Kuntoarvio / TDD Tapanilakoti rak E ja F Sammalsuonkatu 17 15900 LAHTI Raportointipäivä 14.12.2017
2(27) SISÄLLYSLUETTELO 1. JOHDANTO... 3 2. YHTEENVETO... 4 2.1. KOHTEEN KOKONAISKUNTO... 4 2.2. RAKENNUSTEKNIIKAN KUNTO... 4 2.3. LVI-TEKNIIKAN KUNTO... 5 2.4. SÄHKÖJÄRJESTELMIEN KUNTO... 6 3. KOHTEEN TIEDOT JA TEHDYT SELVITYKSET... 8 3.1. KOHTEEN TIEDOT... 8 3.2. LIITTYMÄT... 8 3.3. ASIAKIRJATILANNE, TEHDYT SELVITYKSET... 8 3.4. KÄYTTÄJÄKYSELYN PALAUTE... 8 3.5. HUOLTOTOIMEN JA KIINTEISTÖN KÄYTÖN ARVIOINTI... 8 3.6. ENERGIATALOUS... 9 3.7. SISÄOLOSUHTEISIIN LIITTYVÄT HAVAINNOT... 9 3.8. TURVALLISUUS JA YMPÄRISTÖRISKIT... 10 3.9. KOSTEUSVAURIOIHIN LIITTYVÄT HAVAINNOT... 10 3.10. VÄLITTÖMÄSTI KORJATTAVAT PUUTTEET... 10 3.11. LISÄTUTKIMUKSET... 10 3.12. RAKENNUSTEKNIIKAN TEKNINEN PTS (MUKAAN LUKIEN LVI-JA S)... 11 3.13. VALOKUVAT... 11 4. KUNTOARVION TEKIJÖIDEN YHTEYSTIEDOT... 27
3(27) 1. JOHDANTO Tämä kuntoarvioraportti on tehty Raksystems Insinööritoimisto Oy:n toimesta kiinteistössä tehdyn tarkastuksen perusteella. Kuntoarvio on laadittu liike- ja palvelurakennusten kuntoarvion suoritusohjetta (KH 90 00501) noudattaen. Toimeksiantaja: Jouko Immonen Lahden Tilakeskus Aleksanterinkatu 24 A 15140 Lahti Tämän raportin ja siihen liittyvät tarkastukset on tehnyt seuraava työryhmä: Koordinaattori Mika Hertsi Raksystems Insinööritoimisto Oy Rakennustekniikka Mika Hertsi Raksystems Insinööritoimisto Oy LVI-järjestelmät Jussi Korhonen Raksystems Insinööritoimisto Oy Sähköjärjestelmät Tuomas Virtanen Raksystems Insinööritoimisto Oy Liike- ja palvelurakennusten kuntoarvion tilaajaohjeen (KH 90 00500) mukaisesti kuntoarvion tavoitteena on muodostaa puolueeton kokonaiskuva kiinteistöstä, selvittää merkittävimmät korjaus- ja tutkimustarpeet. Tavoitteena ei ole korjaustoimenpiteiden yksityiskohtainen määrittely. Raportissa esitetty korjaus- ja kunnossapidon pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) on ns. tekninen PTS eli se ei sisällä kiinteistön taloudelliseen tilaan liittyviä tarkasteluja vaan perustuu kiinteistön eri rakennusosien tekniseen käyttöikään. Tässä raportissa esitetty PTSehdotus 10 vuoden tarkastelujaksolle ja mahdolliset lisätutkimukset ovat lähtötietoina kunnossapitosuunnitelmalle. PTS-ehdotuksen kustannukset perustuvat karkeaan määräarviointiin ja tarkastusvuoden alun kustannustasoon. PTS-ehdotuksessa ei ole esitetty vuosittain toistuvia huoltotoimenpiteitä. Energiataloudellisen tarkastelun perustana on karkea arviointi kokonaisuuksien tasolla. Tarkemmat energiansäästömahdollisuudet tulee selvittää erillisen energiakatselmuksen avulla. Kuntoarvio ja PTS:n ajan tasalle saattaminen on suositeltavaa tehdä noin viiden vuoden välein. Lisäksi vuosittaisella katselmuksella voidaan arvioida kunnossapidon ja korjausten onnistumista ja esittää mahdolliset parannusehdotukset, jotka edesauttavat kiinteistön arvon säilyttämisessä ja nostamisessa sekä auttavat