ASEMAKAAVAMUUTOKSEN SELOSTUS TONTTI , ASUNTO OY KOKKOLAN GRAND

Transkriptio

1 KOKKOLAN KAUPUNKI TEKNINEN PALVELUKESKUS KAAVOITUSPALVELUT KARLEBY STAD TEKNISKA SERVICECENTRET PLANLÄGGNINGSTJÄNSTER ASEMAKAAVAMUUTOKSEN SELOSTUS TONTTI , ASUNTO OY KOKKOLAN GRAND SUUNNITTELUALUEEN SIJAINTI ASIANRO: 1182/ /2013

2 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan muutos koskee 2 kaupunginosan 1 korttelin tontteja 10 ja 50. Kaavan tunnus: 2/28 Kaavan päiväys: Kaavatyön koodi: E172 Asiakirjatunnus: 1182/ /2013 Kaavan laatija: Kokkolan kaupungin kaavoituspalvelut, PL 43, Kokkolan kaupunki / kaavoituspäällikkö Jouni Laitinen Suunnittelijat: asemakaava-arkkitehti Elina Nissinen p ja kaavasuunnittelija Ingela Borgmästars-Hagnäs, p sähköposti: etunimi.sukunimi@kokkola.fi Kaupunkirakennelautakunta: Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) Kaavan vireilletulosta ilmoittamisen päivämäärä: Kaupunkirakennelautakunta: Luonnos 1: , Luonnos 2: xx Kaupunkirakennelautakunta: Ehdotus xx.xx.xxxx xx Kaupunginhallitus xx.xx.xxxx xx Kaupunginvaltuusto xx.xx.xxxx xx 1.2 Kaava-alueen sijainti Kannen opaskartassa on esitetty asemakaava-alueen sijainti. Suunnittelualuetta on asemakaavamuutostyön käynnistyksen jälkeen laajennettu koskemaan myös tonttia (Asunto Oy Kokkolan Grand). 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Kaavan nimi on Asemakaavamuutos Tontti , Asunto Oy Kokkolan Grand. Asemakaavatyössä on tutkittu tontin 10 käyttötarkoituksen muutos yleiskaavan pohjalta, uuden asuinrakennuksen sijoittuminen asemakaavassa suojellun vanhan Grandin talon läheisyyteen ja osaksi ympäröivää muuta kaupunkirakennetta sekä kaupunkikuvallista asetelmaa. 2

3 1.4 Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Tunnistetiedot Kaava-alueen sijainti Kaavan nimi ja tarkoitus Selostuksen sisällysluettelo Luettelo selostuksen liitteistä Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista TIIVISTELMÄ Kaavaprosessin vaiheet Asemakaavan sisältö Asemakaavan toteuttaminen LÄHTÖKOHDAT Selvitys suunnittelualueen oloista ASEMAKAAVATYÖN SUUNNITTELUN VAIHEET Asemakaavan suunnittelun tarve Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Osallistuminen ja yhteistyö Asemakaavan tavoitteet Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset ASEMAKAAVAN KUVAUS Kaavan rakenne Ympäristön laatua kokevien tavoitteiden toteutuminen Aluevaraukset Kaavan vaikutukset

4 5.5 Ympäristön häiriötekijät Kaavamerkinnät ja määräykset Nimistö ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Toteuttaminen ja ajoitus Toteutuksen seuranta ASEMAKAAVAN SEURANTALOMAKE LIITTEET Luettelo selostuksen liitteistä Liite 1 Ote maakuntakaavasta Liite 2 Ote yleiskaavasta Liite 3 Ote ajantasa-asemakaavasta Liite 4 Pohjakartta 1.6. Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista Kokkolan hulevesiohjelma (FCG, 2013) Kokkolan kaupungin meluselvitys 2014 ja ennuste vuodelle 2030 (WSP Finland Oy, 2014) Kokkolan pyöräilykaupunkiohjelma (Kokkolan kaupunki ja Valpastin Oy, 2013) Kokkolan hulevesiohjelma (FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy, 2013) 4

