KOIRNIEMI, PARIKKALA ASEMAKAAVAN KAUPALLISTEN VAIKUTUSTEN ARVIOINTI KOIRNIEMI, PARIKKALA ASEMAKAAVAN KAUPALLISTEN VAIKUTUSTEN ARVIOINTI

KOIRNIEMI, PARIKKALA ASEMAKAAVAN KAUPALLISTEN VAIKUTUSTEN ARVIOINTI Vastaanottaja Parikkalan kunta Asiakirjatyyppi Loppuraportti Päivämäärä 2.6.2014 KOIRNIEMI, PARIKKALA ASEMAKAAVAN KAUPALLISTEN VAIKUTUSTEN ARVIOINTI

Koirniemi, Parikkala Asemakaavan kaupallisten vaikutusten arviointi 1 Sisältö 1. Johdanto 2 1.1 Lähtökohdat ja tavoitteet 2 1.2 Asemakaavamääräys 2 1.3 Kaavatilanne 4 1.3.1 Maakuntakaava ja vaihemaakuntakaava 4 1.3.2 Yleiskaava 4 2. Kaupan tarjonta ja toimintaympäristön muutokset 5 2.1 Parikkalan kaupan tarjonta 5 2.2 Kaupan toimintaympäristön muutokset 7 2.3 Ostovoima ja ostovoiman siirtymät 8 2.4 Liiketilan lisätarve 8 3. Kaupallisten vaikutusten arviointi 10 3.1 Vaikutukset päivittäistavarakauppaan 10 3.2 Vaikutukset erikoistavarakauppaan 13

Koirniemi, Parikkala Asemakaavan kaupallisten vaikutusten arviointi 2 1. JOHDANTO 1.1 Lähtökohdat ja tavoitteet Ramboll Finland Oy on laatimassa asemakaavaa Parikkalan Koirniemen alueelle. Asemakaavan tarkoituksena on mahdollistaa Parikkalan Koirniemeen kaupallisten palveluiden alue, johon osoitetaan varaukset tilaa vievälle erikoistavarakaupalle, päivittäistavarakaupalle sekä mahdollisesti tuotannolliselle toiminnalle ja asuinrakentamiselle. Etelä-Karjalan vaihemaakuntakaavoituksen yhteydessä Koirniemen kaupan palveluiden vaikutukset on arvioitu erikoiskaupan osalta. Näitä on käsitelty tarkemmin jäljempänä luvussa 3.2. Päivittäistavarakaupan osalta vaikutuksia ei ole arvioitu vaihemaakuntakaavan eikä valmisteilla olevan Koirniemen osayleiskaavan yhteydessä, mutta alueen asemakaavoitus edellyttää päivittäistavarakaupan vaikutusten arviointia. Tämän selvityksen tavoitteena on arvioida Koirniemen asemakaavan vaikutukset erityisesti päivittäistavarakaupan osalta. Keskeinen kysymys on, kuinka päivittäistavarakaupan lisääminen Koirniemessä vaikuttaa Parikkalan keskustan palveluihin. Erikoistavarakaupan vaikutusten osalta tukeudutaan pääpiirteissään maakuntakaavoituksen yhteydessä tehtyyn vaikutusten arviointiin, mutta em. arviointia tarkennetaan ja täydennetään tarvittavilta osin. Tätä raporttia kirjoitettaessa ei ole tarkemmin selvillä, mitä toimijoita alueelle tulee sijoittumaan. Vaihemaakuntakaavan vaikutusten arvioinnin yhteydessä kaupan palveluiden sisällöstä on todettu seuraavasti: Alueelle on suunnitteilla tilaa vievää kauppaa ja matkailua palvelevaa kauppaa, kuten esimerkiksi maatalous ja puutarhakauppa, käytettyjen maatalouskoneiden myyntiä, rauta- ja rakennustarvikekauppaa, metsästystarvike-, veneily-, urheilu yms. kauppaa ja tehtaanmyymälöitä. Lisäksi outlet-kauppaa, leipomokauppaa ja alueen omaa lähituotantoa. 1 Ramboll Finland Oy:stä tämän raportin ovat laatineet KTM Tiina Kuokkanen ja KTM Eero Salminen. Raportin on tarkastanut kaavoitusinsinööri Markus Hytönen. 1.2 Asemakaavamääräys Suunnittelualue sijaitsee Kaakkois-Suomessa Parikkalan kunnan Koirniemessä valtatien 6 itäpuolella. Kaava-alueen rajana lännessä Valtatie 6 ja idässä Simpelejärven rantakaistale ja Surkon kallioita. Kaava-alueen rajaus ja sijainti on esitetty seuraavalla kartalla (Kuva 1). 1 Etelä-Karjalan 1. vaihemaakuntakaava, Vaikutusten arviointi, Kauppa, matkailu, elinkeinot ja liikenne, Etelä-Karjalan liiton maakuntavaltuuston hyväksymä, 24.2.2014, http://www.ekliitto.fi/wp-content/uploads/2013/10/vaikutusten_arviointi1.pdf, haettu 1.6. 2014.

Koirniemi, Parikkala Asemakaavan kaupallisten vaikutusten arviointi 3 Kuva 1 Kaava-alueen rajaus Asemakaavassa alueelle osoitetaan kaupallisten palvelujen kokonaisrakennusoikeudeksi 62 000 k-m². Tästä maksimissaan 3 000 k-m² voi olla päivittäistavarakauppaa ja 20 000 k-m² matkailua palvelevaa vähittäiskauppaa. Muu rakennusoikeus jää paljon tilaa vaativalle erikoistavarakaupalle tai muulle liike- majoitus ja toimitilarakentamiselle. Matkailua palvelen kaupan sisältöä ei ole asemakaavassa tarkemmin määritetty. Tilaa vaativan kaupan osalta asemakaavan selostuksessa viitataan Ympäristöministeriön ohjeistuksen mukaisesti seuraaviin toimialoihin: moottoriajoneuvojen kauppa sekä niiden varaosien ja tarvikkeiden kauppa, rengaskauppa, vene- ja veneilytarvikkeiden kauppa, matkailuvaunujen kauppa, huonekalukauppa, rauta-, rakennustarvike- ja sisustustarvikekauppa, maatalous- ja puutarha-alan kauppa sekä kodintekniikkakauppa. Paljon tilaa vaativana erikoistavaran kauppana voidaan pitää sellaistakin kaupan yksikköä, jossa on lisäksi tarjolla muuta tavaraa, jos tämä muu tavara liittyy päämyyntiartikkeliin. Toimialaan liittyvien oheistuotteiden osuus myymälän myyntipinta-alasta saa olla enintään 20 %, kuitenkin enintään 400 neliömetriä. Tästä myyntipinta-alasta enintään kioskimyyntiin verrattavalla 100 neliömetrin alalla voidaan myydä elintarvikkeita ja oheistuotteita, jotka eivät liity toimialaan. Jos oheistuotteiden osuus tai pinta-ala on edellä mainittuja suurempi, myymälää pidetään vähittäiskaupan suuryksikkönä. 2 2 Ympäristöministeriö, Opas 12, Asemakaavamerkinnät ja määräykset, 2003.

