Limingantullin kaupalliset kehittämisperiaatteet

Transkriptio

1 1 Limingantullin kaupalliset kehittämisperiaatteet

2 2 SISÄLLYSLUETTELO 1 JOHDANTO LIMINGANTULLI OULUN YHDYSKUNTA- JA PALVELURAKENTEESSA4 2.1 TARKASTELUALUEEN RAJAUS LIMINGANTULLI OULUN YHDYSKUNTARAKENTEESSA LIMINGANTULLI OULUN KAUPAN PALVELURAKENTEESSA LIMINGANTULLIN KEHITTÄMISEEN VAIKUTTAVAT TEKIJÄT NYKYINEN KAUPALLINEN RAKENNE KAUPALLISET PALVELUT OSA-ALUEITTAIN KAUPALLISET KEHITTÄMISPERIAATTEET LÄHTÖKOHDAT KAUPAN KEHITTÄMISELLE ALUEELLE SOVELTUVAT TOIMINNOT OSA-ALUEITTAISET KEHITTÄMISPERIAATTEET SUOSITUKSET KAUPALLISTEN PALVELUJEN OHJAAMISELLE KAAVOITUKSESSA YHTEENVETO KIRJALLISUUS LIITTEET TUOMAS SANTASALO KY:N LAUSUNTO KEHITTÄMISPERIAATTEISTA RAMBOLL FINLAND OY:N LAUSUNTO KEHITTÄMISPERIAATTEISTA

3 3 1 Johdanto Oulun keskustan eteläpuolella sijaitsevasta Limingantullista on muodostunut viimeisten vuosikymmenten aikana yksi Oulun merkittävimmistä kaupan alueista. Limingantullin alueeseen kytkeytyvät toiminnallisesti myös rautatien itäpuolinen Taka-Lyötyn sekä Limingantullin eteläpuolella sijaitseva Äimäraution alue. Limingantullin alueen kaupan rakentaminen on ollut ja on jatkumassa vilkkaana. Alueella on vireillä useita kaupallisia palveluita lisääviä asemakaavan muutoksia. Samanaikaisesti myös keskustamainen asuminen on levittäytynyt Limingantullin pohjoisosan alueelle ja parhaillaan myös rautatien itäpuoliselle Lekatien alueelle suunnitellaan asuinrakentamista. Limingantullin alueelle on laadittu vuonna 2008 kaupallinen selvitys (Tuomas Santasalo Ky), jonka yhteydessä on määritelty lähtökohtia alueen kaupalliselle roolille suhteessa Oulun ydinkeskustaan ja annettu suosituksia alueelle sijoittuville kaupan toimialoille ja myymälätyypeille. Tämän selvityksen tavoitteena on tarkastella, miten aiemmin määritellyt suositukset vastaavat nykytilannetta ja vuonna 2011 voimaan tullutta maankäyttö- ja rakennuslain muutosta. Tässä selvityksessä muodostettavat kaupalliset kehittämisperiaatteet toimivat alueen yleis- ja asemakaavoituksen lähtökohtina. Samalla muodostetaan lähtökohtia myös muiden toimintojen, kuten asumisen ja työpaikkatoimintojen sijoittamisella alueelle. Kehittämisperiaatteiden lisäksi selvityksessä määritellään reunaehtoja, joihin tulee kiinnittää huomiota asemakaavoja laadittaessa mm. liikenneverkon toimivuutta ja liikenteellisiä vaikutuksia koskien. Limingantullin kaupallisista kehittämisperiaatteista pyydettiin selvitystä laadittaessa asiantuntijalausunnot kahdelta kaupan alan konsultilta. Tuomas Santasalo Ky:n ja Ramboll Finland Oy:n antamat lausunnot selvitysluonnoksesta ovat selvityksen liitteinä. Lausuntojen perusteella selvitykseen tehtiin tarkennuksia päivittäistavarakaupan sijoittumisedellytyksiä sekä Kallisensuoran ja Tyrnäväntien osa-alueen kehittämisperiaatteita koskien. Limingantullin kaupalliset kehittämisperiaatteet on laadittu Oulun kaupungin yhdyskunta- ja ympäristöpalveluiden yleis- ja asemakaavayksiköissä. Selvityksen laadinnasta ovat vastanneet yleiskaavasuunnittelija Jouni Mäkäräinen, kaavoitusarkkitehti Virpi Rajala ja yleiskaavainsinööri Paula Korkala. Työtä on ohjannut yhdyskunta- ja ympäristöpalveluiden eri yksiköiden sekä BusinessOulun edustajista muodostunut ohjausryhmä.

4 4 2 Limingantulli Oulun yhdyskunta- ja palvelurakenteessa 2.1 Tarkastelualueen rajaus Limingantullin kaupallisten kehittämisperiaatteiden tarkastelu kohdistuu Limingantullin alueen lisäksi alueen eteläpuolella sijaitsevan Äimäraution ja rautatien itäpuolella sijaitsevan Taka- Lyötyn alueeseen. Tarkastelualue sisältää ne alueet, joissa sijaitsee nykyisin merkittäviä kaupallisia palveluita ja joita kehitetään jatkossakin merkittävinä kaupallisten palveluiden alueina. Kuva 1. Tarkastelualueen rajaus. 2.2 Limingantulli Oulun yhdyskuntarakenteessa Limingantullin alue on keskustan läheinen vanha teollisuusalue, jonka maankäyttö on muuttunut edullisen sijainnin myötä vaiheittain teollisuus- ja varastotoiminnasta kaupan, työpaikkojen ja myös asumisen alueeksi. Limingantullin alueen sijainti Oulun yhdyskuntarakenteessa on keskeinen. Pohjoisosassa alue rajoittuu keskustan ruutukaava-alueeseen ja tarkastelualueen eteläosasta Äimärautiolta on etäisyyttä keskustaan noin 2,5 kilometriä. Alue on myös liikenteellisesti hyvin saavutettavissa eri kulkumuodoin. Alue sijaitsee keskeisesti joukkoliikenteen reitteihin nähden ja kuuluu Oulun seudun laatukäytävän alueeseen. Tarkastelualueella asui vuoden 2013 lopussa yhteensä 983 asukasta. Asuinrakennukset ovat keskittyneet alueen Limingantullin pohjoisosaan. Alueen sijainnista johtuen myös lähiasutuksen määrä on suuri ja kolmen kilometrin säteellä Limingantien ja Nuottasaarentien risteyksestä asuu noin asukasta.

5 5 Oulun kaupungin rakennusrekisteritietojen mukaan alueella on yhteensä 47 myymälärakennusta, joiden yhteenlaskettu kokonaiskerrosala on k-m². Kaikki myymälärakennusten rakennusoikeus ei ole myymäläkäytössä. Asuinkerrostaloja alueella on 31 kappaletta. Yhdyskuntarakenteen seurantajärjestelmän tietojen mukaan (YKR 2010) tarkastelualueella olisi vuonna 2010 ollut noin 5900 työpaikkaa, joista 1900 olisi kaupan toimialalla. Kuva 2. Limingantullin alue ortoilmakuvassa vuonna 2012 ja vuonna (Ilmakuvat Oulun kaupunki). Voimassa oleva kaavatilanne Limingantullin alueella on voimassa Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaava (hyväksytty ). Maakuntakaavassa tarkastelualue on osoitettu Oulun keskustatoimintojen (C-1) ja taajamatoimintojen alueeksi. Maakuntavaltuuston hyväksymässä 1. vaihemaakuntakaavassa käsiteltiin kaupan palveluverkkoa koskevia täydennystarpeita Pohjois-Pohjanmaalla. Vaihemaakuntakaavassa Limingantullin tarkastelualue on edelleen osoitettu Oulun keskustatoimintojen ja taajamatoimintojen alueeksi. Vaihemaakuntakaavan määräysten mukaan Oulun keskustatoimintojen alueelle voidaan sijoittaa merkitykseltään seudullisia vähittäiskaupan suuryksiköitä, joita ovat yli k-m² suuruiset erikoistavarakaupan ja yli 5000 k-m² suuruiset päivittäistavarakaupan yksiköt. Lisäksi Äimäraution alue on esitetty vaihemaakuntakaavassa vähittäiskaupan kehittämisen kohdealueena (kma), jolle voidaan sijoittaa tilaa vievän kaupan ja muun keskusta-alueille soveltumattoman kaupan suuryksiköitä. Maakuntakaavassa Oulun alueelle on osoitettu kolme vähittäiskaupan kehittämisaluetta, joiden yhteinen enimmäismitoitus on k-m². Alueella voimassa olevassa Oulun yleiskaavassa 2020 tarkastelualue on osoitettu pääosin palvelujen, hallinnon ja erikoistavarakaupan alueeksi (P-1). Muilla merkinnöillä on osoitettu Limingantullin Prisman kortteli (kaupallisten palveluiden alue, KM) sekä Limingantullin pohjoisosat (palvelujen ja asumisen alue, P-ak).

6 6 Kaavamääräysten mukaan P-1 -alueelle voidaan sijoittaa sellaisia vähittäistavarakaupan suuryksiköitä, joissa on ainoastaan erikoistavarakaupan myyntiä. Päivittäistavarakaupan myymälää ei saa sijoittaa P-1 -alueelle. Kaupallisten palveluiden alueelle voidaan kaavamääräyksen mukaan sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikkö sekä pääkäyttötarkoitukseen liittyviä muita toimija. Palvelujen ja asumisen alue on kaavamääräyksen mukaan varattu pääasiassa yksityisille palveluille, hallinnolle ja kerrostalovaltaiselle asumiselle ja alueelle sijoittuvien palvelujen tulee olla luonteeltaan asumisen yhteyteen sopivia. Kuva 3. Ote hyväksytystä Pohjois-Pohjanmaan 1. vaihemaakuntakaavasta. Kuva 4. Ote Oulun yleiskaavasta 2020 (hyväksytty ). Oulun kaupungin alueella on vireillä Uuden Oulun yleiskaavan laatiminen. Koko kaupungin yleiskaava on luonteeltaan strateginen, mutta samassa yhteydessä keskeisen kaupunkialueen voimassa oleva yleiskaava päivitetään aluevarausyleiskaavana. Yleiskaavaluonnos on ollut nähtävillä helmi-maaliskuussa 2014.

7 7 Voimassa olevissa asemakaavoissa korttelialueita on osoitettu pääasiassa liike- ja toimistorakennuksille (K), liikerakennuksille (KL, KM), toimitilarakennuksille (KTY) ja teollisuus- ja varastorakennuksille (T). Alueen asemakaavoissa kaupan laatua ja määrää on ohjattu mm. kieltämällä päivittäistavara- tai elintarvikemyymälöiden sijoittamista, sallimalla suuryksiköitä ainoastaan tilaa vaativassa kaupassa ja rajoittamalla liikerakentamisen osuutta teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueilla. Limingantullin tarkastelualueella on parhaillaan vireillä neljä asemakaavan muutosta. Kuva 5. Limingantullin alueen ajantasa-asemakaava. Alueella vireillä olevat asemakaavat (tammikuu 2014) on osoitettu punaisilla rajauksilla. Tavoitesuunnitelmat ja selvitykset Limingantullin ja Taka-Lyötyn aluetta on tarkasteltu vuonna 2001 valmistunutta Oulun keskustan maankäyttö- ja tavoitesuunnitelmaa (MALI 2020). Tavoitesuunnitelman mukaan Limingantullin alue on keskustatoimintoihin tukeutuva liike- ja työpaikkarakentamisen alue, jonka palveluita lisätään ja toimintaa tiivistetään säilyttämällä sen luonne. Tavoitesuunnitelmassa Etu- Lyötyn asumisen laajentuminen mahdollistettiin Rautatienkadun pohjoispuolisilla korttelialueilla. Vastaavasti Taka-Lyötyn eteläosaa kehitetään tavoitesuunnitelman mukaan kodintekniikka- ja sisustuskaupan keskittymänä.

