JÄRVENPÄÄ TERHOLA SEUDULLISUUDEN ARVIOINTI
SISÄLTÖ Lähtökohdat Nykytilanne Vetovoimamallinnus Myymäläkeskittymä Johtopäätökset Tonttikohtaiset tarkastelut
LÄHTÖKOHDAT JA TYÖN TAVOITE Järvenpään keskustan osayleiskaava on ehdotusvaiheessa ja työn aikana käydyissä viranomaisneuvotteluissa on herännyt tarve arvioida Terholan alueen kaupan seudullista merkitystä. Uudenmaan ELY-keskuksen, Uudenmaan liiton ja Järvenpään kaupungin välisissä neuvotteluissa on todettu, että Terholan KM-1-alueelle sijoittuva kauppa ei ole tällä hetkellä seudullista ja että maankäyttö- ja rakennuslain tarkoittama myymäläkeskittymä on eri asia kuin alueen nykyinen myymälöiden keskittymä. Terholan pohjoisosat on merkitty osayleiskaavaehdotuksessa keskustatoimintojen alueeksi (C-2). Etelämpänä sijaitsevien kaupan alueiden merkintä on KM-1, Kaupallisten palveluiden ja muun yritystoiminnan alue. Kaavamääräyksen mukaan KM-1-alue varataan tilaa vievälle, ei-keskustahakuiselle kaupalle ja muulle yritystoiminnalle. Alueelle ei saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksiköitä tai niihin verrattavissa olevia myymäläkeskittymiä, jos ne ovat vaikutuksiltaan seudullisia. Alueelle ei saa sijoittaa päivittäistavaramyynnin suuryksiköitä. Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavassa seudullisesti merkittävän vähittäiskaupan suuryksikön alaraja on Järvenpäässä tilaa vievän kaupan osalta 10 000 k-m2, muun erikoistavarakaupan osalta 5 000 k-m2 ja päivittäistavarakaupan osalta 2 000 k-m2, ellei selvityksin muuta osoiteta. Tämän selvityksen tavoitteena on määrittää, miten Terholan suunnittelua tulisi jatkaa, jotta alueesta ei muodostu seudullista myymäläkeskittymää. Työn kohdealueena on Terholan KM-1-alue. Työssä ei laadita varsinaista kaupallisten vaikutusten arviointia. Kaupalliset vaikutukset selvitetään tarvittaessa asemakaavoituksen yhteydessä.
SUUNNITTELUALUEEN RAJAUS Oheisella kartalla on esitetty ote keskustan osayleiskaavaehdotuksesta Järvenpään kaupunki, 30.9.2014 Työn kohdealueena on Terholan KM- 1-alue. TERHOLAN SEUDULLISUUSARVIOINTI 2014/12/23
TERHOLAN KM-1-ALUEEN KAUPAN NYKYTILANNE Osayleiskaavaehdotuksen kaavamerkintä ja - määräykset vastaavat hyvin KM-1-alueen nykyistä käyttötarkoitusta KM-1-alueella on vain yksi tilaa vievän kaupan suuryksikkö (3200 k-m2), joka kuitenkin jää alle vaihemaakuntakaavan seudullisuuden alarajan (tivakaupassa 10 000 k-m2) Vain 27 alueen nykyisestä kaupasta on toteutunut yli 2000 k-m2 suuryksiköissä Sallitusta rakennusoikeudesta yhteensä 17 100 k-m2 (57 ) voi toteutua vähittäiskaupan suuryksiköissä nykyisten asemakaavojen mukaan Alueen 17 tontista vain viidellä nykyinen rakennusoikeus mahdollistaisi suuryksikön (yli 2000 k-m2) rakentamisen Ko. tonttien rakennusoikeus vaihtelee välillä 2028 5170 k- m2. Rakennusoikeus jää siten kaikilla tonteilla alle Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavassa paljon tilaa vaativalle kaupalla määritellyn seudullisuuden rajan (10 000 k-m2). Ko. tonteista yksi on rakentumaton ja siihen on nyt suunnitteilla kaupan hanke. Muilla tonteilla on jo toteutunut kaupan rakennus, mutta yhtä (Starkki) lukuunottamatta toteutuneet rakennukset ovat alle 2000 k-m2. KM-1-alueen kaupan rakenne on selvästi erilainen kuin viereisellä C-2-alueella, jossa enemmän kaupan suuryksiköitä C-2-alueella 70 sallitusta rakennusoikeudesta voi toteutua kaupan suuryksiköissä C-2- alueella nykyisestä, toteutuneesta kaupasta 85 on toteutunut suuryksiköissä (osa seudullisia) Osayleiskaava-alukuus, Tehok- ka Alueen pinta-ala, m2 Sallittu rakennusoikeus, k-m2 Käytetty rakennusoikeus, k-m2 Toteuma Toteutunut kaupan ala, k-m2 Kaupan osuus toteutuneesta Toteutuneesta kaupasta suuryksiköissä, Sallitusta rakennusoikeudesta suuryksiköissä, osuus C-2 0,4 85 415 37 964 34 063 90 28 754 84 85 70 KM-1 0,4 74 376 29 960 17 190 57 12 225 71 27 57 Muut (T, P) 0,4 34 094 13 638 10 259 75 2 081 20 TERHOLAN SEUDULLISUUSARVIOINTI 0 32 2014/12/23 Yhteensä 0,4 193 885 81 561 61 512 75 43 059 70 64 58 Taulukon tiedot: Järvenpään kaupunki, 2014.
TERHOLAN KAUPAN NYKYTILANNE Eniten käyttämätöntä rakennusoikeutta on KM-1-alueen eteläosissa Pohjoisessa vain Lidlin tontilla merkittävässä määrin käyttämätöntä rakennusoikeutta. Kauppa on painottunut alueen pohjoisosiin, lähemmäksi C-2-alueen kaupallisia ankkureita. Alueen rakenne on sekoittunut ja alueella on myös tontteja, joille ei ole toteutunut ollenkaan kauppaa. Huom! Käyttämätön rakennusoikeus ei suoraan kerro tonttien kehittämismahdollisuuksista vaan tonttien kehittämiseen vaikuttavat monet muutkin tekijät. Esim. nykyisten rakennusten purkaminen ja uudisrakentaminen voi mahdollistaa kehittämistä Numerot kartalla kuvaavat tonttien kokonaisrakennusoikeutta nykyisten asemakaavojen mukaan. TERHOLAN SEUDULLISUUSARVIOINTI 2014/12/23 Rakennusoikeudet: Järvenpään kaupunki, 2014.