5 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Aloite on Asunto Oy Kokkolan Grand:n. Kaupunginhallitus päätti kokouksessaan käynnistää asemakaavamuutoksen tontille 10, Asunto Oy Kokkolan Grandille. Huom! Asunto Oy Kokkolan Grand omisti aloitevaiheessa molemmat tontit. Sittemmin tontti on myyty. Uusi omistaja on ollut mukana asemakaavamuutoksen valmistelussa. Kyseessä on yksityisen anoma asemakaavan muutos, joka on maksullinen. Kaupunki perii hakijalta kustannukset kaavoituspalvelujen palveluhinnaston mukaisesti. Kaupunkirakennelautakunta päätti kokouksessaan hyväksyä osallistumis- ja arviointisuunnitelman ja päättää ilmoittaa osallisille asemakaavoituksen vireille tulosta. Ilmoitus vireille tulosta julkaistiin paikallisissa lehdissä sekä kaupungin Internet -sivulla virallisten ilmoitusten palstalla Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli julkisesti nähtävillä välisen ajan. Nähtävilläoloaikana saatiin K.H. Renlundin museon ja Museoviraston lausunnot, sekä kaksi mielipidettä. Asemakaavamuutosluonnos oli kaupunkirakennelautakunnan käsittelyssä Kaupunkirakennelautakunta päätti lähettää asemakaavamuutosluonnoksen keskeisille osallisille ja asettaa sen nähtäville valmisteluvaiheen kuulemista varten. Luonnos oli julkisesti nähtävillä Nähtävilläolosta ilmoitettiin Kokkola-lehdessä ja kaupungin Internet sivuilla. Asiasta saatiin nähtävilläoloaikana kolme lausuntoa sekä kaksi muuta kirjallista mielipidettä. Niiden sisältöä on avattu kohdassa Tulevat vaiheet: Kaupunkirakennelautakunta päätti kokouksessaan xx.xx.xxxx xx hyväksyä asemakaavamuutosehdotuksen julkisesti nähtäville asetettavaksi ja lähettää sen kaupunginhallituksen käsiteltäväksi. Asemakaavamuutosehdotus oli julkisesti nähtävillä xx.xx.-xx.xx.xxxx. Asiasta saatiin / ei saatu muistutuksia. Kaupunginhallitus käsitteli kaavaehdotuksen xx.xx.xxxx xx Kaupunginvaltuusto hyväksyi kaavaehdotuksen xx.xx.xxxx xx 2.2 Asemakaavan sisältö Asemakaavamuutoksella muodostuu 2. kaupunginosan 1. korttelin tontit 10 ja 50 ja katualuetta. 5

6 Asemakaavatyössä on tutkittu tontin 10 käyttötarkoituksen muutos yleiskaavan pohjalta, uuden asuinrakennuksen sijoittuminen asemakaavassa suojellun vanhan Grandin talon (tontilla 50) läheisyyteen ja osaksi ympäröivää muuta kaupunkirakennetta sekä kaupunkikuvallista asetelmaa. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Toteuttaminen voi alkaa asemakaavamuutoksen vahvistuttua. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue sijaitsee Kokkolan ydinkeskustassa rajautuen pohjoisessa ja idässä Suntiin, kaupunginsalmeen, jonka vastakkaisella puolella on pieni viheralue. Etelässä suunnittelualue rajautuu Pitkänsillankatuun ja lännessä viisikerroksiseen kivirakenteiseen asuin- ja liikerakennukseen sekä sisäpihan pysäköintikanteen. Suntin varsi on kaupunkilaisille pidetty kevyen liikenteen väylä. Alue on osa Kokkolan kansallisen kaupunkipuiston esiselvityksen tarkastelualuetta. Esiselvityksen on määrä valmistua kevään 2016 aikana Luonnonympäristö Suunnittelualueella ei ole merkittävää luonnonympäristöä. Se kuitenkin rajautuu kaupunginsalmeen, Suntiin, joka vesiaiheena ja yhdessä sitä reunustavine puistoineen on merkittävä kaupunkiluontoelementti Kokkolan ydinkeskustassa Rakennettu ympäristö Tontilla 50 on viisikerroksinen asuin- ja liikerakennus, vanha Hotel Grandin talo, ja tämän vieressä Pitkänsillankatua länteen päin toinen viisikerroksinen kivirakenteinen asuin- ja liikerakennus, n.s. Keskipohjan talo. Molemmat ovat asemakaavassa suojeltuja. Tontin 10 länsipuolella, korttelin sisäpihalla, on Hotel Kokkolan pysäköintikansi. Pihakansi käsittää koko pihan Rantakadun varrella olevaan, suojeltuun punatiiliseen vanhan sähkölaitoksen taloon asti. Uudehko liike- ja hotellirakennus kohoaa luoteessa pitkänä suorakaiteenmuotoisena massana, pääty Suntia kohti. Nykyisin tontti 10 on rakentumaton epämääräinen asfalttikenttä, jossa pysäköidään autoja ja on sellaisenaan selkeä aukko muutoin kauniisti rakentuneessa kaupunkiympäristössä Maanomistus Alue on yksityisessä omistuksessa. 6

