Valitus Espoon kaupungin rakennuslautakunnan antamasta uudisrakennuslupapäätöksestä , pykälä 8.

Transkriptio

1 Asunto Oy Espoon Hiiralankaari 4 Hiiralankaari 4 A ESPOO Helsingin hallinto-oikeus Ratapihantie HELSINKI VALITUS 1. Asia Valitus Espoon kaupungin rakennuslautakunnan antamasta uudisrakennuslupapäätöksestä , pykälä Muutoksenhakija 2.1. Muutoksenhakija Asunto Oy Espoon Hiiralankaari 4, Espoo Asiamies ja prosessiosoite Isännöitsijä Hannu Viitanen, Hiiralankaari 4 A, Espoo, hannu.viitanen@welho.com 3. Vaatimukset 1) Espoon kaupungin rakennuslautakunnan antama uudisrakennuslupapäätös , pykälä 8, tulee kumota lainvastaisena, toisen tontille rakennettavan yksiasuntoisen pientalon osalta: a. Rakennuslupa ei ole asemakaavan mukainen kahdelle asunnolle, ainoastaan yhdelle (MRL 58.1, MRL kohta) b. Rakennusluvan mukainen hanke ylittää asemakaavanmukaisen rakennusoikeuden (MRL 58.1, MRL kohta) c. Rakennusluvassa on annettu lupa aloittaa rakennustyöt, päätöksen lainvoimaisuudesta huolimatta, ilman (MRL 144 :n) edellyttämää vakuutta. 2) Espoon kaupunki tulee määrätä korvaamaan oikeudenkäyntikulumme täysimääräisesti korkolain 4 :n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen, kuukauden kuluttua ratkaisun antamisesta lukien, vastaselitysvaiheessa esitettävän laskun mukaisesti. Kokonaiskuvan saamiseksi tulee "Westendinkaari"-hanketta tarkastella kokonaisuutena. Muutoshakemus koskee vain toista uusista tonteista, ja sille rakennettavaa projektin kolmatta (3) asuntoa.

2 4. Projektin kuvaus 4.1. Lähtötilanne Osoitteessa Hiiralankaari 3, 02160, Espoo, sijaitseva kiinteistö on ollut pintaalaltaan 1807 m2 suuruinen, rakennusoikeutta yhteensä 451,8 m2. Kiinteistö vaihtoi omistajaa syksyllä Kiinteistön jalostaminen ja asemakaavamääräyksen kiertäminen Uusi omistaja haki tonttijakoa kiertääkseen asemakaavamääräystä, jonka mukaan tontille saa rakentaa enintään 2 asuntoa. Omistajan tarkoituksensa oli rakentaa ja myydä 3 kappaletta 268 m2 (yhteensä 804 m2) suuruisia asuntoja (ks. esite Kuva 1). Alkuperäisen kaavatontin pinta-ala on 1807 m2, tehokkuuden ollessa e= 0,25, rakennusoikeus n. 451,8 m2. Kuva 1 (Internetistä saadun myyntiesitteen sivu) Kaavatontista muodostui hyväksytyssä tonttijaossa kaksi erillistä tonttia, tontti 26 pinta-alaltaan m2 ja tontti 27 pinta-alaltaan 603 m2 (Kuva 2). Kuten edellä olevasta myyntiesitteestä voi lukea, "Westendinkaari"-hankkeessa myynnissä on 3 x 268 m2, eli yhteensä 804 m2, todellisen rakennusoikeuden ollessa 451,8M2. Myytäviä m2:jä on yli 78 % enemmän kuin rakennusoikeus sallii. Samoin tontilla rakennusoikeus on 301 m2 ja myytäviä neliöitä 536 m2. Näin ollen rakennusoikeus ylittyy saman 78 %. Tällä edellä kerrotulla "tonttijakokikkailulla" kierrettiin voimassa olevan asemakaavan 1 :n nimenomainen määräys enintään 2 asunnon rakentamisesta tontille Nykytilanne Tammikuun lopulla rakennustyöt ovat täydessä vauhdissa, kaikkien kolmen talon pohjatyöt on tehty ja rakennustyöt on aloitettu, vaikka rakennuslupapäätös ei ole saanut lainvoimaisuutta ja vakuutta ei ole määrätty. Kuva 2 (Asemapiirros) 5. Perustelut 5.1. Sitova tonttijako Alueelle on ollut vahvistettu sitova tonttijako. Tonttia ei olisi voitu jakaa ja merkitä tonttirekisteriin, mikäli tonttijako ei olisi ollut sitova. Tontin jakaminen ei ole ollut lain mukainen.

