Kiinteistöomaisuuden hallinta, investointiprosessi ja sisäisen vuokran määräytyminen KV-seminaari, Peurunka 5.-6.2.2013 Esko Eriksson Kiinteistöjohtaja
Mitä tämä vastuu tarkoittaa euroina? Tase Kaupungin koko käyttöomaisuuden tasearvo = n. 582 M mistä rakennettu kiinteistöomaisuus = n. 346 M n.60 % koko kaupungin taseesta Investoinnit Kaupungin kokonaisinvestoinnit valtuustokaudella (2009-2012) n. 340 M, mistä talonrakennusinvestoinnit = n. 176 M n. 52 % koko kaupungin investoinneista Toimintakulut (käyttö- ja ylläpitokulut) n. 52 M /v
Tilojen hallinta: - tase 440 M - vuokratilojen vastuut 11,5 M /v Tilapalvelun hallinnassa olevat tilat ja tilankäyttö (m2) (31.12.2012) Kaupungin oma käyttö Kaupungin ulkopuolinen käyttö Ns. väistökäyttö Tyhjää tilaa Yhteensä Omat tilat 418 905 28 840 2 585 42 740 493 070 Sisään vuokratut tilat 74 495 1 260 4 415 210 80 380 Yhteensä 493 400 30 100 7 000 42 950 573 450 Tilojen käyttö: Tilaresurssin tehokas käyttö palvelutuotantoon Yhteiset tehostamistoimenpiteet kohdennettava tähän
Kaupungin (palvelualojen) omassa käytössä olevien tilojen muutos 2012 Palvelualue Tilat 31.12.2011 (m2) Tilat 31.12.2012 (m2) Muutos (m2) Muutos % Sivistyspalvelut * 320 650 329 150 8 500 2,7 Sosiaali terveyspalvelut** 119 550 121 100 1 550 1,3 Liikelaitokset, talouskeskus 25 800 25 800 - - Kaupunkirakennepalvelut 10 700 10 750 50 0,5 Konsernihallinto 6 900 6 600-300 - 4,3 Yhteensä 483 600 493 400 9 800 2,0 * Lisätty päivähoito, v. 2011 50 600 m2, ** Vähennetty päivähoito, v. 2011 50 600 m2 Tavoite oli 5%, eli -24.200 m2
Tehostamistavoite -5 % (-25.000 m2) tarkoittaa palveluverkkotyössä Palvelualue Tilat 31.12.2012 (m2) + päätökset -5 % Mitä, esim? Sivistyspalvelut 329 150 + 4 900-16.700 m2 4 kyläkoulua -1600, kaksi keskisuurta koulua (2*4000), neljä päiväkotia (4*1000), 4-8 lähikirjastoa -2000, kulttuuri- ja liikuntalaitos (2*1000-2000), leirikeskus -500 Sosiaali terveyspalvelut 121 100 + 1910-6.150 m2 Terveysasema -3000, vanhus- ja vammaistyön palvelutalo -2000, sosiaalipalvelun yksikkö -1000 Liikelaitokset, talke 25 800 + 30-1.290 m2 Kaupunkirakennepalvelut 10 750 +291-550 m2 Konsernihallinto 6 600 +2560-460 m2 Yhteensä 493 400 + 9990-25.000 m2
Johtopäätökset -5 % tehostamistavoitteeseen pääseminen edellyttää erittäin määrätietoista palveluverkkotyöskentelyä sekä kaupunginvaltuuston päätöksiä palveluverkon karsimisesta ja keskittämisestä. Hallintosäännön mukaan palveluverkkolinjauksia koskevat päätökset tekee kaupunginvaltuusto. Käytännössä keskeinen valmistelutyö pitänee vastuuttaa palveluverkkolinjaus- ja taloustoimikuntaprosesseihin sekä valmistella kaupunginvaltuustolle päätöksentekoon talousarvioprosessiin.
