KEMPELEEN KUNTA Tarjouspyyntö Rahoitusleasing Terveyskeskus (i)uudisrakennus (ii)peruskunnostushanke (optio) xx.xx.2015
Sisällysluettelo 1. Hankkeen ja kilpailutusprosessin kuvaus... 3 1.1. Yleistä hankkeesta... 3 1.2. Sopimusrakenteen kuvaus... 3 1.3. Kilpailutusprosessin kuvaus... 4 2. Rahoitustarjouksen laatiminen... 5 2.1. Rahoitusjärjestelyn rakenteen kuvaus... 5 2.2. Tarjouksen sisältö... 9 3. Rahoitustarjousten toimittaminen ja arviointi... 11 3.1. Lisätietokyselyt ennen tarjousten toimittamista... 11 3.2. Rahoitustarjousten toimittaminen... 11 3.3. Rahoitustarjousten arviointi... 11 2
1. Hankkeen ja kilpailutusprosessin kuvaus 1.1. Yleistä hankkeesta Kempeleen kunta pyytää tarjoustanne Kempeleen kunnan terveyskeskuksen (i) uudisrakennuksen ja (ii) peruskunnostushankkeen rahoituksesta. Kempeleen kunta pyytää tarjousta kohteen rahoitusleasingista siten, että peruskunnostettava koko terveyskeskuskiinteistö sisältäen uudisrakennuksen myydään rahoittajalle ns. Sale and lease back -periaatteella. Rahoituksen kilpailuttamiseen ei hankintalain soveltamisalassa (8 ) olevan poikkeuksen vuoksi sovelleta hankintalain määräyksiä. Kempeleen kunnan tavoitteena on rakentaa innovatiivinen, muunneltava ja moderni terveyskeskus. Hankkeessa toteutetaan uudisrakennus 2998 m2 ja peruskunnostushankkeen laajuus 4034 m2. Tavoitteena on saavuttaa toiminnallisesti korkeatasoinen, käyttötaloudeltaan edullinen, yhtenäinen ja tehokas terveyskeskuskokonaisuus. Hankinnassa toteutetaan tilaajan tarpeiden mukaiset toiminnalliset ja laadulliset tavoitteet asetetussa aikataulussa. Hanke toteutetaan kahdessa osassa. Uudisrakennus käynnistyy kevään 2015 aikana ja päättyy kesällä 2016. Vanhan terveyskeskusrakennuksen saneeraus / peruskunnostus käynnistyy kevään 2016 aikana ja päättyy vuoden 2017 loppuun mennessä. Uudisrakennuksen sekä peruskunnostushankkeen hankesuunnitelman mukainen kustannusarvio on alustavan arvion mukaan 16,4 miljoonaa euroa. Uudisrakennuksen ja peruskunnostushankkeen rahoitus kilpailutetaan yhdessä, mutta peruskunnostushanke on kilpailutuksessa optiona. Rahoituskokonaisuudesta laaditaan kaksi erillistä kiinteistöleasing-sopimusta. Ensimmäinen sopimuskokonaisuus koskee terveyskeskuksen uudisrakennusta ja toinen sopimuskokonaisuus koskee peruskorjattavaa terveyskeskuskiinteistöä (optio). Toisen sopimuksen yhteydessä kiinteistön omistus siirtyy rahoittajalle ennen saneerausta / peruskunnostusta. Rakennuttamishanke toteutetaan allianssimallia noudattaen. 1.2. Sopimusrakenteen kuvaus Hankkeen rahoitusleasingin mukaista sopimusrakennetta on kuvattu yleisellä tasolla alla: 1. Maanvuokrasopimus: osapuolena Kempeleen kunta ja rahoittaja 2. Sopimus uudisrakennuksen osto-oikeudesta: osapuolena Kempeleen kunta ja rahoittaja 3. Rakennuttamissopimus: osapuolena Kempeleen kunta, urakoitsija (Lemminkäinen) ja rahoittaja 4. Kiinteistöleasingsopimus: Osapuolena Kempeleen kunta ja rahoittaja. Laaditaan kaksi samansisältöistä sopimusta, ensimmäinen uudisrakentamiselle ja toinen peruskunnostus osalle (optio). 5. Rakennuksen myyntisopimus (vanha peruskunnostettava terveyskeskus): osapuolena Kempeleen kunta ja rahoittaja (optio) 3