riskien hallinnassa ja ennakoinnissa. PTS-taulukoissa on esitetty kullekin tarkastuskohdenimikkeelle kuntoluokka. Tämä luokittelu on kuntoarvioijan arvio kohteen yleisestä kunnosta. Kuntoluokkien avulla voidaan eri rakennuksia ja rakennusosia verrata toisiinsa. Käytetyt kuntoluokat ovat: 5 = Uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa 4 = Hyvä, kevyt huoltokorjaus 6 10 vuoden kuluessa 3 = Tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6 10 vuoden kuluessa 2 = Välttävä, peruskorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6 10 vuoden kuluessa 1 = Heikko, uusitaan 1 5 vuoden kuluessa
4(27) 2. YHTEENVETO 2.1. KOHTEEN KOKONAISKUNTO Kuntoarvioinnin kohteena on kaksi vanhaa sairaalakiinteistöä. E-osa on rakennettu vuonna 1936 ja F osa on rakennettu vuonna 1955. Rakennukset eivät ole tällä hetkellä käytössä. Rakennusten kunnostusta on laiminlyöty, joten tulevan 10 vuoden ajanjaksoon ajoittuu merkittäviä korjauksia. Kohde vaatii perusteellisen peruskorjauksen. Kiinteistöt ovat rakennustekniikan osalta heikossa välttävässä kunnossa. KL 1-2 LVI- ja sähkötekniikan osalta kiinteistöt ovat tyydyttävässä kunnossa. KL 3 2.2. RAKENNUSTEKNIIKAN KUNTO Kuntoarvioinnin kohde sijaitsee Lahden Jalkarannan kaupunginosassa. E-osa on rakennettu vuonna 1936 ja F osa on rakennettu vuonna 1955. Rakennukset ovat kolmikerroksia tiilirunkoisia rakennuksia, joissa on lisäksi kylmät ullakkokerrokset. Näissä rakennuksissa on aumakatot ja vesikatteena saumattu peltikatto. Ulkoseinät ovat vastaavasti pääosin rapattuja ja maalattuja pintoja. Ulkopuoliset rakenteet ovat heikossa-välttävässä kunnossa. Sadevesien ohjaukset toimivat tyydyttävästi. Mikäli rakennuksessa on salaojitus, tulisi sen kunto tarkastaa. Perustuksissa ja kantavissa runkorakenteissa ei havaittu merkittäviä painumia tai muodonmuutoksia. Julkisivupinnat ovat välttävässä kunnossa. Paikoin oli nähtävissä kosteusvaurioita. Ikkunat ja ovet ovat alkuperäisiä. Ikkunat ovat MS tyyppisiä puuikkunoita. Ne olivat heikko kuntoisia ja niiden uusimiseen tulee varautua. Ulko-ovet olivat välttävässä kunnossa. Niiden uusimiseen tai peruskorjaamiseen tulee varautua. Vesikatto on muodoltaan aumakatto, jossa on katteena peltikate. Kate on alkuperäinen ja sen käyttöikä on lopuillaan. Vesikatteet suositellaan uusittavaksi. Rakennuksen sisätilat ovat välttävässä kunnossa. Niiden kunnostus tarve määräytyy käyttötarkoituksen ja halutun tason mukaisesti. Merkittävimmät rakennustekniset toimenpiteet tarkasteluajanjaksolla tulevat olemaan: Rakennusten perusteellinen peruskorjaus käyttötarkoitus huomioiden. Kustannukset määräytyvät peruskorjauksen laajuuden/suunnitelmien mukaan. Kokonaisuudessaan kiinteistö on rakennustekniikan osalta heikossa-välttävässä kunnossa. KL 1-2