Kaupungin kiinteistöomaisuuden hallinta ja kehittäminen Jyväskylässä Lyhyet valot Pitkät valot
Pitkät valot Palvelustrategia - Mitä palveluja tuotetaan - Kuinka palvelutuotanto organisoidaan - Taloudellinen ja toiminnallinen viitekehys Palveluverkkoselvitykset - Toimintojen mallintaminen tilatarve - Olemassa olevat tilat Luopuminen Omistajapolitiikka - Mitä omistetaan toimitilastrategia - Tilojen hankinta ja salkutus Realisointi Ulosvuokraus V A I H T O E H D O T Oma tase tai välillinen omistus Ulkoinen tase tai vuokraus Perinteinen tapa - Tilapalvelu Liikelaitos Yhtiöittäminen - Education Facilities Oy PPP Elinkaarimalli Huhtasuo Vuokraaminen Leasing Sale and Lease back 570 000 m2 80 000 m2 16 000 m2 73 000 m2
Jyväskylän väestönkehitys ikäryhmittäin vuosina 2011 2020 (Tilastokeskus ja kaupungin väestöennuste) Ikä Muutos 2011 2020 Muutos% 2011-2020 0 6 v 994 9,1 % 7 12 v 1 205 15,4 % 13 15 v 288 7,1 %
Palveluverkkoselvitykset Palvelut ja tilat arvioitava yhdessä ja pitkäjänteisesti v. 2013-2020 Lopputuloksena Talonrakennuksen investointiohjelma
Valmistuneet palveluverkkoselvitykset Kouluverkko 2008 (29.8.2008) Päiväkotiverkko 2008 (15.9.2008) Päiväkoti- ja kouluverkko (yhdistäminen ja päivitys 15.6.2011, KymppiR) Sosiaali- ja terveyspalveluverkko 2009 (11.9.2009) Terveyspalvelujen verkkoselvityksen päivitys jatkuu 2013 Nuorisoverkko 2010 (10.5.2010) Kirjastoverkko 2010 (11.5.2010) Liikuntaverkko 2011 (31.3.2011) Museoverkko 2011 (31.5.2011) Kansalaisopistoverkkoselvitys 2012 (29.2.2012) Arkistoverkkoselvitys alkuvuosi 2013 Suppeat selvitykset keskuskeittiöselvitys 2008 uuden keskuskeittiön rakentamispäätöstä varten hallintoverkkoselvitys 2008 kuntaliitoksen yhteydessä ja sen päivitys 2012 USOmitoituksella Verkkojen tarkennuksia suuralueittain kouluhankkeiden käynnistyessä (Vaajakoski 2008, Säynätsalo 2008, Palokka 2008, Tikkakoski 2009, Kuokkala-Vaajakoski 2010)
Talonrakennusinvestoinnit v. 2013 2016 Taloussuunnitelma 2012 2014 2013 2014 2015 2016 27,6 29,9 24,1 32,2 = 113,8 M Kvalt 28.11.2011 TA 2013 2016 22,7 20,0 14,7 17,5 = 74,9 M Kvalt 3.12.2012 TA edellyttää, että useita hankkeita toteutetaan vuokra- tai PPP-hankkeina.
Kaupungin merkittävimmät toimitilojen vuokrahankkeet, investointiarvot Kohde 1 000 2013 2014 2015 2016 Muuta Huhtasuon vanhusten palvelutalo 11 040 4 000 7 040 Asukkaat maksavat vuokraa Hallintokeskuksen keskusarkisto 2 500 1 000 1 500 Työterveys Aallon toimitilat 4 000 2 000 2 000 Vaajakosken päiväkoti 3 600 1 300 1 300 Eteläportin päiväkoti-koulu 6 000 200 2 900 Tyyppälän päiväkoti 4 700 200 2 300 Lohikosken päiväkoti 4 000 200 Keljon vanhainkodin uudisrakennus 10 000 200 Yhteensä 36 840 5 000 11 840 3 700 5 600
Talonrakennuksen investointiohjelma v. 2013 2016 pähkinänkuoressa 1. Päätettyjä ja jo käynnistyneitä talonrakennushankkeita 14 kpl -> 19 M (v. 2013 ohjelmasta 80 %) 2. Täysin uusia uudisrakennushankkeita ei ohjelmassa ole! Eteläportin päiväkoti, jonka toteutusaikataulu on sidoksissa alueen kaavoitukseen. 3. Uudisrakennushankkeita, jotka korvaavat vanhan rakennukset 2 kpl Vaajakosken terveysasema v. 2013 2015 Kultaniityn päiväkoti v. 2014 2016 Vaajakosken päiväkoti (vuokrahanke) v. 2014 2015 4. Ohjelmassa 80 % peruskorjaus- ja laajennushankkeita 5. Kokonaan poistettuja talonrakennushankkeita 3 kpl Keskustan terveysasema Keljon koulu