TONTTIEN KOKO Vähittäiskaupan suuryksikkö (2 000 k- m2) vaatii noin 5 000 k-m2 tontin tehokkuudella 0,4 Tilaa vievän kaupan tehokkuus tyypillisesti korkeintaan 0,4 Suurempi tehokkuus vaatisi rakenteellista pysäköintiä, johon tivakaupan hankkeissa ei tavallisesti ole taloudellisia mahdollisuuksia Myös mm. kausimyynti ja tavaran varastointitarve tontilla rajoittaa rakentamistehokkuutta Alueella on vain viisi KM-1-tonttia, joille mahtuisi yli 2 000 k-m2:n vähittäiskaupan suuryksikkö (kartalla punaisella merkityt) Näistä tonteista ainoastaan yksi on rakentumaton (eteläisin) TERHOLAN SEUDULLISUUSARVIOINTI 2014/12/23 Tonttien koot: Järvenpään kaupunki, 2014.
KAUPAN VYÖHYKKEET KM-1-ALUEELLA Vyöhyke 1 Nykyinen kaupallinen ydinalue, pääosin jo rakentunut Vyöhyke 2 Pääosin rakentunut alue, vain puolet alueen tonteista kaupan käytössä. Potentiaalisesti kiinnostava alue myös suuremmille kaupan toimijoille huomioiden tonttien koot ja näkyvyyden Pohjoisväylälle. Vyöhyke 3 Sijainti Pykälakadun risteysalueella ja uudistontin tuntumassa nostaa alueen kaupallisesti kiinnostavammiksi kuin vyöhykkeen 4. Ei kuitenkaan kaupallista ydinaluetta. Vyöhyke 4 Kapeat ja pienet tontit alueen reunalla, ei kaupallisen kehittämisen ydinaluetta. Nykyisistä toimijoista suurin osa kuitenkin kaupallista toimintaa. Kaupallinen ydinalue (Vyöhyke 1) Vyöhyke 2 Vyöhyke 4 Vyöhyke 3 TERHOLAN SEUDULLISUUSARVIOINTI 2014/12/23
JÄRVENPÄÄN VAIKUTUSALUE Järvenpään vaikutusalue rajattiin Järvenpään kaupan verkosto ja kehittämishankkeiden vaikutusten arviointi raportissa (Ramboll Finland Oy, 24.101.2013) vetovoimamallinnuksen perusteella Järvenpään lähivaikutusalueen muodostaa Järvenpään kaupunki: asukkaat asioivat oman kaupungin kaupallisissa keskittymissä vähintään 50 todennäköisyydellä Koko vaikutusalueeksi määritettiin alue, josta asiointitodennäköisyys Järvenpään kaupallisissa keskittymissä on vähintään 10 Myös vaikutusaluerajauksen ulkopuolelta asioidaan Järvenpäässä, mutta todennäköisyys on alle 10 Järvenpään vaikutusalue on tällä hetkellä melko paikallinen ja tämä vaikutusalueen määrittely voidaan ottaa pohjaksi myös Terholan arvioinnille Vaikutusalue Lähivaikutusalue TERHOLAN SEUDULLISUUSARVIOINTI 2014/12/23 Järvenpään vaikutusalue Lähde: Järvenpään kaupan verkosto ja kehittämishankkeiden vaikutusten arviointi, 24.10.2013, Ramboll Finland Oy
VETOVOIMAMALLINNUS, LÄHTÖKOHDAT Järvenpään kaupan nykytilanteen vetovoimamallinnuksessa vuodelta 2013 Terholan vaikutusalueen väestöpohjaksi on saatu noin 8 000 asukasta (Lähde: Järvenpään kaupan verkosto ja kehittämishankkeiden vaikutusten arviointi, 24.10.2013, Ramboll Finland Oy) Vuoden 2013 mallinnuksessa huomioitiin vain keskustahakuinen erikoiskauppa, tavaratalokauppa, päivittäistavarakauppa ja kaupalliset palvelut Huom! Terholalla tarkoitettiin ko. mallinnuksessa osayleiskaavaehdotuksen C-2-aluetta, koska KM-1-alueella on vain pääosin tilaa vievää kauppaa Vetovoimamallinnus päivittettiin nyt huomioimaan myös tilaa vievä kauppa (mukana siis kaikki kaupan toimialat) ja Terhola jaettiin kahteen eri alueeseen: C-2 ja KM-1 alueet. Nykytilanteen lisäksi mallinnettiin yksi suuntaa-antava tulevaisuusskenaario. Vetovoimamallinnuksessa ei ole huomioitu toimialoittaisia eroja: esimerkiksi päivittäistavarakaupassa asiointitiheys on suurempi ja yleensä sen vetovoima on suurempi kuin esimerkiksi tilaa vievän kaupan. Nykytilanne, kaupan pinta-alat: Järvenpään keskustan ja ympäröivien kuntakeskusten ja kaupan alueiden pinta-alojen lähteenä käytettiin Suomen Ympäristökeskuksen mukaisia kaupan pinta-aloja. Poikkitien pinta-ala on arvio. Terholan osalta käytettiin nykyistä toteutunutta kaupan pinta-alaa (ks. sivu 6). Tulevaisuusskenaario, oletukset ja rajoitteet: Järvenpään keskustassa toteutuu suunniteltu kauppakeskushanke 25 000 k-m2 ja muita pienempiä kehittämistoimenpiteitä, yhteensä 43 000 k-m2 (Lähde: Ramboll Finland 24.10.2013). Poikkitien pinta-ala toteutuu maakuntakaavan maksimimitoituksen mukaisena 100 000 k-m2. Terholan C-2 ja KM-1 alueet kehittyvät asemakaavojen salliman maksimipinta-alan mukaisiksi. Huom! Uudenmaan muiden kaupan alueiden kasvua eikä väestönkasvua ole huomioitu. Näin ollen skenaario on vain hyvin suuntaa-antava ja kuvaa Järvenpään kaupan alueiden keskinäisiä suhteita. Järvenpään kokonaisvetovoima kasvaa todellisuudessa skenaariota vähemmän, kun muutkin kaupan alueet pääkaupunkiseudulla ja Keski-Uudellamaalla kasvavat.
