UUDET TAVAT RAKENNUTTAA Tavoite- ja kattohintaurakan sekä suunnittelua sisältävien urakoiden sudenkuopat Prof. Rakentamistalous JoKa-konsultit Oy jouko.kankainen@joka-konsultit.fi
UUDET TAVAT RAKENNUTTAA URAKAN LAAJUUS projektitoteutusmuodot suunnittelua sisältävät urakat URAKAN MAKSUPERUSTE tavoite- ja kattohintaurakka yksikköhintaurakka 6.9.2010 2
SUUNNITTELUA SISÄLTÄVÄT URAKKAMUODOT urakoitsijan vastuulla suunnittelu ja rakentaminen urakoitsijan suunnitteluvastuu vaihtelee luonnossuunnittelusta alkaen (ST/KVR) teknisten ratkaisujen suunnittelu tuoteosakauppa KÄSITTEISTÖ EI OLE VAKIINTUNUTTA JA KIRJALLISUUDESSA KÄSITTEET VAIHTELEVAT 6.9.2010 3
SUUNNITTELUA SISÄLTÄVIEN URAKOIDEN KÄYTTÖ edut usein hinnaltaan edullinen hyödyntää urakoitsijan tuotantotekniikan ja kustannustehokkuuden innovatiivisia uusia ratkaisuja yleisratkaisujen suuri vaihtoehtomäärä mikäli kilpailutetaan sopimussuhteet yksinkertaiset ja varmuus kustannuksista lyhyt kokonaisrakennusaika suunnittelun ja rakentamisen limitys ei aiheuta ongelmia edellytykset tilaajalla ammattitaitoa ja kyky kertoa odotuksensa, ja vaatimukset sekä taito arvioida suunnitelmia hyvää yhteistyötä tilaajan ja urakoitsijan kesken KVR:ssa viitesuunnitelma tai suunnittelijan esivalinta tai selkeät toimivuus ja tuotevaatimukset haitat epäonnistumisia mikäli viestintä ja yhteistyö ei pelaa tarjousten arviointi vaikeaa tilaajan virheriski iso tarjousten teko kallista ja sitoo suunnitteluresursseja 6.9.2010 4
SUUNNITTELUA SISÄLTÄVIEN URAKOIDEN KÄYTTÖTILANTEET jatkuva kysyntä rakennustyypillä (SR ja KVR) vaatii hyvää erityisosaamista (tuoteosakauppa) tilaajan vaatimukset voidaan esittää suunnitelmat edellyttävät innovatiivisia ratkaisuja alalla riittävää kokemusta ja osaamista rakennustyypistä soveltuu hyvin käytettäväksi elinkaarimallien yhteydessä 6.9.2010 5
ONGELMATILANTEITA Ei ole ymmärretty mitä KVR- urakka tarkoittaa Epäselvyyksiä ja ristiriitoja laaditun viite-suunitelman ja huonetilaohjelman (infra hankeohjelman) välillä Kaupunkikuvalliset vaatimusten arvioinnin vaikeus Odotusten ja vaatimusten esittäminen on vaikeata ja epäselvää ja tarjousten arviointi vaikeata ja paljon virheitä Toiminnallisuus ja käytettävyys Toimivuus- ja tuotevaatimus Laatutaso Käytönaikaisten vaatimusten arviointi ja todentaminen Laatutason määrittämisen ongelmat (ei sidota ohjelmaan) Ongelmat koskevat itse kokonaisratkaisua sekä rakennusteknisiä ja taloteknisiä (järjestelmiä) osioita sekä rakentamisen aikaisia vaatimuksia (yleisen liikenteen hoito) 6.9.2010 6
VASTUUT SUUNNITTELUA SISÄLTÄVISSÄ URAKOISSA Vastuut määritetään urakkasopimuksessa ja ennen kaikkea urakkaohjelmassa Vastuiden lähtökohtana on tiedonanto- ja selonottovelvollisuus sekä lojaliteettiperiaate Suunnittelua sisältävien urakoiden vastuiden kannalta oleellista on Tilaajan asettamat tavoitteet ja suunnitelmia koskevat vaatimukset Suunnitelmaratkaisuihin ja niiden tavoitteidenmukaisuuteen Prosessin liittyvät päätökset 6.9.2010 7
VASTUU SUUNNITELMISTA Osapuolet vastaavat laatimistaan ja laadituttamistaan suunnitelmista Suunnittelijan edellytetään tuntevan alaansa koskevat määräykset Suunnittelijan on käytettävä mieluiten riskittömiä ratkaisuja Suunnittelija voi rajata vastuutaan Suunnittelua ohjaa ns. huolellisen miehen kriteeri, jonka sisältö määräytyy vakiintuneesta käytännöstä 6.9.2010 8