TALONRAKENNUSINVESTOINNIT V. 2013-2016
Tilapalvelun toiminnan kehittämis- ja ohjausvälineet 1. Kiinteistötietojen hallinta- ja raportointijärjestelmä 2. Laatujärjestelmät ja prosessit 3. Talonrakennushankkeiden suunnitteluohje 4. Taloushallinta- ja kustannusseurantajärjestelmä 5. Menettelytapaohje sisäilmasto-ongelmissa
Tilapalvelun toimintaorganisaatio TALONRAKENNUKSEN INVESTOINTIPROSESSI Prosessikaavio 1 Prosessikaavio 2
Jyväskylän Tilapalvelu 15.10.2007 / KE / 14.9.09 MKo PROSESSIKAAVIO 1: HANKESUUNNITTELU EI KAUPUNGIN VALTUUSTO Yli 10.000.000 hankinnat Päätös KYLLÄ KYLLÄ KAUPUNGIN HALLITUS Kaupungin hallituksen päätös alle 10.000.000 hankinnat Päätös EI Lopetus TILAPALVELUN JOHTOKUNTA Tilapalvelun johtokunnan päätös alle 5.000.000 hankinnat Päätös KYLLÄ EI Lopetus KYLLÄ KYLLÄ KÄYTTÄJÄT LTK:t TILAPALVELUN HANKESUUN- NITTELU Toiminnallinen tarve Hankesuunnittelu Käyttäjäpalaveri Hankesuunnitelma -luonnokset -kustannukset LTK Lausunto Verkkoselvitys / Tarveselvitys Lausuntopyyntö Lausunto Päätöksen valmistelu Yli 1.000.000 hankinnat KYLLÄ Kiinteistöjohtajan päätös, alle 1.000.000 hankinnat Toteutus / Rahoitus SUUNNITTELU ARK RAK LVIS kustannussuunnittelu TILAPALVELU YLLÄPITO JA RAKENNUTTA- MINEN Tekninen tarve Hankesuunnitelman esittely Tilapalvelun Sisällä sekä lausunnot teknisistä tarpeista VIRANOMAINEN -MUSEO -RAK.VALVIONTA -PELASTUS Lainsäädäntö / Määräykset Tarvittaessa ennakkolausunnot Lopetus
Sisäinen vuokra Pääomavuokra - korko 5 % teknisestä arvosta - korjausvastuu (poisto) Ylläpitovuokra - käyttökulut lämpö n. 40 % sähkö vesi kiinteistönhoito n. 20 % ulkoalueiden hoito n. 10 % jätehuolto ja erityislaitteet n.5 % vuosikorjaukset n. 20 % muut kulut n. 5 % Kaupungin sisäiset vuokrat Tuottovaatimus, kaupungille maksettava korko peruspääomalle (4,6% kirjanpitoarvosta ta 2013) Poistot Investointiohjelman kautta peruskorjauksiin (SAP-käyttöomaisuusjärjestelmän mukaiset) Ylläpidon ostot Kiinteistö- ja tilapalvelujen ostot markkinoilta sekä sisäisiltä tuottajilta TULOSTAVOITE = 0 Kaupungin kassa
Sisäiset vuokrat Sisäisen vuokran tavoitteet Ohjata ja tehostaa tilojen käyttöä ja kohdistaa todelliset kustannukset palveluille Tasapuolinen kustannusvastuu ulkopuolisissa vuokratiloissa toimiville Vuokran muutoksien vaikutus palvelukokonaisuuksien budjettiin Vuokrien nousu tai mahdollinen lasku lisätään palvelukokonaisuuksien talousarviokehykseen Vuokramuutokset eivät vaikuta palvelukokonaisuuksien muihin toimintamenoihin Kokonaisvuokraan vaikuttavia tekijöitä ovat kasvanut tai vähentynyt neliömäärä, tehdyt investoinnit ja yleinen kustannuskehitys
Sisäinen vuokra osana toiminnan kokonaiskustannuksia (esimerkkinä Kuokkalan koulu) ateria-, materiaali- ja muut kustannukset 10 % Vuokra- ja siivouskustannukset 24 % korjausvastuu 19 % korko 35 % henkilöstökustannukset 66 % yhteistehtävät ja jätehuolto 2 % vakuutukset 6 % käyttökustannukset 46 % ulkoalueiden hoito 10 % sähkö,lämpö ja vesi 28 % vuosikorjaukset 24 % siivous 16 % kiinteistönhoito 14 %
% Kiinteistökustannusten kehitys (KYKI, Tilastokeskus) verrattuna sisäisten vuokrien korotuksiin (indeksi mittaa yhteistehtävien, yleishoidon, sähkön, lämmön, veden, erityislaitehuollon, jätehuollon, ulkoalueiden hoidon ja kunnossapidon kustannuskehitystä)
Kiitos!