VETOVOIMAMALLINNUS Väestö vaikutusalueelta Markkinaosuus Nykytilanne Koko m2 Järvenpää keskusta 51 000 24 179 46,2 Terhola C-2 29 000 6 663 12,7 Terhola KM-1 12 000 3 661 7,0 Poikkitie 10 000 3 562 6,8 102 000 38 064 72,8 Markkinaosuus Tulevaisuusskenaario Koko m2 Järvenpää keskusta 94 000 42,0 Terhola C-2 38 000 8,5 Terhola KM-1 30 000 8,7 Poikkitie 100 000 26,0 262 000 85,1 Terholan KM-1-alueen laskennallinen vaikutusalueen väestöpohja ja markkina-alue on nykytilanteessa vaatimaton suhteessa Järvenpään keskustaan ja selvästi pienempi verrattuna myös Terholan C-2- alueeseen. Tulevaisuusskenaariosta nähdään, että mikäli Terholan KM-1-alue toteutuu tehokkuudella 0,4 ja kaikki asemakaavojen mahdollistama pinta-ala on kauppaa, on alue tulevaisuudessa vaatimattoman kokoinen pinta-alaltaan verrattuna Järvenpään keskustaan ja kehittyvään Poikkitien seudulliseen vähittäiskaupan alueeseen. Terholan KM-1 ja C-2 alueiden markkinaosuudet jäävät myös vaatimattomiksi verrattuna em. alueisiin. Tulevaisuusskenaarion tavoitevuosi on 2040 ja sen osalta on esitetty vain markkinaosuudet eikä väestöpohjaa, koska väestönkasvua vaikutusalueella ei huomioitu mallinnuksessa. Tulevaisuusskenaario kuvaa lähinnä Järvenpään kaupan alueiden keskinäisiä suhteita. Todellisuudessa Järvenpään kokonaisvetovoima (=markkinaosuuksien summa) jää ohessa esitettyä pienemmäksi kun muutkin kaupan alueet pääkaupunkiseudulla ja Keski-Uudellamaalla kasvavat ja osa järvenpääläisten asioinnista suuntautuu niihin. Vetovoimalllinnuksen perusteella Terholan KM-1-alueesta ei muodostu vaikutuksiltaan seudullisesti merkittävää vähittäiskaupan keskittymää, vaikka se toteutuisi kokonaan kaupan alueena TERHOLAN SEUDULLISUUSARVIOINTI tehokkuudella 0,4. 2014/12/23
MYYMÄLÄKESKITTYMÄN YLEISET TUNNUSMERKIT Vähittäiskaupan myymäläkeskittymällä tarkoitetaan Ympäristöministerion ohjeistuksen mukaisesti seuraavaa*: useasta erillisestä ja toisistaan lähietäisyydellä olevasta myymälästä muodostuva toiminnallisesti yhtenäinen kaupan aluekokonaisuus, jossa yksittäisten myymälöiden koko ei ylitä 2000 kerrosneliömetriä. Vähittäiskaupan suuryksiköitä koskevia erityisiä säännöksiä sovelletaan kuitenkin vain sellaiseen myymäläkeskittymään, joka on vaikutuksiltaan verrattavissa maankäyttö- ja rakennuslain mukaiseen vähittäiskaupan suuryksikköön. Selvää kerrosalarajaa, jonka ylittäviin myymäläkeskittymiin säännöstä sovelletaan, ei ole annettu. Myymäläkeskittymän yleisinä tunnusmerkkeinä voidaan kaupallisesta näkökulmasta pitää esimerkiksi seuraavia tekijöitä: Toiminnallisesti ja rakenteellisesti yhtenäinen alue, jossa alueen pääkäyttötarkoitus on kaupallinen toiminta ja yhteydet myymälöiden välillä on suunniteltu sujuvaa liikkumista tukevaksi. Alueen toimijoilla on tyypillisesti myös yhtenäisiä parkkialueita. Myymäläkeskittymässä sijaitsevat toimijat saavat selkeitä hyötyjä klusterisijainnista ja niiden vetovoima klusterissa on suurempi kuin yksittäisinä myymälöinä. Tyypillisesti tällaisesta klusterisijainnista hyötyvät esimerkiksi outletmyymäläkeskittymät tai saman toimialan vähittäiskaupat. Yhteismarkkinointi (vrt. kauppakeskusjohto; esim. Yhteiset mainokset ja nettisivut) Terholan KM-1-alue ei täytä varsinaisen myymäläkeskittymän tunnusmerkkejä: alue ei ole yhtenäinen kaupan alue vaan aluerakenne on sekoittunut toiminnoiltaan. Aluetta ei ole myöskään suunniteltu toiminallisesti ja rakenteellisesti yhtenäiseksi. KM-1-alueella sijaitsevilla toimijoilla ei ole yhteismarkkinointia ja alueen yritykset eivät todennäköisesti hyödy sijainnista lähellä toisiaan huomioiden alueen yritysten hyvin erilaiset toimialat. *Lähde:Vähittäiskaupan suuryksiköiden kaavoitus, Ympäristöhallinnon ohjeita 3/2013, Ympäristöministeriö.
