KUNTOARVIO Rakenteet, LVISAK -tekniikka HEINOLAN OPEKO, SAUNARAKENNUS Lampikatu 5, 18100 Heinola 13.2.2009 1
Sisällysluettelo 1 JOHDANTO...3 2 YHTEENVETO...4 2.1 Yhteenveto kiinteistön kunnosta ja kiireelliset toimenpiteet...4 2.1.1 Rakennustekniikka...4 2.1.2 LVI - järjestelmät...5 2.1.3 Sähkö- ja tietojärjestelmät...5 3 KUNTOARVION LÄHTÖTIEDOT...6 3.1 Kiinteistön perustiedot...6 3.2 Asiakirjatilanne...6 3.3 Kuntoarvion toteutus...6 3.4 Käyttäjäkyselyn palaute...6 4 KUNTOARVION TULOKSET...7 4.1 ALUERAKENTEET...7 4.1.1 D6, D7 Viher- ja päällysrakenteet...7 4.2 RAKENNUSTEKNIIKKA...7 4.2.1 F1 Perustukset...7 4.2.2 F2 Rakennusrunko...7 4.2.3 F3 Julkisivu...8 4.2.4 F4 Yläpohjarakenteet...9 4.2.5 F6 Tilojen pintarakenteet...9 4.3 LVI JÄRJESTELMÄT...10 4.4 G1 LÄMMITYSJÄRJESTELMÄT...10 4.4.1 G11 Lämmöntuotanto...10 4.4.2 G12, G13, G 14 Lämmönjakelu ja lämmitysverkostot varusteineen...10 4.5 G2 VESI- JA VIEMÄRIJÄRJESTELMÄT...10 4.5.1 G22, G24, G25 Vesijohto- ja viemäriverkostot...10 4.5.2 G24, E4 Sadevesiviemärit ja salaojat...11 4.6 G3 ILMASTOINTIJÄRJESTELMÄT...11 4.6.1 G31, G32 Ilmanvaihtokoneet ja varusteet...11 4.6.2 G33, G34 Kanavistot ja pääte-elimet...11 4.7 G7 PALONTORJUNTAJÄRJESTELMÄT...12 4.7.1 G73 Sammutusvesilaitteet...12 4.7.2 G75 Vaahtosammutuslaitteet...12 4.8 J6 RAKENNUSAUTOMAATIOJÄRJESTELMÄT...12 4.9 SÄHKÖ- JA TIETOJÄRJESTELMÄT...12 4.10 H1 ALUESÄHKÖISTYS...12 4.11 H2 KYTKINLAITOKSET JA JAKOKESKUKSET...13 4.12 H3 JOHTOTIET...13 4.13 H4 JOHDOT JA NIIDEN VARUSTEET...13 4.14 H5 VALAISIMET...14 4.15 H6 LÄMMITTIMET, KOJEET JA LAITTEET...14 4.16 H7 ERITYISJÄRJESTELMÄT...15 4.17 TIETOJÄRJESTELMÄT...15 4.18 J2 ANTENNIJÄRJESTELMÄT...15 4.19 J3 ÄÄNENTOISTO- JA MERKINANTOJÄRJESTELMÄT...15 4.20 J33 AJANNÄYTTÖJÄRJESTELMÄT...15 LIITTEET Valokuvat Liite 1 2
1 JOHDANTO Tässä kuntoarvioraportissa tarkastellaan Heinolan Opekon saunarakennuksen nykytilannetta, kuntoa ja käyttöä. Raportissa esitetään ja ehdotetaan kunnossapitotoimenpiteitä ja käydään läpi uusimistarpeet sekä ehdotetaan lisätutkimuksia, mikäli niihin on tarvetta. Tämän kuntoarvion lähtötietoina on käytetty tilaajalta saamien tietojen lisäksi vuonna 2001 kohteesta tehtyä kuntoarviota (Insinööritoimisto Raksystems Oy). Tässä kuntoarvioraportissa esitetyt toimenpide-ehdotukset on laadittu 10 vuoden jaksolle, pääpainon ollessa lähimpien viiden vuoden aikana odotettavissa olevissa töissä. Toimenpideehdotuksiin ei ole sisällytetty vuosittain toistuvia huoltotoimenpiteitä, mutta oleellisesti laiminlyödyt huollot mainitaan kertaalleen. Raportissa ei ole otettu kantaa mahdollisiin tilamuutoksiin eikä käyttötarkoituksen muutoksiin. Tässä kuntoarvioraportissa on esitetty kunkin pääjärjestelmänimikkeen kuntoluokka. Luokittelu on kuntoarvioijan subjektiivinen käsitys nimikkeen yleisestä kunnosta. Käytetyt kuntoluokat ovat seuraavat: 1 = hyväkuntoinen, uutta vastaava 2 = tyydyttävässä kunnossa, ei välitöntä uusimis- tai korjaustarvetta 3 = välttävässä kunnossa, uusimis- tai korjaustarve lähivuosina 4 = huonokuntoinen, teknisesti vanhentunut, heti korjattava tai uusittava. Kuntoarvion tulosten esittely Kuntoarvioraportin otsikoissa olevat tunnukset viittaavat osajärjestelmänimikkeen (esim. G3 Ilmastointijärjestelmät) kuvauksessa annettuun ehdotukseen ja ne noudattavat seuraavaa esitysjärjestystä: 1. Kuvataan lyhyesti järjestelmän perustiedot ja ominaisuudet. 2. Käsitellään nykytilanne ja todetaan kohteessa tehdyt havainnot. 3. Annetaan kunnossapito- ja korjaustoimenpide-ehdotukset. Kuntoarvion suorittivat Rakennustekniikka: Jani Hietakangas, Tanja Mäkinen, LVI- ja automaatiojärjestelmät, energia: Ilkka Piittisjärvi, Seppo Savolainen, Sähkö- ja tietojärjestelmät: Kai Grundström, Insinööritoimisto Techniplan Oy Kuntoarvion kiinteistökatselmoinnit suoritettiin 3.2.2009 (RAK) ja 5.2.2009 (LVIS). Tampereella 13.2.2009 WSP FINLAND OY Tanja Mäkinen DI, projekti-insinööri Vastuuhenkilö, rakennustekniikka Ilkka Piittisjärvi LVI-tekn., yksikön päällikkö Vastuuhenkilö, LVIS-tekniikka 3