7 3.2 Suunnittelutilanne Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset YLEISKAAVA Kokkolan keskikaupungin yleiskaava 2006 (oikeusvaikutteinen): Suunnittelualue on yleiskaavassa asuin-, liike ja toimistorakennusten korttelialuetta (AL). Tontilla 10 on lisäksi merkintä "toteutumaton asemakaava" (vinoviivoitus, musta). Osalle tontteja saa sijoittaa koko korttelia tai useampia kortteleita palvelevan pysäköintilaitoksen (lpa). Tontin 10 Suntin puoleiseen reunaan on merkitty kevyen liikenteen yhteystarve (täytetyt pallot, mustat) (Liite 1). Yleiskaavan suojelukartassa on todettu, että Vanha Grandin rakennus on asemakaavassa suojeltu. ASEMAKAAVA Tonteilla on voimassa vahvistunut asemakaava, jossa ne ovat liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta K. Tonteille saa rakentaa asuinhuoneistoja kiinteistön hoidolle välttämätöntä henkilökuntaa varten. Rakennusoikeus tontilla 10 on 2000m2 ja suurin sallittu kerrosluku on 1/2VIu. Rakennuksen julkisivupinnan ja vesikaton leikkauskohdan ylin korkeusasema on asetettu metriin. Tontin kautta on ajoyhteys tontille 13 sekä Suntin reunaa pitkin yleiselle jalankululle ja polkupyöräilylle varattu alueen osa. Vanha Grandin rakennus tontilla 50 on suojeltu. Kaavassa suurin sallittu kerrosluku on 1/4Vu ja rakennusoikeus on 3150 kem2. (liite 2) Hotellikäytössä ollut rakennus on muutettu asuinkäyttöön poikkeamisluvalla (RYL ). POHJAKARTTA Suunnittelualueen pohjakartta täyttää Maankäyttö- ja rakennuslain 54a :n vaatimukset. (liite 3) SELVITYKSET Kaavoituksen yhteydessä on tarkasteltavaksi tullut: alueen täydennysrakentamisen mahdollisuudet kaupunkikuvallisesti keskeisellä paikalla alueen kävely-, pyöräily- ja ajoneuvoliikennejärjestelyt sekä autopaikoitus hulevesien johtaminen Suntin rantapenkereen kunnostaminen pelastustiejärjestelyt asemakaavan sisällön suhde yleiskaavaan, aluetta ympäröivään asemakaavaan ja taajaman muuhun suunnitteluun 7

8 4 ASEMAKAAVATYÖN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Aloite on Asunto Oy Kokkolan Grandin. Tavoitteena on siirtää tontille 10 osoitettu lisärakentamisen rakennusoikeus muulle tontinosalle siten, että rakennushanke voidaan toteuttaa erillisenä rakennuksena. Asemakaavatyössä on tutkittu tontin 10 käyttötarkoituksen muutos yleiskaavan pohjalta, uuden asuinrakennuksen sijoittuminen asemakaavassa suojellun vanhan Grandin talon (tontilla 50) läheisyyteen ja osaksi ympäröivää muuta kaupunkirakennetta sekä kaupunkikuvallista asetelmaa. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Kaupunginhallitus päätti kokouksessaan käynnistää asemakaavamuutoksen tontille 10, Asunto Oy Kokkolan Grandille. Kyseessä on yksityisen anoma asemakaavan muutos, joka on maksullinen. Kaupunki perii hakijalta kustannukset kaavoituspalvelujen palveluhinnaston mukaisesti. Asunto Oy Kokkolan Grand omisti aloitevaiheessa molemmat tontit. Sittemmin tontti on myyty. Asemakaavamuutoksen valmistelua on jatkettu uuden omistajan kanssa. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa on tuotu esiin, että kaava-aluetta on mahdollisesti tarpeen laajentaa myös tontille , lähinnä siksi, että hotellikäytössä ollut rakennus on aikoinaan muutettu asuinkäyttöön ja voimassa oleva asemakaava ei tätä mahdollista. Asemakaavatyön aikana on todettu tarpeelliseksi ottaa kyseinen tontti mukaan asemakaavamuutokseen. Asemakaavamuutos tältä osin todentaa jo rakentuneen tilanteen. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö Kaavoitusmenettely järjestetään siten, että suunnittelun lähtökohdista, tavoitteista ja mahdollisista vaihtoehdoista kaavaa valmisteltaessa tiedotetaan niin, että alueen maanomistajilla ja niillä, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa, sekä viranomaisilla ja yhteisöillä, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään (osallinen), on mahdollisuus osallistua kaavan valmisteluun, arvioida kaavoituksen vaikutuksia ja lausua kirjallisesti tai suullisesti mielipiteensä asiasta koko asemakaavatyön valmistelun ajan. (MRL 62 ) 8

