Selvitys kiinteistöjen hintakehityksestä ja -markkinoista Eurajoen, Kuhmon, Loviisan ja Aänekosken alueilla

Työraportti 987 9 Selvitys kiinteistöjen hintakehityksestä ja markkinoista Eurajoen, Kuhmon, Loviisan ja Aänekosken alueilla Hannu Ridell Satu Raak Joulukuu 1998 POSIVA OY Mikonkatu 15 A, FIN001 00 HELSINKI, FINLAND Tel. +35892280 30 Fax +35892280 3719

Raporttien hyväksymisvahvistus Seuraavat raportit on tarkastettu ja hyväksytty Maakanta Oy:ssä: Selvitys kiinteistöjen hintakehityksestä ja markkinoista Eurajoen, Kuhmon, Loviisan ja Äänekosken alueilla Selvitys kiinteistöjen hintakehityksestä Eurajoen alueella Vantaa 5.1.1999 ~aakanta ;~? h Hannu Rid~Ct< Toimitusjohtaja

SELVITYS KIINTEISTÖJEN HINTAKEHITYKSESTÄ JA MARKKINOISTA EURAJOEN, KUHMON, LOVIISAN JA ÄÄNEKOSKEN ALUEILLA TIIVISTELMÄ Selvityksessä on tarkasteltu käytetyn ydinpolttoaineen vaihtoehtoisten loppusijoituskuntien eli Eurajoen, Kuhmon, Loviisan ja Äänekosken alueiden kiinteistöjen hintakehitystä sekä kiinteistömarkkinoita vuosina 19821998 (tarkasteluajanjaksona on vuoden 1998 osalta tammitoukokuu). Osittain tarkastelujakso alkaa mm. asuntojen kohdalla vuosista 1985 ja 1987 tietojen saatavuudesta riippuen. Äänekoskelta on eritelty entinen Konginkankaan kunnan alue omaksi tarkastelualueeksi. Vaihtoehtoisten loppusijoituskuntien lisäksi on tarkasteltu myös niiden lähikuntien kiinteistömarkkinoita vuosina 19821997. Tarkasteltavina kiinteistötyyppeinä ovat olleet rakentamattomat omakotitontit, lomatentit, pelto ja metsäalueet, raakamaaalu~et ja teollisuustentit sekä rakennetut omakotitentit ja lomamökit. Asuntoja on tarkasteltu vanhojen vapaarahoitteisten kerros ja rivitalohuoneistojen osalta. Työ ei sisällä kiinteistö ja asuntomarkkinoihin ja hintakehitykseen liittyviä ennusteita, vaan ainoastaan toteutuneen kehityksen. Maaseutupainotteisessa Eurajoen kunnassa kiinteistökauppa on keskittynyt hajaasutusalueille. Omakotitonttien hintatasot ovat Eurajoella olleet kaavaalueilla suhteellisen edulliset kunnan harjoittaman maapolitiikan ja verrattain runsaan kaavaalueiden tonttitarjonnan vuoksi. Merkittävä osa kunnan omakotitonttien luovutuksista on ollut vuokrauksia. Hajaasutusalueilla omakotitontteja ovat myyneet lähes pelkästään yksityiset. Hajaasutusalueiden omakotitonttien hintataso on ollut keskimäärin noin kaksinkolminkertainen verrattuna kunnan tonttimaan hintoihin kaavaalueilla. Myös tonttikoot ovat olleet hajaasutusalueilla selvästi suurempia. Omakotitalojen sekä myös lomamökkien hinnat ovat verrannollisia lähialueen maaseutupaikkakuntien hintamuutoksiin. Metsä ja peltomaan hintakehitys oli Eurajoella vuosina 19851997 samansuuntainen kuin vanhan läänijaon mukaisessa Turun ja Porin läänissä sekä Porin maatalouspiirissä Hintamuutokset olivat kuitenkin Eurajoella voimakkaampia. Rantatonttien, raakamaan ja teollisuustonttien kauppoja ei ole riittävästi hintakehityksen tarkasteluun. Kuhmon kaupungissa kiinteistökauppa on keskittynyt Eurajoen tavoin hajaasutusalueille. Kaupungilla on ollut keskeinen asema omakotitonttien luovuttajana etenkin vuokraamalla. Markkinatilanne on Kuhmossa ollut kokonaisuudessaan passiivinen 1990luvulla, mihin syinä ovat olleet muuttotappio ja suuri työttömyys. Kuhmossa sekä omakotitonttien että rantatonttien hinnoissa korostuu etenkin 1990luvulla verrattain suuri vaihtelu, joka johtuu tonttien sijainti ja laatueroista. Kokonaisuutena omakotitonttien ja rantatonttien hintatasot ovat kuitenkin pysyneet viime vuosina lähes ennallaan. Rantatontteja on ollut tarjolla verrattain runsaasti. Niin omakoti kuin rantatonttienkin kysyntä on ollut verrattain vähäistä. Metsämaata on Kuhmosta saanut ostaa hieman edellisemmin kuin keskimäärin vanhan läänijaon mukaisesta Oulun läänistä. Metsämaan hintojen muutokset ovat olleet samansuuntaisia Kuhmossa ja koko läänissä. Peltokauppoja on Kuhmossa tehty ainoastaan yksittäisiä, jolloin hinnoista ei voi tehdä hintatasopäätelmiä Loviisassa kiinteistökauppa on keskittynyt asemakaavaalueille, jossa kaupungilla on ollut lähes monopoliasema omakotitonttien markkinoilla. Kiinteistöjen hinnat ovat Loviisassa kehittyneet lähikuntiin nähden verrannollisesti. Lomakiinteistöjen ja maasekä metsätalousmaan hinnoista ei ole riittävää hintaaineistoa kauppojen vähäisen 2