2 YHTEENVETO 2.1 Yhteenveto kiinteistön kunnosta ja kiireelliset toimenpiteet 2.1.1 Rakennustekniikka Kohteen aluerakenteiden arviointia vaikeutti kuntoarvion tekohetkellä piha-alueilla ollut lumi. Näin ollen kattavaa kuvaa aluerakenteiden kunnosta ei saatu. Kantavilta rakenteiltaan saunarakennus on hyvässä kunnossa. Kuntoarvion tekohetkellä katolla ollut lumi vaikeutti vesikaton arviointia, mutta vesivuotoja ei ole havaittavissa. Rakennusten sisäpinnat ovat yleisesti hyvässä kunnossa. Julkisivuissa on havaittavissa tiilijulkisivupinnassa paikallista tiili- ja tiilisaumojen halkeilua ja lohkeilua, tiilisaumaus ja tiiliseinien saumalaasti on huono, mikä nostaa osaltaan seinärakenteisiin kohdistuvaa kosteusrasitustasoa. Graniittisokkelissa muutamassa paikassa saumat ovat auki, mikä nostaa osaltaan perustuksiin kohdistuva kosteusrasitustasoa. Räystäiden alapinnat ovat kuluneet ja osin ikääntyneet. Yksi päätyräystään puinen kannatinsauva roikkuu irrallaan (ei tuella). Pellitetyissä julkisivupinnoissa kiinnityksissä ja maalissa on puutteita, mikä nostaa osaltaan seinärakenteisiin kohdistuvaa kosteusrasitustasoa. Alkuperäisten ikkunoiden puuosissa on paikallisia tiivistysvikoja ja maali on huono. Kiireelliset toimenpiteet Päätyräystään roikkuvan kannatinsauvan korjaaminen Toimenpiteet 5 vuoden aikana Alkuperäisten ikkunoiden ja ovien uusiminen / perusteellinen korjaus Toimenpiteet 10 vuoden aikana Julkisivusaneeraus (laajuus tarkennettava kuntotutkimuksen avulla) Suositeltavat lisätutkimukset Julkisivujen kuntotutkimus korjaussuunnittelun lähtötiedoksi Märkätilojen kosteuskartoitus Kiinteistölle on tarpeen teettää erillinen asbesti- / haitta-ainekartoitus. Kartoitus tulisi tehdä ennen kuin kiinteistölle tehdään korjaus- ja huoltotöitä 4
2.1.2 LVI - järjestelmät Rakennuksen lämpö-, vesi- ja viemäriverkostot sekä koneellinen ilmanvaihto on asennettu pääosin v. 1986. Tekniikassa ei huomautettavaa ja välttämättömiä korjaustarpeita ei ole lähitulevaisuudessa. Rakennuksen tekninen LVIA- kunnossapito on ollut hyvällä tasolla. Ei rakennuskohtaista energiakulutusseurantaa. Tulevaisuuden korjaustarpeita ovat lämmitysverkostojen säätötekninen parantaminen laadittavien suunnitelmien mukaan ja pienen saunan ilmanvaihdon muutos koneelliseksi kosteuden poistamisen parantamiseksi. Kiireelliset toimenpiteet Ei kiireellisiä toimenpiteitä. Toimenpiteet 5 vuoden aikana Lämmönsäätölaitteiden ja patteriventtiilien uusiminen, suunnitelmien laadinta Ison saunan wc:n lattialämmityksen uusinta/ muutos (lattiakierukan poisto) Suihkutilojen pattereiden kunnostusmaalaukset Pienen saunaosaston ilmanvaihdon muutos vähintään koneelliseksi poistoksi Säätötekniikan uudistaminen tarvittavilta osin Toimenpiteet 10 vuoden aikana IV-kanavien ja pääte-elimien puhdistus ja ilmavirtojen säätötyöt 2.1.3 Sähkö- ja tietojärjestelmät Saunarakennuksen sähkölaitteisto on peruskorjattu pääosin 1985. Sähköjärjestelmät ja laitteistot ovat tyydyttävässä/hyvässä kunnossa, eivätkä tarvitse normaalien huolto- ja kunnossapitoohjelmasta poikkeavaa korjaustyötä. Sähkölaitteiston lakisääteinen määräaikaistarkastus tulee pitää ko. kaltaisissa rakennuksissa 15 vuoden välein. Kiireelliset toimenpiteet Sähkölaitteiston määräaikaistarkastus, mikäli sitä ei ole pidetty. 5v. sisällä tehtävät toimenpiteet 10v. sisällä tehtävät toimenpiteet Lista puutteista, kiinteistön sähkölaitteistoissa, jotka voivat mahdollistaa terveydelle tai kiinteistölle haittaa: Ei havaittu tarkastuksen yhteydessä. 5
