ONKO NOPEA PUTKIREMONTTI EDULLISEMPI?

Transkriptio

1 ONKO NOPEA PUTKIREMONTTI EDULLISEMPI? Antti Pulkkinen Helsinki, Kumppanisi korjausrakentamisessa

2 SISÄLTÖ 1 Consti yrityksenä 2 Putkiremonttien hinnan kehitys ja kustannukset 3 ST-malli ja Consti IDEAL 4 Esimerkkikohde 5 Yhteenveto 3

3 CONSTI ON SUOMEN JOHTAVA KORJAUSRAKENTAJA Suomen johtava korjausrakentamiseen ja taloteknisiin palveluihin keskittynyt yritys Liikevaihto liiketoiminta-alueittain 2015: 256,2 M Laaja palveluvalikoima kattaa linjasaneeraukset, asuntojen ja toimitilojen peruskorjaukset, julkisivusaneeraukset, talotekniikan ja huoltopalvelut sekä vaativia korjaamisen erikoistöitä Suomen suurin asuintalojen korjaaja ja markkinajohtaja mm. julkisivu- ja hotellikorjauksissa Toiminnot ovat keskittyneet suurimpiin suomalaisiin Tampere & kasvukeskuksiin, etenkin eteläiseen ja läntiseen Suomeen Pirkanmaa Constin pääkonttori sijaitsee Helsingissä ja se työllistää yli 1000 henkilöä Julkinen pörssiyhtiö, jonka osakkeita omistaa merkittävästi johto ja muu avainhenkilöstö Julkisivut 25% 34 % Liikevaihdon maantieteellinen jakauma, 2015 Helsinki & Uusimaa 10 % 26 % Muut 39 % 11 % Helsinki & Uusimaa 79 % Technical Building Services Korjausurakointi Talotekniikka Renovation Contracting Building Facades Tampere & Pirkanmaa Others Oulu Tampere Lahti Turku Porvoo Helsinki 4

4 PUTKIREMONTTIEN HINNAN KEHITYS JA KUSTANNUSTEN MUODOSTUMINEN Mikä putkiremonttissa maksaa? Kumppanisi korjausrakentamisessa

5 PUTKIREMONTTIEN HINNAN KEHITYS Kokonaisvaltaisen putkiremontin asuntokohtaisen hinnan kehitys Alan yleinen kannattavuus laskee samanaikaisesti Tilauskannat lyhenivät selvästi viime vuodesta Kilpailu markkinoilla on lisääntynyt 6

6 MUUTOKSIA URAKAN SISÄLLÖSSÄ Lainsäädännön muutokset Mm. työturvallisuuslaki 2009 Energiamääräykset > vesimittarit pakollisiksi Rakentamisen tiedonantovelvollisuus Uusi asbestilaki 2016 Jne. lista on pitkä. Korjaustöiden laajeneminen Sähkö- ja telejärjestelmien uusiminen Yleisten tilojen tilamuutokset ja modernisointi Pihatyöt, salaoja ja sadevesijärjestelmät Purkutöiden osuus on kasvanut ja sen osuus jopa 10-15% urakkahinnasta Eri toteutustapa vaihtoehtojen lisääntyminen Eri menetelmiä yhdistelemällä voidaan saada säästöjä, aikaan mutta voi käydä myös päinvastoin. Hankesuunnitelun merkitys korostuu 7

7 PERINTEISEN PUTKIREMONTIN KUSTANNUSTEN JAKAUTUMINEN Sähkötyöt 19 % työmaan käyttö- ja yhteiskustannukset 2 % ulkopuoliset työt 5 % 8 viemärin sukitus 4 % huoneistokohtainen vedenmittaus 1 % putkieristykset 3 % vesikalusteet 7 % viemärit 2 % vesijohdot 6 % ilmanvaihtotyöt 4 % lämmitystekniset työt 2 % suojaus- ja purkutyöt 10 % asuntojen työt 22 % yleiset tilat 13 %

8 ST-MALLI JA CONSTI IDEAL Ratkaisuja kustannusten ja aikataulun hallintaan. Kumppanisi korjausrakentamisessa

9 KUSTANNUSTEHOKAS ST-MALLI SOPIMUS SUUNNITTELU RAKENTAMINEN Kesto: n. 1kk Tehdään kiinteähintaisena koko kokonaisuudesta Ei epäselviä vastuita Kesto: n. 3-6kk Rakennusluvan haku Sisällön tarkentaminen tilaajan kanssa yhdessä avoimin laskentaperustein Tilaajan toiveita ja tarpeita vastaavat suunnitelmat, joiden hintavaikutus tiedetään ennen toteutusta ST-MALLIN ETUJA: Hankkeen kokonaiskesto lyhenee merkittävästi Keskimäärin 20% edullisempi kun perinteinen kilpailu-urakka Hanke suunnitellaan yhdessä loppukäyttäjien kanssa. Tilaajalle kerrotaan avoimesti mistä hän maksaa. Aloitus 2kk rakentamispäätöksestä Toteutusajankohta voidaan sopia yhdessä joustavasti