määrän vuoksi. Loviisassa teollisuustonttimaan luovuttajana on lähes yksinomaan ollut kaupunki. Äänekoskella kiinteistökauppa on jakaantunut melko tasan detaljikaavaalueille ja hajaasutusalueilla. Äänekosken kaupungilla on keskeinen asema omakotitonttien markkinoilla. Kaupungin luovutukset ovat olleet pääosin vuokrauksia. Kokonaisuutena omakotitonttien hinnat ovat Äänekoskella pysyneet viime vuosina lähes ennallaan ja vastanneet vastaavankokoisten lähipaikkakuntien hintatasoja. Yksityiset ovat myyneet omakotitontteja ensisijaisesti hajaasutusalueilta. Yksityisten luovuttamien tonttien hintojen muutokset ja hintojen vaihtelut ovat olleet etenkin 1990luvulla suurempia kuin kaupungin myymissä tonteissa. Rantatontti ja lomamökki ovat maksaneet Äänekoskella ja entisen Konginkankaan alueella keskimäärin saman verran kuin lähikunnissa. Maapohjan hintataso on määräytynyt keskeisesti vesistön koon ja rantatonttien ominaisuuksien mukaan. Pelto ja metsä sekä raakamaan hinnoista ei ole koottavissa yhtenäistä aikasarjaa kauppojen vähäisen määrän vuoksi. Äänekoskella teollisuustonttimaan luovuttajana on lähes yksinomaan ollut kaupunki. Asuinhuoneistojen hinnat ovat kehittyneet kaikilla selvityspaikkakunnilla samansuuntaisesti. Muutokset vastaavat koko maan vanhojen osakeasuntojen keskimääräistä hintakehitystä. Koko maan keskitaso on ollut hieman tarkastelupaikkakuntia korkeampi, mikä johtuu suurten kaupunkien korkeammasta hintatasosta. Hinnat nousivat maltillisesti vuosina 19851987, jonka jälkeen nousu oli voimakasta 19801990 lukujen vaihteeseen saakka. Vuosina 19901991 asuntojen hinnat lähtivät puolestaan voimakkaaseen laskuun. Lasku loiveni vuosina 19931994. Parin viime vuoden aikana hintatasot ovat kohonneet niin tarkastelupaikkakunnilla kuin koko maassa. Myös hintojen vaihtelu on kasvanut. Kokonaisuudessaan kiinteistöjen ja asuntojen hintojen muutokset ovat tarkastelupaikkakunnilla olleet pääosin samansuuntaisia verrattuna esimerkiksi lähikuntiin ja koko maan keskimääräiseen kehitykseen. Kuntien keskeinen rooli asunto sekä teollisuustonttien markkinoilla on tyypillistä koko maassa, mikä on tasoittanut hintojen muutoksia. AVAINSANAT: Kiinteistömarkkinat, omakotitonttien hinnat, lomatonttien hinnat, pelto ja metsämaan hinnat, asuinhuoneistojen hinnat, hintataso, hintojen kehitys. 3

SURVEY OF PROPERTY PRICE DEVELOPMENTS AND MARKETS IN AND AROUND EURAJOKI, KUHMO, LOVIISA AND ÄÄNEKOSKI ABSTRACT The survey focused on the development of property prices and markets in and around the candidate disposal storage sites of spent nuclear fuel, i.e. the municipalities of Eurajoki, Kuhmo, Loviisa and Äänekoski in 198298 (in JanuaryMay of 1998). Conserning, dwellings the survey period begins in 1985 or 1987 depending on the availability of data. The former municipality of Konginkangas in Äänekoski w a s made a separate survey area. ln addition to the alternative disposal site municipalities, also neighbouring municipalities' property markets in 198297 were studied. The surveyed property types have consisted of unbuilt onefamily home plots, holiday home plots, arable and forest land, undeveloped land and industrial plots as well as built onefamily house plots and holiday homes. ln the case of dwellings, existing nonsubsidized apartment and row house units have been studied. Predictions of the development of property and housing markets and prices are not includedonly actual development. ln Eurajoki, a primarily rural community, real estate business is transacted in the sparsely populated areas. The prices of onefamily home plots in areas covered by a pian have been reasonable due to the municipality's land policy and the relatively large supply of plots in these areas. A significant share of the plots provided by the municipality have been rental plots. ln the sparsely populated areas nearly all plots have been sold by private individuals. The prices have been, on average, two to threefold compared to those charged by the municipality in areas covered by a pian. Plot sizes have also been clearly larger in sparsely populated areas. The prices of onefamily homes and holiday homes have developed in Iine with