TAMPEREEN ETELÄPUISTON ASEMAKAAVALUONNOS ETELÄPUISTON SUUNNITELMIEN TALOUDELLINEN TARKASTELU (korjattu)

Samankaltaiset tiedostot
Pikku Huopalahti. Kaupallinen mitoitus

Vuoreksen kaupallisten palveluiden mitoituksen päivitys 2013

LUOLALAN TEOLLISUUSTONTIN KAUPPAPAIKKASELVITYS

Lausunto Rajamäen kaupan mitoituksesta

Kankaanpään kaupunki. Kulttuurikorttelin liikerakennushanke. Lausunto

SULAN OSAYLEISKAAVAEHDOTUS


Kivistön vaikutusalueen väestö- ja ostovoimakehitys. Luonnos

NUMMELAN PRISMAN LAAJENNUS Asemakaavan kaupallisten vaikutusten arviointi Suur-Seudun Osuuskauppa TUOMAS SANTASALO Ky

Ote ja tiivistelmä Lohjan keskustan kaupallisesta selvityksestä 2006

HERNESAARENOSAYLEISKAAVAN KAUPALLISTEN PALVELUIDEN MITOITUS JA SIJOITTELUKAUPUNKIRAKENTEESEEN

Hernesaaren osayleiskaava. Kaupallisten palveluiden mitoitus ja sijoittuminen. Päivitys

LÄNSIVÄYLÄN KAUPALLISTEN PALVELUJEN NYKYTILAN SELVITYS Liite 3 (tark )

Saukkola Eteläinen alue Asemakaava ja asemakaavan muutos. Kaupallinen selvitys

HELSINKI HIGH-RISE SUUNNITTELUOHJELMA. Arkkitehtuuri- ja toteutuskilpailu. (Beta)

PERHELÄN KORTTELI KAUPALLISEN KEHITTÄMISEN LÄHTÖKOHDAT

Jyväskylän kaupallinen palveluverkko 2030

Liikekeskus ydinkeskustassa

Alue sijaitsee n. 1 km kaupungin keskustasta itään. Osoite: Itsenäisyydenkatu 6 ja 8. Liite 1.

Kainuun kaupan palveluverkkoselvitys Page 1

Vaasan keskustastrategia Kysely kaupunkilaisille rakennemallivaihtoehtoihin liittyen Vaihtoehtojen esittely kyselyn taustaksi

Diaari 380/ /2014. NUMMELAN KAUPUNGINOSAN HAKANPÄÄN ASEMAKAAVAN MUUTOS KOSKEE: Korttelia 360

Kanta-Hämeen kaupan palveluverkkoselvityksen täydennys. Humppilan matkailukeskuksen mitoitus

JOENSUU: Pilkon selvittelyt. Juha-Pekka Vartiainen

0.9 ASEMAKAAVAMERKINNÄT JA -MÄÄRÄYKSET: 3.00 Liike- ja toimistorakennusten korttelialue.

PIENNARPUISTO 22:181 TKL TKL. I/e=0,4 II-III/e=0,5 II-III/e=0,5. I/e=0,4 TKL TKL. I/e=0,4 I/e=0,4. II-III/e=0,5 TRUKKITIE TKL. I/e=0,4.

Porvoo, Kuninkaanportin ja Eestinmäen kaavaalue, liikenteelliset tarkastelut

Nahkurintorin alueen kehittämisen kumppanuushaku

Rauman tilaa vaativan kaupan alue. Kaupallinen selvitys

1: m m m2 MITTAKAAVA ASEMAKAAVA MUODOSTUMINEN

Juuret syvällä Pirkanmaassa jo vuodesta Pira-päivät 2012 Tommi Terho

Tampereen keskustan strateginen osayleiskaava Kaupallisten vaikutusten arviointi

Keskustaterikoiskaupanliikepaikkoina Parempiakauppapaikkoja -parempia keskustoja. KaupantutkijaTuomasSantasalo ErikoiskaupanLiitto

Rovaniemen keskustan oikeusvaikutteinen osayleiskaava Kaupalliset ja julkiset palvelut

Imatran keskusta-alueiden kaupallinen kehittäminen Imatran keskusta-alueiden kaupallinen kehittäminen Liite 1