5(27) 2.3. LVI-TEKNIIKAN KUNTO Kiinteistö on liitetty paikalliseen kaukolämpöverkkoon. Lämmönsiirrinpaketti sijaitsee osassa D. Lämmitysverkoston, IV-patteriverkoston ja lämpimän käyttöveden lämmönsiirtimet (ELGE) ovat laitekilpien mukaan vuosilta 1981-1982. Lämmönsiirrinpaketti on ylittänyt teknisen käyttöikänsä ja sen uusiminen olisi ajankohtaista. Ilmanvaihdolle sekä molempien rakennuksien lämmitysverkostoille on omat verkostonsa. Säätö- ja pumppausryhmät sijaitsevat lämmönjakohuoneessa. Lämmityksiä ja ilmanvaihtoa ohjataan VAK-tyyppisellä kiinteistöautomaatiolla (Atmostech). VAK-kaappi sijaitsee lämmönjakohuoneessa ja on vuodelta 1996. Säätöventtiilit ovat eri-ikäisiä ollen vuodelta 1996 tai uudempia, pumput ovat vanhoja, joiden sähkömoottoreita on uusittu. Kalvopaisunta-astiat ovat vuodelta 1996. Lämmönjakelun säätö- ja toimilaitteet (pumput, kalvopaisunta-astiat yms.) olisi hyvä uusia kaukolämmön alajakokeskusta uusittaessa. Lämpöjohdot, lämmityspatterit ja termostaattiset patteriventtiilit ovat pääosin uusittu 90- luvun remonttien yhteydessä. Osassa kylpyhuoneiden pattereista havaittiin pintaruostetta, uusimiset/korjaukset kylpyhuoneremonttien yhteyksissä. Patteriventtiilit suositellaan uusittaviksi kerralla kuluvalla 10-vuotisjaksolla (mieluiten samalla kun kaukolämmön alajakokeskusta uusitaan), koska niiden tekninen ja taloudellinen käyttöikä on jo ohitettu. Samalla tehdään lämmitysverkoston vesivirtojen säätö (= tasapainotus). Linjaventtiilejä uusitaan yksitellen tarvittaessa perussäädön yhteydessä. Käyttövesi- ja viemäriputket ovat havaituilta osin 90-luvun remonttien aikaisia. Käyttövesi oli suljettu kiinteistökierroksen aikana. Vesijohdot ovat kupariputkilla, viemärit muoviviemäreillä. Vesijohdoilla ja viemäreillä ei ole suurempia uusimistarpeita tarkastelujaksolla, uusimisia tehdään mahdollisten tilaremonttien yhteyksissä. Vesi- ja viemärikalusteet ovat pääosin 90-luvulta. Rikkoutuneita havaittiin. Useita vesilukkoja oli tyhjänä, mikä aiheutti tiloihin viemärin hajua. Rikkoutuneet vesi- ja viemärikalusteet uusitaan, muuten uusimiset tarvittaessa yksitellen ja eri tilaremonttien yhteyksissä. Rakennuksissa on koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto levy-lämmöntalteenotoilla. IVkoneet (2 kpl) ovat vuosimalleja 1994 ja 1995. Koneet eivät olleet käynnissä tarkastelukierroksella. Säätölaitteet ovat pääosin alkuperäisiä. Koneita ylläpidetään tarkastelujaksolla. Säätölaitteet olisi hyvä uusia. Ilmanvaihtokanavistot ja päätelaitteet ovat 90-luvun remonttien ikäisiä eikä niillä ole uusimistarvetta. Uusimistarpeen määrittää mahdolliset tilamuutokset. Ilmanvaihtokanavien edellisestä nuohouksesta ei ollut tarkkaa tietoa, kanavisto on hieman pölyinen. Nuohous olisi hyvä tehdä rakennusta käyttöönottaessa, samalla ilmavirrat tarkistetaan/säädetään. Nuohousta jatketaan määräysten mukaan riippuen tilojen käyttötarkoituksesta. Kiinteistön alkusammutuskalusteina on pikapaloposteja. Pikapalopostit tulee tarkastaa vuosittain ja letkut tulee koeponnistaa viiden vuoden välein. Edellinen tarkastus on tehty vuonna 2015.