8 8 Vuonna 2008 valmistuneessa Limingantullin kaupallisessa ja liikenteellisessä selvityksessä (Tuomas Santasalo Ky) määriteltiin, että lähtökohtana Limingantullin alueen kehittämisessä on sen nykyinen luonne tilaa vaativan erikoiskaupan alueena. Alueelle tulee pääsääntöisesti sijoittaa vain myymälöitä, jotka tilatarpeistansa ja toimialan luonteesta johtuen soveltuvat keskustan ulkopuoliselle alueelle. Lähtökohtaan perustuen suositeltiin, että uusia myymälöitä tulee ohjata ensisijaisesti alueille, joilla toimialan tarjontaa on jo nykyisellään. Tällöin vahvistetaan keskittymiä ja samalla alueen vetovoimaa sekä minimoidaan turhaa liikennettä. Selvityksessä esitettiin visio alueen tulevista kaupan ja toimintojen keskittymistä. Selvityksessä ei nähty tarpeita alueen rakenteen suurille muutoksille. Kuva 6. Limingantullin kaupallisessa ja liikenteellisessä selvityksessä (2008) esitetty visio kaupallisista keskittymistä.

9 9 2.3 Limingantulli Oulun kaupan palvelurakenteessa Oulu toimii aluerakenteellisen asemansa mukaisesti Oulun seudun, Pohjois-Pohjanmaan ja Pohjois-Suomen tärkeimpänä kaupallisena keskuksena. Oulun asema kaupallisessa palveluverkossa on vahva kaikilla kaupan toimialoilla ja Oulu on vetovoimainen kaupan sijoittumispaikka myös tulevaisuudessa voimakkaan väestökehityksen myötä. Oulun kaupallinen palveluverkko muodostuu keskusta-alueista sekä keskustojen ulkopuolisista kaupan alueista. Kaupallisten palveluiden näkökulmasta keskeinen keskusverkko muodostuu Oulun keskustan lisäksi Kaakkurin, Ritaharjun ja Hiukkavaaran aluekeskuksista sekä Haukiputaan, Kiimingin ja Oulunsalon paikalliskeskuksista. Keskustojen palvelutarjontaa täydentävät Limingantullin tarkastelualueen lisäksi muut erikoiskaupan alueet mm. Kaakkurinkulman ja Vasaraperän alueilla. Oulun ydinkeskusta toimii Oulun tärkeimpänä kaupallisena keskuksena. Ydinkeskustassa on monipuoliset keskustahakuiseen erikoiskauppaan painottuneet kaupalliset palvelut. Ydinkeskustan kaupallista vetovoimaa vahvistaa muut ydinkeskustaan sijoittuneet monipuoliset ravintola-, kulttuuri- ja vapaa-ajan palvelut. Limingantullin ja Taka-Lyötyn alueet ovat osa laajempaa Oulun keskusta-aluetta, mutta ne eroavat kaupan palvelutarjonnaltaan ja rakenteeltaan muusta keskusta-alueesta. Keskustan välittömässä läheisyydessä sijaitsevat alueet täydentävät ja tukevat ydinkeskustan palvelutarjontaa. 2.4 Limingantullin kehittämiseen vaikuttavat tekijät Kaupan kehittymisedellytykset ja liiketilatarve Vähittäiskaupan liiketilatarvetta voidaan arvioida väestö- ja ostovoiman kehitysennusteeseen perustuen. Pohjois-Pohjanmaan 1. vaihemaakuntakaavaa varten laaditussa Pohjois-Pohjanmaan kaupan palveluverkko selvityksessä on esitetty vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima. Selvityksessä ostovoiman kehitys on arvioitu Tilastokeskuksen väestöennusteen ja yksityisen kulutuksen kasvuarvioiden pohjalta. Yksityisen kulutuksen kasvuarviona on käytetty päivittäistavarakaupassa 1 %/vuosi ja erikoiskaupassa 2 %/vuosi. Oulun voimakas väestökehitys vaikuttaa merkittävästi ostovoiman kehitykseen tulevina vuosikymmeninä. Vähittäiskaupan liiketilatarve on arvioitu ostovoiman perusteella muuttamalla ostovoima liiketilatarpeeksi kaupan keskimääräisen myyntitehokkuuden ( / myynti-m 2 ) avulla. Liiketilatarve on arvioitu Pohjois-Pohjanmaan kaupan palveluverkko selvityksessä seuraaviin tunnuslukuihin perustuen: myyntialan muunto kerrosalaksi kertoimella 1,3 päivittäistavarakaupan keskimääräinen myyntitehokkuus /my-m2 erikoiskaupan keskimääräinen myyntitehokkuus /my-m2 autokaupan keskimääräinen myyntitehokkuus / my-m2 kaavallinen ylimitoitus kertoimella 1,3 Selvityksessä esitetyillä laskentaperusteilla vähittäiskaupan laskennallinen liiketilatarve Oulussa on vuonna 2030 yhteensä k-m 2, josta kohdistuu päivittäistavarakauppaan noin k-m 2, muuhun erikoiskauppaan noin k-m 2, tilaa vaativaan erikoiskauppaan noin k-m 2 sekä autokauppaan ja huoltamotoimintaan noin k-m 2. Vastaavasti Oulun seudun liiketilatarve vuonna 2030 on yhteensä k-m², josta kohdistuu päivittäistavarakauppaan

10 10 noin k-m 2, muuhun erikoiskauppaan noin k-m 2, tilaa vaativaan erikoiskauppaan noin k-m 2 sekä autokauppaan ja huoltamotoimintaan noin k-m 2. Liiketilatarvetta tarkasteltaessa on syytä muistaa, että tilantarvearvio on laskennallinen ja ilmoittaa ainoastaan suuruusluokan. Taulukko 1. Oulun väestökehityksen perusteella arvioitu laskennallinen liiketilatarve vuosina 2010 ja 2030 Pohjois-Pohjanmaan kaupan palveluverkkoselvityksessä käytetyillä laskentaperusteilla. Liiketilatarve, k-m 2 Lisätarve, k-m Päivittäistavarakauppa Erikoiskauppa yhteensä Tilaa vaativa erikoiskauppa Muu erikoiskauppa Autokauppa ja huoltamot Vähittäiskauppa yhteensä Oulun oman väestön lisäksi Oulun ostovoimaa ja liiketilatarvetta kasvattaa muista kunnista Ouluun siirtyvä ostovoima. Ostovoiman siirtymä kuvaa alueen kaupallista vetovoimaa ja omavaraisuutta ja sisältää asiointialueen asukkaiden, matkailijoiden, loma-asukkaiden ja ohikulkuliikenteen ostovoiman. Pohjois-Pohjanmaan palveluverkkoselvityksen selvityksen mukaan Oulun ostovoiman siirtymä oli positiivinen vuonna 2009 sekä päivittäistavarakaupassa (+ 19 %) että erikoiskaupassa (+60 %). Oulun positiivinen ostovoiman siirtymä vahvistaa Oulun kaupallisten palveluiden kehittämisedellytyksiä ja synnyttää liiketilatarvetta oman väestön synnyttämän liiketilatarpeen lisäksi erityisesti erikoiskaupassa. Pohjois-Pohjanmaan palveluverkkoselvityksen täydennysselvityksessä on arvioitu, että nykyisen suuruinen ostovoiman siirtymä lisäisi Oulun seudun liiketilatarvetta vuonna 2030 erikoiskaupassa noin k-m². Suomen talouskasvun pysähtyminen luvulla on heijastunut myös kaupan kehitysnäkymiin ja ostovoiman kehitykseen. Esimerkiksi vuoden 2013 alkupuoliskolla vähittäiskaupan myynnin volyymi ei ole kasvanut ja mm. autokaupan myynti on heikentynyt. Talouskehitys on vähentänyt myös kaupan investointeja. Ennakoitu hidas talouskasvu rajoittaa kaupan kehittymisedellytyksiä todennäköisesti myös lähivuosina. Erikoiskaupassa verkkokaupan kehittyminen ja kasvaminen vaikuttavat yhä enemmän sekä kaupan kilpailuun että rakenteeseen. Tässä selvityksessä ei ole tarkoituksenmukaista arvioida, kuinka suuri osuus koko Oulun liiketilatarpeessa kohdistuisi Limingantullin tarkastelualueelle vuoteen 2030 mennessä tai mille toimialoille uusi liikerakentaminen painottuisi. Limingantullin kaltaiselle alueelle on tyypillistä, että uusi liikerakentaminen korvaa aiempaa rakentamista ja tehostaa maankäyttöä. Osa alueella toimivista myymälöistä voi siirtyä myös uuteen liiketoiminnalle paremmin soveltuvaan ympäristöön liiketoimintaa laajennettaessa tai kiinteistöjä uudistettaessa. Näin alueen liiketilan nettolisäys ei välttämättä vastaa uuden rakennettavan liiketilan määrää. Katuverkon kehittämissuunnitelmat Limingantullin alueen liikenneverkkoa ja liikenneolosuhteita on kehitetty vaiheittain alueella käynnissä olevien asemakaavamuutosten yhteydessä. Viime aikoina merkittävimmät liikenneverkon kehittämistoimenpiteet ovat kohdistuneet Kallisensuoran ja Limingantullin Prisman ympäristöön.

11 11 Limingantullin tarkastelualueen pääkatuverkon muodostavat Nuottasaarentie, Limingantie ja Poikkimaantie. Alueen selvästi vilkkaimman ja tärkeimmän kadun muodostaa Limingantie, joka on merkittävin reitti siirryttäessä Limingantullin alueelta Äimäraution puolelle. Katuverkon kehittämiseksi ja liikenneverkon toimivuuden turvaamiseksi tehdyissä liikennesuunnitelmissa on selvitetty uuden katuverkkoa täydentävän yhteyden rakentamista Nuottasaarentieltä Poikkimaantielle. Yhteys jatkuisi jo toteutetun Nuottasaarentien ja Kallisensuoran välisen ajoyhteyden jälkeen edelleen Oritkarin raiteen alitse Äimäraution puolelle ja yhtyisi edelleen Äimätiehen. Kuva 7. Asemakaavoitusta varten laadittu Limingantullin ja Äimäraution katujen yleissuunnitelma (2005), jossa on osoitettu Nuottasaarentien ja Poikkimaantien välinen uusi katuyhteys. Muut kehittämissuunnitelmat Pidemmällä aikajänteellä Limingantullin alueen maankäytön kehittämismahdollisuuksia voi merkittävästi lisätä Oulun tavararatapiha-alueen kehittäminen ja tiivistäminen. Esiselvitystyötä tavararatapiha-alueen kehittämisestä sekä sataman pohjoisten ratayhteyksien kehittämisestä ollaan käynnistämässä. Ratapiha-alueen vapautuminen muuhun maankäyttöön synnyttäisi merkittäviä edellytyksiä esimerkiksi uudelle asuntorakentamiselle Oulun keskustan välittömällä lähialueella. Taka-Lyötyn eteläosassa Sorvitien ja Poratien varressa sijaitsee nykyisin Oulun kaupungin teknisen liikelaitoksen toimisto- ja varikkotiloja kolmella tontilla. Oulun kaupungin tavoitteena on kehittää teknisen liikelaitoksen tonttien alueita tulevaisuudessa uusiin ja paremmin alueelle soveltuviin käyttötarkoituksiin. Oulun kaupungin tekninen liikelaitos on hakeutumassa toimintoineen pois alueelta tulevaisuudessa. Tavoitteena on, että varikko siirtyisi Nuottasaaren kaupunginosaan. Tarkkaa aikataulua ei ole kuitenkaan määritelty.