TILAAJAN VELVOITTEET SUUNNITTELUA SISÄLTÄVISSÄ URAKOISSA Hankesuunnitteluun liittyvät aika-, laatu- ja kustannustavoitteiden asettaminen Hankeohjelma, huonetilaohjelma toiminnallisten ja tuotevaatimusten tavoitteiden asettaminen suunnittelukriteerien asettaminen suunnitteluratkaisujen tarkastaminen tai hyväksyminen 6.9.2010 9
PJ-RAKENNUTTAMINEN voidaan tehdä omajohtoisesti tai konsulttia käyttäen rakennustyömaan johto ostetaan hankintana (konsulttipalvelu) yleisenä sopimusehtona KSE 6.9.2010 10
PROJEKTITOTEUTUSMALLIEN ONGELMAT sopimuksissa paljon puutteita ja ristiriitoja yleiset RT-mallit ovat olemassa mutta ne tunnetaan huonosti RT 13-10845 projektinjohtopalvelusopimuksen laatiminen RT 10-10846 projektinjohtopalvelun tehtäväluettelo RT 13-10906 projektinjohtourakkasopimuksen laatiminen RT 10-10907 projektinjohtourakan tehtäväluettelo tarjoukset tehdään luonnoskuvin paljon täydentävää suunnittelua sekä lisä- ja muutostöitä menettelytavat sopimatta tavoitehinnan ja kattohinnan sekä kiinteän palkkion tarkistus raportoinnit osapuolten väliset vastuut epäselvät konsultin tehtävät ja oikeus tehdä päätöksiä urakan jälkeiset vastuut koordinointivelvollisuus ja alistetut sivu-urakat 6.9.2010 11
PROJEKTIMALLEISSA KÄYTETTÄVÄT MAKSUPERUSTEET yleensä kokonaishintaisissa osa- ja aliurakoissa ei ongelmia, mikäli suunnitelmat valmistuvat ajoissa useita työlajeja sisältäviä yksikköhintaisia osaurakoita ei hallita suunnitelmamuutosten vuoksi pienet yhden työlajin osaurakoissa ei ongelmia, mikäli lähtötiedon ovat oikeat tavoitehintaisissa osaurakoissa paljon ongelmia milloin tavoite- ja kattohintaa korotetaan mikä merkitys on määräluettelolla määräluettelo mallintaa suunnitelman miten kiinteää palkkiota tarkistetaan lisä- ja muutostöiden menettelytavat lisäajan ja kiinnioton kustannusten hallinta 6.9.2010 12
YKSIKKÖHINTAURAKKA Urakoitsija sitoutuu aikaansaamaan sovitun rakennustyön tuloksen ja rakennuttaja sitoutuu maksamaan kultakin suoriteyksiköltä (rakennusosa tai työsuorite) sovitun kiinteän hinnan Edut ei edellytä täysin valmiita suunnitelmia suunnitelmien muuttaminen helppoa tarjouksen teko ei edellytä määrälaskentaa urakoitsijan riskit kohtuulliset rakennuttajalla mahdollisuus tuoda esille kilpailutettavat asiat vaihtoehdot helppo kilpailuttaa Haitat määrien muuttuessa ei aina saada halvinta urakoitsijaa urakoitsija voi antaa spekulatiivisia yksikköhintoja suuret määrämuutokset aiheuttavat kustannusriskejä joko tilaajalle tai urakoitsijalle, jos nimikkeet sisältävät isoja kiinteitä kustannuseriä 6.9.2010 13
TAVOITEHINTAURAKAN KÄYTTÖ Rakennuttajan tavoitteena alentaa rakennuskustannuksia suunnitelmia kehittämällä Urakoitsijan tavoitteena on kustannusriskien vähentäminen määrä- ja laatutasomuutosten vaikutusten hallinta Käyttökohteet / -edellytykset hyvä yhteistyö osapuolten kesken suunnitelmiin liittyy epävarmuutta tai kehittämistarpeita suunnitelmat keskeneräiset rakentamisen käynnistyessä 6.9.2010 14
TAVOITEHINTAURAKAN ONGELMAT Tarjoukset perustuvat alustaviin suunnitelmiin määrämuutokset laatutasomuutokset Korjauskohteissa rakennuksen kuntotutkimukset ovat puutteelliset Tavoite- ja kattohinnan sekä kiinteän palkkion tarkistaminen on puutteellisesti sovittu epäselvyys mikä on lisä- ja muutostyö/täydentävää suunnittelua Sopimuksissa on puutteellisuuksia Edellytykset tavoitehintamenettelyyn ovat puutteelliset >>>>>> Tarvitaan malliasiakirjat <<<<<< 6.9.2010 15