6(27) Merkittävimmät LVI-järjestelmiin vaikuttavat työt kuluvan 10-vuotisjakson aikana ovat: Kaukolämmön alajakokeskus uusitaan. Lämmityksen säätö- ja toimilaitteet uusitaan. Lämmitysverkoston tasapainotus ja alkuperäisten patteriventtiilien uusinta Vesi- ja viemärikalusteiden tarpeenmukainen ylläpito Ilmanvaihtokoneiden säätölaitteiden uusiminen Ilmanvaihtokoneiden ylläpitoa Ilmanvaihdon nuohous tiloja käyttöönottaessa, jatketaan määräysten mukaan riippuen tilojen käyttötarkoituksesta. LVI-tekniikan uusiminen mahdollisen peruskorjauksen yhteydessä määrittyy peruskorjauksen laajuuden/suunnitelmien mukaan. Keskimäärin rakennus on LVI- teknisiltä osiltaan tyydyttävässä kunnossa. KL 3 2.4. SÄHKÖJÄRJESTELMIEN KUNTO Kiinteistön sähköpääkeskusta on laajeenettu ja liittymiskaapeli on uusittu vuonna 1995 (päärakennus). Rakennuksien E ja F sähköjärjestelmät on uusittu samalla kokonaisuudessaan. Sähköjärjestelmät ovat pääosin tyydyttävässä kunnossa. Välttävässä kunnossa ovat kiinteistöjen valaisimet ja tele- ja antennijärjestelmät. Tarkasteltavien rakennusten nousujohdot ja keskukset ovat viisijohdinjärjestelmän mukaisesti rakennettu (TN-S). Keskuksien suojalaitteina toimivat johdonsuoja-automaatit. Keskuksissa ei ole vikavirtasuojakytkimiä, eikä oikein laajennusvaraa. Läpiviennit vähintään paloalueiden väliltä tulee tarkastaa ja tiivistää asianmukaisesti. Tarkastuksen aikana havaittiin, että ainakin ryhmäkeskustiloissa on osa läpivienneistä tiivistämättä. Aluevalaistuksena toimivat rakenteisiin asennetut erilaiset valaisimet. Aluevalaistus on välttävässä kunnossa. Kiinteistössä on myös pihamaalla autolämmityspistorasiakoteloita henkilökunnan käyttöön, niiden osittainen uusiminen tulee vastaan jakson aikana. Sisätilojen valaisimina toimivat T8 malliset loisteputkivalaisimet, joissa on perinteinen magneettinen kuristin. Osassa tiloista on käytössä vielä hehkulamppuvalaisimia, valaisimien energiatehokkuus on huono. Käytävillä on lisäksi PL-lamppuvalaisimia. Valaisimien tekninen käyttöikä on ylittymässä (20-30 vuotta), mutta ne ovat vielä toimintakuntoisia. Valaistuksen uusiminen tulee vastaan tilojen pintasaneerauksien yhteydessä, tilamuutosten yhteydessä taikka viimeistään seuraavan suuremman sähkösaneerauksen yhteydessä. Sähkölämmitteisiä tiloja ei havaittu. Kiinteistöissä on useita saunatiloja, tilojen käyttöaste on ollut vähäinen.
7(27) Nykyisten johtoteiden käyttöaste on noin 80-120%, joten tulevien saneerausten ja lisäasennusten suhteen tulee varautua johtoteiden lisäasennustarpeeseen. Kiinteistöön on asennettu turvavalaistusjärjestelmä. Käytävillä on varavalaisimia, jotka syttyvät sähkökatkon yhteydessä. Järjestelmän uusiminen tulee vastaan jakson alkupuolella. Heikkovirtajärjestelmiä kiinteistössä ovat: - Videovalvontajärjestelmä (purettu pois) - Paloilmoitinjärjestelmä (järjestelmälle ei arvioida merkittäviä uusimiskustannuksia) - Aikakellojärjestelmä - Äänentoistojärjestelmä. Kiinteistössä