KANKAAN ALUEEN KAUPALLISET KEHITTÄMISEDELLYTYKSET

FCG Finnish Consulting Group Oy KANKAAN ALUEEN KAUPALLISET KEHITTÄMISEDELLYTYKSET - selvitys arkkitehtuurikilpailua ja osayleiskaavoitusta varten RAPORTTI

FCG Finnish Consulting Group Oy I TIIVISTELMÄ Jyväskylän kaupunki on käynnistämässä Kankaan alueen suunnittelua. Kaupunki järjestää alueen suunnittelusta avoimen arkkitehtuuri-ideakilpailun 1.7. 7.11.2011 välisenä aikana osayleiskaavoituksen pohjaksi. Tässä selvityksessä tarkastellaan Kankaan alueen kaupallisia kehittymisedellytyksiä. Selvitys toimii arkkitehtuurikilpailun ja sen jälkeisen osayleiskaavoituksen taustaaineistona. Kankaan alueen sijainti on keskeinen suhteessa nykyiseen kaupalliseen palveluverkkoon. Alue yhdistää rakentuessaan yhdessä Tourulan kanssa Jyväskylän keskustan, Seppälän ja muiden kaupungin pohjoispuolisten kaupunginosien kaupunkirakennetta. Kankaan tehtaan lähialueella on nykyisin noin 30 000 k- m vähittäiskaupan toimintoja. Vapaaherrantien varressa sijaitsevan Minimanin myymälän lisäksi Tourulan alueella sijaitsee monipuolisesti erikoiskaupan ja erityisesti sisustusalan myymälöitä. Jyväskylän kaupungin tavoitteiden mukaan Kankaan alueelle sijoittuisi tulevaisuudessa 3000 uutta asukasta ja 1500 työpaikkaa. Kankaan alueen tuleva väestöpohja, työpaikat sekä lähialueiden runsas asutus ovat hyvä lähtökohta alueen kaupan palveluiden kehittämiselle. Toisaalta Jyväskylän ydinkeskustan ja Seppälän läheisyys synnyttää reunaehtoja erityisesti erikoiskaupan kehittämiselle. Alueen kaupalliset ja muut palvelut tulee mitoittaa realistisesti. Kankaan lähivaikutusalueen ostovoiman kasvun mahdollistama uuden liiketilan lisätarve on vähittäiskaupassa vuoteen 2030 mennessä 10 600 k-m², josta päivittäistavarakauppaan ja muuhun kuin tilaa vaativaan erikoiskauppaan kohdistuu noin 7 700 k-m². Varsinaisten vähittäiskaupan palveluiden lisäksi uusi alue synnyttää kysyntää ravintola- ja kahvilapalveluille sekä muille yksityisille palveluille, kuten kampaamo- ja kauneushoitoloille. Näiden palvelujen liiketilatarpeen voidaan arvioida olevan noin 10 prosenttia vähittäiskaupan liiketilatarpeesta. Kankaan alueen palveluiden kehittämisen avainkysymys on Kankaan keskuksen kehittäminen. Kankaan keskus sijoittuisi vanhan paperitehtaan kiinteistön yhteyteen. Suuri tehdaskiinteistö tarjoaa erilaisia vaihtoehtoja keskuksen vetovoiman kehittämiseksi sekä erilaisten toimintojen yhdistämiseksi. Vähittäiskaupan palveluiden osalta Kankaan keskusta tulee kehittää joustavasti, pitkäjänteisesti ja eri kehityspolkuja mahdollistaen. Kaupan palvelujen toteuttaminen keskuksessa tulisi mahdollistaa vaiheittain, jolloin alueen väestömäärän kasvaessa sen yhteyteen voi sijoittua uutta liiketoimintaa ja esimerkiksi päivittäistavarakaupan palvelut voivat kehittyä asteittain. Jatkosuunnittelussa keskuksen asemaa tulee vahvistaa kaupunkiympäristössä suunnittelun ja julkisten palveluiden sijoittamisen keinoin. Kankaan alueella jo nykyisin toimiva Minimani on kehittämässä toimintaansa nykyisellä sijaintipaikallaan. Jyväskylässä kaupallisen asemansa vakiinnuttanut myymälä tarjoaa palveluja Kankaan alueen asukkaille jo alueen rakentamisen käynnistyessä, mutta edelleen myös laajemmalle alueelle. Vanhaan tehdaskiinteistöön sijoittuvaa myymälää on tarkoitus kehittää toiminnallisin parannuksin sekä laajentamalla myymälää. Myymälän laajentaminen nykyisellä paikalla edellyttää pysäköinnin järjestämistä rakenteellisena. Jatkosuunnittelussa on tärkeää varmistaa myymälän toimintaedellytyksien lisäksi sen toiminnallinen ja kaupunkikuvallinen yhteys viereiseen Kankaan alueeseen. Kankaan kaupallisten ja muiden palveluiden kehittäminen liittyy tiiviisti Kankaan muun rakentamisen ja kehittämisen yhteydessä tehtäviin valintoihin ja tavoitteisiin. Rohkeat ideat alueen suunnittelussa ja syntyvä vahva identiteetti luo edellytyksiä myös palveluiden erikoistumiselle ja alueen elävyydelle.

FCG Finnish Consulting Group Oy II SISÄLLYSLUETTELO 1 Selvityksen tausta ja tarkoitus... 1 2 Kankaan alueen kehittämistavoitteet... 1 3 Kankaan alue kaupallisessa palveluverkossa... 2 3.1 Kaavatilanne... 2 3.2 Kankaan alueen sijainti kaupan palveluverkossa... 3 3.3 Kaupan kehittämisperiaatteet... 5 4 Kaupan nykytila ja kehitysnäkymät... 6 4.1 Kaupan nykytila lähialueella... 6 4.2 Kaupallinen vaikutusalue... 8 4.3 Väestö- ja ostovoimatiedot... 9 4.4 Kaupan kehitysnäkymät ja kaupan laskennallinen liiketilatarve... 11 5 Kankaan kaupalliset kehittämisvaihtoehdot... 13 5.1 Tarkasteltavat kaupalliset kehittämisvaihtoehdot... 13 5.2 Vaihtoehtojen kaupalliset vaikutukset... 16 5.2.1 Vaikutukset Jyväskylän kaupan palveluverkon kehittymiseen... 16 5.2.2 Vaikutukset Kankaan ja Tourulan alueen kaupalliseen kehittymiseen... 16 5.2.3 Vaikutukset lähipalvelukeskuksen kehittymiseen... 17 5.3 Vaihtoehtojen muut vaikutukset... 19 5.3.1 Vaikutukset palveluiden saavutettavuuteen... 19 5.4 Vaikutukset kaupunkiympäristön kehittämiseen... 20 5.5 Vaihtoehtojen vertailu... 21 6 Kankaan alueen kehittämismahdollisuudet... 24 6.1 Lähtökohdat kaupan kehittämiselle... 24 6.2 Kankaan rakentamisesta syntyvät erityiskysymykset... 24 6.3 Kaupallisten toimintojen sijoittuminen ja kehityskohteet... 25 6.3.1 Lähipalvelukeskuksen ja vanhan paperitehtaan kehittäminen... 26 6.3.2 Hypermarket -keskuksen kehittäminen... 27 6.3.3 Muut kehittämisen kohteet... 27 6.3.4 Suositukset Kankaan alueen osayleiskaavoitukselle... 28 7 Yhteenveto... 29 KIRJALLISUUS... 30 Kannen kuva: Jyväskylän kaupunki/lentokuva Vallas. Muut kuvat: FCG Finnish Consulting Group Oy, ellei kuvien yhteydessä mainita muuta.