0.9 ASEMAKAAVAMERKINNÄT JA -MÄÄRÄYKSET: 1.01 Asuinkerrostalojen korttelialue Yleisten rakennusten korttelialue.

lohja Nahkurinraitti vaihtoehtojen vertailu

Kauppakeskus keskustana Keskusta kauppakeskuksena

ASEMAKAAVAMERKINNÄT JA -MÄÄRÄYKSET

K10 - AUKIOIDEN KORTTELI. rev A

Vanhan Rauman osayleiskaava. Kaupallinen selvitys

JYVÄSKYLÄN KAUPUNGIN YLEISKAAVAN MITOITUSSELVITYS VUOTEEN Jyväskylän kaupunki Kaavoitus Lokakuu 2012

Savarin alueen laajentumisen asemakaavamuutos

Päivittäistavaramyymälät Oulunkylässä ja lähialueilla vuoden 2010 alussa (AC Nielsen 2009).

NÄKYMÄ RAUTATIEASEMALTA PÄIN JÄRVENPÄÄN PERHELÄN ALUEEN KEHITTÄMISEN KUMPPANUUSHAKU

HYRYLÄN LIIKEKESKUS SIJAINTIVAIHTOEHTOJEN ARVIOINTI TUUSULAN KUNTA

Kanta-Hämeen kaupan palveluverkkoselvityksen täydennys. Autokeitaan alueen mitoitus

HELSINGIN YLEISKAAVA - Seminaari Vähittäiskaupan suuryksiköiden kaavoitus

Kaupunkisuunnittelulautakunta Muutoksenhakuohje Sivu 1 / 1. 8 Matinmetsä, asemakaavan muutoksen hyväksyminen, alue , 23. kaupunginosa Matinkylä

Liike- ja toimistorakennusten korttelialue.

Kauppa. Alueiden käytön johtaja Päivi Liuska-Kankaanpää

ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS Kirkonkylä, k 2061 t 1

Kirkkokatu 9. Asemakaavan muutos, 689. Tontin viitesuunnitelma / Asemakaavan valmisteluvaiheen kuulemisaineisto (Kaavaluonnos) 1.6.

KITEE RAKENNUSKAAVA JOENSUUSSA 30 PÄIVÄNÄ KESÄKUUTA 1977 ARKKITEHTITOIMISTO ERKKI HELASVUO KY KAAVA 07 SIVU 1/6

Kittilän Kunta (y-tunnus ), Valtatie 15, Kittilä. Jäljempänä tässä sopimuksessa Kunta

NOKIAN KAUPUNGIN VÄHITTÄISKAUPAN MITOITUS JA PALVELUVERKKO 2009

RAKENNEMALLIEN VERTAILU

Lausunto 1 (4) Dnro 148/05.01/2017. Aluesuunnittelu/ Heli Vauhkonen. Raaseporin kaupunki/kaavoituslautakunta. Elina Kurjenkatu 11 B

KAAVOITUKSEN KÄYNNISTÄMISSOPIMUS

Asemakaavan muutos koskee: Helsingin kaupungin 10. kaupunginosan (Sörnäinen) korttelin 250 tonttia 2

MATINKYLÄN METROASEMAN MAANKÄYTÖN SUUNNITTELU ARKKITEHDIT TOMMILA OY ESPOON KAUPUNKISUUNNITTELUKESKUS

UUTTA LIIKETILAA OULUN VASARAPERÄÄN

RANTAKORTTELEIDEN TUTKIELMAT SIPOON KUNNAN ERIKSNÄSIN OSAYLEISKAAVAEHDOTUS

ENGELINRANTA - IHANAN LÄHELLÄ!