Koirniemi, Parikkala Asemakaavan kaupallisten vaikutusten arviointi 4 1.3 Kaavatilanne 1.3.1 Maakuntakaava ja vaihemaakuntakaava Voimassa olevassa Etelä-Karjalan maakuntakaavassa, joka on vahvistettu ympäristöministeriössä 21.12.2011, suunnittelualuetta ei ole erikseen osoitettu kaupan toiminnoille. Lähes koko suunnittelualue on osoitettu sk-merkinnällä, jonka yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa on huolehdittava siitä, että alueelle sijoittuvat toiminnot ja alueen maankäytön ratkaisut eheyttävät seutukeskuksen taajama- ja palvelurakennetta. Etelä-Karjalan liiton maakuntavaltuusto on kokouksessaan 24.2.2014 hyväksynyt Etelä-Karjalan 1. vaihemaakuntakaavan. Kaava odottaa vielä ympäristöministeriön vahvistamista. Vaihemaakuntakaavassa Koirniemi on kokonaisuudessaan osoitettu matkailun ja virkistyksen kehittämisen kohdealueena (mv). Lisäksi suunnittelualueelle on osoitettu KM-2 (seudullinen paljon tilaa vaativa vähittäiskaupan suuryksikköalue) ja A (Taajamatoimintojen alue). Kaavamääräyksen mukaan KM-2-merkinnällä osoitetaan merkitykseltään seudullisten tilaa vaativien vähittäiskaupan suuryksiköiden sekä vaikutuksiltaan niihin rinnastettavien myymäläkeskittymien yleispiirteistä sijaintia keskustatoimintojen alueen ulkopuolella. KM-2- alueita kehitetään sellaista kauppaa varten, joka ei kilpaile keskustaan sijoittuvan kaupan kanssa ja jonka asiointitiheys on pieni sekä sijoittaminen keskustaan toiminnan luonteen ja ison tonttitilatarpeen vuoksi vaikeaa. Tällaista kauppaa ovat esimerkiksi auto-, rauta-, huonekalu-, puutarha-, vene- ja maatalouskauppa. Koirniemen kokonaismitoitus vaihemaakuntakaavassa on 62 000 k-m2. Kaavamääräyksen mukaan alueen toteutus on aloitettava ensimmäisessä vaiheessa alueen pohjoisosasta, joka käsittää noin 20 000 k-m2. Loput kerrosalasta jää reservialueeksi km-alueen eteläosaan. Kokonaiskerrosalasta saa toteuttaa matkailua palvelevana kauppana 20 000 k-m2. Matkailua palvelevaa vähittäiskaupan suuryksikköä voidaan lähteä toteuttamaan vasta, kun liikenneyhteys Parikkala-Syväoro on avattu pysyvästi henkilö- ja tavaraliikenteelle. Matkailua palvelevan kaupan sisältöä ei ole vaihemaakuntakaavan kaavamääräyksissä tarkemmin määritelty. Merkitykseltään seudullista päivittäistavarakaupan suuryksikköä KM-2-alueella ei voi sijoittaa. Merkitykseltään seudullisen päivittäistavarakaupan suuryksikön koon alaraja on Parikkalassa 3 000 k-m2, joten tätä pienempien päivittäistavaramyymälöiden sijoittaminen asemakaavaalueelle voidaan sallia yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa. 1.3.2 Yleiskaava Suunnittelualueella ei ole voimassa olevaa yleiskaavaa, joten Koirniemeä ei ole yleiskaavassa osoitettu kaupan alueeksi. Parikkalan kunta onkin laatimassa Koirniemeen osayleiskaavaa. Kaavan tarkoituksena on yleiskaavatasolla osoittaa alueelle tilaa vaativa erikoistavarakauppa. Osayleiskaavaluonnos on ollut MRL 62 mukaisesti yleisesti nähtävillä 5.12.2013 7.1.2014, ja kaavaehdotus asetetaan nähtäville samanaikaisesti Koirniemen asemakaavaluonnoksen kanssa.