on harava-antennijärjestelmä. Harava-antenni päärakennuksen vesikatolla. Verkkona toimii pääosin oletuksen mukaan ketjuverkko. Verkon uusiminen tulee vastaan seuraavan suuremman sähkösaneerauksen yhteydessä. Kiinteistössä on perinteinen puhelinsisäjohtoverkko. Kiinteistössä ei ole yleiskaapelointijärjestelmää tarkastelluissa osissa. Nostolaitteita kiinteistössä ovat 2 kpl henkilöhissejä. Tarkemmat saneerauskustannukset tulee tarkastaa huoltosopimusyritykseltä. Merkittävimmät toimenpiteet kuluvalla PTS-jaksolla ovat: - Aluevalaistuksen uusiminen. - Autonlämmityspistorasiakoteloiden osittainen uusiminen - Läpivientien tarkastus ja tiivistys. - Turvavalaistusjärjestelmän uusiminen - Sähkö- ja telejärjestelmien uusiminen mahdollisen peruskorjauksen yhteydessä Kiinteistön sähköjärjestelmät ovat kokonaisuudessaan edelleen tyydyttävässä kunnossa. KL 3
8(27) 3. KOHTEEN TIEDOT JA TEHDYT SELVITYKSET 3.1. KOHTEEN TIEDOT Kohde Tapanilakoti rakennukset E ja F Lähiosoite Sammalsuonkatu 17, 15900 LAHTI Rakennustyyppi Sairaalarakennus Rakennusvuosi 1936 ja 1955 3.2. LIITTYMÄT Sähköliittymä Ei tietoa Sopimus ei ollut käytettävissämme Vesi- ja viemäri Ei tietoa Sopimus ei ollut käytettävissämme Kaukolämpö Ei tietoa Sopimus ei ollut käytettävissämme 3.3. ASIAKIRJATILANNE, TEHDYT SELVITYKSET Tarkastuksen aikana ei ollut käytettävissä piirustuksia. 3.4. KÄYTTÄJÄKYSELYN PALAUTE Arvioinnin yhteydessä erillistä kirjallista käyttäjäkyselyä ei järjestetty. 3.5. HUOLTOTOIMEN JA KIINTEISTÖN KÄYTÖN ARVIOINTI Kiinteistön rakennus-, LVI- ja sähkötekniset huoltotoimet on hoidettu välttävästi.
9(27) 3.6. ENERGIATALOUS Lämpöenergian kulutus Kiinteistön lämpöenergian kulutustietoja ei ollut saatavilla raporttia tehdessä. Tilaston mukaan lämpöenergian kulutuksen mediaani on terveyskeskuksilla ja -asemilla 52,5 kwh/rm 3 (lähde: Motiva, kohteet vuosilta 2005 2011). Vedenkulutus Kiinteistön veden kulutustietoja ei ollut saatavilla raporttia tehdessä. Tilaston mukaan veden kulutuksen mediaani on terveyskeskuksilla ja -asemilla 148 litraa/r-m 3 (lähde: Motiva, kohteet vuosilta 2005 2011). Kiinteistösähkön kulutus Sähkönkulutustietoja ei ollut käytettävissä. 3.7. SISÄOLOSUHTEISIIN LIITTYVÄT HAVAINNOT Lämpötila Ulkolämpötila oli tarkasteluhetkellä -1 0 C. Lämmitys oli päällä, sisälämpötiloissa oli vaihtelua, johtuen pääosin rikkoutuneista ikkunoista. Ilman laatu ja vaihtuvuus Ilmanvaihtokoneet olivat pois päältä, osa ikkunoista on hajotettu. Ilman todellista vaihtuvuutta ei pystytty arvioimaan. Sisäilman epäpuhtaudet Viemärikaasuja pääsee tyhjentyneistä hajulukoista tiloihin. Valaistus Saneerattujen tilojen valaistus on tyydyttävällä tasolla. Toimistotilojen valaistus on pääosin tyydyttävällä tasolla. Heikolla tasolla on vinttitilan valaistus (kylmä tila). Tontille tulee hajavaloa viereisistä rakennuksista ja katuvalaistuksesta. Melu Putkistoista tai ilmanvaihdosta ei aiheutunut häiritsevää melua.