3 KUNTOARVION LÄHTÖTIEDOT 3.1 Kiinteistön perustiedot Tilaaja: Tilaajan yhteyshenkilö: Kohde Rakennusvuosi 1901 Kerroksia 2 Pinta-ala 447 bm 2 Tilavuus 1280 rm³ 3.2 Asiakirjatilanne Senaatti-kiinteistöt Kiinteistöanalyytikko Antti Kari Opeko, Heinolan kurssikeskus, Lampikatu 5, 18100 Heinola Kiinteistöstä oli saatavilla ja käytössä seuraavat asiakirjat: Kuntoarvio 2001, Insinööritoimisto Raksystems Oy 3.3 Kuntoarvion toteutus Kuntoarvioraportissa on noudatettu pääpiirteissään Liike- ja palvelurakennusten kuntoarvioohjeiden RT 18-10672 ja KH 90-00246 esitettyjä nimikkeistöjä ja suoritusohjeita. Raportin otsikointi ja käsittelyjärjestys ovat malli-ohjeiden sisällysluettelon mukaiset. 3.4 Käyttäjäkyselyn palaute Kuntoarvion yhteydessä ei suoritettu käyttäjäkyselyitä. 6
4 KUNTOARVION TULOKSET 4.1 ALUERAKENTEET 4.1.1 D6, D7 Viher- ja päällysrakenteet Kohteen aluerakenteiden arviointia vaikeutti kuntoarvion tekohetkellä piha-alueilla ollut lumi. Näin ollen kattavaa kuvaa aluerakenteiden kunnosta ei saatu. Aikaisemman kuntoarvion mukaan päällysrakenteet ovat tyydyttävässä kunnossa, eivätkä vaadi normaaleista ylläpitotoimenpiteistä poikkeavia korjauksia. Kunto: 2 Tyydyttävä Toimenpiteet: Ylläpitokorjauksia seuraavalla 10-vuotisjaksolla 4.2 RAKENNUSTEKNIIKKA 4.2.1 F1 Perustukset Rakennusten perustukset ovat tehty luonnonkivistä. Alapohjana on maanvarainen teräsbetonilaatta. Sokkelit ovat luonnonkiviperusmuureja. Perustusten korkeus maanpinnasta on riittävä. Seinärakenteen perustuksissa on havaittavissa painumiin viittaavaa paikallista halkeilua, joka on normaali-ilmiö ottaen huomion kiinteistön rakennusvuosi. Painumat eivät ole välitöntä korjausta vaativia vaurioita. Seinärakenteen perustuksissa, graniittisokkelissa, muutamassa paikassa saumat ovat auki. Käyttötarkoitukseensa nähden alapohjat ovat kuitenkin yleisesti asianmukaisessa kunnossa. Kunto: 2 Tyydyttävä Toimenpiteet: Graniittisokkelisaumojen korjaus on osa normaalia kiinteistön ylläpitoa. Korjaus on suositeltava viimeistään rakennuksen julkisivunseuraavassa laajamittaisessa peruskorjauksessa, 5-10 v. sisällä. 4.2.2 F2 Rakennusrunko Saunarakennuksen kantavana runkona on massiivitiiliseinät. Seinissä on havaittavissa painumiin viittaavaa paikallista halkeilua, joka on normaali-ilmiö ottaen huomion kiinteistön rakennusvuosi. Painumat eivät ole välitöntä korjausta vaativia vaurioita. Runkorakenteissa ei havaittu korjausta vaativia vaurioita. Rakennusrunko on yleisesti hyvässä kunnossa. Kunto: 2 Tyydyttävä Toimenpiteet: Ei toimenpide-ehdotuksia Tiiliseinäpintojen kuntoa on käsitelty kohdassa 4.2.3. 7
