MÄNTSÄLÄ LUKIONTIE ASEMAKAAVAN MUUTOS KORTTELIT 131 OSA JA 134 OSA TYÖ 249 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavamuutoksen selostus, joka koskee 22. päivänä helmikuuta 2016 päivättyä asemakaavakarttaa. Alueen määrittely: Asemakaavan muutos koskee Mäntsälän kunnan kirkonkylän kortteleita 130, 131 osa sekä 132 osa. Asemakaavan muutoksella muodostuvat Mäntsälän kunnan kirkonkylän korttelit 130 ja 131 osa. 1.2 Kaava-alueen sijainti Kaava-alue sijaitsee Mäntsälän kirkonkylän keskustassa Lukion pohjoispuolella. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Nimi Lukiontie asemakaavan muutos. Kaavatunnus 505-212 Tarkoitus Kaavamuutoksen tarkoituksena on muokata asemakaavaa vastaamaan tonttikysyntää ja asuinrakentamista Mäntsälän keskustassa. ASEMAKAAVAN MUUTOS
4 MÄNTSÄLÄ LUKIONTIE ASEMAKAAVAN MUUTOS KORTTELIT 131 OSA JA 134 OSA TYÖ 249 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 3 1.1 Tunnistetiedot 3 1.2 Kaava-alueen sijainti 3 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus 3 2. TIIVISTELMÄ 6 2.1 Käsittelyvaiheet 6 2.2 Asemakaava 6 2.3 Asemakaavan aluevaraukset 6 2.4 Toteutus 6 3. LÄHTÖKOHDAT 7 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 7 3.1.1 Alueen yleiskuvaus 7 3.1.2 Kaupunkirakenteellinen sijainti 7 3.1.3 Luonnonympäristö ja maisema 7 3.1.5 Liikenne 10 3.2 Suunnittelutilanne 11 3.2.1 Maakuntakaava 11 3.2.2 Yleiskaava 12 3.2.3 Asemakaava, rakennusjärjestys ja -kiellot 13 3.2.4 Kirkonkylän rakennushistoriallinen selvitys 2013 14 4. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 17 4.1 Kunnan tavoitteet 17 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset 17 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 17 4.3.1 Luonnosvaihe 17 4.3.2 Ehdotusvaihe 18
5 5. ASEMAKAAVAN KUVAUS 19 5.1 Yleiskuvaus 19 5.2 Mitoitus 21 5.3 Palvelut 21 5.4 Liikenne 22 5.5 Tavoitteiden toteutuminen 22 5.5.1 Osallisten tavoitteet 22 6 ASEMAKAAVAN VAIKUTUKSET 23 6.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön 23 6.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön 23 6.3 Yhdyskuntarakenne ja taloudelliset näkökohdat 23 6.4 Ympäristön häiriötekijät 23 7 TOTEUTUMINEN 23 Liitteet: 1 Asemakaavan seurantalomake 2 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma
6 2. TIIVISTELMÄ 2.1 Käsittelyvaiheet Maankäyttölautakunta Kunnanhallitus 18.11.2015 / 133 vireille 30.11.2015 / 307 vireille OAS ja luonnos nähtävillä 7.12.2015 7.1.2016 Maankäyttölautakunta 09.03.2016 / 36 Ehdotus nähtävillä 16.3.-15.4.2016 Maankäyttölautakunta 08.06.2016 / 00 Kunnanhallitus 00.00.2016 / 00 2.2 Asemakaava Lukiontie sijaitsee Mäntsälän keskustan välittömässä läheisyydessä n. 0,5 0,8 km:n etäisyydellä Keskuskadun kaupoista. Luoteessa välittömässä läheisyydessä on Riihenmäen koulu. Asemakaavamuutoksella mahdollistetaan tiivistävä täydennys-rakentaminen. Alueen koko on n. 0,7464 ha. Kaavamuutoksen tarkoituksena on tiivistää asuinrakentamista Mäntsälän keskustassa. Uudisrakentamisen käyttötarkoituksena tulee edelleen olemaan asuminen. 