10(27) 3.8. TURVALLISUUS JA YMPÄRISTÖRISKIT Kiinteistökierroksen yhteydessä ei havaittu turvallisuus- tai ympäristöriskejä. 3.9. KOSTEUSVAURIOIHIN LIITTYVÄT HAVAINNOT Julkisivussa, parvekkeilla sekä räystäissä näkyi merkkejä kosteusvaurioista. 3.10. VÄLITTÖMÄSTI KORJATTAVAT PUUTTEET Talon E ullakolla oleva viemärin alipaineventtiili tulpataan, tuuletusviemäri johdetaan jo vesikatolle. Rikkoutuneiden vesi- ja viemärikalusteiden uusiminen, määrä tarkentuu kun vedet laitetaan päälle. Rikkoutuneet (rikotut) ikkunat tulee peittää. 3.11. LISÄTUTKIMUKSET Julkisivujen ja parvekkeiden kuntotutkimus Asbesti- ja haitta-aine tutkimukset ennen saneerausten aloittamista
11(27) 3.12. RAKENNUSTEKNIIKAN TEKNINEN PTS (MUKAAN LUKIEN LVI-JA S) Kohde vaatii perusteellisen peruskorjauksen. Kustannukset määräytyvät peruskorjauksen laajuuden/suunnitelmien mukaan. 3.13. VALOKUVAT Julkisivua rakennus E.
12(27) Julkisivua rakennus F. Julkisivuissa kosteusvaurioita. Julkisivu remonttiin tulee varautua.
13(27) Vesikatteet ovat teknisen käyttöikänsä lopussa ja ne suositellaan uusittavaksi lähivuosina. Yläpohjassa jälkiä kosteusrasituksista.
14(27) Piha oli lumen ja jään alla, joten sitä ei pystytty tarkastamaan. Räystäsrakenteissa jälkiä kosteusrasituksista. Niiden uusimiseeen tule varautua.
15(27) Parvekerakenteissa jälkiä kosteusrasituksista. Niiden täydelliseen remonttiin tulee varautua. Ikkunat ovat MS tyyppisiä puuikkunoita. Ikkunoissa esiintyy maalin hilseilyä ja puun haristumista. Täydelliseen ikkunaremonttiin tulee varautua.
16(27) Ulko-ovet ovat metallirakenteisia, joiden uusimiseen tulee myös varautua. Pesutilat ovat ikääntyneitä, ja niiden uusimiseen tulee varautua.
17(27) Sisätilat ovat jo vanhentuneita ja käytössä kuluneita. Niiden uusimiseen tulee varautua. Lämmönsiirtimet ovat vanhoja, sijaitsevat osalla D.
18(27) Lämpöjohdot, patterit ja patteriventtiilit ovat 90-luvulta. Patteriventtiilien uusiminen olisi jo ajankohtaista. Vesi- ja viemärikalusteet ovat pääosin 90-luvulta. Hajulukkoja tyhjillään. Muutamia kalusteita hajonnut.
19(27) Lattiakaivot ovat uusittu, tässä osalla F. Uusittuja vesijohtoja osalla F
20(27) Uusittuja vesijohtoja osalla E Uusittua viemäriä osalla E.
21(27) Osan E ullakolla viemärin tuuletusputkessa sivuliittymässä alipaineventtiili, jonka liitos ei ole tiivis. Tuuletusviemäri menee vesikatolle, jolloin alipaineventtiili turha. Olisi hyvä tulpata. Osan F iv-kone on vuosimallia 1995.
22(27) Kanavat ja päätelaitteet ovat 90-luvulta. Pikapalopostit ovat tarkastettu vuonna 2015.
23(27) Kiinteistön sähköpääkeskus. Ryhmäkeskukset ja niitä syöttävät nousujohdot ovat saneerausvuodelta 1995.
24(27) Tilojen valaistus on saneerausvuodelta 1995. Rakennuksissa on poistumistie- ja varavalaistusjärjestelmä.
25(27) Kiinteistössä on aikakello- ja äänentoistojärjestelmä. Kaapeliläpiviennit suositetaan tarkastamaan ja tiivistämään paloalueiden väliltä.
26(27) Rakennuksissa on useita saunatiloja. Sähköasennuskalusteet ovat pääosin saneerausvuodelta 1995.
27(27) 4. KUNTOARVION TEKIJÖIDEN YHTEYSTIEDOT Kuntoarvioon liittyvissä asioissa ja yleensä kohteenne rakenne-, LVI- ja sähköteknisissä kysymyksissä voitte ottaa yhteyttä tämän kuntoarvion koordinaattoriin. Lahdessa 14.12.2017 Raksystems Insinööritoimisto Oy Mika Hertsi RI, Kuntoarvioija PKA Puh. 0306705581