Virojoki-Vaalimaa osayleiskaavan muutos ja laajennus

VIROLAHDEN KUNTA Virojoki-Vaalimaa osayleiskaavan muutos ja laajennus FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY 707-P24767

Sisällysluettelo 1 JOHDANTO... 1 1.1 Selvityksen tausta ja tavoitteet... 1 1.2 Kaupan sijainninohjaus... 1 1.3 Tarkastelualue... 2 2 NYKYTILANNE JA KEHITYSNÄKYMÄT... 3 2.1 Suunnittelutilanne... 3 2.2 Väestön ja työpaikkojen sijoittuminen... 6 2.3 Vähittäiskaupan myymäläverkko... 7 2.4 Vähittäiskaupan myynti ja ostovoiman siirtymät... 9 2.5 Arvio liiketilan lisätarpeesta... 10 3 KAUPALLISTEN VAIKUTUSTEN ARVIOINTI... 12 3.1 Vaikutukset kauppaan ja palvelurakenteeseen... 12 3.2 Vaikutukset alue- ja yhdyskuntarakenteeseen... 14 3.3 Vaikutukset kaupan palvelujen saavutettavuuteen... 16 4 JOHTOPÄÄTÖKSET... 17 5 LÄHTEET... 18

1 (18) Virojoki-Vaalimaa osayleiskaavan muutos ja laajennus 1 JOHDANTO 1.1 Selvityksen tausta ja tavoitteet Virolahden kunnassa sijaitsevalle Vaalimaan alueelle laaditaan parhaillaan osayleiskaavaa. Tarkoituksena on laatia Vaalimaan maankäyttöä ohjaava oikeusvaikutteinen osayleiskaavan muutos ja laajennus. Kaava-alueen nykyinen osayleiskaava on tehty E18 moottoritien ehdoilla, eikä siinä ole varauduttu vähittäiskaupan suuryksikköjen ja/tai keskittymien sijoittumiseen alueelle. Ympäristöministeriössä vahvistettavana olevassa Kymenlaakson vaihemaakuntakaavassa Kauppa ja merialue Vaalimaan alueelle on osoitettu vähittäis- ja rajakaupan kehittämisen kohdealue. Kaupallisessa selvityksessä on tarkasteltu Virolahden vähittäiskaupan nykytilaa ja kehitysnäkymiä sekä kaupan palveluverkon kokonaisuutta osana toimivaa ja kestävää alueja yhdyskuntarakennetta. Nykytilanteen ja kehitysnäkymien analyysin pohjalta on arvioitu osayleiskaavan kaupalliset vaikutukset. on tehty maankäyttö- ja rakennuslain yleiskaavoitukselle asettamien vaatimusten mukaisesti. Kaupallisessa selvityksessä on otettu huomioon valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet sekä maankäyttö- ja rakennuslain kauppaa koskevat säännökset ja niitä koskeva ohjeistus. Selvitys on laadittu olemassa olevien vähittäiskauppaa koskevien selvitysten pohjalta. Keskeinen lähtöaineisto on ollut Kymenlaakson vaihemaakuntakaavan yhteydessä tehty Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus - selvitys sekä Kymenlaakson Kauppa ja merialue maakuntakaava (Kymenlaakson liitto 2013). Olemassa olevien selvitysten tietoja on päivitetty uusimmilla tilastotiedoilla. Virojoki-Vaalimaan osayleiskaavan kaupallinen selvitys on laadittu Virolahden kunnan toimeksiannosta FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy:ssä, jossa työn ovat laatineet FM Taina Ollikainen ja FM Mari Pohjola. 1.2 Kaupan sijainninohjaus Alueidenkäytön suunnittelujärjestelmä tarjoaa kunnille ja maakuntien liitoille välineet ohjata kaupan palvelurakenteen kehitystä ja hallita sen muutoksia. Kaavahierarkiassa maakuntakaava on ohjeena yleis- ja asemakaavojen laatimiselle ja yleiskaava asemakaavan laatimiselle. Kullakin kaavatasolla on omat tehtävänsä. Kaavoja laadittaessa on otettava huomioon maankäyttö- ja rakennuslaissa säädetyt eri kaavamuotoja koskevat sisältövaatimukset. Maakuntakaavassa kaupan palveluverkon suunnittelun kannalta keskeisiä sisältövaatimuksia ovat maakunnan tarkoituksenmukaisen alue- ja yhdyskuntarakenteen, ympäristön ja talouden kannalta kestävien liikenteen järjestelyjen sekä maakunnan elinkeinoelämän toimintaedellytysten huomioon ottaminen. Maakuntakaavassa osoitetaan merkitykseltään seudulliset vähittäiskaupan suuryksiköt. Yleiskaavassa kaupan palveluverkon suunnittelun kannalta keskeisiä sisältövaatimuksia ovat yhdyskuntarakenteen toimivuuden, taloudellisuuden ja ekologisen kestävyyden, olemassa olevan yhdyskuntarakenteen hyödyntämisen, palvelujen saatavuuden, eri väestöryhmien kannalta tasapainoisen elinympäristön sekä kunnan elinkeinoelämän toimintaedellytysten huomioon ottaminen. Yleiskaava on keskeinen kaavamuoto kaupallisen palveluverkon suunnittelussa. Kaupan palveluja on yleiskaavassa tarkasteltava osana kunnan muuta yhdyskuntarakennetta ja erityisesti suhteessa keskus- ja palveluverkkoon sekä liikenneverkkoon.

