Kaupunkirakennelautakunta Tonttien myynti- ja vuokrausperusteiden uusiminen 1449/ /2013

Transkriptio

1 Kaupunkirakennelautakunta Tonttien myynti- ja vuokrausperusteiden uusiminen 1449/ /2013 KRAKLK 254 Joensuun kaupunginvaltuusto on päättänyt tonttien yleiset luovu tus eh dot. Tällöin keskeistä oli yhtenäistää toimintatavat ja periaatteet kos kemaan koko laajentunutta kaupunkia. Kaupunginvaltuusto on päättänyt lisäksi tonttien vuok raus perus tei den muuttamisesta siten, että tontin vuokra on 4,5 % tontin myyn ti hinnas ta. Nyt tonttien hinnoittelun muutostarpeet ovat tulleet ajankohtaisiksi seuraavista val tuus ton päätöksistä johtuen: Joensuun kaupungin omistajapolitiikka 2013 Kv : "Tavoitteena on rahoittaa yhdyskuntatekniikan investoinnit pitkällä tähtäimellä maan vuokrauksesta ja myynnistä saatavilla tuloilla." Maankäytön toteuttamisohjelma 2013 MATO-20 Kv : "Tonttien myyntitulot ja vuokrahinnat ovat kantakaupungin alueella lähellä to teutta mis kus tan nus ten tasoa. Myynti- ja vuokraushinnoissa on tar kis ta mis tar vet ta varsinkin Reijolan alueella nyt, kun kantakaupunki ja Reijola tulevat muo dos tamaan yhtenäisen kaupunkimaisen yhdyskuntarakenteen Karhunmäen alueen raken tu mi sen myötä." Maapoliittinen ohjelma 2013 Kv "Kaikkien luovutettavien tonttien tulee olla kaupunkiseudulla hinnaltaan kil pai lu kykyi siä. Kaikkien luovutettavien pientalotonttien luovutushinnat kattavat kes kimää rin nii den kuntatekniikan rakentamiskustannukset. Tonttien hinnoittelu uudis te taan 2013." Edellä olevien tuoreiden kaupunginvaltuuston linjausten mukaisesti tulisi eri tyises ti pientalotonttien hintoihin tehdä pieniä tarkistuksia, jotta tonttituotannossa päästäisiin lähelle kustannusvastaavuutta. Toisaalta tonttihinnat on säilytettävä ko ko kaupunkiseutu huomioiden kohtuullisella tasolla ja näin turvata ra ken ta misen ohjaaminen suunnitelmallisesti. Kerros- ja rivitalotontit luovutetaan lähes pelkästään kilpailutuksen kautta, joten sillä osa-alueella hinnat ovat markkinoiden määräämät. Kaupungin tonttipolitiikan näkökulmasta Penttilänrannan alue sekä keskustan ja Nii ni vaa ran kerrostalojen täydennysrakennuskohteet sekä liiketonttien luo vutuk set ovat tuottavimpia ja tuottavat kuntatekniikan vaa ti mia kustannuksia

