Hyvässä hengessä Ennakoivalla kiinteistönhuollolla puhtaampi sisäilma
Ennakointi estää sisäilmaongelmia kustannustehokkaasti Hyvä sisäilma on tutkitusti työtehon ja tuottavuuden parantaja. Sisäilmalla on valtava merkitys henkilöstön työterveyteen ja viihtyvyyteen. Lisäksi sisäilmalla on taloudellisia vaikutuksia liiketoimintaan, kiinteistön maineeseen ja asiakastyytyväisyyteen. Kustannustehokkainta on panostaa ennakointiin, jolla estetään sisäilmaongelmien syntymistä. Ennakointi onkin modernissa kiinteistönhuollossa olennainen osa olosuhdehallintaa. Tässä oppaassa kerromme, miten ennakoiva kiinteistönhuolto torjuu sisäilmaongelmia. Esittelemme ennakoinnin mittareita, työkaluja ja sisäilman hallinnan elinkaarimallin, joilla varmistetaan hyvät olosuhteet kiinteistöissä. Miten pitää huolta hyvästä sisäilmasta? Sisäilman laatuun voidaan vaikuttaa esimerkiksi järkevillä tilaratkaisuilla, ennakoivalla teknisellä hallinnalla ja oikein mitoitetulla siivouksella. Kiinteistönhuollon suunnitelmallisuus, järjestelmien testaus ja jatkuva seuranta auttavat torjumaan sisäilmaongelmia. Miten hyvä sisäilma määritellään? Hyvä sisäilma on puhdasta ja raikasta. Hiilidioksidipitoisuus on matala ja ilmankosteus hallinnassa. Kun lämpötila on miellyttävä, ilmastointi ei metelöi tai vetoisuus häiritse, ovat olosuhteet kunnossa. syytä, miksi ennakointi hyvän sisäilman puolesta kannattaa 1 2 Olet askeleen edellä ongelmia, voit reagoida ennen niiden realisoitumista. Ennakoiva kiinteistönhoito- ja huolto tuo kustannussäästöjä. Ennakointi on yleensä edullisempaa kuin korjaaminen. Puhdas sisäilma luo turvalliset ja terveelliset olosuhteet. Ennakointi ehkäisee terveyshaittoja. Vinkki: Olosuhteiden seurantaa on tärkeää tehdä myös aistinvaraisesti ja kuunnella tarkalla korvalla käyttäjien palautetta. Muista: Säännölliset ja riittävät vuosikorjaukset. Ammattitaitoinen siivous on avainasemassa, että sisäilma pysyy laadukkaana. Tilasuunnittelulla voidaan helpottaa ja tehostaa siivousta ennen kaikkea jokainen kiinteistössä työskentelevä voi osaltaan helpottaa siivousta: työpisteellä säilytetään mahdollisimman vähän tavaraa ja päästetään siivooja tekemään työnsä. Siivouksen ajankohdat ja taajuus optimoidaan kiinteistön mukaan. Tiloissa käytettävien materiaalien puhdistaminen on tehtävä täysin hoito-ohjeiden mukaan, vastuullisesti valituilla siivousaineilla. Tiloja tulee käyttää vain niille suunniteltuun käyttötarkoitukseen. Jos tiloja käytetään muuhun kuin niille suunniteltuun käyttötarkoitukseen, voi ongelmia esiintyä myös sisäilman osalta. Kun käyttötarkoitus muuttuu, tulee rakenteet ja ilmanvaihto säätää uuden käyttötarkoituksen mukaan. Talotekniikan automaatio- ja ilmanvaihtojärjestelmiä on fiksua huoltaa ennakoivasti ja testata säännöllisesti. Kun seuranta on jatkuvaa, poikkeamiin päästään puuttumaan ennen kuin sisäilmaongelmia ehtii syntyä. Olosuhteiden etähallintapalvelu on kiinteistöhuollolle tärkeä tuki arjessa. Rakennuksen yleiskuntoa täytyy tarkkailla jatkuvasti, jotta mahdolliset ongelmat voidaan ehkäistä. Kaikissa kiinteistöissä on kosteusteknisiä riskipaikkoja, kuten vesikatto ja ulkoseinät. Kiinteistön riskipaikat täytyy tunnistaa ja tehdä ennakoivia toimenpiteitä koko kiinteistön elinkaarella.