FCG Finnish Consulting Group Oy 1 KANKAAN ALUEEN KAUPALLISET KEHITTÄMISEDELLYTYKSET 1 Selvityksen tausta ja tarkoitus Kankaan alue sijaitsee keskeisellä paikalla Jyväskylän yhdyskuntarakenteessa keskustaan rajautuen. Sijainti mahdollistaa Kankaan alueen kehittymisen monipuoliseksi työpaikkojen, palvelujen ja asumisen alueeksi, joka yhdistää keskustarakenteen luontevasti Seppälän palvelujen alueeseen. Jyväskylän kaupunki on käynnistämässä Kankaan alueen suunnittelua vuoden 2011 aikana. Kaupunki järjestää alueen suunnittelusta avoimen arkkitehtuuriideakilpailun 1.7. 7.11.2011 välisenä aikana osayleiskaavoituksen pohjaksi. Tässä selvityksessä tarkastellaan Kankaan alueen kaupallisia kehittymisedellytyksiä. Selvitys toimii arkkitehtuurikilpailun ja sen jälkeisen osayleiskaavoituksen tausta-aineistona. Selvityksessä esitetään Kankaan alueen sijainti kaupallisessa palvelurakenteessa, määritellään alueen kaupallinen vaikutusalue ja arvioidaan vaikutusalueen ostovoima ja sen kehitys, kartoitetaan Kankaan tehtaan lähialueilla sijaitsevat nykyiset kaupan toiminnot sekä esitetään vaihtoehtoanalyysiin perustuen suositukset alueen kaupallisten toimintojen laadulle, laajuudelle ja sijoittelulle. Selvityksessä on hyödynnetty Jyväskylän kaupallisen palveluverkkoselvityksen kaupan lähtötietoja, ostovoima-analyyseja ja esitettyjä kaupan kehittämisperiaatteita. Kankaan tehtaan selvityksen yhteydessä suoritettiin puhelinhaastattelut Minimani Oy:n ja Keskimaa osk:n edustajille. Selvityksen on laatinut FCG Finnish Consulting Group Oy Jyväskylän kaupungin toimeksiannosta. Työn ohjausryhmään ovat Jyväskylän kaupungilta kuuluneet yleiskaavapäällikkö Leena Rossi, hankejohtaja Anne Sandelin ja suunnitteluarkkitehti Pirjo Heinänen. FCG Finnish Consulting Group Oy:ssä työn laadinnasta ovat vastanneet projektipäällikkö Jouni Mäkäräinen ja johtava konsultti Taina Ollikainen. 2 Kankaan alueen kehittämistavoitteet Jyväskylän kaupunki on asettanut alustavasti keskeisiä tavoitteita Kankaan tehtaan alueen kehittämiseksi. Varsinaiset alueen kehittämistavoitteet määritellään tarkemmin kevään 2011 aikana arkkitehtuurikilpailun kilpailuohjelmatyön yhteydessä. Tavoitteiden mukaan Kankaan alueesta muodostuu elävä ja vahvan identiteetin omaava kaupunginosa. Alueelle sijoittuisi noin 3000 uutta asukasta ja 1500 työpaikkaa. Muita alueen kehittämisen keskeisiä tavoitteita ovat: - historiallisten arvojen säilyttäminen - kävelevä kaupunki ja autoriippumattomuus - monipuoliset asumismahdollisuudet, asumisen mosaiikki, monipuolinen asukasrakenne - hiilineutraali kaupunginosa, tehokkaat energiaratkaisut - monipuolisen palvelusydämen muodostuminen - monipuoliset ajanviettomahdollisuudet, kulttuuri- ja liikuntatiloja - Tourujoen virkistysarvojen vahvistaminen.

FCG Finnish Consulting Group Oy 2 3 Kankaan alue kaupallisessa palveluverkossa 3.1 Kaavatilanne Maakuntakaava Keski-Suomen maakuntakaava on hyväksytty maakuntavaltuustossa 16.5.2007 ja vahvistettu ympäristöministeriössä 14.4.2009. Maakuntakaavassa Kankaan alue sijaitsee välittömästi Jyväskylän keskusta-alueen koillispuolella taajamatoimintojen alueella. Maakuntakaavassa alueella on osoitettu paperitehtaan toimintaan liittynyt teollisuus- ja varastoalueen aluemerkintä. Kankaan tehtaan alue on myös osoitettu maakunnallisesti arvokkaaksi rakennetuksi kulttuuriympäristöksi. Keski-Suomen liitto on käynnistänyt 4. vaihekaavan laadinnan ja Jyväskylän kaupunki on esittänyt, että siinä yhteydessä tarkastellaan myös Kankaan alueen maankäytön muutostavoitteita. Kuva 1. Ote Keski-Suomen maakuntakaavasta. Seppälän osayleiskaava Kankaan alueen pohjoisosa sijoittuu osin Seppälän osayleiskaavan alueelle. Seppälän osayleiskaava on hyväksytty vuonna 2002. Seppälän osayleiskaavassa on osoitettu kaksi aluevarausta Rantaväylän eteläpuoliselle alueelle. Molemmat alueet on osayleiskaavassa osoitettu keskustatoimintojen alueeksi (C-3), joille saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksiköitä. Lisäksi osayleiskaavassa on osoitettu kevyen liikenteen reittiyhteyksiä Seppälän ja Tourulan välille. Muulla Kankaan alueella on voimassa Jyväskylän yleiskaava 1982.