3 Kiinteistönmuodostamisasetuksen 20 :n mukaan tontin rajoihin voidaan tehdä sitovasta tonttijaosta poiketen vähäisiä tarkistuksia, mikäli 20 :ssä luetellut tilanteet sitä edellyttävät (MRL 80, kiinteistönmuodostamisasetus 20, /872). Ks. "Oikeuskirjallisuus" 6.2.1, kohta 2). Asemapiirroksesta voi nähdä, kuinka keinotekoinen tonttijako ja sen seuraukset ovat, kahdelle erilliselle tontille on yksi yhteinen sisäänajo kadulta, rasitetien perustaminen toiselle tontille ajotietä ja johtojen sijoittamista varten ym. Vaikka lainvastainen tonttijako onkin merkitty tonttirekisteriin, ei se tarkoita sitä, että voimassa olevaa asemakaavamääräystä ei tarvitsisi noudattaa rakennuslupakäsittelyssä, vaikka Espoon rakennuslautakunta on näin virheellisesti päätöksessään todennut Vallitseva tilanne Yleisesti on kaikkien alueen asukkaiden tiedossa, että alueen tonteille voi tulla korkeintaan kaksi asuntoa kullekin tontille, koska tontit ovat rakennusoikeudeltaan alle 600 m2. Kyseessä olevalle kadulle, Hiiralankaarelle, ei ole koskaan aikaisemmin rakennettu kolmea erillistä asuinrakennusta yhdelle tontille Naapureiden kuuleminen Lain mukaan tonttijaossa kuultavien piiri on pienempi, kuin esimerkiksi rakennuslupaasian yhteydessä. Kyseessä olevassa tapauksessa rajanaapuria on kuultu, mutta ei ole kerrottu miksi tontti pitää jakaa. Rajanaapurin ei voida olettaa olevan selvännäkijä ja selvillä niistä syistä, jotka johtivat tonttijaon hakemiseen Tonttijaon tarkoitus Edellä kerrotun tonttijaon yksinomainen ja ainoa tarkoitus on ollut voimassa olevan asemakaavan 1 :n kiertäminen, mitään muita perusteluja ei ole toimenpiteelle esitetty. Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 80 ei mahdollista edellä kerrotun kaltaista jakoa, jonka ainoa tarkoitus on asemakaavamääräyksen loukkaaminen. 6. Perusteluja tukeva normisto 6.1. Lainsäädäntö Asemakaava "Asuinpientalojen korttelialue. (1 )