JOHTOPÄÄTÖKSET 1/4 Kaupallinen ydinalue, vyöhyke 1 Vyöhyke 2 Nykyinen kaupallinen ydinalue sijaitsee Kinnarinkadun risteysalueen tuntumassa. Kaupallisella ydinalueella ei ole edellytyksiä kehittää uusia vähittäiskaupan suuryksiköitä. Tonttien koko ja muoto rajoittavat kehittämistä. Seudullisten vähittäiskaupan suuryksiköiden muodostaminen vaatisi tonttien yhdistämistä, läheisten asuintonttien käyttöönottoa sekä uusia liikennejärjestelyitä. Nykyisellä Lidlin tontilla jo vähäinen laajennus aiheuttaisi päivittäistavarakaupan seudullisen suuryksikön rajan ylityksen. Yleiskaava kuitenkin kieltää yksiselitteisesti päivittäistavarakaupan suuryksiköt kuten myös alueen nykyinen asemakaava. Mikäli toimiala muuttuisi, mahdollistavat rakennusoikeus ja tontin koko esimerkiksi tilaa vievän vähittäiskaupan suuryksikön sijoittumisen tontille tehokkuudella 0,4, mikä mahdollistaisi edelleen riittävät parkkipaikat. Seudullista tilaa vievän vähittäiskaupan suuryksikköä (yli 10 000 k- m2) tontille ei mahdu. Alueen pääkäyttötarkoitus ei ole tällä hetkellä kauppa, mutta vyöhykkeen sijainti näkyvällä paikalla Pohjoisväylän varrella on kuitenkin kaupallisesti kiinnostava. Alueen tonttien pinta-ala on suurempi kuin vyöhykkeellä 1, joten kaupalliset kehittämisedellytykset ovat paremmat Seudullisesti merkittävän tilaa vievän kaupan kehittäminen (yli 10 000 k-m2) vaatisi useamman tontin yhdistämistä. Kaupallisesti alueen parhaalle paikalle sijoittuva P-tontti kuitenkin rajoittaa tonttien yhdistämismahdollisuuksia ja sitä kautta seudullisesti merkittävien vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittumista alueelle. Merkittävä kaupallinen kehittäminen vaatisi myös liittymiä tonteille suoraan Pohjoisväylältä, joita ei tällä hetkellä ole.
JOHTOPÄÄTÖKSET 2/4 Vyöhyke 3 Ei kaupallista ydinaluetta eikä edellytyksiä seudullisten kaupan suuryksiköiden kehittämiseen Tontit ovat pieniä ja kapeita suuryksiköt ja niiden vaatima pysäköinti eivät ole sovitettavissa tonteille Sijainti alueen takaosissa ja lähellä asutusta - heikko näkyvyys Poikkitielle, heikot laajentumismahdollisuudet, etäällä kaupallisista ankkuritoimijoista Eivät kaupallisesti ensisijaisesti kiinnostavia kehityskohteita suuryksiköiksi. Kaupan hanke Pykäläkadun eteläpuolella lisää jossain määrin mahdollisuuksia myös tämän alueen kehittämiseksi kaupallisessa käytössä tuomalla lisää asiakasvirtoja vyöhykkeen tuntumaan Vyöhyke 4 Ei kaupallista ydinaluetta. Ei edellytyksiä kehittyä kaupan (seudulliseksi) suuryksiköiksi huomioiden tonttien koko ja sijainti alueen takaosissa ja lähellä asutusta. Tonttien yhdistäminen parantaisi kehittämismahdollisuuksia, mutta siitä huolimatta tonttien koko jää liian pieneksi ja ei edellytyksiä kehittyä seudullisiksi kaupan
JOHTOPÄÄTÖKSET, YHTEENVETO 3/4 KM-1-alueella ei yhdellekään tontille mahdu seudullisesti merkittävää tilaa vaativan kaupan suuryksikköä. Sellaisen toteuttaminen vaatisi useampien tonttien yhdistämistä. Tällainen yhdistely voisi teoriassa olla mahdollista vain vyöhykkeellä 2, mutta sielläkin se edellyttäisi useamman kuin kahden tontin yhdistämistä. Lisäksi tällä vyöhykkeellä sijaitsee osayleiskaavan P-tontti, jota ei voi yhdistää KM-tontteihin ja jolle ei voi tehdä suuryksikköä. Suuryksikön toteuttaminen vaatisi myös useiden nykyisten rakennusten purkamista, mikä vaikeuttaa edelleen toteuttamista. Vyöhyke 2 on kaupallisen kehittämisen näkökulmasta kiinnostavin alue. Kiinnostavuutta lisää Pykäläkadun eteläpuolen kaupan hanke. Vyöhyke 1 on kaupalliselta rakenteeltaan jo valmiimpaa, joten suurin kehittämispotentiaali on vyöhykkeellä 2. Kokonaisuudessaan KM-1-alueen tehokkuutta ei juurikaan ole mahdollista lisätä tilaa vievän kaupan käytössä nykyisestä 0,4- tehokkuudesta ilman rakenteellisia parkkipaikkaratkaisuja. Tilaa vievän kaupan tehokkuus tyypillisesti korkeintaan 0,4, koska tilaa vievän kaupan maksukyky ei yleensä riitä rakenteellisiin parkkiratkaisuihin. Rakenteellista pysäköintiä on tiva-hankkeissa toteutettu lähinnä pääkaupunkiseudulla ja sielläkin harvoin (esim. Vantaan Ikea, Ruoholahden K-Rauta). Järvenpäässä, missä markkinat ovat pienemmät ja toisaalta tonttitarjonta runsaampaa (Järvenpää ja naapurikunnat) ja maanhinta matalampi, on erittäin epätodennäköistä, että tiva-kauppa lähtisi toteuttamaan rakenteellista pysäköintiä oletuksilla Terholan KM-1-alueen tehokkuus korkeintaan 0,4, mikä mahdollistaa