4.2.3 F3 Julkisivu Tiiliseinät Saunarakennuksen julkisivut ovat tiilipintaisia massiivitiiliseiniä. Tiilijulkisivujen seinät ovat teknisesti pääosin tyydyttävässä kunnossa; mutta tiilijulkisivupinnassa esiintyy paikallista tiili- ja tiilisaumojen halkeilua ja lohkeilua, ja seinissä on havaittavissa painumiin viittaavaa paikallista halkeilua, joka on normaali-ilmiö ottaen huomion kiinteistön rakennusvuosi. Tiiliseinien saumalasti on huonolaatuista ja paikoitellen murenee helposti kosketuksessa. Yksi ikkuna on muurattu umpeen ja myös siinä kohdalla tiilimuuraus/saumalaasti on huono. Kunto: 3 Välttävä Toimenpiteet: Tiilisaumat, lohkeilut ja halkeilu tulee korjata rakennuksen seuraavassa julkisivun peruskorjauksessa, 5-10 v. sisällä. Julkisivuille tulee tehdä selvittävä kuntotutkimus ennen laajamittaista peruskorjausta. Pellitetyt julkisivupinnat Ikkunoiden pellitys hilseilee. Koristeellisen tiilireunan pellitys hilseilee, pellityksen saumat ovat paikoittelen auki ja kiinnityksissäkin on havaittavissa puutteita. Umpeen muurattu ikkuna on ilman pellitystä. Kunto: 3 Välttävä Toimenpiteet: : Pellitetyt julkisivupinnat ja puutteet tulee korjata rakennuksen seuraavassa julkisivun peruskorjauksessa, 5-10 v. sisällä. Umpeen muurattu ikkunan pellitys on osa normaalia kiinteistön ylläpitoa. Ikkunat Rakennuksen ikkunat ovat kaksilasisia ja -puitteisia puuikkunoita. Pääosin ikkunat ovat todennäköisesti alkuperäisiä puuikkunoita. Remonttien yhteydessä osa yläkerran ikkunoista todennäköisesti on uusittu. Alkuperäisten ikkunoiden puuosissa on havaittavissa paikallista maalipintojen lohkeilua / hilseilyä ja tiivistyskittausten kovettumista, sekä kosteuden tiivistymistä ikkunoiden reunoissa. Yhden ikkunan sisälasi on rikkoontunut (iso pukuhuone). Kunto: 1 3 Hyvä (uusitut ikkunat) Välttävä (alkup. puuikkunat) Toimenpiteet: Alkuperäisten ikkunoiden puuosat tulee peruskorjata 2-5 v. sisällä. Jos peruskorjaus viivästyy, ikkunat joudutaan todennäköisesti kokonaan uusimaan. Rikkoontuneen ikkunalasin uusiminen osana normaalia kiinteistön ylläpitoa. Ulko-ovet 8
Ulko-ovet ovat puurakenteisia ja todennäköisesti alkuperäisiä. Pääoven alareunalla on leveä kuparinen potkupelti. Ulko-ovet ovat tyydyttävässä kunnossa sekä rakenteeltaan, että toiminnalliselta osaltaan, mutta niissä on havaittavissa paikallista maalipintojen lohkeilua ja hilseilyä. Teräsrakenteiset ulko-ovet ovat hyväkuntoisia sekä rakenteeltaan että toiminnalliselta osaltaan. Ovien potkupellit ovat hyväkuntoisia. Kunto: 2 Tyydyttävä Toimenpiteet: Ovien puuosien huoltomaalaus ja tarvittavat tiivistystarkastukset, 2-5 v. sisällä. 4.2.4 F4 Yläpohjarakenteet Rakennuksen vesikatteena on maalattu konesaumattupeltikate. Vesikatteiden kunnon arviointia vaikeutti kuntoarvion tekohetkellä katolla ollut lumi. Näin ollen tarkkaa kuvaa vesikattojen kunnosta ei saatu. Myöskään yläpohjan rakenteita ei ole tutkittu. Kattovesien poisto tapahtuu ulkopuoleisten syöksytorvien kautta. Kaikki syöksytorvet olivat jäässä. Räystäiden alapinnat ovat kuluneet ja osin ikääntyneet. Yksi päätyräystään puinen kannatinsauva roikkuu ilmassa (ei tuella). Kunto: 3 Välttävä Toimenpiteet: Räystäiden alapinnat tulee uudelleen maalata ja räystäslautojen lahonneet kohdat uusia 2-5 v. sisällä. Kannatinsauvan korjaaminen on osa normaalia kiinteistön ylläpitoa ja on korjattava välittömästi. Jäässä olevat syöksytorvet tulee sulattaa ja niiden huolto on osa normaalia kiinteistön ylläpitoa. 4.2.5 F6 Tilojen pintarakenteet Sisätilapinnat ovat suurimmalta osin siistit. Kuivien tilojen pinnoissa on havaittavissa paikoitelleen yleistä käytöstä aiheutuvaa kulumista, kuten yläkerran vapaa-ajan viettotilassa lautalattia on kulunut ja paikoin irvistää. Lauta- ja tiililattian välinen rajasauma on melko iso. Alakerran muovimattopinnoissa on havaittavissa paikoitellen yleistä käytöstä aiheutuvaa kulumista. Märkätilojen lattiapinnat ovat laatoitettuja. Laattapinnat ovat hyväkuntoisia ja kaadot lattiakaivoille silmämääräisesti arvioituna riittävät, mutta laatoitusten saumat o vat paikoitellen huonoja. Saunan ovenpinta on kulunut kuten myös paikoitellen muut puupaneelipinnat. Alakerran WC:tilassa seinälattialiitos on huono. Seinälaatan alla leveään rako on täytetty puukiilla. Kunto: 1 2 Hyvä Tyydyttävä Toimenpiteet: Ylläpitokorjauksia eri tiloille asetettavien ulkonäkövaatimusten mukaisesti. Laatoitusten saumojen korjaaminen on osa normaalia kiinteistön ylläpitoa ja sen laiminlyönti altistaa kosteusvaurioihin. 9
4.3 LVI JÄRJESTELMÄT 4.4 G1 LÄMMITYSJÄRJESTELMÄT Rakennus on liitetty päärakennuksesta tulevaan aluelämpöverkostoon 1986. Tilojen lämmitystapana on vesikiertoinen patterilämmitys ja osittainen märkätilojen vesikiertoinen lattialämmitys. 4.4.1 G11 Lämmöntuotanto Ei omia lämmöntuotantolaitteita. Säätöpiirien tehot seuraavasti: patteriverkosto 19,0 kw, ilmanvaihtoverkosto 46,5 kw. Käyttövesi lämmitetään alueverkostolla. Kunto: 3 Tyydyttävä Toimenpiteet 5 v: Lämmönsäätölaitteiden uusiminen, suunnitelmat. 4.4.2 G12, G13, G 14 Lämmönjakelu ja lämmitysverkostot varusteineen Patteri- ja ilmanvaihtoverkostojen lämpöputket ovat v. 1986 asennusajankohdan teräsputkia ja liitostapoina on käytetty hitsaus- ja kierreliitoksia. Kiertopumput-, säätöventtiilit- ja toimilaitteet ovat alkuperäisiä v. 1986. Lämmityspatterit on asennettu v. 1986 ja päällisin puolin kunnossa. Patteriventtiilit ovat v. 1986 termostaattisia sekä ravintolatilan radiaattoreissa käsiventtiileitä. Ison saunan wc:ssä on käyttövesiverkostosta otettu lattialämmitys ja suihkutilan lämmitys toimii levypatterilla. Pienessä saunassa aiemmin vuotanut lattialämmitysputkisto on poistettu käytöstä ja pinnat on uusittu kokonaan 2000 -luvulla. Verkostojen eristemateriaali on alkuperäinen pvc-levyllä pinnattu villakourueristys. Kunto: 3 Tyydyttävä Toimenpiteet 5 v. : Patteriventtiilien uusinta ja suunnitelmien laadinta. Ison saunan wc:n lattialämmityksen uusinta/ muutos (lattiakierukan poisto). Suihkutilojen pattereiden kunnostusmaalaukset. 4.5 G2 VESI- JA VIEMÄRIJÄRJESTELMÄT Rakennus on liitetty alueen vesi- ja viemäriverkostoon. Verkostot on peruskorjattu ja asennettu v.1986 kokonaan. 4.5.1 G22, G24, G25 Vesijohto- ja viemäriverkostot Nykyiset käyttövesiverkostot on asennettu kupariputkesta fosforikuparijuotoksin, asennusaika on peruskorjaus 1986. Tilojen pinta-asennuksissa on käytetty maalattua tai kromattu cu -putkea. Kaikki viemärit on uusittu peruskorjauksessa valurauta- ja muoviputkella v. 1986. Saadun tiedon mukaan vesijohdot ja viemärit ovat toimineet hyvin. Putkistot ovat hyväkuntoisen näköisiä ja näkyviä vuotoja ei havaittu ja eristykset ovat siistejä. Pohja ja tonttiviemärit ovat ilmeisesti pvcputkea. Tarkastuskaivot ovat betonirengaskaivoja. 10
Käyttövesiverkoston venttiilit ovat pääosin alkuperäisiä palloventtiileitä. Venttiileissä ei havaittu vuotoja. Vesi- ja viemärikalusteet on uusittu ja asennettu pääosin peruskorjauksessa v. 1986. Pienen saunan kalusteet ja pinta-asennukset on uusittu myöhemmin 2000-luvulla. Allashanat ja suihkusekoittajat ovat vipu- tai termostaattimallia. Wc istuimet myös nykyaikaisia 2 - toimilaitteita. Kunto: 2 Tyydyttävä Toimenpiteet: Ei toimenpiteitä. 4.5.2 G24, E4 Sadevesiviemärit ja salaojat Rakennuksen ympärillä ei havaittu sadevesiviemäreitä tai kaivoja. Alueelle on kuitenkin asennettu sadevesiviemärit. Voidaan kuitenkin olettaa, että sadevedet valuvat läheisiin kaivoihin. Salaojien olemmassa oloa ei voitu varmistaa. Salaojat asennetaan tarvittaessa. Kunto: 2 Tyydyttävä. Toimenpiteet: Ei toimenpiteitä. 