RS Kuntoarvio Täktomin koulu Täktomintie 432 10900 HANKO Tarkastus pvm 6.5.2011
RS Kuntoarvio 2 SISÄLLYSLUETTELO 1. JOHDANTO... 4 2. YHTEENVETO... 5 2.1. RAKENNUSTEKNIIKKA... 6 2.2. LVI-TEKNIIKKA... 7 2.3. SÄHKÖJÄRJESTELMÄT... 8 2.4. VÄLITTÖMÄSTI KORJATTAVAT PUUTTEET... 9 2.5. LISÄTUTKIMUKSET... 9 2.6. KIINTEISTÖN TEKNINEN PTS...10 2.7. RAKENNUSTEKNIIKAN TEKNINEN PTS...11 2.8. LVI-JÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS...12 2.9. SÄHKÖJÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS...13 3. KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA... 3.1. KOHTEEN TIEDOT... 3.2. ASIAKIRJATILANNE... 3.3. KORJAUSHISTORIA...16 3.4. KÄYTTÄJÄKYSELYN PALAUTE...16 3.5. HUOLTOTOIMEN JA KIINTEISTÖN KÄYTÖN ARVIOINTI...16 3.6. LAAJENNETTU ENERGIATALOUDELLINEN SELVITYS...17 3.7. SISÄOLOSUHTEISIIN LIITTYVÄT HAVAINNOT...18 3.8. TURVALLISUUS JA YMPÄRISTÖRISKIT...19 3.9. KOSTEUSVAURIOIHIN LIITTYVÄT HAVAINNOT...19 4. RAKENNUSTEKNIIKAN KUNTOARVIO... 20 4.1. ULKOALUEET...20 4.1.1. RAKENNUSTEN VIERUSTAT, PINTAVESIEN POISTO JA SALAOJITUS...20 4.1.2. KASVILLISUUS JA VIHERALUEET...21 4.1.3. LIIKENNEVÄYLÄT JA -ALUEET...21 4.1.4. RAKENNELMAT, VARUSTEET JA JÄTEHUOLTO...22 4.2. RAKENNUSTEKNIIKKA...23 4.2.1. PERUSTUKSET JA SOKKELIT...23 4.2.2. ALAPOHJA...24 4.2.3. RAKENNUSRUNKO...25 4.2.4. ULKOSEINÄT JA JULKISIVUT...25 4.2.5. IKKUNAT...26 4.2.6. ULKO-OVET...27 4.2.7. PARVEKKEET JA SISÄÄNTULOPORTAAT...28 4.2.8. KATTORAKENTEET...28 4.3. SISÄTILAT...30 4.3.1. YLEISTILAT, TEKNISET TILAT...30 5. LVI-JÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO... 34 5.1. LÄMMITYSJÄRJESTELMÄ...34 5.1.1. LÄMMITYSJÄRJESTELMÄ...34 5.1.2. LÄMMÖNTUOTANTO...34 5.1.3. LÄMMÖNJAKELU...35 5.1.4. SÄÄTÖLAITTEET...35 5.1.5. LÄMMÖNLUOVUTUS...36 5.1.6. ERISTYKSET...36 5.2. VESI- JA VIEMÄRIJÄRJESTELMÄT...36 5.2.1. VEDENKÄSITTELY...36 5.2.2. VESIJOHDOT...37 5.2.3. VIEMÄRIT...37
RS Kuntoarvio 3 5.2.4. VESI- JA VIEMÄRIKALUSTEET...38 5.2.5. VESI- JA VIEMÄRIERISTYKSET...39 5.3. ILMANVAIHTO- JA ILMASTOINTIJÄRJESTELMÄT...39 5.3.1. ILMANVAIHTOKONEET...39 5.3.2. KANAVISTOT...39 5.3.3. PÄÄTELAITTEET...39 5.3.4. IV-ERISTYKSET...40 5.4. MUUT JÄRJESTELMÄT...40 5.4.1. KYLMÄTEKNISET JÄRJESTELMÄT...40 5.4.2. PALONTORJUNTAJÄRJESTELMÄT...40 6. SÄHKÖJÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO... 41 6.1. ALUESÄHKÖISTYS...41 6.1.1. ALUEVALAISTUS...41 6.1.2. ULKOPISTORASIAT...41 6.2. KYTKINLAITOKSET JA JAKOKESKUKSET...41 6.2.1. JAKOKESKUKSET ALLE 1000V...42 6.2.2. JOHTOTIET...42 6.2.3. KAAPELILÄPIVIENNIT...43 6.3. JOHDOT JA NIIDEN VARUSTEET...43 6.3.1. NOUSUJOHDOT...43 6.3.2. VOIMARYHMÄJOHDOT...43 6.3.3. VALAISTUSRYHMÄJOHDOT...44 6.3.4. VARUSTEET...44 6.3.5. LIITTYMISJOHDOT...45 6.3.6. MAADOITUKSET JA POTENTIAALIN TASAUKSET...45 6.4. VALAISIMET, LÄMMITTIMET, KOJEET JA LAITTEET...46 6.4.1. VALAISIMET...46 6.4.2. TURVAVALAISTUSJÄRJESTELMÄ...46 6.4.3. LÄMMITTIMET...47 6.4.4. KOJEET JA LAITTEET...47 6.4.5. SAUNAT...47 6.5. TELE- JA ANTENNIJÄRJESTELMÄT...47 6.5.1. PUHELIN- JA ATK-JÄRJESTELMÄ...47 6.5.2. ANTENNIJÄRJESTELMÄ...47 6.5.3. PALOTURVALLISUUSJÄRJESTELMÄ...47 7. KUNTOARVION TEKIJÖIDEN YHTEYSTIEDOT... 48
RS Kuntoarvio 4 1. JOHDANTO Tämä kuntoarvioraportti on tehty Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n toimesta kiinteistössä tehdyn tarkastuksen perusteella. Kuntoarvio on laadittu asuinkiinteistön kuntoarvion suoritusohjetta (KH 90 00294) noudattaen. Toimeksiantaja: Hangon Kaupunki Tilahallinto Talopäällikkö Bengt Lindholm Santalantie 2 10940 Hanko Tämän raportin ja siihen liittyvät tarkastukset on tehnyt seuraava työryhmä: Koordinaattori Olli-Pekka Oksanen Raksystems Anticimex Rakennustekniikka Olli-Pekka Oksanen Raksystems Anticimex LVI-järjestelmät Lvi-ins. Jan Lönnqvist Raksystems Anticimex Sähköjärjestelmät Sähköins. Karita Häkkinen Raksystems Anticimex Asuinkiinteistöjen kuntoarvion tilaajaohjeen (KH 90 00295) mukaisesti kuntoarvion tavoitteena on muodostaa puolueeton kokonaiskuva kiinteistöstä, selvittää merkittävimmät korjaus- ja tutkimustarpeet. Tavoitteena ei ole korjaustoimenpiteiden yksityiskohtainen määrittely. Raportissa esitetty korjaus- ja kunnossapidon pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) on ns. tekninen PTS eli se ei sisällä kiinteistön taloudelliseen tilaan liittyviä tarkasteluja vaan perustuu kiinteistön eri rakennusosien tekniseen käyttöikään. Tässä raportissa esitetty PTSehdotus 10 vuoden tarkastelujaksolle ja mahdolliset lisätutkimukset ovat lähtötietoina kunnossapitosuunnitelmalle. PTS-ehdotuksen kustannukset perustuvat karkeaan määräarviointiin ja tarkastusvuoden alun kustannustasoon. PTS-ehdotuksessa ei ole esitetty vuosittain toistuvia huoltotoimenpiteitä. Energiataloudellisen tarkastelun perustana on karkea arviointi kokonaisuuksien tasolla. Tarkemmat energiansäästömahdollisuudet tulee selvittää erillisen energiakatselmuksen avulla. Kuntoarvio ja PTS:n ajan tasalle saattaminen on suositeltavaa tehdä noin viiden vuoden välein. Lisäksi vuosittaisella katselmuksella voidaan arvioida kunnossapidon ja korjausten onnistumista ja esittää mahdolliset parannusehdotukset, jotka edesauttavat kiinteistön arvon säilyttämisessä ja nostamisessa sekä auttavat riskien hallinnassa ja ennakoinnissa. PTS-taulukoissa on esitetty kullekin tarkastuskohdenimikkeelle kuntoluokka. Tämä luokittelu on kuntoarvioijan arvio kohteen yleisestä kunnosta. Kuntoluokkien avulla voidaan eri rakennuksia ja rakennusosia verrata toisiinsa. Käytetyt kuntoluokat ovat: 1 = Hyväkuntoinen, uutta vastaava 2 = Tyydyttävässä kunnossa, ei välittömiä uusimis- tai korjaustarpeita 3 = Välttävässä kunnossa, uusittava tai korjattava lähivuosina 4 = Heikossa kunnossa, uusittava tai korjattava välittömästi.
RS Kuntoarvio 5 2. YHTEENVETO Kuntoarvioinnin kohteena oli vuonna 1904 rakennettu rakennus Hangon kaupungissa Täktomin kylässä. Rakennus on toiminut kouluna koko ajan.. Kohteessa tehtyjä merkittäviä eri rakenneosien käyttöikää pidentäviä korjaus- ja huoltotoimenpiteitä ovat olleet jatkuvaan kunnossapitoon liittyvät toimenpiteet, joita tehty tarvittaessa. Ennakoivia korjaus- ja huoltotoimenpiteitä on tärkeää toteuttaa jatkossa, jotta korjaus- ja ylläpitokustannukset pysyisivät kohtuullisina. Tässä kuntoarviossa on esitetty runsaasti korjaus- ja huoltotoimenpiteitä, jotka on ehdotettu tehtäviksi suurempina kokonaisuuksina, etenkin lvis-puolella. Remontoinnin ajankohdan ja laajuuden määrittelee lopullisesti tilojen tuleva käyttö. Rakennus tarvitsee laajoja perusparannustoimenpiteitä ja niiden suorittaminen on järkevää sen jälkeen kun tiedetään tuleva käyttötarkoitus. Tällaisia merkittävimpiä kokonaisuuksia ovat vuonna 2012: lämmitysverkoston saneeraus, käyttövesiputkiston ja viemäreiden uusiminen vuonna 2013: sähköjen uusiminen, julkisivujen ja ikkunoiden uusinta Lisäksi tässä kuntoarviossa on esitetty pienempiä korjaus- ja huoltotoimenpiteitä, joilla saadaan ylläpidettyä ja lisättyä nykyisten rakenne- ja talotekniikan järjestelmäosien pitkäaikaiskestävyyttä sekä parantaa energiataloudellisuutta. Tarkemmat toimenpiteiden ehdotetut ajankohdat ja kustannusarviot on esitetty PTS-taulukoissa. Kohde on LVIA- ja sähkötekniikan osalta kohtalaisessa kunnossa ja rakennustekniseltä osalta kohtalaisessa tyydyttävässä kunnossa eli kokonaisuutena rakennus on kuntoluokassa KL 3 (ja osin luokassa 2).
2.1. RAKENNUSTEKNIIKKA Tarkastuksen kohteena olevan rakennuksen perustukset ovat paikalla valettua betonia. Rakennuksen runko on hirsirakenteinen. Rakennuksen ikkunat ovat 2-lasiset puuikkunat. Vesikatto on monimuotoinen ja vesikatteena on rivipeltikate. Rakennuksen rungossa ei todettu rakennevaurioita, eikä rakenteissa tehty havaintoja, jotka viittaisivat perustus-/ runkorakenteiden hallitsemattomiin liikkeisiin. Kellarin pinnat ovat kivirakenteisia. Rakennuksen ikkunat ovat vanhoja ja ne vaativat korjaustoimia / uusimista. Rakennuksen sisätilat ovat eriaikoina saneerattuja, viimeisimmät pintojen kunnostukset on tehty päiväkotitiloihin viimeisten kahden-vuoden aikana. Merkittävimmät rakennustekniset toimenpiteet tarkastelujaksolla tulevat olemaan Kattovesien hallittu poisjohtaminen Julkisivujen uusinta Ikkunoiden peruskorjaus / uusinta Vesikatteen huoltomaalaus Muut korjaus- ja kunnostustoimet ovat pääasiassa tavanomaisia jokavuotisia huoltotoimia. Rakennus on rakennustekniikan osalta kuntoluokassa tyydyttävä. KL 2-3
2.2. LVI-TEKNIIKKA Rakennuksessa on oma öljylämmityskeskus. Lämmityskattila on vuosimallia 1958. Myös öljypoltin on vanha. Lämmitysjärjestelmänä on kaksiputkinen patterilämmitys. Putket ja linjaventtiilit ovat vanhoja ja uusimisen tarpeessa. Lämmityspattereissa on osin käsisäätöiset ja osin termostaattiset patteriventtiilit. Nekin ovat uusimistarpeessa. Viemäriputkistot ovat materiaaliltaan pääosin alkuperäisesti valurautaa ja uusittuja osia muovista. Vesimittari sijaitsee kellarikerroksen varastohuoneessa. Vesimittarille tuleva tonttivesijohto on materiaaliltaan terästä ja ilmeisesti alkuperäinen. Kylmän käyttöveden runkolinjat ovat materiaaliltaan galvanoitua terästä. Lämpimän käyttöveden linjat ovat kuparia. Käyttöveden sulkuventtiilit ovat osin vanhoja istukkaventtiileitä ja osin palloventtiileitä. Rakennuksessa on painovoimainen ilmanvaihto. Poistoilmaventtiilit ovat ritilä- ja lautasventtiileitä, jotka on muurattu tiili- tai peltihormeihin. Merkittävimmät LVI-tekniset toimenpiteet tarkastelujaksolla tulevat olemaan Öljykattilan uusiminen tai liittyminen kaukolämpöverkostoon Öljypolttimen uusiminen tai liittyminen kaukolämpöverkostoon Öljysäiliön tarkastus ja puhdistus (mikäli ei liitytä kaukolämpöverkostoon) Kiertovesipumppujen uusiminen lämmitysverkoston uusimisen yhteydessä Paisunta-astian uusiminen Varolaitteiden uusiminen Vanhojen sulku- ja linjasäätöventtiilien uusiminen ja lämmitysjärjestelmän perussäätö Säätöjärjestelmän asennus Lämmitysverkoston saneeraus (uusitaan lämpöputkisto, lämpöpatterit ja patteriventtiilit) Vakiopainesäätimen asennus Tonttivesijohdon uusiminen Käyttövesiputkiston saneeraus Vesikalusteet uusitaan saneerauksen yhteydessä Ilmanvaihtokanavien puhdistus Muut korjaus- ja kunnostustoimet ovat pääasiassa tavanomaisia jokavuotisia huoltotoimia. Rakennus on LVI-tekniikan osalta kuntoluokassa välttävä. KL 3
RS Kuntoarvio 8 2.3. SÄHKÖJÄRJESTELMÄT Sähköjärjestelmät ovat eri aikakausilta. Osa järjestelmästä on alkuperäistä, osa vain muutaman vuoden takaa. Yleisiltä teknisiltä ominaisuuksiltaan, kiinteistö on yleisesti välttävässä kunnossa. Samalla tasolla on myös rakennuksen sähköturvallisuus. Osa kiinteistöstä on saneerattu, mm. porraskäytävät ja toisen kerroksen tiloja. Saneerauksen yhteydessä myös sähköjä on uusittu. Jakelujärjestelmä on 4- ja 5-johdinjärjestelmän (TN-C-S) mukainen, ja siitä puuttuu osittain erillinen maadoitusjohdin. Kiinteistön vanhat keskukset on varustettu tulppasulakkein, uudessa on johdonsuojakatkaisijat. Vanhat sähköjärjestelmät ovat pääasiassa elinkaarensa (40 vuotta) ylittäneet. Ryhmäjohdot sähkökalusteineen ovat osittain alkuperäisiä ja ne ovat välttävässä kunnossa. Kiinteistön alkuperäiset ryhmäjohdotukset kalusteineen tulee uusia jakson aikana. Kiinteistön valaistus on toteutettu pääosin erilaisin hehkulamppu- ja loisteputkivalaisimin. Valaistusvoimakkuus on yleisesti tyydyttävällä tasolla. Valaisimet ovat pääosin tyydyttävässä kunnossa. Teleosia ovat puhelin- ja antennijärjestelmät. Telejärjestelmien kuntotaso on pääosin välttävä. Puhelinjärjestelmä on alkuperäinen, ja edelleen käyttökuntoinen puheenvälitykseen. Kiinteistön sähkö- ja telejärjestelmien maksimi elinkaari on yleisesti noin 40 vuotta, mikä kyseisessä kiinteistössä on pääosin jo ylitetty. Sähkö- ja telejärjestelmät ovat saatujen tietojen mukaan olleet kuitenkin toistaiseksi pääosin toimintakuntoisia. Elinkaariajattelun ja vuosikymmenten aikana kasvaneen sähkönkulutustarpeen perusteella seuraavan kymmenen vuoden ajanjakson aikana tulee kuitenkin varautua laajamittaiseen sähkösaneeraukseen, jossa uusitaan pääosin kaikki kiinteistön sähkö- ja telejärjestelmät. Merkittävimmät sähkötekniset toimenpiteet tarkastelujaksolla tulevat olemaan: Aluevalaistuksen uusiminen/lisääminen Nousujohtoremontti, jonka yhteydessä uusitaan myös keskukset Maadoitusjärjestelmän rakentaminen Kalusteiden ja ryhmäjohtojen uusiminen Valaisimien uusiminen ja lisääminen Turvavalaistusjärjestelmän uusiminen Yleiskaapelointijärjestelmän rakentaminen Antennijärjestelmän uusiminen Paloilmaisinjärjestelmän rakentaminen Muut korjaus- ja kunnostustoimet ovat pääasiassa tavanomaisia jokavuotisia huoltotoimia. Rakennus on sähköjärjestelmien osalta kuntoluokassa tyydyttävä-välttävä. KL 2-3
RS Kuntoarvio 9 2.4. VÄLITTÖMÄSTI KORJATTAVAT PUUTTEET Talvella 2010-11 vuotaneenviemärin tuuletusputken aiheuttamat vauriot Vesikatteen läpivientien tiiveyden tarkistaminen Sähkökeskusten edessä on oltava riittävästi tyhjää tilaa Sulakekansien tulee olla paikoillaan, kosketussuojauksellisista syistä Kuvuttomiin tai rikkoutuneilla kuvuilla varustettuihin valaisimiin on asennettava uudet suojakuvut tai valaisimet on uusittava Vioittuneet kalusteet tulee uusia 2.5. LISÄTUTKIMUKSET Tarvittaessa seuraavat kuntotutkimukset: o julkisivujen kuntotutkimus o ikkunoiden kuntotutkimus
RS Kuntoarvio 10 2.6. KIINTEISTÖN TEKNINEN PTS Kiinteistön PTS-ehdotus, yhteenveto korjaustarpeista Kustannustaso 2011. Hintoihin sisältyy alv 23% Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2012 2013 2014 20 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Rakennetekniikka 22 16 4 0 0 0 0 4 0 0 46 LVIA-tekniikka 435 0 8 0 0 0 0 0 0 458 Sähkötekniikka 2 0 101 0 0 0 0 0 0 0 103 Yhteensä 39 451 105 8 0 0 0 4 0 0 607 Yht. Keskimäärin vuodessa 144,87 / m² / vuosi Huoneistoala 419 m²
RS Kuntoarvio 11 2.7. RAKENNUSTEKNIIKAN TEKNINEN PTS 4.1.1. Toimenpide-ehdotukset Kuntoluokka Määräarvio Kustannustaso 2011. Hintoihin sisältyy alv 23% Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2012 2013 2014 20 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Rakennusten vierustat, pintavesien poisto ja salaojitus 3 Kattovesien hallittu poisjohtaminen 1 erä 5 5 4.1.2. Kasvillisuus ja viheralueet 2 rakennuksen vierustalta pensaiden poisto 1 erä 5 5 4.1.3. Liikenneväylät ja -alueet 2 Yht. 4.1.4. Rakennelmat, varusteet ja jätehuolto 2 varastojen kuntotutkmis 2 erä 3 3 4.2.1. Perustukset ja sokkeli 2 4.2.2. Alapohja 2 4.2.3. Rakennusrunko 2 1 erä 3 3 4.2.4. Ulkoseinät ja julkisivut 3 Julkisivujen pesu ja kunnon tutkiminen 1 erä 4 4 4.2.5 Ikkunat 3 ikkunoiden kuntotutkimus 1 erä 4 4 4.2.6. Ulko-ovet 3 Vanhojen ovien uusinta (1 + 2 kpl) 2 erä 2 4 6 4.2.7. Parvekkeet 3 Puurakenteisten portaikkojen kunnostus 1 erä 4 4 4.2.8. Kattorakenteet 2 Kattojen huoltomaalaus 1 erä 8 8 4.3.1. Yleistilat, tekniset tilat 2 vuotovahingon vaatimat korjaus työt 1 kpl 4 4 Rakennustekniikka yhteensä 22 16 4 4 46 Kuntoluokat 1 = Hyväkuntoinen, uutta vastaava 2 = Tyydyttävässä kunnossa, ei välittömiä uusimis- tai korjaustarpeita kokonaisuutena 3 = Välttävässä kunnossa, uusittava tai korjattava lähivuosina 4 = Heikossa kunnossa, uusittava tai korjattava välittömästi.
RS Kuntoarvio 12 2.8. LVI-JÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS Toimenpide-ehdotukset 5.1.1. Lämmitysjärjestelmä 3 Kuntoluokka Määräarvio Kustannustaso 2011. Hintoihin sisältyy alv 23% Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2012 2013 2014 20 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Yht. 5.1.2. Lämmöntuotanto 3 Lämmityskattilan ja öljypolttimen uusiminen 1 erä 9 9 Öljysäiliön tarkastus ja huolto / uusiminen 1 erä 4 4 5.1.3. Lämmönjakelu 3 Kiertovesipumppujen uusiminen 1 erä 3 3 Sulku- ja linjasäätöventtiilien uusiminen 1 erä 10 10 Paisunta-astian uusiminen 1 erä 1 1 Varolaitteiden uusiminen 1 erä 1 1 5.1.4. Säätölaitteet 3 Säätöjärjestelmän asennus 1 erä 6 6 5.1.5. Lämmönluovutus 3 Lämmitysverkoston saneeraus (putket, patterit, termostaattiset patteriventtiilit) 1 erä 0 165 5.1.6. Eristykset 3 Uusitaan putkistosaneerauksen yhteydessä 1 erä 5.2.1. Vedenkäsittely 3 Vakiopaineensäätimen asennus putkistosaneerauksen yhteydessä 1 erä 1 1 5.2.2. Vesijohdot 3 Tonttivesijohdon uusiminen 1 erä 10 10 Käyttövesiputkiston saneeraus 1 erä 120 120 5.2.3. Viemärit 3 Viemäriputkiston uusiminen 1 erä 100 100 5.2.4. Vesi- ja viemärikalusteet 3 Vesikalusteiden uusiminen saneerauksen yhteydessä 1 erä 20 20 5.2.5. Vesi- ja viemärieristykset 3 Uusitaan putkistosaneerauksen yhteydessä 1 erä 5.3.1. Ilmanvaihtokoneet 3 5.3.2. Kanavistot 3 erä Ilmanvaihtokanavien puhdistus 1 erä 8 8 5.3.3. Päätelaitteet 3 5.3.4. IV-eristykset 3 1 erä 5.4.1. Kylmätekniset järjestelmät 3
RS Kuntoarvio 13 5.4.2. Palontorjuntajärjestelmät 3 LVI-tekniikka yhteensä 435 8 458 Kuntoluokat 1 = Hyväkuntoinen, uutta vastaava 2 = Tyydyttävässä kunnossa, ei välittömiä uusimis- tai korjaustarpeita kokonaisuutena 3 = Välttävässä kunnossa, uusittava tai korjattava lähivuosina 4 = Heikossa kunnossa, uusittava tai korjattava välittömästi. 2.9. SÄHKÖJÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS Toimenpide-ehdotukset 6.1.1. Aluevalaistus 2 Kuntoluokka Määräarvio Kustannustaso 2011. Hintoihin sisältyy alv 23% Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2012 2013 2014 20 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Uusiminen ja lisääminen 1 erä 2 2 6.1.2. Ulkopistorasiat - Lisääminen 1 erä 1 1 6.2.1. Jakokeskukset alle 1000V 2-3 Uusiminen saneerauksen yhteydessä 2 erä 1 40 41 6.2.2. Johtotiet 3 sis. 6.2.1 1 erä 6.2.3. Kaapeliläpiviennit 3 sis. 6.2.1 1 erä 6.3.1. Nousujohdot 3 sis. 6.2.1 1 erä 6.3.2. Voimaryhmäjohdot 3 sis. 6.2.1 1 erä 6.3.3. Valaistusryhmäjohdot 3 Uusiminen saneerauksen yhteydessä 1 erä 25 25 6.3.4. Varusteet 3 sis. 6.2.1 2 erä 1 1 6.3.5. Liittymisjohdot 3 sis. 6.2.1 1 erä Maadoitukset ja potentiaalin 6.3.6. tasaukset 3 sis. 6.2.1 1 erä 6.4.1. Valaisimet 3 sis. 6.3.3 1 erä 6.4.2. Turvavalaistusjärjestelmä - Lisäämien 1 erä 3 3 6.4.3. Lämmittimet 2 Yht. 6.4.4. Kojeet ja laitteet 2-3 sis. 6.2.1
RS Kuntoarvio 14 6.4.5. Saunat - 6.5.1. Puhelin- ja atk-järjestelmä 3 Yleiskaapelointiverkon rakentaminen 1 erä 6.5.2. Antennijärjestelmä 3 Antennijärjestelmän uusiminen 1 erä 10 10 6.5.3. Paloturvallisuusjärjestelmä - verkkojännitteellä toimivat palovaroittimet 1 erä 5 5 Sähkötekniikka yhteensä 2 101 103 Kuntoluokat 1 = Hyväkuntoinen, uutta vastaava 2 = Tyydyttävässä kunnossa, ei välittömiä uusimis- tai korjaustarpeita kokonaisuutena 3 = Välttävässä kunnossa, uusittava tai korjattava lähivuosina 4 = Heikossa kunnossa, uusittava tai korjattava välittömästi.
RS Kuntoarvio 3. KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA 3.1. KOHTEEN TIEDOT Kohde: Täktömon koulu rakennus Lähiosoite: Täktomintie 432 Postinumero- ja toimipaikka: 10900 Hanko Rakennustyyppi: Koulurakennus Huoneistoja: -- Tilavuus: 2 100 m 3 Kerrosala: 419 m 2 Kerrosluku 2 Rakennusvuosi: 1904 Rakennuksen etujulkisivua. Rakennuksen takajulkisivua 3.2. ASIAKIRJATILANNE Kohteesta oli käytettävissä pääpiirustuksia. Pääpiirustukset on päivätty piirretyiksi 2004. Lvi-piirustuksia ei ollut saatavilla kuntoarvion tekoa varten. Kiinteistöstä ei ollut käytössä sähköpiirustuksia. Täydelliset sarjat sähköjärjestelmien käyttöpiirustuksia pitää määräysten mukaan olla kiinteistössä aina käytettävissä ja löydettävissä esim. huoltotöitä varten. On suositeltavaa, että kohteen kaikkia piirustuksia säilytetään yhdessä paikassa, esimerkiksi kiinteistön arkistossa. Aina tulevien muutosten ja lisäysten yhteydessä, kaikkien sellaisten rakenneosien ja järjestelmien dokumentit, joihin tehdään muutoksia tai lisäyksiä, tulee päivittää nykyistä tilannetta vastaavaksi..
RS Kuntoarvio 16 3.3. KORJAUSHISTORIA Saatavilla olevien dokumenttien perusteella kiinteistöön on tehty seuraavia merkittäviä korjauksia tai huoltotöitä: Rakennuksen sisätiloja on saneerattu tarpeen mukaan, päiväkotitilojen pinnat saneerattu muutama vuosi sitten Päiväkodin porrashuone ja poistumistie kunnostettu / rakennettu 2010 Muista merkittävien remonttien toteutusajasta ei saatu tietoja. 3.4. KÄYTTÄJÄKYSELYN PALAUTE Kohteessa ei suoritettu käyttäjäkyselyä. Tarkastuksen yhteydessä haastateltiin kiinteistön käyttäjiä, opettajia ja keittiöhenkilökuntaa sekä keskusteltiin kohteesta Hangon kaupungin tilapäällikkö Bengt Lindholmin kanssa. Heidän mukaansa rakennus on ollut normaalissa koulukäytössä koko ajan ja rakennukseen ei ole suoritettu mitään merkittäviä toimenpiteitä. Tehdyt työt rajoittuvat huoltotoimiin ja kunnossapitoon. 3.5. HUOLTOTOIMEN JA KIINTEISTÖN KÄYTÖN ARVIOINTI Kiinteistön huolto on ollut välttämättömien toimien suorittamista. Rakennuksen LVI-laitteille tulee suorittaa vuosittain määräaikaishuoltoja. Säännöllisillä huolloilla LVI-laitteiden käyttöikä pitenee, energiantalous pysyy kunnossa ja käyttäjän viihtyvyys on taattu. Tällaisia suositeltavia huoltoja ovat mm. Lämmitysjärjestelmä: lämmönjakokeskuksessa lämmitysverkoston säätökäyrän, toimimoottorien toiminnan ja säätöjen tarkistus. lämpimän käyttöveden lämpötilasäätimen toiminnan tarkastus öljypolttimen huolto ja kattilan puhdistus Ilmanvaihtojärjestelmä: poistoilmaventtiilien puhdistus vuosittain Kiinteistölle suositetaan huoltokirjan laatimista. Huoltokirjan avulla voidaan saavuttaa halutut sisäolosuhteet, rakenteiden ja laitejärjestelmien suunnitellut käyttöiät sekä hyvä energiatalous järkevästi ja taloudellisesti. Lisäksi tehdyistä korjauksista on ajan tasalla
RS Kuntoarvio 17 olevaa tietoa käytettävissä esim. korjaussuunnitelmia laadittaessa sekä rakenne- ja talotekniikan järjestelmäosien korjaustarpeen ajankohtaa määritettäessä. 3.6. LAAJENNETTU ENERGIATALOUDELLINEN SELVITYS Kulutustietoja ei ollut saatavilla. Energian- ja vedenkulutuksen yksikköhintoina on käytetty Polttoöljyn hinta muutettuna kaukolämmöksi: 60 / MWh Vesi (sis. jätevesimaksun): 3,2 / m3 Sähkö: 0,09 / kwh Lämpöenergian kulutus Lämpöenergian kulutus on ollut vuosina 2008 2010 alla olevan taulukon mukainen. Ominaiskulutus ei sisällä lämpimän käyttöveden lämmittämisen energiankulutusta. Vuosi 2008 Vuosi 2009 Vuosi 2010 Lämpöenergian kulutus, MWh 89 103 96 Kulutus, kwh/rm3a 42,4 49,0 45,7 Normitettu kulutus, kwh/rm3a 51,1 51,4 40,9 Vertailuarvo, kwh/rm3a 45,0 45,0 45,0 Ero vertailuarvoon, kwh/rm3a +6,1 +6,4-4,1 Vertailuarvo on KH-ohjekortin (KH-90-00314) mukaan rakennuksille, jotka on rakennettu ennen vuotta 1930. Energiataloudellinen tarkastelu, lämpöenergia Kulutus on vertailuarvoon nähden koholla. Tässä kuntoarviossa esitetään toimenpiteiksi lämmitysjärjestelmän perussäätöä, jonka yhteydessä uusitaan vanhat patteri- ja linjasäätöventtiilit ja esisäädetään patteriventtiilit. Myös lämmöntuotannon uusiminen pienentää lämpöenergian kulutusta. Säästö vuodessa: 10 % x 100 MWh/a x 60,00 / MWh = 600 / a Toimenpide tulee tehtäväksi joka tapauksessa, koska koko lämmitysjärjestelmä on vanhentunut. Näin ollen takaisinmaksuaikaa ei kannata laskea. Veden kulutus Kiinteistön veden kulutustietoja ei ole saatavilla arviota varten.
RS Kuntoarvio 18 Sähkön kulutus Kiinteistön sähkön kulutus on pysynyt samalla tasolla viimeisen kahden vuoden ajan. Kiinteistössä suurimmat yksittäiset sähkönkulutusjärjestelmät oletuksen mukaan ovat keittiölaitteet, lvi- laitteisto, laitesähkö ja valaistus. Käytössä olevat hehkulamput suositetaan vaihdettavan energiansäästölampuiksi. Aluevalaistusta ohjataan hämäräkytkimellä, joka on kyseisessä kohteessa oletuksen mukaan riittävä. 3.7. SISÄOLOSUHTEISIIN LIITTYVÄT HAVAINNOT Lämpötila Rakennuksen huonelämpötilat vaikuttivat kierroksen aikana olevan tyydyttävällä tasolla. Koska ei ole lämmityskausi, lämpötiloja ei mitattu. Ilman laatu ja vaihtuvuus Rakennuksen ilmanlaatu vaikutti tarkastushetkellä olevan tyydyttävä. Sisäilman epäpuhtaudet Sisäilmassa ei aistinvaraisesti ollut havaittavissa epäpuhtauksia. Rakennuksessa on painovoimainen ilmanvaihto. Tuhoeläimet ja linnut Tuhoeläinten aiheuttamia vaurioita ei havaittu Valaistus Valaistus on toteutettu pääosin loisteputkivalaisimin. Valaisimet ovat kokonaisuudessaan tyydyttävässä kunnossa ja valaistustaso tämän hetkisten käyttäjien tarpeisiin riittävä. Melu LVI-laitteiden aiheuttamaa ääntä ei ollut havaittavissa yleisissä tiloissa.
RS Kuntoarvio 19 3.8. TURVALLISUUS JA YMPÄRISTÖRISKIT Merkittäviä turvallisuus- tai ympäristöriskejä ei havaittu. Rakennuksen öljysäiliön kuntoa ei ilmeisesti ole tarkastettu ja se on riski ympäristölle sillä mahdollisesta öljyvahingosta voi aiheuta merkittävät kunnostuskustannukset. 3.9. KOSTEUSVAURIOIHIN LIITTYVÄT HAVAINNOT Merkittävimpiä kosteusvaurioita havaittiin seuraavasti: viemärin tuuletusputken vuotokohta talven 2010-11 aikana
4. RAKENNUSTEKNIIKAN KUNTOARVIO 4.1. ULKOALUEET 4.1.1. Rakennusten vierustat, pintavesien poisto ja salaojitus Rakennus sijaitsee tasaisella tontilla. Ympäröivät maanpinnat ovat tasaiset. Sokkeleiden vierustat ovat hiekkaa tai nurmikkoa sekä istutuksia. Perusmuurin vieressä olevat istutukset ovat liian lähellä taloa. Rakennuksen ympärillä ei ilmeisesti ole salaojia. Salaojien puuttumisen aiheuttamia merkittäviä vaurioita ei havaittu.. Kattovedet johdetaan vesikatolta alas syöksytorvilla. Syöksytorvien alla ei ole toimivaa kattovesien poisjohtamista perustuksien vierustalta. Rakennuksen ympärillä tulee olla hallittu kattovesien poistojärjestelmä nykyohjeiden mukaan. Kattovedet tulee johtaa hallitusti erillisellä umpiputkistolla tai pinta järjestelmillä pois perustuksien vierustalta vähintään kolmen metrin päähän perustuksista. Perustuksien vierustalla suositellaan pidettävän sepelöity tai vastaava kaistale, joka ei pidä maata perusmuurin vieressä märkänä. Perusmuuria vasten suunnitellaan tarvittaessa vedeneristyskerros. Rakennuksen perustuksien vierustalla kasvaa pensaita Kattovedet nurkille ja paikoin kasvillisuutta on perustuksien lähellä Rakennuksen vierustalta poistetaan pensaat ja kattovesille järjestetään oma poisto putkisto 20
4.1.2. Kasvillisuus ja viheralueet Rakennusten ympärillä on pääasiassa nurmetettuja viheralueita, joissa kasvaa puita ja pensaita. Pensaita on lähellä rakennusten julkisivuja. Rakennuksen lähellä olevat puut ja pensaat eivät tarkastuksessa tehtyjen havaintojen mukaan ole vielä aiheuttaneet vaurioita rakenteille, mutta niiden vaikutusta rakenteiden kuntoon tulee tulevaisuudessa seurata. Etenkin rakennusten vierustalla olevat pensaat voivat tulevaisuudessa lisätä rakenteiden rasitusta. Rakennuksen lähellä olevat puut ja pensaat tulee poistaa. Perustuksien vierustalla istutuksia ja kattovedet valuvat maahan Rakennuksen lähellä olevien pensaiden poisto. Viherrakenteille riittää normaali perushuolto pihan huoltotöiden yhteydessä. Viheralueiden huoltotöitä ei ole laskettu mukaan PTS-taulukkoon. 4.1.3. Liikenneväylät ja -alueet Rakennuksen piha-alue on hiekkapintainen kulkualueilta ja muuten nurmikkoa sekä leikkialue hiekkapintainen. Hiekka-alueiden reunoilla alkaa kasvaa paikoin ruohoa, joka johtuu pihan vähäisestä käytöstä. Piha-alueen tuleva käyttö määrittelee tulevien pintojen teon laajuuden ja kiireellisyyden. Piha-alueet eivät välttämättä tarvitse toimenpiteitä kulkureittien osalta. 21
Piha-aluetta Leikkialue, jonka aidan reunassa alkaa kasvamaan ruohoa Piha-alueen kunnostaminen tulevan käytön tarpeen mukaan (ei mukan pts taulukossa) 4.1.4. Rakennelmat, varusteet ja jätehuolto Pihassa on kasi erillistä rakennusta, jotka toimivat varastoina. Rakennukset ovat teknisen käyttöikänsä lopussa ja niiden tuleva käyttötarkoitus ratkaisee käytön jatkon. Rakennukset toimivat varastoina, mutta etenkin varaston takasivulla maanrajassa olevat julkisivuverhoukset ovat alkaneet lahoamaan. Varaston rakenteiden vaatimat korjaustoimet tulee selvittää rakenteiden kuntotutkimuksella, mikäli rakennuksia aiotaan käyttää jatkossa. Pihassa on aidattu leikkialue, jossa on erilaisia välineitä kuten keinu, hiekkalaatikko, kiipeilyteline jne. Varusteet ovat päällisin puolin kunnossa, mutta ne tulee turvallisen käytön varmistamiseksi tarkistaa vuosittain, suositus aika keväisin ennen käyttökauden alkua. Rakennuksen tuleva käyttö ratkaisee myös leikkialueen kohtalon. Varasto ja vanha saunarakennus Entinen ulko wc-rakennus 22
Varastorakennuksen puurakenteet lähtevät maansaunan nurkalla puuverhouksen alaosa on laalta takasivulla honnut varastojen tulevan käytön selvitys ja mikäli ne säilytetään niiden rakenteiden kuntotutkimus (pts 2012) leikkialueen varusteiden ja välineiden turvallisuustarkastukset keväisin (ei mukana pts) 4.2. RAKENNUSTEKNIIKKA 4.2.1. Perustukset ja sokkelit Rakennukset on perustettu luonnonkiviperusmuurille rossipohjan, joiden päältä lähtee hirsirunko. Kellarin osalla on betoniperusmuuri, jonka sisäpuolelle on tehty tiiliruuraus. Rakennuksen rungossa ei todettu rakennevaurioita, eikä rakenteissa tehty havaintoja, jotka viittaisivat perustus-/ runkorakenteiden hallitsemattomiin liikkeisiin. Syöksytorvista tulevat vedet imeytyvät seinärakenteeseen (kts. kohta 4.2.8). Maanvastaisissa seinissä ei havaittu merkittävää poikkeavaa kosteutta rakennuksen kellarikerroksessa, mutta tilojen tuleva käyttö ratkaisee tarvittavat toimenpiteet tiloille. 23
Koulurakennuksessa on luonnonkiviperustukset Kellarin seiniä Perusmuurille ei toimenpiteitä 4.2.2. Alapohja Rakennusten alapohja on osin puurakenteinen kantava alapohja alapuoleisella ryömintätilalla ja ja osin kellarillinen maanvaraisella betonilaatalla. Alapohjissa ei havaittu rakenteellisia vaurioita. Pintakosteuden tunnistimella tutkittaessa havaittiin muutamissa kohdin normaalista poikkeavaa kosteutta samoin väliseinien alaosissa Kohonneet kosteudet viittaavat alapohjasta kapillaarisesti nousevaan kosteuteen, joka on vanhoilla rakennuksilla tyypillistä. Alapohjan alapuolen täyttö ei ole kapillaarisen kosteuden nousun estävällä materiaalilla tehty. Rakennuksen kellarin tuleva käyttö ratkaisee tarvitaanko betonipintaiseen kellarikerrokseen toimenpiteitä, nykyisellä käytöllä ei ole tarpeita korjauksiin. Ryömintätilaista alapohjaa Rakennuksen alapohjana on noin puoliksi puurakenteinen kantava alapohja 24
Ei alapohjarakenteisiin kohdistuvia toimenpiteitä. 4.2.3. Rakennusrunko Rakennuksen runko on hirsirakenteinen. Runkorakenteissa ei havaittu vaurioita, jotka johtuisivat rakenteiden haitallisista tai epätasaista painumista. Runko on verhoiltu sekä sisäettä ulkopuolelta, joten yksittäisten hirsien kuntoa ei voida tarkistaa ilman rakenteiden avauksia.. Rossipohjassa ei havaittu merkittäviä vaurioita alahirsissä tarkastetulla alueella Ennen korjaustöiden tekoa tulee rakennuksen hirsirungon kunto tarkistaa (pts 2012) 4.2.4. Ulkoseinät ja julkisivut Rakennusten ulkoseinät ovat vaakapaneloituja. Panelointi on maalipinnoitteen osalta tyydyttävä ja paikoin pinta on likainen. Julkisivuja on maalattu useaan kertaan vuosien aikana ja se tekee paneleiden pinnoista alkuperäistä tiiviimmän ja vaikuttaa niiden hengittävyyteen. Julkisivupintojen useat maalikerrokset estää verhouksen toiminnan ja verhouksen tauksen ilmaraon merkitys korostuu. Vanhoissa rakennuksissa ilmarakoa ei tyypillisesti ole, vaan pinnoite on asennettu suoraan hirsiseinään, ellei seinän oikomiseen ole tarvittu koolauksia. Julkisivuilla on likaa etenkin varjon puoleisilla osilla. Näiltä osin rakennuksen julkisivut tulee puhdistaa ja samalla verhouksen kunto tarkistaa. Julkisivun puuverhouksen tekninen käyttöikä normaaleissa olosuhteissa on noin 50 vuotta (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot) ja seinien huoltokäsittely väli on ilmansuunnasta ja olosuhteista riippuen 10- vuotta. 25
Rakennuksen päätyä Varjon puolella julkisivuilla on runsaasti likaa julkisivujen pesu ja samalla paneleiden tutkimus (pts 2012) 4.2.5. Ikkunat Rakennuksen ikkunat ovat MS -tyypin kaksipuitteisia puuikkunoita, molemmissa puitteissa on yksi lasi. Ikkunat ovat alkuperäisiä. Ikkunoiden puuosat ovat tyypillisesti kuluneet ja niitä on huoltomaalattu ajoittain. Ikkunoiden iän ja tulevan käytön pohjalta päätetään uusitaanko ikkunat vai tehdäänkö niille raskas kunnostus, jossa ikkunat irrotetaan ja puretaan sekä käydään puite kerrallaan läpi. Ikkunat tiivistetään, heloitus uusitaan jne. Ennen päätöstä ikkunoille tehtävästä toimenpiteestä suositellaan ikkunoille kuntotutkimusta, jolla saadaan tieto ikkunoiden todellisesta kunnosta ja samalla toimenpidesuositus. Puuikkunoiden tekninen käyttöikä normaaleissa olosuhteissa on 50 vuotta ja vaikeissa 30 vuotta (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot). Sisäosien maalaukseen on varauduttava 8 10 vuoden välein. Tiivistäminen suoritetaan tarpeen mukaan mutta siihen on varauduttava 10 12 vuoden välein. 26
Rakennuksessa on 2-lasiset puuikkunat Rakennuksessa on 2-lasiset puuikkunat Ikkunoiden kuntotutkimus jatkotoimenpiteiden selvittämiseksi (pts 2012) 4.2.6. Ulko-ovet Sisätiloihin johtavat ovet, 2 kpl, ovat puurakenteisia ja ne on uusittu joitakin vuosia sitten. Muut ulko-ovet ovat myös puurakenteisia umpiovia. Uusitut ovet ovat kunnossa ja niille ei ole tulossa toimenpiteitä tiiveyden seuraamista lukuun ottamatta. Vanhat ovet ovat käyttöikänsä lopussa. Vanhoista ovista opettajan huoneeseen johtava ovi on teknisesti ja taloudellisesti uusimista vaativa ovi. Kaksi kellariin johtavaa ovea eivät ole niin tärkeitä uusimisen kannalta. Puuovien tekninen käyttöikä normaaleissa olosuhteissa on 40 vuotta. (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot). Puuovien huoltomaalaus ja käyntisovitus tulee tehdä 5 10 vuoden välein ja metalliovien 10 20 vuoden välein. Pääovi on uusittu Päiväkotiin johtava ovea ei ole uusittu 27
opettajan huoneeseen johtavan oven uusiminen kellariin johtavien ovien peruskorjaus ja myöhemmin uusinta 4.2.7. Parvekkeet ja sisääntuloportaat. Rakennuksessa ei ole parvekkeita. Rakennukseen johtavien ovien edessä on puiset portaat. Puisia portaita on kolmet, joista ainakin yhdet on uusittu ilmeisesti lähivuosina. Portaikkojen rakenteissa ei havaittu välitöntä korjausta vaativia vaurioita. Puuportaiden tekninen käyttöikä normaaleissa olosuhteissa on noin 50 vuotta (KH 9000403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot). Huoltomaalaus suositelleen tehtäväksi 5.. 20 vuoden välein. Vasemman pääoven portaikkoa, joka on vanha Oikean oven portaikko on uusittu. Portaikkojen peruskorjaus (2 kpl) 4.2.8. Kattorakenteet Vesikate Rakennuksessa on pääosin harjakatto, jonka pinnoitteena on konesaumattu peltikate. Rakennuksessa on pieneltä osin pulpetti / tasakattoa ja katteena saumapeltikate. Vesikatteen iästä ei ole tietoa eikä siitä koska se on viimeksi maalattu. Vesikatolle kulku tapahtuu talotikkaiden kautta ja katolla on kulkusillat hormeille ja ilmanvaihtokoneille. Vesikatteen maalipinnalla on ruostetta. Vesikatteen huoltomaalaus on ajankohtainen. Talvella 2011-12 on sisääntulo oven kohdalla olevan poikien wc:n katosta tippunut vettä ja 28
katossa kosteusjälki (välikatto). Vuodon aiheuttaja on ollut viemärin tuuletusputki. Vesikatolta tarkasteltaessa vaikutti siltä, että viemärituuletusputken kotelo on yläreunastaan tiivistetty puutteellisesti. Kaikkien läpivientien tiiveys tulee tarkistaa heti. Saumapeltikatteen tekninen käyttöikä normaaleissa olosuhteissa on 60 vuotta (KH 9000403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot) ja huoltomaalaus suositetaan tehtäväksi 10... vuoden välein. Yleiskuva katoilta Korroosiovaurioita Kattovesien poisjohtaminen Kattojen räystäillä on räystäskourut, joista sade- ja sulamisvedet johdetaan syöksytorvien kautta rakennuksen vierustoille Sadevesikouruissa on roskia eikä syöksytorvien alla ole hallittua vesien poisjohtamista. Sadevesikourut tulee puhdistaa säännöllisesti vähintään kerran vuodessa. Rakennuksen vierustalta syöksytorvien alta tulee kattovedet johtaa hallitusti kauemmas perustuksista. Räystäskouru tarkastushetkellä likainen Kattovedet nurkille 29
Yläpohjarakenteet Yläpohja on puurakenteinen ja peltikatteen alla on harvalaudoitus eikä aluskatetta. Yläpohjassa on riittävä ilmanvaihto, eikä rakenteissa havaittu vaurioita, jotka vaatisivat korjaamista. Yläpohjan lämmöneristystä on parannettu lisäämällä yläpohjaan puhallusvillaa. Lämmöneristyksen riittävyys tulee arvioida tulevan käytön mukaan. Ullakkotilaa Ullakkotilaa vesikatteen huoltomaalaus sadevesikourujen puhdistus säännöllisesti (normaalia huoltoa, ei mukana pts) 4.3. SISÄTILAT 4.3.1. Yleistilat, tekniset tilat Rakennus on toiminut aina kouluna. Rakennuksessa on kaksi maanpäällistä kerrosta, joissa sijaitsevat luokkatilat ja esikoulutilat. Molemmissa kerroksissa on kettiötilaa. Rakennuksen alla on osin kellaritiloja, joista suurin osa on varastotiloja. Lisäksi rakennuksessa on tekninen tila kellarissa. Märkätilat Molemmissa kerroksissa on yksi wc / suihkutila, joita ei käytetty suihkuina. Toinen on toiminut siivousvälinevarastona. 30
Lisäksi rakennuksessa on alakerrassa kaksi wc-tilaa sekä yläkerrassa yksi wc. Alakerran poikien wc:ssä kulkee viemärin tuuletusputki, josta oli talven 2010-11 aikana valunut vettä.rakenteisiin. Kattoa ei ole avattu. Vuotovahingon korjaamiseksi tulee välipohjaa avata ja akikki kastuneet rakenteet kuivata / uusia samoin väliseinät ja yläpohja. Yleistilat Kaikkien tilojen pinnat ovat uusittuja eri ajankohtina, uusimmat pinnat ovat noin vuoden vanhat, esikoulutiloissa, muut vanhempia. Tilojen tuleva käyttö määrittelee tarvittavan korjauslaajuuden. Varastotilat Varastotilojen (kellarin tilat) pinnat ovat tiiltä. Tilojen tuleva käyttö määrittelee niiden remontointilaajuuden. Tilat soveltuvat nykyisellään kylmiksi varastotiloiksi, joissa ei saa säilyttää tavaroita, jotka tarvitsevat lämpöisen kuivan tilan. Kellarin lattian alapuolen kapillaarisen kosteuden nousun esto tulee tehdä tulevan käyttötarkoituksen mukaan. Tekniset tilat Lämmönjakokeskuksen pinnat ovat kuluneita. Kaikkien pohjakerroksessa olevien tilojen betonipinnat suositetaan huoltomaalattaviksi. Ennen maalauksia tulee varmistua siitä, että rakenteet ovat kuivia. Betonilattian pintakäsittelyn (maali) tekninen käyttöikä normaaleissa olosuhteissa on 10 vuotta, minkä kuluessa uusintamaalaukseen tulee varautua (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot). Seinäpinnoilla käyttöikä on luonnollisesti pidempi. 31
Ruokalaa Luokkahuonetta Siivousvälinevarastoa Alakerran keittiötä Luokkahuonetta Portaat yläkertaan 32
Esikoulun keittiötilaa Oikean puoleisen eteisen katossa talven vuodon Toimenpide-ehdotus: vuotovahingon aiheuttamien vahinkojen korjaus heti sisätilojen kunnostukset tarpeen mukaan (ei mukana pts) 33
5. LVI-JÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO 5.1. LÄMMITYSJÄRJESTELMÄ 5.1.1. Lämmitysjärjestelmä Rakennuksessa on oma öljylämmityskeskus. Rakennuksessa on perinteinen kaksiputkinen vesikiertoinen patterilämmitys varustettuna käsisäätöisillä patteriventtiileillä. 5.1.2. Lämmöntuotanto Lämmitysverkoston ja lämpimän käyttöveden kattila on vuosimallia 1958. Öljypoltin on Oilon Oy:n valmistama ja vanhaa tekoa. Öljysäiliötä ei ole tarkastettu eikä huollettu 30 vuoteen. Öljysäiliöiden tarkastusväli on 10 vuotta, joten se tulisi tarkastaa ja huoltaa ensi tilassa. KH-kortin (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot) perusteella lämmityskattiloiden tekninen käyttöikä on 30-40 vuotta ja öljypolttimien vuotta. Kattilan ja öljypolttimen uusimiseen tulisi varautua tarkastelujakson aikana. Vaihtoehtoisesti tulisi harkita siirtymistä toiseen lämmöntuotantomuotoon, kuten esim. kaukolämmitykseen. Kiinteistön kattila ja öljypoltin ovat vanhoja. Lämmityskattila ja öljypoltin tulee uusia tarkastelujakson aikana. Öljysäiliö tulee tarkastaa ja huoltaa tai uusia jakson alussa. Tai vaihtoehtona siirrytään kaukolämmitykseen, mikäli kaupungin verkosto on riittävän lähellä kiinteistöä.
5.1.3. Lämmönjakelu Lämmönjakohuoneesta lähtevät vuodelta 1958 olevat lämpöjohtoputket ovat teräksiset hitsaus- ja kierreliitoksin. Lämmitysverkoston kiertovesipumput ovat Kolmeks Oy:n valmistamia ja vanhoja. Toisen pumpun moottori on vaihdettu. Paisunta-astia on kooltaan 80 dm3. Putkiston sulkuventtiilit ovat alkuperäisiä istukkaventtiileitä. Linjasäätöventtiileinä on myös alkuperäisiä istukkaventtiileitä. Alkuperäisten sulkuventtiilien ulkoinen kunto on välttävä. Useissa kohtaa havaittiin venttiilien karojen hapettumista. KH-kortin (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot) mukaan lämmityspumppujen ja paisunta-astioiden tekninen käyttöikä on 20 vuotta, sulkuventtiilien ja linjasäätöventtiilien noin 30 vuotta. Lämpöjohtojen tekninen käyttöikä on yli 50 vuotta, mikäli ulkopuolista kosteutta ei pääse putkiston kanssa kosketuksiin, eikä putkiston vedessä ole suuria määriä happea. Alkuperäisiä istukkaventtiileitä. Alkuperäinen kiertovesipumppu. Lämmitysverkoston uusimisen yhteydessä uusitaan myös pumput, paisunta-astia varolaitteineen ja sulku- ja linjasäätöventtiilit. 5.1.4. Säätölaitteet Lämmitysveden ja lämpimän käyttöveden lämpötilasäädöt on hoidettu käsisäädöllä istukkaventtiileitä kuristamalla. Lämmitysverkoston uusimisen yhteydessä kiinteistöön asennetaan myös säätöjärjestelmä. 35
5.1.5. Lämmönluovutus Lämmönluovuttimina kiinteistössä ovat levypatterit ja näihin on asennettu pääosin termostaattiset patteriventtiilit. Patterit ja termostaattiset patteriventtiilit ovat vanhoja. KH-kortin (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot) mukaan lämmityspatterien patteriventtiilien tavoitteellinen käyttöikä on 25 vuotta ja termostaattien vuotta. Lämmitysverkostoon liitettyjen lämmitysputkien tavoitteellinen käyttöikä on 50 100 vuotta. Alkuperäinen patteri ja termostaattinen patteriventtiili. Muutamia käsisäätöisiä patteriventtiilejä oli myös jäljellä. Lämmitysverkosto uusitaan kokonaan. 5.1.6. Eristykset Lämpöjohtoputkien eristeenä on alkuperäisiä pahvikouruja ja mutkissa ja haaroissa massa. Kiinteistössä on teetetty 2010 asbestikartoitus. Näkyvien lämpöjohtojen eristysten kunto on välttävä. Lämmitysverkoston uusimisen yhteydessä uusitaan myös eristykset. 5.2. VESI- JA VIEMÄRIJÄRJESTELMÄT 5.2.1. Vedenkäsittely Kohteessa ei ole käyttöveden käsittelylaitteita. Kiinteistöön suositellaan asennuttamaan vakiopaineensäädin vesimittarin yhteyteen. 36
5.2.2. Vesijohdot Kohde on liitetty kaupungin vesijohtoverkostoon. Tonttivesijohto tulee rakennuksen kellarikerroksen varastoon vesimittarille. Tuleva tonttivesijohto vesimittarille on terästä ja välttävässä kunnossa. Kylmän käyttöveden runkoputkisto on materiaaliltaan galvanoitua terästä ja välttävässä kunnossa. Kiinteistön lämpimän käyttöveden johdot ovat materiaaliltaan kuparia. Linjasulkuventtiilit ovat kylmävesilinjassa pääosin vanhoja istukkaventtiileitä, mutta myös palloventtiileitä on näkyvillä. Lämpimän käyttöveden kiertoputkiston kokonaiskierron linjasäätöventtiilit ovat myös osittain uusittuja ja osittain vanhoja istukkaventtiileitä. KH-kortin (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot) mukaan kuparisten käyttövesiputkien tekninen käyttöikä on 40...50 vuotta, sulku- ja linjasäätöventtiilien tavoitteellinen käyttöikä on 20 30 vuotta. Kiinteistön vesimittari. Käyttövesijohto on paikoitellen hapettunut. Varaudutaan uusimaan tonttivesijohto, vanhat käyttövesijohdot ja linjasulut. 5.2.3. Viemärit Sade- ja jätevedet johdetaan kaupungin sade- ja jätevesiverkostoihin. Viemärit ovat alkuperäisesti materiaaliltaan valurautaa, mutta paikoin uusittu muoviviemäreiksi. KH-kortin (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot) mukaan valurautaviemärien tekninen käyttöikä on 50 vuotta. 37
Valurautainen viemäri. Wc:ssä on uusittu osittain viemäriä muoviseksi. Vanhat viemärit tulisi uusia jakson aikana. 5.2.4. Vesi- ja viemärikalusteet Kiinteistössä on käytössä pääosin vanhoja yhdellä huuhteluvesimäärällä varustettuja wcistuimia. Hanat ovat myös pääosin vanhoja kaksiotehanoja. Vesihanoja ja wc-istuimia uusittaessa tulisi varmistaa, että ko. vesikalusteet on tyyppihyväksyttyjä. KH-kortin (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot) mukaan kaksiotehanojen tekninen käyttöikä on 25 vuotta, ja wc-istuimien tekninen käyttöikä on noin 50 vuotta. Vanha wc-istuin. Vanha kaksiotehana. Vesikalusteet tulisi uusia putkistosaneerauksen yhteydessä. 38
5.2.5. Vesi- ja viemärieristykset Näkyvien vesijohtojen eristeenä on pääosin pahvikouru ja mutkissa ja haaroissa massa, joka saattaa sisältää asbestia. Myös suuri osa putkia on eristämättä. Kiinteistössä on teetetty asbestikartoitus 2010. Pahvieristeitä seinän sisällä. Kiinteistön alapohjassa on putkia lisäeristetty villaeristein. Eristeet uusitaan kokonaan putkiremontin yhteydessä. 5.3. ILMANVAIHTO- JA ILMASTOINTIJÄRJESTELMÄT 5.3.1. Ilmanvaihtokoneet Rakennuksessa on painovoimainen ilmanvaihto. Toimenpide-ehdotus: Ei toimenpide-ehdotuksia. 5.3.2. Kanavistot Poistoilmakanavat ovat osin materiaaliltaan galvanoitua peltiä ja osin tiilestä muurattuja hormeja. Poistoilmakanavia ei ole puhdistettu ilmeisesti viimeisten 10 vuoden aikana. Kanavat tulisi puhdistaa noin 10 vuoden välein. Ilmanvaihtokanavien puhdistus teetetään jakson alussa. 5.3.3. Päätelaitteet Rakennuksen poistoilmaventtiilit ovat ritilä- ja lautasventtiileitä. 39
Kiinteistön poistoilmaventtiilit ovat osin ritilävent- Myös lautasventtiileitä on. tiilejä. Poistoilmaventtiilit tulee puhdistaa vuosittain 5.3.4. IV-eristykset Poistoilmakanavien eristyksiä ei ollut näkyvissä. Ei toimenpiteitä 5.4. MUUT JÄRJESTELMÄT 5.4.1. Kylmätekniset järjestelmät Kiinteistössä ei ole kylmäteknisiä järjestelmiä. Ei toimenpiteitä. 5.4.2. Palontorjuntajärjestelmät Rakennuksessa on yksittäisiä käsisammuttimia. Käsisammuttimille tulisi suorittaa määräysten mukaiset tarkastukset määräaikoina. Määräaikaistarkastukset sammuttimille (ei huomioitu PTS-taulukossa) 40
6. SÄHKÖJÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO 6.1. ALUESÄHKÖISTYS 6.1.1. Aluevalaistus Kiinteistön aluevalaistuksena toimivat julkisivuihin asennetut valaisimet, jotka on hiljattain uusittu. Valaisimet ovat pääosin tyydyttävässä kunnossa. Valaisimia tulisi kuitenkin lisätä, jotta riittävä valaistusvoimakkuus kulkuteille saavutetaan. Valaisimien tarkastus tulee toteuttaa säännöllisesti. Valaisimien kuvut on puhdistettava säännöllisesti huolto-ohjelman mukaisesti tai vähintään aina lampunvaihtojen yhteydessä. Valaisimen likaantuminen ja tummuminen vähentää merkittävästi valotehoa. Tummuneet ja vaurioituneet kuvut tulee uusia. Yleisvalaisin Lisätään valaisimia 6.1.2. Ulkopistorasiat Kiinteistössä ei havaittu kiinteitä ulkopistorasioita. Saneerauksen yhteydessä tulee ottaa huomioon sähkönkäytöntarve myös ulkotiloissa. Suositetaan lisäämään kiinteitä ulkopistorasioita joko rakennuksen julkisivuun tai erilliseen pistorasiatolppaan. Lisätään kiinteitä ulkopistorasioita 6.2. KYTKINLAITOKSET JA JAKOKESKUKSET 41
6.2.1. Jakokeskukset alle 1000V Kiinteistön pääjakelujärjestelmänä on käytössä nelijohdin- eli TN-C -järjestelmä. Toiseen kerrokseen on uusittu ryhmäkeskus, joka on toteutettu viisijohdinjärjestelmällä. Pää- ja mittauskeskukset Kiinteistön pääkeskus sijaitsee sisäänkäyntikerroksessa. Keskus on sijoitettu vaneriseen kaappiin. Keskus on uusittu joitain kymmeniä vuosia sitten. Se on vielä toimintakuntoinen, mutta sen uusimista suositetaan. Myös muiden vanhojen keskusten uusiminen tulee ajankohtaiseksi jakson aikana. Keskuksien yksittäisiin ohjauslaitteiden uusimisiin tulee varautua jo ennen saneerausta. Sulakemerkinnät ovat asianmukaisia. Merkintöjen oikeellisuutta ei tarkastuksen yhteydessä varmistettu. Kiinteistön pääkeskus 2. kerroksen uusi keskus Muut keskukset ja järjestelmät Keskukset ovat 3-vaiheisia ja ne ovat pääosin elinkaarensa lopussa. Kaikkien vanhojen keskusten uusimista suositetaan saneerauksen yhteydessä. Suositetaan kaikkien vanhojen keskusten uusimista nousujohtoineen 6.2.2. Johtotiet Kiinteistön kaapeloinnit on toteutettu sekä rakenteissa kulkevina että pinta-asennuksina. Erityisesti vanhat asennukset on toteutettu pinta-asennuksina. Alkuperäisiä johdotusten päälle on osassa tiloista tapetoitu. Kaapelointeja uusittaessa tulee varautua asennusreittien osittaiseen muuttamiseen. 42
Kaapeleita pintaan asennettuna kellarissa Vanhat pintajohtimet on jätetty tapetin alle Toimenpide-ehdotus: Sähkösaneerauksen yhteydessä tulee varautua johtoteiden muuttamiseen 6.2.3. Kaapeliläpiviennit Kiinteistössä havaittiin läpivientejä, jotka eivät ole tämän päivän määräysten mukaisia. Läpivientejä ei tarvitse takautuvasti muuttaa, mutta saneerauksen yhteydessä ne tulee ottaa huomioon. Tehtäessä uusia kaapeliläpivientejä tulee varmistua siitä, että ne tiivistetään asianmukaisesti 6.3. JOHDOT JA NIIDEN VARUSTEET 6.3.1. Nousujohdot Nousujohtojen keskimääräinen tekninen elinkaari on noin 40 vuotta. Toisen kerroksen keskukselle menevä nousujohto on uusi, ja se on kuljetettu rakennuksen julkisivua pitkin. Ylikuormituksia ja normaalia suurempia lämpenemisiä ei havaittu tarkastuksen yhteydessä. Nousujohdot ovat pääosin 4-johdinjärjestelmän mukaiset, joka ei turvallisuudeltaan vastaa nykyaikaista 5-johdinjärjestelmää, jossa on erillinen maadoitusjohdin. Vanhojen nousujohtojen uusiminen saneerauksen yhteydessä 6.3.2. Voimaryhmäjohdot 43
Koneille ja laitteille menevät voimajohdot ovat osin vielä alkuperäisiä, osin uusittu laitteiden uusimisen yhteydessä. Kaapelit suositetaan muutettavaksi 5-johdinjärjestelmän mukaiseksi saneerauksen yhteydessä. Voimaryhmäjohdot suositetaan uusittavan saneerauksen yhteydessä 6.3.3. Valaistusryhmäjohdot Valaistusryhmäjohdot ovat pääosin TN-C, eli 4-johdinjärjestelmän mukaisia. Valaistusryhmäjohdoiksi mielletään yleensä myös pistorasioiden ja kytkinten syöttöjohdot. Rakennuksen sähkönjakelujärjestelmä on syytä saneerata kokonaisuudessaan 5johdinjärjestelmäksi, jossa on erillinen maadoitusjohdin. Vanhat valaistusryhmäjohdot ovat ylittäneet teknisen elinkaarensa, mutta ovat toistaiseksi olleet pääosin toimintakuntoisia. Suositetaan yleisten tilojen alkuperäisen varustuksen ja valaistustason parantamista Suositetaan valaistusryhmäjohtojen uusimista sähkökalusteineen. Vanha johdin metalliputkessa Johtoja on lisätty tarpeen vaatiessa Suositetaan sähkönjakelujärjestelmän saneeraamista 5-johdinjärjestelmäksi 6.3.4. Varusteet Kiinteistön asennuskalusteet ovat osin alkuperäisiä, osin remonttien yhteydessä uusittuja ja lisättyjä. Kalusteita tulee uusia heti, kun niissä havaitaan vaurioita. Kiinteistön kalusteiden uusimista suositetaan saneerauksen yhteyteen. 44
Vanha kytkin Kalusteet ovat eri vuosikymmeniltä Kalusteiden uusiminen 6.3.5. Liittymisjohdot Kiinteistö on liitetty paikallisen sähkölaitoksen pienjänniteverkkoon. Ei ole tarkkaa tietoa, milloin liittymiskaapeli on uusittu. Näin ollen sen tarkistaminen ja/tai uusiminen on ajankohtaista nousujohtoremontin yhteydessä. Syöttökaapelin mitoituksen tulee olla riittävä kiinteistön jatkoa ajatellen. Puhelin järjestelmällä on oma liityntäkaapelinsa ao. laitoksen verkkoon. Teleoperaattori vastaa liittymän kunnosta. Liittymiskaapeleiden keskimääräinen tekninen elinkaari on noin 50 vuotta. Sähkösaneerauksen yhteydessä uusitaan myös liittymiskaapelit 6.3.6. Maadoitukset ja potentiaalin tasaukset Maadoituksen tarkoitus on estää vaarallisten kosketusjännitteiden muodostuminen sähkölaitteiden vikatapauksissa. Maadoitukset takaavat sähköverkon vikavirralle luotettavan reitin ja varmistavat suojalaitteiden luotettavan ja nopean toiminnan. Maadoitusjärjestelmä on oletettavasti alkuperäinen ja se perustuu mahdollisesti käyttövesi- ja viemäriputkiston käyttöön maadoittavana osana. Tästä on oletettavasti tehty putkistoyhdistykset pääkeskuksen N-kiskoon. Antennijärjestelmä on oletettavasti myös maadoitettu käyttövesiputkistoon. Viimeistään seuraavan peruskorjausten yhteydessä tulee kiinteistöön rakentaa maadoitusjärjestelmä, joka vastaa tämän päivän määräyksiä. 45