2.3 Asemakaavan aluevaraukset Asemakaavalla muodostuu korttelialueita seuraavasti: - Asuintalojen korttelialue, joiden pääasiallisena julkisivumateriaalina tulee käyttää puuta. Alueelle saa rakentaa erillispien-, rivi-, luhti- ja enintään kaksikerroksisia asuinkerrostaloja. - Kortteleiden pinta-ala (A-1) on 6985 m2 ja rakennusoikeus 2600 k-m2 ja rakennustehokkuus e=0,37. - Asukkaiden käyttöön tarkoitettuja palvelu-, virkistys- yms. tiloja, saa rakentaa osoitetun rakennusoikeuden lisäksi enintään 15 % rakennuspaikan kerrosalasta. - Yhteistilat / talousrakennuksen osuudelta enintään 40k-m2 saa rakentaa rakennusalan ulkopuolelle ei kuitenkaan istutettavalle tai johtoa varten varatulle alueen osalle. Näitä tiloja ei lisätä kerrosalaan autopaikkojen määrää laskettaessa. - Autopaikkoja rakennetaan vähintään A-1 alueet 1 ap / asunto ja vieraspaikka 1ap/5 asuntoa yhteensä n. 30-36kpl. - Pyörätietä on 479 m2. 2.4 Toteutus Alue toteutuu noin 5 vuoden kuluessa.
7 3. LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Kuva 1. Näkymä Lukiontieltä länteen, alue on nyt peltoa. Alue sijaitsee kävelyetäisyydellä n. 0,5 km keskustan palveluista. Mäntsälän lukio on Lukiontien vastapuolella. Korttelit ovat yhdyskuntateknisten verkostojen piirissä. Lukiontie on päättyvä pääsytie joka palvelee koulun lisäksi yhdessä Karhulantien kanssa rivitalokortteleita. Lisäksi alueen länsirajalta pääsee keskustaan johtavalle kevyen liikenteen reitille. 3.1.2 Kaupunkirakenteellinen sijainti Asemakaavan muutosalue on voimassa olevassa asemakaavassa osittain erillispientalojen aluetta (AO) ja osittain pientalojen korttelialuetta. Kerroslukuna on II ja rakennusoikeutta 2000 k-m2. Kortteli kuuluu keskustan pientalovyöhykkeeseen, lähialueiden rakennukset ovat pohjoispuolella 1 ja 1½ kerroksisia ja eteläpuolella II kerroksisia julkisivut ovat usein sekarakenteisia, tiiltä ja puuta. Miljöötä tulee ensisijassa tarkastella sen julkisimmalta puolelta joka on Lukion- ja Karhulanteiden suunnat. 3.1.3 Luonnonympäristö ja maisema Alue on rakentamatonta peltoa.
8 Yleisnäkymiä kaavamuutosalueen ympäristöstä: Kuva 2. Näkymä Karhulantieltä kaava-alueen suuntaan. Kuva 3. Näkymä Lukiontien ja Karhulantien risteyksestä.
9 Kuva 4. Lukiontien vastapuoli kaava-alueen kohdalla. Kuva 5. Näkymä Liedontieltä, kaava-alue oikealla Liedontien takana.
10 Kuva 6. Ilmakuva johon kaava-alue on merkitty punaisella. 3.1.5 Liikenne Lukiontien liikenne on vähäistä eikä sen odoteta merkittävästi kasvavan. Meluongelmaa ei ole. 3.1.6 Maanomistus Kunta omistaa kaavamuutosalueen.