Koirniemi, Parikkala Asemakaavan kaupallisten vaikutusten arviointi 5 2. KAUPAN TARJONTA JA TOIMINTAYMPÄRISTÖN MUUTOKSET 2.1 Parikkalan kaupan tarjonta Valtaosa Parikkalan vähittäiskaupan pinta-alasta sijaitsee Parikkalan keskustassa ja Parikkalan keskustan palveluita on kuvattu vaihemaakuntakaavan selvitysten yhteydessä monipuolisiksi. Parikkala on vahva seutukeskus ja keskustassa on palveluita, kuten Tokmanni ja Alko, joita vaikutusalueen pienemmissä kaupan keskittymissä ei ole tarjolla. 3 Kaava-alueella Koirniemessä on tällä hetkellä noin 2 000 k-m2 tilaa vaativaa kauppaa. Lisäksi kaava-alueen pohjoispuolelta Särkisalmelta löytyy jonkin verran kaupan tarjontaa, kuten ABC-liikenneasema. Seuraavassa taulukossa 1 on esitetty vähittäiskaupan pinta-ala kerrosneliömetreinä Parikkalan eri keskuksissa toimialoittain vuonna 2011. Kaupan tarjonnassa on tapahtunut jonkin verran muutoksia vuoden 2011 jälkeen. Merkittävimpänä muutoksena todettakoon Parikkalan keskustaan avannut S-market vuoden 2013 lopussa, jonka päivittäistavarakaupan pinta-ala on arviolta 2 000 k-m2 (koko rakennus 3 000 k- m2, mutta sisältää myös etumyymälöitä ja Alkon) 4. Lisäksi keväällä 2014 on lopettanut K- market, jonka päivittäistavarakaupan pinta-ala oli arviolta 1 000 k-m2. Kokonaisuutena Parikkalan keskustan osalta päivittäistavarakaupan tarjonta on kuitenkin siis pysynyt pintaalaltaan ennallaan. Pinta-alan nettomuutos on nolla: S-market korvasi vanhan noin 1 000 k-m2:n myymälän. Näin ollen vuoden 2011 pinta-alajakauma pitää edelleen paikkansa riittävällä tarkkuudella ja Parikkalan keskusta on edelleen kunnan merkittävin kaupan keskittymä. Taulukko 1 Liiketilat Parikkalassa vuonna 2011 (Lähde: Santasalo Ky, 10.9.2013 5 ) Päivittäistavarakauppa, k- m2 Tilaa vaativa kauppa, k- m2 Muu erikoiskauppa, k- m2 Vähittäiskauppa yht., k-m2 Palvelut ja muut liiketilat, k- m2 Yhteensä, k-m2 Parikkala 3 300 3 600 3 400 10 300 5 900 16 200 Koirniemi 0 2 000 0 2 000 0 2 000 Särkisalmi 900 2 100 0 3 000 1 100 4 1000 Yhteensä 4 200 7 700 3 400 15 300 7 000 22 300 Seuraavalla kartalla (Kuva 2) on esitetty kaava-alueen sijainti likimain ja Parikkalan nykyinen myymäläverkosto. Kartalla on esitetty vain ketjuihin kuuluvat merkittävimmät toimijat ja kartan tarkoituksena on havainnollistaa, että Koirniemen asemakaava-alue sijoittuu noin neljä kilometriä Parikkalan keskustaajamasta pohjoiseen ja noin kaksi kilometriä Särkisalmen kaupallisista palveluista etelään. Parikkalassa toimii kartalla esitettyjen ketjumyymälöiden lisäksi myös ketjuihin kuulumattomia myymälöitä ja palveluita. 3 Ks. esim. Etelä-Karjalan 1. vaihemaakuntakaava, Vaikutusten arviointi, Kauppa, matkailu, elinkeinot ja liikenne, Etelä-Karjalan liiton maakuntavaltuuston hyväksymä, 24.2.2014, http://www.ekliitto.fi/wp-content/uploads/2013/10/vaikutusten_arviointi1.pdf, haettu 1.6. 2014. 4 Lähde: Osuuskauppa Eekoo, http://www.eekoo.fi/ajankohtaista/s-market-parikkalan-liikekeskuksen-avajaiset, haettu 26.5.2014. 5 Etelä-Karjalan kaupan rakenne ja mitoitus vuoteen 2025, Santasalo Ky 10.9.213.

Koirniemi, Parikkala Asemakaavan kaupallisten vaikutusten arviointi 6 Koirniemen asemakaava-alue Kuva 2 Kaava-alueen sijainti ja ketjuihin kuuluvat myymälät (Pohjakartta Logica/ MML) Vuonna 2010 Parikkalassa oli yhteensä 10 päivittäistavarakaupan toimipaikkaa, jos mukaan lasketaan myös kioskit ja Alko. Em. myymälöiden yhteenlaskettu myynti oli noin 15 miljoonaa euroa vuonna 2010. Lisäksi Parikkalassa oli kaksi ns. tavaratalokauppaa, jotka myyvät myös osin päivittäistavaraa. Em. myymälöiden myynti oli yhteensä 3 miljoonaa euroa vuonna 2010, joten euromääräisesti päivittäistavarakaupan osuus jäänee niissä pieneksi. Verrattuna Etelä-Karjalan keskimääräisiin lukuihin, Parikkalan päivittäistavaramyymälöiden myyntiteho /m2 oli hyvä vuonna 2011: myyntitehoindeksi oli 109 eli Parikkalan päivittäistavaramyymälöiden myyntiteho oli 9 % korkeampi kuin maakunnassa keskimäärin. Myyntipinta-alaa Parikkalassa oli tuolloin asukasta kohden 18 % vähemmän kuin maakunnassa keskimäärin ja myynti asukasta kohden oli 10 % vähemmän kuin maakunnassa keskimäärin. 6 Yhteenvetona voidaan todeta, että päivittäistavarakaupan tarjonta ei näyttäisi täysin vastaavan vaikutusalueen kysyntää. Päivittäistavarakaupan tunnusluvuissa on voinut tapahtua pieniä muutoksia viime vuosina, mutta kuten edellä todettiin, päivittäistavarakaupan pinta-ala on pysynyt myymälämuutoksista huolimatta ennallaan. Parikkalassa oli vuonna 2010 neljä tilaa vaativan kaupan myymälää, joiden myynti oli 5 miljoonaa euroa ja muita erikoiskauppoja yhteensä 16, joiden myynti oli 8 miljoonaa euroa. Kaikkiaan Parikkalan vähittäiskaupan myynti (päivittäistavarakauppa ja erikoistavarakauppa yhteensä) vuonna 2010 oli 32 miljoonaa euroa. 7 Erikoistavarakaupan tarjonnan kattavuutta on arvioitu tarkemmin jäljempänä luvussa 2.3. ostovoiman siirtymien yhteydessä. 6 Etelä-Karjalan kaupan mitoitus ja rakenne vuoteen 2025, Santasalo ky, 10.9.2013. 7 Etelä-Karjalan kaupan mitoitus ja rakenne vuoteen 2025, Santasalo ky, 10.9.2013.

