4 Kunnossapito Asunto-osakeyhtiön ja sen osakkeenomistajien väliset riidat siitä, kummalle kuuluu kunnossapitovastuu tietyn rakennuksen osan korjaamisesta, ovat varsin yleisiä. Yksi keskeisistä asunto-osakeyhtiölain uudistamiseen johtaneista syistä olikin juuri kunnossapitovastuuta koskevien säännösten selkiyttäminen. Kunnossapitovastuun jakoa koskevat säännökset ovat muuttuneet olennaisesti aina lakimuutosten yhteydessä. Jo vuoden 1926 asunto-osakeyhtiölain yhteydessä omaksuttiin pääsääntö, jonka mukaan osakkeenomistajalla on kunnossapitovastuu huoneiston sisäpuolisista vioista ja yhtiöllä ulkopuolisten vikojen lisäksi vastuu rakenteista johtuvista sisäpuolisista vioista sekä putkista ja johdoista. Tuolloisen säännöksen mukaan putkien ja johtojen osalta yhtiön kunnossapitovastuu rajoittui yhtiön asentamiin putkiin ja johtoihin, mikä koettiin ongelmalliseksi rakennuskannan vanhetessa, kun yhtiön alkuperäisen tason selvittäminen jälkikäteen oli hankalaa. Tämä johti siihen, että VAOYL 78 :ään säännös muutettiin niin, että yhtiölle tuli kunnossapitovastuu myös jälkikäteen asennetuista putkista ja johdoista, jotka on samantasoisina asennettu rakennuksen huoneistoihin. Muutoksella myös jonkin verran laajennettiin yhtiön kunnossapitovastuuta lisäämällä yhtiön vastuulle myös sähköjohdot. Myös tämä rajaus samantasoisiin johtoihin koettiin käytännössä ongelmalliseksi, minkä vuoksi AOYL:n myötä kunnossapitovastuu taas muuttui siten, että pääsääntönä on yhtiön vastuu kaikista kiinteistön teknisistä järjestelmistä. Lainmuutosten myötä kunnossapitosäännösten määrä on olennaisesti kasvanut. Vuoden 1926 asunto-osakeyhtiölain 12 :n säännös oli varsin suppea, VAOYL 78 oli tätä laajempi, mutta edelleen säännökset olivat yhdessä pykälässä. AOYL:ssa kunnossapitovastuusäännöksiä on 4 luvussa kaikkiaan kymmenessä eri pykälässä. Verrattuna VAOYL:n säännöksiin voidaan lähteä siitä, että pääsäännöt ovat ennallaan, mutta silti uusi laki merkitsee olennaisia tarkennuksia vanhaan käytäntöön. Näin ollen myös tähän asti noudatetut tulkinnat kunnossapitovastuun 213
asunto-osakeyhtiölaki rajoista ja esimerkiksi niihin perustuva Suomen Kiinteistöliiton ja Kiinteistöalan Kustannus Oy:n julkaisema Taloyhtiön vastuunjakotaulukko on uusittu AOYL:n myötä. AOYL:n myötä myös terminologia muuttui jonkin verran aiempaan lakiin nähden. Niinpä on tärkeää huomata ero paljolti toisiaan muistuttavien AOYL 4 ja 5 luvun säännösten välillä. AOYL 4 luku koskee kunnossapitoa, 5 luku taas muutostöitä. Aikaisemmin puhuttiin korjausvastuusta yhtiön ja osakkaan välillä, osakkaan suorittamista muutoksista sekä yhtiön suorittamista korjauksista, perusparannuksista ja uudistuksista. AOYL taas lähtee siitä, että sekä yhtiö että osakas voivat suorittaa joko kunnossapitotöitä tai muutostöitä, ja niitä koskevat säännökset on koottu 4 ja 5 lukuihin. AOYL 4 luvun 1 :ssä on yleiset määräykset kunnossapitotoimien suorittamisesta ja viittaussäännökset, missä näistä tarkemmin säädetään. 2 määrittelee yhtiön kunnossapitovastuun, ja 3 vastaavasti osakkeenomistajan vastuun. 4 :ssä on säännökset siitä, milloin yhtiö voi suorittaa sinänsä osakkaan vastuulle kuuluvia kunnossapitotoimia huoneistoissa, ja vastaavasti, milloin osakas voi suorittaa yhtiön vastuulle kuuluvia töitä. 