Tekninen lautakunta 471 10.12.2013 Aluejohtokunta Kerimäki 6 04.02.2014 Omakotitonttien ja teollisuustonttien hinnoittelu liitoskunnissa 898/62/622/2013 TL 471 Selostus: Tekninen lautakunta on 26.2.2013 päättänyt kiinteän omaisuuden hankinta- ja luovutusohjeistoa (KOHU) vuodelle 2013 tarkistaessaan liitoskuntien osalta seuraavaa: - liitoskuntien (Savonranta, Kerimäki ja Punkaharju) asemakaava-alueilla noudatetaan ko. kuntien aiemmin päättämiä hinnoitteluperusteita - käyttöön otetaan kuitenkin tämän ohjeiston mukaiset menettelytavat hintojen indeksisidonnaisuuden sekä varaus- ja luovutuskäytäntöjen osalta. Eri yhteyksissä on ollut esillä, että myös hinnoitteluperusteita koskevaa tarkastelua on syytä suorittaa. Myös kaikki liitoskuntien tonttien hinnoittelut on sidottu teknisen lautakunnan päätöksellä 26.2.2013 elinkustannusindeksiin. Nyt suoritettava tarkastelu koskee kunnallistekniikan piirissä olevia omakoti- ja teollisuustontteja. Muut liitoskuntien tontit hinnoitellaan tarvittaessa tapauskohtaisesti. Taustatietona todettakoon lisäksi, että Savonlinnan taajaman alueella laaditaan vain sitovan tonttijaon mukaisia asemakaavoja ja kaupunki (kiinteistöinsinööri) suorittaa itse kiinteistönmuodostukset ja kiinteistöjen rekisteröinnin. Liitoskuntien asemakaava-alueilla (aiemmin rakennuskaavoja) kiinteistönmuodostustoimitukset suorittaa maanmittauslaitos. Tarkoitus on, ettei kaavatyyppiä tultaisi muuttamaan ja, että jatkossakin lohkomiset suorittaisi maanmittauslaitos. Kuntaliitosten jälkeinen tilanne Jäljempänä käsitellään ns. tavallisia tontteja. Erityiskohteet kuten rantatontit hinnoitellaan erikseen tapauskohtaisesti. Omakotitontit Savonlinnan keskustaajama: Savonlinnan keskustaajamassa omakotitonttien jyvittämättömät perushinnat muodostuvat vyöhykkeittäin (kolme vyöhykettä) siten, että jokaiselta tonttineliöltä peritään 5,50 euroa/m 2, johon lisätään tonttikohtainen vyöhykkeestä riippuva kiinteä osa (I vyöhyke 11.400, II vyöhyke 7.600, III vyöhyke 6.600 ). Savonlinnan
taajaman vyöhykejakokartta pöytäkirjaliitteenä A. Uudet myyntiin tulevat tontit sijaitsevat lähes poikkeuksetta vyöhykkeellä III. Vyöhykkeellä III keskikokoisen omakotitontin pääoma-arvoksi ja perushinnaksi muodostuu (1300 m 2 x5,50 /m 2 + 6600 =) 13.750 euroa (jäljempänä esimerkkitontti). Ohjeiston mukaisesti perushintoja voidaan jyvittää perushinnasta välillä -20% / +50 %. Jyvityksen käyttämiseen on oltava erityiset perusteet ja sitä on käytetty silloin tällöin. Esimerkiksi Kurvinniemen järvimaisematontit ovat olleet 18.000 euron luokkaa. Savonlinnassa tontit on ollut mahdollista ostaa tai vuokrata. Mikäli tontti vuokrataan, vuosivuokra on viisi (5) prosenttia jyvitetystä pääoma-arvosta. Kerimäki: Hinnoittelu perustuu neliöhintoihin, eikä siihen sisälly kiinteää osaa. Neliöhinnat vaihtelevat Louhen alueen 0,51 eurosta/m 2 Vattumäentien 6,17 euroon/m 2. Näin ollen 1300 m 2 :n esimerkkitontin hinnaksi muodostuisi näillä ääripäillä 663-8.021 euroa. Tosin Anttolan muutaman asemakaavoittamattoman (!) alueen tonttien hinnat alhaisista neliöhinnoista (1,90-2,00 euroa/m 2 ) huolimatta nousevat tonttien suuren koon vuoksi (4700 m 2-5678 m 2 ) vuoksi reiluun 11.000 euroon/tontti. Tontit on viimeaikoina luovutettu vain myymällä. Punkaharju: Myös Punkaharjun hinnoittelu perustuu neliöhintoihin ilman lisättävää kiinteää osaa. Salkoniemen järvinäköalatonttien