Koirniemi, Parikkala Asemakaavan kaupallisten vaikutusten arviointi 7 2.2 Kaupan toimintaympäristön muutokset Parikkalan kaupallinen vaikutusalue muodostuu pääosin Parikkalan kunnasta, mutta lisäksi Parikkalassa asioidaan jonkin verran Rautjärven kunnan alueelta ja Punkaharjun eteläosista. Em. kunnista asiointia kuitenkin suuntautuu Parikkalaan enemmän suurempiin kaupunkeihin Imatralle ja Savonlinnaan. 8 Parikkalan väkiluku on reilut 5 600 asukasta ja Tilastokeskuksen ennusteen mukaan väestö Parikkalassa vähenee hiljalleen noin -0,4 prosentin vuosivauhdilla ollen vuonna 2030 alle 5 300 asukasta 9. Seuraavalla kartalla on esitetty väestön sijoittuminen Parikkalassa ja lähialueilla. Kartalta nähdään, että valtaosa Parikkalan väestöstä on sijoittunut nauhamaiselle vyöhykkeelle, joka ulottuu Parikkalan kuntakeskuksen eteläpuolelta Särkisalmelle asti. Tässä selvityksessä arvioitavana oleva Koirniemen alue sijoittuu myös em. asutusvyöhykkeelle. Kuva 3 Väestön sijoittuminen Parikkalassa ja lähialueilla (Lähde: Tilastokeskus, Ruututietokanta 31.12.2012) Asukkaiden lisäksi Parikkalan kaupan palveluiden kehittämismahdollisuuksiin vaikuttavat myös loma-asukkaiden ja matkailijoiden määrän kehitys. Tilastokeskuksen mukaan Parikkalassa oli vuonna 2011 noin 2 100 kunnan ulkopuolista kesäasukasta. Parikkalan kesäasukkaiden lukumäärän ennakoidaan pysyvän tulevaisuudessa samalla tasolla 10. Kesäasukkaita merkittävämpi vähittäiskaupan toimintaympäristöön vaikuttava kehitystekijä onkin matkailijoiden ja tilapäisten loma-asukkaiden määrän kehitys. Merkittävin kaupan kehittymiseen vaikuttava tekijä on venäläisten matkailijoiden määrän kehittyminen ja tässä selvityksessä arvioitavana olevan Koirniemen alueen kaupan kaavoitus perustuu pääosin Venäjältä odotettavissa olevaan ostovoiman kasvuun. Koirniemen osalta venäläisten matkailijoiden kasvupotentiaali on huomioitu Etelä-Karjalan vaihemaakuntakaavan ratkaisussa ja perustuu 8 Parikkalan keskustaajaman liikerakennuksen asemakaavan muutos, kaupallisten vaikutusten arviointi, Santasalo ky 22.11.2011. 9 Etelä-Karjalan kaupan rakenne ja mitoitus vuoteen 2025, Santasalo Ky 10.9.213. 10 Ks. Etelä-Karjalan kaupan mitoitus ja rakenne vuoteen 2025, Santasalo ky, 10.9.2013.

Koirniemi, Parikkala Asemakaavan kaupallisten vaikutusten arviointi 8 Parikkalan rajanylityspaikan kansainvälistymiseen ja viisumivapauteen. Vaihemaakuntakaavan ratkaisun yhteydessä on arvioitu, että venäläisten ostovoima koko Etelä-Karjalan maakunnassa yltäisi vuonna 2025 samalle tasolle maakunnan asukkaiden ostovoiman kanssa. Venäläisen matkailijoiden määrän kehittymisestä on kuitenkin tehty useita erilaisia skenaarioita ja suurimmissa skenaarioissa matkailijoiden ostovoima kaksinkertaistuisi maakunnan asukkaiden ostovoimaan nähden. Tämä vaikuttaa merkittävästi myös tulevaan liiketilatarpeeseen. 11 2.3 Ostovoima ja ostovoiman siirtymät Parikkalan vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima, myynti ja ostovoiman siirtymät vuonna 2010 on esitetty seuraavassa taulukossa 2. Vähittäiskaupan ostovoima vuonna 2010 oli kaikkiaan 39 miljoonaa euroa. Kaupan ja palveluiden yhteenlaskettu ostovoima oli yhteensä noin 60 miljoonaa euroa. Verrattaessa ostovoimaa kaupan myyntiin havaitaan, että Parikkalasta virtaa ostovoimaa ulos. Kaikkiaan vähittäiskaupan ostovoiman ulosvirtaus oli vuonna 2010 noin 7,8 miljoonaa euroa, eli noin 20 % kunnan ostovoimasta virtaa ulos. Päivittäistavarakaupan osalta ulosvirtaus oli 0,9 miljoonaa euroa eli vain noin 5 % päivittäistavarakaupan ostovoimasta. Toisin sanoen Parikkala on lähes omavarainen päivittäistavarakaupan tarjonnan osalta. Tilaa vaativan kaupan osalta ulosvirtaus oli 2,6 miljoonaa euroa eli reilut 32 % ostovoimasta ja muun erikoiskaupan osalta 4,3 miljoonaa euroa eli noin 31 % ostovoimasta. Parikkalasta virtaa ulos runsaasti erikoistavarakaupan ostovoimaa. Taulukko 2 Vähittäiskaupan ostovoima ja ostovoiman siirtymät vuonna 2010 (Lähde: Santasalo ky, 10.9.2013 12.) Toimiala Ostovoima, milj. Siirtymä, milj. Osuus ostovoimasta % Päivittäistavarakauppa, 17-0,9-5 % ml. Alko Tilaa vaativa kauppa 8-2,6-32 % Muu erikoiskauppa 14-4,3-31 % Vähittäiskauppa 39-7, 8-20 % yhteensä Autokaupat ja 18 huoltamot Ravintolat 3 Kauppa ja palvelut yhteensä 60 2.4 Liiketilan lisätarve Ostovoiman kasvun perusteella voidaan arvioida liiketilaan lisätarvetta. Ostovoiman kasvu perustuu edellä esitettyihin väestön, kesäasukkaiden ja matkailijoiden määrän kasvuun ja kulutukseen kasvuun. Parikkalan lisäliiketilantarvetta on arvioitu aikaisemmissa selvityksissä seuraavasti: Etelä-Karjalan vaihemaakuntakaavan yhteydessä tehdyssä maakunnan kaupan palveluverkkoselvityksessä Parikkalan lisäliiketilantarpeeksi päivittäistavarakaupan osalta vuoteen 2025 mennessä on arvioitu 300 k-m2, tilaa vievän kaupan osalta 1 300 k-m2 ja muun erikoistavarakaupan osalta 1 000 k-m2. Vähittäiskaupan lisäliiketilantarve on näin ollen yhteensä 2 600 k-m2. Lisäksi selvityksessä on arvioitu kaupallisten palveluiden osalta lisäliiketilantarvetta 400 k-m2. Em. luvuissa on huomioitu vain kunnan asukkaiden ostovoima ja ulkomaakuntalaisten loma-asukkaiden ostovoima. Venäläisten matkailijoiden tuomaa potentiaalista lisäliiketilantarvetta ei ole huomioitu em. luvuissa ja venäläisten matkailijoiden tuomaa lisäliiketilantarvetta ei ole selvityksessä esitetty kunnittain. Selvityksessä on kuitenkin lopulta päädytty Parikkalan osalta huomattavasti em. lisäliiketilantarvetta suurempiin mitoitussuosituksiin huomioiden venäläisten matkailijoiden tuoman lisäpotentiaalin. Tässä 11 Etelä-Karjalan kaupan mitoitus ja rakenne vuoteen 2025, Santasalo ky, 10.9.2013. 12 Etelä-Karjalan kaupan mitoitus ja rakenne vuoteen 2025, Santasalo ky, 10.9.2013.