those of neighbouring rural communities. Forest and arable land prices in Eurajoki followed closely those of the former Turku and Pori Province and the Pori Agricultural District. However, price changes have been more striking in Eurajoki. The number of lakeside site, undeveloped land and industrial site deals has been too small to enable a survey of price developments. ln the town of Kuhmo, main part of real estate business takes place in sparsely populated areas as in Eurajoki. The town has played the key role in providing onefamily home plots, especially as a renter. The overall market situation in Kuhmo has been passive in the 1990s due to task outmigration and high unemployment. Especially in the 1990s, the prices of onefamily home plots and lakeside plots have fluctuated wildly due to differences in location and quality. Yet, on the whole, the price levels of onefamily and lakeside plots have remained almost unchanged for the last few years. The supply of lakeside sites has been relatively large while the demand for both onefamily home and lakeside plots has been quite low. Forest land prices in Kuhmo have been slightly below those of the former Oulu Province. Changes in forest land prices have been parallel in Kuhmo and the entire Province. Only a few deals on arable land have been concluded in Kuhmo which makes it hard to determining price levels. ln Loviisa, real estate business transactions have taken place in areas covered by the town pian, where the town has had something close to a monopoly in the onefamily home plot market. Loviisa's property prices have developed along the same Iines as in neighbouring municipalities. There is insufficient data available on the 4

prices af holiday properties and forest and arable land due ta the small number af deals made. ln Loviisa, industrial sites have been provided almost exclusively by the town. ln Äänekoski, real estate transactions are divided almost equally between areas covered by detailed plans and sparsely populated areas. The town af Äänekoski plays a key role in the onefamily home plot market. The town has provided primarily rental plots. Overall, the prices af onefamily home plots have remained almost unchanged in Äänekoski corresponding ta the prices af nearby leealities af equal size. Private individuals have sold plots for onefamily homes primarily in sparsely populated areas. Changes and fluctuations in the prices af plots sold by private parties have been greater than in the case af those sold by the townespecially in the 1990s. On average, a lakeside plot with a holiday home has east as much in Äänekoski and the former Konginkangas as in neighbouring municipalities. The price af the land has primarily depended on the size af the lake and the properties af the lakeside plots. A continuous time series on the prices af arable, forest and undeveloped land cannot be collected due ta the small number af concluded deals. ln Äänekoski, industrial sites have been provided almost exclusively by the town. The prices af apartments have developed alike in all surveyed localities. The changes correspond ta the average price changes for existing apartment in the country as a whole. The national average has been slightly higher than that af the surveyed leealities due ta the higher price levels in large cities. Prices rose moderately in 198587 followed by a sharp rise that Iasted until the turn af the 1990s. ln 199091, dwelling prices started ta fall radically. The fall leveled off in 199394. ln the last two years prices have increased in the surveyed leealities as well as in the country as a whole. Price fluctuations have also increased. As a rule, changes in property and apartment prices have, for the most part, been parallel in the surveyed leealities compared ta neighbouring municipalities and the national average. The central role played by municipalities in the housing and industrial plots market is typical for the entire country and has stabilized prices. KEY WORDS: Property markets, onefamily plot prices, holiday plot prices, prices af arable and forest land, apartment prices, price level, development af prices. 5

