N KAUPUNK I 08.10.201-. o o o / y ARVIOKIRJA HALIKON VANHUSTENKOTIYHDISTYS RY Hornintie 5, 2 4 8 0 0 HALIKKO Hornintie 7, z48oo HALIKKO Karpalokuja 4, z48oo HALIKKO opkk.fi OP-Kinteistökeskus
LOUNAISMAAN OP-KIINTEISTÖKESKUS OY Turuntie 7 24100 SALO 6.10.2014 Puh. 010 256 1377 LAUSUNTO KIINTEISTÖJEN ARVOSTA LAUSUNNON PYYTÄJÄ LAUSUNNON KOHDE JA OMISTAJA Lausuntoa on pyytänyt Halikon Vanhustenkotiyhdistys ry:n puheenjohtaja Jari Laiho. Lausunnon kohteena on: i) vuokraoikeus Terveystila -nimiseen tilaan, laitostunnus 73-445-7-7-L1 sekä tontilla sijaitseva 26 huoneistoa käsittävä vanhuksien palveluasuntola. Myöhemmin käytetään nimikettä KOIVULEHTO. 2) vuokraoikeus Prestkulla 1-nimiseen tilaan, laitostunnus 73-445-5-28-L1 sekä tontilla sijaitseva 27 huoneistoa käsittävä vanhuksien palveluasuntola sekä ryhmäkoti. Myöhemmin käytetään nimikettä TAMMILEHTO. 3) vuokraoikeus Tontti 3A/27 -nimiseen tilaan, laitostunnus 73-42o-1-78-L1 sekä tontilla oleva kerrostalorakennus, jossa sijaitsee yhteensä 39 huoneistoa. Myöhemmin käytetään nimikettä HOPEALEHTO. LAUSUNNON TARKOITUS Kiinteistöjen vuokraoikeudet ovat kirjattu sekä niillä olevat rakennukset omistaa Halikon Vanhustenkotiyhdistys ry Arvion tarkoituksena on määrittää edellä mainittujen kohteiden käypä arvo. Käyvällä arvolla tarkoitetaan kohteesta saatavaa todennäköisintä kauppahintaa, mikäli kohde myydään arvoajankohtana vapaaehtoisella kaupalla normaalein kauppaehdoin toisistaan riippumattomien osapuolten kesken. Arvoajankohta on syksy 2014. LAUSUNNON RAJAUS SIJAINTI Lausuntoa kiinteistöjen arvosta ei ole laadittu tilaajan toiveesta täydellisen arviokirjan vaatimassa laajuudessa. Arvion kohteet sijaitsevat Salon kaupungin entisen Halikon kunnan keskustassa. 1) Koivulehto osoitteessa Hornintie 5, 24800 Halikko. 2) Tammilehto osoitteessa Hornintie 7, 24800 Halikko sekä 3) Hopealehto osoitteessa Karpalokuja 4, 24800 Halikko. KATSELMUS & Arviomies on tutustunut kiinteistöihin jo 31.3.2014, ajatuksella että mikäli ARVION LÄHTÖTIEDOT myöhemmin tarvitaan kirjallista lausuntoa kiinteistöjen arvosta, niin se voidaan kirjoittaa. Tiedot kiinteistöistä on saatu isännöitsijä Marianne Ketokullalta.
KIINTEISTÖTIEDOT i) KOIVULEHTO Kiinteistöllä sijaitsee v. 1995 rakennettu 3-kerroksinen rakennus. Kiinteistö muodostuu 22 huoneistosta, erillisistä yhteisistä kokoontumistiloista, muista nykyistä toimintaa avittavista tiloista sekä kotipalvelun toimistosta. Kiinteistön huoneistoala on 996 m2 sekä kokonaisala 2.161 m2. Tilavuus on 5.370 m3. Kiinteistö on vuokrattu kokonaisuudessaan Salon kaupungille. Vuokrasopimus Salon kaupungin kanssa on toistaiseksi voimassa oleva. Vuokrasopimuksen mukaan vuokralainen vastaa kiinteistön ylläpitokustannuksista sekä sisäpuolisista korjauksista. Omistajan velvollisuuksiin kuuluu luonnollisesti vakuutukset, kiinteistön huoltosopimus sekä ulkopuolisten rakenteiden kunnossapito-ja korjauskustannukset. Kiinteistön vuokratulot ovat olleet noin 96.000 euroa/v sekä omistajalle kuuluvat hoitokustannukset noin 21.000 euroa/v Merkittävimmät peruskorjaukset: Kaukolämpöön liittyminen 2006 Käyttövesijohtojen uusiminen + sprinklerjärjestelmän rakentaminen 2009. Tiedossa olevat korjaukset: Merkittävimmät korjaus-/uudistamistyöt ovat lähinnä huoneistojen sisällä tehtäviä - nykyisen vuokrasopimuksen perusteella kuitenkin Salon kaupungin tehtäväksi kuuluvia. Rakennus on betonirakenteinen, jonka julkisivut ovat pääosin tiiliverhoiltuja. Rakennuksissa on harjakatto, vesikatteena tiili. Rakennukset ovat liitetty kaupungin vesi-ja viemäriverkostoon. Taloyhtiö on liitetty kaukolämpöverkostoon. Huoneistoissa on nestekiertoinen patterilämmitys sekä koneellinen ilmanpoistojärjestelmä. Rakennuksessa on II-asuinkerrosta + kellarikerros (sisältää sauna- ja varastotiloja). Rakennuksen hoito-ja huoltotaso on kohtalainen. Rakennus on liitetty yhdyskäytävällä viereiseen vanhainkotiin. 2) TAMMILEHTO Kiinteistöllä sijaitsee v. 2001 rakennettu 2-kerroksinen rakennus. Kiinteistö muodostuu kaikkiaan 27 huoneistosta, erillisistä yhteisistä kokoontumistiloista, pesulatiloista ja muista nykyistä toimintaa avittavista tiloista. Nk. August-koti on tarkoitettu dementiapotilaille ja toimii kiinteistön yhteydessä olevassa mutta kuitenkin erotettuna päärakennuksesta. Kiinteistön huoneistoala on 940 m2 sekä kokonaisala 2.006 m2. Tilavuus on 6.450 m3.
Huoneistojen vuokrasopimuksia tekee Halikon vanhustentukiyhdistys ry sekä August-kotiin asukkaat osoittaa kaupungin SAS-ryhmä. Kiinteistön vuokratulot ovat noin 165.000 euroa/v sekä omistajalle kuuluvat hoitokustannukset noin ioo.ooo euroa/v Merkittävimmät peruskorjaukset: Käyttövesijohtojen uusiminen + sprinklerjärjestelmän rakentaminen 2011. Kaukolämpöön liittyminen 2009. Tiedossa olevat korjaukset: Rakennus on betonirakenteinen, jonka julkisivut ovat pääosin tiiliverhoiltuja. Rakennuksissa on harjakatto, vesikatteena tiili. Rakennukset ovat liitetty kaupungin vesi-ja viemäriverkostoon. Taloyhtiö on liitetty kaukolämpöverkostoon. Huoneistoissa on nestekiertoinen patterilämmitys sekä koneellinen ilmanpoisto päärakennuksen puolella sekä koneellinen ilmanvaihto lämmöntalteenotolla nk. August-kodin puolella. Rakennus on II-kerroksinen. Rakennuksen hoito-ja huoltotaso on hyvä. 3) HOPEALEHTO Kiinteistöllä sijaitsee v. 1977 rakennettu kerrostalo, joka käsittää 4o kpl pieniä huoneistoja. Huoneistoista on 35 kpl noin 30 m2:n yksiöitä sekä 4 kpl noin 55,0 m2:n kaksioita sekä yksi noin 40 m2:n toimistohuoneisto. Kiinteistön huoneistoala on 1.218,5 m2 sekä kokonaisala 1.915 m2. Tilavuus on 5.417 m3. Huoneistojen vuokrausaste on pääsääntöisesti ollut lähes Zoo %. Omistajayhdistyksen toiminnan mukaan kiinteistöön otetaan vuokralaisiksi yli 65 -vuotiaita asukkaita. Kiinteistön vuokratulot ovat noin 18o.ooo euroa/v sekä omistajalle kuuluvat hoitokustannukset noin go.ooo euroa/v Merkittävimmät peruskorjaukset: 2006 kiinteistöllä tehtiin merkittävä peruskorjaus. Peruskorjauksessa vaihdettiin mm. käyttövesijohdot, uusittiin kylpyhuoneet, keittiönkalusteetja kodinkoneet, kaikki huoneistojen sisäpinnat sekä pääosin sähköistys jne. Tiedossa olevat korjaukset: Ikkunat ovat alkuperäiset, joten niiden vaihto tulee jossakin vaiheessa ajankohtaiseksi. Rakennus on betonirakenteinen, jonka julkisivut ovat pääosin tiiliverhoiltuja. Rakennuksissa on harjakatto, vesikatteena tiili. Rakennukset ovat liitetty kaupungin vesi- ja viemäriverkostoon. Taloyhtiö on liitetty kaukolämpöverkostoon. Huoneistoissa on nestekiertoinen patterilämmitys sekä koneellinen ilmanpoisto. Rakennus on IV-kerroksinen.