12 12 3 Nykyinen kaupallinen rakenne 3.1 Kaupalliset palvelut osa-alueittain Limingantullin tarkastelualueella toimii nykyisin monipuolisesti kaupan eri toimialojen myymälöitä ja alueelle on keskittynyt erityisesti sisustus-, kodintekniikka-, auto- ja rautakaupan myymälöitä. Alueelle on luonteenomaista myös myymälöiden koon suuri vaihtelu. Alueella toimii suurten myymälöiden lisäksi runsaasti pieniä ja erikoistuneita varaosa-, työkalu- ja konemyymälöitä. Alueella on lisäksi paljon vähittäiskaupan toimialoihin liittyvää muuta yritys-, palvelu- ja korjaamotoimintaa. Vaikka vähittäiskaupan painoarvo Limingantullin alueella on kasvanut, on alue edelleenkin merkittävä työpaikka-alue. Tarkastelualueella on runsaasti toimisto- ja toimitilarakennuksia, teollista tuotantoa ja yrityksiä palvelevaa tukku- ja tarvikekauppaa. Tässä selvityksessä Limingantullin tarkastelualueen nykyisiä kaupallisia palveluita on tarkasteltu osa-alueittain. Seuraavassa on kuvattu tiiviisti eri osa-alueiden nykyisiä kaupallisia palveluita ja keskittymiä. Limingantullin tarkastelualueella sijaitsevat yli 2000 k-m² suuruiset myymälät tai pääosin myymäläkäytössä olevat liikerakennukset on esitetty kuvassa 8. Taka-Lyötyn alueelle (A) on keskittynyt erityisesti huonekalumyymälöitä ja sisustustavarataloja ja alue on nykyisin Oulun merkittävin toimialan keskittymä. Lisäksi alueella toimii muuta sisustukseen liittyvää kauppaa, kuten maalien, valaisimien ja keittiö- ja kylpyhuonekalusteiden vähittäiskauppaa. Alueen suurimmassa myymälässä toimii Kodin1:n kanssa samassa liikerakennuksessa myös urheilu- ja muotikaupan myymälät. Alueella toimii yksi päivittäistavarakauppa ja myös useampi ravintola. Lekatien ympäristön (B) kaupalliset palvelut painottuvat erikoiskauppaan. Alueella sijaitsee nykyisin rautakaupan, sisustustarvikkeiden, lastentarvikkeiden, autotarvikkeiden ja urheilukaupan myymälöitä. Lisäksi alueella toimii Oulun suurin kirpputori, huoltoasema sekä leipomon yhteydessä toimiva kahvila-ravintola. Alueelle on suunnitteilla asuntorakentamista Lintulammentien varteen. Limingantullin pohjoisosa (C) on muuttunut ja muuttumassa kerrostalovaltaiseksi asuinalueeksi voimassa ja vireillä olevan asemakaavan mukaisesti. Alueella toimii nykyisin vähittäiskaupan myymälöitä Limingantien varrella sijaitsevassa Liiketullin myymälärakennuksessa ja Ilmarinkadun varrella. Alueella toimii nykyisin yksi huonekalumyymälä sekä pieniä erikoiskaupan myymälöitä sisustus- ja autotarvikekaupassa. Tyrnäväntien ja Kempeleentien alueiden (D) kaupalliset palvelut ovat painottuneet erityisesti Tyrnäväntien varressa autokauppaan. Alueella toimii autokaupan myymälöiden lisäksi varaosien ja autotarvikkeiden myymälöitä ja autokorjaamoja. Autokaupan lisäksi alueella toimii urheilu-, kodintekniikka-, LVI- ja rautakaupan myymälöitä. Kempeleentien varressa olevissa liikerakennuksissa on lisäksi erilaisia palveluyrityksiä, toimistoja ja pikaruokaravintoloita. Limingantullin Prisma (E) on Limingantullin alueen suurin liikerakennus ( k-m²). Prisma muodostaa hypermarketin sekä nk. etumyymälöinä sijaitsevien erikoiskaupan, ravintola- ja muiden palveluiden kanssa hypermarketkeskuksen. Nykyisin keskuksessa toimii hypermarketin lisäksi mm. kahvila- ja ravintolapalveluita, Alko, apteekki, kampaamo- ja pankkipalveluita. Prisman laajennus on valmistunut vuoden 2013 lopussa.

13 13 Kallisensuoran ja Tyrnäväntien alueelle (F) on sijoittunut erikoiskaupan suurempia yksiköitä. Alueen suurimmat myymälät toimivat huonekalu-, kodintekniikka-, urheilu- ja autokaupan toimialoilla. Osassa alueen luoteisosan suurta teollisuusrakennusta toimii laajan tavaravalikoiman myymälä (Halpa-Halli). Lisäksi alueella toimii mm. lastentarvike- ja autotarvikemyymälöitä. Alueen keskellä olevaan terminaalirakennukseen avataan kevään 2014 aikana vapaa-ajankeskus, johon sijoittuu sisäaktiviteettipuisto, tapahtuma-areena ja ravintola. Voimassa oleva asemakaava mahdollistaa myös liikenneasemapalvelujen kehittämisen Kallisensuoran eteläpuolella. Jääsalontien ja Lumijoentien alueen (G) toiminnot ovat painottuneet työpaikkatoimintoihin. Alueella toimii moottoriajoneuvojen vähittäiskauppa, autokorjaamoja ja kirpputori. Alueella on mm. metalliteollisuuteen liittyvää tuotanto- ja myyntitoimintaa. Alasintien alueen (H) suurin vähittäiskaupan myymälä on Kärkkäisen tavaratalo, jonka lisäksi alueella toimii vähittäiskauppaa autokaupan toimialalla ja tietoteknisessä kaupassa. Alueella on nykyisin myös mm. autokorjaamoja, kuntosali ja käytetyn tavaran kauppaa. Krouvintien ja Voudintien alueella (I) on nykyisin toimistorakennuksia, tuotannollista toimintaa ja tukkukauppaa. Alueella toimii nykyisin yksi suurempi rauta- ja rakennustarvikekauppa sekä yksittäisiä muita erikoiskaupan myymälöitä mm. autokaupan toimialalla. Äimäraution alueella (J) toimii nykyisin kaksi autokauppaa ja yksi suuri rauta- ja rakennustarvikekauppa. Alueella on lisäksi autokauppaan liittyvää korjaamotoimintaa, raskaiden ajoneuvojen myynti- ja korjaamotoimintaa sekä mm. katsastusasema.

14 Kuva 8. Limingantullin kaupan kehittämisen osa-alueet (A-J) ja Limingantullin tarkastelualueella sijaitsevat yli 2000 k-m² suuruiset myymälät tai liikerakennukset, jotka ovat pääosin myymäläkäytössä. 14

15 15 4 Kaupalliset kehittämisperiaatteet 4.1 Lähtökohdat kaupan kehittämiselle Limingantullin tarkastelualueet ovat Äimäraution aluetta lukuun ottamatta osa laajempaa Oulun keskusta-aluetta, mutta eroavat kaupan palvelutarjonnaltaan ja rakenteeltaan kaupungin ydinkeskustasta. Limingantullin alueen kaupallisen kehittämisen lähtökohtana on alueen nykyinen luonne erityisesti tilaa vaativan ja muun erikoiskaupan alueena. Limingantullin tarkastelualueet on osoitettu hyväksytyssä 1. vaihemaakuntakaavassa merkitykseltään seudullisten vähittäiskaupan suuryksiköiden sijaintipaikaksi. Alue sijaitsee keskeisesti yhdyskuntarakenteessa ja se on hyvin saavutettavissa eri kulkumuodoin. Vuonna 2011 voimaan tullut maankäyttö- ja rakennuslain muutos korosti keskusta-alueiden asemaa vähittäiskaupan suuryksiköiden sijaintialueina. Maankäyttö- ja rakennuslain 71 c :n mukaan vähittäiskaupan suuryksiköiden ensisijainen sijaintipaikka on keskusta-alue, ellei muu sijainti kaupan laatu huomioon ottaen ole perusteltu. Keskusta-alueen ulkopuolelle soveltuvia ovat esim. toimialat, jotka eivät kilpaile keskustaan sijoittuvan kaupan kanssa ja joiden sijoittaminen keskustaan on toiminnan luonteen ja ison tilatarpeen vuoksi vaikeaa. Lakimuutoksen yhteydessä myös nk. paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppa sisällytettiin vähittäiskaupan suuryksiköiden sijainnin ohjauksen piiriin. Maankäyttö- ja rakennuslain 71 a :n mukaan vähittäiskaupan suuryksiköllä tarkoitetaan yli kerrosneliömetrin suuruista vähittäiskaupan myymälää. Lakia sovelletaan paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppaan (esim. auto-, rauta-, kodinkone- ja huonekaluliikkeet) siirtymäsäännöksen mukaan alkaen. 4.2 Alueelle soveltuvat toiminnot Vuonna 2008 laaditussa kaupallisessa selvityksessä todettiin, että alueelle tulee sijoittaa pääsääntöisesti vain myymälöitä, jotka tilatarpeidensa ja toimialan luonteesta johtuen soveltuvat keskustan ulkopuoliselle alueelle. Periaatetta voidaan edelleenkin pitää keskeisenä Limingantullin alueen kaupallisessa kehittämisessä. Ydinkeskusta ja sen ulkopuoliset alueet voivat tukea toisiaan ilman merkittäviä negatiivisia kilpailuvaikutuksia, mikäli ne eroavat toisistaan myymälätyypeiltään ja myymälöiden toimintaperiaatteiltaan. Limingantullin tarkastelualueelle soveltuvia kaupan toimintoja voidaan määritellä a) kaupan toimialaan, b) myymälöiden toimintaperiaatteeseen (myymäläkonseptiin), c) sekä alueen nykyiseen luonteeseen perustuen. a) Limingantullin tarkastelualue soveltuu jatkossakin tilaa vaativan erikoiskaupan toimialojen myymälät. Nykytilanteen tavoin aluetta on luonteva kehittää jatkossakin sisustus-, kodintekniikkakaupan, autokaupan sekä rautakaupan keskuksena. Saman toimialan myymälöiden sijoittuminen keskittymiksi edistää kaupan toimintaedellytyksiä ja vähentää asiointiliikennettä. Tilaa vaativan erikoiskaupan toimialojen lisäksi alue soveltuu myös muulle erikoiskaupalle, joka ei ole luonteeltaan voimakkaasti keskustahakuista sekä halpahinta- ja laajan tavaravalikoiman myymälöille.

16 16 Limingantullin tarkastelualueella toimii nykyisin kaksi suurempaa päivittäistavaramyymälää (Prisma Limingantulli, K-Supermarket Joutsensilta). Limingantullin tarkastelualueella ei ole merkittävästi asutusta sen pohjoisosaa lukuun ottamatta. Tarkastelualueen väestöpohjasta ja kaupungin kaupan palveluverkon kehittämistavoitteista johtuen alueelle ei ole tarkoituksenmukaista sijoittaa uusia päivittäistavarakaupan suuryksiköitä. Pienemmät päivittäistavaramyymälät tai päivittäistavaramyyntiä sisältävät laajan tavaravalikoiman myymälät on syytä sijoittaa saavutettavuudeltaan edullisimmille alueille. b) Limingantullin alue soveltuu myymälätyypiltään erityisesti suuremmille erikoiskaupan erillisille myymälöille sekä tilaa vaativan erikoiskaupan toimialan myymälöitä yhteen kokoaville keskittymille. Alueelle ei tule sijoittaa myymälätyypiltään sellaisia erikoiskaupan toimintoja, jotka soveltuvat luonteeltaan paremmin ydinkeskustaan tai muihin Oulun keskuksiin. Siten esimerkiksi useista pienistä erikoisliikkeistä muodostuvia kauppakeskuksia ei tulisi sijoittaa alueelle, vaan erikoiskaupan keskittymien tulisi perustua suurempiin yksiköihin. Useimmiten nämä erikoiskaupan keskittymät rakentuvat yksitasoisina ja myymälöiden sisäänkäynti tapahtuu suoraan ulkotilasta. Suurempien erikoiskaupan yksiköiden ja keskittymien yhteyteen voidaan sijoittaa myymäläkeskittymän päätoimialaan liittyviä tai sitä tukevia pienempiä myymälöitä ja erilaisia palveluja. Niiden määrän on oltava kuitenkin rajallinen siten, että kiinteistön vetovoima syntyy päätoimijan kautta. Tulevaisuudessa täydentävät myymälät voivat olla myös verkkokauppaan liittyviä palvelu- ja noutomyymälöitä. c) Limingantullin tarkastelualueen kaupallisia palveluita tulee kehittää alueen nykyiseen luonteeseen perustuen ja syntyneitä toimialakeskittymiä vahvistaen. Esimerkiksi Taka-Lyötyn aluetta on luontevaa kehittää sisustusalan keskittymänä myös tulevaisuudessa. Limingantullin pohjoisosa muuttuu asuinrakentamiselle, jolloin alueen kaupan tulisi olla asumisen yhteyteen soveltuvaa ja vahvistaa asukkaiden päivittäistä palvelutarjontaa. Nykyisten toimintojen kehittämisessä tulee kuitenkin ottaa huomioon, että ne tukevat alueen kaupallista rakennetta ja eivät kilpaile ydinkeskustan kanssa. Esimerkiksi alueella toimivan hypermarketin yhteyteen sijoittuneet muut myymälät ja palvelut tukevat koko alueen kaupallista toimintaa, mutta niiden tulee jatkossakin säilyttää luonteensa hypermarkettia tukevina toimintoina. Limingantullin alue on jatkuvassa muutoksessa ja alueen kaupan rakentaminen on ollut vilkasta viimeisten vuosienkin aikana. Alueen maankäyttö on monipuolistumassa asumisen lisääntyessä, mutta edelleenkin alue on myös merkittävä työpaikka-alue. Alueen kehittäminen työpaikkatoiminnoille on luontevaa myös tulevaisuudessa. Myös erilaiset korjaamo- ja huoltopalvelut sekä yritysten väliseen kauppaan liittyvä palvelut soveltuvat alueelle myös tulevaisuudessa. Limingantullin sijainti yhdyskuntarakenteessa on keskeinen ja alue soveltuu lähtökohtaisesti vähittäiskaupan suuryksiköille. Alue on myös hyvin saavutettavissa joukko- ja kevyellä liikenteellä. Kaupan kehittämiseen alueella tulee siten suhtautua joustavasti ja kilpailun edellytyksiä synnyttäen. Tarkoituksenmukaisella joustavuudella voidaan varautua tulevaisuudessa uudenlaisiin merkittäviin kaupan hankkeisiin tai kaupan toimintalogiikan muutoksiin esimerkiksi kasvavan verkkokaupan seurauksena. Limingantullin alue on soveltuva myös verkkokauppaan liittyville palvelukeskittymille. Maankäytön suunnittelulla tulee luoda edellytyksiä Limingantullin kaupan kehittymiselle varmistaen samalla Oulun ydinkeskustan ja muiden keskustojen kehittymisedellytykset ja asema kaupan palveluverkossa. Suunniteltavat toiminnot eivät myöskään saa aiheuttaa muita merkittäviä kielteisiä vaikutuksia esimerkiksi liikenteen toimivuuteen. Limingantien itäpuolisten alueiden kehittämisessä tulee ottaa huomioon myös mahdollinen tavararatapiha-alueen rakentaminen, mikä tulisi lisäämään Limingantullin liikennettä.

17 Osa-alueittaiset kehittämisperiaatteet Limingantullin tarkastelualueella on tällä hetkellä sekä vahvoista kaupan yksiköistä muodostuvia että toimialakohtaisia kaupallisia keskittymiä. Osa tarkastelualueen osa-alueista on muodostunut myös kaupallisesti yhtenäisimmiksi, kun taas toisilla alueilla työpaikkatoiminnot ovat edelleen merkittävässä roolissa. Seuraavaan taulukkoon on koottu tiiviisti keskeisiä Limingantullin tarkastelualueen osa-alueille parhaiten soveltuvia kaupallisia toimintoja, muita kehittämisperiaatteita ja suunnittelussa erityisesti huomioitavia asiakokonaisuuksia. Kuva 9. Limingantullin kaupallisissa kehittämisperiaatteissa käytetty osa-aluejako.

18 18 Taulukko 2. Osa-alueita koskevat keskeiset kaupalliset kehittämisperiaatteet Osa-alue A Taka-Lyötty B Lekatien ympäristö C Limingantullin pohjoisosa D Tyrnäväntie ja Limingantie E Limingantullin Prisma F Kallisensuora ja Tyrnäväntie G Jääsalontie ja Lumijoentie Suositukset kaupallisten toimintojen kehittämiselle Alue on nykyisin vahva sisustus- ja huonekalukaupan keskittymä. Aluetta tulisi jatkossakin kehittää toimialojen keskuksena alueen kiinteistöjä ja pysäköintijärjestelyjä kehittäen. Alue soveltuu Taka-Lyötyn sisustus- ja huonekalukauppaan painottuvan kaupan laajentumisalueeksi. Alueelle voi sijoittaa tilaa vaativan kaupan ja muun eikeskustahakuisen erikoiskaupan yksiköitä. Alueelle sijoittuvan kaupan aiheuttama liikennetuotos ja pysäköintipaikkatarve tulisi olla kohtuullinen. Alue on muuttumassa asuinkerrostalojen alueeksi. Alueelle soveltuvat asumisen yhteyteen soveltuvat pääosin myymäläkooltaan pienemmät päivittäis- ja erikoiskaupan myymälät ja muut yksityiset palvelut. Tyrnäväntien varressa on nykyisin yksi Oulun vahvimmista autokaupan keskittymistä. Kempeleentien varsi on kaupalliselta rakenteeltaan hajanainen, mutta alue sijaitsee keskeisesti ja sen näkyvyys Limingantielle on hyvä. Kempeleentien varsi soveltuu eikeskustahakuisille erikoiskaupan myymälöille ja myymäläkeskittymille. Laajentunut Limingantullin Prisma on laaja hypermarketkeskus, jonka kehittämisen tulee jatkossakin perustua ensisijaisesti hypermarketin kaupalliseen vetovoimaan. Alue on rakenteeltaan ja kaupallisilta palveluiltaan hajanainen alue, vaikka uudet liikejärjestelyt ja myymälät ovat jäsentäneet aluetta. Alue soveltuu eikeskustahakuisen erikoiskaupan myymälöille ja myymäläkeskittymille. Uusi katuyhteys Poikkimaantielle yhdistäisi alueen tiiviimmin Äimäraution alueeseen ja voisi synnyttää edellytyksiä autokaupan ja siihen liittyvien palveluiden kehittämiseen edelleen Kallisensuoran alueella. Alue on painottunut nykyisin muihin toimintoihin kuin vähittäiskauppaan. Alue ei ole sijainniltaan ja liikenneyhteyksiltään edullinen kaupallisten palveluiden näkökulmasta. Alue soveltuu pienempien liikerakennusten lisäksi työpaikkatoiminnoille, korjaamo- ja huoltopalveluille. Muut kehittämisperiaatteet ja reunaehdot Alueen liikennejärjestelyt edellyttävät kehittämistoimenpiteitä kaupallisten toimintojen kehittyessä. Leevi Madetojan kadun varsi voi kehittyä myös asuinrakentamisella. Alueelle suunniteltavat kaupalliset toiminnot ja liikenteen kehittämistoimet tulee sovittaan yhteen Taka-Lyötyn alueen kanssa. Aluetta tulee kehittää monipuolisena palveluiden, työpaikkojen ja asumisen alueena. Aluetta uudistettaessa tulee ottaa huomioon ajoneuvoliikenteen toimivuus, liikenneturvallisuus sekä katuympäristön viihtyvyyden kehittäminen. Alue soveltuisi kaupallisten palveluiden lisäksi myös toimistorakentamiselle. Aluetta uudistettaessa tulee ottaa huomioon ajoneuvoliikenteen toimivuus ja liikenneturvallisuus sekä kiinnittää huomiota kaupunkiympäristön laatuun. Lisääntyvä liikennetuotos voi synnyttää katuyhteyden rakentamistarpeen Kallisensuoralta Poikkimaantielle. Lisäksi Limingantietä tulee parantaa Kallisentien ja Äimäraution rampin välisellä osuudella nelikaistaiseksi. Suorien tonttiliittymien määrää Jääsalontielle tulisi pystyä vähentämään.