2 (18) Asemakaavalla toteutetaan kaupallisten palvelujen kehittämistä koskevia yleiskaavan tavoitteita ja ohjataan palvelujen toteutusta. Asemakaavassa määritellään kaupallisten palvelujen mitoitus, kaupan laatu ja tarkka sijainti. Asemakaavan sisältövaatimuksissa korostuvat palvelujen alueellinen saatavuus, elinympäristön laatu ja liikenteen järjestämistä koskevat määräykset. Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet ohjaavat yhdyskuntarakenteen ja kaupan palveluverkon suunnittelua kaavoituksessa. Valtakunnallisissa alueidenkäyttötavoitteissa (VN 13.11.2008) painottuu kaupan sijainninohjauksen erityisesti ilmastonmuutoksen hillintä ja sen myötä yhdyskuntarakenteen eheyttämistä, liikennettä ja kaupan sijoittumista koskevat tavoitteet. Maankäyttö- ja rakennuslain kauppaa koskevat säännökset Maankäyttö- ja rakennuslain 71 b :ssä on esitetty maakunta- ja yleiskaavan vähittäiskaupan suuryksiköitä koskevat erityiset sisältövaatimukset, joiden mukaan: - suunnitellulla maankäytöllä ei saa olla merkittäviä haitallisia vaikutuksia keskustaalueiden kaupallisiin palveluihin ja niiden kehittämiseen. Arvioitaessa suunnitteluratkaisun vaikutuksia keskustan kaupallisiin palveluihin otetaan huomioon muun muassa kaupan laatu. - kaavassa osoitettavien kaupan alueiden on mahdollisuuksien mukaan oltava saavutettavissa joukkoliikenteellä ja kevyellä liikenteellä. Tavoitteena on, että paljon liikennettä aiheuttavat vähittäiskaupan toiminnot (päivittäistavarakaupat ja kauppakeskukset) sijoittuisivat niin, että niihin on mahdollista päästä henkilöauton ohella myös joukkoliikenteellä ja kevyellä liikenteellä. - suunnitellun maankäytön on edistettävä sellaisen kaupan palveluverkon kehitystä, jossa asiointimatkojen pituudet ovat kohtuullisia ja liikenteen haitat mahdollisimman vähäisiä. Liikenteellisten vaikutusten arvioinnissa korostuvat palvelujen etäisyys asutuksesta, mahdollisuus käyttää eri liikkumismuotoja ja muut seikat, jotka vaikuttavat liikenteen määrään (mm. kaupan laatu ja siitä aiheutuva asiointitiheys). 1.3 Tarkastelualue Selvityksen pääasiallisena tarkastelualueena on Virolahden kunnan alue, mutta alueellisten ja seudullisten vaikutusten arvioimiseksi osa tarkasteluista tehdään myös lähivaikutusalueella (Virolahti ja Miehikkälä) sekä Kotkan-Haminan seudulla. Virolahden kunta muodostaa Haminan kaupungin kanssa päivittäistavarakaupan asiointialueen. Myös erikoiskaupassa Virolahti kuuluu Haminan asiointialueeseen, johon Haminan ja Virolahden lisäksi kuuluu myös Miehikkälän kunta. Seututasolla Haminan asiointialue kuuluu kokonaisuudessaan Kotkan asiointialueeseen. Seudun kaupallinen pääkeskus on Kotkassa.

3 (18) Kuva 1. Erikoiskaupan asiointialueet Kymenlaaksossa (Suomen ympäristökeskus 2012, Yhdyskuntarakenteen toiminnalliset alueet Suomessa) 2 NYKYTILANNE JA KEHITYSNÄKYMÄT 2.1 Suunnittelutilanne Kymenlaakson maakuntakaava Kymenlaakson Kauppa ja merialue -vaihemaakuntakaavassa on käsitelty maakunnan vähittäiskaupan suuryksiköiden mitoitus ja osoitettu suuryksiköiden sijoittuminen. Kaava on hyväksytty maakuntavaltuustossa 16.12.2013 ja vahvistettavana ympäristöministeriössä. Kuva 2. Ote Kymenlaakson vaihemaakuntakaavaehdotuksesta Kauppa ja merialue (Kymenlaakson liitto 2013)

4 (18) Kymenlaakson vaihemaakuntakaavassa Kauppa ja merialu Virojoki - Vaalimaa osayleiskaavan kaava-alueelle on osoitettu seuraavat vähittäiskauppaa koskevat merkinnät: Vähittäis- ja rajakaupan kehittämisen kohdealue (kma-r) Merkinnällä osoitetaan seudullisesti merkittävä vähittäiskaupan kohdealue, jolla on rajakaupan ominaispiirteitä. Suunnittelumääräyksen mukaan Alueen yksityiskohtaisessa suunnittelussa tulee varmistaa rajan toiminnan kannalta oleellisen viranomaistoiminnan, liikenteen ja muiden alueen palveluiden yhteensovittaminen. Alueelle saa sijoittaa maankäyttö- ja rakennuslain 71 a :ssä tarkoitettuja seudullisesti merkittäviä vähittäiskaupan suuryksiköitä, joiden yhteenlaskettu kerrosala saa olla enintään 100 000 k-m 2. Alueelle on jo toteutunut 10 000 k-m 2 vähittäiskaupan liiketilaa. Merkintä ohjaa venäläisille suunnattujen kaupan, matkailupalveluiden ja kasinon palveluja lähellä rajaa olevalle alueelle. Aluetta toteutetaan yksittäisinä hankkeina asemakaavan tai asemakaavan tarkistusten mukaisesti. Vähittäis- ja rajakaupan kehittämisen kohdealuemerkinnällä mahdollistetaan Suomen vilkkaimman rajanylityspaikan viereen rakentuvan kaupallisen keskittymän muodostuminen E18 tien molemmille puolille. Tien etelän puolelle ohjataan kasino, matkailupalveluita ja outlet -tyyppistä toimintaa. Tien pohjoispuolella pääpaino on tilaa vaativassa kaupassa sekä työpaikka-alueella (TP) logistiikassa. Rajapalvelujen ja kaupan kehittämisen kohdealue (rk) Merkinnällä osoitetaan alueet, joihin kohdistuu vähintään maakunnallisia valtakunnan rajan toimintojen kehittämistarpeita. Suunnittelumääräyksen mukaan Alueelle palveluja sijoitettaessa tulee palvelutarjonnassa, mitoituksessa ja tarkemmassa sijoituksessa varmistaa seudun palvelurakenteen tasapainoinen kehittäminen ja varmistaa, etteivät tehtävät toimenpiteet heikennä palvelujen saavutettavuutta seudun muissa osissa. Alueen yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa on huomioitava raja-alueen toimintojen kehittämistarpeet ja sovitettava ne Suomen huomattavimman maaraja-aseman ympäristön laatuvaatimuksiin. Vaalimaan raja-asema on Suomen vilkkain maaraja-asema, jonka rajanylitysmäärät ovat olleet jatkuvassa kasvussa. Raja-alueella on kehittämistarpeita niin liikenteen, matkailun, kaupan kuin viranomaistoimintojenkin sijoittelun suhteen. Maakuntakaavassa osoitetaan raja-alueen kehittämisen kannalta keskeinen alue. Merkinnällä varmistetaan uusien tai uudentyyppisten rajanylityspaikkaan toiminnallisesti läheisesti liittyvien toimintojen kehittäminen ja sijoittaminen alueelle.

5 (18) Vaalimaan masterplan Vaalimaan masterplanissa on määritelty Vaalimaan alueen kehittämisen visio, tavoitteet ja maankäytön suunnitelma vuoteen 2020. Alueen kehittämistavoitteeksi on asetettu, että Vaalimaan alueesta muodostuu vetovoimainen, koko seudun elinvoimaa lisäävä alue. Vaalimaan alueen kehityksen ankkurina ja veturina on kauppa ja ostosmatkailu. Vaalimaan visio on kolmitasoinen: 1. EU-Venäjä, 2. Suomi-Venäjä ja 3. Paikallinen. Laadittu maankäyttöluonnos pohjautuu vaihemaakuntakaavaan, jossa Vaalimaan alue on määritelty rajakaupan suuryksikköalueeksi. Kauppa keskittyy tiiviille alueelle Vaalimaantien, uuden moottoritien sekä uuden kokoojakadun varsille. Maankäyttöluonnos mahdollistaa yli 360 000 k-m 2 :iä kaupan ja palveluiden liikerakentamista (kauppa-, palvelu- ja elämysalue yhteensä 293 500 k-m 2 sekä tilaa vievä kauppa yhteensä 72 000 k-m 2 ). Vaaalimaan masterplan on pohjana Virojoen - Vaalimaan osayleiskaavan laadinnassa. Kuva 3. Vaalimaan masterplan, maankäyttöluonnos 2.4.2014 (Ramboll 2014)

6 (18) 2.2 Väestön ja työpaikkojen sijoittuminen Virolahdella asui vuoden 2013 lopussa yhteensä 3 435 asukasta, joka oli noin 4 % Kotkan-Haminan seudun väestömäärästä. Mustasaaren väestöstä noin 14 % oli alle 15- vuotiaita, hieman yli 60 % 15 64 -vuotiaita ja hieman yli neljänosa yli 65-vuotiaita. Virolahden suurin väestökeskittymä on kuntakeskus, Virojoen taajama, joka sijoittuu E18-valtatien eteläpuolelle, tien välittömään läheisyyteen. Pienempiä väestökeskittymiä ovat Virolahden kirkonkylä, Vaalimaa, Pajulahti, Hämeenkylä, Klamila ja Ravijoki. Muu osa Virolahdesta on maaseutumaista ja melko harvaan asuttua aluetta. Seuraavassa kuvassa on esitetty väestön sijainti 250 x 250 m ruuduittain vuonna 2012. Tummat värit kuvastavat tiheintä asutusta ja vaaleat värit harvaan asuttuja alueita. Kuva 4. Väestön sijoittuminen tarkastelualueella 250 x 250 m ruuduittain vuonna 2012 (Ruututietokanta Tilastokeskus 2013, pohjakartta MML 2014)

7 (18) Virolahden alueella oli vuoden 2011 lopussa 1 354 työpaikkaa, joka on noin 4 % Kotkan-Haminan seudun työpaikoista. Virolahdella työpaikat keskittyvät Virojoen taajaman alueelle sekä mm. Vaalimaalle. Seuraavassa kuvassa on esitetty työpaikkojen määrä 250 x 250 m ruuduittain vuonna 2010. Tummat värit kuvastavat alueita, joilla työpaikkoja on eniten. Kuva 5. Työpaikkojen sijoittuminen tarkastelualueella 250 x 250 m ruuduittain vuonna 2010 (Ruututietokanta Tilastokeskus 2013, pohjakartta MML 2014) 2.3 Vähittäiskaupan myymäläverkko Vähittäiskaupan palveluverkkoa koskeva tarkastelu perustuu Kymenlaakson vaihemaakuntakaavan Kauppa ja merialue yhteydessä laadittuun Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus selvitykseen (Kymenlaakson liitto 2013) sekä Vaalimaan Outletkeskuksen yleis- ja asemakaavan muutoksen kaupallisten vaikutusten arviointiin. Olemassa olevien selvitysten tietoja on päivitetty uusimmilla tilastoilla.

8 (18) Virolahdella toimi vuonna 2012 yhteensä 20 vähittäiskaupan toimipaikkaa, joka on noin 5 % Kotkan-Haminan seudun vähittäiskaupan toimipaikoista. Lisäksi Virolahdella toimi neljä auto-, varaosa- ja rengaskaupan toimipaikkaa, 3 huoltamoa sekä 6 ravintolaa ja kahvilaa. Vähittäiskaupan toimipaikkojen määrä on vähentynyt yhdellä vuodesta 2010. Taulukko 1. Vähittäiskaupan toimipaikat Virolahdella, Miehikkälässä ja Kotkan-Haminan seudulla vuonna 2012 (Toimiala Online / Tilastokeskus / Yritys- ja toimipaikkatiedot) Virolahti Miehikkälä Lähialue Kotkan- Haminan seutu Päivittäistavarakauppa 7 3 10 75 Kioskit 1 1 22 Alkot 1 1 6 Tavaratalokauppa 2 2 13 Tilaa vaativa kauppa 3 3 55 Muu erikoiskauppa 6 3 9 244 Vähittäiskauppa yhteensä 20 6 26 415 Auto-, varaosa- ja rengaskauppa 4 4 57 Huoltamot 3 1 4 26 Ravintolat ja kahvilat 6 1 7 209 Päivittäistavarakauppa Virolahdella toimi 7 päivittäistavarakaupan myymälää, joista kolme oli koko päivittäistavaravalikoimaa myyvää myymälää ja neljä päivittäistavaroiden erikoismyymälää (mm. kalan vähittäiskauppa). Päivittäistavaramyymälöiden määrä oli noin 9 % Kotkan- Haminan seudun päivittäistavaramyymälöistä. Virolahdella toimi lisäksi kaksi tavarataloa, joissa myydään sekä päivittäistavarakaupan että erikoistavarakaupan tuotteita. Päivittäistavaroita myydään lisäksi huoltoasemilla ja kioskeissa. Virolahden päivittäistavaramyymälöiden määrä on lisääntynyt yhdellä vuodesta 2010. Virolahdella oli vuonna 2012 yhtä päivittäistavaramyymälää kohden 1162 asukasta, kun otetaan huomioon koko päivittäistavaravalikoimaa myyvät myymälät. Asukasmäärä yhtä myymälää kohti on selvästi vähemmän kuin koko maassa keskimäärin (1 719 asukasta), joten Virolahden päivittäistavarakaupan verkostoa voidaan pitää keskimääräistä kattavampana. Erikoiskauppa Virolahdella toimi vuoden 2012 lopussa yhteensä 9 erikoiskaupan myymälää, joka on noin 3 % Kotkan-Haminan seudun erikoiskaupan myymälöistä. Virolahden erikoiskaupan myymälöistä 3 toimi tilaa vaativan erikoiskaupan toimialoilla ja 6 muun erikoiskaupan toimialoilla. Erikoiskaupan myymälöiden määrä on vähentynyt kahdella myymälällä vuodesta 2010. Virolahden erikoiskaupan tarjonta on väestöpohjaan suhteutettuna heikko. Virolahdella oli vuoden 2012 lopussa 387 asukasta yhtä erikoiskaupan myymälää kohti, mikä on selvästi enemmän kuin koko maassa keskimäärin (245 asukasta/myymälä). Väestöpohjaan suhteutettuna Virolahden erikoiskaupan palveluverkon kattavuutta voidaan pitää keskimääräistä heikompana.

9 (18) Vähittäiskaupan sijainti Virolahden vähittäiskaupan palvelut sijoittuvat kuntakeskukseen Virojoelle ja Vaalimaalle. Vaalimaalla rajan läheisyydessä toimii Rajahovi, Rajamarket sekä pari autoja autotarvikeliikettä. Rajahovin yhteydessä on ravintola sekä pari erikoisliikettä. Vaalimaantien varressa Kurkelan risteyksessä toimii toinen Rajamarket sekä kalamyyntiä ja ravintolapalveluita. Vaalimaan kauppa palvelee lähes yksinomaan venäläisiä matkailijoita. Virojoen taajamassa kaupalliset palvelut ovat keskittyneet Virojoentien varrelle. Alueella on päivittäistavarakauppaa, tilaa vaativaa kauppaa ja kaupallisia palveluita. Vaalimaalla on liiketilaa yhteensä lähes 8 000 k-m 2 ja Virojoella lähes 10 000 k-m 2. Virolahti kuuluu Haminan markkina-alueeseen ja Hamina vastaavasti Kotkan markkinaalueeseen. Seudun pääkeskus on Kotkassa, jossa on useita kaupan keskittymiä. Haminan palvelut ovat keskittyneet Haminan keskustaan. (Virolahden kunta ja WSP 2014). Vireillä olevat kaupan hankkeet Kotkan-Haminan seudulla on vireillä useita kaupan kehittämishankkeita. Valtaosa hankkeista sijoittuu E18 -moottoritien varteen ja liittymäalueille. Liiketilaa suunnitellaan ja rakennetaan sekä uusille toimijoille että nykyisten toimijoiden laajennuksille. Osa hankkeista on vasta suunnitteilla eikä niiden toteuttamiselle ole kaavallisia valmiuksia eikä myöskään toimijaa tiedossa. Osa hankkeista on rakenteilla. Virolahden kaikki vireillä olevat kaupan hankkeet sijoittuvat Vaalimaalle. Virolahden hankkeiden yhteenlaskettu pinta-ala on noin 92 500 k-m 2, sisältäen kauppakeskuksen (45 000 k-m 2 ), autokauppaa (1 000 k-m 2 ), toimistorakennusten KT -alueet (30 000 k-m 2 ) sekä kalakaupalle ja ravintoloille suunnitellut alueet (21 000 k-m 2 ). Lisäksi Vaalimaan alueella on vireillä outlet-keskittymän rakentamiseen tähtäävät yleiskaavan ja asemakaavan muutokset. Kaavamuutosalueen rakennusoikeus on 15 000 k- m 2, joka on noin puolet suunnitellusta outlet-keskuksen kokonaiskerrosalasta. Outletkeskittymä tulee kokonaisuudessaan olemaan noin 30 000 k-m 2. Yleiskaavaluonnoksessa outlet-keskittymä on osoitettu liike- ja toimistorakennusten korttelialueena (K) ja asemakaavaluonnoksessa liikerakennusten korttelialueena (KL). Kaavamääräyksen mukaan yksittäisen myymäläyksikön kerrosala saa olla enintään 2 000 k-m 2. Vaalimaan outlet-keskittymä on luonteeltaan vähittäiskaupan myymäläkeskittymä, johon sovelletaan vähittäiskaupan suuryksiköitä koskevia erityisiä säännöksiä (MRL 71 d ). Vaalimaa on osoitettu Kymenlaakson Kauppa ja Merialue vaihemaakuntakaavassa vähittäis- ja rajakaupan kehittämisen kohdealueena. Alueella saa sijoittaa merkitykseltään seudullisia vähittäiskaupan suuryksiköitä enintään 100 000 k-m 2. 2.4 Vähittäiskaupan myynti ja ostovoiman siirtymät Päivittäistavarakaupan myynti Vuonna 2010 Virolahden päivittäistavarakaupan myyntialan osuus oli 5 % ja myynnin osuus 4 % Kotkan-Haminan seudun päivittäistavaramyynnistä. Päivittäistavarakaupan myynti asukasta kohden oli Virolahdella indeksiarvona 105 eli jonkin verran korkeampi kuin koko Kymenlaaksossa keskimäärin (Kymenlaakson maakunta keskimäärin = 100). Keskimääräistä suurempi myynti/asukas kertoo siitä, että alueelle tulee ostovoimaa alueen ulkopuolelta. Virolahdella myyntiä lisäävät venäläiset asiakkaat. Keskimääräistä alhaisempi myynti/asukas kertoo ostovoiman vuodosta alueen ulkopuolelle. Päivittäistavarakaupan myyntitehokkuus ( /my-m 2 /vuosi) oli Virolahdella korkeampi kuin Kymenlaaksossa keskimäärin. (Kymenlaakson liitto 2013)

10 (18) Taulukko 2. Päivittäistavarakaupan tunnuslukuja 2010. Tiedot myyntialasta ja myynnistä asukasta kohden ja myyntiteho on ilmoitettu indeksinä (Kymenlaakso = 100) (Kymenlaakson liitto 2013). Päivittäistavaramyymälöiden määrä Myyntialan osuus (%) Myyntiala/ asukas indeksi Kymenlaakso =100 Myynnin osuus (%) Myynti/ asukas indeksi Kymenlaakso =100 Myyntiteho ( /m²) indeksi Kymenlaakso =100 Hamina 14 10 % 88 11 % 98 111 Kotka 38 30 % 99 32 % 107 107 Miehikkälä 3 0 % 38 1 % 46 122 Pyhtää 3 1 % 44 2 % 56 127 Virolahti 3 2 % 93 2 % 105 113 Kotkan-Haminan seutu 61 44 % 91 48 % 100 109 Kymenlaakso 134 100 % 100 100 % 100 100 Erikoiskaupan myynti Kotkan-Haminan seudun erikoiskauppa keskittyy Kotkaan. Virolahden erikoiskaupan myynti oli vuonna 2010 noin 8,5 % Kotkan-Haminan seudun erikoiskaupan myynnistä. Erikoiskaupan myynti asukasta kohti on Virolahdella huomattavasti suurempi Kotkan-Haminan seudun ja koko Kymenlaakson maakunnan keskitasoon verrattuna. (Kymenlaakson liitto 2013). Virolahden ostovoiman siirtymät Ostovoiman siirtymää analysoimalla voidaan arvioida, kuinka hyvin Virolahden vähittäiskaupan tarjonta palvelee alueella olevaa paikallista kysyntää. Siirtymät on laskettu vertaamalla vähittäiskaupan ostovoimaa toteutuneeseen myyntiin. Myynnin lähteenä on käytetty Tilastokeskuksen yritystilastoa. (Virolahden kunta ja WSP 2014) Vuonna 2012 Virolahti sai päivittäistavarakaupan ostovoimaa kuntarajojen ulkopuolelta noin 8 milj.euroa (75 % päivittäistavarakaupan ostovoimasta) ja erikoiskaupan ostovoimaa noin 10 milj.euroa (74 % erikoiskaupan ostovoimasta). Erikoiskaupan ostovoiman nettosiirtymä tilaa vaativassa kaupassa oli noin 8 milj.euroa (+159 %) ja muussa erikoiskaupassa noin 2 milj.euroa (+25 %). Virolahtelaisten ostovoimaa suuntautuu oman kunnan lisäksi myös Haminaan ja Kotkaan, joten kuntaan tuleva matkailijoiden ostovoima on suurempi kuin tässä esitetyt ostovoiman siirtymät. (Virolahden kunta ja WSP 2014) Autokaupassa Virolahden tarjonta ei vastaa virolahtelaisten eikä venäläisten matkailijoiden kysyntää. Autokaupan ostovoiman nettosiirtymä on -5 milj.euroa (-48 %). (Virolahden kunta ja WSP 2014) 2.5 Arvio liiketilan lisätarpeesta Väestön ja matkailijoiden määrän kehitys Virolahdella asui 3 435 asukasta ja naapurikunnassa Miehikkälässä 2 145 asukasta vuoden 2013 lopussa. Kotkan-Haminan seudulla asui 86 938 asukasta. Kymenlaakson maakuntasuunnitelman mukaisen väestötavoitteen mukaan vuonna 2030 Kotkan- Haminan seudun väestömäärä on noin 94 300 asukasta, Virolahdella noin 3 550 asukasta ja Miehikkälässä noin 2 090 asukasta. (Virolahden kunta ja WSP 2014)

11 (18) Vaalimaan kaupan alueen kehittämisen lähtökohtana ovat venäläiset matkailijat. Venäläiset tekivät vuonna 2011 Kotkan-Haminan seudulle 462 000 matkaa. Vuonna 2025 matkojen määrän arvioidaan olevan skenaariosta riippuen 2,4-3,5 miljoonaa matkaa. (Virolahden kunta ja WSP 2014) Arvio liiketilatarpeesta Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus -selvityksessä (Kymenlaakson liitto 2013) ja Vaalimaan Outlet-keskuksen kaupallisten vaikutusten arviointi -selvityksessä on arvioitu ostovoiman kehitystä väestömäärän ja asukaskohtaisten kulutuslukujen perusteella. Kulutuksen kasvuarviona on käytetty päivittäistavarakaupassa 1,0 % / vuosi ja erikoiskaupassa 2,0 % / vuosi. Markkina-alueen ostovoiman kasvun pohjalta on arvioitu liiketilan lisätarvetta vuoteen 2030 mennessä muuttamalla ostovoiman kasvu kerrosalaksi keskimääräisillä myyntitehokkuuksilla. Ostovoiman kasvun pohjalta arvioitu vähittäiskaupan ja kaupallisten palvelujen liiketilan lisätarve vuoteen 2030 mennessä on Virolahdella noin 3 900 k-m 2, Miehikkälässä noin 1 700 k-m 2 ja muualla Kotkan-Haminan seudulla noin 125 400 k-m 2 eli yhteensä koko Vaalimaan paikallismarkkina-alueella noin 131 000 k-m 2. (Virolahden kunta ja WSP 2014) Taulukko 3. Vähittäiskaupan lisätilantarve Vaalimaan paikallismarkkina-alueella (Virolahden kunta ja WSP 2014) Virolahti Miehikkälä Muu seutu Paikallismarkkinat yhteensä Päivittäistavarakauppa ja alko 400 200 14 800 15 400 Erikoiskauppa ja palvelut 1 500 600 45 900 48 000 Tiva ja autokauppa 2 000 900 64 700 67 600 Kauppa ja palvelut yhteensä 3 900 1 700 125 400 131 000 Vaalimaan kaupan kehittäminen ei perustu pelkästään paikallisen ostovoiman varaan, vaan kohderyhmänä ovat venäläiset matkailijat. Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus -selvityksessä on arvioitu venäläisten rahankäytön kasvun pohjalta liiketilan lisätarvetta maakunnassa. Liiketilan lisätarve vuoteen 2025 mennessä on 150 000-230 000 k-m 2. Kotkan-Haminan seudun venäläisten kysynnän kasvun aiheuttamasta liiketilan lisätarpeesta voidaan olettaa merkittävän osan suuntautuvan Vaalimaalle. Koska matkailijoiden määrän kasvu on hidastunut ja koska venäläisten matkailijamäärien ennustaminen pitkälle tulevaisuuteen on epävarmaa, voidaan maakuntakaavan kaupan selvityksen tavoitevuosi 2025 siirtää venäläisten osalta vuoteen 2030. (Virolahden kunta ja WSP 2014) Taulukko 4. Venäläisten rahankäytön kasvun pohjalta laskettu liiketilan lisätarve Kotkan-Haminan seudulla vuoteen 2025 mennessä (Virolahden kunta ja WSP 2014) Skenaario 3 Skenaario 2 Päivittäistavarakauppa 6 000 10 000 Tilaa vaativa ja autokauppa 14 000 22 000 Muu erikoiskauppa 95 000 146 000 Vähittäiskauppa yhteensä 115 000 178 000 Kaupalliset palvelut 33000 51000 Kauppa ja palvelut yhteensä 148 000 229 000

12 (18) 3 KAUPALLISTEN VAIKUTUSTEN ARVIOINTI Seuraavassa on arvioitu tekeillä olevan Virojoki-Vaalimaa osayleiskaavan muutos ja laajennus -osayleiskaavan vaikutukset kauppaan ja palvelurakenteeseen, alue- ja yhdyskuntarakenteeseen sekä kaupan palvelujen saavutettavuuteen. 3.1 Vaikutukset kauppaan ja palvelurakenteeseen Yleiset lähtökohdat Yleiskaavan sisältövaatimukset ja valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet ovat lähtökohtana arvioitaessa osayleiskaavan vaikutuksia kauppaan ja kaupan palvelurakenteeseen. Yleiskaavan sisältövaatimuksiin sisältyy elinkeinoelämän toimintaedellytyksistä huolehtiminen. Yleiskaavassa on oleellista osoittaa vähittäiskaupalle sellaisia alueita, joilla turvataan kaupan liiketoiminnan, toimivan kilpailun, palvelujen saavutettavuuden ja kestävän yhdyskuntakehityksen edistämisen tavoitteiden toteutuminen. Kilpailun näkökulmasta keskeistä on sijaintipaikkojen riittävyys ja kaavaratkaisujen joustavuus. Lisäksi arvioinnissa korostuvat maankäyttö- ja rakennuslain vähittäiskaupan suuryksiköitä koskevat erityiset sisältövaatimukset maakunta- ja yleiskaavoille (MRL 71 b ). Sisältövaatimuksiin sisältyvät tavoitteet keskusta-alueiden kaupan toimintaedellytysten turvaamisesta, kaupallisten palvelujen saavutettavuuden turvaamisesta sekä kestävän palveluverkon kehityksestä ja sitä kautta kohtuullisista asiointimatkoista. Keskeisiä kysymyksiä arvioitaessa osayleiskaavan vaikutuksia kaupan ja palvelurakenteen kehitykseen ovat seuraavat: - edistääkö osayleiskaavan kaupan sijainti- ja mitoitusratkaisut alueellisesti tasapainoisen kaupan palveluverkon kehitystä? - miten osayleiskaava vaikuttaa keskusta-alueiden kaupalliseen vetovoimaan? - turvaako osayleiskaava kaupan toiminta- ja kehitysedellytykset Virolahdella ja Kotkan-Haminan seudulla? - toteutuvatko toimivan kilpailun edellytykset ja alalle tulon mahdollisuudet? Onko kaupalle riittävästi sijoittumismahdollisuuksia ja kilpailukykyisiä liikepaikkoja? Palveluverkon kehitys Vaalimaan alueen kehittäminen perustuu venäläisten matkailijoiden kysyntään, mutta alue palvelee myös paikallisia ja koko seudun asukkaita. Virolahti kuuluu erikoiskaupassa Haminan ja edelleen Kotkan asiointialueeseen. Haminan ja erityisesti Kotkan monipuolinen palvelutarjonta vetää asiakkaita laajalta alueelta, myös Virolahdelta. Uusien kauppapaikkojen osoittaminen osayleiskaavassa mahdollistaa vähittäiskaupan ja erityisesti erikoiskaupan tarjonnan lisääntymisen ja monipuolistumisen Vaalimaalla. Palvelutarjonnan paraneminen omassa kunnassa vähentää asiointitarvetta Haminassa ja Kotkassa ja luo seututasolla edellytykset alueellisesti tasapainoiselle vähittäiskaupan palveluverkolle. Virolahden palvelut ovat keskittyneet Virojoen taajamaan ja Vaalimaan alueelle. Kummallakin alueella erikoiskaupan tarjonta on varsin vaatimatonta. Kuntatasolla osayleiskaavan mukaisen liikerakentamisen toteutuminen vahvistaa merkittävästi Vaalimaan kaupallista vetovoimaa suhteessa kuntakeskukseen. Vaalimaan kehittyessä on tärkeää turvata kuntakeskuksen palvelutarjonta erityisesti päivittäistavarakaupassa. Vaalimaan masterplanin ja osayleiskaavan mukaisen liikerakentamisen toteutuessa kokonaisuudessaan Vaalimaa vetää venäläisten matkailijoiden lisäksi asiakkaita myös Virolahdelta ja laajemmalta alueelta erityisesti Kotkan-Haminan seudulta ja todennäköisesti myös Kouvolan seudulta.

13 (18) Vaalimaan alueen rooli kaupan palveluverkossa Vaalimaan alue tarjoaa vetovoimaisen ja hyvin saavutettavissa olevan sijaintipaikan lähellä Vaalimaan raja-asemaa erityisesti sellaisille kaupan yksiköille, joiden toiminta perustuu Venäjältä tulevien matkailijoiden kysyntään. Toteutuessaan Vaalimaan alueesta kehittyy uusi, merkittävä venäläisten kysyntään perustuva kauppapaikka Kaakkois- Suomeen. Alue kilpailee venäläisistä asiakkaista muiden venäläisten matkailijoiden kysynnän varaan perustuvien kohteiden kanssa. Vaalimaan kehittyminen voi hidastaa uusien venäläisten kysyntään perustuvien kohteiden kuten Kotkan Summaan suunnitellun kauppakeskittymän toteutumista. Venäläisten asiakkaiden lisäksi Vaalimaa ja erityisesti outlet-keskus houkuttelee todennäköisesti myös suomalaisia ostosmatkailijoita edullisilla hinnoillaan. Kaupan toiminta- ja kehitysedellytykset Kaupan toimintaedellytysten kannalta on oleellista, että kaavoituksella mahdollistetaan riittävä ja joustava liikerakentaminen ja laajennusmahdollisuudet pitkällä tähtäimellä. Kaupan alueiden osoittaminen Vaalimaan osayleiskaavassa, tarjoaa vähittäiskaupan yksiköille uuden, liikenteellisesti vetovoimaisen kauppapaikan. Tämä puolestaan edistää omalta osaltaan toimivan kilpailun edellytyksiä. Ostovoiman siirtymiä, ostovoiman kehitystä ja sen pohjalta arvioitua liiketilan laskennallista lisätarvetta tarkastelemalla voidaan hahmottaa, kuinka suuri on se markkinoiden kasvu, jonka jakajaksi Vaalimaan vähittäiskaupan yksiköt tulevat ja kuinka suurelle alueelle uusi liikerakentaminen tulee vaikuttamaan. Laskennallista liiketilatarvetta tarkastelemalla voidaan toisaalta myös määritellä Vaalimaan alueen enimmäismitoitus ts. kuinka paljon alueille voidaan toteuttaa liikerakentamista markkina-alueen ostovoimaan perustuen. Virolahden paikallismarkkinoiden (Kotkan-Haminan seutu) väestön ostovoiman kasvun pohjalta arvioitu vähittäiskaupan ja kaupallisten palvelujen liiketilan lisätarve vuoteen 2030 mennessä on noin 131 000 k-m 2, josta päivittäistavarakaupan osuus on 15 400 k- m2, erikoiskaupan ja palveluiden osuus noin 48 000 k-m 2 ja tilaa vaativan erikoiskaupan ja autokaupan osuus noin 67 000 k-m 2. Vaalimaan kaupan kehittäminen ei kuitenkaan perustu pelkästään paikallisen ostovoiman varaan, vaan kohderyhmänä ovat venäläiset matkailijat. Venäläisten rahankäytön kasvun pohjalta arvioitu vähittäiskaupan ja kaupallisten palveluiden liiketilan lisätarve vuoteen 2030 mennessä on 150 000-230 000 k-m 2, josta vähittäiskaupan osuus on 115 000-178 000 k-m 2. (Virolahden kunta ja WSP 2014) Maakuntakaavassa on Vaalimaan alueelle osoitettu vähittäis- ja rajakaupan kehittämisen kohdealue, jolle voidaan sijoittaa merkitykseltään seudullisia vähittäiskaupan suuryksiköitä enintään 100 000 k-m 2. Kotkan-Haminan seudulle kohdistuvan venäläisten rahankäytön kasvu mahdollistaa maakuntakaavan enimmäismitoituksen mukaisen vähittäiskaupan liiketilan rakentamisen. Vähittäiskaupan liikerakentaminen (100 000 k- m 2 ) käyttää skenaarion 3 mukaisesta liiketilan lisätarpeesta 87 % ja skenaarion 2 mukaisesta liiketilan lisätarpeesta 56 %. Vaalimaan masterplanin mukainen vähittäiskaupan ja palvelujen liiketilan mitoitus (noin 365 500 k-m 2 ) ylittää Kotkan-Haminan seudulle kohdistuvan venäläisten rahankäytön kasvun (150 000-230 000 k-m 2 ) kuten myös venäläisten ja Kotkan-Haminan seudun oman väestön kysynnän kasvun pohjalta arvioidun liiketilan lisätarpeen (281 000-361 000 k-m 2 ). Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että kaikki Kotkan-Haminan seudun liiketilan lisätarve kohdistuisi Vaalimaalle. Toisaalta matkailijoiden osalta tarjonnan kasvun voidaan odottaa lisäävän kysyntää. Alueen kehittyminen palveluiltaan monipuoliseksi lisää matkailijoiden kiinnostusta aluetta kohtaan, jolloin asiointi alueella lisääntyy.

14 (18) Toimivan kilpailun edellytykset Toimivan kilpailun edistämisessä keskeistä on alalle tulon mahdollisuuksien turvaaminen. Uusilla toimijoilla tulee olla riittävät edellytykset sijoittua kilpailukykyisille liikepaikoille. Osayleiskaavan ratkaisuilla voidaan joko rajoittaa tai mahdollistaa kilpailun toimivuutta. Venäläisten kysyntään perustuvalle vähittäiskaupalle keskeinen sijaintitekijä on hyvä liikenteellinen saavutettavuus ja näkyvä sijainti. Osayleiskaavassa osoitetut kaupan alueet tarjoavat kilpailukykyisiä sijaintipaikkoja ja mahdollistavat uusien yksiköiden sijoittumisen Vaalimaalle. Näin ollen osayleiskaava luo edellytyksiä toimivalle kilpailulle. 3.2 Vaikutukset alue- ja yhdyskuntarakenteeseen Yleiset lähtökohdat Arvioitaessa osayleiskaavan vaikutuksia alue- ja yhdyskuntarakenteeseen korostuvat yleiskaavan sisältövaatimukset yhdyskuntarakenteen toimivuudesta, taloudellisuudesta ja ekologisesta kestävyydestä, olemassa olevan yhdyskuntarakenteen hyödyntämisestä, palvelujen saavutettavuudesta ja elinkeinoelämän toimintaedellytyksistä sekä valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet. Valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden mukaan yhdyskuntarakennetta tulee kehittää niin, että palvelut ja työpaikat ovat hyvin eri väestöryhmien saavutettavissa. Alueidenkäytöllä tulee edistää elinkeinoelämän toimintaedellytyksiä osoittamalla elinkeinotoiminnalle riittävästi sijoittumismahdollisuuksia olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta hyödyntäen. Runsaasti henkilöliikennettä aiheuttavat elinkeinoelämän toiminnot tulee suunnata olemassa olevan yhdyskuntarakenteen sisään tai muutoin hyvien joukkoliikenneyhteyksien äärelle. Edelleen valtakunnallisissa alueidenkäyttötavoitteissa todetaan, ettei uusia huomattavia asuin-, työpaikka- tai palvelutoimintojen alueita tule sijoittaa irralleen olemassa olevasta yhdyskuntarakenteesta. Vähittäiskaupan suuryksiköt tulee sijoittaa tukemaan yhdyskuntarakennetta. Arvioinnissa korostuvat myös maankäyttö- ja rakennuslain vähittäiskaupan suuryksiköitä koskevat erityiset sisältövaatimukset maakunta- ja yleiskaavoille (MRL 71 b ), joissa korostuvat keskusta-alueen kaupan kehitys, kaupallisten palvelujen saavutettavuus sekä kestävän palveluverkon kehitys ja sitä kautta asiointimatkojen pituus. Alueen sijainti yhdyskuntarakenteessa Vaalimaan osayleiskaavassa osoitetut vähittäiskaupan alueet sijoittuvat olemassa olevan yhdyskuntarakenteen ulkopuolelle. Alueiden sijaintia suhteessa asutukseen on tarkasteltu etäisyysvyöhykkeiden avulla. Alle kymmenen kilometrin etäisyydellä Vaalimaan vähittäis- ja rajakaupan alueesta asuu noin 2 050 asukasta, alle viiden kilometrin etäisyydellä noin 210 asukasta, alle kolmen kilometrin etäisyydellä noin 120 asukasta ja alle kilometrin etäisyydellä noin 30 asukasta. Uusien kauppapaikkojen osoittaminen osayleiskaavassa mahdollistaa vähittäiskaupan ja erityisesti erikoiskaupan tarjonnan lisääntymisen ja monipuolistumisen Vaalimaalla. Palvelutarjonnan paraneminen omassa kunnassa vähentää asiointitarvetta Haminassa ja Kotkassa ja luo seututasolla edellytykset alueellisesti tasapainoiselle vähittäiskaupan palveluverkolle.

15 (18) Vaalimaan vähittäis- ja rajakaupan kehittämisen alue liittyy laajempaan raja-alueen palvelukokonaisuuteen. Rajakaupan ominaispiirteet poikkeavat muusta vähittäiskaupasta. Venäläiset matkailijat arvostavat eniten hyviä kulkuyhteyksiä ja edullisia ostospaikkoja. Palvelutarjonnaltaan monipuolisen alueen toteutuminen lähelle rajaa vähentää venäläisten asiointia kauempana olevissa kohteissa muun muassa Kotkassa, jolloin asiointimatkat lyhenevät ja liikenneverkon kuormitus vähenee. Kuva 9. Vaalimaan vähittäis- ja rajakaupan alueen sijainti yhdyskuntarakenteessa ja saavutettavuusvyöhykkeet. (Pohjakartta MML 2014) Virolahden keskustan ja muiden keskustojen kaupan toimintaedellytykset Arvioitaessa Vaalimaan liikerakentamisen vaikutuksia Virolahden ja seudun muiden keskusten kaupan toiminta- ja kehitysedellytyksiin keskeinen merkitys on sillä, kuinka paljon Vaalimaalle toteutuu päivittäistavarakaupan ja ns. keskustahakuisen erikoiskaupan liiketilaa. Nykyisten suunnitelmien mukaan Vaalimaalle sijoittuu muun muassa kauppakeskus sekä outlet-keskus. Outlet-keskukseen sijoittuu tämän hetkisten suunnitelmien mukaan useita muotikaupan myymälöitä. Mikäli kauppakeskus ja outlet-keskus toteutuvat kokonaisuudessaan, ne vetävät venäläisten asiakkaiden lisäksi myös kotimaisia asiakkaita Kotkan-Haminan seudulta. Tällöin Vaalimaan erikoiskaupalla voi olla vaikutuksia myös Haminan ja Kotkan keskustojen erikoiskaupan kehitysedellytyksiin. Virolahden ja muiden pienempien kuntakeskusten kaupan kehitykseen Vaalimaan erikoiskaupalla ei ole merkittävää vaikutusta, koska niissä erikoiskaupan tarjontaa on jo tälläkin hetkellä hyvin vähän.

16 (18) 3.3 Vaikutukset kaupan palvelujen saavutettavuuteen Yleiset lähtökohdat Arvioitaessa yleiskaavaluonnoksen vaikutuksia kaupan palvelujen saavutettavuuteen ja liikkumiseen lähtökohtana ovat yleiskaavan sisältövaatimukset yhdyskuntarakenteen toimivuudesta, taloudellisuudesta ja ekologisesta kestävyydestä, olemassa olevan yhdyskuntarakenteen hyödyntämisestä ja palvelujen saavutettavuudesta, valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet sekä maankäyttö- ja rakennuslain vähittäiskaupan suuryksiköitä koskevat erityiset sisältövaatimukset. Valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden mukaan yhdyskuntarakennetta tulee kehittää siten, että palvelut ja työpaikat ovat hyvin eri väestöryhmien saavutettavissa siten, että henkilöautoliikenteen tarve on mahdollisimman vähäinen. Vaikutusten arvioinnissa korostuvat myös maankäyttö- ja rakennuslain vähittäiskaupan suuryksiköitä koskevat erityiset sisältövaatimukset maakunta- ja yleiskaavoille (MRL 71 b ), joiden mukaan osoitettaessa maakunta- tai yleiskaavassa vähittäiskaupan suuryksiköitä on katsottava, että alueelle sijoittuvat palvelut ovat mahdollisuuksien mukaan saavutettavissa joukkoliikenteellä ja kevyellä liikenteellä sekä suunniteltu maankäyttö edistää sellaisen palveluverkon kehitystä, jossa asiointimatkojen pituudet ovat kohtuulliset ja liikenteestä aiheutuvat haitat mahdollisimman vähäiset. Sisältövaatimuksien tavoitteena on, että paljon liikennettä aiheuttavat toiminnot, kuten suuret päivittäistavarakaupat ja kauppakeskukset sijoittuisivat siten, että niihin on mahdollisuus päästä henkilöauton ohella joukkoliikenteellä ja kevyellä liikenteellä. Vaikutukset saavutettavuuteen Saavutettavuuden käsite voidaan ymmärtää ja sitä voidaan mitata monin eri tavoin. Saavutettavuuden tarkastelu painottuu yleensä päivittäistavarakauppaan ja fyysisen saavutettavuuden (=etäisyys myymälään) tarkasteluun. Erikoiskaupassa palvelujen fyysinen saavutettavuus ei ole samalla tavalla keskeinen kuin päivittäistavarakaupassa, koska erikoiskaupan myymälöissä asioidaan harvemmin. Erikoiskaupassa fyysistä saavutettavuutta tärkeämpää on tarjonnan monipuolisuus ja valintamahdollisuudet. Fyysisen saavutettavuuden (etäisyys myymälään) lisäksi kaupan palvelujen saavutettavuutta voidaan siis tarkastella myös koettuna saavutettavuutena. Koettu saavutettavuus voidaan määritellä vaivaksi, jonka kuluttaja kokee tavaroita hankkiessaan. Jos tavaroiden hankkiminen aiheuttaa paljon vaivaa, on saavutettavuus huono, jos se aiheuttaa vähän vaivaa, on saavutettavuus hyvä. Vaalimaan osayleiskaavassa osoitetut vähittäiskaupan alueet ovat hyvin saavutettavissa venäläisille matkailijoille ja henkilöautolla liikkuville seudun asukkaille. Vähittäiskaupan alueiden toteuttaminen lisää Virolahden kaupallista palvelutarjontaa ja sitä kautta kaupan palvelujen koettua saavutettavuutta Virolahden asukkaiden näkökulmasta. Palvelutarjonnan paraneminen omassa kunnassa vähentää asiointitarvetta Haminassa ja Kotkassa ja lyhentää asiointimatkoja, kun Haminan ja Kotkan sijasta ja rinnalla voidaan asioida omassa kunnassa sijaitsevissa myymälöissä. Palvelutarjonnaltaan monipuolisen alueen toteutuminen lähelle rajaa vähentää venäläisten asiointia kauempana rajaa olevissa kohteissa, jolloin asiointimatkat lyhenevät ja liikenneverkon kuormitus vähenee.