SELVITYS KIINTEISTÖJEN HINTAKEHITYKSESTÄ JA MARKKINOISTA EURAJOEN, KUHMON, LOVIISAN JA ÄÄNEKOSKEN ALUEILLA SISÄLLYSLUETTELO TIIVISTELMÄ 2 ABSTRACT 4 1 TAUSTA 8 2 TEHTÄVÄN MÄÄRITTELY JA PERUSTEET 8 3 KIINTEISTÖMARKKINOIDEN OMINAISPIIRTEET JA KUVAUS YLEISESTI 9 4 TUTKIMUSMENETELMIEN KUVAUS 12 5 TOTEUTUNUT HINTAKEHITYS VUOSINA 19821998 JA KIINTEISTÖMARKKINA TILANNE SELVITYSALUEILLA 14 5.1 Eurajoki 14 5.1.1 Kiinteistö ja asuntomarkkinoiden laajuus Eurajoella 14 5.1.2 Eri kiinteistötyyppien ja asuntojen hintakehitys Eurajoella ja lähikunnissa 16 5.1.3 Yhteenveto Eurajoen kiinteistöjen hintakehityksestä ja markkinoista 26 5.2 Kuhmo 27 5.2.1 Kiinteistö ja asuntomarkkinoiden laajuus Kuhmossa 27 5.2.2 Eri kiinteistötyyppien ja asuntojen hintakehitys Kuhmossa ja lähikunnissa 28 5.2.3 Yhteenveto Kuhmon kiinteistöjen hintakehityksestä ja markkinoista 37 5.3 Loviisa 37 5.3.1 Kiinteistö ja asuntomarkkinoiden laajuus Loviisassa 37 5.3.2 Eri kiinteistötyyppien ja asuntojen hintakehitys Loviisassa ja lähikunnissa 39 5.3.3 Yhteenveto Loviisan kiinteistöjen hintakehityksestä ja markkinoista 47 5.4 Äänekoski ja Konginkangas 48 5.4.1 Kiinteistö ja asuntomarkkinoiden laajuus Äänekoskella ja Konginkankaalla 48 5.4.2 Eri kiinteistötyyppien ja asuntojen hintakehitys Äänekoskella, Konginkankaalla ja lähikunnissa 49 5.4.3 Yhteenveto Äänekosken ja Konginkankaan kiinteistöjen hintakehityksestä ja markkinoista 59 6 YHTEENVETO JA JOHTOPÄÄTÖKSET 60 6.1 Kiinteistö ja asuntomarkkinat selvityspaikkakunnilla 60 6.2 Tyypilliset hintatekijät 64 Lähteet 65 6

Liitteet: LIITE 1 LIITE 2A LIITE 28 LIITE 3A LIITE 38 LIITE 4 LIITE 5 LIITE 6 Kaava ja hajaasutusalueiden rakentamattomien omakotitonttikauppojen hinta ja lukumäärätiedot vuosina 19851998 (vuoden 1998 osalta tammitoukokuu) Rantakaava ja hajaasutusalueiden lomatonttikauppojen hinta ja lukumäärätiedot vuosina 19851998 (vuoden 1998 osalta tammitoukokuu) Lomamökkien hinta ja lukumäärätiedot vuosina 19821997 Metsä ja peltokauppojen hinta ja lukumäärätiedot vuosina 19851998 (vuoden 1998 osalta tammitoukokuu, hintana mklha) Metsä ja peltokauppojen hinta ja lukumäärätiedot vuosina 19821997 Teollisuustonttien ja raakamaaalueiden hinta ja lukumäärätiedot vuosina 19851998 (vuoden 1998 osalta tammitoukokuu, hintana mklm2) Asuntohuoneistojen hinta ja lukumäärätiedot vuosina 1985/19871997 Yhteenvedossa esitettyjen kuvioiden tiedot taulukoissa 66 69 71 73 75 77 79 80 7

1 TAUSTA Vuonna 1994 voimaan tulleen lain ympäristövaikutusten arviointimenettelystä (YV A) ja sitä täydentävän asetuksen perusteella radioaktiivisten jätteiden käsittelyyn, pysyvään varastointiin ja loppusijoittamiseen tarkoitetut laitokset kuuluvat ympäristövaikutusten arviointityön piiriin. Ympäristövaikutusten arviointi on olennainen osa ydinenergialakiin perustuvaa loppusijoituslaitoksen lupamenettelyä Ympäristövaikutusten arviointiselostus on liitettävä ydinenergialain mukaiseen periaatepäätöshakemukseen, joka jätetään valtioneuvostolle. Lain mukaisilla ympäristövaikutuksilla tarkoitetaan hankkeen aiheuttamia välittömiä ja välillisiä luonnonsuojelullisia, sosiaalisia, kulttuurillisia, maisemallisia ja teknisiä vaikutuksia. Ns. sosiaalisilla vaikutuksilla tarkoitetaan hankkeen aiheuttamia vaikutuksia mm. ihmisten elinoloihin ja viihtyvyyteen sekä yhdyskuntarakenteeseen. Tämä Maakanta Oy:ssä tehty kiinteistömarkkinoita ja kiinteistöjen hintoja tutkiva selvitys liittyy osana em. hankkeen sosiaalisten vaikutusten arviointiin. YV Amenettelyn kohteena oleva hanke on Olkiluodon ja Loviisan voimalaitosten käytetyn polttoaineen loppusijoittaminen Suomen kallioperään. Hankkeella on neljä vaihtoehtoista sijoituspaikkaa, jotka ovat ydinvoimalaitosten sijaintipaikat Eurajoen Olkiluoto ja Loviisan Hästholmen sekä näiden lisäksi Kuhmon Remuvaara ja Äänekosken Kivetty. Selvityksen toimeksiantaja Posiva Oy on Teollisuuden Voima Oy:n ja Imatran Voima Oy:n omistama yhtiö. Posiva Oy on lain tarkoittama hankkeesta vastaava toiminnanharjoittaja ja yhteysviranomaisena toimii kauppa ja teollisuusministeriö. Yhtiön tehtävänä on huolehtia Olkiluodon ja Loviisan ydinvoimalaitosten käytetyn uraanipolttoaineen loppusijoituksesta. Pesivan tutkimus ja kehitystyöohjelma perustuu valtioneuvoston vuonna 1983 tekemään periaatepäätökseen. Ohjelmaan kuuluvat loppusijoitusratkaisun kehittämisen ohella sijoituspaikkatutkimukset, joiden tavoitteena on sijoituspaikan valinta vuoden 2000 loppuun mennessä. 