19 19 Osa-alue Suositukset kaupallisten toimintojen kehittämiselle Muut kehittämisperiaatteet ja reunaehdot H Alasintie Alasintien alue on nykyiseltä kaupalliselta rakenteeltaan hajanainen, mutta alue sijaitsee keskeisesti Limingantullin alueella ja sen näkyvyys Limingantiellä on hyvä. Alue soveltuu erikoiskaupan myymälöiden lisäksi ei-keskustahaluisille erikoistavarataloille ja laajan tavaravalikoiman kaupoille. Aluetta uudistettaessa tulee ottaa huomioon ajoneuvoliikenteen toimivuus ja liikenneturvallisuus sekä kiinnittää huomiota kaupunkiympäristön laatuun. Liikennejärjestelmää ei voida alueella merkittävästi parantaa, mikä rajoittaa kaupan toimintojen sijoittamista. Kaupan määrä tulee sovittaa yhteen liikenteen toimivuuden kanssa. Alue soveltuisi kaupallisten palveluiden lisäksi myös toimistorakentamiselle. I Krouvintie ja Voudintie Alueella toimii nykyisin yksi suuri rauta- ja rakennustarvikemyymälä. Alueelle on lisäksi sekä toimistorakennuksia, tukkukauppaa ja myös tuotannollista toimintaa. Alue soveltuu nykyiseen kaupan rakenteeseen perustuen erityisesti tilaa vaativan erikoiskaupan myymälöille. Aluetta voidaan jatkossa kehittää toiminnoiltaan monipuolisena työpaikkojen ja kaupan alueena. Aluetta uudistettaessa tulee ottaa huomioon ajoneuvoliikenteen toimivuus ja liikenneturvallisuus sekä kiinnittää huomiota kaupunkiympäristön laatuun. Liikennejärjestelmää ei voida alueella merkittävästi parantaa, mikä rajoittaa kaupan toimintojen sijoittamista. Kaupan määrä tulee sovittaa yhteen liikenteen toimivuuden kanssa. Alueen suunnittelussa tulee ottaa huomioon mahdollinen uusi suora raideyhteys pohjoisen suunnasta Oritkarin satamaan. J Äimärautio Aluetta tulee kehittää nykyisin toimintoihin perustuen tilaa vaativan autokaupan ja siihen liittyvien palveluiden sekä rauta- ja rakennustarvikekaupan keskittymänä. Alueelle soveltuu myös Oritkarin logistiikka-aluetta palvelevalle yritystoiminnalle. Uusi katuyhteys Kallisensuoralle yhdistäisi alueen tiiviimmin Limingantullin alueeseen. Alueen kaupallinen kehittäminen edellyttää Poikkimaantien ja Äimätien liittymän parantamista ja alueen liikenneverkon kehittämistä. 4.4 Suositukset kaupallisten palvelujen ohjaamiselle kaavoituksessa Limingantullin tarkastelualue on kaupalliselta rakenteeltaan ja toiminnoiltaan monilta osin hajanainen ja alueen kehittäminen tapahtuu pääosin kiinteistökohtaisesti. Alue muodostaa kuitenkin toiminnoiltaan, kaupunkikuvaltaan ja liikenneverkoltaan kokonaisuuden, jota yksittäisten hankkeiden tulisi vahvistaa ja tiivistää. Limingantullin tarkastelualuetta tulisi kehittää riittävän laajoina kokonaisuuksina esimerkiksi alueittaisiin yleissuunnitelmiin perustuen. Näin voitaisiin varmistaa myös alueen liikenteellinen toimivuus ja toimivuutta parantavien kehittämistoimenpiteiden oikea-aikaisuus. Myös kaupunkikuvaa, ympäristöä ja kevyen liikenteen olosuhteita tulee kehittää kokonaisuutena. Samalla voidaan ottaa huomioon myös pidemmän aikajänteen kehittämismahdollisuudet esim. tavararatapihaaluetta koskien. Parhaillaan uudistettavalla yleiskaavalla muodostetaan yleiset raamit kaupallisten palveluiden ohjaamiselle Limingantullin alueella. Edellä kuvattujen suositusten mukaisesti tarkastelualue soveltuu Limingantullin pohjoisosaa lukuun ottamatta kaupan laadultaan keskusta-alueiden ulko-

20 20 puolelle soveltuville vähittäiskaupan suuryksiköille erikoiskaupassa. Kehittämisperiaatteiden mukaisesti alueelle ei ole tarkoituksenmukaista sijoittaa uusia päivittäistavarakaupan suuryksiköitä. Suuryksiköitä pienemmät päivittäistavarakaupan myymälät on Limingantullissa syytä sijoittaa saavutettavuudeltaan edullisimmille alueille. Alueen kaupan rakentamisen ja ohjaamisen edellytyksenä on, että alueen asemakaavat ovat ajantasaisia. Asemakaavojen tulee vastata pääkäyttötarkoituksiltaan ja määräyksiltään koko Limingantullin alueen kehittämistarpeita sekä muuttunutta maankäyttö- ja rakennuslakia. Asemakaavoja muutettaessa on varmistettava, että alueelle sijoittuvat kaupan hankkeet soveltuvat alueelle ja tukevat sekä Limingantullin että Oulun ydin- ja muiden keskustojen kehittämistavoitteita. Koska liikenneverkon toimivuus asettaa reunaehtoja alueelle sijoittuvalle kaupalle, tulee merkittävissä kauppaa koskevissa asemakaavan muutoksissa selvittää uuden kaupan rakentamisen vaikutukset liikenteeseen. Myös kaupallisia vaikutuksia tulee selvittää tarvittaessa asiantuntija-arviointeina asemakaavoituksen yhteydessä. 5 Yhteenveto Limingantullin tarkastelualueet ovat Äimäraution aluetta lukuun ottamatta osa laajempaa Oulun keskusta-aluetta, mutta ne eroavat kaupan palvelutarjonnaltaan ja rakenteeltaan kaupungin ydinkeskustasta. Limingantullin alueen kaupallisen kehittämisen lähtökohtana on alueen nykyinen luonne erityisesti tilaa vaativan ja muun erikoiskaupan alueena. Kaupan lisäksi alueelle on runsaasti työpaikkatoimintoja ja asuminen lisääntyy erityisesti Limingantullin pohjoisosassa. Limingantullin sijainti yhdyskuntarakenteessa on keskeinen ja alue soveltuu merkittävälle kaupan rakentamiselle. Alue on myös hyvin saavutettavissa joukko- ja kevyellä liikenteellä. Limingantullin alueesta aiemmin vuonna 2008 laaditussa kaupallisessa selvityksessä todettiin, että alueelle tulee sijoittaa pääsääntöisesti vain myymälöitä, jotka tilatarpeidensa ja toimialan luonteesta johtuen soveltuvat keskustan ulkopuoliselle alueelle. Periaatetta voidaan edelleenkin pitää keskeisenä Limingantullin alueen kaupallisessa kehittämisessä. Ydinkeskusta ja sen ulkopuoliset alueet voivat tukea toisiaan ilman merkittäviä negatiivisia kilpailuvaikutuksia, mikäli ne eroavat toisistaan myymälätyypeiltään ja myymälöiden toimintaperiaatteiltaan. Limingantullin tarkastelualue soveltuu jatkossakin tilaa vaativan erikoiskaupan toimialojen myymälöille ja keskittymille. Tilaa vaativan erikoiskaupan toimialojen lisäksi alue soveltuu myös muulle erikoiskaupalle, joka ei ole luonteeltaan voimakkaasti keskustahakuista sekä halpahintaja laajan tavaravalikoiman myymälöille. Alueelle ei tule sijoittaa myymälätyypiltään sellaisia erikoiskaupan toimintoja, jotka soveltuvat luonteeltaan paremmin ydinkeskustaan tai muihin Oulun keskuksiin. Limingantullin tarkastelualueen kaupallisia palveluita tulee kehittää alueen nykyiseen luonteeseen perustuen ja syntyneitä toimialakeskittymiä vahvistaen. Limingantullin kehittämisessä tulee myös parantaa alueen kaupunkiympäristön laatua ja liikenneturvallisuutta sekä varmistaa ajoneuvoliikenteen sujuvuus myös tulevaisuudessa.

21 21 KIRJALLISUUS Maankäyttö- ja rakennuslaki. Oulun kaupunki(2004). Oulun yleiskaava Kaava-aineisto ja selostus. Oulun kaupunki(2005): Limingantullin ja Äimäraution välinen uusi katuyhteys. Liikennetekninen selvitys. Plaana Oy. Oulun kaupunki (2008): Limingantullin kaupallinen ja liikenteellisen selvityksen päivitys Kaupallinen tarkastelu. Tuomas Santasalo Ky Oulun seutu: Oulun seudun kaupallinen palveluverkko Osat 1 ja 2. Oulun seutu, FCG Finnish Consulting Group Oy, Ramboll Oy, Liidea Oy Pohjois-Pohjanmaan liitto (2012): Pohjois-Pohjanmaan kaupan palveluverkko FCG Finnish Consulting Group Oy. Pohjois-Pohjanmaan liitto (2013): Pohjois-Pohjanmaan kaupan palveluverkko 2030, täydennysselvitys. FCG Suunnittelu ja Tekniikka Oy. Purasjoki, Matti (2009). Kaavoitus, kauppa ja kilpailu. Selvityshenkilö Matti Purasjoen raportti ympäristöministeriölle Ympäristöministeriö (2013): Vähittäiskaupan suuryksiköiden kaavoitus. Ympäristöhallinnon ohjeita 3/2013. Ympäristöministeriö (2009a). Kaupan sijainnin ohjauksen arviointityöryhmän raportti. Ympäristöministeriön raportteja 21 / Ympäristöministeriö (2004). Kauppa kaavoituksessa. Ympäristöopas 115. Ympäristöministeriö, Alueidenkäytön osasto. Edita Prima Oy. Helsinki. Ympäristöministeriö (2001). Kaupan suuryksiköiden vaikutusten selvittäminen ja arviointi. Maankäyttö- ja rakennuslaki julkaisusarjan opas 4. Edita Oy. Helsinki. Ympäristöministeriö (2000). Suositus paljon tilaa vaativan erikoiskaupan tulkinnasta. Maankäyttö- ja rakennuslaki julkaisusarjan opas 2. Edita Oy. Helsinki.

22 22 LIITTEET Tuomas Santasalo Ky:n lausunto kehittämisperiaatteista Ramboll Finland Oy:n lausunto kehittämisperiaatteista

23 Lausunto - Limingantullin kehittämisperiaatteista Oulun kaupunki Limingantullin kaupalliset kehittämisperiaatteet LAUSUNTO KEHITTÄMISPERIAATTEISTA 1 Limingantullin kaupan nykytila Kuva: Limingantullin kaupan kehittämisen osa-alueet (A-J) ja Limingantullin tarkastelualueella sijaitsevat yli 2000 k-m² suuruiset myymälät tai liikerakennukset, jotka ovat pääosin myymäläkäytössä Limingantullin kehittämisen osa-alueilla on sijoittunut varsin hyvin kaupan erilaisia keskittymiä. Saman toimialan liikkeet ovat suurelta osin hakeutuneet samalle osa-aluelle. Taka- Löytty edusta yhtä selkeimmistä toimialakeskittymistä. Limingantullin alueella on useita vähittäiskaupan suuryksiköitä tai sellaisiksi laskettavia kokonaisuuksia. Suurin osa niistä on tilaa vaativan erikoiskaupan yksiköitä