FCG Finnish Consulting Group Oy 3 Kuva 2. Ote Seppälän osayleiskaavasta. 3.2 Kankaan alueen sijainti kaupan palveluverkossa Kankaan alueen sijainti on keskeinen suhteessa nykyiseen kaupalliseen palveluverkkoon. Alue yhdistää rakentuessaan yhdessä Tourulan kanssa Jyväskylän keskustan, Seppälän ja muiden kaupungin pohjoispuolisten kaupunginosien kaupunkirakennetta. Kankaan ja Tourulan alueen nykyisiä kaupallisia palveluja on esitelty kappaleessa 4.1. Kankaan alue sijaitsee noin kilometrin päässä Jyväskylän keskustasta. Jyväskylän ydinkeskusta on vahva erikoiskaupan keskittymä. Ydinkeskustaan ovat sijoittuneet erityisesti keskustatavaratalot, muotikauppa ja ns. pienet erikoiskaupan yksiköt. Vuonna 2007 Jyväskylän ydinkeskustassa toimi noin 180 vähittäiskaupan myymälää. Valtaosa myymälöistä oli erikoiskaupan myymälöitä. Päivittäistavaraa myytiin yhteensä noin 20 myymälässä, tavaratalossa ja kioskissa. Noin 30 prosenttia ydinkeskustan myymälöistä oli muotikaupan myymälöitä ja runsas puolet muun erikoiskaupan myymälöitä. Muuhun erikoiskauppaan kuuluvat ns. pienet erikoisliikkeet, kuten optikot, kelloliikkeet, valokuvausliikkeet, musiikki- ja levyliikkeet, kukkakaupat, kirjakaupat ja urheiluvälinekaupat. Ydinkeskustan kauppa on keskittynyt Kauppakadun varteen. Kauppakeskukset toimivat ydinkeskustan kaupallisen rakenteen runkona ja vetovoimapisteinä. Ydinkeskustan kaupallisten palvelujen käytössä olevasta kokonaispintaalasta ei ole tarkkaa tietoa, mutta valtaosa ydinkeskustan liiketilasta sijoittuu suurimpiin kauppakeskuksiin. Jyväskylän kaupungin arvion mukaan ydinkeskustassa on kaupan liiketilaa noin 150 000 k-m 2. Sokoksen, Forumin, Jyväskeskuksen, Torikeskuksen ja Kolmikulman pinta-ala on yhteensä noin 90 000 k-m 2. Seppälän alue on vahva päivittäistavarakaupan ja erikoiskaupan keskittymä, joka sijaitsee pari kilometriä Jyväskylän keskustasta koilliseen. Seppälän alueelle on laadittu oikeusvaikutteinen osayleiskaava, jossa alue on varattu keskustatoimintojen alueeksi. Osayleiskaava hyväksyttiin vuonna 2002. Osayleiskaava-alueella toimii noin 35 päivittäistavarakaupan ja erikoiskaupan yksik-

FCG Finnish Consulting Group Oy 4 köä. Alueella sijaitsee kaksi hypermarketia (Citymarket ja Prisma). Alueen erikoiskauppa on pääosin tilaa vaativaa kauppaa. Alueella on edelleen liiketoiminnan lisäksi runsaasti teollisuus- ja varastotoimintaa. Seppälän alueen keskeisimmässä korttelissa on vireillä asemakaavan muutos, jonka yhteydessä tutkitaan Prisman laajentumismahdollisuuksia ja aikaisemmin liikenneterminaalikäytössä olleiden tonttien muuttamista kaupan alueeksi. Kaupungin tavoitteena on kehittää Seppälän aluetta osayleiskaavan mukaisesti keskustatoimintojen alueena niin liiketoiminnoiltaan kuin kaupunkikuvaltaan. Näin ollen alue soveltuu tulevaisuudessa sellaisille kaupan toiminnoille, jotka tukevat alueen keskustamaista kehittymistä. Jyväskylän nykyinen päivittäistavara- ja erikoiskaupan myymäläverkko on kuvattu seuraavissa karttakuvissa. Kuva 3. Jyväskylän keskustaajaman päivittäistavaramyymälät vuonna 2008 (Jyväskylän kaupallinen palveluverkkoselvitys 2010).

FCG Finnish Consulting Group Oy 5 Kuva 4. Jyväskylän keskustaajaman erikoiskaupan myymälät vuonna 2008 (Jyväskylän kaupallinen palveluverkkoselvitys 2010). 3.3 Kaupan kehittämisperiaatteet Jyväskylän kaupungin laatiman kaupallisen palveluverkkoselvityksen yhteydessä määriteltiin Jyväskylän kaupan kehittämis- ja sijoittumisperiaatteet. Periaatteet on käsitelty Jyväskylän kaupungin yleiskaavatoimikunnassa syyskuussa 2010. Jyväskylän kaupan palveluverkon kehittämisen tavoitteena on Jyväskylän kaupallisen vetovoiman vahvistaminen valtakunnallisesti merkittävänä kaupan sijaintipaikkana ja asiointikohteena. Jyväskylän kaupallisen palveluverkon kehittämisen lähtökohtana on ydinkeskustan, aluekeskusten ja lähikeskusten kaupallisen vetovoiman vahvistaminen sekä lähikaupan toimintaedellytysten turvaaminen ja parantaminen. Tavoitteena on kaupan saavutettavuuden turvaaminen niin, että palvelut ovat hyvin saavutettavissa kaikille väestöryhmille ja kaikilla kulkumuodoilla. Päivittäistavarakaupan palveluverkon kehittämisen tavoitteena voidaan pitää kysynnän ja tarjonnan alueellista tasapainoa. Päivittäistavarakaupan yksiköiden koko suhteutetaan alueen väestöpohjaan. Erikoiskaupassa tavoitteena on mahdollisimman monipuolinen tarjonta Jyväskylän ydinkeskustassa, aluekeskuksissa, kaupan alueilla ja sellaisissa alakeskuksissa, joissa on riittävä väestöpohja.

FCG Finnish Consulting Group Oy 6 Kaupan sijoittumisperiaatteet ovat seuraavat: - Päivittäistavarakaupan seudullisesti merkittävät yksiköt sijoittuvat Jyväskylän keskustaan ja aluekeskuksiin sekä Seppälän, Palokankeskuksen, Keljon keskuksen ja Eteläportin alueille. Lähikeskusten ja asuinalueiden lähikaupat täydentävät myymäläverkkoa. - Tilaa vaativa erikoiskaupan uudet sijaintipaikat ovat hyvien liikenneyhteyksien varrella Seppälänkankaan, Kirrin ja Eteläportin alueilla. - Keskustahakuinen erikoiskauppa sijoittuu pääosin Jyväskylän ydinkeskustaan, aluekeskuksiin sekä sellaisiin alakeskuksiin, joissa on riittävä väestöpohja sekä kaupan alueille. Kaupallisen palveluverkkoselvityksen yhteydessä esitettiin myös eri alueiden tavoitteellinen kaupan mitoitus. Kankaan alueen kaupan mitoitusta ei käsitelty palveluverkkoselvityksen yhteydessä, koska alueen tulevaisuuden maankäytön sisällöstä ja kehittämistavoitteista ei ollut selvityksen laadinnan yhteydessä vielä käsitystä. 4 Kaupan nykytila ja kehitysnäkymät 4.1 Kaupan nykytila lähialueella Kankaan tehtaan lähialueella, Vapaaherrantien varressa ja Tourulassa on nykyisin noin 30 000 k-m vähittäiskaupan toimintoja. Aivan Kankaan tehtaan pohjoispuolella Vapaaherrantien varressa sijaitsee Minimanin myymälä, jossa päivittäistavaroiden lisäksi myydään myös monipuolisesti mm. vaatteita sekä asumiseen, remontoimiseen ja vapaa-aikaan liittyviä artikkeleita. Minimani on luokiteltu yleisesti laajan tavaravalikoiman myymäläksi, mutta Jyväskylän myymälä on toimintaperiaatteeltaan hypermarketin kaltainen. Päivittäistavaroiden osuus myymäläpinta-alasta on suuri ja myymälässä on esimerkiksi liha- ja kalatuotteiden palvelutiski. Myymälä on toiminut entisen keksitehtaan tiloissa 2000-luvun alusta alkaen ja Minimanin lisäksi samassa kiinteistössä toimii etumyymälätyyppisesti yksittäisiä erikoiskaupan myymälöitä ja kahvila. Minimanin myymäläpinta-ala on nykyisin noin 6000 m. Kuva 5. Minimanin myymälä.