Rakennuksessa on poikkeuksena hissi, alueen muihin samanikäisiin kerrostaloihin nähden. Rakennuksen hoito- ja huoltotaso on hyvä. ERITYISTÄ & MARKKINATILANNE Koivulehtoja Tammilehto ovat molemmat suunniteltu palvelemaan yhteisöllistä palveluasumista, jossa asukkaille voidaan tarjota erilaisia asumiseen ja hoitamiseen liittyviä palveluita. Niiden muuntaminen muuhun käyttötarkoitukseen tietäisi merkittävää saneerausta ja tuntuisi täysin tarpeettomalta. Monet vastaavassa käyttötarkoituksessa olevat kiinteistöt ovat nk. osakepohjaisia ja yksittäiset osakkeet ovat myyty yksittäisille tahoille. Sekä Koivulehtoon että Tammilehtoon liittyy Valtion konttorin aravavuokrarajoitukset käytöstä, luovutuksesta ja omaksilunastamisesta. Hopealehdon osalta ko rajoitukset eivät ole enää voimassa. Arviomies on kuitenkin lähestynyt arvonmäärittämisessä tilannetta, jossa ko. rajoitukset ovat Valtion konttorin kanssa sovittu poistettavaksi ja kiinteistöt ovat vapaasti myytävissä ulkopuolisille tahoille. Omistajan tulee mahdollisessa realisointitilanteessa varautua kustannuksiin, ennen kuin ulkopuolisille voitaisiin osakkeita kaupata. Mm osakeyhtiöt tulee perustaa, mahdolliset vuokrasopimukset purkaa, tehdä huoneistoissa tarvittavat pintaremontit, painattaa osakekirjatjne Varsinaisilla asunto-osakkeilla olisi selkeät ulkopuoliset markkinat. Muut tilat ovat selvästi rakennettu palvelemaan hoitopalvelukeskustyyppistä toimintaa varten. Mikäli ko. osakkeet realisoitaisiin, niin ostajan tulee harjoittaa vastaavankaltaista toimintaa. Tämän kaltaisia kohteissa asuinhuoneistoista maksetaan normaalia korkeampia hintoja. Korkeammat hinnat kompensoivat yhtiön hallintaan jääviä yhteisiä tiloja, joista ei varsinaisesti myytäviä osioita saada. Koivulehtoja Tammilehto ovat monessa mielessä poikkeuksellisia. Koivulehdon ja Tammilehdon osakkeiden ostajat ovat varttuneempia ihmisiä, jotka yleisen vaurastumisen kautta ovat valmiita sijoittamaan myöhäisemmän vaiheen asumiseen enemmän. He haluavat, että palvelutja hoidot ovat lähellä,ja ovat valmiita tästä myös maksamaan. Tämän vuoksi varsinainen taantuma ei kosketa arvion kohdetta niin suurella painoarvolla, kuin muuta asuntokauppaa. Tällainen asumismuodon halukkuus tulee vain lisääntymään tulevaisuudessa, kuin nk. suuret ikäluokat tulevat tämän segmentin markkinoille ARVOSTUSTEN YHTEENVETO i) Koivulehto - arvo noin i.6oo.ooo euroa + - io % 2) Tammilehto - arvo noin 2.ooo.ooo euroa + - io % 3) Hopealehto - arvo noin goo.ooo euroa + i o %
Arvion perusteet i) Koivulehto - Arvo on laskettu seuraavasti: 996 m2 * 1.500 eur/m2+ aputiloille ioo.ooo euroa. Hinnoissa on otettu huomioon myyntiin saattamisesta aiheutuvat kustannukset 2)Tammilehto - Arvo on laskettu seuraavasti: 940 m2 * 2.000 eur/m2 + aputiloille 100.000 euroa. Hinnoissa on otettu huomioon myyntiin saattamisesta aiheutuvat kustannukset 3) Hopealehto - A r v o laskettu nykyisillä vuokrilla, 6 euron kuluilla/m2,1o %: n tuottovaateella. Arvio perustuu, isännöitsijä Marianne Ketokullalta saatuihin tietoihin, palvelutalon kaltaisten osakkeiden yleisen kiinnostavuuteenja markkinahintaan, arvionkohteiden katselmukseen sekä arviointi-ja välitystoiminnassa saatuun kokemukseen ja markkinatietoon. Arvion päämenetelmänä on käytetty kauppa-arvomenetelmää, osin tuottoarvomenetelmää. Suoritettu katselmus ei poista kohteen kaupan yhteydessä ostajalle kuuluvaa velvollisuutta tarkastuskatselmuksen suorittamiseen eikä kohdetietoihin liittyvää selonottovelvollisuutta Salossa, 6. päivänä lokakuuta 2014 k Pasi Salo myyntipäällikkö LKV-ja YKV- pätevyys AKA, auktorisoitu kiinteistöarvioitsija arvion laatija puh.nro 044-770 1333 Marco Lindsten kiinteistönvälittäjä LKV-pätevyys
HALIKON VANHUSTENKOTIYHDISTYS TALOUSARVIO VUODELLE 2016 Tammilehto +laajennus KIINTEISTÖN VUOKRATUOTOT vanha osa 181 159 laajennus osa 144 933 KIINTEISTÖN TUOTOT YHTEENSÄ 326 092 KIINTEISTÖN HOITOKULUT Hallinto 10 850 Huolto 41 800 Energia ja vesi 54 000 Vakuutukset 2 900 Tonttivuokra 4 500 KIINTEISTÖN HOITOKULUT YHTEENSÄ 114 050 PÄÄOMAKULUT Valtionkonttori 1300/41240 pääoma 1.1.-14 lyhennys korko 2,82 %, 1.3.14 alk. 2.28 % lyh+korko (arvio) 54000 OP laina -aika 25 v korko 12 kk eb 2,29 % (26.9.14) 57 300 lyhennys 100.000/v 100 000 PÄÄOMAKULUT YHTEENSÄ 211 300 TUOTOT - KULUT 742