Ennakoinnin työkalut ja hyvän sisäilman mittarit Jatkuva tutkiminen ja tiedon analysointi ovat ennakoivan kiinteistönhoidon työkaluja. Näitä ovat esimerkiksi: Sisäilman perusmittarit Perusmittareita ovat ilmamääriin, painesuhteisiin, kosteuspitoisuuteen ja lämpötilaan liittyvät tavoitearvot. Kiinteistön ylläpidossa näitä varmistetaan mm. tarpeen mukaisilla säädöillä ja käyttöajoilla. Laatukierrokset Sisäilman tarkkailun laatukierroksille on tärkeää ottaa mukaan huollon asiantuntijoiden lisäksi sisäilma-asiantuntija ja olosuhdehallinnan asiantuntija. Palautteen kerääminen Päivittäisen palautteen keräämisen lisäksi kiinteistön käyttäjille suunnattu olosuhdekysely on kätevä tapa kartoittaa todellisia tuntemuksia ja havaintoja. On tärkeää toistaa kysely säännöllisin väliajoin ja vertailla eri tilojen ja rakennusten olosuhteita tulosten avulla. Reaaliaikaisen datan hyödyntäminen Olosuhdehallinta hyödyntää dataa reaaliaikaisessa seurannassa. Datan avulla on helppoa reagoida nopeasti mahdollisiin muutoksiin. Tiedon keruu pitkän tähtäimen suunnitteluun Pitkän tähtäimen suunnittelukierrokset tehdään kohdetiedon, katselmusten ja korjaus- sekä kunnossapitohistorian valossa. Kierroksen tuloksena on tekninen näkemys, jonka perusteella laaditaan pitkän tähtäimen yksityiskohtainen suunnitelma. Ennakoiva kiinteistönhuolto: 7 vinkkiä kokonaisuuden johtamiseen 1 2 4 5 6 Kiinteistön omistajan ja kiinteistön olosuhdehallinnasta vastaavan täytyy tehdä hyvää ja saumatonta yhteistyötä. Reaaliaikaiseen olosuhdeseurantaan kannattaa panostaa. Osallista laajennetuille laatukierroksille kiinteistön ylläpidon omien asiantuntijoiden lisäksi esimerkiksi sisäilma-asiantuntija. Huolehdi, että kiinteistön vakituinen huoltohenkilökunta on jatkuvasti tietoinen kiinteistön teknisestä kunnosta ja sisäilman laadusta. Tiedota ja kouluta kiinteistön käyttäjiä tilojen oikeasta käytöstä sekä kunnossapidon toimenpiteistä. Valitse kumppani, joka panostaa työntekijöiden koulutukseen ja mahdollistaa jatkuvan ammatillisen kehityksen. 7 Valitse osaava kiinteistönhuollon kumppani, joka pystyy vastaamaan tarpeisiisi kokonaisvaltaisesti.
SISÄILMAN HALLINNAN ELINKAARI ISS:LLÄ ENNAKOIVA YLLÄPITO ARJESSA Koulutettu henkilöstömme huolehtii kiinteistösi järjestelmistä. Huolto-ohjelma, havainnointi huoltokierroksilla ja käyttäjäpalaute ohjaa työtä. ISS Palveluiden 24/7 Olosuhdehallintakeskus on huoltomiehen tekninen tuki. Asiantuntija etämonitoroi talotekniikkaa ja tarvittaessa käynnistää korjausprosessin. Talotekniikan ja järjestelmän asiantuntija suorittaa suunnitellut vuosihuollot ja -korjaukset. Siivouspalveluilla merkittävä rooli sisäilman hallinnassa. Laatukierroksella tehdään havaintoja järjestelmän käytön ja ylläpidon toimivuudesta. 1 2 Hälyttäviä merkkejä? Jos kiinteistön käyttäjät oireilevat tai sattuu hälyttävä poikkeustila, apuun tulee järjestelmään perehtynyt teknisten palveluiden talotekniikka-asiantuntija. Asiantuntija selvittää ongelman, ja vika korjataan tai tekniikkaa uudistetaan. Mikäli ongelmaa ei voi korjata päivittäisen ylläpidon kautta, kutsutaan kohteeseen ISS asiantuntijapalvelut. Missä kunnossa kiinteistö on? ISS asiantuntijapalvelut tekee kohdekatselmuksen ja/tai tarvittavat kuntotutkimukset sekä selvitykset, esimerkiksi: Visuaalinen tarkastus ja havainnointi Riskikartoitus: rakenteet, hajun aiheuttajat Paine-erot ja ilmavirtaukset Tarvittavat näytteenotot ISS FINAS Sisäilmalaboratorion kanssa Millaista korjausta tai lisäselvitystä vaaditaan? Asiantuntijat ehdottavat jatkotoimenpiteitä tarpeen mukaan Tarvitaanko korjausrakentamista? ISS palvelurakennuttaminen on apuna kaikissa korjausrakentamisen askelissa. Sisäilma-asiantuntija on projektin ajan mukana laadunhallinnan konsulttina. 1. Hankesuunnittelu Lähtötilanneselvitys asiantuntijoiden, kiinteistöhuollon, siivouksen ja käyttäjätiedon pohjalta Käyttäjän ja rakennuttajan tavoitteet ISS asiantuntijapalvelut tekee korjauksen kannattavuusarvion ja riskianalyysin 2. Suunnittelu Varmistetaan, että tavoitteet toteutuvat Ohjaus, ratkaisuhallinta Laadunvarmistus yhdessä ISS Olosuhdehallinnan kanssa. Rakennus- ja korjaustyö Projekti toteutetaan sovitun mallin mukaan Varmistetaan asiakkaan ydinliiketoiminnan jatkuvuus Tarvittaessa irtaimiston puhdistus ISS Hides menetelmällä 4. Käyttöönotto Olosuhdehallinta, kiinteistöhoito, siivous ja projektiasiantuntijat varmistavat käyttöönoton Käyttöönoton jälkeen ISS Olosuhdehallintakeskus varmistaa, että valitun järjestelmän käyttö ja toimivuus ovat kunnossa
Olemme Suomen kolmanneksi suurin yksityinen työnantaja ja maan johtava kiinteistö- ja toimitilapalveluyritys. ISS Palvelut on Suomen kolmanneksi suurin yksityinen työnantaja ja maan johtava kiinteistö- ja toimitilapalveluyritys. Tuotamme siivous-, kiinteistön ylläpito-, turvallisuus- ja ruokailupalveluita yrityksille ja yhteisöille sekä julkiselle sektorille. Luomme toiminnallamme laadullista ja taloudellista arvoa asiakkaidemme liiketoimintaan. Vuonna 2015 liikevaihtomme oli 50 miljoonaa euroa. Henkilökuntaa on yli 10 000. ISS Palvelut on osa kansainvälistä ISS-konsernia, joka toimii 77 maassa. www.iss.fi, www.issworld.com ISS Palvelut PL 100, 01055 ISS Puh. 0205 155 iss.fi