2 TEHTÄVÄN MÄÄRITTELY JA PERUSTEET Tässä selvityksessä on tarkasteltu käytetyn ydinpolttoaineen vaihtoehtoisten loppusijoituskuntien eli Eurajoen, Kuhmon, Loviisan ja Äänekosken alueiden kiinteistöjen hintakehitystä ja kiinteistömarkkinoita vuosina 19821998 (tarkasteluajanjaksona on vuoden 1998 osalta tammitoukokuu). Em. vaihtoehtoisten loppusijoituskuntien lisäksi on tarkasteltu myös niiden lähikuntien kiinteistömarkkinoita vuosina 19821997. Selvitys on tehty Maakanta Oy:ssä. Maakanta Oy:ssä on tehty myös erilliset selvitykset ydinvoimalaitospaikkakuntien eli Eurajoen ja Loviisan osalta. Tarkastelujakso on ollut 1960luvun alusta vuoteen 1997, Eurajoella vuoden 1998 alkupuoliskolle. Loviisan selvitys valmistui syksyllä 1997 ja Eurajoen selvitys syksyllä 1998. Tehtävänä on ollut tutkia kiinteistöjen ja asuntojen hintojen toteutunutta kehitystä, hintatasoja sekä myös kiinteistömarkkinoiden ominaisuuksia, kuten kaupankäynnin vilkkautta. Tutkimus perustuu todellisiin toteutuneisiin kauppoihin tarkastelualueilla. Hintatietojen perusteet on kuvattu tarkemmin kohdassa tutkimusmenetelmien kuvaus luvussa 4. Työ ei sisällä kiinteistömarkkinoihin ja hintakehitykseen liittyviä ennusteita. 8

3 KIINTEISTÖMARKKINOIDEN OMINAISPIIRTEET JA KUVAUS YLEISESTI Tutkimuksessa on tarkasteltu kiinteistöjen sekä asuinhuoneistojen markkinoita, joista on käytetty yhteisnimeä kiinteistömarkkinat Kiinteistökauppoja säätelee Suomessa vuoden 1997 alusta voimaan tullut maakaari (12.4.1995/540), missä säädetään mm. kiinteistön omistusoikeuden luovuttamisesta. Kiinteistön hallintaoikeus voidaan luovuttaa myös vuokraamalla, jolloin perusteena on maanvuokralaki (29.4.1966/258). Asuinhuoneiston ja liikehuoneiston kauppa on irtaimen kauppaa, jossa myydään omistusoikeus osakkeisiin, jotka oikeuttavat hallitsemaan tiettyä huoneistoa. Säädökset asunnoista ovat asuntokauppalaissa (23.9.1994/843) sekä asuntokauppaasetuksessa. Asunnon vuokraamisesta löytyvät säädökset asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa (31.3.1995/481) sekä liikehuoneiston osalta liikehuoneiston vuokrauksesta annetusta laista (31.3.1995/482). Lisäksi kiinteistöjä koskevaa lainsäädäntöä on useissa muissa laeissa mm. kiinteistönmuodostamislaissa (12.4.1995/554), rakennuslaissa (16.8.1958/370, parhaillaan uusittavana) ja luonnonsuojelulaissa (20.12.1996/1 096), asuinhuoneistoja koskien asuntoosakeyhtiölaissa ja asetuksessa (17.5.1991/809 ja 811). Kiinteistömarkkinoiden yhteinen ominaispiirre on sitoutuminen paikkaan ja maahan. Maankäyttöä säädetään rakennuslakiin perustuen eri asteisilla kaavailla yleispiirteisimmästä seutukaavasta kuntakohtaiseen yleiskaavaan ja edelleen tarkkoihin rakentamista ohjaaviin detaljikaavoihin eli asema ja rakennuskaavoihin ja rantaalueiden rantakaavoihin. Asema ja rakennuskaavojen ulkopuolisia alueita nimitetään hajaasutusalueiksi, joita on valtaosa Suomen pintaalasta. Rakentamattomien kiinteistöjen hinnat muodostuvat markkinoilla kysynnän ja tarjonnan mukaan yleensä suhteessa siihen, miten paljon alueelle saa rakentaa ja mikä on kysyntä alueelle. Pohjahintataso tulee tällöin maa ja metsätalousmaasta. Jos alueella on esimerkiksi kunnan yleiskaavaan perustuen odotusarvoja rakentamiseen, alue on ns. raakamaata. Yksityiskohtaista rakentamista ohjaavat asema ja rakennuskaavat ovat rakennusoikeuden perusteella tärkeimmät arvon muodostajat. Merkittävänä erityispiirteenä kaavoitusjärjestelmässä on kuntien kaavoitusmonopoli. Ainoastaan yksityiskohtaista rantarakentamista ohjaava rantakaava voidaan laatia maanomistajan toimesta. Useilla kunnilla on keskeinen asema asuntotonttien omistajana ja edelleen luovuttajana, joko vuokraamalla tai myymällä. Tämä ohjaa myös hintojen kehitystä, koska kuntien tavoitteena on pitää hintakehitys mahdollisimman vakaana. Erilaisia käyttöön perustuvia kiinteistötyyppejä (omakotitalosta golfkenttään jne.) voidaan eritellä viitisenkymmentä, rajauksista riippuen enemmänkin. Markkinaalue ei ole yksiselitteinen käsite, vaan se kytkeytyy käyttötarkoitukseen. Esimerkiksi asunnon kohdalla markkinaalueena voi olla sama kaupunginosa, suppeimmillaan katu tai rakennus tai koko kaupunki. Liiketilan kohdalla esimerkiksi ydinkeskustan suppeahko alue ja teollisuushallin tai tontin kohdalla koko talousalue ovat tyypillisiä markkinaalueita. Lähtökohdat kiinteistömarkkinoiden kysynnän ja tarjonnan aktiivisuuteen määrittää makrotalous. Kansantalouden kehityksen, korkotason ja inflaation muutokset heijastuvat kiinteistömarkkinoille markkinaosapuolten aktiivisuuden kautta. Epävarmat talous ja työllisyysnäkymät heikentävät kotitalouksien kysyntää sekä myös yritysten investointeja. Tämä tilanne korostui erityisesti laman aikana vuosina 1992 1994, jolloin kiinteistöjen ja asuntojen hinnat romahtivat koko maassa karkeasti noin puoleen huippuvuosien 19891990 hintatasoista. Vastaavasti talouden kasvu yhdessä alhaisen korkotason kanssa, kuten vuosina 19971998, on lisännyt kysyntää ja osittain useissa tapauksissa vähentänyt tarjontaa, jolloin seurauksena on ollut lamaa seurannut hintojen ja vuokrien kohoaminen. 9

1980luvun alkuvuosina kiinteistömarkkinat viikastuivat ja hinnat kohosivat. Markkinatilanne tasaantui 1980luvun puolivälissä erityisesti rahoitusmarkkinoiden kiristymisen seurauksena. Ratkaiseva muutos tapahtui rahamarkkinoiden vapautuessa vuodesta 1986 alkaen. Luotanoton rajusti lisääntyessä pääomaarvot kohosivat nopeasti vuoden 1987 syksystä alkaen. Vilkkain vuosi asunto ja kiinteistömarkkinoilla oli 1988, jolloin talouden ja luotanoton kasvu vauhdittivat kauppaa ja nostivat hintoja. Vuoden loppupuolella markkinat viikastuivat myös vuoden 1989 alusta voimaan tulleen verouudistuksen vuoksi. Vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat nousivat esimerkiksi Helsingissä kesästä 1986 vuoden 1989 alkuun noin 60 /o, koko maassa nousu oli keskimäärin 35 /o. Käänne kiinteistömarkkinoilla tapahtui ensimmäisenä pääkaupunkiseudun omistusasunnoissa loppukeväästä 1989, jolloin korkojen nousu yhdessä korkean hintatason kanssa hiljensi kysyntää. Hinnat kääntyivät kesälläsyksyllä 1989 selvään laskuun. Muilla paikkakunnilla asuntojen hintojen nousu taittui laskuun vuoden 1989 lopulla ja osittain vasta vuonna 1990. Tonttimarkkinoilla käänne tapahtui selvästi hitaammin, tyypillisesti vuonna 1990, useilla alueilla tonttihintojen huipputaso saavutettiin kuitenkin vasta vuoden 1991 alussa. Lama vauhditti hintojen romahdusta vuosina 19911992 ja hinnat olivat pohjassa vuonna 1993. Esimerkiksi vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat laskivat huipputasolta alimmalle tasolle koko maassa keskimäärin noin 35 /o ja Helsingissä noin 45 /o. Sekä asuntojen että erityisesti tonttien ja toimitilojen kaupankäynti hiljeni ja eriasteiset pakkomyynnit yleistyivät. Vuosina 19941996 asuntojen ja kiinteistöjen hinnoilla oli tyypillistä sahausliike ylös ja alaspäin. Hinnat kaupankäynnin asteittain viikastuessa tavallaan hakivat laman jälkeistä tasoaan. Vuosina 19971998 korkojen lasku ennätysalhaiselle tasolle ja talouden kasvu yhdessä kotitalouksien vähentyneen työttömyyden ja lisääntyneen optimismin kanssa on lisännyt asuntojen sekä asuntotonttien kysyntää ja nostanut hintoja erityisesti kasvukeskuksissa. Vastaavasti pienemmillä paikkakunnilla ovat muutokset olleet suhteellisesti vähäisempiä. Esimerkiksi Helsingissä vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat nousivat vuodesta 1994 vuoden 1998 toiselle neljännekselle keskimäärin 50 /o ja koko maassa keskimäärin 40 /o. Toimitilamarkkinoilla kehityskulku on yleisesti ottaen ollut samansuuntainen. Lamavuosina yritysten toimitilainvestoinnit olivat vähäisiä ja ovat viime vuosina hiljalleen elpyneet. Toimitilojen vuokrat ovat olleet noususuunnassa vuodesta 1994 lähtien paikkakunnasta riippuen. Kaupankäynti ja yritysten toimitilainvestoinnit vaihtelevat huomattavasti alueesta riippuen. Lainsäädäntö, erilaiset asumiseen ja yritystoimintaan liittyvät tuet, maksut sekä verotustekijät saattavat vaikuttaa huomattavasti kiinteistömarkkinoiden aktiivisuuteen ja muutoksiin koko maan tasolla. Keskeinen lainsäädäntöön liittyvä muutos oli verouudistus vuoden 1989 alussa, mikä vauhditti osaltaan kauppaa ennen voimaantuloaan. 