9 4.3.1 Keskeiset osalliset Etelä-Pohjanmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus Keski-Pohjanmaan liitto K.H. Renlundin museo - Keski-Pohjanmaan maakuntamuseo Museovirasto Rakennus- ja ympäristölautakunta Kokkolan Energia Oy (ent. Liikelaitos Kokkolan Energia) Kenet Oy Liikelaitos Kokkolan Vesi Lähiympäristön kiinteistönomistajat ja asukkaat Keski-Pohjanmaan ja Pietarsaaren alueen pelastuslaitos Asemakaavatyön vireilletulo Kaupunkirakennelautakunta päätti kokouksessaan hyväksyä osallistumis- ja arviointisuunnitelman ja päättää ilmoittaa osallisille asemakaavoituksen vireille tulosta. Ilmoitus vireille tulosta julkaistiin paikallisissa lehdissä sekä kaupungin Internet -sivulla virallisten ilmoitusten palstalla Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli julkisesti nähtävillä välisen ajan. Nähtävilläoloaikana saatiin K.H. Renlundin museon ja Museoviraston lausunnot sekä kaksi mielipidettä. Alla tiivistetysti avattuna niiden sisältöä: Museovirasto: -- Museovirasto on tutustunut suunnitelmiin ja ilmoittaa, ettei sillä ole siihen arkeologisen kulttuuriperinnön osalta huo- mautettavaa..-- K.H. Renlundin museo: -- Pitkänsillankadun pohjoispuolen reuna Rantakadun ja Kaarlelankadun välillä muodostaa arkkitehtonisesti ja kaupunkikuvallisesti merkittävän ja yhtenäisen kokonaisuuden. Edellä mainitusta syystä alueen suunnittelutyössä on erityisesti kiinnitettävä huomio siihen, miten kaavan sallima rakentaminen, rakennusoikeus ja kerrosluku suhteutuvat olemassa olevaan rakennuskantaan hyvän kaupunkiympäristön toteuttamiseksi. Mahdollista lisärakentamisoikeutta suunniteltaessa on arvioitava mm voidaanko pihatilat, autopaikoitus ja muut toiminnan ja ympäristön kannalta keskeiset vaatimukset hyvin toteuttaa keskikapungin yleiskaavan määräysten tarkoittamalla tavalla. -- Ensimmäisen mielipiteen esittänyt henkilö pitää aluetta ahtaana ja jo nyt ylitehokkaana, on huolissaan tasapuolisuuden toteutumisesta sekä kaupunkikuvasta. Hän painottaa, että alue tulee kaavoituksessa nähdä kokonaisuutena ja peräänkuuluttaa vanhojen tonttien ja kortteleiden pihajärjestelyille laatutasoa. Kaikkinensa hän pitää hanketta arveluttavana. Rakennusoikeuden siirtoa tontilla toiseen kohtaan hän pitää perusteettomana ja epäkäytännöllisenä sekä asumisen että korttelirakenteen kannalta. Sen sijaan Suntin kevyen liikenteen kauan odotettua yhteystarvetta, mahdollisesti puiden reunustamana, hän pitää täysin hyväksyttävänä rantapenkereen kunnostamisen yhteydessä. Ja lisää vielä, että "Suntin vastakkainenkin yhteystarve tulee toteuttaa esteettömänä ja esteettisistä syistä." 9