FCG Finnish Consulting Group Oy 7 Kuva 6. K-Rauta Tourutorni. Kankaan tehtaan alueen itäpuolella sijaitsee Tourulan alue, jossa sijaitsee monipuolisesti erikoiskaupan palveluita. Alue on viimeisten vuosien aikana profiloitunut erityisesti sisustusalan myymälöiden keskittymäksi. Tourulantien ja Ailakinkadun välisellä alueella sijaitsee sekä K-Rauta Tourutorni, Isku sekä Tourulan liikekeskuksessa sijaitsevat erikoisliikkeet (mm. Expert, Oz Baby, Kaluste Ojala). Tourulantien eteläpuolella sijaitsevan Nesteen huoltoaseman yhteydessä sijaitsee K-market. Lisäksi Kivääritehtaan kiinteistöissä toimii yksittäisiä erikoiskaupan myymälöitä. Kuva 7. Tourukeskus.

FCG Finnish Consulting Group Oy 8 Tourulan eritasoliittymän luoteispuolella sijaitsee erikoiskaupan myymälöiden keskittymä Tourukeskus. Urheiluvarustemyymälän (Intersport Megastore) lisäksi keskuksessa on sisustukseen keskittyneitä myymälöitä kauppakeskustyyppisesti (mm. Lundia, Mattokameli, Metsokaihdin, Keittiöpörssi). Vapaaherrantien itäpuolella Minimanin ja Tourukeskuksen välisellä tyhjällä liikerakentamiselle varatulla tontilla sijaitsee tällä hetkellä ABC -kylmäasema. Tontin omistaa Keskimaa osk. Asemakaava mahdollistaa tontille vähittäiskaupan suuryksikön rakentamisen. Lisäksi alueella on liikekiinteistöjen yhteydessä muita toimitiloja sekä kahvilaja ravintolapalveluita. 4.2 Kaupallinen vaikutusalue Kuva 8. Tourulan alueen nykyiset kaupan kiinteistöt päätoimialoineen. Erikoiskaupassa ja myös päivittäistavarakaupassa Kankaan ja Tourulan alueelle sijoittuvat palvelut saavat asiakkaita nykyisin laajalta alueelta, jopa koko Jyväskylän kaupunkiseudulta. Alueen sijainti kaupunkirakenteessa on keskeinen ja alue on liikenteellisesti hyvin saavutettavissa. Päivittäistavarakaupassa Minimanin asiakaskunta muodostuu laajalta alueelta ja kilpailee osaltaan Seppälän alueen suuryksiköiden kanssa. Rautakaupan ja huonekalukaupan yksiköt ovat seudullisesti merkittäviä. Tulevaisuudessa Kankaan alueen kaupallisten lähipalveluiden vaikutusalue muodostuu tehtaan alueen lisäksi Tourulan nykyisestä asutuksesta Tourulantien ja Ailakinkadun välisellä alueella. Nykyisin tällä alueella asuu noin 500 asukasta. Lähivaikutusalueen asukkaiden voidaan ennakoida käyttävän jatkossa Kankaan alueelle sijoittuvia palveluita ensisijaisina lähipalveluinaan.

FCG Finnish Consulting Group Oy 9 Varsinaisen lähipalvelualueen lisäksi Kankaan alueen palvelut voivat toimia myös muiden läheisten asuinalueiden lähipalveluina. Kuitenkin näiden alueiden asukkaille Kankaan alue on vaihtoehto Seppälässä ja keskustassa sijaitseville palveluille. Seppälän ja keskustan palveluiden lisäksi sekä Halssilassa että Lohikoskella toimii pieniä päivittäistavaroiden valintamyymälöitä. Kuvassa 9 tummemmalla harmaalla merkityllä alueella asuu nykyisin noin 7000 asukasta. 4.3 Väestö- ja ostovoimatiedot Kuva 9. Kankaan alueen kaupallinen lähivaikutusalue. Lisäksi harmaalla vyöhykkeellä on kuvattu läheisiä alueita, joista Kankaan alue on hyvin saavutettavissa myös kevyellä liikenteellä (vaikutusalue). Kankaan kaupallisella lähivaikutusalueella asuu noin 500 asukasta ja vaikutusalueella (kuvassa 9 harmaa alue) noin 7 000 asukasta. Pohjoisilla suuralueilla (Kantakaupunki, Lohikoski-Seppälänkangas, Huhtasuo ja Halssila) asuu noin 43 300 asukasta, joka on noin kolmannes Jyväskylän väestömäärästä. Alustavien tavoitteiden mukaan Kankaan alueelle sijoittuu noin 3 000 uutta asukasta vuoteen 2030 mennessä. Tällöin lähivaikutusalueen väestömäärä vuonna 2030 olisi noin 3 500 asukasta. Vuoden 2020 väestömäärä on arvioitu olettaen, että Kankaan alueen asukasmäärä lisääntyy noin 200 asukkaalla vuodessa vuodesta 2015 lähtien. Tällöin lähivaikutusalueen väestömäärä vuonna 2020 on 1 500 asukasta. Vaikutusalueen väestömäärä on arvion mukaan noin 8000 asukasta vuonna 2020 ja noin 10 000 asukasta vuonna 2030. Pohjoisilla suuralueilla asuu Jyväskylän kaupungin väestöennusteen mukaan vuonna 2020 noin 46 200 asukasta ja vuonna 2030 noin 45 600 asukasta.