5 määrittelee ne poikkeustapaukset, joissa osakas saa tehdä kunnossapitotoimia yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa. 6 :ssä on säännökset yhtiön ilmoitusvelvollisuudesta sen suorittaessa kunnossapitotöitä, 7 :ssä taas vastaavat säännökset osakkaan suorittamista töistä. 8 :ssä on säännös osakkaan velvollisuudesta ilmoittaa yhtiölle havaitsemistaan yhtiön vastuulle kuuluvista vioista. 9 määrittelee, miten yhtiö voi valvoa osakkaan kunnossapitotoimia. 10 :ssä on säännös tilanteista, joissa kunnossapitotoimiin tarvitaan viranomaislupa, sekä määräys mahdollisuudesta saada tuomioistuimen lupa kunnossapitotoimen suorittamiseen. Yleiset säännökset 1 Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus 214 Yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön kesken 2 ja 3 :n säännösten mukaisesti, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiökokous voi kuitenkin päättää osakkeenomistajalle kuuluvan kunnossapitotyön suorittamisesta yhtiön kustannuksella, jos työ liittyy yhtiön kunnossapito- tai uudistustyöhön tai työ on yhtiön kannalta muuten taloudellisesti tarkoituksenmukainen eikä se loukkaa osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta. Yhtiön oikeudesta teettää osakkeenomistajan vastuulla oleva kunnossapitotyö ja osakkeenomistajan oikeudesta teettää yhtiön vastuulla oleva kunnossapitotyö säädetään lisäksi 4 ja 5 :ssä.
kunnossapito Kunnossapitotyön suorittavan yhtiön tai osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa. Vahingonkorvausvastuusta säädetään 24 luvussa. 4.1.1 Kunnossapidon määrittely AOYL:ssa ei suoraan määritellä, mitä tarkoitetaan termillä kunnossapito. Lain esitöiden mukaan kunnossapitoa on yhtiön kiinteistön ylläpitoon kuuluva toiminta, joka sisältää paitsi juoksevat pienet korjaukset ja vuosikorjaukset, myös suuremmat korjaushankkeet, joilla kiinteistön laatutasoa ei kuitenkaan olennaisesti muuteta (peruskorjaukset). Myös tuhoutuneen rakennuksen rakentaminen uudelleen määritellään kunnossapitotyöksi. 1 Kunnossapidosta voi toisinaan olla kyse silloinkin, kun rakennuksen taso paranee, jos parannus on välttämätön pakottavien viranomaismääräyksien noudattamiseksi. 2 Saattaahan olla, että rakennuksen korjaaminen aivan ennalleen on uusissa viranomaisohjeissa kokonaan kiellettyä. Esimerkki tällaisesta tilanteesta on korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 1998:105 3, jossa yhtiö joutui asentamaan alkuperäistä paremman ilmanvaihdon liikehuoneistoon, koska muuttuneet viranomaismääräykset edellyttivät sitä. Sen sijaan sellaisessa tilanteessa, jossa uudisrakentamista koskevat viranomaismääräykset ovat rakennuksen alkuperäistä tasoa tiukemmat mutta eivät velvoita niiden noudattamista korjausrakentamisessa, yhtiöllä ja osakkaalla on oikeus alittaa uudisrakentamisen taso. Tällaisen ratkaisun täytyy kuitenkin olla poikkeuksellinen. Yleensä voitaneen lähteä siitä, että yhtiö noudattaa sillä hetkellä vallitsevaa uudisrakentamisen tasoa. Vaikka tämä taso olisi yhtiön alkuperäistä tasoa korkeampaa, kysymyksessä on silti AOYL 4 luvun tarkoittama kunnossapitotoimi. Myös sellainen sinänsä tasoa nostava toimi, jonka tarkoituksena on vähentää yhtiön myöhempiä käyttö- ja kunnossapitokuluja, voi olla AOYL 4 luvun tarkoittama kunnossapitotyö. 