kaupan rakentamista korkeintaan 30 000 k- m2 ja parkkipaikkoja 1 000 1 200. Tehokkuudella 0,4-0,5 kaupan kerrosala Terholan KM-1- alueella voisi olla yhteensä korkeintaan 30 000 35 000 k- m2. Tällä kaupan kokonaispinta-alalla alueesta ei kehity vaikutuksiltaan seudullisesti merkittävää huomioiden Järvenpään kaupan palveluverkon muut kehittämissuunnitelmat ja alueen väestönkasvun. Vetovoimamallinnus osoittaa, että Terholan markkinaosuus jää pieneksi verrattuna Järvenpään seudullisiin kaupan alueisiin (keskusta ja Poikkitie) Huom! Terholan KM-1-alueen kehittyminen kokonaan kaupan alueeksi on vain teoreettinen mahdollisuus. Tämä vaatisi tonttien yhdistelemistä, maakauppoja, nykyisten rakennusten merkittävää purkamista ja aluerakenteen merkittäviä muutoksia mm. liikennejärjestelyiden osalta. Näin mittavat muutokset ovat epätodennäköisiä, kun kaupungissa on myös rakentamattomia tiva-kaupalle soveltuvia tontteja Poikkitien alueella, jonne suuret hankkeet on helpompi ja edullisempi toteuttaa. Todennäköisesti aluerakenne säilyy nykyisen kaltaisena sekoittuneena alueena ja kaupan pinta-ala kasvaa huomattavasti em. maksimia vähemmän. Avoparkkiratkaisuissa parkkipaikat vaativat tilaa noin 40 m2/parkkipaikka. Lisäksi oletettu, että parkkipaikkoja tarvitaan 1 / 25-30 kaupan k-m2 (vaihtelee toimialoittain) näillä
JOHTOPÄÄTÖKSET, YHTEENVETO 4/4 Terholan KM-1-alue ei täytä myymäläkeskittymän tunnusmerkkejä: alue ei ole yhtenäinen kaupan alue, aluetta ei ole suunniteltu toiminnallisesti ja rakenteellisesti yhtenäiseksi, sillä ei ole yhteismarkkinointia eivätkä alueen yritykset todennäköisesti hyödy sijainnista lähellä toisiaan huomioiden yritysten hyvin erilaiset tilaa vievän kaupan toimialat. Käytännössä vain vyöhykkeellä 2 on edes teoriassa mahdollista muodostua seudullisesti merkittävää vähittäiskaupan suuryksikköä, mutta se edellyttäisi tonttien yhdistelyä. Asemakaavoituksella pystytään hyvin puuttumaan mahdollisten seudullisesti merkittävien vähittäiskaupan suuryksiköiden syntyyn ja tarvittaessa estämään tonttien yhdistelyä suuremmaksi kokonaisuudeksi. Terholan KM-1-alue voi kehittyä nykyisen kaltaisena paikallisena pienteollisuuden, tiva- ja muun kaupan sekä palveluiden alueena edelleen. Nykyisten rakennusten uudistaminen tai jopa yksittäisten tonttien yhdistely eivät vielä tee alueesta seudullisesti merkittävää. Tässä selvityksessä tehtyjen tarkastelujen mukaan Terhola on nykytilassaan selvästi pienempi kuin Uudenmaan seudulliset kaupan alueet. Vaikka alue kehittyisi teoreettisen maksimin mukaiseksi, se olisi silti pieni verrattuna esimerkiksi Poikkitien alueeseen tai muihin Uudenmaan seudullisiin kaupan alueisiin Sallittu rakennusoikeus nykyisissä asemakaavoissa Terholassa on n. 30 000 k-m2, mutta sen toteutuminen kokonaisuudessaan kauppana on hyvin epätodennäköistä huomioiden tonttien koko, muoto ja nykyiset käyttäjät sekä vaihtoehtoisten kauppapaikkojen tarjonta. Lisäksi alueesta ei muodostu yhtenäistä myymäläkeskittymää, vaikka kaupan tarjonta alueella lisääntyisikin nykyisestä. Nykyinen toteutunut kaupan pinta-ala alueella on n. 12 000 k-m2 Vertailuna: Poikkitie (Järvenpään eteläinen liittymä) ja Hyrylän eteläosa Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavassa 100 000 k-m2, maakuntakaavan pienimmät seudullisesti merkittävät kaupan suuryksikkösijainnit (maakuntakaavan donitsit ) 30 000 k-m2 Terhola ei ole seudullisesti merkittävässä kokoluokassa nyt eikä kehity sellaiseksi tulevaisuudessakaan
TONTTIKOHTAISET TARKASTELUT
TEBOIL Kiinteistötunnus 186-19-1902-1 Käyttötarkoitus Teboil (polttoaine, huolto, ravintola, myymälä) A-katsastus, ravintola, myymälä Suositus vuoden 2013 selvityksessä (kohde nro 15): Uusi liittymä alueelle parantaisi kaupallisia toimintaedellytyksiä, Lidliä vastapäätä, tärkeä risteysalue. Vyöhyke 1 Suositeltu tonttia tehokkaampaan liikerakentamisen käyttöön, jopa C- alueeksi tai KM. Tontti sijaitsee kaupallisesti keskeisellä alueella, hyvä sijainti risteysalueella. Kapea tontin muoto ja tontin koko kuitenkin rajoittavat lisärakentamista. Ei edellytyksiä kehittyä kaupan seudulliseksi suuryksiköksi huomioiden tontin koko: esimerkiksi tehokkuudella 0,4 rakennusoikeus nousisi vain 2400 k-m2. Arvio toimialajakaumasta 2013 TOIMIALA PÄIVITTÄISTAVARA 3 KESKUSTA -ERIK.TAVARA RAVINTOLAPALVELUT 20 TIVA PL AUTOKAUPPA 2 AUTOKAUPPA HUOLTOASEMA 35 TEOLLISUUS, VARASTOINTI TUKKUKAUPPA MUU 40 AK Sallittu Käytetty Rakennusoikeudesta käytetty Toteutunut kaupan Kaupan osuus Tehokkuus Pinta-ala rakennusoikeus rakennusoikeus ala toteutuneesta 0,2 6105 1221 819 67 328 40