FCG Finnish Consulting Group Oy 10 Taulukko 1. Kankaan lähi- ja vaikutusalueen sekä pohjoisien suuralueiden ja Jyväskylän väestömäärä ja väestöennuste (Tilastokeskus ja Jyväskylän kaupunki). Väestömäärä ja -ennuste Muutos 2009/10 2020 2030 2009-30 Lähivaikutusalue 500 1 500 3 500 3 000 Vaikutusalue 7 000 8 000 10 000 3 000 Pohjoiset suuralueet 43 326 46 187 45 603 2 277 Kantakaupunki 24 635 25 902 25 440 805 Lohikoski-Seppälänkangas 4 615 4 787 4 878 263 Huhtasuo 8 666 9 670 9 594 928 Halssila 5 410 5 828 5 691 281 JYVÄSKYLÄ 129 623 141 439 149 058 19 435 Arvio Kankaan vaikutusalueen ostovoimasta ja sen kehityksestä on laadittu Jyväskylän kaupallisen palveluverkkoselvityksen laskentaperusteilla. Ostovoima arvioitiin vuoden 2009 väestömäärän ja asukaskohtaisten kulutuslukujen perusteella. Ostovoiman kehitys arvioitiin Jyväskylän kaupungin väestötavoitteen ja yksityisen kulutuksen kasvuarvioiden pohjalta. Yksityisen kulutuksen kasvuarviona käytettiin päivittäistavarakaupassa 1 %/vuosi ja erikoiskaupassa 2 %/ vuosi. Käytetyt kulutusluvut ja kasvuarviot on esitetty taulukossa 2. Taulukko 2. Vähittäiskaupan kulutusluvut ja arvio kehityksestä /asukas. Kulutusluvut, /asukas Kasvuarvio 2009 2020 2030 %/vuosi Päivittäistavarakauppa 2 402 2 680 2 961 1,0 % Tilaa vaativa kauppa 1 107 1 376 1 678 Muu erikoiskauppa 2 154 2 678 3 264 Erikoiskauppa yhteensä 3 261 4 054 4 942 2,0 % Vähittäiskauppa yhteensä 5 663 6 734 7 903 Koko vähittäiskauppaan (pl. autokauppa) kohdistuva ostovoima edellä esitetyillä laskentaperusteilla arvioituna oli vuonna 2009 Kankaan lähivaikutusalueella noin 3 milj., vaikutusalueella noin 40 milj. ja pohjoisilla suuralueilla noin 245 milj.. Vähittäiskaupan (pl. autokauppa) ostovoiman arvioidaan kasvavan vuoteen 2030 mennessä Kankaan lähivaikutusalueella noin 25 milj., vaikutusalueella noin 39 milj. ja pohjoisilla suuralueilla noin 115 milj.. Taulukko 3. Arvio vähittäiskauppaan kohdistuvasta ostovoimasta ja ostovoiman kehityksestä Kankaan vaikutusalueella. Ostovoima, milj. Ostovoiman kasvu, milj. 2009 2020 2030 2009-20 2020-30 2008-30 Lähivaikutusalue 2,8 10,1 27,7 7,3 17,6 24,8 Vaikutusalue 39,6 53,9 79,0 14,2 25,2 39,4 Pohjoiset suuralueet 245,4 311,0 360,4 65,7 49,3 115,0 Kantakaupunki 139,5 174,4 201,0 34,9 26,6 61,5 Lohikoski-Seppälänkangas 26,1 32,2 38,5 6,1 6,3 12,4 Huhtasuo 49,1 65,1 75,8 16,0 10,7 26,7 Halssila 30,6 39,2 45,0 8,6 5,7 14,3 JYVÄSKYLÄ 734,0 952,5 1177,9 218,5 225,4 443,9 Päivittäistavarakauppaan kohdistuva ostovoima oli vuonna 2009 Kankaan lähivaikutusalueella noin 1 milj., vaikutusalueella noin 17 milj. ja pohjoisilla suuralueilla noin 104 milj.. Päivittäistavarakaupan ostovoiman arvioidaan kasvavan vuoteen 2030 mennessä Kankaan lähivaikutusalueella noin 9 milj., vaikutusalueella noin 13 milj. ja pohjoisilla suuralueilla noin 31 milj..

FCG Finnish Consulting Group Oy 11 Taulukko 4. Arvio päivittäistavarakauppaan kohdistuvasta ostovoimasta ja ostovoiman kehityksestä Kankaan vaikutusalueella. Ostovoima, milj. Ostovoiman kasvu, milj. 2009 2020 2030 2009-20 2020-30 2008-30 Lähivaikutusalue 1,2 4,0 10,4 2,8 6,3 9,2 Vaikutusalue 16,8 21,4 29,6 4,6 8,2 12,8 Pohjoiset suuralueet 104,1 123,8 135,0 19,7 11,2 30,9 Kantakaupunki 59,2 69,4 75,3 10,2 5,9 16,1 Lohikoski-Seppälänkangas 11,1 12,8 14,4 1,7 1,6 3,4 Huhtasuo 20,8 25,9 28,4 5,1 2,5 7,6 Halssila 13,0 15,6 16,8 2,6 1,2 3,9 JYVÄSKYLÄ 311,4 379,1 441,3 67,7 62,2 129,9 Erikoiskauppaan kohdistuva ostovoima oli vuonna 2009 Kankaan lähivaikutusalueella noin 1,6 milj., vaikutusalueella noin 23 milj. ja pohjoisilla suuralueilla noin 141 milj.. Erikoiskaupan ostovoiman arvioidaan kasvavan vuoteen 2030 mennessä Kankaan lähivaikutusalueella noin 16 milj., vaikutusalueella noin 27 milj. ja pohjoisilla suuralueilla noin 84 milj.. Erikoiskaupan ostovoimasta kohdistuu tilaa vaativaan erikoiskauppaan noin kolmannes ja muuhun erikoiskauppaan noin kaksi kolmasosaa. Taulukko 5. Arvio erikoiskauppaan kohdistuvasta ostovoimasta ja ostovoiman kehityksestä Kankaan vaikutusalueella. Ostovoima, milj. Ostovoiman kasvu, milj. 2009 2020 2030 2009-20 2020-30 2008-30 Lähivaikutusalue 1,6 6,1 17,3 4,5 11,2 15,7 Vaikutusalue 22,8 32,4 49,4 9,6 17,0 26,6 Pohjoiset suuralueet 141,3 187,2 225,4 46,0 38,1 84,1 Kantakaupunki 80,3 105,0 125,7 24,7 20,7 45,4 Lohikoski-Seppälänkangas 15,0 19,4 24,1 4,4 4,7 9,1 Huhtasuo 28,3 39,2 47,4 10,9 8,2 19,2 Halssila 17,6 23,6 28,1 6,0 4,5 10,5 JYVÄSKYLÄ 422,7 573,4 736,6 150,8 163,2 314,0 4.4 Kaupan kehitysnäkymät ja kaupan laskennallinen liiketilatarve Kaupan liiketilan lisätarve on arvioitu ostovoiman kasvun perusteella muuttamalla kasvu liiketilan lisätarpeeksi kaupan keskimääräisen myyntitehokkuuden ( /myynti-m 2 ) avulla. Arvio liiketilan lisätarpeesta on laadittu Jyväskylän kaupan palveluverkkoselvityksessä esitetyillä laskentaperusteilla. Liiketilan lisätarvearvio perustuu seuraaviin tunnuslukuihin: - myyntialan muunto kerrosalaksi kertoimella 1,25 - päivittäistavarakaupan keskimääräinen myyntitehokkuus 7 000 /my-m 2 - erikoiskaupan keskimääräinen myyntitehokkuus 3 000 /my-m 2 - kaavallinen ylimitoitus kertoimella 1,3 Liiketilan tarvetta tarkasteltaessa on syytä muistaa, että tilantarvearvio on suuntaa-antava ja ilmoittaa ainoastaan suuruusluokan, ei tarkkaa liiketilan tarvetta. Arvioitu tilantarve kuvaa liiketilan suuruusluokkaa tilanteessa, jossa kaikki ostovoiman kasvu kohdistuu uusperustantaan. Käytännössä kuitenkin osa ostovoiman kasvusta kohdistuu nykyisten yritysten myynnin kasvuun ja vain osa vaatii uutta liiketilaa. Toisaalta myymäläkannan poistuma lisää liiketilan tarvetta, samoin alueen ulkopuolelta tuleva ostovoima, joita ei laskelmassa ole otettu huomioon. Edellä mainituilla laskentaperusteilla Kankaan lähivaikutusalueen oman ostovoiman edellyttämä vähittäiskaupan (pl. autokauppa) laskennallinen liiketilan