neliöhinnat ovat 6,17-8,23 /m 2. Muualla neliöhinnat ovat 2,06 /m 2. Näin ollen 1300 m 2 :n esimerkkitontin hinnaksi muodostuisi Salkoniemessä 8.021-10.699 euroa ja muualla 2.678 euroa. Viimeksi mainittu on siis yleisin hintaluokka. Tontit on luovutettu myymällä. Savonranta: Savonrannalla on tarjolla muutama tontti, joille ei ole vahvistettu hinnoittelua. Tontit myydään. Teollisuustontit: Savonlinnan keskustaajamassa teollisuustonttien jyvittämättömät perushinnat on vahvistettu alueittain siten, että jokaiselta tonttineliöltä peritään 3,90-5,50 euroa/m 2, johon lisätään tonttikohtainen kiinteä osa 3.200 euroa. Jyvityksen vaikutus voi normaalitapauksessa olla -20%/+ 20%. Pääskylahden teollisuusalueella Vuohisaaren lähistöllä ranta-alueella tonttineliön hinnaksi muodostuu kuitenkin 10-12 euroa/m 2. Kerimäellä teollisuustonttien neliöhinta on ollut luokkaa 1 euro/m 2 ilman lisättävää kiinteää osuutta. Punkaharjulla on ennen kuntaliitosta myyty tontti hintaluokassa 3 euroa/m 2 ilman lisättävää
kiinteää osuutta. Savonrannalla ei vahvistettua hinnoittelua ole, mutta kuntaliitoksen jälkeen on käytetty hinnoittelua 3 euroa/m 2 ilman kiinteää osuutta. Tarkastelu ja johtopäätökset Omakotitontit Yleisimmät omakotitonttien hintaluokat ovat siis tällä hetkellä neliöhinnoista ja tonttikoosta riippuen seuraavat: - Savonlinnan taajamassa (III vyöhyke) 11.000-14.000 euroa/tontti - Kerimäen ja Punkaharjun taajamissa 2.000-5.000 euroa/tontti - Savonrannalla ei ole vahvistettua hinnoittelua (tarjolla neljä tonttia). Kunnallistekniikan (katu sekä vesi- ja viemärijohdot) kustannukset tonttia kohden vaihtelevat alueittain jonkin verran, tonttikohtaisiin kustannuksiin vaikuttaa tietysti myös kadun mitoitus ja tonttien leveys. Keskimääräiset kustannukset alimmalla mitoitustasolla ovat Savonlinnassa olleet hieman yli 10.000 euroa/tontti (lähes 750 euroa/katumetri). Esimerkiksi viime vuonna rakennetulla Walleniuksenkadulla tonttikohtainen kustannus oli 10.200 euroa ja tänä syksynä Kartanonkadulla 10.400 euroa. Todellisiin tonttikustannuksiin tulisi lisätä myös maanhankintakulut, kaavoituskustannukset, kunnallistekniikan suunnittelukustannukset sekä tonttijako- ja kiinteistönmuodostamiskulut. Kunnallistekniikan ja muiden kulujen suuruusluokka ei voine oleellisesti poiketa eri taajamien väillä. Tosin Kerimäellä ja osin Punkaharjullakin tontteja on voitu myydä määräaloina, jolloin lohkomiskustannukset jäävät ostajan maksettavaksi. Savonlinnan kaupungin käyttämä hinnoittelu alkaa olla omakotialueiden osalta jo lähempänä tonttikohtaisia keskimääräisiä kuluja. Muiden taajamien osalta linjana on ollut, että omakotitonttien ostajia tuetaan selkeästi verovaroilla. Käytäntöä ja hinnoittelua on pyrittävä ainakin jossain määrin ja jollain aikataululla yhtenäistämään. Yhdyskuntarakenteen yleiset kustannusvaikutukset ja kestävän kehityksen periaatteet huomioon ottaen (asutus/työpaikat ja palvelut) eivät tue sellaista hinnoittelupolitiikkaa, joka voisi osaltaan olla edistämässä yhdyskuntarakenteen hajoamista. Kylätaajamien ja ns. lievealueiden tonttien alhaisemmalle hintatasolle ei tästä näkökulmasta löydy perusteita. Järkevämpää on pyrkiä mieluummin suosimaan keskustaajamia ja turvata mikäli mahdollista niiden elinvoimaisuus ja palvelutaso. Toisaalta muutaman tuhannen euron erot tonttien hinnoissa tuskin ratkaisevasti vaikuttavat tontin hankinnassa.