24 Oulun kaupunki Limingantullin kaupalliset kehittämisperiaatteet LAUSUNTO KEHITTÄMISPERIAATTEISTA 2 1 Limingantullin kehittämisen lähtökohdat Onko Limingantullin kehittämisen lähtökohta alueen nykyiseen luonteeseen (tilaa vaativan ja muun erikoiskaupan alueena) perustuen tarkoituksenmukainen Oulun kaupan palvelurakenteen näkökulmasta? Limingantullin alue on kehittynyt ajan myötä teknisen erikoiskaupan alueena, jolloin sinne on keskittynyt paljon autokauppaa, varaosakauppaa, kodintekniikkakauppaa ja laajan tavaravalikoiman kauppoja, jotka pääosin myyvät teknisen kaupan tuotteita. Toimijoita alueelle on tullut paljon ja ne muodostavat keskenään hyviä keskittymiä. Kun alue on kooltaan laaja eikä siellä ole asutusta alueen sisällä, Limingantullin alueella pääosin asioidaan autolla. Alueen sisäiset yhteydet myymälöiden välillä ovat pitkiä ja katuympäristö ei tue kävellen asiointia. Alueen muuttaminen toimivammaksi keskustamaisen kaupan ympäristöksi edellyttäisi alueen täydellistä uudistumista, mikä ei tule tapahtumaan pitkään aikaan. Lisäksi, jos aluetta pyrittäisiin kehittämään keskustamaisen kaupan alueena, sillä olisi vaikutuksia keskustan kehittämiselle. Siksi alueen kehittäminen nykyisistä lähtökohdista on perusteltua. Nyt alue täydentää keskustan palveluita ja tarjoaa asukkaille hyvin saavutettavissa olevalla paikalla sellaista kaupan tarjontaa, jota ei keskustaan ole sijoitettavissa. Taka-Lyöttyn alue on muodostunut muita alueita tiiviimmäksi kaupan alueeksi ja toimii hyvin kodin sisustamiseen painottuvana kaupan alueena. Alueen kehittämisessä ei ole aiheellista muuttaa alueelle muodostunutta teemaa. Taka-Lyötty on myös Oulun palveluverkossa selkeä erityisalan keskittymä. Alueen kehittämisen ja laajentamisen tulee nojautua vahvasti nykyiseen toimintaan. Limingantullin alueen keskelle sijoittui aikanaan yksi hypermarket, joka on sittemmin laajentanut toimintaansa. Senkin asiointi perustuu pääosiltaan yksityisautoiluun, mikä aiheuttaa merkittävästi liikennettä alueella. Hypermarketin pysäköintialueet käyttävät laajoja alueita kaupunginosan keskiosista, mikä vähentää alueella liikkumista ja kävellen tapahtuvaa asiointia. Oulun palveluverkossa Limingantulli on yksi suuryksikköjen solmukohta. Nykytilanteessa ei näköpiirissä ole sellaista muutosta, että kaupan suuryksikkö poistuisi palveluverkosta, näin ollen aluetta voidaan edelleen kehittää hypermarket-keskuksena. Alueen kehittämisessä voisi jättää vielä avoimeksi mahdollisuuden kehittää KMaluetta useammalla suuryksiköllä, koska sitä kautta voitaisiin lisätä suuryksikköjen välistä kilpailua kuitenkaan lisäämättä uusia kauppapaikkoja palveluverkkoon. Limingantullin pohjoisosa täydentyy asumisella. Näin ollen on luontevaa tarjota C-alueella lähipalveluita lähialueen asukkaille. Lähipalveluiden tilatarve on pienimuotoista eikä lähipalveluilla ole vaikutusta keskustakauppaan. Markettien yhteyteen sijoittuu myös lähipalveluita, mutta ne eivät ole miellyttävän kävely-yhteyden päässä tulevasta asutuksesta Oulun kaupunki Limingantullin kaupalliset kehittämisperiaatteet LAUSUNTO KEHITTÄMISPERIAATTEISTA 3 2 Kaupan sijoittuminen keskustan lähialueelle Millaisia kilpailuvaikutuksia keskustan lähialueelle sijoittuvan kaupan alueella voi olla ydinkeskustan kehittämiseen? Turvaavatko esitetyt Limingantullin kehittämisperiaatteet Oulun ydinkeskustan erikoiskaupan kehittämisedellytykset? Keskustan liiketoiminta ja Limingantullin alueen liiketoiminta eivät merkittävässä määrin kilpaile keskenään, koska kaupan tarjonta kummallakin alueella on sisällöltään erilaista. Kun Limingantullin alueen kaupan tarjonnan pääpaino on tilaa vaativassa kaupassa ja market-kaupassa, keskustan erikoisliikkeiden painotukset ovat toisaalla. Jos erikoisliikkeiden painotukset Limingantullissa muuttuvat, niin laajamittaisena muutos voimistaa keskusten välistä kilpailua. Limingantullin kehittämisperiaatteissa näyttää säilyvän edelleen kaupan painotus tivakaupaan ja market-kauppaan. Vaikka kehittämisperiaatteet mahdollistavat erikoiskaupan monipuolistumisen, keskustakaupan laajentuminen Limingantullissa jäänee kuitenkin vähäiseksi suhteessa keskustan tarjontaan. Erikoiskauppa Limingantullissa tulee olemaan myös erityyppistä kuin keskustassa, joten vaikutukset keskustaan jäävät siinäkin mielessä vähäisiksi. Merkittävää on, ettei Limingantullin alueelle voi sijoittaa keskustahakuisen erikoiskaupan kauppakeskuksia. Tällaisen sijoittaminen Limingantulliin kilpailisi keskustakaupan kanssa. Nykyisten suunnitelmien mukaan keskustahakuisen kaupan vetovoima Limingantullissa jää vähäiseksi suhteessa keskustaan eikä suunnitelmilla ole siten vaikutusta Limingantullin asemaan palveluverkossa. 3 Kehittämisperiaatteiden vaikutukset erikoiskaupan kilpailulle ja sijoittamiselle Asettavatko kehittämisperiaatteet epätarkoituksenmukaisia rajoitteita erikoiskaupan kilpailulle tai sijoittumiselle? Kehittämisperiaatteissa Limingantullin alueella ei ole sellaisia vahvoja kannanottaja erikoiskaupan suhteen, että niillä olisi kilpailua ja sijoittumista rajoittavia vaikutuksia. Niiltä osin kuin kehittämisperiaatteet ohjaavat tilaa vaativaa erikoiskauppaa sijoittumaan Limingantulliin, ei niitä voi pitää kilpailua rajoittavana tekijänä. Sijainninohjaus ei ole kilpailua rajoittavaa niin kauan kuin sen kautta pystytään antamaan vaihtoehtoja. Kehittämisperiaatteissa rajoitetaan pienistä erikoisliikkeistä muodostuvien kauppakeskusten sijoittamista alueelle. Tämä rajoitus on perusteltua keskustan kehittämisen kannalta. Vastaavasti markettien ja muiden isojen toimijoiden yhteyteen sijoittuvat etumyymälät eivät luo sellaista asiointiympäristöä, mikä heikentäisi keskustan toimintaedellytyksiä. Alueelle voidaan kuitenkin sijoittaa yksittäisiä erikoiskaupan suurmyymälöitä, mikä edesauttaa uusien konseptien tuloa markkinoille kuitenkaan merkittävästi heikentämättä keskustan toimintaedellytyksiä. Alueelle voidaan sijoittaa myös halpahinta- ja laajan tavaravalikoiman myymälöitä, joilla on heikot edellytykset sijoittua keskustaan. Näiden myymälöiden toimintaperiaatteet ovat erityyppisiä, kun taas keskustakaupan vahvuudet ovat toisaalla. Erikoiskaupan outlet -keskuksia on suunniteltu sijoitettavan useisiin paikkoihin ympäri maata. Toteutuneita keskuksia ei vielä juurikaan ole. Limingantullin alue voisi kiinnostaa potentiaalista outlet-yrittäjää, mutta pieniin erikoisliikkeisiin painottuvaa outlet-keskusta ei kehittämisperiaatteiden mukaan voi alueelle sijoittaa. Mikäli outlet-keskus painottuu muoti

25 Oulun kaupunki Limingantullin kaupalliset kehittämisperiaatteet LAUSUNTO KEHITTÄMISPERIAATTEISTA 4 kaupan erikoisliikkeisiin, kuten tyypillisesti outlet-keskukset painottuvat, on keskustan kannalta hyvä, ettei tällaista kauppakeskusta rakennu keskustan ulkopuolelle. Kehittämisperiaatteet rajoittavat tällaisen keskuksen sijoittumista Ouluun, koska outlet-keskukset eivät yleisesti rakennu keskustoihin. Koko palveluverkon kannalta on kuitenkin suotavampaa kehittää Limingantullia esitettyjen kehittämisperiaatteiden mukaan, kuin sijoittaa alueelle sellaista toimintaa, joka kilpailisi liikaa keskustan kanssa. 4 Kehittämisperiaatteiden vaikutukset päivittäistavarakaupan kilpailulle ja sijoittamiselle Asettavatko kehittämisperiaatteet epätarkoituksenmukaisia rajoitteita päivittäistavarakaupan kilpailulle tai sijoittumiselle? Kehittämisperiaatteissa selkeästi todetaan, että alueelle ei tule sijoittaa lisää päivittäistavarakaupan suuria yksiköitä. Tätä kieltoa voi perustella sillä, että alueella ei ole asumista. Jos alueelle tulee lisää tarjontaa, se väistämättä lisää autolla asiointia. Pitäisikö kilpailun lisäämiseksi kuitenkin mahdollistaa alueen keskiosaan toisen hypermarketin rakentaminen? Se ei olennaisesti lisäisi liikennettä nykyisestä, mutta tarjoaisi mahdollisuuden kilpailuun toimialalla. Tämä vahvistaisi alueen tarjontaa ja toisi asiakkaille vaihtoehtoja. Uudella hypermarketilla ei ole vaikutusta keskusta-asiointiin, koska vastaavaa tarjontaa on jo sekä Limingantullissa että Raksilassa. Pieniä päivittäistavarakauppoja voidaan kehittämisperiaatteiden mukaan sijoittaa alueelle vain asutuksen tuntumaan. Asutuksen yhteydessä lähikaupoille on kysyntää, kun taas muualle alueelle ei ole tarkoituksenmukaista sijoittaa pieniä päivittäistavarakauppoja, jossa ne sijoittuisivat lähinnä autoliikenteen varaan ja mahdollisesti vaarantaisivat lähikauppojen rakentumisen Limingantullin pohjoisosiin rakentuvan asutuksen yhteyteen. 5 Erikoiskaupan ajankohtaiset tarpeet ja kehityssuunnat Vastaavatko kehittämisperiaatteet erikoiskaupan ajankohtaisiin tarpeisiin ja tuleviin kehityssuuntiin? Erikoiskaupan verkon vahvistuminen Oulussa lienee ajankohtaista erityisesti keskustassa. Limingantullin alue tarjoaa hyvin tiva-kaupan tiloja, mikä vastaa toimialan tarpeisiin. Lisäksi alueelle näyttää tulevan pienimuotoista kauppakeskus/monitoimikeskus-tilaa, mikä sopivalla tavalla täydentää alueen palvelutarjontaa. Niihin syntyvä kaupan tarjonta ei olennaisesti vaikuta koko alueen kokonaisuuteen, koska erikoiskaupan tarjonta jää kokonaisuudessaan vähäiseksi. Kun keskustaan on samaan aikaan rakenteilla kauppakeskustilaa, se vastaa hyvin keskustahakuisen erikoiskaupan tarpeita ja vähentää tällaisen toiminnan kiinnostusta ja paineita Limingantullin aluetta kohtaan. Erikoiskaupan tulevissa kehityssuunnissa ei näytä olevan sellaisia trendejä, joihin Limingantullin kehittämisperiaatteet olisivat ristiriitaisia. Erikoiskaupan keskittyminen ja hakeutuminen tiiviisiin kaupan keskuksiin ja kaupunkikeskustoihin ei trendinä ole muuttumassa. Tiivistämisen ja keskittämisen hyödyt ovat niin vahvat, että niitä eivät muut tekijät juurikaan syrjäytä. Vaikka esimerkiksi verkkokauppa mahdollistaa hajautettuja ratkaisuja se ei poista tarjonnan tiivistä sijoittumista. Verkkokaupan jakelupisteet itsekin hakeutuvat näihin tiiviisiin keskittymiin. Tällä hetkellä on muutamia erikoiskaupan toimialoja (mm. urheilukauppa ja lelukauppa), joilla on pyrkimyksenä sijoittua isoihin yksiköihin keskustan ulkopuolelle. Limingantullin kehittämisperiaatteiden mukaan tällaisia yksiköitä voidaan alueelle sijoittaa, mikä mahdol Oulun kaupunki Limingantullin kaupalliset kehittämisperiaatteet LAUSUNTO KEHITTÄMISPERIAATTEISTA 5 listaa uusien kaupan konseptien kehittämisen Oulussa. Yksittäisten erikoiskaupan suurien myymälöiden sijoittuminen Limingantulliin ei vaikuta merkittävästi keskustan toimintaedellytyksiin. YHTEENVETO Kokonaisuudessaan Limingantullin kaupalliset kehittämisperiaatteet -selvityksessä esitetyt ratkaisut ja periaatteet kuulostavat hyviltä ja edesauttavat hyvän palveluverkon muodostumista Ouluun. Kehittämisperiaatteet edistävät Limingantullissa sellaisia kaupan ratkaisuja, jotka eivät vaikuta ydinkeskustaan tai sen kehittämiseen negatiivisesti. Limingantullin alueen kehittäminen nykyisistä lähtökohdista on luontevaa. Alueelle soveltuu tilaa vaativa kauppa, halpahinta- ja laajantavaravalikoiman myymälät sekä suuret yksittäiset erikoiskaupan yksiköt. Tällaisten myymälöiden mahdollisuudet sijoittua keskustaan ovat heikot. Limingantullin alueella palvelut ovat hyvin saavutettavissa, ja koska alue on jo vetovoimainen kauppapaikka, ovat alueen kehitysmahdollisuudet suotuisat. Merkittävää on, ettei pienistä erikoisliikkeistä muodostuvien kauppakeskusten sijoittaminen alueelle ole kehittämisperiaatteiden mukaan mahdollista. Keskustamaisten kauppakeskusten sijoittaminen alueelle voisi heikentää keskustan kehittämistä ja keskustaan sijoittuvien kauppakeskusten toimintaedellytyksiä. Limingantullin alueelle voidaan kuitenkin sijoittaa erikoiskauppaa ja pienmyymälöitä markettien ja muiden isojen toimijoiden yhteyteen, silloin kun ne jäävät perustoimintaa tukeviksi myymälöiksi. Tällöin niiden määrä jää rajalliseksi eikä tällaisessa yksikössä asiointiympäristö ja tarjonnan monipuolisuus yleensä kehity merkittävästi sellaiseksi, että keskus kilpailisi liikaan ydinkeskustan kanssa. Kehittämisperiaatteiden mukaan alueelle ei ole tarkoitusta sijoittaa uusia päivittäistavarakaupan suuryksiköitä. Alue toimii jo nyt merkittävänä päivittäistavarakapan asiointipaikkana Oulun eteläpuolella. Toisen hypermarketin sijoittaminen Limingantullin alueelle ei siten muuttaisi alueen palvelurakennetta eikä merkittävästi myöskään alueella asiointia verrattuna siihen, että hypermarket rakentuisi sellaiselle alueelle, jossa ei vielä vastaavaa tarjontaa ole. Mikäli alueelle olisi kiinnostusta toiselle hypermarketille, tulisi sen vaikutukset muuhun palveluverkkoon kuitenkin selvittää suunnitteluvaiheessa kattavasti. Alueen pohjoisosiin on rakentumassa asutusta, jota varten alueelle on hyvä varata paikkoja lähipalveluille. Lähipalvelut ovat pieniä päivittäistavarakauppoja ja muita pienliikkeitä. Näiden sijoittuminen alueelle parantaa asutuksen vetovoimaa vaikuttamatta kuitenkaan ydinkeskustaan ja sen palveluihin negatiivisesti. Limingantullin kaupalliset kehittämisperiaatteet -selvityksessä on hyvin tehty aluekohtaiset kehittämisperiaatteet kullekin osa-alueelle. Kehittämisperiaatteiden lähtökohtana on alueiden nykyinen palvelurakenne ja alueiden kehittämisajatukset johtavat alueen kaupan kehittämiseen kokonaisuutena oikeaan suuntaan. Alue säilyy ja kehittyy seudullisesti merkittävänä ja tärkeänä kauppapaikkana hyvin saavutettavissa olevalla paikalla kuitenkaan heikentämättä ydinkeskustan asemaa erikoiskaupan pääkeskuksena