FCG Finnish Consulting Group Oy 12 tarve vuonna 2030 on noin 11 800 k-m 2. Liiketilan tarpeesta kohdistuu päivittäistavarakauppaan noin 2 400 k-m 2 ja erikoiskauppaan noin 9 400 k-m 2. Taulukko 6. Kankaan lähivaikutusalueen laskennallinen liiketilatarve. Liiketilan kokonaistarve, k-m2 OV:n kasvun mahdollistama liiketila, k-m2 2009 2020 2030 2009-20 2020-30 2008-30 Päivittäistavarakauppa 300 900 2 400 600 1 500 2 100 Tilaa vaativa kauppa 300 1 100 3 200 800 2 100 2 900 Muu erikoiskauppa 600 2 200 6 200 1 600 4 000 5 600 Erikoiskauppa yhteensä 900 3 300 9 400 2 400 6 100 8 500 Vähittäiskauppa yhteensä 1 200 4 200 11 800 3 000 7 600 10 600 Kankaan vaikutusalueen oman ostovoiman edellyttämä vähittäiskaupan (pl. autokauppa) laskennallinen liiketilan tarve vuonna 2030 on noin 33 700 k-m 2. Liiketilan tarpeesta kohdistuu päivittäistavarakauppaan noin 6 900 k-m 2 ja erikoiskauppaan noin 26 800 k-m 2. Ostovoiman kasvun mahdollistama liiketila on noin 17 500 k-m 2, josta päivittäistavarakauppaan kohdistuu noin 3 000 k- m 2 ja erikoiskauppaan noin 14 500 k-m 2. Taulukko 7. Kankaan vaikutusalueen laskennallinen liiketilatarve. Liiketilan kokonaistarve, k-m2 OV:n kasvun mahdollistama liiketila, k-m2 2009 2020 2030 2009-20 2020-30 2008-30 Päivittäistavarakauppa 3 900 5 000 6 900 1 100 1 900 3 000 Tilaa vaativa kauppa 4 200 6 000 9 100 1 800 3 100 4 900 Muu erikoiskauppa 8 100 11 600 17 700 3 500 6 100 9 600 Erikoiskauppa yhteensä 12 300 17 600 26 800 5 300 9 200 14 500 Vähittäiskauppa yhteensä 16 200 22 600 33 700 6 400 11 100 17 500 Pohjoisten suuralueiden oman ostovoiman edellyttämä vähittäiskaupan (pl. autokauppa) laskennallinen liiketilan tarve vuonna 2030 on noin 153 300 k- m 2. Liiketilan tarpeesta kohdistuu päivittäistavarakauppaan noin 31 300 k-m 2 ja erikoiskauppaan noin 101 400 k-m 2. Pohjoisten suuralueiden oman väestön ostovoiman kasvun mahdollistama liiketila on yhteensä noin 52 500 k-m 2, josta päivittäistavarakauppaan kohdistuu noin 7 000 k-m 2 ja erikoiskauppaan noin 45 500 k-m 2. Taulukko 8. Pohjoisten suuralueiden laskennallinen liiketilatarve. Liiketilan kokonaistarve, k-m2 OV:n kasvun mahdollistama liiketila, k-m2 2009 2020 2030 2009-20 2020-30 2008-30 Päivittäistavarakauppa 24 200 28 700 31 300 4 500 2 600 7 100 Tilaa vaativa kauppa 26 000 34 400 41 400 8 400 7 000 15 400 Muu erikoiskauppa 50 500 67 000 80 600 16 500 13 600 30 100 Erikoiskauppa yhteensä 76 500 101 400 122 000 24 900 20 600 45 500 Vähittäiskauppa yhteensä 100 700 130 100 153 300 29 400 23 200 52 600 Liiketilan lisätarvetta tarkasteltaessa on syytä muistaa, että kyseessä on tietyn alueen väestömäärään perustuvan ostovoima-arvion pohjalta laskettu liiketilan lisätarve. Siinä ei ole otettu huomioon ostovoiman siirtymiä alueelta toiselle. Laskelman mukaisessa tilanteessa kaikki ostovoiman kasvu ja siten myös liiketilan lisätarve kohdistuisi siihen alueeseen, jossa kasvu tapahtuu. Käytännössä esimerkiksi Kankaan alueelle tulee tulevaisuudessakin kohdistumaan ostovoimaa myös vaikutusalueen ulkopuolelta, mikäli nykyiset suuret kaupan yksiköt toimivat alueella.