1.3. Kilpailutusprosessin kuvaus Kilpailutuksen aikataulu on: 1. Tarjouspyyntö rahoittajille Kunnanhallitus käsittelee asiaa 23.3.2015. Tarjouspyynnöt mahdollisimman pian rahoittajille. 2. Rahoitustarjousten korkoindikaatiohetki 27.3.2015 klo 11:00 Suomen aikaa 3. Tarjouspyyntöä koskevat tarkentavat kysymykset 27.3.2015 klo 12:00 mennessä Kempeleen kunnalla 4. Kempeleen kunta vastaa kysymyksiin viimeistään 30.3.2015 klo 16:00 mennessä 5. Tarjoukset rahoituksesta toimitettava Kempeleen 8.4.2015 klo 15:00 mennessä kunnalle 6. Kahden parhaan tarjouksen tehneen rahoittajan valinta sopimusneuvotteluihin tai rahoittajan valinta 7.Sopimusten valmistelu rahoittajan ja Kempeleen kunnan välillä Kunnanhallituksen kokous 13.4.2015 vko 16 alkaen Uudisrakentamisen osalta sopimukset ensisijaiset Peruskunnostuksen sopimukset voidaan hyväksyä myöhemmin (optio) 8.Rahoitusleasing-sopimusten ja muiden sopimusten allekirjoitus (edellyttäen, että hankintapäätös lainvoimainen) Toukokuun aikana.. 9. Option käytöstä päätetään hankkeen edetessä. Viimeistään 31.12.2015 mennessä. 4
2. Rahoitustarjouksen laatiminen 2.1. Rahoitusjärjestelyn rakenteen kuvaus Rahoittaja hankkii yhdessä Kempeleen kunnan kanssa rakennuttamansa uudisrakennus- sekä peruskorjauskohteena (optio) olevan terveyskeskuksen (vuokrattavat kohteet). Keskeisiä leasingrahoitusta koskevia tietoja ja ehtoja on listattu alla: Rahoitettava kokonaismäärä Terveyskeskus (kaksi sopimuskokonaisuutta) 1. Uudisrakennus 2. Peruskunnostuskohde (optio) Hankintahinta lisättynä rakentamisen aikaisilla korkokustannuksilla, maanvuokrilla ja kiinteistöverolla. Rahoitettava kokonaislimiitti on 17,5 miljoonaa euroa, sisältäen myös option peruskunnostusosan rahoituksesta. Hankintahinta Arvio kohteen hankintahinnasta rahoitustarjouksen tekoa varten on 16 400 000 euroa (alv. 0 %). Uudisosan hankintahinta on 7,5 miljoonaa euroa, peruskunnostuksen rakentamiskustannukset 7,5 milj. euroa. Vanhan rakennuksen tasearvo 0,9 milj.euroa. Kohteiden suunnittelukustannukset arvioituna yhteensä 0,5 miljoonaa euroa. Hankintahintaa tarkennetaan myöhemmässä vaiheessa. Limiitissä on huomioitu rakennusaikaiset, ennaltaarvaamattomat kustannuserät Rakennusvaiheen rahoitus Rahoittaja vastaa rakennusvaiheen rahoittamisesta, eli hankintahinnan maksamisesta palveluntuottajalle. Käytännössä tämä tarkoittaa rakentamisvaiheen maksuerien sekä muiden kustannusten maksamista hankkeen palveluntuottajalle ja rakentamisen aikaisten korkokustannusten pääomittamista osaksi kohteen rahoitettavaa kokonaismäärää. Laskutus / todellinen rahoitettava pääoma Ennen leasing vuokra-ajan alkamista määritellään hankkeen todellinen pääoma toteutuneiden kustannusten perusteella. Pääomasta on laadittava lyhennystaulukko, josta ilmenee maksuerittäin jäljellä oleva pääoma (jäännösarvo). 5
Vuokra-aika ja jäännösarvo Vuokra-aika on 20 vuotta kohteiden valmistuttua ja kohteiden jäännösarvo on laskennallinen 33,3 %. Kunta varaa oikeuden lunastaa kohteet jäljellä olevalla pääomalla. Kunta voi lunastaa kohteet korontarkistushetkellä (euriboriin sidottu). Mikäli kunta valitsee kiinteän koron, on sopimus irtisanottavissa kuuden kuukauden irtisanomisajalla (lunastaa kohteet jäljellä olevalla pääomalla ja koronvaihtosopimuksen purkukustannuksilla). Jäännösarvo käsittely vuokra-ajan päätteeksi Kohteelle 1: laaditaan oma kiinteistöleasingsopimus. Kohteelle 2: laaditaan oma kiinteistöleasingsopimus. (optio) Vuokrakauden jälkeen kunnalla on oikeus ostaa kohde rahoituksen jäännösarvolla tai velvollisuus osoittaa ostaja kohteelle. Rakennusajan viitekorko ja marginaali Vaadittavat sopimukset ja sopimusehdot Vuokra-ajan viitekorko, marginaali ja kokonaiskorko Rakennusaikana rahoituksen viitekorko on kolmen (3) kk:n Euribor lisättynä marginaalilla. Tarjoaja laatii luonnokset sopimusneuvotteluiden pohjaksi. Kunta laatii maavuokrasopimuksen. Vuokra-ajan rahoituksen viitekorko on: kolmen (3) kk:n Euribor kiinteä korko 10 vuotta Viitekorko lisättynä marginaalilla muodostavat kokonaiskoron. Marginaalin tarkastusväli on 3 vuotta, 5 vuotta tai 10 vuotta muuttuvan koron vaihtoehdossa. Lisäksi tarjoaja esittää oman näkemyksen siitä, miten korko määritellään kiinteän 10 vuoden jakson jälkeen. Marginaali lasketaan varsinaisen vuokrakauden alusta sekä muuttuvan koron että kiinteän koron vaihtoehdossa. 6
Koronvaihtosopimus (korkosuojaus) Rahoittajan on tarjottava 10 vuoden korkosuojausta kolmen kuukauden euriborkorolle tai vastaavasti koko vuokrakaudelle. Korkosuojaukseen liittyvät periaatteet, esim. sopimuksen irtisanominen ja sopimuksen siirto kolmannelle osapuolelle sekä toimenpiteisiin liittyvät kustannusperiaatteet sovitaan sopimusneuvotteluiden yhteydessä. Nykyinen terveyskeskus Peruskunnostettava vanha terveyskeskus myydään rahoittajalle tase-arvoon. (optio) Kunta vastaa kohteen varainsiirtoveron kustannuksista. Sopimuksen siirto kolmannelle osapuolelle Kunnalla on mahdollisuus siirtää sopimuskokonaisuus kolmannelle osapuolelle. Siirrosta neuvotellaan rahoittajan kanssa. Vuokran rakenne Arvonlisävero Kiinteistövero Maanvuokrasopimus Sovellettava laki Vuokrakohteen vakuuttaminen Vuokrakohteen käyttökorvauskulut Vuokra on laskettava annuiteettimenetelmällä käyttäen laskentatekijöinä rahoitettavaa kokonaismäärää (todelliset kustannukset), vuokra-aikaa, jäännösarvoa, mahdollista korkosuojausta ja vuokra-ajan viitekorkoa lisättynä rahoituksen marginaalilla. Rahoittaja lisää sopimuksen mukaisiin leasingvuokriin kulloinkin voimassa olevan arvonlisäveron. Kunta vastaa vuokrakohteen vuosittaisesta kiinteistöverosta. Kunta vuokraa rahoittajalle maa-alueen, jolle kohde rakennetaan, vähintään 30 vuoden mittaisella vuokrasopimuksella. Rahoittaja veloittaa maanvuokrasopimuksen perusteella maksamansa vuokramaksut kunnalta. Maanvuokra rahoitetaan rakennusaikana rahoittajan toimesta osaksi rahoitettavaa kokonaismäärää. Osapuolten välisiin oikeussuhteisiin sovelletaan Suomen lakia. Kunta ottaa kohteille täysarvovakuutuksen. Kunta vastaa vuokrakohteen tavanomaisista käyttökorvauskuluista kuten esimerkiksi lämmitys, vesi, sähkö, kaasu, siivoaminen ja jätehuolto. 7
Vuokrakohteen hoito- ja huoltokulut Vuokrakohteen rakenteelliset korjauskulut Rahoituksen muut kustannukset Tarjouksen voimassaoloaika Kunta vastaa vuokrakohteen tavanomaisista vuosittaisista hoito- ja huoltokuluista. Kunta vastaa vuokrakohteen rakenteellisista korjauskuluista siinä laajuudessa kuin ne on arvioitu tarpeelliseksi Kuvaus muista mahdollisista rahoituksen lisäkustannuksista. Tarjouksen tulee olla voimassa 6 kuukautta tarjousten jätön määräpäivästä. 8
2.2. Tarjouksen sisältö Rahoitustarjouksen on perustuttava yllä kuvattuun rakenteeseen ja mikäli jostain ylläkuvatusta poiketaan, tulee tämä ilmoittaa selkeästi tarjouksen ensimmäisellä sivulla. Rahoitustarjouksessa on oltava seuraavat tarjoajan ilmoittamat tiedot. 9
Selvitys tarjoajasta Tarjoaja ilmoittaa perustiedot. Kunta varaa mahdollisuuden pyytää tarjoajalta tilaajavastuulain mukaiset selvitykset. Pyydettyjen todistusten ja selvitysten on oltava päivätty kolmen (3) kuukauden sisällä tarjouksen päiväyksestä. Rahoituksen viitekorot ja marginaalit laskettuna erikseen kohteelle 1 ja kohteelle 2. Kohde 1: 8,5 milj. euroa (alv. 0%) Kohde 2: 9,0 milj. euroa (alv. 0%) Korkoindikaatio: 27.3.2015 klo 11:00 Suomen aikaa. Tarjoajan on esitettävä seuraavat vaihtoehdot kumpaankin kohteeseen: 1. Rakentamisajan korko: 3kk euribor + marginaali (marginaali voimassa koko rakentamisen ajan). Koronlaskutapa tod./360. 2. Varsinaisen vuokra-ajan alusta 3 kk:n euribor kolmen (3), viiden (5) tai kymmenen (10) vuoden ajalle. Koronlaskutapa tod./360. Marginaaleja mahdollista tarkistaa 3, 5 tai 10 vuoden välein sopimuskauden aikana. 3. Kymmenen (10) vuoden kiinteä korko alkaen varsinaisen vuokrakauden alusta. Marginaali voimassa koko korkokauden ajan. Koronlaskutapa 30/360. 4. Korkosuojaus kohdan kaksi mukaisesti tai koko sopimuskaudelle. Palkkioluonteiset maksut Referenssit vastaavista hankkeista Vaadittavat sopimukset ja sopimusehdot Tarjouksen voimassaolo Kuvaus kaikista rahoitukseen liittyvistä palkkioluonteisista maksuista sekä maksujen suuruudesta/laskentatavasta Tarjoaja ilmoittaa referenssitiedot kunnalle vastaavista hankkeista. Tarjoaja laatii luonnokset sopimusneuvotteluiden pohjaksi huomioiden tarjouspyynnössä esitetyt vaatimukset. Kuvattu tarjouspyynnön 1.1-1.3 ja 2.1.-2.2. kohdissa. Tarjouksen on oltava voimassa 6 kuukautta tarjousten jätön määräpäivästä. 10
3. Rahoitustarjousten toimittaminen ja arviointi 3.1. Lisätietokyselyt ennen tarjousten toimittamista Lisätietokyselyt hankkeesta sekä rahoituksen kilpailuttamiseen liittyen toimitetaan sähköpostitse Stina Mattilalle (stina.mattila@kempele.fi) ja Hannu Hietalalle (hannu.hietala@kempele.fi) 27.3.2015 klo 12:00 mennessä. Vastaukset kysymyksiin toimitetaan tarjoajille sähköpostitse 30.3.2015 klo 16:00 mennessä. Mikäli tarjoaja ei esitä lisätietokyselyitä, on tarjoajan kuitenkin ilmoitettava sähköpostiosoite, johon kysymykset ja vastaukset annetaan tiedoksi, kysymysten toimittamisen määräaikaan mennessä. Puheluihin ei voida vastata. 3.2. Rahoitustarjousten toimittaminen Rahoitustarjoukset liitteineen on toimitettava Stina Mattilalle ja Hannu Hietalalle sähköpostitse viimeistään 8.4.2014 klo 15:00. 3.3. Rahoitustarjousten arviointi Kempeleen kunta arvioi tarjoushinnan rahoituksen, jäännösarvon sekä rahoituksen muiden kustannusten kokonaisuuteen perustuen. Kunta arvioi rahoitustarjouksen kokonaistaloudellisuutta tarjouksessa esitettyjen tietojen perusteella. Kempeleen kunta pidättää oikeuden jättää hyväksymättä mitään tehdyistä tarjouksista. Kempeleessä xx.xx.2015 11