Täydennysrakentaminen Seinäjoki

Maapolitiikan pääperiaatteet ja -linjat sekä kaavavarantotietojen ylläpito

Kankaanpäänkeskustanyleiskaava KAUPANPALVELUVERKKOSELVITYS

UUTTA LIIKETILAA OULUN VASARAPERÄÄN

Vähittäiskaupan näkymät Myyrmäessä. Myyrmäen yritystilaisuus Joni Heikkola, yleiskaavasuunnittelija

Kaupunkisuunnittelun seminaari Matti Karhula

Liikenteellinen arviointi

nuovo YLEMPI KELLARIKERROS 1: KERROS 1:200 JULKISIVU VAASANKADULLE 1:200

Kivenlahti I A, muutos 34. kaupunginosa Espoonlahti Kortteli Asemakaavan muutos

Kuopion kaupunki Pöytäkirja 9/ (1) Kaupunginhallitus Asianro 3041/ /2012

Tammelan stadion teema: Toteutusmalli

ASEMAKAAVAN SELOSTUS BG Liikekiinteistöt Oy, asemakaavan muutos


Vuorikatu 14 KLUUVI / HELSINKI. sponda.fi

HAMINAN KESKUSTA-ALUEEN KAUPALLINEN VETOVOIMA

10900/ mukaista Hermanninpuistoa varten. Kaupassa noudatetaan seuraavia ehtoja:

Espoon kaupunki Pöytäkirja 54


1. Keskusurheilukenttä

Teille osallisena on varattu tilaisuus lausua mielipiteenne kaavamuutoksesta.

KAAVAN KUVAUS. Yleistä

OJAMO OPASKARTTA. 1. Ojamon kaupunginosan korttelin 492 tontti 2, Vappulantie

Kiinteän omaisuuden myynti/määräala kiinteistöstä Gröndal sekä kiinteistö /Louhintahiekka Oy

Lahti. Perustietoa Lahdesta. Suunnittelualue: Karisto. Karisto

NUMMELAN KAUPUNGINOSAN HAKANPÄÄN ASEMAKAAVAN MUUTOKSELLA MUODOSTUU: Kortteli 360

TOIMITILOISTA ASUMISEEN - KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSISTA HELSINGISSÄ

Isonkyrön osayleiskaavaehdotuksen 2030 Lapinmäen alueen infrarakentamisen

Länsikatu. rp23. Sepänkatu. rp24. rp26 LOUHELANKATU. rp25 LÄNSIKATU. Louhelankatu III le p. rp28. rp27 68 IV SEPÄNKATU III.

Kauppa. Yleisötilaisuus Karviassa Susanna Roslöf, maakunta-arkkitehti

KALASATAMAN by Lindström Invest

Liittyminen laajempaan kontekstiin

Rauman tilaa vaativan kaupan alue. Kaupallisen selvityksen päivitys

KAUPPAKATU 13. asemakaavan muutos ASUKAS- TILAISUUS Mauri Hähkiöniemi, kaavasuunnittelija (Jyväskylän kaupunki)

Kauppakeskus Family Center. Viihtyisä kauppakeskus Lappeenrannan Myllymäessä. Hyrymäenkatu 2, Hyrymäki, Lappeenranta

Tampere, Ratina vuonna Mikko Järvi

ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS Kirkonkylä, kortteli 2061 tontti

Transkriptio:

TAMPEREEN ETELÄPUISTON ASEMAKAAVALUONNOS ETELÄPUISTON SUUNNITELMIEN TALOUDELLINEN TARKASTELU (korjattu)