FCG Finnish Consulting Group Oy 13 5 Kankaan kaupalliset kehittämisvaihtoehdot 5.1 Tarkasteltavat kaupalliset kehittämisvaihtoehdot Kankaan alueen kaupallista kehittymistä tarkastellaan vaihtoehtotarkastelun avulla. Kaikissa vaihtoehdoissa Kankaan alueelle vanhan paperitehtaan kiinteistön yhteyteen muodostuu lähipalvelukeskus, jossa sijaitsee julkisten palveluiden ja palvelualan yrityksien lisäksi myös kaupallisia lähipalveluita sekä mahdollisesti erikoiskaupan myymälöitä. Vaihtoehtojen tarkastelun yhteydessä arvioidaan, millaisia edellytyksiä kaupallisten palveluiden syntymiseen lähipalvelukeskukseen on eri vaihtoehdoissa. Vaihtoehdoissa 1, 2 ja 3a tarkastellaan Minimanin liikekiinteistön toimintojen laajentamista nykyisestä noin 9 000 k-m enintään noin 15 000 k-m hypermarket -keskus -tyyppiseksi myymäläkokonaisuudeksi. Vaihtoehdoissa Minimanin myymälän lisäksi samaan kiinteistöön sijoittuisi 5-8 oheispalveluyritystä, jotka olisivat joko erikoiskauppaa tai muita yksityisiä palveluita, kuten parturi-kampaamoita. Vaihtoehdossa 1 laajentuminen tapahtuisi nykyisen kiinteistön laajennuksena, vaihtoehdoissa 2 ja 3a myymäläkokonaisuus siirtyisi uuteen sijaintipaikkaan. Vaihtoehdossa 3b tarkastellaan tilannetta, jossa lähipalvelukeskuksen yhteyteen ei sijoittuisi suurempaa myymäläkokonaisuutta, vaan alueen kaupalliset palvelut muodostuisivat lähipalveluiksi. Siten vaihtoehdossa 3b Minimanin myymäläkokonaisuus sijoittuisi Kankaan alueen ulkopuolelle. Vaihtoehdoissa tarkasteltavat sijainnit ovat viitteellisiä ja riippuvaisia alueen muusta kokonaisrakenteesta. Tarkastelussa ei oteta siten kantaa liikerakennusten tarkempaan sijoittumiseen, liikenne- tai pysäköintijärjestelyihin, koska ne tulevat tarkentumaan vasta alueen tarkemmassa suunnittelussa. Vaihtoehtotarkastelussa ei oteta huomioon myöskään Keskimaa osk:n omistaman liikerakentamisen tontin kehittämistä. Tontilla toimii nykyisin polttoaineen kylmäjakeluasema. Kaupan rakentamisen tulee olla Kankaan kokonaistavoitteiden mukaista ja muodostaa osaltaan alueen kokonaisrakennetta tukevaa kaupunkiympäristöä.

FCG Finnish Consulting Group Oy 14 VAIHTOEHTO 1: Minimani kehittyy nykyisellä paikallaan Vaihtoehdossa Kankaan vanhan paperitehtaan kiinteistön yhteyteen muodostuu lähipalvelukeskus, joka muodostaa Kankaan alueen palvelusydämen. Vaihtoehdossa Minimani laajenee Kankaan alueen koillisosaan nykyisen kiinteistön laajennuksena. Hypermarket -keskuksen koko on enintään noin 15 000 k-m. Keskus rakentuu alueen koillisosaan koko Kankaan rakennetta tukien. VAIHTOEHTO 2: Minimani siirtyy Tourulan palveluiden yhteyteen Vaihtoehdossa Kankaan vanhan paperitehtaan kiinteistön yhteyteen muodostuu lähipalvelukeskus, joka muodostaa Kankaan alueen palvelusydämen. Vaihtoehdossa Minimanin nykyiset myymälätoiminnot siirtyvät Tourulan olemassa olevien kaupallisten palveluiden yhteyteen Ailakinkadun ja Vapaaherrantien luoteispuolelle. Muodostuvan hypermarket -keskuksen koko on enintään noin 15 000 k-m. Hypermarket -keskus sijoittuu nykyistä Tourulan kaupan keskittymää vahvistaen ja muodostaa Kankaan alueen kaakkoisosaan vahvan kaupallisen kokonaisuuden.

FCG Finnish Consulting Group Oy 15 VAIHTOEHTO 3a: Kankaan ytimeen muodostuu vahvempi kaupan keskittymä Vaihtoehdossa Minimanin nykyiset myymälätoiminnot siirtyvät Kankaan vanhan paperitehdaskiinteistön yhteyteen rakentuvaan palvelukeskittymään. Keskuksessa yhdistyvät enintään 15 000 k-m kokoinen hypermarket -keskus ja muut Kankaan alueen palvelut. Kauppa voi sijoittua osin vanhan paperitehtaan kiinteistöön, mutta osin myös uudisrakennusosiin. Kuva: Petteri Kivimäki/Jyväskylän kaupunki VAIHTOEHTO 3b: Kankaan alueella sijoittuu vain kaupallisia lähipalveluita. Vaihtoehdossa Kankaan vanhan paperitehtaan kiinteistön yhteyteen muodostuu lähipalvelukeskus, joka muodostaa Kankaan alueen palvelusydämen. Lähipalvelukeskuksen päivittäistavarakaupan tarjonta palvelee pääasiassa Kankaan ja lähialueiden asukkaita. Vaihtoehdossa Kankaan alueelle ei syntyisi laajempaa aluetta palvelevia kaupallisia palveluita. Kuva: Petteri Kivimäki/Jyväskylän kaupunki

FCG Finnish Consulting Group Oy 16 5.2 Vaihtoehtojen kaupalliset vaikutukset 5.2.1 Vaikutukset Jyväskylän kaupan palveluverkon kehittymiseen Kankaan alue sijaitsee keskeisellä paikalla suhteessa Jyväskylän kaupalliseen palveluverkkoon. Alue yhdistää rakentuessaan yhdessä Tourulan kanssa Jyväskylän keskustan, Seppälän ja muiden kaupungin pohjoispuolisten kaupunginosien kaupunkirakennetta. Sekä Jyväskylän ydinkeskustan että Seppälän alueen kaupalliset palvelut ovat kehittyneet ja kehittyvät edelleen useiden kaupan hankkeiden seurauksena. Vaihtoehdoissa tarkasteltavalla kaupan rakentamiselle ei ole merkittäviä vaikutuksia nykyiseen Jyväskylän kaupalliseen palveluverkkoon lukuun ottamatta vaihtoehtoa 3b, jossa Tourulan ja Kankaan alueen palvelutarjonta erityisesti päivittäistavarakaupassa heikkenisi. Kankaan alueen rakentamisen seurauksena Jyväskylän kaupallinen palveluverkko täydentyy uudella lähipalvelukeskuksella. Lähipalvelukeskuksen vaikutukset olisivat vaihtoehtoa 3a lukuun ottamatta paikallisia, koska palveluiden käyttäjät olisivat valtaosin alueen asukkaita ja työntekijöitä. Vaihtoehdossa 3a Kankaan alueen lähipalvelut yhdistyisivät laajempaan palvelukeskittymään, joka julkisten palveluiden määrästä riippuen voisi muodostaa aluekeskustasoisen palvelukeskittymän. Vaihtoehdoissa suunniteltu kaupan rakentaminen, eli Minimanin hypermarketkeskuksen laajennus enintään 6 000 k-m :llä ei aiheuta merkittäviä vaikutuksia Jyväskylän kaupan palveluverkon eikä Seppälän tai ydinkeskustan kaupalliseen kehittymiseen, koska laajennuksen osuus Jyväskylän pohjoisten suuralueiden laskennallisesta liiketilantarpeesta jää pieneksi. Minimanin myymälän laajentaminen parantaa sen kilpailuasemaa suhteessa muihin Jyväskylän hypermarketeihin ja laajan tavaravalikoiman myymälöihin. Myymälän laajentaminen mahdollistaa monipuolisemman valikoiman sekä päivittäistavara- että erikoiskaupassa ja parantaa Minimanin edellytyksiä palvella entistä paremmin asiakkaitaan ja vastata asiakkaiden muuttuviin kulutustottumuksiin. 5.2.2 Vaikutukset Kankaan ja Tourulan alueen kaupalliseen kehittymiseen Kankaan ja Tourulan alueella on nykyisin noin 30 000 k-m vähittäiskaupan palveluja. Alue on kokonaisuudessa profiloitunut erityisesti sisustusalan myymälöiden keskittymäksi. Lisäksi alueella on muuta erikoiskauppaa. Päivittäistavarakaupassa Minimani on alueen ainoa suurempi yksikkö, jonka lisäksi päivittäistavaraa myydään Tourulassa liikenneaseman yhteydessä olevasta pienmyymälästä. Alueella on myös jonkin verran muuta yksityistä palvelutarjontaa, kuten ravintolapalveluita. Lisäksi voimassa olevan asemakaavan mukaan Vapaaherrantien varteen voitaisiin rakentaa lisää kaupallisia palveluita. Kaupan palvelujen laajentuminen alueella eri vaihtoehdoissa lukuun ottamatta vaihtoehtoa 3b parantaa ja monipuolistaa alueen kaupallista tarjontaa ja vetovoimaa. Työpaikkarakentamisen seurauksena myös alueen ravintola- ja muiden yksityisten palveluiden kysyntä kasvaa. Vaihtoehdossa 1 alueen Minimanin kaupalliset palvelut kehittyisivät nykyistä kaupan myymälää laajentamalla, mikä on Minimanin ensisijainen tavoite keskuksen kehittämiseksi. Kankaan alueen rakentaminen asuin- ja työpaikkaalueeksi vahvistaa erityisesti päivittäistavarakaupan toimintaedellytyksiä kasvavan lähialueen ostovoiman seurauksena. Kankaan ja Tourulan alueen merkittävimmät kaupalliset palvelut sijaitsevat vaihtoehdossa nykytilanteen ta-