4 Mikäli tehokkuusluvun e mukaan määräytyvä tontin rakennusoikeus on vähemmän kuin 300 kerrosneliömetriä, saadaan tonttia käyttää vain 1-asuntoisen rakennuksen rakennuspaikkana. Mikäli rakennusoikeus on enemmän kuin 300 kerrosneliömetriä, mutta vähemmän kuin 600 kerrosneliömetriä sadaan tonttia käyttää enintään 2 asuntoon. Mikäli rakennusoikeus on enemmän kuin 600 kerrosneliömetriä, saadaan tonttia käyttää enintään kolmeen asuntoon. Asunnot saa sijoittaa joko yhteen tai useampaan rakennukseen. tontin pinta-alasta saadaan rakentamiseen käyttää korkeintaan 1/4 [...]" 6.2. Oikeuskirjallisuus Tonttijako 1) Kirjassa Hallberg - Haapanala - Koljonen - Ranta - Uusi maankäyttö- ja rakennuslaki (Helsinki 2000), s. 359, 80 :n kommentaarissa todetaan: "Selvää on, että tonttijaon on tällöinkin vastattava asemakaavaa ja ettei se saa vaikeuttaa tonttijakoalueen ulkopuolelle jääneiden naapureiden asemaa." 2) Kirjassa Jääskeläinen - Syrjänen - Maankäyttö- ja rakennuslaki selityksineen (Helsinki 2010), s. 459, 80 :n kommentaarissa todetaan: "Pykälässä säädetään tarkemmin niistä edellytyksistä, jolloin sitovaa tonttijakoa voidaan muuttaa. Yleisenä edellytyksenä on, että muutoksen havaitaan edistävän korttelin tai sen osan tarkoituksen mukaista järjestämistä. Aiemmasta poiketen voidaan tonttijakoon tehdä vähäisiä tarkistuksia kiinteistötoimituksen yhteydessä. Asiasta säädetään tarkemmin kilnteistönmuodostamisasetuksessa. Kiinteistönmuodostamisasetuksen muutetun 20 :n mukaan (872/1999) voidaan asianosaisten suostumuksella tehdä tontin rajoihin sitovasta tonttijaosta poiketen vähäisiä tarkistuksia sen johdosta, että tontin tai rakennusalan soveltuvuus toteutettavaan rakennushankkeeseen taikka olemassa olevat rakennukset, rakennelmat, puusto, istutukset, kulkuyhteydet, maanalaiset johdot tai muu vastaava syy edellyttää poikkeamista ton ttijaosta. " Kyseessä olevassa "Westendinkaari"-hankkeessa ja tonttijakokikkailussa ei ole kysymys mistään edellä kerrotusta, päinvastoin asuntojen lukumäärää pyritään lisäämään 50 %:lla asemakaavassa määrättyyn nähden. 3) Kirjassa Ekroos - Majamaa - Maankäyttö- ja rakennuslaki (Helsinki 2005), s. 425, 80 :n kommentaarissa todetaan: "Tonttijaon muuttaminen ei muuta asemakaavaa eikä tonttijaon muuttaminen oikeuta

5 rakentamaan asemakaavasta poikkeavalla tavalla." Kaavan normiluonne 4) Kirjassa Syrjänen, 0 - Harkintavalta kaavoituksessa ja rakentamisessa (Helsinki 1999), luvussa todetaan: "Kaavan normiluonnetta puoltaa se, että kaavaan on sisällytetty sitovia oikeusvaikutuksia, jotka kohdistuvat viranomaisiin ja maanomistajiin ja joilla on vaikutusta kansalaisiin. MRL 58.1 :ssä on nimenomaisella säännöksellä määrätty, ettei asemakaava alueella saa rakentaa vastoin asemakaavaa (rakentamisrajoitus). Alaviite: HE 101/1998, 81. Lain perusteluissa on tätä rajoitusta luonnehdittu asemakaavan tärkeimmäksi oikeusvaikutukseksi." Edellä siteerattu antaa vastauksen kysymykseen, voivatko kunnan virkamiehet ja luottamusmiehet tehdä pätevästi hallinnollisia päätöksiä (rakennuslupa), jotka loukkaavat normitasoista säädöstä. Vastaus: Eivät voi Oikeuskäytäntöä KHO 2004 taltio 412: Asemakaavan rakennuskortteliin hyväksytyn erillisen tonttijaon mukaisesti lohkomalla muodostettu tontti koostui useammasta asemakaavan mukaisesta ohjeellisesta tontista. Asemakaavassa tontin länsi- ja itäosan välillä oli ohjeellisen tontin rajan kohdalla eri kaavamääräysten alaisten alueenosien välinen raja. Vaikka ohjeellinen tontin raja oli jäänyt edellä mainitulla tavalla muodostuneen tontin sisälle, samalla kohdalla asemakaavassa olevaa eri kaavamääräysten alaisten alueenosien välistä rajaa oli maankäyttö- ja rakennuslain 135 :n 1 momentin 1 kohdan mukaan tonttijaosta riippumatta noudatettava rakennuslupa-asiaa ratkaistaessa. Tontin länsiosalle asemakaavassa osoitetun kerrosalan ylittyminen 22,5 prosentilla ei ollut sellainen vähäinen poikkeaminen, joka voitiin sallia rakennusluvan yhteydessä maankäyttö- ja rakennuslain 175 :n nojalla. Maankäyttö- ja rakennuslaki 79, mom. 1 kohta, 175, 217 Rakennuslaki 131 a 3 ja 4 mom. Rakennusasetus mom. KHO 1990 A 59: Voimassa olevaa tonttijakoa voitiin muuttaa siten, että tontti jaettiin kahteen samansuuruiseen tonttiin, kun molemmille tonteille voitiin rakentaa asemakaavaa muuttamatta.

