Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksen kaupalliset

Oulun kaupunki Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksen kaupalliset vaikutukset RAPORTTI

Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksen kaupalliset vaikutukset I SISÄLLYSLUETTELO 1 SELVITYKSEN TAUSTA JA TARKOITUS... 1 2 HANKKEEN KUVAUS... 1 2.1 Asemakaavan muutoksen tavoitteet... 1 2.2 Nykyinen kaavatilanne... 2 2.3 Asemakaavan muutoksen sisältö... 3 3 KAUPAN SIJAINNINOHJAUS... 5 3.1 Kaupan sijainnin ohjauksen periaatteet... 5 3.2 Oulun seudun kaupan palveluverkkoselvitys... 5 4 KAUPAN NYKYTILA JA KEHITYSNÄKYMÄT... 9 4.1 Tarkastelualueet... 9 4.2 Vähittäiskaupan palveluverkko... 9 4.2.1 Kaupan nykyinen palveluverkko Oulun seudun eteläosassa... 9 4.2.2 Kaupan nykyinen palveluverkko Kaakkurin suuralueella... 11 4.3 Väestö ja asuminen... 15 4.3.1 Nykyinen väestömäärä ja väestöennuste... 15 4.3.2 Asumisen sijoittuminen ja asumisen kasvusuunnat... 16 4.4 Ostovoima ja ostovoiman kasvuarvio... 17 4.5 Myynti ja ostovoiman siirtymät... 19 4.6 Arvio laskennallinen liiketilan lisätarpeesta... 20 5 ASEMAKAAVAN VAIKUTUSTEN ARVIOINTI... 23 5.1 Kaupalliset vaikutukset... 23 5.1.1 Vaikutukset kaupan toiminta- ja kehitysedellytyksiin... 23 5.1.2 Vaikutukset palvelutarjonnan kehittymiseen... 24 5.1.3 Vaikutukset palveluverkkoon... 25 5.2 Muut vaikutukset... 26 5.2.1 Vaikutukset kaupan palveluiden saavutettavuuteen... 26 5.2.2 Elinympäristöön kohdistuvat vaikutukset... 27 6 JOHTOPÄÄTÖKSET... 28 KIRJALLISUUS... 29

Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksen kaupalliset vaikutukset 1 1 SELVITYKSEN TAUSTA JA TARKOITUS 2 HANKKEEN KUVAUS Kaakkurin keskus on Oulun eteläinen aluekeskus. Kaakkurin keskus sijaitsee liikenteellisesti hyvin saavutettavissa ja keskuksessa on nykyisin kattavat kaupalliset palvelut. Kaakkurin keskuksen pohjoispuolella sijaitsee myös merkittävä erikoiskaupan keskittymä Kaakkurinkulman alueella. Oulun kaupunki on laatimassa Kaakkurin liikekeskukseen asemakaavan muutosta K-Citymarketin ja nk. Kaakkurinkolmion korttelialueiden kehittämiseksi. Muutoksen tavoitteena on mahdollistaa kaupungin yhteistyökumppaneiksi valitsemien Kesko Oyj:n ja Plantagen Finland Oy:n ideoima kaupallinen hanke. Suunnitelman mukaan kortteleihin sijoittuu K-Citymarketin lisäksi mm. erikoisliikkeitä, ravintola, kuntokeskus ja puutarhamyymälä. Asemakaavan muutoksen mahdollistama liikerakentaminen on yhteensä 34 000 k-m. Asemakaavan muutos mahdollistaa alueella yhteensä 17 000 k-m uutta liikerakentamista. Liikekeskuksen käyttösuunnitelman mukaan kaikki rakentaminen ei olisi kuitenkaan vähittäiskauppaa. Oulun seudun kaupallisen palveluverkkoselvityksen suosituksessa Kaakkurin uuden liiketilan määräksi on esitetty 15 000 k-m. Tässä selvityksessä on arvioitu Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksen kaupalliset vaikutukset. Selvityksessä on kuvattu asemakaavan muutoksen lähtökohdat, Kaakkurin liikekeskuksen asema kaupallisessa palveluverkossa, kartoitettu asemakaavan muutoksen lähialueiden nykyiset kaupalliset palvelut, arvioitu tarkastelualueiden ostovoima ja sen kehittyminen sekä esitetty asemakaavan kaupalliset vaikutukset. Selvityksessä on tarkasteltu ostovoiman kehittymistä Oulun kaupungin ja kaupungin eteläisten suuralueiden lisäksi Oulun seudun eteläisissä kunnissa. Asemakaavan muutoksen kaupallisten vaikutusten arvioinnissa on hyödynnetty vuonna 2010 valmistuneen Oulun seudun kaupallisen palveluverkkoselvityksen aineistoja ja vaikutustarkasteluja. Selvityksen laadinnasta on vastannut Oulun kaupungin toimeksiannosta FCG Finnish Consulting Group Oy. Oulun kaupungin teknisen keskuksen asemakaavoituksesta työtä on ohjannut kaavoitusarkkitehti Virpi Rajala. FCG Finnish Consulting Group Oy:ssä selvityksen laadinnasta ovat vastanneet projektipäällikkö YTM Jouni Mäkäräinen ja johtava konsultti FM Taina Ollikainen. 2.1 Asemakaavan muutoksen tavoitteet Oulun kaupungin tavoitteena on asemakaavan muutoksella parantaa Kaakkurin aluekeskuksen palveluita. Oulun kaupunginhallitus on päätöksellään 8.12.2008 valinnut alueen kehittämisen yhteistyökumppaneiksi Kesko Oyj:n ja Plantagen Oy:n. Valintapäätöksen perustelujen mukaan suunniteltu yhtenäinen palvelukokonaisuus parantaa aluekeskuksen palveluita ja tukee Kaakkurin kaupallista profiilia. Ratkaisu mahdollistaa Citymarketin varassa olevan palvelukeskuksen kasvamisen luontevasti nykyaikaiseksi kauppakeskukseksi sekä seudullisesti täysin uuden toimijan, eli Plantagenin tulemisen Ouluun. Samalla Kaakkurin kaupallinen palveluvarustus täydentyy erittäin hyvälle tasolle. Hyvinvointi- ja kuntokeskus täydentävät aluekeskuksen virkistys- ja vapaa-ajan palveluita. Suunnitelman mukaan kortteleihin sijoittuu K-Citymarketin lisäksi mm. erikoisliikkeitä, ravintola, kuntokeskus ja puutarhamyymälä. Asemakaavan muu-

Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksen kaupalliset vaikutukset 2 2.2 Nykyinen kaavatilanne toksessa kaava-alueelle osoitetaan yhteensä 34 000 k-m rakennusoikeutta liiketiloja varten, josta kaupan toimintojen laajennuksen osuus on n. 15 000 k-m. Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaava Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaava on koko maakunnan käsittävä kokonaismaakuntakaava. Maakuntakaava on hyväksytty maakuntavaltuustossa 11.6.2003, ympäristöministeriö on vahvistanut kaavan 17.2.2005 ja kaava on tullut lainvoimaseksi KHO:n päätöksellä 15.8.2006. Maakuntakaavan mukaan seudullisesti merkittävien vähittäiskaupan suuryksiköiden rakentaminen on mahdollista maakuntakaavan keskustatoimintojen (C ja ca) alueilla eli Oulun seudulla kuntakeskuksissa (C-1 ja C) ja Oulun kaupunkiseudun aluekeskuksissa (ca: Kaakkuri, Linnanmaa-Kaijonharju, Hiukkavaara). Oulun yleiskaava 2020 Kaupunginvaltuuston 26.1.2004 hyväksymässä yleiskaavassa 2020 Kaakkurin keskuksen suunnittelualue on osoitettu aluekeskustoimintojen alueeksi (CA- 1), jota koskee seuraava yleiskaavamääräys: Aluekeskus varataan suuralueen tai useamman kaupunginosan asukkaiden käyttämille julkisille palveluille, kaupalle ja muille yksityisille palveluille. Aluekeskukseen saa sijoittaa MRL 114 :n tarkoittaman vähittäiskaupan suuryksikön. Suunnittelualueen eteläosa on osoitettu työpaikka-alueeksi (TP): Alue varataan monipuolisille työpaikkatoiminnoille, kuten palveluille, hallinnolle ja sellaiselle teollisuustuotannolle, josta ei aiheudu ympäristöön merkittävää melua, ilman pilaantumista tai muuta haittaa. Vähäinen asuminen alueella on sallittua. Asemakaavoituksella tulee edistää hyvän kaupunkikuvan ja viihtyisän ympäristön muodostumista. Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavan muutoksessa liikekeskus laajenee tälle työpaikka-alueelle. Yleiskaavan selostuksessa todetaan lisäksi: Pohjoiseteläsuuntaisen kaupunkirakenteen vahvistaminen Kaakkurin ja Ritaharjun alueiden rakentamisella parantaa nykyisen joukkoliikennejärjestelmän toimintaedellytyksiä. Jos vahvojen aluekeskusten muodostamisessa kaupungin pohjois- ja eteläosiin onnistutaan, kyetään sillä hillitsemään ajoneuvoliikenteen kasvua ja turvaamaan palvelujen alueellinen saatavuus. Kuva 1. Ote Oulun yleiskaavasta 2020.

Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksen kaupalliset vaikutukset 3 Nykyinen asemakaava Voimassa olevassa asemakaavassa kortteliin 95 on osoitettu liikerakennusten korttelialue (KL-3), jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön. Korttelialueella sijaitsee K-Citymarket, jonka rakennusoikeus on 14000 k-m. Päivittäistavaran enin myyntitila asemakaavan mukaan on 3000 m. Korttelissa on myös toinen liikerakennus (K), jonka rakennusoikeus on 3000 k-m. Korttelit 96 99 on osoitettu toimisto- ja liikerakentamiseen sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattoman teollisuuden käyttöön asemakaavamerkinnöin KTY ja K. Korttelit on suunniteltu pääasiassa toimistorakentamiseen ja niiden yhteenlaskettu rakennusoikeus on 15040 k-m. Korttelit ovat rakentamattomia. Kuva 2. Ote ajantasa-asemakaavasta Kaakkurin keskustasta. 2.3 Asemakaavan muutoksen sisältö Asemakaavan muutosluonnoksen mukaan K-Citymarketin rakennus laajenee sen nykyisellä tontilla sekä moottoritien puoleiselle paikoitusalueelle että huoltopihoille. Kaupan korttelialueiden halki kulkevan Tiimipolun eteläpuolelle sijoittuu liikekeskuksen käyttösuunnitelman mukainen Keskon 2. rakennus ja Plantagenin puutarhamyymälä. Asemakaavaluonnoksen mukaan KM-korttelialueelle saa sijoittaa yhteensä 27 000 k-m liikerakentamista. Rakentamisesta 23 000 k-m sijoittuu K- Citymarketin tontille ja 4000 k-m Keskon toiseen rakennukseen. KMkorttelialueelle voi sijoittaa enintään 4000 m päivittäistavaran myyntitilaa. KM -korttelialueen lisäksi asemakaavassa on osoitettu liikerakennusten korttelialue (KL) Plantagenin myymälää varten. Tontin rakennusoikeus on 4000 k- m, eikä korttelialueelle saa sijoittua päivittäistavaramyymälää. Asemakaavan muutosalueeseen kuuluu myös nykyinen K-Citymarketin pohjoispuolinen liike-

Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksen kaupalliset vaikutukset 4 rakennus, jonka rakennusoikeus on 3000 k-m. Asemakaavan mukaisesti uuden liikerakentamisen pysäköintialueet sijoittuvat niiden moottorintien puoleiselle edustalle ja niille käynti on sekä Metsokankaantieltä ja Pesätieltä. Huoltopihat sijoittuvat rakennusten itäpuolisille aidattaville alueille. Asemakaavamuutoksen mahdollistama liikerakentaminen on yhteensä 34 000 k-m. Asemakaavan muutos mahdollistaa alueella yhteensä 17 000 k-m uutta liikerakentamista. Voimassa olevan asemakaavan rakennusoikeus koko alueelle on 32 040 k-m, joten rakennusoikeus lisääntyy asemakaavan muutoksella noin 2000 k-m :lla. Liikekeskuksen käyttösuunnitelman luonnoksen kaikki asemakaava-alueelle suunniteltu liiketila ei tulisi vähittäiskaupan käyttöön. Suunnitelman mukaan K-Citymarketin yhteyteen sijoittuvaan keskukseen sijoittuisi 2000 k-m suuruinen kuntokeskus. Valtaosa muusta K-Citymarketin yhteyteen sijoittuvasta liikerakentamisesta olisi erikoiskauppaa, kuten muoti- ja vaatekauppaa. Varsinaisen hypermarketin (K-Citymarketin) laajennuksen osuus olisi käyttösuunnitelman mukaan noin 1000 k-m. Kuva 3. Asemakaavan muutosluonnos, joka on ollut nähtävillä kesällä 2010.

Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksen kaupalliset vaikutukset 5 3 KAUPAN SIJAINNINOHJAUS 3.1 Kaupan sijainnin ohjauksen periaatteet Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet tulee maankäyttö- ja rakennuslain mukaan ottaa huomioon ja niitä tulee edistää kuntien kaavoituksessa. Yhdyskuntarakennetta ja kauppaa koskevissa alueidenkäyttötavoitteissa korostetaan palveluiden ja työpaikkojen hyvää saavutettavuutta eri väestöryhmille sekä henkilöautoliikenteen mahdollisimman vähäistä tarvetta. Kaavoja laadittaessa on otettava huomioon maankäyttö- ja rakennuslaissa säädetyt eri kaavamuotoja koskevat sisältövaatimukset. Yleiskaavassa kaupan palveluverkon suunnittelun ja vähittäiskaupan suuryksiköiden sijainnin ohjauksen kannalta keskeisiä sisältövaatimuksia ovat yhdyskuntarakenteen toimivuuden, taloudellisuuden ja ekologisen kestävyyden, olemassa olevan yhdyskuntarakenteen hyödyntämisen, asumisen tarpeiden ja palvelujen saatavuuden, eri väestöryhmien kannalta tasapainoisen elinympäristön sekä kunnan elinkeinoelämän toimintaedellytysten huomioon ottaminen. Asemakaavalla toteutetaan kaupallisten palvelujen kehittämistä koskevia yleiskaavan tavoitteita ja ohjataan palvelujen toteutusta. Asemakaavassa määritellään kaupallisten palvelun mitoitus, kaupan laatu ja tarkka sijainti. Asemakaavan sisältövaatimuksien mukaan asemakaava on laadittava siten, että luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, palvelujen alueelliselle saatavuudelle ja liikenteen järjestämiselle. Maankäyttö- ja rakennuslain vähittäiskaupan sijainnin ohjauksen tavoitteena on (Ympäristöministeriö 2009): - turvata kestävä yhdyskuntakehitys ja palvelujen saatavuus o kaupunkien keskustojen elinvoimaisuuden säilyttäminen o asuntoalueiden päivittäistavarakaupan edellytysten turvaaminen o eri väestöryhmien palvelujen turvaaminen - hillitä ilmastonmuutosta pysäyttämällä yhdyskuntarakenteen hajautuminen ja autoliikenteen kasvu - varautua väestön ikääntymiseen - luoda edellytyksiä toimivalle kilpailulle. Kaavan vaikutusten selvittäminen ja arviointi on keskeisessä asemassa vähittäiskaupan palveluverkon suunnittelussa ja suuryksiköiden sijainnin ohjauksessa. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan kaavaa laadittaessa on tarpeellisessa määrin selvitettävä kaavan ja tarkasteltavien vaihtoehtojen toteuttamisen vaikutukset. 3.2 Oulun seudun kaupan palveluverkkoselvitys Oulun seudulle on laadittu kaupallinen palveluverkkoselvitys vuoden 2010 aikana. Kaupallisessa palveluverkkoselvityksessä on kuvattu Oulun seudun vähittäiskaupan nykytila, kehitysnäkymät ja kaupan palveluverkon kokonaisuus osana toimivaa ja kestävää yhdyskuntarakennetta. Selvityksessä muodostettiin vähittäiskaupan palveluverkon kehittämisvaihtoehdot ja arvioitiin niiden vaikutukset. Vaikutusten arviointiin perustuen palveluverkkoselvityksessä muodostettiin esitys kaupan palveluverkon ja kaupan toimintojen sijoittamisesta Oulun seudulla. Seutuhallitus on hyväksynyt joulukuussa 2010 palveluverkkoselvityksen esityksen kaupan toimintojen sijoittamisesta ohjeellisena seudun yleiskaavan tarkistamisen pohjaksi ja taustaselvitykseksi.

Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksen kaupalliset vaikutukset 6 Oulun seudun palveluverkkoselvityksessä määriteltiin seudun seuturakennetiimin ja liikennejärjestelmätyöryhmän toimesta Oulun seudun kaupan palveluverkon kehittämistavoitteet. Tavoitteena on mm. Oulun seudun kaupallisen vetovoiman vahvistaminen, keskustojen kaupan vahvistaminen ja monipuolistaminen sekä päivittäistavarakaupan tasainen sijoittuminen koko seudulle ja sen mitoitus alueiden väestöpohjan mukaisesti. Selvityksen esityksessä kaupan toimintojen sijoittamisesta on kuvattu tavoiteltava Oulun seudun palveluverkko vuodelle 2030. Tavoiteltavan palveluverkon lähtökohtana on ollut selvityksen kehittämisvaihtoehto 1 Keskustojen vetovoimaa vahvistetaan, jota pidettiin vaikutusten arvioinnin perusteella kaikilla mittareilla mitattuna tarkastelluista vaihtoehdoista parhaana. Päivittäistavarakaupan palveluverkon kehittämisen tavoitteena on kysynnän ja tarjonnan alueellinen tasapaino. Erikoiskaupassa tavoitteena on mahdollisimman monipuolinen tarjonta Oulun keskustassa, kuntakeskuksissa, aluekeskuksissa ja sellaisissa taajamissa, joissa on riittävä väestöpohja. Selvityksen mukaiset kaupan sijoittumisperiaatteet ovat seuraavat: - Uusi liikerakentaminen toteutuu pääosin keskustatoimintojen alueilla ja nykyisissä kaupan keskittymissä. - Päivittäistavarakaupan seudullisesti merkittävät yksiköt sijoittuvat Oulun keskustaan, kuntakeskuksiin ja aluekeskuksiin. Paikallis-, lähi- ja kyläkeskusten sekä asuinalueiden lähikaupat täydentävät myymäläverkkoa. - Tilaa vaativa erikoiskauppa sijoittuu pääosin keskuksiin ja niiden välittömään läheisyyteen sekä keskustojen reuna-alueille nykyisiin ja rakenteilla oleviin kaupan keskittymiin hyvien liikenneyhteyksien varteen. - Keskustahakuinen erikoiskauppa sijoittuu pääosin Oulun keskustaan, kuntakeskuksiin ja aluekeskuksiin sekä sellaisiin taajamiin, joissa on riittävä väestöpohja. - Kaupan sijoittamisessa edistetään kevyen liikenteen ja joukkoliikenteen käyttömahdollisuuksia ja tuetaan olemassa olevan liikenneinfran järkevää kehittämistä.

Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksen kaupalliset vaikutukset 7 Kuva 4. Oulun seudun kaupallinen palveluverkko 2030 (Oulun seudun kaupallinen palveluverkkoselvitys, 2010). Kuvassa 4. on esitetty selvityksen mukaiset kaupalliseen toimintaan soveltuvat sijaintipaikat sekä vähittäiskaupan optimimitoitus Oulun seudulla kunnittain. Lisäksi selvityksessä esitettiin kaupan alueiden ohjeellinen optimimitoitus, jonka mukaan Kaakkurin keskukseen voitaisiin toteuttaa vuoteen 2030 mennessä 15 000 k-m2 vähittäiskauppaa, josta päivittäistavarakauppaa olisi 1 000 k-m2 ja erikoiskauppaa 14 000 k-m2. Tilaa vaativan kaupan osuus erikoiskaupasta olisi 4 000 k-m2.

Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksen kaupalliset vaikutukset 8 Taulukko 1. Palveluverkkoselvityksen esitys kaupan mitoitukseksi. Kunta Kaupan sijaintipaikat LASKENNALLINEN LISÄTARVE k-m 2 KAUPPA- OPTIMIMITOITUS, k-m 2 ALOITUS- Vähittäis- PT- Erikois- PAIKAN Vähittäis- PT- Erikoiskauppa VUOSI kauppa kauppa kauppa LUONNE kauppa kauppa Yhteensä TIVA MUU EK yhteensä yhteensä Hailuoto Keskusta C-2 2 900 300 2 600 2 600 2011-2 500 300 2 200 2 900 300 2 600 0 2 600 Haukipudas Kirkonkylä Haukiväylä pt (C-2) 3 000 3 000 2011- Kirkonkylän keskusta pt, ek (C-2) 7 000 3 000 4 000 4 000 2011- Kellonväylä ja Kellon keskusta pt, tiva, ek (c) 21 000 1 000 20 000 15 000 5 000 2013-47 200 6 300 40 900 31 000 7 000 24 000 15 000 9 000 Kempele Kempele, asemanseutu, 1.vaihe pt, ek (C-2) 20 000 1 500 18 500 18 500 2012- Kempeleen etl (Agrimarket) tiva 4 500 4 500 4 500 0 2010 Zeppelinin laajennus pt, ek (KM) 16 000 4 000 12 000 12 000 2011-40 100 5 300 34 800 40 500 5 500 35 000 4 500 30 500 Kiiminki Keskusta pt, ek (C-2) 10 000 2 000 8 000 8 000 2016- Jääli pt, ek (c) 4 000 2 000 2 000 2 000 2014- Välikylä, 1. vaihe pt, tiva (P) 28 400 2 400 26 000 12 000 14 000 2012-33 900 6 400 27 500 42 400 6 400 36 000 12 000 24 000 Liminka Liminganportti ja keskusta, 1.vaihe pt, tiva, ek (C-2) 17 700 3 300 14 400 8 700 5 700 2011- Ankkurilahti ja Tuposkeskus, 1.vaihe pt, tiva, ek (c) 18 500 2 500 16 000 9 300 6 700 2010-35 700 5 800 29 900 36 200 5 800 30 400 18 000 12 400 Lumijoki Keskusta C-2 3 000 1 000 2 000 2 000 2011-4 900 1 000 3 900 3 000 1 000 2 000 0 2 000 Muhos Koivikon alue ja keskusta pt, tiva, ek (C-2) 21 500 2 600 18 900 6 900 12 000 2011-20 100 2 600 17 500 21 500 2 600 18 900 6 900 12 000 Oulu Rusko pt, ek (KM) 3 500 2 000 1 500 1 500 2012- Keskusta ja Raksila pt, ek (C-1) 90 000 10 000 80 000 80 000 2010- Äimärautio ja Limingantulli pt, tiva, ek 57 000 2 000 55 000 33 000 22 000 2012- Vasaraperä tiva, ek 23 000 23 000 18 400 4 600 2010- Ouluntulli-Ketola tiva 9 000 9 000 9 000 0 2015- Hiukkavaara pt, ek (C-3) 25 000 8 000 17 000 5 000 12 000 2019- Ritaportti, 1. vaihe pt, tiva, ek (C-3) 50 000 8 000 42 000 22 000 20 000 2013- Ritaharju pt, tiva, ek (C-3) 13 500 1 500 12 000 11 000 1 000 2011- Länsi-Toppila pt, tiva, ek 11 000 3 000 8 000 5 000 3 000 2012- Liitintie ja Talvikangas pt, tiva, ek 2 500 1 500 1 000 1 000 2011- Kaakkurinkeskus pt, tiva, ek (C-3) 15 000 1 000 14 000 4 000 10 000 2011- Sisustajantori / Karjasilta tiva, ek 15 000 15 000 7 500 7 500 2015- Linnanmaa pt, ek (KM) Välivainio tiva, ek 8 600 8 600 4 600 4 000 2015-303 600 46 600 257 000 323 100 37 000 286 100 119 500 166 600 Oulunsalo Keskusta ja Kapteenin laajennus pt, ek (C-2) 7 000 3 000 4 000 4 000 2010- Hailuodontien liittymä pt (P) 2 000 2 000 2013-24 400 5 000 19 400 9 000 5 000 4 000 0 4 000 Tyrnävä Keskusta C-2 4 700 2 700 2 000 2 000 2011- Murto pt (c) 1 000 1 000 2011-18 600 3 700 14 900 5 700 3 700 2 000 0 2 000 SEUTU 531 000 83 000 448 000 515 300 74 300 441 000 175 900 265 100

Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksen kaupalliset vaikutukset 9 4 KAUPAN NYKYTILA JA KEHITYSNÄKYMÄT 4.1 Tarkastelualueet Kaakkurin keskus on osoitettu maakuntakaavassa, Oulun seudun yleiskaavassa ja Oulun kaupungin yleiskaavassa Oulun eteläiseksi aluekeskukseksi. Oulun aluekeskusten kaupallinen merkitys palveluverkossa on seudullinen kuten useimpien kuntakeskusten. Kaupallisten vaikutusten arvioinnin yhteydessä kuvataan, mille alueelle kaupalliset vaikutukset kohdistuvat. Vaikutusalue on luonnollisesti sidoksissa siihen, millaista kauppaa ja mitä myymälöitä liikekeskukseen lopulta sijoittuu. Erikoiskaupassa kaupan liikkeiden asiointialueet ovat laajempia kuin päivittäistavarakaupassa ja vaikutukset voivat kohdistua siten laajemmalle alueelle. Kaakkurin liikekeskus palvelee ensisijaisesti Oulun kaupungin eteläisiä kaupunginosia. Kaakkurin liikekeskus sijaitsee kuitenkin liikenteellisesti hyvin saavutettavassa paikassa valtatie 4:n varressa Kaakkurin eritasoristeyksen kaakkoispuolella. Liikenteellinen saavutettavuus ja olemassa olevat kaupalliset palvelut korostavat Kaakkurin kaupan keskittymien seudullista merkitystä erityisesti Oulun seudun eteläosassa. Oulun eteläpuolella sijaitsevien Kempeleen, Limingan, Lumijoen ja Tyrnävän asukkaiden työmatka- ja asiointiliikenne kulkee Pohjantietä Ouluun ja myös suuri osa Oulunsalon ja Oulun välisestä liikenteestä ohjautuu Kaakkurin eritasoristeykseen. Tässä selvityksessä väestön ja ostovoiman kehitystä sekä laskennallista liiketilatarvetta on tarkasteltu Oulun seudun kaupallisen palveluverkkoselvityksen aineistoihin perustuen Oulun seudun, Oulun kaupungin ja edellä mainittujen Oulun seudun eteläisten kuntien osalta. Lisäksi selvitystä varten on tarkasteltu Oulun kaupungin väestöennusteisiin perustuen Oulun kaupungin eteläisten suuralueiden ja Kaakkurin suuralueen väestön ja ostovoiman kehitystä sekä laskennallista liiketilatarvetta. Eri tarkastelualueiden perusteella on arvioitu, onko asemakaavamuutoksella merkittäviä vaikutuksia kaupan toimintaedellytyksiin tai nykyiseen palveluverkkoon eri alueilla. 4.2 Vähittäiskaupan palveluverkko 4.2.1 Kaupan nykyinen palveluverkko Oulun seudun eteläosassa Oulun seudun kaupallisen palveluverkkoselvityksen mukaan Oulun seudulla toimi vuoden 2008 lopussa 115 päivittäistavaroiden koko valikoimaa myyviä päivittäistavaramyymälöitä, joista vähittäiskaupan suuryksiköiksi luokiteltavia oli 18 kappaletta. Oulun kaupungin lisäksi suurmyymälöitä toimi Limingassa, Muhoksella, Kempeleellä ja Haukiputaalla. Päivittäistavaramyymälöiden lisäksi päivittäistavaroita myydään laajan tavaravalikoiman myymälöissä (ns. halpahalleissa), kioskeissa ja huoltoasemilla. Oulun seudulla toimii tällä hetkellä seitsemän hypermarketia. Näistä kaksi toimii Oulujoen pohjoispuolisella alueella ja kolme Oulun keskustan läheisillä Raksilan ja Limingantullin alueella. Oulun seudun eteläosassa toimii nykyisin kaksi hypermarketia. Kaakkurin keskuksen lisäksi toinen hypermarket toimii nykyisin kauppakeskus Zeppelinin yhteydessä Kempeleessä. Oulun seudun eteläosissa päivittäistavarakauppa on keskittynyt pääasiassa kuntakeskusten yhteyteen.

Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksen kaupalliset vaikutukset 10 Kuva 5. Oulun seudun päivittäistavaramyymälät sekä päivittäistavaroita myyvät laajan tavaravalikoiman myymälät (Oulun seudun kaupallinen palveluverkkoselvitys, 2010). Tilastokeskuksen toimipaikkarekisterin mukaan Oulun seudulla toimi vuoden 2007 lopussa yhteensä 659 erikoiskaupan myymälää. Toimialoilla, jotka sisältävät tilaa vaativan erikoiskaupan myymälät (huonekalukauppa, kodintekniikkakauppa, rautakauppa ja muu tilaa vaativa kauppa) toimi yhteensä 106 myymälää (16 % kaikista erikoiskaupan myymälöistä). Muilla erikoiskaupan toimialoilla (alkot, apteekit ym, muotikauppa, tietotekninen erikoiskauppa ja muu erikoiskauppa) toimi yhteensä 553 myymälää (84 % kaikista erikoiskaupan myymälöistä). Oulun seudun eteläosassa nk. keskustahakuisen erikoiskaupan myymälät ovat pääosin keskittyneet Kaakkurin aluekeskuksen lisäksi kuntakeskuksiin ja Kauppakeskus Zeppeliiniin. Tilaa vaativaa kauppa on Oulun seudun eteläosissa keskittynyt erityisesti Oulun Kaakkurinkulman ja Vasaraperän sekä Kempeleen Zeppelinin ja Zatelliitin alueille.

Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksen kaupalliset vaikutukset 11 Kuva 6. Oulun seudun erikoiskaupan myymälät 2009 (Oulun seudun kaupallinen palveluverkkoselvitys, 2010) 4.2.2 Kaupan nykyinen palveluverkko Kaakkurin suuralueella Oulun kaupungin Kaakkurin suuralueelle on keskittynyt valtaosa kaupungin eteläpuolisten alueiden vähittäiskaupasta. Päivittäistavarakaupassa suuralueella toimii nykyisin viisi myymälää. Kaakkurin liikekeskuksessa sijaitsevan K-Citymarketin lisäksi Kaakkurinkulman alueella toimii K-market liikenneaseman yhteydessä. Nykyisten asemakaavojen mukaan K-Citymarketin enin sallittu päivittäistavarakaupan myyntipinta-ala on 3000 m ja Kaakkurinkulman liikenneaseman yhteydessä 200 m. Kaakkurin liikekeskuksen ja Kaakkurinkulman alueiden lisäksi Kaakkurin alueella toimii tällä hetkellä kolme päivittäistavaramyymälää. Osuuskauppa Arina avasi vuoden 2011 alussa uuden 2000 k-m suuruisen S-marketin Oulunlahdentien ja Palokankaantien risteykseen. Kaakkurinkankaalla toimivan Siwan tontin liikerakentamisen rakennusoikeus on asemakaavassa 400 k-m. Valtatien länsipuolella Oulunlahden alueella päivittäistavaroita myydään lisäksi osana Tokmannin myymälää. Asemakaavassa päivittäistavarakaupan osuus Tokmannin myymälässä on rajattu 2000 k-m :iin.

Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksen kaupalliset vaikutukset 12 Kuva 7. Päivittäistavarakaupan myymälät Kaakkurin suuralueella. Nykyisten myymälöiden lisäksi Kaakkurin alueella on asemakaavoissa osoitettu päivittäistavarakaupan rakentamista Metsokankaan alueelle Ouluntullin eritasoliittymän koillispuolelle. Asemakaavan mukaan kahdelle liikerakentamiselle varatulle korttelialueelle voidaan toteuttaa enintään 2000 neliömetriä päivittäistavarakaupan myymälätiloja korttelialuetta kohden. Osuuskauppa Arinalla on tonttivaraus toiseen näistä kortteleista. Lisäksi voimassa olevan asemakaavojen mukaan Metsokankaan alueelle voidaan rakentaa pienempiä päivittäistavaramyymälöitä palvelurakennuksille varatuille korttelialueille. Erikoiskaupan myymälät Kaakkurissa ovat sijoittuneet Kaakkurin liikekeskuksen, Kaakkurinkulman ja Limingantien varren tilaa vaativan kaupan alueille. Kaakkurin liikekeskuksen alueella kaupalliset palvelut ovat tällä hetkellä sijoittuneet K-Citymarketin yhteyteen, sen pohjoispuolella sijaitsevaan liikerakennukseen sekä Kaakkurintorin ympärille. K-Citymarketin yhteydessä on hypermarketin lisäksi useita erikoisliikkeitä (Alko, kukkakauppa, optikkoliike ja kultasepänliike), palveluyrityksiä (posti ja pankkipalvelut) sekä hampurilaisravintola nk. oheisliikkeinä. Kaakkurintorin ympäristössä toimii kivajalkamyymälöinä yksi vaatteiden erikoismyymälä sekä useita palveluyrityksiä (ravintola, parturi-kampaamo, kauneudenhoitopalvelut, autokoulu). Hypermarketin pohjoispuolisessa liikerakennuksessa toimii tällä hetkellä kioski, erikoiskauppaa (kodintekniikkakauppa, lemmikkitarvikkeiden erikoiskauppa) sekä yksityisiä palveluja (pankki-, vakuutus- ja eläinlääkäripalvelut). Kaakkurin keskuksen alueella on lisäksi polttoaineen kylmäjakeluasema, jonka yhteydessä olevissa rakennuksissa toimii ravintolapalveluita, katsastusasema sekä autopesulapalvelu.

Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksen kaupalliset vaikutukset 13 Kuva 8. Kaakkurin keskuksen ja Kaakkurinkulman vähittäiskaupan ja yksityisten palveluiden sijainti. Kuva 9. Hypermarketin pohjoispuolelle sijoittuva liikerakennus Kaakkurin keskuksessa.

Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksen kaupalliset vaikutukset 14 Kaakkurin liikekeskuksen pohjoispuolella sijaitsevalla Kaakkurinkulman alueella toimii tällä hetkellä tilaa vaativan ja muun erikoiskaupan yrityksiä sekä liikenneasema. Alueen veturiyrityksenä toimii rautakauppa Bauhaus, jonka lisäksi alueella on tilaa vaativan erikoiskaupan myymälöitä auto- ja kodintekniikkakaupassa sekä muita erikoiskaupan myymälöitä (mm. tietokone-, sisustustarvike ja taloustavaroiden vähittäiskauppaa). Alueella sijaitsee myös ravintolapalveluita sekä lasten sisäleikkipuisto. Kuva 10. Kaakkurinkulman erikoiskaupan myymälöitä.

Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksen kaupalliset vaikutukset 15 4.3 Väestö ja asuminen 4.3.1 Nykyinen väestömäärä ja väestöennuste Oulun seudulla asui vuoden 2009 lopussa noin 223 000 asukasta, joista valtaosa (62 %) asui Oulussa. Oulun seutu on yksi maamme nopeimmin kasvavista kaupunkiseuduista. Oulun seudun kuntien väestömäärä kasvaa seuraavien vuosikymmenien aikana voimakkaasti. Tilastokeskuksen väestöennusteen mukaan Oulun seudun väestömäärä on vuonna 2030 yhteensä 272 500 asukasta. Ennusteen mukaan seudun väestöstä vuonna 2030 asuu nykyisen Oulun alueella 163 000 asukasta ja muissa seudun kunnissa 108 000 asukasta. Oulun seudun eteläisissä kunnissa (Kempele, Liminka, Lumijoki, Oulunsalo ja Tyrnävä) asuu ennusteen mukaan vuonna 2030 noin 56 900 asukasta. Taulukko 2. Oulun seudun kuntien väestö vuosien 2008 ja 2009 lopussa sekä väestöennusteet vuosille 2015, 2020 ja 2030. (Lähde: Tilastokeskus). Alue 2008 2009 2015 2020 2030 Hailuoto 1 028 1 019 1 125 1 187 1 271 Haukipudas 18 371 18 654 20 728 22 084 23 822 Kempele 15 320 15 652 17 478 18 645 20 071 Kiiminki 12 766 12 966 14 428 15 291 16 273 Liminka 8 576 8 861 11 121 12 571 14 263 Lumijoki 1 941 1 994 2 131 2 251 2 402 Muhos 8 751 8 856 9 644 10 167 10 750 Oulu 137 061 139 133 147 818 153 755 163 491 Oulunsalo 9 511 9 596 10 559 11 135 11 823 Tyrnävä 6 148 6 320 7 111 7 677 8 312 Oulun seutu 219 473 223 051 242 143 254 763 272 478 Oulun kaupunki jakaantuu 16 suuralueeseen, joista seitsemän sijaitsee Oulujoen eteläpuolella. Väestömäärältään suurimpia suuralueita Oulussa ovat keskusta, Kaijonharju, Pateniemi ja Kaakkuri. Kaakkurin suuralueen väestöennusteen lisäksi tässä yhteydessä tarkastellaan Oulun seudun eteläisten suuralueiden väestömäärää ja ennustetta Oulun seudun palveluverkkoselvityksen tavoin. Oulun seudun etäiset suuralueet koostuvat Hyöhtyän, Oulunsuun, Kaukovainion, Maikkulan ja Kaakkurin suuralueista. Näillä alueilla asui vuoden 2009 lopussa 43 800 asukasta ja väestön ennustetaan kasvavan noin 1 500 asukkaalla seuraavan kymmenen vuoden aikana. Kaakkurin suuralueella oli vuoden 2009 lopussa yhteensä 11 300 asukasta. Kaakkurin alueella lasten ja nuorten osuus on korkea muihin suuralueisiin verrattuna ja vastaavasti ikääntyneiden osuus on matala. Oulun kaupunki on laatinut omat suuralueittaiset väestöennusteet vuosille 2014 ja 2019. Oulun kaupungin väestöennusteet ennakoivat Ouluun maltillisempaa kasvua kuin edellä esitetyt Tilastokeskuksen ennusteet. Väestöennusteen mukaan väestö kasvaa noin 28 prosentilla seuraavan kymmenen vuoden aikana Kaakkurin suuralueella.

Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksen kaupalliset vaikutukset 16 Taulukko 3. Oulun kaupungin, eteläisten suuralueiden ja Kaakkurin suuralueen väestö vuoden 2009 lopussa sekä väestöennusteet vuosille 2014 ja 2019. Koko kaupunki Eteläiset suuralueet Kaakkurin suuralue VUOSI 0-6 osuus, % 7-15 osuus, % 16-64 osuus, % 65- osuus, % YHT. 2009 12298 8,8 12900 9,3 96396 69,3 17486 12,6 139080 2014 12800 8,9 13100 9,1 97600 67,8 20500 14,2 144000 2019 13000 8,7 13800 9,2 98400 65,6 24800 16,5 150000 2009 4371 10,0 4722 10,8 29664 67,7 5059 11,5 43816 2014 4560 10,1 4775 10,6 29715 66,0 6000 13,3 45050 2019 4220 9,3 4865 10,7 29215 64,4 7100 15,6 45400 2009 1823 16,1 1639 14,5 7321 64,8 507 4,5 11290 2014 2150 16,3 1920 14,5 8380 63,5 750 5,7 13200 2019 2000 13,8 2170 15,0 9280 64,0 1050 7,2 14500 4.3.2 Asumisen sijoittuminen ja asumisen kasvusuunnat Asuminen levittäytyy Oulun seudulla nauhamaisesti pääteiden ja jokien suuntaisesti. Seuraavassa kuvassa on esitetty väestön määrä 1 km x 1 km ruuduittain Oulun seudulla vuonna 2008. Tummat värit kuvastavat tiheintä asutusta ja vaaleat värit harvaan asuttuja alueita. Kaakkurin keskus sijaitsee Oulun kaupungin eteläosassa asutuksen ympäröimänä. Kaakkurin alueella asukastiheys on suurin Kaakkurin kerrostalovaltaisella keskusta-alueella. Viime vuosien aikana asuntorakentaminen Kaakkurin suuralueella on ollut voimakasta erityisesti Kempeleen rajalle ulottuvalla Metsokankaan alueella, joka on ollut yksi kaupungin keskeinen kasvusuunta. Kuva 11. Oulun seudun väestö 1 km x 1 km ruuduissa. (Oulun seudun kaupallinen palveluverkkoselvitys, 2010).

Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksen kaupalliset vaikutukset 17 Oulun kaupunki ohjelmoi uusien asuntoalueiden toteutusta maankäytön toteutusohjelman (MATO) avulla. Oulun kaupungin vuosien 2010-2014 MATO ohjelman mukaan seuraavien vuosien merkittävä osa kaupungin rivitalotuotannosta sijoittuu Kaakkuriin ja Metsokankaalle. Metsokangas on myös pientalo- ja omakotitalotuotannon päätoteutusaluetta. Ohjelman mukaisesti vuosien 2010 2014 aikana Kaakkurin suuralueelle rakennettaisiin 180 kerrostalo-, 680 pienkerros- ja rivitalo- sekä 425 pien- ja omakotitaloasuntoa. Yhteensä asuntotuotanto suuralueella olisi 1 285 asuntoa. 4.4 Ostovoima ja ostovoiman kasvuarvio Oulun seudun kuntien ostovoima on tässä yhteydessä esitetty Oulun seudun kaupallisen palveluverkkoselvityksen yhteydessä tehtyihin laskelmiin perustuen. Ostovoima ja sen kehitys ovat perusta kaupan palveluverkon kehittymiselle ja kaupan investoinneille. Ostovoima arvioitiin vuoden 2008 väestömäärän ja asukaskohtaisten kulutuslukujen perusteella. Kulutuslukuina laskelmissa käytettiin Vähittäiskauppa Suomessa 2008 (Santasalo & Koskela 2009) esitettyjä Pohjois-Pohjanmaan keskimääräisiä kulutuslukuja. Ostovoiman kehitys arvioitiin väestöennusteen ja yksityisen kulutuksen kasvuarvioiden pohjalta. Väestöennusteena käytettiin Tilastokeskuksen väestöennustetta. Yksityisen kulutuksen kasvuarviona käytettiin päivittäistavarakaupassa 1 %/vuosi ja erikoiskaupassa 2 %/vuosi. Taulukko 4. Vähittäiskaupan kulutusluvut ja arvio kehityksestä /asukas (vuoden 2008 rahassa). Kulutusluvut, /asukas Kasvuarvio 2008 2015 2020 2025 2030 %/vuosi Päivittäistavarakauppa 2 283 2 447 2 572 2 703 2 841 1,0 % Tilaa vaativa kauppa 881 1 012 1 118 1 234 1 362 2,0 % Muu erikoiskauppa 2 001 2 299 2 538 2 802 3 094 2,0 % YHTEENSÄ 5 165 5 758 6 228 6 740 7 298 Koko vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima edellä esitetyillä laskentaperusteilla arvioituna oli vuonna 2008 Oulun seudulla noin 1134 milj.euroa, josta päivittäistavarakauppaan kohdistui noin 501 milj.euroa ja erikoiskauppaan noin 633 milj.euroa. Vähittäiskaupan ostovoiman arvioidaan kasvavan vuoteen 2030 mennessä Oulun seudulla noin 855 milj.euroa. Päivittäistavarakaupan ostovoiman kasvun arvioidaan olevan noin 273 milj.euroa ja erikoiskaupan ostovoiman kasvun noin 582 milj.euroa. Erikoiskaupan ostovoiman kasvusta noin 178 milj.euroa kohdistuu tilaa vaativaan erikoiskauppaan ja noin 404 milj.euroa muuhun erikoiskauppaan. Taulukko 5. Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima ja arvio ostovoiman kehityksestä Oulun seudulla. Ostovoima, milj. (vuoden 2008 rahassa) Ostovoiman kasvu, milj. 2008 2015 2020 2025 2030 2008-20 2020-30 2008-30 Päivittäistavarakauppa 501,0 592,6 655,3 715,6 774,2 154,3 118,9 273,2 Erikoiskauppa yhteensä 632,6 801,8 931,3 1068,4 1214,2 298,7 282,9 581,6 Tilaa vaativa erikoiskauppa 193,4 245,1 284,7 326,6 371,2 91,3 86,5 177,8 Muu erikoiskauppa 439,2 556,6 646,6 741,7 843,0 207,4 196,4 403,8 Vähittäiskauppa yhteensä 1133,6 1394,3 1586,6 1783,9 1988,4 453,0 401,8 854,8 Alueellisesti Oulun seudun koko vähittäiskaupan ostovoimasta Oulun kaupungin alueelle kohdistui vuonna 2008 62 prosenttia ja Oulun seudun eteläisiin kuntiin 19 prosenttia. Vuoteen 2030 ostovoimaan arvioidaan kasvavan väestön tavoin voimakkaasti seudun eteläisissä kunnissa, jolloin seudun ostovoi-

Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksen kaupalliset vaikutukset 18 mapotentiaalista 21 prosenttia olisi eteläisten kuntien alueella ja vastaavasti Oulun kaupungin alueella 60 prosenttia. Taulukko 6. Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima ja arvio ostovoiman kehityksestä Oulussa. Ostovoima, milj. (vuoden 2008 rahassa) Ostovoiman kasvu, milj. 2008 2015 2020 2025 2030 2008-20 2020-30 2008-30 Päivittäistavarakauppa 312,9 361,7 395,5 429,6 464,5 82,6 69,0 151,7 Erikoiskauppa yhteensä 395,1 489,4 562,1 641,4 728,6 167,0 166,5 333,5 Tilaa vaativa erikoiskauppa 120,8 149,6 171,8 196,1 222,7 51,1 50,9 102,0 Muu erikoiskauppa 274,3 339,8 390,2 445,3 505,8 115,9 115,6 231,5 Vähittäiskauppa yhteensä 707,9 851,2 957,6 1071,0 1193,1 249,6 235,5 485,1 Taulukko 7. Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima ja arvio ostovoiman kehityksestä Oulun seudun eteläisissä kunnissa (Kempele, Liminka, Lumijoki, Oulunsalo, Tyrnävä). Ostovoima, milj. (vuoden 2008 rahassa) Ostovoiman kasvu, milj. 2008 2015 2020 2025 2030 2008-20 2020-30 2008-30 Päivittäistavarakauppa 94,7 118,4 134,5 148,7 161,6 39,7 27,1 66,9 Erikoiskauppa yhteensä 119,6 160,3 191,1 222,1 253,4 71,5 62,3 133,8 Tilaa vaativa erikoiskauppa 36,6 49,0 58,4 67,9 77,5 21,9 19,1 40,9 Muu erikoiskauppa 83,0 111,3 132,7 154,2 176,0 49,6 43,3 92,9 Vähittäiskauppa yhteensä 214,3 278,7 325,6 370,8 415,0 111,3 89,4 200,7 Oulun seudun ostovoimalaskelmien lisäksi tätä selvitystä varten laskettiin Oulun eteläisten ja Kaakkurin suuralueen ostovoima ja kehitysarvio. Laskelmat tehtiin kaupallisen palveluverkkoselvityksen laskentaperusteilla, mutta väestöennusteina käytettiin Oulun kaupungin väestöennusteita vuosille 2014 ja 2019. Oulun eteläisten suuralueiden koko vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima oli vuonna 2009 230 milj.euroa, josta päivittäistavarakauppaan kohdistui 101 milj.euroa. Kaakkurin suuralueen ostovoima vuonna 2009 oli 59 milj.euroa, josta päivittäistavarakauppaan kohdistu 26 milj.euroa. Oulun eteläisten suuralueiden ostovoiman ennakoidaan kasvavan koko vähittäiskaupassa vuoteen 2019 48,5 milj.euroa ja Kaakkurin ostovoiman 29,7 milj.euroa. Taulukko 8. Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima ja arvio ostovoiman kehityksestä Oulun eteläisillä suuralueilla. OSTOVOIMA, milj. OSTOVOIMAN KASVU, milj. 2009 2014 2019 2009-14 2014-19 2009-19 Päivittäistavarakauppa 101,0 110,2 115,6 9,2 5,4 14,6 Tilaa vaativa kauppa 39,4 45,2 49,7 5,8 4,6 10,4 Muu erikoiskauppa 89,4 102,5 113,0 13,1 10,4 23,5 Erikoiskauppa yhteensä 128,8 147,7 162,7 18,9 15,0 33,9 VÄHITTÄISKAUPPA YHTEENSÄ 229,8 257,9 278,3 28,1 20,4 48,5 Taulukko 9. Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima ja arvio ostovoiman kehityksestä Kaakkurin suuralueella. OSTOVOIMA, milj. OSTOVOIMAN KASVU, milj. 2009 2014 2019 2009-14 2014-19 2009-19 Päivittäistavarakauppa 26,0 32,0 36,9 6,0 4,9 10,9 Tilaa vaativa kauppa 10,1 13,1 15,9 3,0 2,8 5,7 Muu erikoiskauppa 23,0 29,7 36,1 6,7 6,3 13,0 Erikoiskauppa yhteensä 33,2 42,8 52,0 9,7 9,1 18,8 VÄHITTÄISKAUPPA YHTEENSÄ 59,2 74,8 88,9 15,6 14,1 29,7

Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksen kaupalliset vaikutukset 19 4.5 Myynti ja ostovoiman siirtymät Ostovoiman siirtymä on kunkin alueen vähittäiskaupan myynnin ja ostovoiman erotus. Kuluttajat eivät tee kaikkia ostoksia omalta paikkakunnalta, vaan osa ostoksista hankitaan oman asuinalueen ja oman kunnan ulkopuolelta. Vastaavasti muualla asuvat tuovat asianomaiselle paikkakunnalle ulkopuolista ostovoimaa. Kun ostovoiman siirtymä on positiivinen eli myynti on suurempi kuin ostovoima, kaupan palvelut ovat vetovoimaisia ja saavat ostovoimaa muualta. Kun ostovoiman siirtymä on negatiivinen eli myynti on pienempi kuin ostovoima, ostovoimaa siirtyy alueen ulkopuolelle. Tässä yhteydessä Oulun seudun ostovoiman siirtymiä käsitellään Oulun seudun palveluverkkoselvitykseen perustuen. Päivittäistavarakaupan ostovoiman nettosiirtymä oli Oulun seudulla vuonna 2008 positiivinen (+15 %) eli Oulun seutu saa ostovoimaa seudun ulkopuolelta. Kunnittain tarkasteltuna Oulussa (+32%), Kempeleessä (+12 %), Muhoksella (+10 %) ja Hailuodossa (+10 %) ostovoiman siirtymä oli positiivinen, muissa kunnissa negatiivinen. Päivittäistavarakaupan ostovoiman siirtymä, %:ia ostovoimasta -100 % -80 % -60 % -40 % -20 % 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Oulu 32 % OULUN SEUTU Kempele Muhos Hailuoto 15 % 12 % 10 % 10 % Haukipudas -1 % Liminka -16 % Kiiminki Lumijoki Oulunsalo Tyrnävä -32 % -36 % -40 % -41 % Kuva 12. Oulun seudun päivittäistavarakaupan ostovoiman siirtymä 2008. (Oulun seudun kaupallinen palveluverkko 2030). Oulun seudun kaupallisen palveluverkkoselvityksen yhteydessä selvitettiin myös Oulun osa-alueiden päivittäistavarakaupan ostovoiman siirtymiä. Tarkastelun perusteella Oulun keskustan ja sen läheisten suuralueiden (Nuottasaari, Tuira) ostovoiman siirtymä oli voimakkaasti positiivinen ja Oulun eteläisten suuralueiden ostovoiman siirtymä oli vastaavasti jonkin verran negatiivinen. Erikoiskaupan ostovoiman nettosiirtymä oli Oulun seudulla vuonna 2008 positiivinen (+37 %), eli Oulun seutu saa ostovoimaa seudun ulkopuolelta. Kunnittain tarkasteltuna Kempeleessä (+84 %) ja Oulussa (+78 %) erikoiskaupan ostovoiman siirtymä on positiivinen, muissa kunnissa negatiivinen.

Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksen kaupalliset vaikutukset 20 Erikoiskaupan ostovoiman siirtymä, %:ia ostovoimasta -100 % -80 % -60 % -40 % -20 % 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Kempele Oulu 84 % 78 % OULUN SEUTU 37 % Haukipudas Tyrnävä -36 % -41 % Liminka Muhos Hailuoto -59 % -62 % -64 % Kiiminki Oulunsalo -78 % -80 % Lumijoki -92 % Kuva 13. Oulun seudun erikoiskaupan ostovoiman siirtymä 2008. (Oulun seudun kaupallinen palveluverkko 2030). 4.6 Arvio laskennallinen liiketilan lisätarpeesta Ostovoiman kasvu mahdollistaa kaupan paremmat toimintamahdollisuudet. Nykyiset yritykset voivat kasvattaa myyntiään ja uusille yrityksille voi syntyä riittävät toimintaedellytykset. Oulun seudun vähittäiskaupan liiketilan lisätarve on tässä selvityksessä esitetty Oulun kaupalliseen palveluverkkoselvitykseen perustuen. Kaupan liiketilan lisätarve on arvioitu ostovoiman kasvun perusteella muuttamalla kasvu liiketilan lisätarpeeksi kaupan keskimääräisen myyntitehokkuuden ( /myynti-m 2 ) avulla. Liiketilan lisätarvearvio perustuu seuraaviin tunnuslukuihin: - myyntialan muunto kerrosalaksi kertoimella 1,3 - päivittäistavarakaupan keskimääräinen myyntitehokkuus 7 000 /mym 2 - erikoiskaupan keskimääräinen myyntitehokkuus 3 000 /my-m 2 - kaavallinen ylimitoitus kertoimella 1,3 Arvioitu tilantarve kuvaa liiketilan lisätarpeen suuruusluokkaa tilanteessa, jossa kaikki ostovoiman kasvu kohdistuu uusperustantaan. Käytännössä osa ostovoiman kasvusta kohdistuu nykyisten yritysten myynnin kasvuun ja vain osa vaatii uutta liiketilaa. Toisaalta myymäläkannan poistuma lisää liiketilan tarvetta. Keskeinen tilatarpeeseen vaikuttava tekijä on myös myyntitehokkuus. Myyntitehokkuus vaihtelee myymälätyypeittäin ja on korkein suurissa yksiköissä. Näin ollen myös uusperustannan rakenne vaikuttaa lopulliseen tilatarpeeseen. Edellä mainituilla laskentaperusteilla Oulun seudun ostovoiman kasvun vaatima laskennallinen liiketilan lisätarve vuoteen 2030 mennessä on yhteensä noin 393 000 k-m 2. Liiketilan lisätarpeesta kohdistuu päivittäistavarakauppaan noin 66 000 k-m 2 ja erikoiskauppaan noin 327 000 k-m 2. Liiketilan tarvetta tarkasteltaessa on syytä muistaa, että tilantarvearvio on suuntaaantava ja ilmoittaa ainoastaan suuruusluokan, ei tarkkaa lisätilan tarvetta.

Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksen kaupalliset vaikutukset 21 Taulukko 10. Oulun seudun laskennallinen liiketilatarve vuosille 2008-2030. LIIKETILAN LISÄTARVE, k-m 2 2008-20 2020-30 2008-30 Päivittäistavarakauppa 37 300 28 700 66 000 Tilaa vaativa kauppa 51 400 48 600 100 000 Muu erikoiskauppa 116 600 110 400 227 000 Erikoiskauppa yhteensä 168 000 159 000 327 000 VÄHITTÄISKAUPPA YHTEENSÄ 205 300 187 700 393 000 Ostovoiman kehityksen tavoin suuri osa Oulun seudun laskennallisesta liiketilatarpeesta kohdistuu Oulun kaupungin alueelle. Oulun kaupungin laskennallinen liiketilatarve vuoteen 2030 mennessä on koko vähittäiskaupassa 224 400 k-m, josta päivittäistavarakauppaan kohdistuu 36 600 k-m. Oulun seudun eteläisiin kuntiin kohdistuva lisäliiketilatarve vuoteen 2030 on myös merkittävä. Koko vähittäiskaupassa kuuden kunnan alueen lisätarve on 91 400 k-m, josta päivittäistavarakaupan osuus on 16 100 k-m. Taulukko 11. Oulun kaupungin laskennallinen liiketilatarve vuosille 2008-2030. LIIKETILAN LISÄTARVE, k-m2 2008-20 2020-30 2008-30 Päivittäistavarakauppa 19 900 16 700 36 600 Tilaa vaativa kauppa 28 800 28 700 57 400 Muu erikoiskauppa 65 300 65 100 130 400 Erikoiskauppa yhteensä 94 100 93 800 187 800 VÄHITTÄISKAUPPA YHTEENSÄ 114 000 110 500 224 400 Taulukko 12. Oulun seudun eteläisten kuntien (Kempele, Liminka, Lumijoki, Oulunsalo, Tyrnävä) laskennallinen liiketilatarve vuosille 2008-2030. LIIKETILAN LISÄTARVE, k-m2 2008-20 2020-30 2008-30 Päivittäistavarakauppa 9 600 6 500 16 100 Tilaa vaativa kauppa 12 300 10 700 23 000 Muu erikoiskauppa 28 000 24 400 52 300 Erikoiskauppa yhteensä 40 300 35 100 75 300 VÄHITTÄISKAUPPA YHTEENSÄ 49 900 41 600 91 400 Oulun seudun kuntien laskennallisen liiketilan lisätarpeen lisäksi tätä selvitystä varten laskettiin Oulun eteläisten ja Kaakkurin suuralueiden liiketilan lisätarve edellä tehtyihin ostovoimatarkasteluihin perustuen. Lisäksi vuoden 2009 ostovoimatietoihin perustuen laskettiin näille alueille myös laskennallinen liiketilatarve vuodelle 2009 edellä mainituin laskentaperustein. Oulun eteläisten suuralueiden laskennallinen liiketilatarve vuonna 2009 vähittäiskaupassa oli 97 000 k-m. Liiketilatarpeesta päivittäistavarakauppaan kohdistui 24 400 k-m ja erikoiskauppaan 72 600 k-m. Liiketilan lisätarve eteläisillä suuralueilla koko vähittäiskaupassa vuoteen 2019 saakka on 23 000 k-m. Kaakkurin suuralueella vastaavasti laskennallinen liiketilantarve vuonna 2009 oli 25 000 k-m, josta päivittäistavarakauppaan kohdistui 6 300 k-m. Kaakkurin alueen liiketilan lisätarve vuoteen 2019 on 13 500 k-m.

Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksen kaupalliset vaikutukset 22 Taulukko 13. Oulun eteläisten suuralueiden laskennallinen liiketilatarve vuonna 2009 sekä laskennallinen liiketilatarve vuosille 2009-2019. LIIKETILATARVE, k-m 2 LISÄTARVE, k-m 2 2009 2014 2019 2009-14 2014-19 2009-19 Päivittäistavarakauppa 24 400 26 600 27 900 2 200 1 300 3 500 Tilaa vaativa kauppa 22 200 25 500 28 200 3 300 2 700 6 000 Muu erikoiskauppa 50 400 57 900 63 900 7 500 6 000 13 500 Erikoiskauppa yhteensä 72 600 83 400 92 100 10 800 8 700 19 500 VÄHITTÄISKAUPPA YHTEENSÄ 97 000 110 000 120 000 13 000 10 000 23 000 Taulukko 14. Kaakkurin suuralueen laskennallinen liiketilatarve vuonna 2009 sekä laskennallinen liiketilatarve vuosille 2009-2019. LIIKETILATARVE, k-m 2 LISÄTARVE, k-m 2 2009 2014 2019 2009-14 2014-19 2009-19 Päivittäistavarakauppa 6 300 7 800 9 000 1 500 1 200 2 700 Tilaa vaativa kauppa 5 700 7 400 9 000 1 700 1 600 3 300 Muu erikoiskauppa 13 000 16 800 20 500 3 800 3 700 7 500 Erikoiskauppa yhteensä 18 700 24 200 29 500 5 500 5 300 10 800 VÄHITTÄISKAUPPA YHTEENSÄ 25 000 32 000 38 500 7 000 6 500 13 500

Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksen kaupalliset vaikutukset 23 5 ASEMAKAAVAN VAIKUTUSTEN ARVIOINTI 5.1 Kaupalliset vaikutukset 5.1.1 Vaikutukset kaupan toiminta- ja kehitysedellytyksiin Oulun kaupungin ja Oulun kaupungin eteläisten suuralueiden markkinoiden kasvu mahdollistaa asemakaavan muutoksen mukaisen Kaakkurin liikekeskuksen kaupan rakentamisen ilman haitallisia vaikutuksia nykyisten myymälöiden toiminta- ja kehitysedellytyksiin. Ostovoiman kasvua ja sen pohjalta arvioitua liiketilan laskennallista lisätarvetta tarkastelemalla voidaan hahmottaa, kuinka suuri on se markkinoiden kasvu, jonka jakajaksi uudet ja laajentuvat kaupan toiminnot tulevat. Kohdissa 4.3 ja 4.5 on esitetty arvioita ostovoiman kasvusta ja laskennallisesta liiketilantarpeesta eri tarkastelualueilla. Kaakkurin liikekeskuksen asema Oulun seudun kaupallisessa palveluverkossa on jo nykyisin vahva varsinkin, kun otetaan huomioon myös muut Kaakkurin alueen kaupalliset palvelut. Olemassa olevan keskuksen laajentamisen vaikutukset kaupan toiminta- ja kehitysedellytyksiin eivät ole yhtä merkittäviä kuin vastaavan kokoisen uuden kaupallisen keskittymän rakentamisen, koska varsinaisten uusien veturiyrityksien sijaan laajennukset täydentävät ja monipuolistavat nykyisen keskuksen kaupallista tarjontaa. Kaakkurin K-Citymarket on nykyisin pinta-alaltaan Oulun seudun suurimpia hypermarketteja ja nykyisen asemakaavan mukaan hypermarketin päivittäistavarakaupan enimmäismyyntitila on 3000 m. Asemakaavan muutoksen myötä erikoiskaupan tarjonta hypermarketin kanssa samassa liikekeskuksessa kasvaa, mikä osaltaan vahvistaa myös hypermarketin kaupallista asemaa. Asemakaavan muutos mahdollistaa päivittäistavarakaupan myyntitilan laajentamisen edelleen 1000 m :llä. Asemakaavan muutos mahdollistaa siten hypermarketin päivittäistavaramyynnin kehittämisen, mutta laajennuksen vaikutukset päivittäistavaramyyntiin eivät ole kuitenkaan suoraan suhteellisia pinta-alan lisäykseen. Päivittäistavarakaupassa Oulun kaupungin laskennallinen liiketilatarve on vuoteen 2030 36 600 k-m. Vastaavasti Oulun kaupungin eteläisten suuralueiden liiketilatarve on vuoteen 2019 3 500 k-m. Näin ollen Oulun eteläisten suuralueiden kysynnän kasvu kattaa ja ylittää hypermarketin päivittäistavarakaupan laajennuksen. Kysynnän kasvu mahdollistaa myös muun päivittäistavarakaupan myymäläverkon säilymisen ja kehittymisen Oulun eteläisillä suuralueilla. Päivittäistavarakaupassa Kaakkurin alueen kaupat toimivat jo nykyisin kilpailutilanteessa Kaakkurin K-Citymarketin ja myös muiden hypermarketien kanssa. Uuden S-marketin avaaminen Kaakkurin suuralueelle osoittaa, että alueen väestömäärän kasvaminen mahdollistaa tarjonnan lisäämisen eri myymälätyypeissä hypermarketin lisäksi. Erilaiset myymätyypit vastaavat myös kuluttajien erilaisiin asiointitarpeisiin ja mahdollistavat arki- ja täydennysostoksien sujuvan toteuttamisen. Lähitulevaisuudessa väestö kasvaa edelleen erityisesti Metsokankaan alueella, mikä synnyttää alueelle kysyntää erityisesti päivittäistavarakaupan lähimyymälöille. Erikoiskaupassa Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavan muutoksen vaikutukset ovat sidoksissa siihen, millaiseksi erikoiskaupan tarjonta keskuksessa kehittyy. Kauppakeskuksen käyttösuunnitelman mukaan hypermarketin yhteyteen sijoittuisi nykyisten erikoiskaupan yksiköiden (mm. Alko, Apteekki) lisäk-

Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksen kaupalliset vaikutukset 24 si erityisesti vaatteiden vähittäiskauppaa sekä ravintolapalveluita. Hypermarketien yhteydessä oleviin kauppakeskuksiin Suomessa on tyypillisesti sijoittunut mm. konseptoituja ketjumyymälöitä (esim. KappAhl, Lindex, Dressmann, Seppälä), kahviloita ja pikaruokaravintoloita. Mikäli keskukseen sijoittuu samoja myymälöitä kuin Oulun ydinkeskustaan tai kauppakeskus Zeppeliiniin, toimii Kaakkurin liikekeskus vaihtoehtoisena asiointipaikkana näille kaupan palveluille ja luonnollisesti myös kilpailee näiden keskuksien kaupan kanssa. Asemakaavan muutosalueelle sijoittuisi lisäksi puutarha-alan myymälä Plantagen, joka uutena toimijana lisäisi puutarha-alan kaupan tarjontaa ja muuttaisi koko toimialan kilpailutilannetta Oulun seudulla. Erikoiskaupassa Oulun kaupungin laskennallinen liiketilatarve on vuoteen 2030 187 800 k-m. Vastaavasti Oulun kaupungin eteläisten suuralueiden liiketilatarve on vuoteen 2019 19 500 k-m. Vaikka Kaakkurin liikekeskuksen alueen erikoiskaupan vahvistuminen ja monipuolistuminen heijastuisi erityisesti Oulun kaupungin eteläosien ja Oulun seudun eteläisten kuntien erikoiskaupan kilpailutilanteeseen, jäisivät vaikutukset vähäisiksi, koska Oulun eteläisten suuralueiden kysynnän kasvu ylittää asemakaavan muutoksen mukaisen erikoiskaupan rakentamisen ja rakentamisen osuus koko Oulun kaupungin laskennallisesta liiketilatarpeesta jää varsin alhaiseksi. Oulun seudun eteläisten kuntien ja Oulun kaupungin eteläisten alueiden erikoiskaupan kilpailutilanne on osaltaan muuttumassa myös muiden kaupan hankkeiden, kuten parhaillaan käynnissä olevan kauppakeskus Zeppelinin laajennuksen seurauksena. 5.1.2 Vaikutukset palvelutarjonnan kehittymiseen Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavan muutos vahvistaa ja monipuolista Kaakkurin aluekeskuksen kaupallista tarjontaa erityisesti erikoiskaupassa sekä parantaa koko Kaakkurin alueen kaupallista vetovoimaa. Kaakkurin keskus on aluekeskuksena jo nykyisin seudullisesti merkittävä kaupan sijaintipaikka, jonka seudullista merkitystä vahvistaa sen pohjoispuolelle sijoittuneet Kaakkurinkulman tilaa vaativan ja muun erikoiskaupan palvelut. Kaakkurin aluekeskuksen palvelutarjonta on vahvistunut viimeisen vuoden aikana erityisesti pankkien ja vakuutusyhtiöiden avatessa uusia toimitiloja Kaakkurin keskuksen yhteyteen. Asemakaavan muutos vahvistaa koko Kaakkurin alueen kaupallista vetovoimaa. Erikoiskaupan ja tilaa vaativan kaupan lisääntyvä tarjonta täydentää nykyisiä palveluita sekä tukee koko Kaakkurin alueen kaupallista kehittymistä. Asemakaavan muutoksen myötä Kaakkurin liikekeskuksen merkitys Oulun eteläisenä kaupallisena keskuksena vahvistuu. Asemakaavan muutos mahdollistaa nykyisten kaupan toimintojen edelleen kehittämisen sekä uusien palvelutoimintojen sijoittumisen Kaakkurin alueelle. Kauppakeskusmainen toteutus lisää todennäköisesti myös ravintolapalveluiden tarjontaa alueella. Käyttösuunnitelman mukaisen kuntokeskuksen sijoittuminen kauppakeskukseen parantaisi vapaa-ajan ja liikuntapalveluiden tarjontaa Oulun eteläisten suuralueiden asukkaille.