kiinnityksiä parannellaan tarpeen mukaan niiden rikkoutuessa tai lakatessa toimimasta H5 VALAISIMET Kiinteistössä on käytetty pääasiassa loisteputkivalaisimia, pienoisloisteputki- ja hehkulamppuvalaisimia. Tilojen valaistustasot ovat silmämääräisesti hyvät. Valaisimien keskimääräinen laskennallinen käyttöikä on loisteputkivalaisimilla n. 25 vuotta ja hehkulamppuvalaisimilla, joissa on posliiniset kannat ja lasikuvut, voi käyttöikä olla huomattavasti pidempi. KL 2-3 Toimenpide-ehdotukset: Normaalien hoito- ja kunnossapito-ohjelman mukaiset huolto- ja puhdistustyöt tehdään säännöllisesti. Hehkulamppuvalaisimissa kannattaa käyttää valaisimiin sopivia energiansäästölamppuja. Vanhempaa asennusta olevia loisteputkivalaisimia voidaan joutua vaihtamaan jakson aikana. Vaihto kannattaa suorittaa tilakohtaisesti ryhmävaihtona H6 LÄMMITTIMET, KOJEET JA LAITTEET LVI-laitteiden sähkövarusteet Kiinteistössä on ilmanvaihtokoneita sekä lämmönjakokeskus, jotka on rakennettu kun tiloja on peruskorjattu. Ilmastointikoneille on oma keskus JKU1 ullakolla, jossa on käsin ajo mahdollisuus ja automatiikalla koneikoita hoidetaan aika-ohjelman mukaisesti suuremmalle ja pienemmälle teholle. mukaan. Ilmanvaihtokoneissa on turvakytkimet, jotka on sijoitettu esim. katolle. Laiteet olivat kunnossa tarkastushetkellä. KL 2 Toimenpide-ehdotukset: Laitteet ja koneet huolletaan ja koestetaan laitevalmistajien ohjeen mukaan säännöllisesti. Koneiden turvakytkimet koestetaan säännöllisesti H7 ERITYISJÄRJESTELMÄT Kiinteistössä on poistumistie- ja turvavalaistusjärjestelmä. Keskuksena on Esmin valmistama HTX-8402 keskus, joka sijaitsee pääkeskushuoneessa. Keskus on peruskorjausajankohdalta n. 20 vuotta vanha. Järjestelmän valaisimina on alun perin 24 V hehkulamppuvalaisimia, joita oli tarkastushetkellä jonkin verran palaneena. Majoitusosalle on asennettu nykyaikaisia led- valaisimia Koestukset on tehty koestuspäiväkirjan mukaan säännöllisesti. Koestukset on tehtävä turvavalaistusjärjestelmälle neljä kertaa vuodessa. keskus on ikääntynyt mutta toimiva. KL 2-3 Toimenpide-ehdotukset: Poistumistievalaistuksenkeskus suositellaan uusittavaksi ja valaisimet suositellaan uusittavaksi kestävämpiin ja vähemmän energiaa kuluttaviin led-valaisimiin. 17

18 4.17 TIETOJÄRJESTELMÄT Kiinteistössä on lankapuhelinverkko omalla vaihteella, joka on liitetty lankapuhelinverkkoon. Lankapuhelinverkon liittymiskaapeli tulee asuntolarakennukseen. Puhelinverkosta ei ole käytössä piirustuksia. Puhelinverkko on edelleen toimintakuntoinen kuparilankaverkko, joka on asennettu peruskorjausten yhteydessä. KL 2-3 Toimenpide-ehdotukset: Puhelinverkon piirustukset päivitetään vastaamaan asennuksia J2 ANTENNIJÄRJESTELMÄT Antenniverkko on liitetty alueen kaapeli-tv verkkoon. Antennijako tapahtuu pääkeskushuoneen kautta olevasta vahvistimesta. Huoltohenkilökunnan mukaan verkkoa on päivitetty ja se on digitaalikelpoinen. KL J3 ÄÄNENTOISTO- JA MERKINANTOJÄRJESTELMÄT Rakennuksessa on koko rakennusta kattava äänentoisto- ja kuulutusjärjestelmä. Tietojen mukaan se on toimintakunnossa, mutta ei aktiivisessa käytössä. Auditoriossa on omat äänentoistojärjestelmät. KL J33 AJANNÄYTTÖJÄRJESTELMÄT Kiinteistö on varustettu keskuskellojärjestelmällä. Ko. rakennuksen aikakellon pulssi tulee seminaarirakennuksen keskuskellolta. Järjestelmä on toimintakunnossa. KL J4 KIINTEISTÖN ATK-JÄRJESTELMÄT Kiinteistön atk-verkko on päivitetty ja laajennettu toimistojen osalta sitä mukaan kuin on ollut tarvetta. Järjestelmästä on uusittu vastikään ja käytössä on langaton laajakaistaverkko. Sisäinen verkko on kategorian 5 mukainen suojaamaton yleiskaapelointiverkko. KL 2 18

19 Opeko, VALOKUVAT, LIITE 1 Rakennustekniikka Kuva 1. Kosteusvaurio kellarin seinässä Kuva 4. Yleiskuva julkisivurappauksista Kuva 2. Kosteusvaurio kellarin seinässä Kuva 5. Rappauspintojen vaurioita syöksytorven läheisyydessä Kuva 3. Kosteusvaurioon viittaavia jälkiä kellarin lattiassa Kuva 6. Rappauspintojen vaurioita syöksytorven ja julkisivukiinnitysten (valaisin, tikkaat) läheisyydessä

20 Opeko, VALOKUVAT, LIITE 1 Rakennustekniikka Kuva 7. Sokkelin luonnonkivien saumavaurio Kuva 10. Uusittuja ikkunoita Kuva 8. Alkuperäisen puuikkunan maalipinnan vaurioita Kuva 11. Parvekkeen yläpinnan maalipinnoitteen vaurioita Kuva 9. Alkuperäisen puuikkunan ja sitä ympäröivien seinäpintojen vaurioita Kuva 12. Yleiskuva yläpohjatilasta