10 IDEAL PUTKI- JA KYLPYHUONEREMONTTI ON KAHDEN RATKAISUN YHDISTELMÄ IDEAL huone tuuletettu ratkaisu joka sisältää kaiken kylpyhuoneeseen kuuluvan Putkimoduuli viemäri, vesi ja wc istuimen huuhteluvesisäiliö. IDEAL Putkimoduuli, sisältää huoneen talotekniset osuudet IDEAL huone koostuu teollisesti tuotetuista valmiista elementeistä Kaikki osat ovat tehtaassa valmistettuja, paitsi lattia. IDEAL kylpyhuone on tuuletettu ratkaisu, ilma kiertää uuden ja vanhan huoneen välissä Hinta n /m 2 Mahdollistaa perinteisen putkiremontin kymmenessä päivässä 11

11 AIKATAULUTUKSELLA TEHOSTAMINEN Tuotannon tehostaminen virtautuksella Kumppanisi korjausrakentamisessa

12 AIKATAULUJEN KEHITYS JA HAASTEET Yleinen käsitys usean vuoden ajan oli että putkiremontti kestää 12 viikkoa per asunto. Aikataulusta ei voi yleistää, vaan se on kohdekohtainen käsite. Suurin hyöty saadaan kun suunnitellaan kohde yhdessä (ST-malli) Vanhat viime vuosisadan alun talot vaativat edelleen pidemmän korjausajan ; Useita Ideal kohteita 2-3 viikon asumishaitta-ajalla. 2017; Haahkatie perinteinen putkiremontti 4,5 viikkoa. 13

13 TUOTANNON VIRTAUTUS RAKENNUSALALLA Työ jaetaan saman pituisiin paketteihin jotka seuraavat välittömästi toisiaan Näin muodostuva tuotantojuna etenee tasaisella nopeudella Saavutetaan ennakoitava, nopeasti valmista tulosta tuottava työtahti Sekä läpimeno että tuottavuus parantuvat Materiaalit Tahtiaika = yhden työvaiheen kesto Lohkon valmistumisaika = työvaiheiden määrä x tahtiaika 14

14 MITEN VIRTAUTETTUUN TUOTANTOON PÄÄSTÄÄN RAKENTAMISESSA? Tuotannon virtauttamisen periaate on universaali Rakentamisessa on omia jäykkyyksiä ja esteitä, jotka on voitettava, suurin este on kulttuuri Tuotannonsuunnittelu ja ohjaus on rakentamisessa paljon muuta teollisuutta karkeammalla tasolla tarkempi työnsuunnittelu Edellytyksiä: Riittävä valmisteluaika Vaikutusmahdollisuus suunnitelmiin ja hankintoihin; tekniset esteet, esim. kuivumisajat, hallitaan Toteutusmuotona kumppanuus/ yhteistoimintamalli Oikea resursointi, haastavat tavoitteet Voitettavaa kaikilla osapuolilla yhteinen kehittäminen ja pilotointi vie eteenpäin 15

15 MUUTAMIA ESIMERKKIKOHTEITA Kumppanisi korjausrakentamisessa

16 ESIMERKKIKOHDE: AS OY RISTO RYTIN TIE 28 Toteutus ST-urakkamallilla Ensimmäinen ST-linjasaneeraus PKseudulla Toteutusratkaisu oli kustannustehokas, vaikka kaikki märkätilat korjattiin, sähköt ja vesijohdot uusittiin sekä viemärit sukitettiin. Urakan kustannustaso 542 /m 2! Urakkamuoto mahdollisti yhtiön omat tilaukset rakennusaikana, mm. yleiset tilat. Yhdisteltiin uusia menetelmia tehokkaasti 17

17 ESIMERKKIKOHDE: AS OY HAAHKATIE Toteutus kiinteähintaisena kokonaisurakkana Asuntoja 32, rakennusvuosi 1955 Kaikki märkätilat korjataan, sähköt ja vesijohdot uusitaan. Perusurakan kustannustaso n.780 /m2 Alkuperäinen aikataulu 8 viikkoa per asunto Virtauttamisella ja tahtiaika-ajattelulla päästiin 23 päivään eli n. 4,5 viikon asuntokohtaiseen haittaaikaan. 18

18 YHTEENVETO Nopea putkiremontti on suhteellinen käsite Pelkkä hintakilpailu ei kannusta nopeisiin läpimenoaikoihin. Laajuus vaikuttaa kokonaishintaan paljon Urakkahinta jakaantuu pienistä kokonaisuuksista Aikataulun nopeuttaminen vähentää kiinteitä kustannuksia, mutta nostaa työvoimakustannuksia. Yhdessä tekemisellä on suurin vaikutus vrt. ST-malli. 19

19 KIITOS. Lisätietoja: Kumppanisi korjausrakentamisessa