1990luvun alkupuoliskolla asuntojen vuokrasääntely vapautui asteittain ao. lain uudistuttua. Aiemmin säännellyt vuokrat vaihtelevat nyt pääsääntöisesti markkinoiden mukaan. Lisäksi ulkomaalaisten oikeus hankkia kiinteistöjä Suomesta on vapautunut 1990luvulla. Ulkomaalaisten kysyntä kiinteistömarkkinoille on kuitenkin ollut vähäistä, joten hintoihin tällä muutoksella ei ole ollut vaikutusta. Vaikka kiinteistöjen ja asuntojen markkinoita ohjaa osaltaan makrotalous sekä lainsäädäntö, markkinat ovat aina paikkakuntakohtaisia. Kysyntäpuolen tekijöihin vaikuttavat talousalueen ja kunnan koon lisäksi kotitalouksiin ja yrityksiin liittyvät tekijät, kuten väestökehitys ja muuttoliike, työttömyystilan ne, yritysten toimialarakenne ja koko sekä yritysten määrän kehitys eli kokonaisuutena paikkakunnan taloudellinen aktiivisuus. Laman ja siihen liittyvän työttömyyden seurauksena muuttoliike on lisäänty 10

nyt 1990luvulla pieniltä ja keskisuurilta paikkakunnilta suuriin kasvukeskuksiin. Tämä heijastuu erityisesti asuntojen ja toimitilojen kysynnän ja tarjonnan muutoksina myös niiden hintoihin. Tarjontapuolen tekijöihin vaikuttavat rakentamauoman rakennusmaan osalta periaatteessa sijainti, kaavoitus ja kiinteistömuodostustilanne sekä osittain myös omistustilanne. Erityisesti asunto ja teollisuustonttimaan kohdalla on useilla kunnilla keskeinen monopoliasema maan luovuttajana. Tällöin maa kunnan noudattaman maapolitiikan mukaan joko vuokrataan tai myydään rakentajille. Kuntien intressi on tyypillisesti pitää tonttimaan hinnat vakaina, jolloin luovutukset tapahtuvat usein edullisemmilla hinnoilla kuin kotitalouksien ja yritysten luovutukset. Tämä ero korostuu omakotitonttien ja teollisuustonttien markkinoilla myös tämän tutkimuksen selvitysalueilla. Valmiin rakennuskannan eli asuinhuoneistojen, omakotitalojen, erilaisten yrityskäyttöön liittyvien toimitilojen ja julkisten tilojen markkinatilanne kytkeytyy tilojen määrään, laatuun ja sijaintiin suhteessa kysyntään, vapaiden tilojen tarjontaan, uustuotantoon ja vanhan rakennuskannan poistumaan. Asumisen hallintamuodoista omistusasuminen on yleisin. Noin 60 /o kotitalouksista asuu omistusasunnossa. 1990luvulla asunnon hallintamuotoihin on tullut perinteisten vuokraamisen ja omistamisen välille asumisoikeus ja osaomistusasuminen. Yritysten toimitilojen omistustilanne on vaihteleva. Tuotanto ja varastohallien omistus keskittyy erityisesti pienemmillä paikkakunnilla tiloja käyttäville yrityksille, suuremmilla paikkakunnilla puolestaan sijoittajien osuus omistajina on noin puolet. Liike ja toimistotilojen omistajina on tyypillisesti pienillä paikkakunnilla paikalliset sijoittajat, tilojen käyttäjät, pankit tai kaupan keskusliikkeet. Kaupunkien keskustoissa keskeisten liikerakennusten omistajina on pankkien lisäksi usein vakuutusyhtiöitä, jolloin ne omistavat kiinteistön tyypillisesti kokonaan. Toimitilakiinteistöjen omistus on suurimmissa kasvukeskuksissa, etenkin pääkaupunkiseudulla, keskittymässä ammattimaisille sijoittajille, usein eläkeyhtiöille. Samalla omistus on arvopaperistumassa eli suora kiinteistöomistus on muuttumassa yhtiömuotoiseksi omistukseksi. Olennainen hintatekijä rantatonttien markkinoilla on vesistön laajuus rakennusoikeuden ja tontin ominaisuuksien lisäksi. Rantatontin tai kesämökin hintataso voi suuren vesistön rannalla olla kolminkertainen verrattuna lähistöllä sijaitsevan pienen lammen vastaavaan tonttipaikkaan. Saaritontti maksaa yleensä noin 7080 /o vastaavasta mannertontista. Siksi rantatonttien ja rakennettujen mökkien markkinoille on tyypillistä laatuvaihteluun perustuen suuret hintaerot, jolloin myös keskiarvohintoihin usein paikkakunnalla tehdään alle kymmenen kauppaa vuosittain on suhtauduttava kriittisesti. Rantatonttien hinnat kohosivat koko maassa 1980luvulla, erityisesti 1980luvun lopulla, kuten muidenkin kiinteistöjen hinnat. Hinnat laskivat 1990luvun alkupuoliskolla ja ovat viime vuosina pysyneet käytännössä lähes ennallaan. Hintojen eriytyminen on rannan laatuun ja markkinaalueeseen perustuen kuitenkin korostunut 1990luvun aikana. Hinnat ovat nousseet viime vuosina kysytyimmillä alueilla ja laadultaan parhaissa tonteissa, jolloin myös niiden tarjonta on samalla vähentynyt. Ominaisuuksiltaan keskinkertaisten ja heikompien tonttien hinnat ovat pysyneet lähes ennallaan. Maa ja metsätalousmaan eli käytännössä pelto ja metsämaan ostamista rajoitti vuoden 1997 loppuun asti ns. maanhankintaoikeuslaki, jonka mukaan yli 2 hehtaarin maaalueen ostoon tarvittiin erillinen lupa. Peltomaan hinnat kohosivat 1990luvun alkuun asti suhteellisen voimakkaasti etenkin EteläSuomessa. Osaltaan hintakehitykseen vaikuttivat nostavasti maatalouden tukijärjestelmä ja aiempien maatalouselinkeinopiirien soveltama peltomaan enimmäishintaraja korkotuelle. 1990luvun alku 11