11 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Maakuntakaava KAAVA-ALUE Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaava Kirkonkylän osayleiskaavassa alue on merkitty "Asuinpientalojen alueeksi" (AP), mikä tarkoittaa alueen pääasiallista käyttömuotoa. Uudenmaan maakuntakaavassa alue on merkitty "Taajamatoimintojen alueeksi" ja sitä koskee lisäksi toistaiseksi vahvistamattoman ja maakuntavaltuuston 20.3.2014 hyväksymän Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavan merkintä "Tiivistettävä alue." Em. perusteella pyritään keskustan ja rautatieaseman välissä uudistuvilla rakennuspaikoilla nostamaan rakennustehokkuuksia sekä siirtymään vähintään IIkerroksiseen rakentamiseen.
12 3.2.2 Yleiskaava KAAVA-ALUE Kirkonkylän oikeusvaikutteisessa osayleiskaavassa 2020 (kunnanvaltuusto hyväksynyt 14.6.2004 ja lainvoimainen) alue on merkitty:
13 3.2.3 Asemakaava, rakennusjärjestys ja -kiellot AO AP pp Erillispientalojen korttelialue. Asuinpientalojen korttelialue. Pyörätie.
14 Rakennusjärjestys on hyväksytty kunnanvaltuustossa 1.12.2008. Rakennuskieltoja ei ole voimassa alueella. 3.2.4 Kirkonkylän rakennushistoriallinen selvitys 2013 Kirkonkylän rakennushistoriallisessa selvityksessä 2013 / Teija Ahola ei alueella todettu rakennus- tai kulttuurihistoriallisia, maisemallisia tai muita arvoja. Kirkonkylän rakennushistoriallisessa selvityksessä inventoitiin rakennukset ja myös ympäristön arvoja joista seuraavassa otteet: - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Ote Mäntsälän kirkonkylän rakennushistoriallinen selvitys Teija Ahola 2013 KAAVA-ALUE
15 Kuva 7. Kohde 129 alueen pohjoispuolella on Kaisala (nimismiehen talo), / Kuva Teija Ahola 2013. Kohde Kaisala (nimismiehen talo) on kasvillisuuden ympäröimä, se ei näy ympäristöönsä ja on luonteeltaan kuten muutkin alueen omakotitalot. Teija Aholan inventoinnissa Kaisalasta todetaan:
16
17 4. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Kunnan tavoitteet Rakentaa tiivistäen asumista keskustaan. Saada II-kerroksisille asuinrakennuksille kysynnän mukaisia tontteja. Toteuttaa ensisijassa rakennuspaikkoja joilla kunnallistekniikka on valmiina ja palvelut lähellä. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Maankäyttölautakunta Kunnanhallitus 18.11.2015 / 133 vireille 30.11.2015 / 307 vireille OAS ja ehdotus nähtävillä 07.12.2015 07.01.2016 Maankäyttölautakunta 09.03.2016 / 36 Ehdotus nähtävillä 16.3.-15.4.2016 Maankäyttölautakunta 08.06.2016 / 00 Kunnanhallitus 00.00.2016 / 00 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Luonnosvaihe Asemakaavaluonnos oli nähtävillä 7.12.25-7.1.2016 ja siitä saatiin 3- lausuntoa mielipiteitä ei jätetty. Lausunnon antoivat Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY), Mäntsälän Vesi Oy ja Tekninen lautakunta, lausunnon antajilla ei ollut huomautettavaa asemakaavaluonnoksesta. Koska muutostarpeita ei ole ilmennyt, päättää maankäyttölautakunta asettaa Lukiontien asemakaavaehdotuksen samansisältöisenä ehdotuksena nähtäville MRL 65 :n mukaisesti ja pyytää siitä tarvittavat lausunnot.
