Aluekehityshankkeiden rahoitettavuus ja taloudellinen kannattavuus
Aluekehittämisen taloudellinen tarkastelu Lähtökohdat ja riskit KUNNAN RISKIT ALUEKEHITYSHANKKEISSA Kunnalla on yleensä merkittävä riski aluekehityshankkeissa Aluekehittämisen edellytysinvestoinnit (kuten kunnallistekniikka, liikenneyhteydet, kadut, vesihuolto) on toteutettava etupainoisesti ja ne ovat merkittävät suuruudeltaan Edellytysinvestointeihin liittyy mm. hintariski ja aikatauluriski Tonttien myyntiin liittyy riskejä tonttien myyntitulon sekä aikataulun suhteen Asuntomarkkinat Toimitilamarkkinat RISKIEN HALLINTA JA TUNNISTAMINEN Taloudellinen tarkastelu tulisi olla keskeisessä asemassa aluekehittämisessä Taloudellisen tarkastelun avulla voidaan arvioida eri riskien merkitystä hankkeen kokonaisuuden suhteen Nykyisissä toimintamalleissa ei yleensä kiinnitetä riittävästi huomiota taloudelliseen tarkasteluun Aluekehityshankkeen rahoituksen suunnitteluun ja taloudelliseen mallintamiseen ei yleensä ole omia resursseja kunnissa Kunnan takauksella rahoittajalla ei ole vaatimuksia riskien hallinnan suhteen (nykytilanne) 2
Osapuolet ja tavoitteet aluekehityshankkeissa Kunta, muut maanomistajat, rakennusliikkeet ja sijoittajat KUNNAN TAVOITTEET Maankäytön tehostaminen, kaupunkirakenteen kehittäminen, yhdyskuntarakenteen tiivistäminen, segrekaation estäminen, monipuolinen asuntotuotanto, palveluiden järjestäminen jne. Yleensä hankkeen mahdollisimman nopea sekä tehokas toteuttaminen ja läpivienti Maanmyyntitulot (mikäli kunnan/kaupungin maanomistus) MUIDEN MAANOMISTAJIEN TAVOITTEET Maan arvon maksimointi mahdollisimman paljon rakennusoikeuden arvoa sisältävä kaavaratkaisu (ja mahdollisimman pienet velvoitteet ja maankäyttömaksut/kaavoitusmaksut) Mahdollisen omassa käytössä olevan osan rajaaminen kaavamuutoksen vaikutusalueelta TOTEUTTAJAN (ESIM. RAKENNUSLIIKKEIDEN) TAVOITTEET Rakennusurakoiden toteuttaminen alueella (infra, rakennukset) Esim. perustajaurakoinnissa mahdollisimman hyvien tonttien hankkiminen ja niille rakennettavien kohteiden myyminen Rakennettujen kohteiden ylläpito ja korjaaminen SIJOITTAJAN (JA RAHOITTAJAN) TAVOITTEET Sijoittaa kohteisiin, joiden riski, tuotto, ajallinen ulottuvuus ja likviditeetti vastaavat sijoittajan sijoitusstrategiaan Suuri mahdollisuus, koska pääomaa etsii tällä hetkellä riskin ja tuoton suhteen mielenkiintoisia (vaihtoehtoisia) kohteita Tällä hetkellä tarjolla olevat kohteet ovat aluekehityshankkeissa kiinteistökehityskohteita tai valmiita kohteita Aluekehityshanke itsessään on oikein strukturoituna sijoituskohde MITEN NYKYTILANNETTA VOI KEHITTÄÄ JA HYÖDYNTÄÄ? 3
HANKKEEN KEHITTÄMISPROSESSIN TAVOITTEET Osapuolten tavoitteiden yhteensovittaminen Kunta hankkeen veturina Toimintamallin löytyminen, jossa eri osapuolien tavoitteet on huomioitu Toiminnallisten tavoitteiden saavuttaminen (kunta) Taloudellisten hyötyjen oikeudenmukainen jakaminen (kunta, sijoittaja, toteuttaja) Hankkeen liiketaloudellisen kannattavuuden mahdollistaminen, hankkeen rahoitettavuus Vaihe I: Hankkeen tavoitteiden ja taloudellisten reunaehtojen määrittely ja asettaminen Toiminnallisten ja taloudellisten tavoitteiden määrittely ja asettaminen hankkeelle Hankkeen teknistaloudellisten lähtökohtien määrittäminen Kustannuksien ja tuottojen vaihteluvälit; kunta/kaupunki ja tekniset asiantuntijat, kiinteistömarkkinoiden asiantuntija Hankkeen taloudellinen mallintaminen (tulos, tase, kassavirta) Skenaarioiden lopputuloksien mallintaminen kaikkien osapuolien näkökulmasta Kuntataloudellisten ja muiden keskeisten taloudellisten vaikutusten määrittäminen Vaihe II: Yhteistyömallin etsiminen - vaihtoehtoisten yhteistyömallien määrittely Hankkeen osapuolten (Kaupunki, muut maanomistajat (esim. Senaatti, seurakunta yms) tavoitteiden yhteensovittaminen Tavoitteiden kartoitus Markkinavuoropuhelu mahdollisten sijoittaja/rakennusliike kumppaneiden kanssa Soveltuvuuden arviointi (koko hanke tai osahankkeet) Sopivien kokonaisuuksien määrittely osana