Koirniemi, Parikkala Asemakaavan kaupallisten vaikutusten arviointi 9 selvityksessä käsiteltävän Koirniemen vähittäiskaupan suuryksiköiden kokonaismitoitussuositus on 60 000 k-m2, josta 40 000 k-m2 tilaa vievää kauppaa ja 20 000 k-m2 matkailijoita palvelevaa vähittäiskauppaa. Parikkalan keskustan vähittäiskaupan suuryksiköiden kokonaismitoitus taas 8 000 k-m2. 13 Parikkalan keskustaajaman liikerakennuksen asemakaavan vaikutusten arvioinnissa Parikkalan lisäliiketilantarpeen arvioinnissa on huomioitu Parikkalan oman kunnan asukkaiden ja lomaasukkaiden lisäksi Punkaharjulta ja Rautjärveltä Parikkalaan suuntautuva ostovoima. Parikkalan päivittäistavarakaupan lisäliiketilantarpeeksi vuoteen 2020 mennessä on näin arvioitu 500-600 k-m2, tilaa vievän kaupan 1 000 1 800 k-2 ja muun erikoiskaupan 1 000 1 900 k-m2. Vähittäiskaupan lisäliiketilantarve vuoteen 2020 mennessä siis yhteensä 2 500 4 300 k-m2. Lisäksi autokaupan ja huoltamoiden lisäliiketilantarpeeksi on arvioitu 900 1 600 k-m2, ravintoloiden 100-200 k-m2 ja kaupallisten palveluiden 500 600 k-m2. 14 Lisäliiketilatarpeen minimi- ja maksimilaskelmat on esitetty seuraavissa taulukoissa: Taulukko 3 Minimitarve, Parikkalan lisäliiketila vuoteen 2020, k-m2 (Lähde: Santasalo ky, 22.11.2011) Kohderyhmä Ptkauppa, ml. Alko Tilaa vaativa kauppa Muu erikoiskauppa Vähittäiskauppa yht. Autokaupat ja huoltamot Ravintolat Kaupalliset palvelut Kauppa ja palvelut yht. Asukkaat 100 300 300 700 300 0 100 1 100 (Parikkala) Asukkaat 100 400 300 800 300 0 200 1 300 (Punkaharju ja Rautjärvi) Loma-asukkaat 300 300 400 1 000 300 100 200 1 600 Yhteensä 500 1 000 1 000 2 500 900 100 500 4 000 Taulukko 4 Maksimitarve, Parikkalan lisäliiketila vuoteen 2020, k-m2 (Lähde: Santasalo ky, 22.11.2011) Kohderyhmä Ptkauppa, ml. Alko Tilaa vaativa kauppa Muu erikoiskauppa Vähittäiskauppa yht. Autokaupat ja huoltamot Ravintolat Kaupalliset palvelut Kauppa ja palvelut yht. Asukkaat 100 500 600 1 200 500 0 200 1 900 (Parikkala) Asukkaat 100 700 600 1 400 600 0 300 2 300 (Punkaharju ja Rautjärvi) Loma-asukkaat 400 600 700 1 700 500 200 300 2 700 Yhteensä 600 1 800 1 900 4 300 1 600 200 800 6 900 13 Etelä-Karjalan kaupan mitoitus ja rakenne vuoteen 2025, Santasalo ky, 10.9.2013. 14 Parikkalan keskustaajaman liikerakennuksen asemakaavan muutos, kaupallisten vaikutusten arviointi, Santasalo ky 22.11.2011.

Koirniemi, Parikkala Asemakaavan kaupallisten vaikutusten arviointi 10 3. KAUPALLISTEN VAIKUTUSTEN ARVIOINTI 3.1 Vaikutukset päivittäistavarakauppaan Päivittäistavarakaupan tarjonnan osalta Parikkalan on todettu olevan lähes omavarainen vain 5 prosentin ostovoiman ulosvirtauksella. Edellä kuitenkin todettiin myös, että päivittäistavarakaupan tarjonta ei täysin vastaa kysyntää huomioiden asukaskohtainen myyntipinta-ala ja neliömyyntiteho vuonna 2011. Parikkalan S-market on laajentanut em. ajankohdan jälkeen ja K-market on lopettanut. Näin ollen päivittäistavarakaupan pinta-ala on pysynyt ennallaan, vaikkakin päivittäistavarakaupan valikoimien ja kilpailutilanteen osalta tarjonnassa on tapahtunut muutoksia. S-marketin laajennus on mahdollistanut laajemman tavaravalikoiman ja parantanut näin ollen tarjontaa. K-marketin lopettaminen taas osaltaan supisti valikoimia ja ennen kaikkea heikensi päivittäistavarakaupan kilpailua alueella. Nyt arvioitavana oleva Koirniemen asemakaava mahdollistaisi 3 000 k-m2 uutta päivittäistavarakaupan pinta-alaa, mikä toteutuessaan edelleen laajentaisi päivittäistavarakaupan valikoimia Parikkalassa ja ennen kaikkea lisäisi kilpailua. Verrattaessa Koirniemen asemakaavan mahdollistamaa päivittäistavarakaupan pinta-alaa Parikkalan laskennalliseen lisäliiketilantarpeeseen, voidaan todeta, että Koirniemen asemakaava ylittää Parikkalan laskennallisen lisäliiketilatarpeen. Päivittäistavarakaupan lisäliiketilantarve on selvityksestä riippuen korkeintaan 600 k-m2 vuoteen 2020 mennessä perustuen vaikutusalueen asukkaiden ja vakituisten loma-asukkaiden ostovoimaan. Lisäliiketilantarvelaskelmat on tehty ennen S-marketin laajennusta, mutta kuten edellä on jo todettu, K-marketin sulkeutumisen jälkeen Parikkalan päivittäistavarakaupan pinta-ala on pysynyt ennallaan ja em. laskelmat ovat näin ollen edelleen käyttökelpoisia. Toteutuessaan Koirniemen asemakaavan mahdollistama päivittäistavarakaupan pinta-ala lähes kaksinkertaistaisi Parikkalan nykyisen päivittäistavarakaupan pinta-alan (4 200 k-m2). Koirniemen asemakaavan mahdollistama päivittäistavarakaupan lisäpinta-ala on merkittävä suhteessa nykyiseen pinta-alaan ja laskennalliseen lisäliiketilantarpeeseen. Näin ollen ei voida yksiselitteistä todeta, etteikö Koirniemen asemakaavamuutoksella saattaisi olla vaikutuksia Parikkalan nykyisiin päivittäistavarakaupan toimijoihin. Todennäköisesti kuitenkin vaikutukset Parikkalan keskustan päivittäistavarakaupan tarjontaan jäävät vähäisiksi huomioiden muutaman kilometrin etäisyyden Koirniemen ja keskustan välillä. Todennäköisemmin vaikutukset kohdistuvat Särkisalmen palveluihin. Seuraavalla kartalla (Kuva 4) on havainnollistettu päivittäistavarakaupan nykyisen tarjonnan vaikutusalueita asiointitodennäköisyysmallinnuksen avulla. Mallinnus perustuu ns. Huffin vetovoimamalliin, jossa ihmiset asioivat tietyssä keskuksessa sitä todennäköisemmin, mitä lähempänä ja mitä vetovoimaisempi keskus on. Vetovoimamalli ottaa huomioon ajoaikaetäisyyden (minuuttia, ruuhka-ajan ulkopuolella) henkilön kotoa tiettyyn keskukseen ja vastaavasti myös kaikkiin muihin keskuksiin. Ajoaikaetäisyyden lisäksi malli huomioi keskuskohtaisen ns. houkuttelevuustekijän, joka näissä tarkasteluissa on ollut keskuksen pintaala. Mallinnuksessa Parikkalan osalta on huomioitu keskuksina Parikkalan nykyinen keskusta ja Särkisalmi, joiden nykyinen pinta-ala on huomioitu taulukossa 1 esitetyn mukaisesti. Kilpailevina keskuksina on huomioitu lähimmät muut vastaavankokoiset keskukset sekä seudun pääasiointipaikat, kuten Imatra ja Lappeenranta. Mallinnus ei luonnollisesti huomioi esimerkiksi työmatkan varrella tapahtuvaa tai muuta satunnaista asiointia, mutta se kuvaa melko hyvin todennäköisyyttä asioida tietyssä keskuksessa. Kodin sijainti on oleellinen tekijä ostopaikan valinnassa, sillä vaikkei kauppaan lähdettäisikään kotoa, sieltä palataan yleensä kotiin. Huomioitavaa on myös se, ettei mallinnus myöskään huomioi myymäläkonseptien välisiä eroja. Kuvasta 4 nähdään, että Koirniemen alue jää Parikkalan keskustan ja Särkisalmen nykyisten vaikutusalueiden väliin ja Koirniemen lähialueilta asioidaan molemmissa em. keskuksissa.