18 4.3.2 Ehdotusvaihe Lukiontien asemakaavaehdotus oli nähtävillä 16.3.-15.4.2016 ja siitä saatiin 5 lausuntoa, muistutuksia ei jätetty. Lausunnon antajista Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY), Keski-Uudenmaan Ympäristökeskus, Mäntsälän Sähkö Oy ja Tekninen lautakunta, ei huomautettavaa. MÄNTSÄLÄN VESI OY Olemassa oleva vesihuoltoverkosto Lukiontiellä (alkupäässä vj 110, jv 200, sv 250 ja loppupäässä vj 110, jv 160, sv 220). putket ovat katualueella. Mikäli olemassa olevien vesihuoltoverkostojen kapasiteettia on lisättävä ilman, että niissä muutoin on saneerausvajetta, on kaavamuutoksesta hyötyvän tahon vastattava myös verkoston laajentamiskustannuksista. Vastine: Ei vaikuta asemakaavan sisältöön.
19 5. ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Yleiskuvaus Alueelle sopivat omakoti-, rivi- ja luhtitalot joista kunnan asettamat tavoitteet täyttää parhaiten II-kerroksiset asuintalot. Kysyntä kohdistuu pääasiassa pieniin asuntoihin. Ehdotuksessa päädyttiin yksitasoisiin asuntoihin, mikä ohjaa talotyypin Rivi- luhti ja porrashuoneella/ulkoportaalla varustettuihin II-kerroksisiin asuinrakennuksiin. Näille yhteisenä kaavamerkintänä käytetään: A-1 Asuintalojen korttelialue, joiden pääasiallisena julkisivumateriaalina tulee käyttää puuta. Alueelle saa rakentaa erillispien-, rivi-, luhti- ja enintään kaksikerroksisia asuinkerrostaloja. Talot sijoitettiin Lukiontiehen nähden kohtisuoraan, jolloin päädyt muodostavat tien mukaan kaartuvan sarjan. Rakennusalat sijoitettiin tarkasti kokonaisuuden muodostamiseksi ja samalla runkosyvyys rajattiin kapeammaksi kuten Karhulantiellä rakennetuissakin taloissa. Kapea runko johtaa pääoleskeluhuoneiden ikkunoiden suuntaamisen pelkästään lounas/länsisuuntiin. Rakennuksia tulee 8, joista pienemmät 6 rakennusta on pienempiä johtuen korttelin kapeudesta. Lukiontien miljöö on mittakaavaltaan sama kuin Karhulantiellä, kuitenkin hieman pienemmistä taloista muodostuva. Asuntojen pihat avautuvat etelään ja länteen. Korttelin yhteinen autopaikoitus on koottu pohjoiseen korttelien omakotitalojen puoleisiin osiin, jolloin autopaikoitus jää puskurivyöhykkeeksi. Idässä olevan päiväkodin parkkipaikan lähelle on ohjattu autopaikoituksen kulkureitti. Toinen ajoneuvojen kulkureitti on Karhukujan pyörätien kautta. Kun rakennukset kääntävät päätynsä pohjoispuolisten naapuritonttien suuntaan ja sijoittuvat lähelle Lukiontietä ovat naapurihäiriöt pienemmät Kortteliin varattiin asuinrakennusten lisäksi rakennusmahdollisuutta muille yhteistiloille sijoittaen vapaammin kortteliin: Asukkaiden käyttöön tarkoitettuja palvelu-, virkistys- yms. tiloja, saa rakentaa osoitetun rakennusoikeuden lisäksi enintään 15 % rakennuspaikan kerrosalasta. Luhtikäytävät tai porrashuoneet ja niihin rakennettavat asuntokohtaiset varastot saa sijoittaa rakennusalan ulkopuolelle eivätkä ne vähennä rakennusoikeutta. Yhteistilat / talousrakennuksen osuudelta enintään 40k-m2 saa rakentaa rakennusalan ulkopuolelle kaavaan merkittyjen talousrakennusten lisäksi, ei kuitenkaan istutettavalle tai johtoa varten varatulle alueen osalle. Näitä tiloja ei lisätä kerrosalaan autopaikkojen määrää laskettaessa. Korttelialueella rakennusoikeuden lisäksi saa rakentaa tarvittavat autotallit ja jätehuoltokatokset. Korttelialueille rakennettavat autotallit ja katokset sekä autopaikat on ympäröitävä puu- tai pensasistutuksin. Rakentamattomat korttelinosat, joita ei käytetä ajoteinä eikä pysäköintiin, tulee pitää puistomaisessa kunnossa.