LIDL Kiinteistötunnus: 186-19-1903-1 Käyttötarkoitus Lidl ja polttoaineenjakelu (kylmäasema) Suositus vuoden 2013 selvityksessä (kohde nro 16): Ei arvioitu Vyöhyke 1 Kaupallisesti keskeisellä alueella, hyvä sijainti risteysalueella. Tontilla on nyt enemmän rakennusoikeutta, kuin mitä on mahdollista käyttää ilman rakenteellista parkkiratkaisua laajentaminen nykyisessä käyttötarkoituksessa ilman rakenteellista pysäköintiä vaatii tonttien yhdistämistä pohjoisessa. Päivittäistavarakaupassa seudullisuuden raja 2 000 k-m2. Sinällään raja ylittyisi jo vähäiselläkin laajennuksella, mutta ptkaupan suuryksiköt kielletty yleiskaavaehdotuksen määräyksissä selkeästi. Arvio toimialajakaumasta 2013 TOIMIALA PÄIVITTÄISTAVARA 90 KESKUSTA -ERIK.TAVARA 10 RAVINTOLAPALVELUT TIVA PL AUTOKAUPPA AUTOKAUPPA HUOLTOASEMA TEOLLISUUS, VARASTOINTI TUKKUKAUPPA AK Sallittu Käytetty Rakennusoikeudesta käytetty Toteutunut kaupan Kaupan osuus Tehokkuus Pinta-ala rakennusoikeus rakennusoikeus ala toteutuneesta 0,5 8577 4289 1974 46 1974 100 MUU
VALINTATALO Kiinteistötunnus 186-19-1904-3 Käyttötarkoitus Valintatalo Pro Tools -Järvenpään Varaosakeskus Pyörätalo Myynti, huolto Eurorengas Suositus vuoden 2013 selvityksessä (kohde nro 17): liikerakennus, palvelut, TIVA-toimialat Vyöhyke 1 Kaupallisesti keskeisellä alueella, hyvä sijainti risteysalueella Huom! Alhainen tehokkuus, mahdollista lisätä rakentamisoikeutta tehokkuutta lisäämällä. Ei edellytyksiä kehittyä kaupan seudulliseksi suuryksiköksi huomioiden tontin koko. Arvio toimialajakaumasta 2013 TOIMIALA PÄIVITTÄISTAVARA 30 KESKUSTA -ERIK.TAVARA RAVINTOLAPALVELUT TIVA PL AUTOKAUPPA 50 AUTOKAUPPA HUOLTOASEMA TEOLLISUUS, VARASTOINTI TUKKUKAUPPA MUU 20 AK Sallittu Käytetty Rakennusoikeudesta käytetty Toteutunut kaupan Kaupan osuus Tehokkuus Pinta-ala rakennusoikeus rakennusoikeus ala toteutuneesta 0,4 3240 1296 1291 100 1033 80
19 STARKKI Kiinteistötunnus 186-19-1901-10 Käyttötarkoitus Starkki, rautakauppa Suositus vuoden 2013 selvityksessä (kohde nro 19): Uusi ja vanha osa sekä noutohalli, vanha osa matala ja ahdas Näkyvä paikka Ongelmana tontin tehokas käyttö Ei täysin Starkin nykyisen konseptin mukainen. Starkin pitkän aikavälin liikepaikkastrategia? Liike- ja palvelukaava, KM-1-alueeksi Kaupallisesti keskeisellä alueella, hyvä sijainti risteysalueella Ei edellytyksiä kehittyä kaupan seudulliseksi suuryksiköksi huomioiden tontin koko ja muoto. Vyöhyke 2 Arvio toimialajakaumasta 2013 TOIMIALA PÄIVITTÄISTAVARA KESKUSTA -ERIK.TAVARA RAVINTOLAPALVELUT TIVA PL AUTOKAUPPA 100 AUTOKAUPPA HUOLTOASEMA TEOLLISUUS, VARASTOINTI TUKKUKAUPPA MUU AK Sallittu Käytetty Rakennusoikeudesta käytetty Toteutunut kaupan Kaupan osuus Tehokkuus Pinta-ala rakennusoikeus rakennusoikeus ala toteutuneesta 0,4 8796 3518 3240 92 3240 100
KAPASITY OY Vyöhyke 2 Kiinteistötunnus: 186-19-1901-11 Käyttötarkoitus Terholan Metalli Oy Jätekonttien ym. valmistus, vuokraus, varastointi ja huolto Suositus vuoden 2013 selvityksessä (kohde nro 22): Raskaan teollisuuden fiilis! Nykyinen toiminta ei sovi Terholan alueelle, jos Terholaa kehitetään voimakkaammin kaupan alueena Tonttien yhdistäminen kaupallisten kehittämisedellytysten turvaamiseksi? KM-1 alueeksi Kaupallisesti kohtuullinen sijainti Pohjoisväylän varrella: kaupallinen kehittäminen vaatisi liittymän suoraan Pohjoisväylältä tontille ja tonttien yhdistämistä. Ei edellytyksiä kehittyä kaupan seudulliseksi suuryksiköksi ilman useamman tontin yhdistämistä ja uusia liittymiä Pohjoisväylälle Arvio toimialajakaumasta 2013 TOIMIALA PÄIVITTÄISTAVARA KESKUSTA -ERIK.TAVARA RAVINTOLAPALVELUT TIVA PL AUTOKAUPPA AUTOKAUPPA HUOLTOASEMA TEOLLISUUS, VARASTOINTI 100 TUKKUKAUPPA MUU AK Sallittu Käytetty Rakennusoikeudesta käytetty Toteutunut kaupan Kaupan osuus Tehokkuus Pinta-ala rakennusoikeus rakennusoikeus ala toteutuneesta 0,4 4937 1975 1453 74 0 0