Koirniemi, Parikkala Asemakaavan kaupallisten vaikutusten arviointi 11 Mallinnuksen mukaan Koirniemen lähialueiden asukkaiden päivittäistavarakaupan asiointimatkoista noin puolet suuntautuu keskustaajamaan ja puolet vastaavasti Särkisalmelle. Kuva 4 Päivittäistavarakaupan keskittymien vaikutusalueet Seuraavalla kartalla (Kuva 5) on esitetty Koirniemen asemakaavan mahdollistaman 3 000 k-m2 päivittäistavarakaupan vaikutusalue. Mallinnus ei ota kantaa siihen, minkäkokoisina ja millä konsepteilla toimivina myymälöinä em. pinta-ala toteutuu vaan tässä on arvioitu ainoastaan keskuskohtaisia kokonaispinta-aloja ja kaavan mahdollistamaa maksimipinta-alaa. Käytännössä vaikutusalue ja vaikutukset muihin päivittäistavarakaupan keskittymiin riippuvat osin Koirniemeen toteutuvasta myymäläkoosta: yhden 3 000 k-m2:n myymälän vaikutukset ovat suuremmat kuin usean pienemmän myymälän. Kartalta 5 nähdään, että Koirniemen vaikutusalueesta muodostuu päivittäistavarakaupan osalta todennäköisesti kuitenkin varsin paikallinen ja suurin osa asioinneista tulee lähialueelta keskustaajaman ja Särkisalmen väliltä. Vaikutukset ovat todennäköisesti suhteellisesti suuremmat Särkisalmen päivittäistavarakaupan palveluihin kuin Parikkalan keskustaajamaan. Kartalta nähdään, että Särkisalmen länsi- ja koillispuolelta asioidaan Koirniemessä noin 40-50 prosentin todennäköisyydellä. Särkisalmen päivittäistavarakaupan tarjonta on Koirniemen asemakaavan mahdollistamaa pinta-alaa vähäisempi, joten Koirniemen mittavampi tarjonta muodostuu todennäköisesti vetovoimaisemmaksi. Todettakoon tässä yhteydessä lisäksi, että Särkisalmen päivittäistavarakaupan tarjonta koostuu pääosin liikenneasemien yhteydessä toimivista päivittäistavarakaupan myymälöistä, jotka toimivat yleensä muutenkin täydennysostopaikkoina.

Koirniemi, Parikkala Asemakaavan kaupallisten vaikutusten arviointi 12 Kuva 5 Koirniemen todennäköinen päivittäistavarakaupan vaikutusalue Seuraavassa kaaviossa (Kuva 6) on vielä esitetty päivittäistavarakaupan asiointien ja matkatuotoksen muutos Koirniemen mahdollistaman asemakaavamuutoksen toteuduttua asiointitodennäköisyysmallinnuksen mukaan. Tässä on oletettu, että muissa kaupan keskittymissä ei tapahdu muutoksia. Taulukosta nähdään, että Parikkalan keskustaajama menettää todennäköisesti noin 19 prosenttia nykyisistä asioinneista ja Särkisalmi lähes 30 prosenttia nykyisistä asioinneista Koirniemelle. Mallinnus ei kuitenkaan ota huomioon Särkisalmen mahdollista satunnaista asiakaskuntaa valtatien ohiajavan liikenteen osalta, mikä osaltaan parantaa Särkisalmen toimintaedellytyksiä. Muihin vaikutusalueen keskuksiin kohdistuvat vaikutukset ovat marginaalisia ja vain muutaman prosentin luokkaa. Koska asiakkaat suuntautuvat Koirniemeen sen lähialueilta, kaiken kaikkiaan asiointimatkat lyhenevät ja matkatuotos pienenee kokonaisuutena arviolta noin prosentin verran asiointimäärien pysyessä kokonaisuutena ennallaan. Todettakoon vielä, että tässä esitettyjä lukuja tulee käsitellä suuntaa-antavina eikä esimerkiksi matkatuotosten osalta ole tehty tarkempaa liikenteellistä mallintamista vaan ne perustuvat yksinomaan asiointitodennäköisyyteen ja keskuksen ja asiakkaiden asuinpaikan väliseen etäisyyteen. Kaava-alue sijoittuu kuitenkin liikenteellisesti hyvin saavutettavaan paikkaan, josta on mahdollista hakea kattavasti päivittäistavarakaupan palveluita. Päivittäistavarakaupassa asiointimatkat eivät tyypillisesti kasva kovin suureksi, vaan ostokset pyritään tekemään läheltä kotia. Asiointitodennäköisyys-mallinnuksen antamia tuloksia voidaan pitää maksimivaikutuksina (ns. worst-case scenario) ja vaikutukset voivat jäädä tässä esitettyä vähäisemmiksi riippuen esimerkiksi toimenpiteistä, joilla nykyiset kaupan toimijat vastaavat lisääntyneeseen kilpailuun.