Teollisuustontit Teollisuusalueilla on yleistä, että elinkeinopoliittisista syistä ei välttämättä edes pyritä hintatasoon, jota täysin kattaisi kunnallistekniset kustannukset. Kuntaliitosten jälkeen on syytä pyrkiä kuitenkin kohti yhtenäisempää linjaa myös entisten kuntakeskuksien osalta. Esitettävät toimenpiteet: Omakotitontit Liitoskuntien alueella otetaan käyttöön neliöhintoihin lisättävänä kiinteänä osana 2.000 euroa. Neliöhinnat säilytetään muutoin ennallaan, mutta alimmaksi tonttineliön hinnaksi vahvistetaan Punkaharjulla käytössä ollut 2,06 euroa/m 2. Näin ollen edellä käytetyn 1300 m 2 :n esimerkkitontin alimmaksi hinnaksi muodostuu 4.678 euroa, lisäksi perittäisiin maanmittauslaitoksen laskuttamat lohkomiskulut reilut 1000 euroa (vastaava hinta Savonlinnan III vyöhykkeellä lohkottuna 13.750 euroa). Uusi hinnoitteluperiaate nostaa suhteellisesti ottaen eniten kaikkein halvimpien tonttien hintoja. Hintojen tarkistuksen vastapainoksi myös liitoskuntien alueella otettaan käyttöön vastaavanlainen tonttien vuokrausmahdollisuus kuin Savonlinnan taajamassa. Uutta hinnoittelua noudatetaan paitsi tonttien luovutuksissa, myös vuokrattujen tonttien myynnissä myyntihintaa laskettaessa siten, että tontin arvo pääomitetaan vuosivuokran perusteella viiden (5) prosentin korkokantaa käyttäen ja saatuun summaan lisätään 2.000 euroa. Kaupunki paaluttaa tontit maastoon, mutta ne luovutetaan pääsääntöisesti määräaloina ja tontin ostaja maksaa maanmittauslaitokselle lohkomiskustannukset. Mikäli tontti on valmiiksi lohkottu, peritään lohkomiskustannukset kaupanteon yhteydessä. Mikäli tontti vuokrataan, kaupunki perii jo lohkotun tontin lohkomiskustannukset tai hakee lohkomistoimituksen ja vuokraajalta peritään maanmittauslaitoksen laskuttamat lohkomiskustannukset. Teollisuustontit Liitoskuntien teollisuustonteille vahvistetaan neliöhinnaksi 3,00 euroa/m 2 ja hintaan lisätään kiinteänä osana 1.000 euroa.
Teollisuustontit luovutetaan lohkottuina. Valmistelu: kaupungingeodeetti Timo Nokelainen, 044 417 4640 Teknisen johtajan esitys: Tekninen lautakunta päättää liitoskuntien omakotitonttien ja teollisuustonttien hinnoittelusta seuraavaa: 1. Liitoskuntien alueella otetaan käyttöön neliöhintoihin lisättävänä kiinteänä osana 2.000 euroa ja neliöhinnat säilytetään muutoin ennallaan, mutta alimmaksi tonttineliön hinnaksi vahvistetaan 2,06 euroa/m 2. 2. Liitoskuntien alueella otetaan käyttöön vastaavanlainen tonttien vuokrausmahdollisuus kuin Savonlinnan taajamassa. 3. Tonttien ostajat ja vuokraajat vastaavat tonttien lohkomiskustannuksista selostusosassa mainittujen periaatteiden mukaisesti. 4. Uutta hinnoittelua noudatetaan paitsi tonttien luovutuksissa, myös vuokrattujen tonttien myynnissä myyntihintaa laskettaessa siten, että tontin arvo pääomitetaan vuosivuokran perusteella viiden (5) prosentin korkokantaa käyttäen ja saatuun summaan lisätään 2.000 euroa. 5. Liitoskuntien alueiden teollisuustonteille vahvistetaan neliöhinnaksi 3,00 euroa/m 2 ja hintaan lisätään kiinteänä osana 1.000 euroa. 6. Tonttihintoja voidaan tarvittaessa jyvittää kiinteän omaisuuden hankinta- ja luovutusohjeiston mukaisesti. Edellä mainitut hinnoitteluperusteet otetaan käyttöön 1.1.2014 alkaen ja hinnat sidotaan elinkustannusindeksin pistelukuun 1863 (vuoden 2012 keskiarvo). Hinnoittelu koskee tavanomaisia tontteja, erikoiskohteet kuten rantatontit hinnoitellaan tapauskohtaisesti erikseen. Käsittely: Kauko Rauhansalo Kari Laukkasen kannattamana esitti, että asiasta pyydetään lausunnot Savonrannan, Kerimäen ja Punkaharjun aluejohtokunnilta. Päätös: Lautakunta hyväksyi yksimielisesti esityksen kokouksessa muutetulla tavalla. Toimenpiteet: Aluejohtokunnat
Maankäyttö ALJKmäki 6 Selostus: Kerimäen alueen tonttien hinnat ovat perustuneet muodostuneiden kustannusten lisäksi tonttikohtaiseen hinnoitteluun, jossa on huomioitu sijainnin lisäksi tontin maaperäolosuhteet ja siitä aiheutuvat pohjarakennustyöt. Tarkastusinsinöörin esitys: Myyntilistalla on myös erittäin vanhoja tontteja. Näiden tonttien kunnal lis tekniikka ja kaavatiet ovat olleet pitkään valmiina. Osa ton teista eivät ole olleet kovin houkuttelevia alueen viimeisinä tontteina ja näin ol len niitä ei ole saatu myydyksi, vaikka hintataso on ollut erittäin edullinen. Uusia tontteja on saatu myyntilistoille vuosittain ja niiden hinnassa on huomioitu maanhankintahinta, kaavoitukset ja teiden rakentaminen. Itä-Savon Vesi Oy vastaa kustannuksellaan alueella vesi- ja viemäriverkoston rakentamisesta. Ostajalle muo dos tu vaa hin taa on mie tit ty yh des sä liit ty mis mak sui neen Itä-Savon Vesi Oy:n kans sa huo mioi den myös säh kö- ja te le liitty mämaksut si ten, että tonttien lopul linen hin ta osta jalle muo dos tuisi kohtuulliseksi ja hou kuttele vaksi. Lisäksi on järjestetty vuosittaisia kampanjoita yhteistyössä eri toimijoiden kanssa. Tapahtumilla on haluttu pitää esillä tontteja ja rakentamista. (Valmistelu: tarkastusinsinööri Jorma Mattinen, puh. 044 417 5070.) Kerimäen aluejohtokunta päättää lausua omakotitonttien ja teollisuustonttien hinnoittelusta Kerimäen aluetta koskien seuraavaa: Nykyiset myynnissä olevat tontit (asemakaava-alueet, Anttolan ja Kumpurannan sekä Makkolan alueet) - Nykyisiä tonttien hintoja tulee korottaa vain kustannustason muutoksella vuosittain. Kaupungille ei näistä tonteista muodostu uusia menoja ja kaupunki saa tonteista myyntitulon. - Nykyiset pitkään myynnissä olleet omakotitalotontit tulee kartoittaa ja muodostaa niille tarvittaessa oma hinnoittelu tai pyrkiä myymään ne viereisten tonttien lisäalueiksi, jolloin ostaja vastaa jatkossa näiden aluei den hoidosta. - Tontit kannattaa pääsääntöisesti myydä lohkottuina tontteina siten, että myyntihintaan lisätään lohkomiskulut. Vielä lohkomattomille tonteille kannattaa hakea lohkominen yhteishakemuksena, jol loin
lohkomis kulut tonttia kohden tulevat edulliseksi. Uudet tontit - Uusien tonttien hinnoittelu tulee perustua kaupungissa yhtenäiseen käy täntöön kuitenkin huomioiden mm. alueen sijainti kirkon kylän taaja massa tai rannan läheisyydessä. - Uusien tonttien hinnoittelussa tulee huomioida myös se, että niiden os tajille muodostuva kokonaiskustannus ennen rakentamis ta on kohtuulli nen ja houkutteleva. Tällä varmistetaan, että ton tit tu levat ko. alu eelta myydyiksi. - Uusia tontteja on tasapuolisesti saatava myyntiin koko Savonlinnan alueel la. - Uusissa kaavoissa oleville rakennustonteille tulee määrittää hin ta, jotta ne ovat tiedossa kiinnostuneille. - Omakotitalotontit tulee pyrkiä myymään ostajille valmiiksi lohkottui na. Myös vuokraaminen voi olla mahdollista, jos sitä halutaan. Teollisuustonttien osalta myynti- ja vuokraamismahdollisuus kannat taa ratkaista ta pauskohtaisesti yhteisesti ostaja-/rakentajatahon kans sa. Myytävät tontit tulee raivata edustavampaan kuntoon poistamalla ton teilta risukkoa. Työhön voitaneen käyttää kuntakokeilun pit käaikaistyöttömiä. Tonttien internet-sivut tulee olla päivitetty koko ajan ja tonttien myynnissä tulee jatkossakin olla aktiivinen. Päätös: Esitys hyväksyttiin. Lisäksi aluejohtokunta totesi, että Savonlinnan kaupungin teknisessä lautakunnassa ollut esitys on vastoin Savonlinnan kaupungin hyväksymää taloussuunnitelmaa vuosille 2014-2107, sivu 48 kohta "taajamissa asumisen ja työpaikkojen ylläpidosta ja kehittämisestä". Ko. strategian päämääränä on uudisrakentaminen viime vuosien tasoon ja taaja mien väestön kehittämiseen. Myös kirkonkylien PIKE-hankkeen toteuttaminen vaikeutuisi tonttien hinnoittelun noususta. Tiedoksi: Tekninen lautakunta. ---.