20 Kuva 8. Rakennusten sijoittelu. Rakennuslupavaiheessa pyritään ohjaamaan tarkemmin ympäristön muotoutumista jota asemakaavassa vaaditaan: Rakennuslupa-asiakirjoihin tulee liittää miljöö- ja vihersuunnitelma sisältäen: - Jalankulkureitit, autopaikoitus ja ajotiet tontilla sekä liittymä- ja näkemäalueet. - Pihan osa-alueiden käyttötarkoitus ja tilallinen jäsentely (kulkureitit, oleskelu, jätehuolto, laajalle näkyvä, rajattu, yleinen, yksityinen). - Maan pintamateriaali, kasvillisuus (kiveys, laatoitus, asfaltti, sora, nurmi) sekä istutukset ja hoitotapa (puut, pensaat, niitty, metsä). - Aidat ja rajaavat rakenteet (korkeus, materiaalit ja tyyppikuva). - Valaistus sisältäen kokonaissuunnitelman, turvallisuuden huomioimisen ja kohdevalaistuksen. Kaavamääräyksellä pyritään velvoittamaan liittyminen kaukolämpöön: Asuin- ja liikerakennukset tulee liittää alueelliseen kaukolämpöverkkoon. Määräys koskee uudisrakennuksia. Määräystä sovelletaan rakennukseen, jonka rakennuslupaa haettaessa kaukolämpöverkko on toteutettu siten, että siihen liittyminen on mahdollista rakennuspaikan välittömässä läheisyydessä. Liittymisvelvollisuus ei koske rakennuksia, joiden pääasiallinen lämmitysjärjestelmä on uusiutuviin energialähteisiin (aurinkoenergia, maalämpö, biopolttoaineet) perustuva vähäpäästöinen lämmitysjärjestelmä. Liittymisvelvollisuudesta voidaan poiketa myös, mikäli rakennuksen laskennallinen lämpöhäviö on enintään 60 % rakennukselle määritetystä vertailulämpöhäviöstä.
21 5.2 Mitoitus Asemakaavalla muodostuu korttelialueita seuraavasti: II-kerroksisia asuintaloja 6 kpl a 300 k-m2 II-kerroksisia asuintaloja 2 kpl a 400 k-m2 Rakennusoikeus yhteensä 2600 k-m2 Korttelien yhteenlaskettu pinta-ala on 6985 m2 Rakennustehokkuus alueella on e=0,37 Yhteistiloja/-rakennuksia saa lisäksi rakentaa seuraavasti (määräys): Asukkaiden käyttöön tarkoitettuja palvelu-, virkistys- yms. tiloja, saa rakentaa osoitetun rakennusoikeuden lisäksi enintään 15 % rakennuspaikan kerrosalasta. Yhteistilat / talousrakennuksen osuudelta enintään 40k-m2 saa rakentaa rakennusalan ulkopuolelle ei kuitenkaan istutettavalle tai johtoa varten varatulle alueen osalle. Näitä tiloja ei lisätä kerrosalaan autopaikkojen määrää laskettaessa. Autopaikoitus sijoitettiin tonttien pohjoisosiin yhtenäisiksi kokonaisuuksiksi omakotialueen ja uudisrakennusten väliin puskurivyöhykkeeksi ja määrättiin ympäröitäviksi istutuksin. Korttelialueella rakennusoikeuden lisäksi saa rakentaa tarvittavat autotallit ja jätehuoltokatokset. Korttelialueille rakennettavat autotallit ja katokset sekä autopaikat on ympäröitävä puu- tai pensasistutuksin. Autopaikkoja on rakennettava seuraavasti: AR korttelit 1,0 ap/asunto ja 1 vieras ap/5as. Asukkaiden autopaikat tulee osoittaa autojen säilytyspaikaksi varatulle alueelle, vieraspaikat voidaan sen lisäksi rakentaa muulle korttelin osalle. 5.3 Palvelut Peruspalvelut ovat lähellä keskustassa 0,5-0,8 km etäisyydellä: Koulut: lukio ja Riihenmäen ala-aste n 1km pohjoiseen. Kaupalliset palvelut: päivittäistavarakaupat, erikoisliikkeet, korjaamot, huoltoasemat, baarit ja ravintolat Kunnalliset palvelut: terveyskeskus, kirjasto, kunnanvirasto, päiväkoti ja nuorisotalo Liikuntapalvelut: urheilukenttä, kuntosali, valaistut pururadat ja hiihtoladut Liikennepalvelut: rautatie- ja linja-autoasema sekä posti Harrastukset: kerhot, toimintapiirit ja järjestöjen yhteistilat Alueella ovat valmiina kunnalliset verkostot.