26 Vastaanottaja Oulun kaupunki Yhdyskunta- ja ympäristöpalvelut, yleiskaavoitus Asiakirjatyyppi Lausunto Päivämäärä Kirjoittajat Mari Pitkäaho Tiina Kuokkanen LAUSUNTO LIMINGANTULLIN KEHITTÄMISPERIAAT- TEISTA Kuva: Wikimedia Commons Lausunto Limingantullin kehittämisperiaatteista 1. KEHITTÄMISPERIAATTEET YLEISESTI Limingantullin kaupallisista kehittämisperiaatteista on laadittu luonnos, joka on päivätty Kehittämisperiaatteet on kuvattu sekä koko alueelle että Limingantullista tunnistetuille osa-alueille. Koko Limingantullia koskevana periaatteena todetaan, että alueelle tulee sijoittaa pääsääntöisesti vain myymälöitä, jotka tilatarpeidensa vuoksi ja toimialan luonteesta johtuen soveltuvat keskustan ulkopuoliselle alueelle. Alue soveltuu vähittäiskaupan suuryksiköille. Toimialoista alueelle soveltuvat kehittämisperiaatteiden mukaan tilaa vaativa erikoiskauppa ja halpahinta- sekä laajan tavaravalikoiman myymälät. Myymälätyypeistä mainitaan suuremmat erikoiskaupan erillismyymälät sekä tiva-kaupan keskittymät. Alueen nykyiseen luonteeseen perustuen Limingantullin alueelle voidaan sijoittaa nykyistä keskittymää tukevia toimintoja, kuitenkin niin, etteivät ne muuta alueen nykyistä luonnetta eivätkä kilpaile Oulun keskustan kanssa. Osa-alueittain Limingantullin eri vyöhykkeille on kuvattu pääosin nykyiseen toimintaan pohjautuvat kehittämisperiaatteet. Limingantulli muistuttaa kaupan alueena Tampereen Kalevaa, Helsingin Herttoniemeä ja Turun Itäharjua. Alunperin teollisuuden käytössä ollut alue on muuttunut suuren suuren hypemarketin (Kaleva ja Itäharju) ja hyvän sijainnin myötä (kaikki kolme) kaupalliseksi alueeksi. Kaupungin kasvaessa alue on jäänyt kaupunkirakenteen sisälle ja suurimmat uudet kaupan konseptit ovat toteutuneet vielä paremmin saavutettaville kehäteille ja ulosmenoteiden varsille. Hyvän sijainnin vuoksi alueilla on paineita kehittyä asuinalueina, mutta myös kaupallista tarjontaa ja yritystoimintaa haluttaisiin säilyttää lähellä kaupunkikeskustaa. Kaikissa kolmessa edellä mainitussa kohteessa alueen reunat ovat kehittyneet asumiselle, mutta myös kauppaa on kehitetty. Suuria kaupallisia laajenemispaineita näissä ei kuitenkaan ole. Vastaava kehitys voi olla myös Limingantullin tuleva tie. 2. LIMINGANTULLIN KEHITTÄMISEN LÄHTÖKOHTA OULUN KAUPAN PALVELURAKENTEEN NÄKÖKULMASTA? Kysymys: Onko Limingantullin kehittämisen lähtökohta alueen nykyiseen luonteeseen (tilaa vaativan ja muun erikoiskaupan alueena) perustuen tarkoituksenmukainen Oulun kaupan palvelurakenteen näkökulmasta? Nykyisten toimintojen tulevan olemassaolon turvaamiseksi ja asukkaiden palvelujen saavutettavuuden kannalta Limingantullin kehittäminen nykyisen luonteen pohjalta on tarkoituksenmukaista. Vähittäiskauppa ei kuitenkaan välttämättä näe Limingantullia ensisijaisena sijoittumiskohteena, vaan hakeutuu uusille kaupan alueille esim. Kaakkuriin ja Ritaharjuun. Kehittämisperiaatteet eivät anna suuntaa tilanteelle, jossa kaupalliset tilat lähtisivät tyhjenemään Limingantullissa eikä uusia investointeja alueelle synny. Lähtökohtana Limingantullin kehittäminen nykyiseen luonteeseen perustuen on tarkoituksenmukainen. Alue on muodostunut varsin vahvaksi kaupalliseksi keskittymäksi, eikä alueelle vakiintuneen käyttötarkoituksen muuttaminen ilman perusteltua tarvetta vaikuta tarkoituksenmukaiselta. Limingantullin alue on Oulun kaupunkirakenteessa ainoa välittömästi tiiviin kaupunkirakenteen sisällä oleva tilaa vaativan kaupan alue. Palvelujen saavutettavuuden kannalta se on merkittävästi lähempänä tiivistä asutusta kuin Kaakkuri tai Ritaharju ovat. Toisaalta sijainti lähellä kes- 1