4.6 G3 ILMASTOINTIJÄRJESTELMÄT 4.6.1 G31, G32 Ilmanvaihtokoneet ja varusteet Rakennuksen ilmanvaihto on toteutettu koneellisella tulo- ja poistoilmanvaihdolla ravintolassa ja isossa saunaosastossa. Pienessä saunaosastossa on painovoimainen ilmanvaihto. Koneet, säätölaitteet ja kanavat on asennettu v. 1986. Tulokoneena (TF 1.1) toimii Fläkt:in taajuusmuuttaja käyttöinen pyörivällä lämmöntalteenotolla varustettu kone. Lisäksi on käytössä 3 kpl (PF 1,2, 1,3 ja 1,4) erillispoistokoneita (huippuimureita), asennusaika on ilmeisesti v. 1986. Säätöjärjestelmä on alkuperäinen. Hälytykset on toteutettu alkuperäisillä LVI-hälytyskeskuksella IV-huoneessa. Toimilaitteet ovat alkuperäisiä. Kaikki vuosihuollot on tehty asianmukaisesti. Ei havaittuja ongelmia tai selkeitä toiminnallisia puutteita. Kunto: 2 Tyydyttävä Toimenpiteet 5 v. : Pieneen saunaosastoon asennetaan vähintään koneellinen poistoilmanvaihto 4.6.2 G33, G34 Kanavistot ja pääte-elimet Ilmanvaihtokanavat ovat sinkittyä pyöreää kierresaumattua peltikanavaa. Kanavat ja pääte-elimet on puhdistettu ja säätötyöt suoritettu kunnossapito-ohjelman mukaan. Kanavat ja pääte-elimet ovat pääosin puhtaita ja hyvässä kunnossa. Kunto: 2 Tyydyttävä Toimenpiteet 10 v. : Jakson loppupuolella puhdistus ja ilmavirtojen säätötyöt. 11
4.7 G7 PALONTORJUNTAJÄRJESTELMÄT 4.7.1 G73 Sammutusvesilaitteet Ei ole. 4.7.2 G75 Vaahtosammutuslaitteet G75.1 Jauhesammuttimet Kiinteistössä on jauhesammuttimia, viimeisin tarkastus tehty v. 2008. Sammuttimet tulee tarkastuttaa kahden vuoden välein. Kunto: 1 Hyvä Toimenpiteet: Ei toimenpiteitä. Sammuttimien seuraava tarkastus on vuonna 2010. 4.8 J6 RAKENNUSAUTOMAATIOJÄRJESTELMÄT Rakennuksessa ei ole erillistä rakennusautomaatiojärjestelmää. Säätökeskukset ovat alkuperäisiä Landis & Gyr merkkisiä. Ravintolan lämmönsäätö tapahtuu Polygyr käsisäätöisellä tilasäätimellä. Lämmönjaon ja ilmanvaihtokoneiden hälytykset on kytketty Esmi:n HTY- hälytyskeskuksiin ja hälytys laitekohtaisella summerilla sekä ilmoituksella Kurssihotellin LVI-hälytyskeskukseen ja päärakennuksen vastaanottoon. Jatkohälytyksiä ei ole kiinteistöstä ulos. Kaikki kenttälaitteet ovat vuodelta 1986. Kunto: 2 Tyydyttävä Toimenpiteet 5 v. : Lämmönjaon korjausten yhteydessä säätöautomatiikkaa parannetaan tarvittavilta osin. 4.9 SÄHKÖ- JA TIETOJÄRJESTELMÄT 4.10 H1 ALUESÄHKÖISTYS Koskee koko aluetta. Pääosaa aluevalaistuksen elohopeahöyrylampuilla varustetuista pylväsvalaisimista syötetään ruokalarakennuksesta. Pylväsvalaisimien kuvut ovat lasikuitua ja tummentuneet. Pylväisiin on lisätty halogeenivalaisimia, valotehon lisäämiseksi. Valaistuksen ohjaukseen on käytetty sekä kellokytkintä, että hämäräkytkintä. Kellokytkin on poistettu ohjauksesta, joten pylväsvalaistusta ohjataan hämäräkytkimellä. Rakennuksen seiniin on asennettu lisäksi hehkulampuilla varustettuja valaisimia. Valaisimet ovat teknisesti kunnossa, lukuun ottamatta pylväsvalaisimien kupuja. KL 2-3 Toimenpide-ehdotukset: Pylväsvalaisimien kuvut/valaisimet suositellaan uusittaviksi sellaisiin, joiden kuvut läpäisevät valoa, jolloin halogeenivalaisimia ei välttämättä tarvitsisi käyttää niiden 12