Koirniemi, Parikkala Asemakaavan kaupallisten vaikutusten arviointi 13 120 100 80 60 40 20 0 Asiointien ja matkatuotoksen muutos Koirniemen kaupan toteuduttua 86 81 82 71 95 96 96 10097 91 92 90 92 96 99 98 100 92 94 97 95 99 Asiointien muutos (indeksi, perustilanne = 100) Matkatuotosmuutos (indeksi, perustilanne = 100) Kuva 6 Koirniemen asemakaavan toteutumisen vaikutukset keskusten asiakaspohjaan ja matkatuotoksiin asiointitodennäköisyysmallinnuksen mukaisesti Yhteenvetona edellä esitetyn perusteella voidaan todeta, että Koirniemen asemakaavan mahdollistamalla päivittäistavarakaupalla ei ole merkittäviä haitallisia vaikutuksia Parikkalan keskustaajaman kaupallisten palveluiden kehittämiseen päivittäistavarakaupan osalta ja suunniteltu maankäyttö edistää sellaisen palveluverkon kehittymistä, jossa asiointimatkojen pituudet ovat kohtuulliset. Arvio perustuu pääosin asiointitodennäköisyysmallinnuksen antamiin tuloksiin. Em. mallinnusta käytetään yleisesti päivittäistavarakaupan alalla investointipäätösten yhteydessä tulevien markkinaosuuksien arvioimiseen suuntaa-antavasti. 3.2 Vaikutukset erikoistavarakauppaan Erikoistavarakaupassa Parikkalan tarjonta on kohtuullinen huomioiden Parikkalan väestöpohjan. Parikkalasta kuitenkin virtaa noin 30 % erikoistavarakaupan ostovoimasta muualle alueen suurempiin keskuksiin. Erikoistavarakaupan osalta lisäliiketilantarvetta on edellä esitetyn mukaisesti selvityksestä riippuen tilaa vievän kaupan osalta maksimissaan 1 800 k-m2 ja muun erikoistavarakaupan osalta maksimissaan 1 900 k-m2 vuoteen 2020 mennessä. Lisäksi autokaupan ja huoltamoiden lisäliiketilantarpeeksi on arvioitu maksimissaan 1 600 k-m2, ravintoloiden 200 k-m2 ja kaupallisten palveluiden 600 k-m2 vuoteen 2020 mennessä. Em. luvuissa on huomioitu vain asukkaiden ja vakituisten loma-asukkaiden aiheuttama tilantarve. Kaava-alueelle nyt asemakaavassa esitetty erikoistavarakaupan pinta-ala ylittää em. tilantarpeen huomattavasti. Kaava-alueen asemakaavan ratkaisua onkin perusteltu Etelä-Karjalan 1. vaihemaakuntakaavan ratkaisulla ja selvityksillä. Alueen mitoitus perustuu pääasiassa Venäjältä odotettavissa olevaan ostovoimaan, mutta osin myös vaikutusalueeseen kuuluvien lähitaajamien ostopotentiaaliin paljon tilaa vaativan erikoistavarakaupan osalta. Vaihemaakuntakaavan yhteydessä on arvioitu erikoistavarakaupan vaikutuksia. Arvioitu kaavan sisältö vastaa nykyistä asemakaavaa ja on seuraavanlainen: merkitykseltään seudullinen paljon tilaa vaativa vähittäiskaupan suuryksikköalue, yhteensä 60 000 k-m2, josta 40 000 k-m2 tilaa