2 / Eteläpuiston suunnitelmien taloudellinen tarkastelu

ETELÄPUISTON SUUNNITELMIEN TALOUDELLINEN TARKASTELU Eteläpuiston suunnitteluvaihtoehtojen taloudellisia vaikutuksia tarkasteltiin niin kaupungin näkökulmasta kuin alueen investoijien näkökulmasta. Kaupungille on tärkeää, että alueen kehittäminen tuottaa taloudellisesti järkevän kokonaisuuden. Kokonaistaloudellinen kannattavuus on kiinni monesta asiasta joten taloudellinen kannattavuuskin voi olla enemmän tuottojen ja kustannusten tasapainoinen kokonaisuus kuin suurten voittojen tavoittelua. Kun Eteläpuisto on keskeinen osa ydinkeskustaan liittyvää kantakaupunkia, sen merkitys keskustalle on hyvin tärkeä. Eteläpuiston odotusarvot ovat myös suuret, joten myös erilaiset tuottoarvot ovat keskimääräisiä suurempia. Alueen rakenne on myös sellainen, että sen rakentamisen kustannukset ovat myös keskimääräistä korkeammat. Sekoittuneen kaupunkirakenteen saavuttamiseksi tarkasteltiin eri vaihtoehtojen tuottamaa katutason liiketilarakentamisen mahdollisuuksia. Vaihtoehdoista muodostettiin visioita siitä, millaiseksi mahdollinen kaupallinen rakenne alueelle muodostuisi, jotta saadaan mielikuvaa alueen kaupallisesta toimivuudesta ja toimintojen sijoittumisesta korttelirakenteisiin. YLEISTEN ALUEIDEN JA KUNNALLISTEKNIIKAN TOTEUTUSKUSTANNUKSET Suunnitelmien pohjalta laskettiin katujen ja kunnallistekniikan, puistoalueiden sekä ranta- ja siltarakenteiden rakentamisen kustannukset. Myös järven rannan täyttöjen ja ruoppausten kustannukset arvioitiin. Laskelma sisältää rakentamisen yleiskustannukset. Rakentamisen kustannukset Seelake 2.0 Vaihtoehto A Vaihtoehto B Puisto VE Kadut 2,42 1,94 2,37 0,66 Puistot 4,14 5,88 4,99 4,12 Rakenteet 15,12 12,00 11,76 14,88 Täyttö ja ruoppaus 2,51 1,24 0,90 0,00 Kokonaiskustannus Milj. Lähde: WSP infra 24,19 21,05 20,01 19,66 Vaihtoehdoista kunnallisteknisten rakennuskustannusten osalta kallein on Seelake, jossa rakentamisen kustannukset ovat noin 24 milj. euroa. Tässä vaihtoehdossa rakentamisen määrä on kuitenkin kaikkein suurin. Puistovaihtoehto on halvin toteutukseltaan, mutta kallein siinä suhteessa, että rakentamisen määrä on selvästi pienempi kuin muissa vaihtoehdoissa. Kokonaisuutena vaihtojen tuottamien kunnallisteknisten suuruuserot ovat suhteellisen pienet. Suhteutettuna rakentamisen tuloksena muodostuvan virkistysalueen pinta-alaan ovat vaihtoehtojen B ja Puisto kustannukset edullisimmat. Eteläpuiston suunnitelmien taloudellinen tarkastelu / 3

KAUPUNGIN TULOT JA MENOT VAIHTOEHDOISSA Suunnittelualueella kaikki rakennettava maa on kaupungin omistuksessa. Hankkeen toteutuessa kaupunki tulee myymään alueen maat kiinteistöyhtiöille. Kaupunki saa sitä enemmän rahaa mitä enemmän alueelle rakennetaan. Kiinteistöjen rakennusoikeuksien arvot on laskenut Newsec. Kiinteistöjen maanmyyntihinta on arvioitu helpommin saatavan Seelake-- vaihtoehdossa, koska sen rakennusoikeus on suurin ja kiinnostaa toteuttajia varmemmin. Puistovaihtoehtoa voi olla vaikeampi myydä toteuttajille, koska siinä on vähiten rakennusoikeutta. Suurimman myyntitulon kaupunki saa Seelakesta, jossa rakentamista on eniten. Seelaken rakentamiskulut kaupungille ovat 20 % viidenneksen maanmyyntituotoista. A- ja B vaihtoehdoissa kulujen osuus on 22 % tuotoista. Puistovaihtoehto on kulujen osalta kallein kaupungille, sillä kulut leikkaavat vajaat 40 % maanmyyntituotoista. Kuvassa maanmyyntitulot on esitetty nettona vähentämällä infakustannukset. 120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0 20,0 40,0 14,0 Vaihtoehtojen maanmyynti ja rakentamiskustannukset Milj. Rakentamisen kustannukset Milj. 95,8 78,9 Seelake Vaihtoehto A Vaihtoehto B Puisto VE Maanmyynti (netto) Milj. Kiinteistö ja kunnallisverotulot (vuoden 2015 tasossa) 70,0 Rakentamiskustannus Milj. 30,3 Kun kiinteistöt ovat rakentuneet alkaa kaupunki saada vuosittaisena tuottona kunnallisveroa asukkailta ja kiinteistöveroa kiinteistöiltä. Vuoden 2015 veroperusteilla laskettuna kaupunki saisi kunnallisverotuloja Seelake vaihtoehdossa 11,2 milj. vuosittain ja kiinteistöveroa noin 0,5 milj.. Muut vaihtoehdot tuottavat vähemmän verotuloja kaupungille. Puistovaihtoehto tuottaa kaupungille vain puolet siitä mitä Seelake vaihtoehto tuottaa. 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 0,5 11,2 0,4 9,5 0,4 8,8 0,2 5,2 2,0 0,0 Seelake Vaihtoehto A Vaihtoehto B Puisto VE Kunnallisverotulot Milj. /v Kiinteistöverotuotto Milj. /v Eteläpuiston suunnitelmien taloudellinen tarkastelu / 4