2 enem män. Joensuun kaupungin luovuttamien uusien pientalotonttien kunnallistekniset kus tan nuk set ovat keskimäärin / tontti ja maanhankintakulut kes ki määrin / tontti. Yhden peintalotontin tuotantokustannukset ovat siten kes kimää rin Vuonna 2012 myytiin 30 oma ko ti tont tia ja keskimääräinen hinta oli Par hail la tarjousten perusteella luovutettavilla pientalotonteilla päästään tontin ra ken ta mi sen vaatimia kun ta tek nii kan kustannuksia parempaan tulokseen. Esimerk ki nä tuotavista täydennysrakennuskohteista on Siilaisen Pallopojantien alue, jossa tonttien keskihinta vuosina oli noin / tontti. Täyden nys ra ken nus koh tei den hakeminen kaupunkirakenteen sisältä onkin kau punki ra ken ne yk si kön strategisia tavoitteita. Selkeimmät korjattavat kohdat tonttihinnoittelussa ovat Reijolan-Niittylahden alu eel la. Reijolan ja Karhunmäen alueet kasvavat yhdeksi kokonaisuudeksi ja näi den välinen raja häviää. Näin ei myöskään kaupunginosien välillä voi olla mer kit tä vää eroa tonttihinnoissa. Reijolan tonttihinnat esitetään nos tet ta vik si nykyisestä 8,62 / m² hintaan 18 /m². Taajaman sisällä voidaan käyttää hin noit te lus sa 30 % harkintaa luo vu tushin nas sa. Keskustasta kauimpana olevien tont tien hinta voi siten olla 12,6 / m² ja kantakaupungin rajan tuntumassa 23,4 / m². Näin Reijolan uudet tont ti hin nat porrastuisivat saumattomasti Kar hun mäen 24 /m² tonttihintaan. Niittylahden osalta on tonttikysyntä ollut erittäin hyvä. Vuosina luovu te taan 23 omakotitonttia ja näiden kunnallistekniikan kustannukset ovat noin Tällöin kustannukset tonttia kohden ovat noin ja lisäksi maan han kin ta ku lut noin 2000 / tontti. Tonttituotantokustannus on siten noin / tontti. Niittylahden tai muidenkaan liitoskuntien taajamien osalta ei py ri tä kään kus tan nus vas taa vuu teen, vaan tonttihinnassa huomioidaan alueen si jain ti ja mark ki na ti lan ne. Niittylahden nykyinen tonttihinta on 7,54 /m² ja se esitetään muu tet ta vak si hin taan 13 / m². Niittylahden alueelta on kaikki tontit luovutettu vuok raa mal la. Ton tin vuosivuokra olisi vielä kohtuullinen (1200 m²:n tontin vuo si vuok ra 702 ). Vuokrausperusteena käytetään nykyisen käytännön mukaisesti 4,5 % vuo si vuokraa laskennallisesta tontin myyntihinnasta. Vuokratonttien lunastaminen Päättyviä asuntotonttien vuokrasopimuksia uusittaessa annetaan tällä hetkellä vuok riin vuokramiehille 30 % alennus uudesta laskennallisesta hinnasta. Tätä ei ole tarpeen muuttaa. Vuokratonttia omaksi lunastettaessa vuokramies on saanut alennusta 1,25 % hal lin ta vuot ta kohden kuitenkin enintään 50% tontin laskennallisesta hinnasta. Useat maakuntakeskukset ovat luopuneet kokonaan vuokratontteja lu nas tettaes sa myönnettävästä alennuksesta. Alennuksen asteittainen pienentäminen

3 oli si pe rus tel tua myös Joensuussa. Alennusta esitetään muutettavaksi siten, että se olisi 1 % hallintavuotta kohden ja enintään 35 % tontin laskennallisesta myyntihinnasta. Tarjouskilpailun kautta vuokralle luovutettuja tontteja myöhemmin vuok ra miehel le myytäessä vuokrahinta lasketaan kertomalla viimeisin tarjousvuokra 25:llä. Mi kä li näin laskettu myyntihinta ylittää valtuuston vahvistaman myyntihinnan enem män kuin 30 %, huomioidaan tämän yli menevästä hinnan osasta vain puo let. Laskentaperuste on voimassa 15 vuotta vuokra-ajan alkamisesta. Tämän jäl keen vuokramiehellä on oikeus tontin ostamiseen valtuuston määrittämillä eh doil la lukuun ottamatta rannalla sijaitsevia tontteja, jotka hinnoitellaan aina erik seen tapauskohtaisesti. Teollisuustonttihinnat Teollisuustonttien hinnoissa on tarvetta vain pienille muutoksille. Raa te kan kaan ja Käpykankaan alueet ovat olleet samassa hintaryhmässä. Käpykangas ja eri tyises ti Kuurnankadun varsi on kuitenkin selkeästi kysytympi ja arvokkaampi alue. Kä py kan kaan alueella esitetäänkin pientä hinnan korotusta ja siellä tont ti hin ta oli si 14 / m². Raatekankaan tonttihinnaksi esitetään 13 / m². Uutena alueena hinnoitteluun tulevat mukaan Karhunmäen, Papinkankaan, Iiksen vaa ran ja Multimäen teollisuusalueet. Nämä alueet rinnastuvat Marjalan teol li suus alu ee seen ja hinta olisi 9 / m². Uudet teollisuusalueet tulevat tarjoamaan uusia kehitysmahdollisuuksia eri puolil la kaupunkia. Karhunmäen alueelta luovutetaan ensimmäiset teollisuustontit tal vel la 2014 ja Papinkankaan teollisuusaluetta päästäneen rakentamaan vuodes ta 2017 alkaen. Muutosten yleiset perusteet Esitetty uusi tonttien hinnoittelu ja alueelliset rajaukset ovat liitteiden mukaiset. Hin nat sidotaan elinkustannusindeksiin ja ne vastaavat elinkustannusindeksin pis te lu kua Uudet tonttien hinnat tulevat voimaan valtuuston päätöksen saatua lainvoiman. Hin ta muu tos ten valmistelusta on tiedotettu vuoden 2014 tontin varaajia ha kemus vai hees sa. Vanhojen vuokratonttien osalta uusien myyntihintojen esitetään tulevan voimaan , jolloin vuokramiehille voidaan tiedottaa asiasta ja heillä on mahdol li suus harkita tontin ostoa vielä vanhalla hinnalla. Tonttien vuokra- ja myyntitulot huomioiden päästään esitetyllä ratkaisulla pienta lo tont tien kin osalta varsin lähelle kustannusvastaavuutta. Erityisen toi vot tavaa olisi jo valmiin kunnallistekniikan piirissä olevien tonttien saaminen ra ken tamis käyt töön. Tällaisia on erityisesti kantakaupungin ulkopuolella. Valmistelija: kaupungingeodeetti Timo Lajunen