huonon energiatalouden takia. Seinävalaisimissa suositellaan käytettäväksi E27 kannalla olevia energiansäästölamppuja, jotka ovat pakkasenkestäviä. 4.11 H2 KYTKINLAITOKSET JA JAKOKESKUKSET Rakennuksen pääkeskus JN 5 on sijoitettu rakennuksen 1.kerrokseen lvi-konehuoneeseen. Keskus on asennettu 1985. JN 5 Keskus saa syöttönsä päärakennuksen keskukselta JN 4. JN 5 keskus on 4-johdinjärjestelmän mukainen IP 34 metallirakenteinen kotelokeskus. Keskuksen nimellisvirta on 63A. Havaintojen perusteella merkkaukset olivat asianmukaiset ja piirustukset ovat käytettävissä. KL 2 Rakennuksessa on JN 5 keskuksen lisäksi 1 ryhmäkeskus, josta syötetään alakerran valaistusja pistorasiaryhmiä sekä kiuaskeskuksia. KL 2 Toimenpide-ehdotukset: Keskukset tarkastetaan vähintään 10 vuoden välein. Keskustilat siivotaan säännöllisesti. Muutostöiden yhteydessä varmistutaan, että kaikki muutokset päivitetään piirustuksiin ja merkkaukset keskuksissa päivitetään. 4.12 H3 JOHTOTIET Asennukset on tehty pääasiassa uppoasennuksena putkeen seinä- ja kattorakenteisiin. Asennusjohtimina on käytetty ML- J MK tyyppisiä muovipäällysteisiä johtimia. Pinta-asennusta on käytetty lvi/teknisessätilassa. Pinta-asennuksissa kaapelointeina on käytetty MMJ -kaapelia. KL 2 4.13 H4 JOHDOT JA NIIDEN VARUSTEET Saunarakennuksessa ei ole erillistä liittymiskaapelia vaan JN 5 keskus on liitetty päärakennuksessa olevaan JN 4 keskukseen maahan asennetulla nousukaapelilla, joka on tyypiltään MCMK 3x16+16. Pääkeskuksen ja toisen ryhmäkeskuksen välinen kaapeli on tyypiltään MMJ tyypin kaapeli. Kaapelit olivat näkyviltä osin kunnossa. Kaapeleiden laajempaan uusimiseen ei ole tarvetta jakson aikana. Voimaryhmäkaapelit ovat pääasiassa MMJ - kaapeleita, jotka ovat näkyviltä osiltaan hyvässä kunnossa. Kaapeleiden laajempaan uusimiseen ei ole tarvetta jakson aikana. 13
Kiinteistön valaisinryhmäjohtoina on käytetty pääasiassa MMJ kaapeleita ja uppoasennuksissa ML- ja MK- tyyppiä olevilla muovivaippaisilla johtimilla. Kaapeleiden laajemmalle uusimiselle ei ole tarvetta jakson aikana. Pistorasiat ovat maadoitettuja. Niiden turvallisuus testattiin otantana schuko - testerillä ja tarkastelu hetkellä ei havaittu turvallisuuteen liittyviä puutteita. Teknisissä tiloissa asennukset on tehty pinta-asennuksena. Johdot ja niiden varusteiden kuntoluokka on pääasiassa tyydyttävä. KL 2. Toimenpide-ehdotukset: Käyttötarkoituksen pysyessä muuttumattomana ko. muovivaippaisten kaapeleiden laskennallinen käyttöikä on n. 50 vuotta. Nousu- ja liittymiskaapelit suositellaan tarkastettavaksi näkyviltä osiltaan n. 10 vuoden välein. Määräaikaistarkastuksien yhteydessä suoritetaan maadoitusten jatkuvuusmittaukset ja voidaan siten todentaa, että maadoitukset ovat pysyneet kunnossa ja ovatko mittausten välillä tiettyihin osiin tulleet muutoksia. Erikoisolosuhteissa olevat kaapelit kuten ulkotiloissa olevat kaapelit suositellaan tarkastettavaksi hoito- ja kunnossapito-ohjelman mukaisesti säännöllisesti. Pistorasioita ja kytkimiä uusitaan ja kiinnityksiä parannellaan tarpeen mukaan niiden rikkoutuessa tai lakatessa toimimasta. 4.14 H5 VALAISIMET Kiinteistössä on käytetty pääasiassa pienoisloisteputki- ja hehkulamppuvalaisimia. Tilojen valaistustasot ovat silmämääräisesti hyvät. Valaisimien keskimääräinen laskennallinen käyttöikä on loisteputkivalaisimilla n. 25 vuotta ja hehkulamppuvalaisimilla, joissa on posliiniset kannat ja lasikuvut, voi käyttöikä olla huomattavasti pidempi. KL 2-3 Toimenpide-ehdotukset: Normaalien hoito- ja kunnossapito-ohjelman mukaiset huolto- ja puhdistustyöt tehdään säännöllisesti. Hehkulamppuvalaisimissa kannattaa käyttää valaisimiin sopivia energiansäästölamppuja. Vanhempaa asennusta olevia loisteputkivalaisimia voidaan joutua vaihtamaan jakson aikana. Vaihto kannattaa suorittaa tilakohtaisesti ryhmävaihtona. 4.15 H6 LÄMMITTIMET, KOJEET JA LAITTEET LVI-laitteiden sähkövarusteet Kiinteistössä on ilmanvaihtokoneikko joka on rakennettu 1985. Koneikkoon on asennettu taajuusmuuttaja ilmanvaihdon talteenottokiekon portaattomaan nopeudensäätöön. Ilmanvaihtokoneissa on turvakytkimet. Laiteet olivat kunnossa tarkastushetkellä. KL 2 Toimenpide-ehdotukset: Laitteet ja koneet huolletaan ja koestetaan laitevalmistajien ohjeen mukaan säännöllisesti. Koneiden turvakytkimet koestetaan säännöllisesti. 14