FORD HUOLTO Vyöhyke 2 Kiinteistötunnus: 186-19-1901-1 Käyttötarkoitus Huolto, sijaisautojen vuokraus, varaosat, tarvikkeet, korjaamo Suositus vuoden 2013 selvityksessä (kohde nro 23): Tontti tehottomassa käytössä Yhdistäminen viereisten tonttien kanssa ja uusi TIVA-hanke? Liike- ja palvelukaava, KM-1 alueeksi? Kaupallisesti kohtuullinen sijainti Pohjoisväylän varrella: kaupallinen kehittäminen vaatisi liittymän suoraan Pohjoisväylältä tontille ja tonttien yhdistämistä. Ei edellytyksiä kehittyä kaupan seudulliseksi suuryksiköksi ilman useamman tontin yhdistämistä ja uusia liittymiä Pohjoisväylälle Arvio toimialajakaumasta 2013 TOIMIALA PÄIVITTÄISTAVARA KESKUSTA -ERIK.TAVARA RAVINTOLAPALVELUT TIVA PL AUTOKAUPPA AUTOKAUPPA HUOLTOASEMA TEOLLISUUS, VARASTOINTI TUKKUKAUPPA MUU 100 AK Sallittu Käytetty Rakennusoikeudesta käytetty Toteutunut kaupan Kaupan osuus Tehokkuus Pinta-ala rakennusoikeus rakennusoikeus ala toteutuneesta 0,4 4273 1709 680 40 0 0
AUTOKAUPPA Vyöhyke 2 Kiinteistötunnus: 186-19-1901-2 Käyttötarkoitus LS-Special Peltityö Oy Automyynti jobbari Suositus vuoden 2013 selvityksessä (kohde nro 24): Yhdistäminen viereisten tonttien kanssa ja uusi TIVA-hanke? KM-1 alueeksi? Kaupallisesti kohtuullinen sijainti Pohjoisväylän varrella: kaupallinen kehittäminen vaatisi liittymän suoraan Pohjoisväylältä tontille ja tonttien yhdistämistä. Ei edellytyksiä kehittyä kaupan seudulliseksi suuryksiköksi ilman useamman tontin yhdistämistä ja uusia liittymiä Pohjoisväylälle Arvio toimialajakaumasta 2013 TOIMIALA PÄIVITTÄISTAVARA KESKUSTA -ERIK.TAVARA RAVINTOLAPALVELUT TIVA PL AUTOKAUPPA AUTOKAUPPA 100 HUOLTOASEMA TEOLLISUUS, VARASTOINTI TUKKUKAUPPA MUU AK Sallittu Käytetty Rakennusoikeudesta käytetty Toteutunut kaupan Kaupan osuus Tehokkuus Pinta-ala rakennusoikeus rakennusoikeus ala toteutuneesta 0,4 5070 2028 1308 64 1308 100
ILMASTOINTITUKKU Vyöhyke 2 Kiinteistötunnus: 186-19-1901-8 Käyttötarkoitus Suunnittelutoimisto Suositus vuoden 2013 selvityksessä (kohde nro 26): Ei arvioitu Ei edellytyksiä kehittyä kaupan seudulliseksi suuryksiköksi ilman useamman tontin yhdistämistä ja uusia liittymiä Pohjoisväylälle/Pykäläkadulle Arvio toimialajakaumasta 2013 TOIMIALA PÄIVITTÄISTAVARA KESKUSTA -ERIK.TAVARA RAVINTOLAPALVELUT TIVA PL AUTOKAUPPA AUTOKAUPPA HUOLTOASEMA TEOLLISUUS, VARASTOINTI TUKKUKAUPPA MUU 100 AK Sallittu Käytetty Rakennusoikeudesta käytetty Toteutunut kaupan Kaupan osuus Tehokkuus Pinta-ala rakennusoikeus rakennusoikeus ala toteutuneesta 0,4 2035 814 367 45 0
RAKENNUSKONEVUOKRAAMO Kiinteistötunnus: 186-19-1901-9 Käyttötarkoitus Vuokrapiste Oy Suositus vuoden 2013 selvityksessä (kohde nro 27): Alueelle sopimaton toimiala ja kaupunkikuvallinen ongelma Vastapäätä uudelleen muotoutuvaa liike- ja palvelualuetta (kallio poistettu ja maa tasattu Liike- ja palvelualueeksi Vyöhyke 2 Kaupallisesti kohtuullinen sijainti Pykäläkadun risteysalueella. Kaupallinen kehittäminen Pykälakadun eteläpuolella tuo paineita tämän alueen muutamiseksi kaupalliseen käyttöön. Ei edellytyksiä kehittyä kaupan seudulliseksi suuryksiköksi ilman useamman tontin yhdistämistä ja liittymää suoraan Pykäläkadulta. Arvio toimialajakaumasta 2013 TOIMIALA PÄIVITTÄISTAVARA KESKUSTA -ERIK.TAVARA RAVINTOLAPALVELUT TIVA PL AUTOKAUPPA 100 AUTOKAUPPA HUOLTOASEMA TEOLLISUUS, VARASTOINTI TUKKUKAUPPA MUU AK Sallittu Käytetty Rakennusoikeudesta käytetty Toteutunut kaupan Kaupan osuus Tehokkuus Pinta-ala rakennusoikeus rakennusoikeus ala toteutuneesta 0,4 2514 1006 731 73 731 100
29-32 UUDISTONTIT A-D Kiinteistötunnus: 186-19-1911-14-XX Käyttötarkoitus Vyöhyke 2 Suositus vuoden 2013 selvityksessä (kohteet nro 29-32): TIVA-tontti, KM-1-alueeksi Kaupallisesti kiinnostava sijainti Pohjoisväylän varrella Pykäläkadun risteysalueella. Ei edellytyksiä kehittyä tilaa vievän kaupan seudulliseksi suuryksiköksi nykyisen rakennusoikeuden puitteissa. Tontti on varattu rakennusliikkeelle kaupan suuryksikön rakentamiseen. AK Sallittu Käytetty Rakennusoikeudesta käytetty Toteutunut kaupan Kaupan osuus Tehokkuus Pinta-ala rakennusoikeus rakennusoikeus ala toteutuneesta 0,4 12925 5170 0 0 0 0
ELÄINTARVIKE Vyöhyke 4 Kiinteistötunnus: 186-19-1904-5 Käyttötarkoitus PETPOST-eläinkauppa Suositus vuoden 2013 selvityksessä (kohde nro 20): Ei arvioitu Ei sijaitse kaupallisella ydinalueella. Ei edellytyksiä kehittyä kaupan (seudulliseksi) suuryksiköksi huomioiden tontin koko ja sijainti ns. takakadun varrella. Arvio toimialajakaumasta 2013 TOIMIALA PÄIVITTÄISTAVARA 100 KESKUSTA -ERIK.TAVARA RAVINTOLAPALVELUT TIVA PL AUTOKAUPPA AUTOKAUPPA HUOLTOASEMA TEOLLISUUS, VARASTOINTI TUKKUKAUPPA MUU AK Sallittu Käytetty Rakennusoikeudesta käytetty Toteutunut kaupan Kaupan osuus Tehokkuus Pinta-ala rakennusoikeus rakennusoikeus ala toteutuneesta 0,4 1284 514 514 100 514 100