FCG Finnish Consulting Group Oy 17 voin hieman irrallaan toisistaan, eikä asiointikäyntejä eri myymälöissä välttämättä yhdistetä. Vaihtoehdossa kaupalliset palvelut sijaitsevat pääosin erityisesti Rantaväylälle ja Tourulantielle hyvin näkyvillä sijaintipaikoilla. Vaihtoehdossa hypermarket -keskus sijaitsee Kankaan alueen koillislaidalla ja laajentaminen on mahdollista toteuttaa omana hankkeena muun Kankaan rakentamisen aikataulusta riippumatta. Myymälän laajentaminen tulisi toteuttaa Kankaan kokonaisratkaisuun sekä liikenne- ja pysäköintiratkaisuihin tukeutuen. Vaihtoehdossa 2 alueen kaupalliset palvelut tiivistyvät nykyisen Tourulan alueen kaupallisen keskittymän yhteyteen Vapaaherrankadun ja Ailakinkadun risteyksen ympäristöön. Risteysalueelle muodostuva keskittymä mahdollistaa asioinnin yhdistämisen alueen eri liikkeissä. Keskittymä monipuolistaisi Tourulan nykyisen keskittymän kaupan tarjontaa erityisesti päivittäistavarakaupassa. Tourukeskuksen ja K-raudan nykyiset kaupan toimialat voisivat ohjata myös hypermarket -keskuksen erikoiskauppaa vastaaviin toimialoihin, kuten sisustus- ja urheiluvälinekauppaan. Vaihtoehdossa kaupan toiminnot sijoittuvat Kankaan alueen kaakkoisosaan ja kaupan rakentaminen on mahdollista toteuttaa omana kokonaisuutena muun Kankaan alueen rakentamisen aikatauluista riippumatta. Kaupan toimintojen tulee kuitenkin tässäkin vaihtoehdossa tukeutua koko alueen suunnittelu-, liikenne- ja pysäköintiratkaisuihin. Vaihtoehdossa 3a Kankaan vanhan paperitehtaan yhteyteen syntyisi uusi kaupallinen keskus, johon sijoittuisivat kaupalliset ja muut Kankaan alueen palvelut. Vaihtoehdossa vetovoimaisten kaupan palveluiden kehittyminen edellyttäisi kauppakeskusmaisempaa kehittämisotetta sijainnin, vanhojen kiinteistöjen ja ympäristön vaatimusten vuoksi. Kauppakeskusmainen kehittäminen edellyttäisi erikoiskaupan sekä muiden yksityisten ja julkisten palveluiden sijoittumista keskuksen yhteyteen. Julkisten palvelujen sijoittumisen myötä palvelukeskittymästä muodostuisi aluekeskustasoinen. Keskuksen tulisi olla selkeästi profiloitunut, jotta se olisi vetovoimainen suhteessa ydinkeskustan ja Seppälän palveluihin ja kauppakeskuksiin. Yhtenä kehittämismallina keskuksessa voisivat olla nk. hybridikaupat, joissa palveluihin ja vähittäiskaupan tuotteisiin kohdistuvan kulutuksen rajat hämärtyvät. Esimerkiksi käsityöpajoihin tai kulttuuripalveluihin liittyen olisi mahdollista kehittää palvelujen ja erikoiskaupan yhdistäviä konsepteja. Vaihtoehdon 3a kehittäminen edellyttäisi huolellista rakentamisvaiheen suunnittelua osana Kankaan alueen kehittämistä, jotta keskus avautuessaan voisi toimia valmiissa ympäristössä. Vaihtoehdossa palvelut muodostuvat omaksi kokonaisuudeksi Kankaan alueen ytimeen irralleen nykyisistä Tourulan alueen kaupan palveluista. Vaihtoehdossa 3b Kankaan ja Tourulan alueelle ei sijoittuisi laajempaa aluetta palvelevia kaupan palveluita ja nykyisen Minimanin myymälätoiminnot siirtyisivät alueen ulkopuolelle. Palveluiden vähentyminen koko alueelta heikentäisi jonkin verran myös Tourulan alueen kaupallista asemaa. 5.2.3 Vaikutukset lähipalvelukeskuksen kehittymiseen Päivittäistavarakaupan viime vuosien kehityspiirteisiin on kuulunut uusien pienmyymälöiden perustaminen erityisesti suurimmilla kaupunkiseuduilla. Myös kuluttajarakenteen muutoksien (ikääntyminen, pienet kotitaloudet, autottomuus jne.) myötä asuinalueiden lähikauppojen tarve lisääntyy. Päivittäistavarakaupassa myös deli-tyyppiset myymälät pitkine aukioloaikoineen ovat yleistyneet. Kankaan alueen kehittyminen 3000 asukkaan asuinalueeksi ja merkittäväksi työpaikka-alueeksi synnyttää lähipalveluiden kysyntää. Alueen ostovoiman kehittyminen luo edellytyksiä päivittäistavarakaupan palveluille, kun alueen rakentaminen on käynnistynyt ja väestömäärä on kasvanut.