4 Yhtiön kunnossapitovastuu kattaa lähtökohtaisesti yhtiön rakennuksessa olevan perustason, jos muuta ei ole päätetty. Osakas vastaa kunnossapidosta sil- 1 Ks. HE s. 77. 2 Ks. HE s. 77. 3 Tapaus on selostettu kohdassa 5.1.2. 4 Ks. HE s. 77, jossa mainitaan esimerkkinä korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2005:83. Ratkaisussa katsottiin parvekelasituksien asentaminen mahdolliseksi enemmistöpäätöksellä ja vastikerahoitteisesti. Ratkaisun perusteluissa todetaan yhtenä perusteena yhtiön kunnossapitokulujen pieneneminen. Mielestämme ko. ratkaisussa oli kuitenkin enemmän kysymys tavanomaisesta muutoksesta, ja enemmistöperiaatteen soveltuminen on perusteltu pikemminkin siitä syystä. Tapaus on selostettu 6 luvun 33 :n yhteydessä. 215
asunto-osakeyhtiölaki tä osin kuin kysymys on osakkaan muutostöistä, jotka kohottavat huoneiston tasoa. 5 Tämän vuoksi on merkityksellistä määritellä ajankohta, joka määrää, milloin kysymys on alkuperäisestä tasosta ja milloin kysymys on muutoksesta. Lain esitöiden mukaan myös perustamisvaiheessa tehdyt muutokset, kuten takan asentaminen rakennusvaiheessa lisätyönä, on tässä suhteessa muutos, ja tällaisen rakenteen kunnossapitovastuu kuuluu osakkaalle. 6 4.1.2 Yhtiöjärjestyksen määräykset 4 luvun 1 :n 1 momentissa viitataan ensinnäkin siihen, että varsinaiset kunnossapitovastuusäännökset ovat luvun 2 ja 3 :ssä. Kuten VAOYL 78 :ssäkin, lähtökohtana on se, että kunnossapitovastuusta voidaan poiketa yhtiöjärjestyksen määräyksellä. 7 Poikkeaminen kunnossapitovastuuta koskevasta pääsäännöstä Lain mukaan yhtiöjärjestyksellä voidaan poiketa kunnossapitovastuuta koskevasta pääsäännöstä. Yhtiötä perustettaessa voidaan siten vapaasti poiketa lainmukaisesta kunnossapitovastuun jaosta. Tietyntyyppisissä yhtiöissä tämä onkin tavanmukaista. Esimerkiksi erillisistä pientaloista koostuvassa asunto-osakeyhtiössä on tavanmukaista ja järkevääkin määrätä yhtiöjärjestyksessä, että kukin hoitaa oman hallitsemansa rakennuksen ja mahdollisesti myös piha-alueen kunnossapidon. Erityisen suositeltavaa tämä on yhtiössä, jossa rakennukset ovat eritasoisia ja varsinkin eri-ikäisiä. Hyvin yleinen rakentamisen tapa on täydennysrakentaminen, jolloin vanhan omakotitalon tontille perustetaan asunto-osakeyhtiö, jonka muodostavat vanha omakotitalo ja myöhemmin rakennettava pari- tai rivitalo. Tällaisessa yhteisössä kunnossapitovastuut kohdentuvat eriaikaisesti eri-ikäisiin rakennuksiin. Jos siten kunnossapitovastuu lain pääsäännön mukaisesti rakenteellisten vikojen osalta kuuluu yhtiölle, on todennäköistä, että yhtiön ensimmäisinä vuosina korjataan vanhaa rakennusta ja vasta myöhemmin uusia rakennuksia. Osakkeenomistajien vaihtuessa tämä aiheuttaa ristiriitoja. Sen sijaan kerrostalotyyppisessä asunto-osakeyhtiössä lain pääsäännöstä poikkeavan kunnossapitovastuun ottamiseen yhtiöjärjestykseen on syytä olla hyvät perusteet. Esimerkiksi huoneistojen vedeneristeiden kunnossapitovastuiden siirtäminen yhtiöltä osakkaille ei ole ongelmatonta, koska huoneiston vedeneristeen pettämisestä aiheutuva vahinko ei rajoitu huoneiston seinien sisä- 216 5 Ks. tarkemmin 4 luku 2 ja sen kohdalla esitetty. 6 HE s. 77. Mielestämme tulkinta on epäselvä, ks. tarkemmin kohdassa 4.2.2 esitetty. 7 Vuoden 1926 AOYL:n 12 ei sallinut kunnossapitovastuun siirtämistä osakkeenomistajan suuntaan edes yhtiöjärjestysmääräyksellä.
kunnossapito puolelle. Yhtiö joutuu joka tapauksessa tällaisessa tilanteessa olemaan mukana asian selvittämisessä, kun naapurihuoneistoja kuivataan ja korjataan. Siksi onkin yleensä perustellumpaa, että yhtiö vastaa tällaisista perusrakenteista. Tilanne voi olla toinen vanhassa yhtiössä, jossa osakkeenomistajat ovat tehneet eri aikoihin ja eritasoisia muutoksia. Tällöin syntyy usein ristiriita, miksi yhtiö korjaa jonkin huoneiston kylpyhuonetta, vaikka toisten huoneistojen haltijat ovat itse huoneistoremonttien yhteydessä huolehtineet vedeneristeiden asianmukaisuudesta. Tällaisessa yhtiössä saattaa olla järkevää pyrkiä siihen, että kukin hoitaa oman kylpyhuoneensa kunnossapidon. Saattaa myös olla niin, että yhtiössä tehtävien korjausten ja perusparannusten yhteydessä on järkevää pyrkiä muuttamaan yhtiöjärjestystä. Jos esimerkiksi yhtiössä edellä kerrotulla tavalla on huoneistokohtaisesti huolehdittu kylpyhuoneiden vedeneristysten kunnossapidosta niiden erilaisen tason vuoksi ja yhtiö suorittaa putkiremontin ja sen yhteydessä kylpyhuoneiden täydellisen saneerauksen, voi olla perusteltua poistaa yhtiöjärjestyksestä laista poikkeava erityissäännös ja siirtyä normaaliin menettelyyn, jossa yhtiö korjaa vedeneristeet muiden rakenteiden tavoin. VAOYL 78 :n 3 momentin mukaan yhtiökokous saattoi päättää osakkeenomistajille kuuluvien kunnossapitotöiden suorittamisesta yhtiön kustannuksella. AOYL 4 luvun 1 poikkeaa tästä siinä, että yhtiökokouksen päätäntävaltaa on rajattu. Tästä seuraa, että mikäli kunnossapitovastuuta halutaan pysyvästi siirtää osakkaalta yhtiölle, siitäkin on otettava määräys yhtiöjärjestykseen. Muutosta voidaan pitää perusteltuna, koska tämän jälkeen kunnossapitovastuun jakautuminen on yksiselitteisesti luettavissa joko yhtiöjärjestyksestä tai AOYL:n säännöksistä, eikä yhtiössä siten voi olla sellaisia yhtiökokouksen päättämiä poikkeamia, jotka eivät välttämättä tule esimerkiksi osakkeiden vaihdon yhteydessä uuden osakkeenomistajan tietoon. Kunnossapitovastuuta koskevan yhtiöjärjestysmääräyksen sisältö Yhtiöjärjestysmääräys kunnossapitovastuun jakautumisesta on syytä kirjoittaa mahdollisimman yksiselitteisesti. Esimerkiksi pelkkä viittaus jonkin ulkopuolisen tahon antamiin tulkintoihin ei ole riittävä. 8 Jos esimerkiksi Taloyhtiön vastuunjakotaulukko 9 katsotaan yhtiössä järkeväksi kunnossapitovastuun jakautumista koskevaksi säännöstöksi, tulisi se kirjoittaa 8 Ks. HE s. 79, jonka mukaan sallittuna ei voida pitää esimerkiksi pelkkää viittausta tiettyyn kunnossapitovastuun jakoa koskevan yhtiön ulkopuolisen tahon julkaisemaan ja ylläpitämään suositukseen tai malliin. Vaikka ko. lainauksessa ei mainitakaan Vastuunjakotaulukkoa, se on käytännössä ainoa markkinoilla oleva tällainen suositus. 9 Taloyhtiön vastuunjakotaulukkoa julkaisevat Suomen Kiinteistöliitto ry ja Kiinteistöalan Kustannus Oy. 217
asunto-osakeyhtiölaki sellaisenaan auki yhtiöjärjestyksen sisältöön. Toisaalta kyseisen teoksen ajatuksena on pääosin antaa vain tulkinta voimassa olevasta laista. Siten suositeltavampaa on, että yhtiöjärjestykseen otetaan vain määräykset AOYL:n mukaisesta kunnossapitovastuun jaosta ja siten myös Taloyhtiön vastuunjakotaulukon määräyksistä poikkeavista kunnossapitovastuista. Itse taulukkoa ei ole tarkoituksenmukaista ottaa yhtiöjärjestyksen liitteeksi, mutta yhtiökokous voi sen hyväksyä. Taulukko voi olla järkevää esimerkiksi jakaa kaikille osakkeenomistajille, jolloin heidän on yksinkertaisempaa löytää tulkinnat yksittäisiin kunnossapitovastuisiin. Helsingin hovioikeus on kahdessakin eri ratkaisussaan todennut, että yhtiöjärjestysmääräys on sillä tavoin epätäsmällinen, että sitä ei voida soveltaa. Helsingin HO 26.6.2006 nro 2057 Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen kunnossapitovastuupykälän toinen kappale oli seuraava: Huoneiston kunnossapitovastuu sisäpuolisten rakenteiden osalta kuuluu kullekin osakkaalle. Osakas oli teettänyt kylpyhuoneessa töitä, joilla korjattiin huoneistossa ollut kosteusvaurio. Kosteusvaurio johtui siitä, että seiniä ja lattiaa ei ollut vedeneristetty asianmukaisesti. Hovioikeuden mukaan kyseisen yhtiöjärjestyspykälän tulkintalähtökohtana ei voitu pitää yhtiön tarkoitusta yhtiöjärjestystä muutettaessa, vaan sitä oli lähtökohtaisesti tulkittava sen sanamuodon mukaisesti. Kun ilmaisu sisäpuoliset rakenteet oli epätäsmällinen, oli yhtiöjärjestyksestä mahdollista saada se käsitys, että kosteiden tilojen osalta ei ollut poikettu asunto-osakeyhtiölain säännöksestä kunnossapitovastuun jakamisesta. Yhtiön käsitys yhtiöjärjestyksen sisällöstä olisi merkinnyt, että osakkaan kunnossapitovastuu olisi ollut huomattavasti ankarampi kuin kerrostaloyhtiössä yleensä. Kun kyseinen yhtiöjärjestyksen määräys oli jäänyt täsmentymättä ja kun sen ei voitu yksiselitteisesti katsoa tarkoittavan myös vedeneristeitä, oli yhtiöjärjestystä tulkittava osakkaan eduksi. Tämän vuoksi huoneiston vedeneristeet katsottiin kuuluvan yhtiön kunnossapitovastuulle ja yhtiö oli siten vastuussa kyseisestä kosteusvahingosta. Ratkaisu on sikäli erikoinen, että termi sisäpuoliset rakenteet oli johdettu lähes suoraan VAOYL 78 :n 2 momentista, jonka mukaan yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluivat rakenteista johtuvat sisäpuoliset viat. Esimerkiksi korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 1991:160 10 niiden oli katsottu tarkoittavan juuri vedeneristeitä. Hovioikeuden ratkaisun huomioon ottaen siis vedeneristeiden kunnossapitovastuunkin osalta on syytä mainita nimenomaisesti, että määräys koskee kylpyhuoneiden vedeneristeitä. Vastaavantyyppinen tulkinta oli seuraavassa hovioikeuden ratkaisussa, jossa riita koski sitä, miten huoneisto määritellään: Helsingin HO 3.10.2003 nro 3003 Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan osakkeenomistajan huoneistoonsa tarvittavista peruskorjausten ja -parannusten mahdollisesti edellyttämistä rakennus- 218 10 Tapaus on selostettu kohdassa 4.2.2.
kunnossapito yms. lupien sekä työ- ja tarvikekustannuksista vastaa kukin osakkeenomistaja yksin. Kysymyksessä oli yhtiö, joka koostui kolmesta toisiinsa liittyvästä huoneistosta, joilla oli yhteinen vesi- ja viemäriverkosto ja lämmitysjärjestelmä. Hovioikeuden perustelujen mukaan laissa ei ollut määritelty, mitä ilmaisulla huoneisto tarkoitettiin. Yhtiöjärjestysmääräystä oli hovioikeuden mukaan tulkittava yleiskielen mukaisesti eli siten, että huoneistoon katsotaan kuuluvaksi kaikki ne tilat, jotka ovat sitä rajoittavien seinien, katon ja lattioiden sisäpuolella, kyseiset pinnat mukaan lukien. Määräystä ei voitu tulkita siten, että osakkeenomistajan vastuu olisi ulottunut koskemaan myös asunto-osakeyhtiön omistaman rakennuksen perustuksia ja rakenteista aiheutuvia huoneiston sisäpuolisia vikoja eikä myöskään huoneiston ulkopuolella olevia rakennuksen osia. Asia oli näin siitä huolimatta, että huoneisto C oli alun perin ollut omakotitalo ja huoneistot A ja B myöhemmin liitetty rakennukseen, jossa huoneisto C oli. Tästä ratkaisusta seuraa se, että jos esimerkiksi koko rakennuksen kunnossapito halutaan siirtää osakkeenomistajalle, tulisi mainita, että kysymys on muustakin kuin huoneistosta; ilmaisu voi olla esimerkiksi huoneisto ja rakennuksen osa, johon osakkeet tuottavat hallintaoikeuden. Kuten edellä on todettu, vastuu voidaan laajentaa koskemaan myös piha-alueita, jos tästä otetaan nimenomainen maininta yhtiöjärjestykseen. Päätöksenteko yhtiöjärjestyksen muuttamiseksi Yhtiöjärjestyksen muuttamiseen kunnossapitovastuiden osalta riittää lähtökohtaisesti normaali yhtiöjärjestyksen muutosenemmistö (2/3 määräenemmistö). AOYL:ssa ei ole määräystä siitä, että kunnossapitovastuun muuttaminen vaatisi lähtökohtaisesti jonkun osakkeenomistajan erityisen suostumuksen. 11 Yhdenvertaisuusperiaatteesta saattaa kuitenkin seurata, että muutos vaatii tietyn tai tiettyjen osakkeenomistajien suostumuksen. Jos esimerkiksi jonkin huoneiston osalta korjaustarve on syntynyt tai sen voidaan ennakoida poikkeavan muiden huoneistojen korjaustarpeesta, kunnossapitovastuun siirtoa koskeva päätös saattaa loukata yhdenvertaisuutta. 12 Tätä koski seuraava ratkaisu: Rovaniemen HO 21.3.2002 nro 146 Asunto-osakeyhtiö koostui erillisistä lomamökeistä. Yhtiökokouksessa tehtiin päätös muuttaa kunnossapitovastuita niin, että kukin vastaa oman lomamökkinsä kunnossapitovastuista. Osakkeenomistaja moitti päätöstä sillä perusteella, että mökkikohtaiset kustannukset saattavat kattokorjausten osalta vaihdella, koska kattojen kunto saattaa eri mökeissä olla erilainen. Sinänsä ei ollut tietoa siitä, oliko jossakin mökissä konkreettista korjaustarvetta vai ei. Hovioikeus kumosi yhtiökokouksen päätöksen yhdenvertaisuutta loukkaavana. Korkein oikeus ei myöntänyt valituslupaa. 11 Ks. 6 luku, erityisesti sen 22. 12 Ks. HE s. 78. 219