27 Lausunto Limingantullin kehittämisperiaatteista kustaa tarkoittaa myös paineita tehokkaammalle maankäytölle ja mahdollisesti myös asumisen lisäämiselle. Tämä onkin toteutunut ja toteutumassa alueen pohjoisosissa. Uusimmat vähittäiskaupan suuryksiköt ja paljon tilaa vaativa kauppa ovat hakeutuneet muualle kuin Limingantulliin. On mahdollista, että alueen kaupallinen vetovoima hiipuu, sillä kaupunkirakenteen sisällä sijaitsevana se ei ole yhtä sujuvasti autolla saavutettavissa kuin kauempana isojen väylien varrella sijaitsevat alueet. Lisäksi vanha rakennuskanta ei välttämättä vastaa nykyaikaisen kaupan tarpeita, jolloin uudisrakentaminen tyhjälle tontille voi olla houkuttelevampi vaihtoehto kuin vanhojen tilojen muokkaaminen tai purkaminen ja uudisrakentaminen. 3. VAIKUTUS OULUN YDINKESKUSTAAN JA ERITYISESTI SEN ERIKOISKAUPPAAN Kysymys: Millaisia kilpailuvaikutuksia keskustan lähialueelle sijoittuvan kaupan alueella voi olla ydinkeskustan kehittämiseen? Turvaavatko esitetyt Limingantullin kehittämisperiaatteet Oulun ydinkeskustan erikoiskaupan kehittämisedellytykset? Kehittämisperiaatteilla pyritään tekemään selvä ero Limingantullin ja Oulun keskustan kaupallisten profiilien välille. Limingantulliin sijoittuisi myymälöitä, joilla ei ole fyysisiä edellytyksiä mennä keskustan kortteleihin. Periaatteet antavat Oulun keskustalle kaupalliset kehittämisedellytykset, mutta keskustan kehittyminen riippuu myös kuluttajakäyttäytymisen muutoksista, talouden kehityksestä ja investointien toteutumisesta. Kehittämisperiaatteet ovat melko sallivat Limingantulliin voidaan sijoittaa paitsi tiva- ja autokauppaa, myös muita suuryksiköitä, halpatavarataloja tai asumista palvelevaa päivittäistavarakauppaa. Alueen luonne eroaa nykyisellään selvästi keskustasta ja tämän eron säilyttämiseen tähtäävä pyrkimys välittyy myös kehittämisperiaatteista mm. siinä, ettei Limingantulliin sallittaisi esim. kauppakeskuksia. Osittain kehittämisperiaatteet ovat kuitenkin hieman epäselviä: esim. lause "alueelle tulee sijoittaa pääsääntöisesti vain myymälöitä, jotka tilatarpeidensa ja toimialan luonteesta johtuen soveltuvat keskustan ulkopuoliselle alueelle" voidaan käsittää kattamaan melkein mitkä vain toimialat ja tuoteryhmät, jos myymäläkonsepti, eli myymälän tilantarve, on suuri. Tällainen väljyys on toisaalta perusteltua kaupan toimintalogiikkaa ajatellen: tarkat tuoteryhmäkohtaiset rajoitukset eivät sovi kaavoituksen lähtökohdiksi, sillä rakennusten ja myymälöiden sisäinen toiminta on hyvin joustavaa ja vaikeasti seurattavissa. Kehittämisperiaatteiden mukaan ero keskustan ja Limingantullin välillä syntyy pääasiassa myymäläkonseptien koosta. Suuret myymälät toki ohjaavat tarjontaa tiva-toimialojen (huonekalut, kodinkoneet, rautakauppa, ajoneuvot) suuntaan. Näiden toimialojen sijoittuminen pois keskustasta on luontevaa eikä niiden sijoittuminen varsinaiseen keskustaan ole edes toivottavaa. Limingantulli sijaitsee hyvin lähellä keskustaa, mikä voi myös tukea keskustan kaupallista kehittymistä paremmin kuin suurten yksiköiden sijoittuminen selvästi kauemmaksi esim. Kaakkuriin tai Ritaharjulle. Vaikka Limingantulli on alueena erilainen kuin keskusta, on tarjonnassa jo nyt joitain päällekkäisiä tuoteryhmiä. Esimerkiksi Prisma, Kärkkäinen ja Halpa-Halli myyvät käyttötavaraa, jota on tarjolla myös keskustassa. Kun Iittalan astian voi ostaa mistä tahansa edellä mainitusta liikkeestä tai keskustan Stockmannista, ei ero ole tuoteryhmissä vaan liikeideassa ja myymäläkonseptissa. Tällaista kilpailua ei voi eikä pidä kaavoituksen toimenpiteillä estää. Keskustan kehittymisen kannalta oleellista ei ole niinkään se, sijoittuvatko suuryksiköt juuri Limingantulliin vai jonnekin muualle, vaan se, onko keskusta kilpailukykyinen suuryksiköitä vastaan. Jos keskustan kilpailukyky on hyvä, se menestyy ja jos se on huono, karkaavat asiakkaat keskustan ulkopuolisiin suuryksiköihin joko Limingantulliin tai jonnekin muualle. Lausunto Limingantullin kehittämisperiaatteista 4. KEHITTÄMISPERIAATTEIDEN VAIKUTUS ERIKOISKAU- PAN KILPAILUUN JA SIJOITTUMISEEN Kysymys: Asettavatko kehittämisperiaatteet epätarkoituksenmukaisia rajoitteita erikoiskaupan kilpailulle tai sijoittumiselle? Koko Limingantullin aluetta koskevat, alueen nykyisestä luonteesta lähtevät kehittämisperiaatteet eivät aseta epätarkoituksenmukaisia rajoitteita erikoiskaupan kilpailulle tai sijoittumiselle. Yleiset kehittämisperiaatteet ovat varsin joustavat ja mahdollistavat nykytilanteen säilymisen sekä edelleen kehittymisen. Osa-alueittaisten kehittämisperiaatteiden toimialakohtaisia suosituksia alueille sijoitettavista kaupoista voi sen sijaan pitää osittain epätarkoituksenmukaisina tai tarpeettomina. Erityisesti tällaisena voidaan nostaa esiin Osa-alue F, joka on nimetty kodintekniikan ja muun tilaa vaativan kaupan alueeksi, kun muilla alueilla puhutaan pääosin yleisesti erikoistavarakaupasta. Samantapainen linjaus on tehty osa-alueelle J, joka on nimetty autokaupalle ja rauta- ja rakennustarvikkeille. Osa-alueella J rajaus on ehkä paremmin perusteltu reunasijainnilla, mutta osa-alue F sijoittuu aivan "kaupalliseen ytimeen" Prisman viereen, mihin voisi ajatella sijoittuvan mitä vain samoja toimintoja kuin muillekin alueille. Eri osa-alueet ovat jo nyt varsin sekoittuneita toiminnoiltaan ja kun toisaalta vähittäiskauppa kokonaisuudessaan on murroksessa uusien jakelukanavien ja talouskehityksen vuoksi, mikä tekee lähivuosien kehityksen ennustamisesta vaikeaa, on tarpeetonta esittää toimialakohtaisia suosituksia eri osa-alueille. Osa-alueelle E esitetty suositus "hypermarketkeskus, jonka kehittämisen tulee jatkossakin perustua ensisijaisesti hypermarketin kaupalliseen vetovoimaan" tähdännee siihen, ettei Prisman ympärille rakennettaisi kauppakeskusta, mutta on ehkä hieman epäselvä. Hypermarketin kaupalliseen vetovoimaan perustuminen on vaikeasti määriteltävissä. Mikä tahansa kaupallinen toimija samalla alueella hyöytyy/perustuu hypermarketin kaupalliseen vetovoimaan. Suositusta voitaisiin täsmentää esimerkiksi määrittelemällä pinta-ala rajoitus alueelle sijoittuville muille myymälöille (jolloin hypermarket säilyisi hallitsevana myymälänä alueella) tai soveltamalla jotain suhdelukua, kuten hypermarketin pinta-ala oltava yli 50 % kokonaispinta-alasta. Tämäntyyppiset rajoitukset saattavat kuitenkin kehittämisperiaatteissa olla turhan yksityiskohtaisia. 5. KEHITTÄMISPERIAATTEIDEN VAIKUTUS PÄIVITTÄIS- TAVARAKAUPAN KILPAILUUN JA SIJOITTUMISEEN Kysymys: Asettavatko kehittämisperiaatteet epätarkoituksenmukaisia rajoitteita päivittäistavarakaupan kilpailulle tai sijoittumiselle? Oulun väestökehityksen perusteella arvioitu laskennallinen päivittäistavarakaupan liiketilantarve vuoteen 2030 mennessä on kaupallisissa kehittämisperiaatteissa arvioitu olevan k-m2. Mihin tämä pinta-ala sijoitetaan? Onko varaa ohittaa Limingantulli päivittäistavarakaupan potentiaalisena paikkana? Päivittäistavarakaupan sijoittumista on kehittämisperiaatteissa ohjattu selvästi vahvemmin kuin muuta kauppaa: "Tarkastelualueen väestöpohjasta ja kaupungin kaupan palveluverkon kehittämistavoitteista johtuen alueelle ei ole tarkoituksenmukaista sijoittaa uusia päivittäistavarakaupan suuryksiköitä. Pienemmät päivittäistavaramyymälät tai päivittäistavaramyyntiä sisältävät laajan tavaravalikoiman myymälät on syytä sijoittaa niille osa-alueille, jotka sijaitsevat lähimpänä asutusta." 3 2

28 Lausunto Limingantullin kehittämisperiaatteista Tällä linjauksella alueelle jo sijoittuneelle Prismalle annetaan alueellinen monopoli. Päivittäistavarakaupassa hypermarketit vastaavat noin 28 %:sta myynnistä (Päivittäistavarakauppa ry: Päivittäistavarakauppa 2013). Kahden suuren keskusliikkeen hallitsemassa päivittäistavarakaupassa pienemmillä myymälöillä operoivien kilpailijoiden on vaikea saavuttaa merkittäviä markkinaosuuksia. Vaikka hypermarket-kilpailijoita S- ja K-ryhmille ei tällä hetkellä (Minimania, osin myös Halpa-Hallia lukuun ottamatta) ole, olisi kilpailun mahdollistamisen kannalta oleellista, että uusia kauppapaikkoja edes teoriassa olisi olemassa myös suurimmille päivittäistavarakaupan myymälätyypeille. Väljempi suhtautuminen päivittäistavarakaupan sijoittumiseen voisi tukea Limingantullin kehittymistä ja säilymistä kaupan alueena, jos nähtävissä on tilanne, jossa sen houkuttelevuus kauppapaikkana alkaa heiketä ja liiketilat tyhjenevät. 6. ERIKOISKAUPAN AJANKOHTAISET TARPEET JA TULE- VAT KEHITYSSUUNNAT? Kysymys: Vastaavatko kehittämisperiaatteet erikoiskaupan ajankohtaisiin tarpeisiin ja tuleviin kehityssuuntiin? Suhteellisen väljäksi erikoistavarakaupan osalta muotoillut kehittämisperiaatteet muodostavat kohtuullisen hyvän lähtökohdan erikoiskaupan tarpeisiin ja tuleviin kehityssuuntiin vastaamiselle. Alueen kehittyminen aiempaa yhtenäisemmäksi ja toimivammaksi vahvistaa sen kilpailukykyä tulevaisuudessa. Erikoiskaupan ajankohtaiset tarpeet ovat tällä hetkellä viime vuosien heikosta talouskehityksestä johtuen ennemmin supistamiseen kuin laajentamiseen liittyviä. Erityisesti paljon tilaa vaativan tavaran kauppa on kärsinyt hyvin näkyvästi kodinkone- huonekalu- ja sisustuskaupan tiloja on useissa kaupungeissa tyhjillään. Limingantullin alueellakin on tyhjentyneitä liiketiloja. Tulevista kehityssuunnista on tunnistettavissa useita liiketilan tarvetta vähentäviä trendejä: - talouskasvu jatkuu ainakin lähivuosina heikkona: heikompi kulutuskysyntä, kaupan tehokkuusvaatimukset - verkkokaupan merkitys kasvaa kaikilla toimialoilla, mutta erityisesti erikoistavarakaupassa - kuluttajakäyttäytymisessä näkyy paljon viitteitä siitä, että tavaroiden ostamisen ja omistamisen tarve vähenee syntyy uusia tapoja osoittaa statusta ja hankkia mielihyvää. Kestävä kehitys ja ekologiset arvot muuttuvat valtavirraksi. o tämä trendi voi olla myös suhdanneherkkä ja muuttua talouden kohentuessa. Ekologiset arvot voivat näkyä myös kodinkoneiden uusimisena energiatehokkaaksi lisäten ostamista. Toisaalta uudisrakentamisellekin on todennäköisesti tarvetta: - kaupan elämyksellisyys ja myymäläympäristön laatu ovat aiempaa merkittävämpiä, kun kilpaillaan verkkokaupan kanssa pitää uudistua - moni- ja ylikanavaisuus edellyttää uudentyyppisiä tiloja - kauppa keskittyy edelleen: suurempi ja uudempi on vetovoimaisempi kuin pieni ja vanha - myymäläkoot voivat yhtäältä kasvaa esim. verkkokaupan varasto myymälän yhteydessä, toisaalta pienentyä myymälä "showroomina" Kehittämisperiaatteet pohjautuvat vahvasti Limingantullin nykyiseen kaupalliseen tarjontaan ja sen kehittämiseen. Kehittämisperiaatteista muodostuu "Limingantulli 2.0" samat toiminnot, mutta päivitettynä ja mahdollisesti yhtenäisempänä. Lausunto Limingantullin kehittämisperiaatteista Sijainti keskustan tuntumassa ja vakiintunut asema kaupan paikkana voi olla kilpailuetu verrattuna kauempana sijaitseviin keskuksiin. Myös verkkokaupan ja varastojen yhdistäminen sekä erilaiset varasto-myymälä-noutopiste-yhdistelmät voivat olla kiinnostavia nimenomaan lähellä asukkaita sijaitsevilla alueilla. Noutopiste kaupunkialueella, mutta kuitenkin logistisesti hyvässä sijainnissa ja väljällä tontilla voi olla arvokas kilpailuetu tuleville kaupan konsepteille. 5 4

29

30