6 7. Lopuksi 7.1. Ikävä trendi Mainitusta "tonttijakokikkailusta" on tullut yhä yleisempi tapa asuinalueellemme, Espoon rakennusvalvontakeskuksen suosiollisella myötävaikutuksella. Asutusta pyritään ilmeisesti näin toimimalla tiivistämään, vastoin asemakaavan nimenomaista määräystä. Kaupunginosamme asukkaat vastustavat kaavan vastaista rakentamista. Asemakaavaa laadittaessa siihen ei ole sattumalta sisällytetty kyseistä 1 :ä, jolla on haluttu turvata kaupunginosamme väljä ja puutarhakaupunkimainen ilme. Kaupunginosamme infrastruktuuri on rakennettu asemakaavan pohjalta, asuntokadut, kuten Hiiralankaari on rakennettu ilman jalkakäytäviä kapeaksi ja se on lumisina talvina yksikaistainen ja ahdas. Mikäli nykyinen asemakaavan vastainen "tonttijakokikkailu" hyväksytään, asuntojen määrä lisääntyy 50 %:a kullakin uudelleen rakennettavalla tontilla. Edellä kerrotun perusteella katsomme tulleen selvitetyksi, että Espoon kaupungin rakennuslautakunnan uudisrakennuslupapäätös tulee kumota vaatimiltamme osin. Tapahtumista ja esitetyistä tosiasioista ei ole erimielisyyttä, kaikki osapuolet ovat niistä yksimielisiä. Tuomioistuimen tehtäväksi jää tässä tapauksessa arvioida lainsäädännön soveltaminen esitettyihin tosiseikkoihin ja tapahtumiin Oikeudenkäyntikuluja koskevan vaatimuksen perustelut Koska olemme joutuneet hakemaan muutosta virheellisin perusteluin ja virheelliseen laintulkintaan perustuvaan rakennuslupapäätökseen. Toiminta on jatkunut useita vuosia ja muuttanut huomattavasti asuinalueemme ilmettä. Asian suuren merkityksen ja ison selvitystyön vuoksi olisi kohtuutonta, mikäli asian hoidosta johtuvat kustannukset jäisivät kannettavaksemme. Paikka ja päiväys Allekirjoitus Espoossa Hannu Viitanen Isännöitsijä Asunto Oy Espoon Hiiralankaari 4 Valituksen liitteet 1. Espoon kaupungin rakennuslautakunnan päätös, uudisrakennuslupa Tonttijaon muutosasiakirja 3. "Westendinkaari" myyntiesite (Kuva 1)

7 4. Asemapiirros (Kuva 2) 5. Asemakaava 6. Asemakaavakartta