asunto-osakeyhtiölaki Kyseisessä hovioikeuden ratkaisussa yhdenvertaisuusperiaatteen rikkomiseen siis riitti jo se, että tietty rakenne saattoi olla eritasoinen. Konkreettista tietoa esimerkiksi jonkin katon erilaisesta korjaustarpeesta ei ollut. Nähdäksemme pääsäännön tulisi kuitenkin olla, että jos konkreettista näyttöä tietyn rakenteen erilaisesta kunnosta ei ole olemassa, päätös menisi läpi yhdenvertaisuutta loukkaamatta. Myös seuraavassa korkeimman oikeuden ratkaisussa kunnossapitovastuun muuttaminen aiheutti yhdenvertaisuusongelman: KKO 2007:15 Osakkeenomistajan kylpyhuoneessa oli vaurio ja osakkaat vaativat yhtiötä velvoitettavaksi korvaamaan osakkaiden maksaman korjaussumman, joka oli 6 500 euroa. Yhtiö hävisi tältä osin juttunsa käräjäoikeudessa ja maksoi summan. Korkein oikeus joutui kuitenkin ottamaan kantaa siihen, onko yhtiön tällaista tilannetta varten kehittelemä vastikejärjestely lainmukainen. Yhtiökokous oli päättänyt, että yhtiöjärjestystä ensinnäkin muutetaan niin, että kukin osakkeenomistaja vastaa huoneiston sisäpuolisista vesi- ja kosteuseristyksistä sekä niiden mahdollisista puutteista aiheutuvista vioista. Yhtiö myönsi päätöksessään, että vastuu voi koskea ainoastaan tulevia korjaustarpeita, mutta ei sellaisia, jotka ovat jo olemassa. Tältä varalta yhtiökokous päätti, että jos taloyhtiöltä vaaditaan jonkin huoneiston kylpyhuonekorvauksiin osallistumista jollakin rahamäärällä, niin sama rahamäärä varataan kaikkien huoneistojen kylpyhuonekorjauksia varten. Jos siten osakas vaatii esimerkiksi tämän 6 500 euroa, peritään kaikilta huoneistoilta (yhtiössä oli 33 huoneistoa) 6 500 euroa vastikeperusteen mukaisena summana ylimääräisenä vastikkeena ja valmistaudutaan kaikkien kylpyhuoneiden korjaukseen. Rahaa ei kuitenkaan ollut tarkoitus kerätä heti, vaan tämä summa kulkisi huoneiston jonkinlaisena vastikevelkana. Jotta huoneistonsa kylpyhuoneen itse korjanneiden asema huomioitaisiin, päätettiin samalla, että huoneistonsa korjanneen katsottiin maksaneen ko. summan yhtiölle jo etukäteen. Korkein oikeus katsoi, että tällainen järjestelmä ei ollut lainmukainen, koska yhtiö ei vastikkeesta päättäessään edes pyrkinyt arvioimaan niitä menoja, joiden kattamiseksi ylimääräistä yhtiövastiketta päätettiin periä. Näin ollen ylimääräisen yhtiövastikkeen määräämiselle ei ollut asunto-osakeyhtiölain mukaisia edellytyksiä. Toiseksi korkein oikeus katsoi, että tehdystä vastikepäätöksestä seurasi tosiasiassa se, että osakkaat vastaavat hallitsemassaan huoneistossa ilmenneen kosteusvaurion korjauskustannuksesta itse ja näin ollen yhtiöjärjestyksen mukaista vastikeosuutta suuremmalla määrällä. Tällä perusteella yhtiöjärjestyksen vastikepäätös oli vaikutuksiltaan VAOYL 78 :n vastainen. Yhtiökokouksen päätökset kumottiin. Päätöstä voidaan pitää perusteltuna. Jos kunnossapitovastuuta halutaan siirtää yhtiöltä osakkaalle, vastuu voi koskea ainoastaan myöhemmin ilmeneviä kunnossapitovastuita. Jos kylpyhuoneessa on jo korjattavaa, niiden osalta vastuu kuuluu yhtiölle. 220