22 5.4 Liikenne Liikenne keskustaan ohjautuu Lukiontieltä Liedontielle suoraan ja osittain Karhulantien kautta. Liikenne ei aiheuta rasitetta naapurialueille. Turhana poistettiin voimassa olevan kaavan Lukiontien ja Lepolantien välinen pyörätie. Ko. reittiä ei tarvita kun vieressä Karhukujalle johtava pyörätie jää luontevampana alueiden välisenä reittinä. Kaava-alueeseen rajautuen sen pohjoispuolella on Helluntaiseurakunnan kirkko jonne suuntautuu pyhäisin merkittävästi liikennettä. Autoja on silloin paikoitettu runsaasti lähikatujen varsille niiden pysäköintikielloista huolimatta. Käytännössä ajoyhteys Helluntaiseurakunnan tontille on nykyisin pyörätien kautta. Mikäli ajoyhteys Lukiontieltä Helluntaiseurakunnan kiinteistölle kakaistaisiin ohjautuisi liikenteen paine korttelien 134 ja 132-132 alueille Mäntymäentien kautta Karhulankujalle. Ainoa vapaa pysäköintialue on Lukiontien varren koulun pysäköintialue. Kaavassa päädyttiin sallimaan Helluntaiseurakunnan tontille ajo Lukiontien ja Karhulankujan pyörätien kautta. Pyörätien leveydeksi määritettiin 8m. Kuva 9. Kuva Lukion pysäköintialueen suunnasta Helluntaiseurakunnan tontille. 5.5 Tavoitteiden toteutuminen 5.5.1 Osallisten tavoitteet Mäntsälän kunnan ja sen konserniyhtiöiden tavoitteet toteutuivat.
23 6 Asemakaavan vaikutukset 6.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Alue liittyy osaksi rakennettuja ympäröiviä asuinpientaloalueita. 6.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Alue on nyt viljelykäytöstä pois jäänyttä peltoa joka poistuu. Hulevedet johdetaan piha-alueilta kunnan sadevesiviemäreihin jotka ovat vieressä valmiina. 6.3 Yhdyskuntarakenne ja taloudelliset näkökohdat Asumisen lisäalueet keskustassa parantavat taajaman tehokkuutta ja asukkaille se merkitsee helppoa palvelujen saavutettavuutta. Kunnallistekniikka on valmiina, joten yhdyskuntakustannukset ovat merkittävästi pienemmät kuin taajaman reuna-alueille rakennettaessa. 6.4 Ympäristön häiriötekijät Ei aiheuta. 7 Toteutuminen Asemakaavamuutos toteutuu 5 vuoden kuluessa. Mäntsälässä 30. päivänä toukokuuta 2016 Kaavoittaja Viran psta Tapio Sillfors, dipl. ins, arkkit yo, SNIL Lauri Pouru, kaavoitusjohtaja Liitteet: 1 Asemakaavan seurantalomake 2 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma