565/2018 176 Kaavoituksen käynnistämissopimus, Kirkkolaakso Päätösehdotus Seurakuntayhtymän johtaja Juha Rintamäki Yhteinen kirkkoneuvosto esittää yhteiselle kirkkovaltuustolle, että yhteinen kirkkovaltuusto 1) päättää, että asemakaavamuutoksen käynnistäminen hyväksytään Kirkkolaakson asemakaava-alueella n. 4,55 hehtaarin alueella liitteenä olevan sopimusluonnoksen mukaisesti. Lopulliseen sopimukseen voi tulla vielä joitakin pienempiä muutoksia verrattuna luonnokseen. 2) päättää, että kaavoituksen käynnistämissopimuksen allekirjoittavat kiinteistöosakeyhtiöiden osalta niiden hallitusten puheenjohtajat ja Helsingin seurakuntayhtymän osalta kiinteistöjohtaja. 3) ja päättää todeta, että päätös tehdään sillä edellytyksellä, että Kirkkonummen seurakuntayhtymä tekee osaltaan vastaavat päätökset. Päätös Päätösehdotus hyväksyttiin. Selostus Helsingin seurakuntayhtymän hautainhoitorahasto omistaa yhdessä Kirkkonummen seurakuntayhtymän kanssa Kiinteistö Oy Kirkkolaakson Kauppakeskuksen ja Kiinteistö Oy Kirkkolaakson Liikekeskuksen, joiden omistuksessa on kaksi vierekkäin Kirkkonummen keskustassa sijaitsevaa liikerakennusta. Rakennukset muodostavat yhdessä kokonaisuuden, josta käytetään nimitystä Kirsikkalaakson ostoskeskus. Kirkkonummen seurakuntayhtymä omistaa molemmista kiinteistöosakeyhtiöistä 65 prosenttia ja loput 35 prosenttia omistaa Helsingin seurakuntayhtymä. Kirkkonummen seurakuntayhtymä on kehittänyt Kirkkolaakson aluetta 2000-luvun alkuvuosista lähtien. Helsingin seurakuntayhtymä on osallistunut ostoskeskuksen kehittämiseen. Alueelle hyväksyttiin vuonna 2008 asemakaava. Kaavassa on kaksi liiketonttia, joilla on päivittäistavarakaupan suuryksikkö ja pysäköintilaitos, jonka ensimmäisessä kerroksessa on liiketiloja. Myymälätiloja on yhteensä n. 12.000 m2. Lisäksi kaavassa on 10 asuinrakennuspaikkaa. Liiketonteilla sijaitsee Kauppakeskus Kirsikka, jossa on Citymarket, sen etuliikkeet, erillinen ravintolarakennus sekä 10 pienempää liikehuoneistoa.
Kauppakeskuksen kehittämishanke keskittyy kauppakeskuksen tonteille ja kauppakeskuksen vieressä sijaitsevalle asuinrakennustontille, joka on tällä hetkellä määräaikaisena maantasopysäköintialueena ja Kirkkonummen seurakuntayhtymän omistuksessa. Tontilla on tällä hetkellä asuinrakennusoikeutta 6800 k-m2, oheistiloja varten 800 k-m2 ja liiketiloja varten 600 k-m2. Kiinteistöosakeyhtiöiden hallitukset ovat selvittäneet laajasti eri vaihtoehtoja kauppakeskuksen kehittämiseksi. Ensimmäisiä laajempia kehittämisajatuksia on esitelty vuonna 2014 niin Kirkkonummen seurakuntayhtymän kuin Kirkkonummen kunnan toimielimissäkin. Kunta otti Kirkkolaakson kauppakeskuksen alueen kaavaohjelmaansa vuonna 2015. Kehittämistyöhön on kuulunut kaupallisten selvitysten tekemistä, arkkitehtiluonnosten teko, koevuokraus, investointi- ja sijoittaja selvityksen tekemistä sekä neuvottelut kunnan kanssa mahdollisesta kaavamuutoksen käynnistämisestä. Useita keskusteluja on käyty kunnan edustajien kanssa ja myös nykyisten vuokralaisten kanssa on keskusteltu. Asian edistymistä on esitelty yhteisessä kirkkoneuvostossa ja yhteisessä kirkkovaltuustossa. Selvitysten pohjalta voidaan todeta, että vaikka kauppakeskus sijaitsee erinomaisella paikalla Kirkkonummen keskustassa, se vaatii päivittämistä. Kiinnostusta kauppakeskukseen kauppapaikkana on, mutta monet potentiaaliset yritykset pitivät edellytyksenä uudistumista. Kävijöiden kannalta on tärkeää paitsi saavutettavuus myös mahdollisuus oleskeluun ja paikallinen tarjonta. Näin ollen, mikäli päivittäminen jätetään tekemättä, riskinä voi olla, että kiinnostus kauppakeskusta kohtaan laskee, eikä kohteen omistaja-arvo kehity toivottavalla tavalla. Tämä olisi valitettavaa seurakuntayhtymille kohteen pääomistajina. Ostoskeskuksen edelleen kehittäminen parantaa sen arvoa. Toisaalta ellei keskusta kehitetä se jää jälkeen Kirkkonummen muiden kaupallisten alueiden kehittämisestä ja sen tarjoamat kaupankäyntimahdollisuudet heikkenevät potentiaalisten vuokralaisten silmissä, mikä taas heikentää siitä myytäessä saatavaa kauppahintaa ja omistajien exitmahdollisuuksia. Kaavamuutoksen käynnistäminen on tärkeää, ja olisi toivottavaa, että se tehtäisiin kevään 2018 kuluessa, koska silloin asemakaavaa laadittaessa voitaisiin ottaa huomioon kunnan muut lähiympäristössä tehtävät ajankohtaiset kaavoitukseen mahdollisesti vaikuttavat hankkeet, kuten Kirkkonummentien sillan korjaaminen. Kiinteistö Oy Kirkkolaakson Kauppakeskuksen ja Kiinteistö Oy Kirkkolaakson Liikekeskuksen hallitukset puoltavat kaavoituksen käynnistämistä. Sopimuksen pääkohdat ovat seuraavat: Alue käsittää n. 4,55 hehtaaria. Sopimusalueeseen kuuluvat voimassa olevan asemakaavan korttelin 199 tontti 4 (kaavamerkintä KM),
korttelin 199 tontti 5 (LPA), korttelin 198 tontti 1 (AK) sekä yleiset alueet (mm. katualueet, torialueet ja puistoalueet). Maanomistajina alueella ovat Kiinteistö Oy Kirkkolaakson kauppakeskus Kiinteistö Oy Kirkkolaakson Liikekeskus ja Kirkkonummen seurakuntayhtymä. Jos kaavamuutos toteutetaan, tullaan sen yhteydessä ostamaan Limnellin aukion alue kunnalta joko seurakuntayhtymälle tai kiinteistöosakeyhtiöille. Kaavalaueen reunoilla tulee toimivan tonttijaon vuoksi todennäköisesti toteutettavaksi myös pienehköjä maa-alueiden vaihtoja tai kauppoja kunnan ja seurakuntayhtymän tai kiinteistöosakeyhtiöiden kesken. Kunta ja maanomistajat sopivat käynnistämissopimuksella sopimusalueen asemakaavamuutoksen käynnistämisestä ja siihen liittyvistä ehdoista. Sopijaosapuolet ovat tietoisia siitä, että käynnistyvä asemakaavamuutoksen valmistelu ei välttämättä johda asemakaavamuutoksen hyväksymiseen. Sopimusalueen asemakaavan laatiminen sisältyy kunnanvaltuus-ton hyväksymään kaavoitusohjelmaan 2017-2018 käynnistyvänä hankkeena. Kaavahanke sijoittuu Kirkkonummen liikekeskustaan, Kirkkolaaksoon, sen eteläisimpään osaan (korttelit 198 ja 199). Tavoitteena on kauppakeskuksen laajentaminen liittämällä Kirkkonummentien alittava galleriatila ja Limnellin aukio osaksi kauppakeskusta. Tavoitteena on niin ikään kauppakeskuksen palvelujen merkittävä monipuolistaminen ja Kirkkonummen liikekeskustan vetovoiman parantaminen. Hankkeen yhteydessä tutkitaan myös kulttuuritilojen ja merkittävän asuinrakennusoikeuden sijoittamista kauppakeskuksen yhteyteen. Maanomistajien osalta uuden asemakaavan tavoitteena on tiivistää olemassa olevaa rakennetta puutarhakaupunkimaisessa hengessä ja mahdollistaa kauppakeskuksen kehittäminen kaupallisesti tulevaisuuden haasteita vastaavaksi. Uuden liikerakentamisen lisäksi alueelle esitetään 8-kerroksisia asuinkerrostaloja tehokkaaseen ja tiivisrytmiseen muotoon sijoitettuna. Kauppakeskuksen liiketiloille tarkoitettua rakennusoikeutta esitetään nostettavaksi 14.400 kerrosneliömetristä 24.000 kerrosneliömetriin, joka sisältää mahdollisen sillan alle raken-nettavan osan. Laajennus toteutetaan Limnellin aukion puolella kaksikerroksisena ja sillan alla yksikerroksisena. Asuinrakennusoikeutta esitetään lisättäväksi nykyisestä 6.700 kerrosneliömetristä 22.000 kerrosneliömetriin, joka toteutettaisiin kuuden kahdeksankerroksisen asuinrakennuksen kokonaisuutena. Asuntoja rakennuksiin tulee noin 300. Alueen pysäköinti esitetään järjestettäväksi vuoropysäköintinä. Liikerakennusoikeuden autopaikkamäärä laskettuna olemassa olevan asemakaavan määräysten mukaan on noin 550 paikkaa. Asuntoja varten varataan 150 autopaikkaa eli 0,5 autopaikkaa per asunto. Liikennesuunnittelussa tulee ottaa huomioon kauppakeskukselle tulevien liittymien parantaminen erityisesti Kirkkonummentieltä. Kevyen liikenteen sujuvuus asemakeskuksen suuntaan tulee varmistaa. Maanomistajat ovat tietoi-
sia siitä, että Maanomistajien esittämät tavoitteet eivät sido Kuntaa kaavoittajana. Tavoitteena on, että asemakaavan hyväksymiskäsittely on viimeistään vuonna 2021. Sopimusalueen asemakaavan laatii maanomistajien ehdottama ja kunnan hyväksymä konsultti tai konsultit kunnan ohjatessa kaavoitustyötä. Suunnittelun lähtötiedoiksi on laadittava maankäyttö- ja rakennuslain mukaan tarvittavat selvitykset. Liitteenä on luonnos kaavoituksen käynnistämissopimuksesta. Kyseessä on luonnos, jonka pääkohdat ovat selvillä, mutta joka tarkentuu vielä jonkin verran ennen allekirjoittamista. Kaavoituksen käynnistäminen aiheuttaa maanomistajille erilaisia kustannuksia: suunnittelun pohja-aineiston laatiminen kunnan hinnaston mukaan maankäyttö- ja rakennuslain mukaisten selvitysten tekeminen asemakaavan laatiminen Näiden kustannusten kokonaisarvio on n. 200.000 euroa, joka jakautuu maanomistajien kesken. Kustannus tulee ensisijaisesti kiinteistöyhtiöiden maksettavaksi, koska ne omistavat kehityksen kohteena olevat tontit. Toteutuessaan asemakaavasta aiheutuu maanomistajille lisäkustannuksina maankäyttömaksuja. Maankäyttömaksu on kunnan perimä lainmukainen prosenttiosuus kaavoituksen myötä syntyvästä maapohjan arvonnoususta. Vaikka summaa tässä vaiheessa ei tiedetä, voidaan sen arvioida olevan 3-4 miljoonaa euroa riippuen muutettuun asemakaavaan tulevista rakennusoikeusneliömääristä. Nyt kyseessä olevan kaavoituksen käynnistämissopimuksen allekirjoittamisella ei vielä sitouduta maankäyttömaksun maksamiseen. Liitteet 52 Kirkkolaakson kauppakeskus kaavoituksen käynnistämissopimus LUONNOS 6.4.2018