Koirniemi, Parikkala Asemakaavan kaupallisten vaikutusten arviointi 14 vievää kauppaa ja 20 000 k-m2 matkailua palvelevaa kauppaa. Kaupallisten vaikutusten osalta vaihemaakuntakaavan vaikutusten arvioinnin keskeiset johtopäätökset ovat seuraavanlaisia 15 : Koirniemeen tarkoitetut kaupalliset palvelut eivät sovellu keskustaan vaan Koirniemeen sijoittuva kauppa vaatii laajat rakentamisalueet ja pysäköintialueet. Nyt keskustassa sijaitsevilla pienillä rautakaupoilla ei ole kehittämismahdollisuuksia. Koirniemen alueen kehittäminen ei vaikuta keskustan palveluihin. Keskustassa on muun muassa Tokmanni, uusi S market ja Alko, joilla on pysyvä asiakaskunta laajalta Parikkalan seudun alueelta sekä läheisiltä uusilta vaihemaakuntakaavan taajama-alueilta. Kaupalliset palvelut parantavat huomattavasti lähialueen asutuksen kaupallisia palveluita. Koirniemen alueella ei asioida päivittäin. Mikäli alueelle sijoittuu lähituotantoa ja leipomotuotteita, asiointia voi olla vähäisessä määrin myös useamman kerran viikossa. ABC:llä ja Parikkalan keskustan kauppapalveluissa asioivat seudun asiakkaat Parikkalan ulkopuolelta ovat Koirniemen alueen potentiaalisia asiakkaita. Koirniemen tuleva kaupallinen kehittyminen palvelee Parikkalan seutua laajemmallakin säteellä tuoden palveluja lähemmäs asukkaita. Nyt kyseisiä palveluja haetaan kauempaa Savonlinnasta ja Imatralta. Alueen asukkaille sekä maaseudun asukkaille asiointimatkat lyhenevät. Parikkalan seudun palvelutarjonnassa on puutteita, jonka vuoksi asiointimatkat ovat olleet pitkiä. Monipuoliset palvelut saadaan lähelle seudun asutusta ja loma-asutusta. Matkailijoille ja ohikulkijoille sijainti on hyvä, se ei pidennä asiointimatkoja sijaintinsa vuoksi. Kaavaratkaisu mahdollistaa Koirniemen alueen kaupallisten palvelujen merkittävän kehittymisen ja tätä kautta osaltaan venäläisen ostovoiman ohjaamiseen Parikkalaan. Myös ympärystaajamien ostovoimasta pieniosa kuluu tämän jälkeen Koirniemeen. Laadittujen selvitysten perusteella oletettavaa on, että venäläisten ostosmatkailu edelleen kasvaa ja Parikkalan rajanylityspaikan kansainvälistymisen myötä (vuoteen 2018 tai viimeistään vuoteen 2020 mennessä) venäläisten ostovoimaa voidaan merkittävässä määrin hyödyntää myös Parikkalassa. Yhteenvetona edellä esitetyn valossa voidaan todeta, että Koirniemen erikoiskaupan palveluilla on seudullista merkitystä, mutta niiden ei katsota vaikuttavan Parikkalan keskustataajaman erikoiskaupan palveluiden kehittymiseen, koska Koirniemeen sijoittuvalla kaupalla ei ole kehittymismahdollisuuksia keskustaajamassa. Seudulla on puutteita erikoiskaupan tarjonnassa, mistä Parikkalastakin ulosvirtaava erikoiskaupan ostovoima kertoo. Koirniemen erikoiskaupan tarjonta parantaa näin ollen palveluita huomattavasti ja asiointimatkat lyhenevät, koska osa mm. Imatralle ja Savonlinnaan suuntautuvasta asioinnista voi suuntautua nyt asukkaita lähemmäksi Koirniemeen. Kaavaratkaisu myös mahdollistaa venäläisten ostovoimasta hyötymisen ja venäläisten ostosmatkailun kasvua pidetään todennäköisenä myös Parikkalassa rajanylityspaikan kehittymisen takia. Vaihemaakuntakaavaratkaisun vaikutusten arvioinnissa on todettu, että mikäli alueelle sijoittuu leipomo- ja lähialueen tuotteita, voi asiointitiheys Koirniemeen kasvaa. Tilanteessa jossa 15 Etelä-Karjalan 1. vaihemaakuntakaava, Vaikutusten arviointi, Kauppa, matkailu, elinkeinot ja liikenne, Etelä-Karjalan liiton maakuntavaltuuston hyväksymä, 24.2.2014, http://www.ekliitto.fi/wp-content/uploads/2013/10/vaikutusten_arviointi1.pdf, haettu 1.6. 2014.

Koirniemi, Parikkala Asemakaavan kaupallisten vaikutusten arviointi 15 Koirniemen alueelle sijoittuu myös keskustahakuisia erikoiskaupan ja/tai muiden palveluiden toimintoja piileekin todennäköisin vaara sille, että Koirniemen kaava-alueen kehityksellä on merkittäviä vaikutuksia Parikkalan keskustaajaman palveluille. Matkailua palvelevan kaupan sisältöä ei ole asemakaavassa tarkemmin määritetty ja Koirniemen kaupan kokonaismitoitus ylittää reilusti Parikkalan vaikutusalueen asukkaiden ja vakituisten loma-asukkaiden ostovoimaan perustuvan liiketilan lisätarpeen. Koirniemen kaupan mitoitus kokonaisuutena on myös yli kolminkertainen Parikkalan kunnan nykyiseen kaupan pinta-alaan nähden. Näin ollen, mikäli kaavan mahdollistama erikoiskaupan määrä toteutuu Koirniemen alueelle, saattaa sillä olla merkittäviä haitallisia vaikutuksia Parikkalan keskustaajaman erikoistavarakaupan tarjontaan. Erityisesti haitallisia vaikutuksia saattaa ilmaantua, mikäli matkailua palveleva kauppa käsittää myös perinteisesti keskustahakuisia toimialoja. Tarkkojen toimialarajojen määritteleminen osana kaavaratkaisua on haasteellista huomioiden kaupan konseptien viimeaikaisen kehittymisen: toimialarajat ovat hämärtyneet ja esimerkiksi tilaa vievän kaupan piiriin kuuluvissa rautakaupoissa myydään myös perinteisesti keskustahakuisia sisustustarvikkeita, minkä lisäksi niiden yhteydessä saattaa toimia lounasravintola ja kahvila. Kauppa sekoittuu entistä voimakkaammin palveluiden, ravintoloiden ja viihteen eri konseptien kanssa. Varsinkin pienillä markkina-alueilla myymälän laaja lajitelma on sen toimintaa tukeva ilmiö: eri tuoteryhmät ja niiden kausivaihtelut mahdollistavat kannattavan yritystoiminnan. Sen sijaan pienille, vain kapeaan sektoriin keskittyville erikoiskaupoille markkinoita ei välttämättä riitä. Päivittäistavarakaupan sijoittuminen samalle Koirniemen kaava-alueelle luo paremmat toimintaedellytykset myös tilaa vievän erikoiskaupan toimijoille. Päivittäistavarakaupoissa asioidaan useammin kuin erikoistavarakaupoissa, joten ne toimivat alueen ankkurimyymälöinä ja tuovat alueelle vilkkaat asiointivirrat. Tämä parantaa erikoiskaupan toimintaedellytyksiä ja tarjontaa mahdollisesti siinä määrin, että ostovoiman ulosvirtaus kunnasta pienenee. Yhteenvetona edellä esitetyn perusteella voidaan todeta, että Koirniemen asemakaavan mahdollistamalla tilaa vievällä kaupalla ei ole merkittäviä haitallisia vaikutuksia Parikkalan keskustaajaman kaupallisten palveluiden kehittämiseen. Matkailua palvelevalla kaupalla saattaa olla vaikutuksia Parikkalan keskustaajaman palveluihin, mikäli matkailua palveleva kauppa käsittää merkittävässä määrin keskustahakuista erikoiskauppaa ja palveluita. Kuitenkin kokonaisuutena suunniteltu maankäyttö edistää sellaisen palveluverkon kehittymistä, jossa asiointimatkojen pituudet ovat kohtuulliset myös erikoistavarakaupan osalta ja toteutuessaan Koirniemi pienentää erikoiskaupan ostovoiman ulosvirtausta Parikkalasta ja lähialueilta.