4 Teknisen johtajan päätösehdotus: Kaupunkirakennelautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle ja edelleen kau pun gin val tuus tol le tonttien hinnoitteluperusteita muutettavaksi seuraavasti: - Tonttien hinnoittelualueet ja alueelliset hinnat ovat liitteiden mukaiset. Hin nat sidotaan elinkustannusindeksiin ja ne vastaavat elin kus tan nus indek sin pistelukua Alueiden sisällä voidaan hinnasta poiketa perustellusta syystä enintään 30 %. Suuremmasta poik kea mas ta päättää kaupunkirakennelautakunta. - Omakotitonttien yleisestä luovutustavasta päättää vuosittain kau pun kira ken ne lau ta kun ta. - Liiketontit hinnoitellaan tapauskohtaisesti ja niiden luovutuksista pää tetään talousarvion ohjeiden ja hallintosäännön toimivaltuuksien puit teissa. - Tontin vuosivuokra on 4,5 % tontin laskennallisesta myyntihinnasta. Vuok ra sidotaan elinkustannusindeksiin ja se vastaa elin kus tan nus in deksin pis te lu kua Pientalotonttien ton tin vuok rat voidaan maksaa kahte na yh tä suurena eränä vuosittain tou ko- ja syyskuun aikana, jos tontin vuo si vuok ra on vähintään 400 eu roa. - Valtion tukemaa asuntotuotantoa varten kaupunkirakennelautakunta vah vis taa vuosittain tonttien enimmäishinnat. - Tonttien varausmaksu on omakotitonteilla 500 euroa ja muilla asunto- ja lii ke ton teil la 2 % sekä teollisuustonteilla 1 % myyntihinnasta. Va rausmak su hyvitetään kauppahinnassa, mikäli varaaja ostaa tontin. Valtion tu ke mas sa asuntotuotannossa ei varausmaksua peritä. Enon, Pyhäselän, Kiih te lys vaa ran ja Tuupovaaran alueilla peritään varausmaksusta 50 %. - Jatkettaessa asuntotontin vuokrasopimusta vuokra-ajan päättyessä vuok ra mies saa 30 %:n alennuksen sopimuksen uusimisajankohdan mukai ses ta vuokrasta. - Vuokratontin omaksi ostossa annetaan valtuuston vahvistamasta myyn ti hin nas ta alennusta 1 % hallintavuotta kohden. Alennus voi olla enin tään 35 %. - Tarjouskilpailun kautta luovutettuja tontteja myöhemmin vuok ra miehel le myytäessä myyntihinta lasketaan kertomalla viimeisin tar jousvuok ra 25:llä. Mikäli näin laskettu myyntihinta ylittää valtuuston vahvistaman myyn ti hin nan enemmän kuin 30 %, huomioidaan tämän ylimenevältä hin nan osalta vain puolet. Laskentaperuste on voimassa 15 vuotta vuok ra-ajan alkamisesta. Tämän jälkeen vuokramiehellä on oikeus tontin os ta mi seen valtuuston päättämillä ehdoilla. Rantatontit hinnoitellaan aina ta paus koh tai ses ti.

5 - Ryhmäpuutarhapalstojen vuosivuokra on 90 euroa ja viljelypalstan vuosi vuok ra 30 euroa. Hin nat sidotaan elinkustannusindeksiin ja ne vastaavat elin kus tan nus in dek sin pistelukua Kaupunkirakennelautakunnalla on oikeus tehdä hinta-alueisiin muu toksia vastaamaan uusia kaava-alueita. Tällä päätöksellä kumotaan kaupunginvaltuuston tonttien luovutusehtoja koske vat päätökset ja Päätös tulee voimaan heti sen saatua lainvoiman muilta osin paitsi vanhojen vuok ra tont tien hinnoittelun osalta lukien. Päätös: Hyväksyttiin yksimielisesti.