4.16 H7 ERITYISJÄRJESTELMÄT Kiinteistössä on poistumistie- ja turvavalaistusjärjestelmä. Keskuksena on Teknoware Oy:n valmistama keskus, joka sijaitsee lvi-konehuoneessa. Koestukset on tehty koestuspäiväkirjan mukaan säännöllisesti. Koestukset on tehtävä turvavalaistusjärjestelmälle neljä kertaa vuodessa. Laitteisto on toimintakunnossa. KL 2 4.17 TIETOJÄRJESTELMÄT Rakennuksessa on lankapuhelinverkko omalla vaihteella, joka on liitetty lankapuhelinverkkoon. Lankapuhelinverkon liittymiskaapeli tulee asuntolarakennukseen. Puhelinverkosta ei ole käytössä piirustuksia. Puhelinverkko on edelleen toimintakuntoinen kuparilankaverkko, joka on asennettu peruskorjausten yhteydessä. KL 2-3 Toimenpide-ehdotukset: Puhelinverkon piirustukset päivitetään vastaamaan asennuksia. 4.18 J2 ANTENNIJÄRJESTELMÄT Antenniverkko on liitetty alueen kaapeli-tv verkkoon. Antennijako tapahtuu maakaapelina asuntolarakennuksesta. Huoltohenkilökunnan mukaan verkkoa on päivitetty ja se on digitaalikelpoinen. KL 2 4.19 J3 ÄÄNENTOISTO- JA MERKINANTOJÄRJESTELMÄT Rakennuksessa on koko rakennusta kattava äänentoisto- ja kuulutusjärjestelmä, jota syötetään asuntolarakennuksesta. KL 2 4.20 J33 AJANNÄYTTÖJÄRJESTELMÄT Kiinteistö on varustettu keskuskellojärjestelmällä. Ko. rakennuksen aikakellon pulssi tulee asuntolarakennuksesta. Järjestelmä on toimintakunnossa. KL 2 15
Opeko, VALOKUVAT, LIITE 1 Rakennustekniikka Kuva 1. Tiiliseinien saumat yleisesti huonot. Kuva 2 Seinissä on tiilien lohkeilua. Kuva 3. Tiiliseinien saumat huonot. Kuva 4. Saumalasti murenee helposti kosketuksesta. Kuva 5. Graniittisokkelissa saumat ovat auki. Kuva 6. Graniittisokkelissa saumat ovat auki.
Opeko, VALOKUVAT, LIITE 1 Rakennustekniikka Kuva 7 Räystään maalipinta hilseilee Kuva 8. Päätyräystään kannatinsauva roikkuu ilmassa. Kuva 9. Kaikki syöksytorvet olivat jäässä ylhäällä Kuva 10. Kaikki syöksytorvet olivat jäässä alhaalla. Kuva 11. Räystään maalipinta lehteilee Kuva 12. Pellityksen kiinnitys on puutteellinen.
Opeko, VALOKUVAT, LIITE 1 Rakennustekniikka Kuva 13. Ikkunoiden maalipinta lohkeilee. Kuva 14. Seinän ja lattian välinen iso rako täytetty puukiilalla. Kuva 15. Pellitys hilseilee. Kuva 16. Lattialaudat kuluneet Kuva 17. Tiivistys kittaus on kovettunut. Kuva 18. Saunan paneelit ovat kuluneet
Opeko, VALOKUVAT, LIITE 1 Rakennustekniikka Kuva 19. Laattojen saumat huonot Kuva 20. Laattojen saumat huonot. Kuva 21. Puu- ja tiililattian sauma auki. Kuva 22. Puupinnat saunassa kuluneet.
Opeko, VALOKUVAT, LIITE 1 LVIA-tekniikka Kuva 1. Lämmönjakolaitteet asennettu v. 1986 ja ovat kunnossa. Kuva 4. Tuloilmakone on hyvässä kunnossa ja varustettu LTO:lla sekä taajuusmuuttajakäytöllä. Kuva 2. Lämmityspatterit myös v. 1986 ja päällisin puolin kunnossa. Kuva 5. Ilmanvaihdon pääte-elimet ovat puhtaita Kuva 3. Suihkutilojen patterit kaipaavat pientä pintojen kunnostamista lähitulevaisuudessa. Kuva 6. Ravintolan lämmönsäätö on keskitetty tilasäätimeen.
Opeko, VALOKUVAT, LIITE 1 Sähkö- ja tietojärjestelmät Kuva 3. Pesuhuoneen valaistusta. Kuva 1. Valaistusryhmäkeskus ja kiuaskeskukset. Kuva 2. Talteenoton taajuusmuuttaja. Kuva 4. Lvi-konehuoneen keskus