vuosina peltomaan hinta romahti, ensin laman ja sitten 1990luvun puolivälissä EU:sta aiheutuneiden tukijärjestelmien muutoksen seurauksena. Metsämaan hinta on puolestaan käyttäytynyt suhteellisen vakaasti. Perusteena metsän hinnalle ovat puuston määrä ja kantohintojen kehitys. 4 TUTKIMUSMENETELMIEN KUVAUS Tutkimus perustuu selvityspaikkakuntien toteutuneista kauppahinnoista laskettuihin tilastollisiin tunnuslukuihin erityisesti mediaani ja keskiarvohintojen sekä hintojen vaihtelun vuosittaiseen tarkasteluun. Konginkankaan entisen kunnan alue, joka liitettiin Äänekosken kaupunkiin vuonna 1993, on tutkittu erillisenä kokonaisuutena toimeksiannon mukaisesti. Tarkasteltavana hintayksikkönä on ollut maapohjan neliömetrihinta omakotitonttien, lomatonttien, raakamaaalueiden ja teollisuustonttien osalta. Asuinhuoneistojen osalta on tarkasteltu huoneiston neliöhintaa. Pellon ja metsän osalta tarkasteluyksikkönä on ollut hehtaarihinta. Omakotitalojen hintoja on tarkasteltu kuntakohtaisina tilastollisina kokonaishintojen keskiarvoina. Kuntakohtaisten tietojen lisäksi on selvitetty lääni ja aluekohtaisia kiinteistöjen hinta ja lukumäärätietoja. Läänitarkastelut on tehty vanhan läänijaon mukaan lähdeaineiston saatavuuden perusteella. Kiinteistöjen hinta ja lukumäärätiedot vuosilta 19851998 (vuoden 1998 osalta tammitoukokuu) on koottu maanmittauslaitoksen atkpohjaisesta kauppahintarekisteristä vuoden 1998 toukoelokuun aikana. Tiedot vuosilta 19821984 on koottu maanmittauslaitoksen vuosittaisista kiinteistöjen kauppahintatilastoista (keskiarvotilastot), koska maanmittauslaitoksen atkpohjainen yksittäisten kauppojen hintarekisteri on ollut käytössä täydellisenä vasta vuodesta 1985 lähtien. Kuntakohtaisten kiinteistöjen tiedot vuosilta 19821997 sisältävät rakentamatlomien omakotitonttien ja rakentamattomien sekä rakennettujen lomatonttien hinta ja lukumäärätiedot, mutta eivät metsä, pelto, raakamaaalueiden eivätkä teollisuustonttien kuntakohtaisia tietoja. Omakotitalojen keskimääräiset kokonaishintatiedot ovat olleet maanmittauslaitoksen vuosijulkaisuista käytössä vuosilta 19951997. Asuntojen hinnat on koottu kuntakohtaisina vuosikeskiarvoina vanhojen kerros ja rivitalohuoneistojen hinnoista. Lähteenä on verottajan leimaveroaineistoon eli kaikkiin kauppoihin perustuva Tilastokeskuksen "Asuntojen hinnat"julkaisu. Aikajaksona ovat vuodet 19871997, Loviisan ja Kuhmon osalta ovat mukana myös vuodet 19851986. Tarkasteluvuosina niin kiinteistö kuin asuntokauppojenkin osalta ovat kaikki em. julkisista tilastoista saatavissa olevat vuodet. Kauppojen tilastolliset tunnusluvut on laskettu yksittäisten kauppojen osalta Maakanta Oy:ssä Exceltaulukkolaskentaohjelman avulla ja graafiset tulosteet on tehty saman ohjelman grafiikkatulosteina. Maanmittauslaitoksen ja Tilastokeskuksen vuosijulkaisujen keskihintatiedot on otettu suoraan sellaisenaan tutkimusaineistoon. Hintatarkastelut on tehty nimellishinnoista. Tällöin inflaatiokorjausta reaalihinnoiksi ei ole tehty, ellei sitä ole mainittu erikseen. 1 Omakotitonttien, lomatonttien ja teollisuustonttien kauppoihin on lisäksi tutustuttu maastokäynneillä Eurajoella, Kuhmossa, Loviisassa ja Äänekoskella. Maastokäyntien tuloksia on käytetty mm. selvityskuntien kiinteistökauppojen alueellisessa tarkastelussa. Kuntien kiinteistöasiantuntijoista on haastateltu mm. seuraavia henkilöitä: Eurajoella kunnansihteeri Asta Uusitalo ja rakennustarkastaja Mikko Kalli, Kuhmossa kaupungininsinööri Hannu Huotari ja maanmittausteknikko Seppo Tikkanen, Lovii 1 Nimellinen hinta ilmoittaa hinnan ko. vuoden hintatasossa. Reaalinen hinta muunnetaan nimellisesta reaaliseksi elinkustannusindeksillä (1951 =1 00). 12