TERVASHONKA Vyöhyke 4 Kiinteistötunnus 186-19-1904-4 Käyttötarkoitus Autotarvike- ja huolto Tervashonka 2-kerroksinen rakennus Suositus vuoden 2013 selvityksessä (kohde nro 21): Ei arvioitu Ei sijaitse kaupallisella ydinalueella. Ei edellytyksiä kehittyä kaupan (seudulliseksi) suuryksiköksi huomioiden tontin koko ja sijainti ns. takakadun varrella. Arvio toimialajakaumasta 2013 TOIMIALA PÄIVITTÄISTAVARA KESKUSTA -ERIK.TAVARA RAVINTOLAPALVELUT TIVA PL AUTOKAUPPA AUTOKAUPPA 70 HUOLTOASEMA TEOLLISUUS, VARASTOINTI TUKKUKAUPPA MUU 30 AK Sallittu Käytetty Rakennusoikeudesta käytetty Toteutunut kaupan Kaupan osuus Tehokkuus Pinta-ala rakennusoikeus rakennusoikeus ala toteutuneesta 0,4 1285 514 510 99 357 70
JPÄÄN SÄHKÖ OY Vyöhyke 4 Kiinteistötunnus: 186-19-1905-1 Käyttötarkoitus Helkama AEG Suositus vuoden 2013 selvityksessä (kohde nro 25): Yhdistäminen eteläpuoleisen tontin kanssa Ei sijaitse kaupallisella ydinalueella. Yhdistäminen eteläpuolella sijaitsevan tontin kanssa parantaisi kehittämismahdollisuuksia, mutta ei edellytyksiä kehittyä kaupan seudulliseksi suuryksiköksi huomioiden tonttien koko ja sijainti ns. takakadun varrella. Arvio toimialajakaumasta 2013 TOIMIALA PÄIVITTÄISTAVARA KESKUSTA -ERIK.TAVARA 20 RAVINTOLAPALVELUT TIVA PL AUTOKAUPPA 80 AUTOKAUPPA HUOLTOASEMA TEOLLISUUS, VARASTOINTI TUKKUKAUPPA MUU AK Sallittu Käytetty Rakennusoikeudesta käytetty Toteutunut kaupan Kaupan osuus Tehokkuus Pinta-ala rakennusoikeus rakennusoikeus ala toteutuneesta 0,4 2750 1100 1155 105 1155 100
SISUGYM Kiinteistötunnus: 186-19-1905-14 Käyttötarkoitus SisuGym (palvelut) Suositus vuoden 2013 selvityksessä (kohde nro 28): Yhdistäminen pohjoispuoleisen tontin kanssa Ei sijaitse kaupallisella ydinalueella. Vyöhyke 3 Yhdistäminen pohjoispuolella sijaitsevan tontin kanssa parantaisi kehittämismahdollisuuksia, mutta ei edellytyksiä kehittyä kaupan seudulliseksi suuryksiköksi huomioiden tonttien koko ja sijainti ns. takakadun varrella. Kaupallinen kehittäminen Pykälakadun eteläpuolella tuo mahdollisuuksia tämän alueen muutamiseksi kaupalliseen käyttöön. Arvio toimialajakaumasta 2013 TOIMIALA PÄIVITTÄISTAVARA KESKUSTA -ERIK.TAVARA RAVINTOLAPALVELUT TIVA PL AUTOKAUPPA AUTOKAUPPA HUOLTOASEMA TEOLLISUUS, VARASTOINTI TUKKUKAUPPA MUU 100 AK Sallittu Käytetty Rakennusoikeudesta käytetty Toteutunut kaupan Kaupan osuus Tehokkuus Pinta-ala rakennusoikeus rakennusoikeus ala toteutuneesta 3818 2100 1456 69 0 0
KEITTIÖKALUSTETUKKU Kiinteistötunnus: 186-19-1905-13 Käyttötarkoitus Keittiökalustetukku (tukkumyynti) suunnittelu ja asennus Verhoomo Suositus vuoden 2013 selvityksessä (kohde nro 33): Ei arvioitu Ei sijaitse kaupallisella ydinalueella. Vyöhyke 3 Kaupallinen kehittäminen Pykälakadun eteläpuolella tuo mahdollisuuksia tämän alueen kehittämiseksi kaupallisessa käytössä. Tonttien yhdistäminen parantaisi kehittämismahdollisuuksia, mutta ei edellytyksiä kehittyä kaupan seudulliseksi suuryksiköksi huomioiden tonttien koko ja sijainti ns. takakadun varrella. Arvio toimialajakaumasta 2013 TOIMIALA PÄIVITTÄISTAVARA KESKUSTA -ERIK.TAVARA RAVINTOLAPALVELUT TIVA PL AUTOKAUPPA 90 AUTOKAUPPA HUOLTOASEMA TEOLLISUUS, VARASTOINTI TUKKUKAUPPA MUU 10 Tehokku AK Sallittu Käytetty Rakennusoikeudesta käytetty Toteutunut kaupan Kaupan osuus us Pinta-ala rakennusoikeus rakennusoikeus ala toteutuneesta 0,4 1782 713 678 95 610 90
KONEHUOLTO Vyöhyke 3 Kiinteistötunnus: 186-19-1905-6 Käyttötarkoitus Sami Rouni konehuolto Honda, Terhi, veneet Suositus vuoden 2013 selvityksessä (kohde nro 34): Ei arvioitu Ei sijaitse kaupallisella ydinalueella. Kaupallinen kehittäminen Pykälakadun eteläpuolella tuo mahdollisuuksia tämän alueen kehittämiseksi kaupallisessa käytössä. Tonttien yhdistäminen parantaisi kehittämismahdollisuuksia, mutta ei edellytyksiä kehittyä kaupan seudulliseksi suuryksiköksi huomioiden tonttien koko ja sijainti ns. takakadun varrella. Arvio toimialajakaumasta 2013 TOIMIALA PÄIVITTÄISTAVARA KESKUSTA -ERIK.TAVARA RAVINTOLAPALVELUT TIVA PL AUTOKAUPPA 90 AUTOKAUPPA HUOLTOASEMA TEOLLISUUS, VARASTOINTI TUKKUKAUPPA MUU 10 Tehokku AK Sallittu Käytetty Rakennusoikeudesta käytetty Toteutunut kaupan Kaupan osuus us Pinta-ala rakennusoikeus rakennusoikeus ala toteutuneesta 0,4 885 354 389 110 350 90
LISÄTIETOJA: Tiina Kuokkanen Ramboll Finland Oy tiina.kuokkanen@ramboll.fi Puh: 050 543 8788