markkinavuoropuhelua Tavoitteena: Hankkeen erityispiirteet huomioivan ja kaikkia osapuolia kannustavan ja palvelevan rahoitus ja toteutusmallin luominen Vaihe III: Neuvottelut ja toteutus (kilpailutus) Tarvittavien neuvottelujen järjestäminen ja sopimusten toteutus Esim. yhtiön perustamiseen tarvittavien asiakirjojen valmistelu: Perustamissopimus, Yhtiöjärjestys ym. Järjestelyihin liittyvien sopimusluonnosten valmistelu, kuten kauppakirja- ja/tai apporttiomaisuuden luovutuskirja, kiinteistön kauppakirjat yms. Tarvittavien kilpailutusten järjestäminen ja läpivienti Sopimusten allekirjoitus ja hankkeen totetuttaminen 4
Taloudellisen tarkastelun hyödyt ja mahdollisuudet VÄLITTÖMÄT HYÖDYT Kunta perehtyy hankkeen kustannus ja tuottorakenteeseen syvällisemmin itse lähtötietojen keruu vaiheessa Kunnalle muodostuu selkeä käsitys hankkeen taloudellisesta potentiaalista ja taloudellisista riskeistä eri skenaariossa Skenaariot kuvaavat kustannusten, tuottojen ja aikataulun mahdollisia vaihtoehtoisia toteumia Kunta saa selvityksen siitä mikä on hankkeen vaikutus kuntatalouteen eri skenaarioissa KUNNAN TAVOITTEISTA RIIPPUVAT HYÖDYT - ESIMERKKEJÄ Vaihtoehtoisten rahoitus ja toteutusmallien hyödyntäminen hankkeen toteutuksessa Kunnan omistama projektitoimija (taloudellinen toiminta eriytetty hankkeen osalta omaksi kokonaisuudeksi) Projektitoimija rakentaa kunnallistekniikkaa sekä toteuttaa edellytysinvestointeja joko itsenäisesti tai yhdessä yksityisen toimijan kanssa sopimusten kautta Projektitoimija myy asuin, liiketila- ja toimistotontit kiinteistökehittäjille tai kehittäjä- kumppanille Kunta rahoittaa suoraan projektitoimijaa (esim. yhtiö) ja yhtiön vastuut ovat kunnan taseessa Aluekehitysyhtiö Aluekehittämisen toteuttaa kokonaisuudessaan projektiyhtiö, jossa kunta voi olla osaomistajana Muita aluekehitysyhtiön omistajia voivat olla esim. sijoittajat sekä kiinteistökehittäjät Kunta sijoittaa yhtiöön esim. omistamansa maa-alueet ja saa näitä vastaan yhtiön osakkeita Kiinteistökehittämisen riski ja siihen liittyvät vastuut ovat rajattu yhtiöön OSANA TALOUDELLISTA TARKASTELUA MYÖS HANKKEEN RAHOITETTAVUUDESTA SAADAAN KÄSITYS 5
Hankkeen taloudellinen tarkastelu, eri osapuolten näkökulmat (1/3) Koko hankkeen taloudellinen kannattavuus (osapuolina kunta ja sijoittaja) 6
Hankkeen taloudellinen tarkastelu, eri osapuolten näkökulmat (2/3) Hankkeen taloudellinen kannattavuus kunnan näkökulmasta 7
Hankkeen taloudellinen tarkastelu, eri osapuolten näkökulmat (3/3) Hankkeen taloudellinen kannattavuus sijoittajan näkökulmasta 8
Keskeisimmät havainnot aluekehityshankkeiden kentästä Kunnat ja kaupungit ovat etsineet vaihtoehtoisia toteutus- ja rahoitusmalleja aluekehityshankkeiden toteuttamiseen Mm. Tuusula, Helsinki, Espoo, Sipoo, Seinäjoki, Hämeenlinna, Jyväskylä, Tampere jne. Vielä yhtään aluekehityshanketta ei ole toteutettu vaihtoehtoisella rahoitus- ja toteutusmallilla Ensimmäisten hankkeiden läpivienti tulee vaatimaan suurimmat ponnistelut (eli resursseja) Olettaen, että osapuolilta löytyy yhteinen tahtotila senkin jälkeen tehtäväksi jää Kilpailutuksen organisointi ja läpivienti (hankintalaki) Mistä kilpaillaan, mitä mittareita käytetään kilpailutuksessa parhaan lopputuloksen varmistamiseksi Sopimusmallien luominen osana kilpailutusprosessia Osapuolten roolit, velvollisuudet, vastuut ja riskienjako Tuotonjako Mahdollisuudet mallien kehityksessä Muualla toteutettujen hankkeiden osaamisen ja kehitettyjen mallien hyödyntäminen Paljon yhteneväisyyksiä suurimpien kiinteistökehityshankkeiden (esim. REDI, Tripla) kanssa, joissa käytetty oletetusti mm. tavanomaisesta poikkeavia rahoitus- ja omistusjärjestelyjä sekä -rakenteita Monistettavan ja tehokkaan toimintamallin kehittyminen kokemusten karttuessa Suurten haasteiden ratkaiseminen, kuten kovan kasvupaineen kohteena olevien alueiden kehittyminen tehokkaasti, ja kuntien riskien pienentäminen kiinteistömarkkinoiden suhteen sekä miljardien arvoisten investointien aikaistaminen 9