KIINTEISTÖJEN TOIMITILOJEN VUOKRATUOTOT JA TUOTTOTASO Alueelle on suunniteltu asuntojen lisäksi toimistotilaa, liike- ja palvelutilaa sekä erilaista kulttuuri- ja opetustilaa. Todennäköisesti kaikki toimisto ja liiketilat tulevat vuokrattavaksi, joten niille laskettiin markkinahintaiset vuokratuotot nykyisillä vuokratasoilla (Catella: Markkinakatsaus 2016/kevät). Kiinteistöjen tavoitehinnat on nyt määritelty Newsecin rakennusoikeuden arvojen pohjalta. Kiinteistöjen liiketilojen tuottotasoa verrattiin kiinteistöjen rakennusoikeuden mukaiseen tavoitehintaan. Toimistotilojen tuottotaso jää hieman alle tavoitetason, kun vuokrataso liikkuu Tampereen keskustan reuna-alueiden ylärajalla. Vastaavasti liiketilojen tuottotaso ei ole lähelläkään tavoitearvoja, jos vuokratasot liikkuvat Tampereen keskustan reuna-alueiden ylärajalla. Vuokratuottoarviot ovat tässä vaiheessa vielä suuntaa antavia, koska rakentamisen kustannuksia ei ole vielä mukana kiinteistöjen arvon määrityksessä. Kaupunki voi tulla maanhinnassa vastaan, jos rakentamisen kustannusten nousun takia esimerkiksi liiketilojen toteuttaminen vaarantuu. Taulukko 2 Kiinteistöjen tavoitehinta hinta /k m2 Seelake Vaihtoehto A Vaihtoehto B Puisto VE Asunnot 777 112,9 96,3 89,2 52,8 Toimisotilat 340 5,6 3,9 2,3 1,4 Kauppa ja palvelut 450 4,8 3,4 3,3 4,2 Kulttuuri ja opetus 280 3,1 3,6 2,6 2,3 Pohjakerroksen muut tilat........ Pysäköinti...... Kiinteistöjen rakennusoikeuden arvo Milj. 126,5 107,2 97,4 60,6 keskimääräinen neliöhinta /k m2 579 533 550 678 Maanmyynti (Brutto) Milj. 120,0 100,0 90,0 50,0 Lähde: Newsec Taulukko 3 Vuokratuotot (vuoden 2016 hintaan) Seelake Milj. /v. Vaihtoehto A Milj. /v. Vaihtoehto B Milj. /v. Puisto VE Milj. /v. Asunnot Toimisotilat (14 /m2/kk) 2,76 1,95 1,13 0,68 Kauppa ja palvelut (20 /m2/kk) 2,58 1,80 1,75 2,26 Kulttuuri ja opetus (11 /m2/kk) 1,45 1,68 1,23 1,07 Pysäköinti Toimisto ja liiketilojen vuokratuotto 5,34 3,75 2,88 2,94 Lähde: Catella Markkinakatsaus 2016/Kevät Taulukko 4 Kiinteistöjen liiketilojen tuottotaso maan arvoon nähden Seelake tuotto%/v. Vaihtoehto A tuotto%/v. Vaihtoehto B tuotto%/v. Puisto VE tuotto%/v. Asunnot Toimisotilat (14 /m2/kk) 49,4 % 49,4 % 49,4 % 49,4 % Kauppa ja palvelut (20 /m2/kk) 53,3 % 53,3 % 53,3 % 53,3 % Kulttuuri ja opetus (11 /m2/kk) 47,1 % 47,1 % 47,1 % 47,1 % Pysäköinti Toimisto ja liiketilojen vuokratuotto 51,2 % 51,2 % 51,7 % 52,4 % Eteläpuiston suunnitelmien taloudellinen tarkastelu / 5

ETELÄPUISTON LIIKETILAT OSANA KAUPALLISTA KESKUSTAA Tutkimme eri toteuttamisvaihtoehtojen liiketilarakennetta sekä miten toimivat ja vetovoimaiset liiketilarakenteet on mahdollista toteuttaa. Jotta saadaan mielikuva Eteläpuiston alueen kaupallisesta toimivuudesta, visioitiin kaikille neljälle vaihtoehdolle kuvitteellinen liiketilarakenne niihin kortteleiden osiin, joihin arkkitehtisuunnitelmissa oli osoitettuna katutason palvelu ja liiketilaa. Kuvissa esitetty liiketilan kerrosala on lähellä suunnitelmissa ilmoitettua liiketilan pinta-alaa. Puistovaihtoehdossa suunnitelmissa on esitetty niin suuri liiketilan kerrosala, että sitä on täytynyt suunnitella useampaan kerrokseen, kun visiokuvissa esitetty kerrosala on vain 2/3 suunnitelman kerrosalasta. Eteläpuistoon on mahdollista rakentaa tiiviitä liikekortteleita, joiden katutason kerroksiin saadaan sijoitettua liiketoimintoja. Parhaimmillaan niistä saadaan muodostettua yhtenäisiä kaupallisia tiloja. Eteläpuiston liiketilat eivät kytkeydy kovin hyvin läntisen ydinkeskustan tiiviiseen korttelirakenteeseen. Ongelman muodostavat lähinnä keskustan ja eteläpuiston väliset korttelit, joissa ei ole katutason liiketiloja ja sitä kautta ei synny yhtenäistä toimitilajaksoa katujen varsille. Kun Eteläpuisto ei kytkeydy suoraan keskustan kortteleihin, niiden on oltava rakenteeltaan ja tarjonnaltaan vahvoja ja omaleimaisia. Suureen kuvaan on piirretty myös hahmotelma Ratinan tulevasta kauppakeskuksesta. Sen palvelut ja tarjonta ovat yhtä heikosti kytkeytyneenä Eteläpuistoon kuin keskustakin. Yhteys Ratinaan ei ole luontevaa kävely-ympäristöä. Eteläpuiston palveluiden kehittymisen kannalta on myös tärkeää kehittää Klingendahlin korttelia vahvistamalla sen katutason tilojen käyttöä kaupallisilla palveluilla. Yhdessä Eteläpuiston liiketilarakenteen kanssa ne vahvistavat alueen vetovoimaa ja kiinnostavuutta. Kaikissa vaihtoehdoissa Klingendahlin kehittämisratkaisujen merkitys alueen imagolle, arvolle ja toimivuudelle tulee olemaan merkittävä. Kuva 1: Eteläpuiston liiketilarakenne suhteessa Tampereen keskustan liiketilarakenteeseen (kuvaan on lisätty Ratinan rakenteilla oleva kauppakeskus) 6 / Eteläpuiston suunnitelmien taloudellinen tarkastelu

Kuva 2: Seelake vaihtoehdon kaupalliset ja julkiset palvelut visioituna korttelirakenteeseen Kuva 3: Vaihtoehto A tarjoaa myös merkittävästi liiketilaa rannan kortteleihin, mutta liiketoiminnassa on vähemmän syvyyttä kortteleissa Seelake vaihtoehdossa on määrällisesti eniten tilaa kaupallisille palveluille. Visiokuvassa liiketilat ovat sijoitettu rannan puoleisiin kortteleihin ja näin on saatu muodostumaan yhtenäinen kauppakatu kortteleiden välille. Tämä olisi rakenteeltaan toimiva ja myös ilmeisen vetovoimainen. Päivittäistavarakaupan liiketiloja saataisiin sijoitettua Hämeenpuiston kummallekin puolelle. Kortteleihin mahtuisi myös yksi isompi pt-kauppa, joka lisäisi alueen vetovoimaa. Eteläpuiston ranta-alueelle on visiossa sijoitettu ravintola- ja kahvilaliiketiloja. Ne pystyisivät hyödyntämään rannan tarjoamaa rauhaisaa kaupunkitilaa. Vaihtoehdossa A on hieman vähemmän tilaa kaupallisille palveluille. Visiokuvassa liiketilat on sijoitettu rannan puoleisiin kortteleihin ja näin on saatu muodostumaan yhtenäinen liiketilanauhan eteläisiin kortteleihin. Tämä olisi rakenteeltaan toimiva ja myös ilmeisen vetovoimainen. Päivittäistavarakaupan liikepaikkoja on tässä vaihtoehdossa vähän huonosti sijoitettavissa alueelle. Kortteleihin mahtuu vain pieniä yksiköitä, jolloin niistä ei synny vahvoja vetovoimatekijöitä. Eteläpuiston ranta-alueelle on visiossa sijoitettu ravintola- ja kahvilaliiketiloja. Ne pystyisivät hyödyntämään rannan tarjoamaa rauhaisaa kaupunkitilaa. Eteläpuiston suunnitelmien taloudellinen tarkastelu / 7

Kuva 4: Vaihtoehto B tarjoaa myös merkittävästi liiketilaa rannan kortteleihin, mutta liiketoiminnassa on vähemmän syvyyttä kortteleissa Vaihtoehdossa B on edellistä vähemmän tilaa kaupallisille palveluille. Visiokuvassa liiketilat on sijoitettu rannan puoleisiin kortteleihin ja näin on saatu muodostumaan yhtenäinen liiketilanauhan eteläisiin kortteleihin. Tämä olisi rakenteeltaan toimiva ja myös ilmeisen vetovoimainen. Päivittäistavarakaupan liikepaikkoja on tässä vaihtoehdossa vähän A-vaihtoehtoa paremmin sijoitettavissa Hämeenpuiston itäpuolelle. Toimistotornin alakerrokseen mahtuisi yksi suurempi päivittäistavaramarket. Muihin kortteleihin mahtuu vain pieniä yksiköitä, jolloin niistä ei synny vahvoja vetovoimatekijöitä vaan ne tarjoavat vain lähipalveluita alueen asukkaille. Eteläpuiston ranta-alueelle on visiossa sijoitettu ravintola- ja kahvilaliiketiloja. Ne pystyisivät hyödyntämään rannan tarjoamaa rauhaisaa kaupunkitilaa. Kuva 5: Puistovaihtoehto tarjoaa selvästi vähemmän liiketilaa kortteleihin. Vain muutamaan kortteliin pystytään sijoitta riittävän monipuolisesti liiketiloja. Puistovaihtoehdon visiossa on vähiten tilaa katutason liiketoiminnoille. Arkkitehtisuunnitelmassa on 30 % enemmän kerrosalaa kaupallisille palveluille kuin mitä on visiokuvassa eli liiketiloja on täytynyt varata tiloja useampaan kerrokseen kortteleissa. Visiokuvassa liiketilat on sijoitettu niihin kortteleihin, missä liiketilat voivat muodostaa yhtenäisen toimivan kokonaisuuden. Puistovaihtoehdossa Klingendahlin korttelin kaupallinen kehittäminen on tärkeää, jotta Eteläpuiston alueelle saadaan jollakin tavalla yhtenäinen kaupallinen korttelikokonaisuus syntymään ja riittävästi tarjontaa sekä toimiva kokonaisuus. Muutoin Hämeenpuiston länsipuoli jää kaupallisesti kehittymättä ja vain Hämeenpuiston itäpuolelle syntyy riittävästi kaupallista toimintaa. Tosin sielläkin palveluiden määrä jää vähäiseksi jolloin on pelko, että liiketilat eivät täyty ja alueesta ei tule kaupallisesti aktiivia. 8 / Eteläpuiston suunnitelmien taloudellinen tarkastelu

ETELÄPUISTON KAUPALLISTEN PALVELUIDEN MITOITUS Eteläpuisto on osa Kaakinmaan ja Nalkalan kaupunginosaa ja siksi sen palvelutarpeet voidaan mitoittaa kaupunginosan tulevan väestöpohjan mukaan. Eteläpuisto tuo alueelle 1 300 3 000 uutta asukasta toteutusvaihtoehdosta riippuen ja osa-alueiden asukasluku nousee 9 000 asukkaaseen. Tällainen kaupunginosa tarvitsee jo selkeästi omat lähipalvelut. Nykyisinkin osa-alueet osin ulottuvat läntiseen ydinkeskustaan, jossa on jo osa palveluista tarjolla, mutta tarve on niin suuri, että on perusteltua varata kaupallisille palveluille vähintäänkin suunnitelmissa varattu määrä liiketilaa. Kaupallisten palveluiden tilantarve mitoitettiin nykyisten asukkaiden ja uusien asukkaiden ostovoiman mukaan. Lisäksi otettiin mukaan alueella työssäkäyvien ostovoima, joka enne kaikkea vahvistaa lounasravintoloiden tarvetta alueella. Suurin osa ostovoimasta toteutuu muualla, mutta lähipalveluille suuntautuu noin 5 25 % ostovoimasta toimialasta riippuen. Päivittäistavarakaupan asioinnista suurempikin osuus, jos alueelle saadaan riittävän suuria kaupan yksiköitä. Ostovoiman perusteella alueelle tulisi varata tiloja 6 000 7 500 k-m 2 kaupan tilaa toteutusvaihtoehdosta riippuen ja muille kaupallisille palveluilla suurin piirtein saman verran liiketilaa. Seelake-vaihtoehdossa liiketiloille on suunnitelmassa varattu 10 800 k-m 2, mikä on sopiva suhde mitoituksen tarjoamaan 14 800 k-m 2. Mitoituksen kaikki kerrosalat eivät aina toteudu, koska yksittäiset toimialat eivät saavuta riittävää tarjonnan määrää pystyäkseen toimimaan kannattavana. Seelake tarjoaa kuitenkin riittävän monipuolisen tarjonnan saavuttaakseen toimivan kokonaisuuden. Vaihtoehdot A ja B tarjoavat vain alle puolet mitoituksen liiketilavolyymista, joten niiden liiketilamäärät jäävät hieman pieneksi saavuttaakseen riittävän vetovoiman alueelle. Niissä pitäisi varata vähän enemmän liikepaikkoja, jotta vetovoima säilyisi. Näiden kohdalla Klingendahlin korttelin tarjoa lisävolyymia, joka voi olla ratkaisu toimivan kokonaisuuden varmistamiseksi. Puistovaihtoehdon liiketilaratkaisu on siinä määrin ongelmallinen, että vaihtoehto osoittaa alueelle liiketilaa lähes 9 500 k-m 2, mutta sen sijoittaminen katutasoon ei käytännössä onnistu. Keskustan reunalla liiketilan sijoittaminen kerroksiin ei ole toimiva ratkaisu. Mitoituskin on melko lähellä kokonaisliiketilamäärää, joten siinä ei oleta enää huomiin jo olemassa olevaa palvelutarjontaa ja joidenkin toimialojen mahdollisesti liian pientä tarjonnan tasoa. Tältä osin puistovaihtoehto on kaupallisen palveluiden osalta epärealistinen ja toteutuskelvoton. Puistovaihtoehto ei toteuta sekoittunutta kantakaupungin kaupunkirakennetta. Kaupallisten palveluiden tilantarve Kaakinmaa-Nalkalassa Kaakinmaa-Nalkala -osa-alue k-m 2 Seelake Eppu A Eppu B Puisto Päivittäistavarakauppa* 4 800 4 700 4 400 4 000 Keskustan erikoiskauppa 2 200 2 200 1 900 1 800 Muu erikoiskauppa 500 500 500 400 Erikoiskauppa yhteensä 2 700 2 700 2 400 2 200 Vähittäiskauppa yhteensä 7 500 7 400 6 800 6 200 Autokauppa ja huoltamot 400 400 400 400 Ravintolat, kahvilat, lounas 3 200 3 100 3 000 2 800 Muut kaupalliset palvelut 3 700 3 700 3 400 3 100 KAUPPA JA PALVELUT 14 800 14 600 13 600 12 500 * sis. alkoholijuomakaupan Eteläpuiston suunnitelmien taloudellinen tarkastelu / 9