10 Toinen mielipide liittyy asemakaavamuutoksen hakemukseen Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Luonnosvaihe Luonnosvaiheessa tontin omistaja vaihtui. Uuden omistajan kanssa on käyty keskusteluja mm. uuden rakennushankkeen sovittamisesta suojeltuun Grandin rakennukseen sekä kaupunkikuvaan. He ovat esittäneet vaihtoehtoisia suunnitelmia, joita on arvioitu kaavoittajan sekä kaupungin maankäyttöryhmän ja museoviranomaisen taholta. Yhteinen näkemys kaupungin ja viranomaisten taholta on, että uuden rakennuksen korkeus tulee sovittaa Grandin rakennukseen. Ensimmäinen luonnoskuuleminen: Asemakaavamuutosluonnos oli kaupunkirakennelautakunnan käsittelyssä Kaupunkirakennelautakunta päätti lähettää asemakaavamuutosluonnoksen keskeisille osallisille ja asettaa sen nähtäville valmisteluvaiheen kuulemista varten. Luonnos oli julkisesti nähtävillä Nähtävilläolosta ilmoitettiin Kokkola-lehdessä ja kaupungin Internet sivuilla. Asiasta saatiin nähtävilläoloaikana kolme lausuntoa sekä kaksi muuta kirjallista mielipidettä. Alla on tiivistetysti avattu niiden sisältöä sekä annettu kootusti vastine, sillä mielipiteiden ja lausuntojen sisällöt olivat pitkälti samankaltaisia. (Kuva kyseisestä, päivätystä asemakaavamuutosluonnoksesta on esitetty kohdassa 4.5.) Ab Hejm Oy omistaa kiinteistöt sekä ja on rajanaapuri tontille Kiinteistössä harjoitetaan hotelli- ja ravintolatoimintaa. Mielipiteessään Ab Hejm Oy nostaa esiin huolensa vapaista ja sujuvista kulkuyhteyksistä sekä huollon- ja kunnossapidon kannalta että pysäköinnin kannalta (työpaikat ja asiakkaat). He ovat myös huolissaan rakennusaikaisesta häiriöstä aivan hotellihuoneiden ikkunoiden alla ja mahdollisista rakennevaurioista. Lisäksi nostavat esiin näkymien huonontumisen. Museovirastolla ei ole asiaan arkeologisen kulttuuriperinnön osalta huomautettavaa. Keski-Pohjanmaan ja Pietarsaaren alueen pelastuslaitos tuo esiin lausunnossaan, että kaavoituksessa tulee riittävässä laajuudessa turvata pelastusajoneuvojen pääsy kohteeseen. As Oy Keskipohja vastustaa tontille rakentamista, vedoten: tilanahtauteen sekä ajoneuvokannan ja liikenteen lisääntymiseen, maisemien ja näkymien estymiseen sekä tuuliolosuhteiden huonontumiseen sekä suojeltujen rakennusten (vanha Grandin rakennus ja Keskipohjan rakennus) huomioimiseen. K.H. Renlundin museo - Keski-Pohjanmaan maakuntamuseo katsoo, että rakennettavan asuinkerrostalon tulee olla Grandin rakennukseen nähden korkeudeltaan ja volyymiltaan sekundäärinen. Ja katsoo laadukkaan kaupunkikuvan edellyttävän mitoituksen osalta luonnoksessa esitetyn 10

11 korkeimman sallitun kerrosluvun laskemista. Lisäksi maakuntamuseo esittää tutkittavaksi vaihtoehtoja, joissa rakennuksen muotokielessä ja julkisivumateriaaleissa haetaan yhtymäkohtia Grandin suojeltuun rakennukseen kaavaluonnoksen määräyksen edellyttämällä tavalla. Kaavoituspalveluiden vastine saatuihin ensimmäisen luonnosvaiheen mielipiteisiin ja lausuntoihin: Asemakaavamuutosluonnoksesta annettujen mielipiteiden ja lausuntojen vuoksi, kaavoituspalvelut päätti muuttaa asemakaavaratkaisua siten, että tontille tulevan rakennusmassa sijoittuu kokonaisuudessaan Suntin varteen, kauemmaksi hotellin rakennuksesta. Näin As Oy Keskipohjan ja hotellin näkymät tulevat paremmin huomioiduksi. Hotellikiinteistön tarvitsemat ajoyhteydet on huomioitu uudessa kaavaluonnoksessa. Pysäköintihallin ulosajo tapahtuu samasta kohtaa kuin nykyiselläänkin, eli ajorasitteena tontin kautta. Tämä ajoyhteys on huomioitava tulevan asuinrakennuksen pysäköintiratkaisussa. Kaavoituspalvelut on pyrkinyt huomioimaan pelastusviranomaisen lausunnon uudessa kaavaluonnoksessa, joka on muuttunut olennaisilta osin ensimmäisestä kaavaluonnoksesta. Luonnoskuulemisen aikana pelastusviranomaiselta pyydetään uusi lausunto, jotta varmistetaan em. vaatimusten toteutuminen. Tilanahtauteen viitaten voidaan todeta, että asemakaavamuutosluonnoksessa esitetty rakennusoikeus on sama kuin voimassa olevassa asemakaavassa. Käyttötarkoitus ja rakentamisen sijoittuminen tontilla muuttuvat. Kaavoituspalvelut katsovat, että nykyisessä asemakaavassa määritelty kerrosala 2000, on lähtökohta rakennusoikeudelle. Asemakaavamuutoksen lähtökohtana on ollut, että on tarpeen muuttaa kaavaa siten, että siinä irrotetaan voimassa olevan kaavan mukainen rakennusala vanhan Grandin talon suojellusta rakennuksesta ja rakennusoikeus siirretään toisaalle tontilla. Rakennusoikeuden sijoittaminen on pyritty sovittamaan erilleen olemassa olevista rakennuksista. Näin pyritään muodostamaan Suntin varteen kaupunkikuvallisesti täydentävä kokonaisuus sovittaen se Grandin rakennuksen räystäs- ja harjakorkeuksiin. On täten perusteltua, että uusi asuinrakennus voi olla saman korkuinen Grandin rakennuksen kanssa eikä sen tule olla sille alisteinen. Tulevat vaiheet: 2. luonnoskuuleminen Toinen asemakaavamuutosluonnos oli kaupunkirakennelautakunnan käsittelyssä xx.xx.xxxx xx. Kaupunkirakennelautakunta päätti lähettää asemakaavamuutosluonnoksen keskeisille osallisille ja asettaa sen nähtäville valmisteluvaiheen kuulemista varten. Asiasta saatiin / ei saatu mielipiteitä. 11

12 Ehdotusvaihe Kaavaehdotus asetetaan julkisesti nähtäville vähintään 30 päivän ajaksi teknisen palvelukeskuksen asiakaspalvelun ilmoitustaululle ja kaupungin Internet -sivuille sen jälkeen, kun kaupunkirakennelautakunta on päättänyt lähettää sen kaupunginhallituksen käsiteltäväksi. Osallisilla ja kunnan jäsenillä on tilaisuus tehdä muistutus kaavaehdotuksesta kaupunginhallitukselle. Nähtävilläolosta ilmoitetaan sanomalehdessä sekä kaupungin Internet -sivuilla. Asemakaavaehdotuksen nähtäville asettamisesta lähetetään kirjallinen ilmoitus sellaiselle asemakaavoitettavaan alueeseen kuuluvan maan omistajalle ja kunnan tiedossa olevalle maan haltijalle, jonka kotikunta on toisella, väestötietojärjestelmään merkityllä paikkakunnalla tai jonka osoite muutoin on kunnan tiedossa. Kaupunkirakennelautakunta päätti kokouksessaan xx.xx.xxxx xx hyväksyä asemakaavamuutosehdotuksen julkisesti nähtäville asetettavaksi ja lähettää sen kaupunginhallituksen käsiteltäväksi. Asemakaavamuutosehdotus oli julkisesti nähtävillä xx.xx.-xx.xx.xxxx. Asiasta saatiin / ei saatu muistutuksia. Kaupunginhallitus käsitteli kaavaehdotuksen xx.xx.xxxx xx Kaupunginvaltuusto hyväksyi kaavaehdotuksen xx.xx.xxxx xx Kaavan hyväksymisestä koskevasta päätöksestä ilmoittaminen ja tiedottaminen: kuulutus lehdessä kirje niille, jotka ovat sitä kirjallisesti pyytäneet ja ilmoittaneet osoitteensa päätös viivytyksettä tiedoksi alueelliselle ELY -keskukselle ja ilmoitus muille maankäyttö- ja rakennusasetuksen 94 :ssä mainituille tahoille Kaavan lähettäminen tiedoksi: Vahvistunut asemakaava lähetetään maankäyttö- ja rakennusasetuksen 95 :ssä mainituille tahoille Viranomaisyhteistyö Asemakaavan muutoksesta on pidetty MRA 26 :n mukaisesti MRL 66 :n 2.mom. mukainen viranomaisneuvottelu Viranomaisneuvottelun järjestämisen perusteena oli kaupunkikuva- ja rakennussuojelukysymykset. Yhteinen näkemys kaupungin ja viranomaisten taholta on, että uuden rakennuksen korkeus tulee sovittaa Grandin rakennukseen. 12

13 4.4 Asemakaavan tavoitteet Tavoitteena on siirtää voimassa olevassa asemakaavassa tontille 10 osoitettu käyttämätön rakennusoikeus 2000m2 muulle tontinosalle siten, että rakennushanke voidaan toteuttaa erillisenä rakennuksena. Asemakaavatyössä on tutkittu tontin 10 käyttötarkoituksen muutos yleiskaavan pohjalta, uuden asuinrakennuksen sijoittuminen asemakaavassa suojellun vanhan Grandin talon (tontilla 50) läheisyyteen ja osaksi ympäröivää muuta kaupunkirakennetta sekä kaupunkikuvallista asetelmaa. 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset Ensimmäisen luonnosvaiheen ratkaisu Tontin omistaja on teettänyt alustavia käyttösuunnitelmaluonnoksia tontille. Luonnosten pohjalta on tutkittu tontin muuttamista asuinkerrostalojen (AK) korttelialueeksi. Uuden omistajan kanssa on käyty keskusteluja mm. uuden rakennushankkeen sovittamisesta suojeltuun Grandin rakennukseen sekä kaupunkikuvaan. He ovat esittäneet vaihtoehtoisia suunnitelmia, joita on arvioinut kaavoittaja sekä kaupungin maankäyttöryhmä, museoviranomainen ja myös muut viranomaiset. Viranomaisneuvottelu pidettiin MRA 26 :n mukaisesti Yhteinen näkemys kaupungin ja viranomaisten taholta on, että uuden rakennuksen korkeus tulee sovittaa Grandin rakennukseen. Ensimmäisen kaavaluonnoksen kuulemisvaiheessa saatiin mielipiteitä ja lausuntoja (niiden sisältöä on avattu aiemmin selostuksen kohdassa ), joiden pohjalta päädyttiin muuttamaan asemakaavamuutosluonnosta. Näin olen myös rakennuksen massoittelu on muuttunut. Rakennus ei enää työnny yhtä voimakkaasti korttelin sisäpihalle, vaan pysyttelee lähempänä Suntia. Vain pysäköintirakenteet ulottuvat sisäpihalle ja yhdistyvät nykyisiin pysäköintirakenteisiin. Rakennuksen korkeus säilyy samana kuin ensimmäisessä luonnosvaiheessa. 13

14 Ensimmäinen asemakaavamuutosluonnos (pvm ). Ratkaisu olisi mahdollistanut VII kerroksisen rakennusmassan rakentumisen hyvin lähelle hotellirakennusta. Naapuruston mielipiteiden johdosta päädyttiin siihen, että tämän luonnoksen pohjalta ei jatketa. 14

15 Toisen luonnosvaiheen ratkaisu Toisen luonnosvaiheen ratkaisussa on asuinrakennuksen rakennusala siirretty kokonaisuudessaan Suntin varteen. Näin saadaan etäisyyttä viereiseen hotellirakennukseen ja rakennusmassa ei kokonaan peitä näkymiä naapurirakennuksista. Sisäpiha jää vapaammaksi ja rakentaminen täydentää korttelia kaupunkikuvallisesti. Alla on rakentajan teettämistä luonnoksista julkisivuote ja perspektiiviluonnos. Niiden avulla on tarkasteltu uuden rakennuksen suhteutumista olemassaoleviin. Kyseessä on alustavat luonnokset ja toteutuva rakennus voi olla julkisivukäsittelyltään ja muilta yksityiskohdiltaan erilainen, mutta rakennusmassan sijoittuminen, koko ja korkeudet on niistä nähtävissä. Julkisivuote Suntille päin (Tucon Oy / Wasaplan Oy, 9/2016) 15

16 Perspektiiviluonnos Suntille päin (Tucon Oy / Wasaplan Oy, 9/2016). Kuvasta selviää rakennusmassan koko ja kaupunkikuvallisen ratkaisun periaatteet. 16

17 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Asemakaavamuutoksella muodostuu 2. kaupunginosan 1. korttelin tontit 10 ja 50 ja katualuetta Mitoitus Kaavoitettavan alueen kokonaispinta-ala on n. 2560m2. AK -korttelialueelle on osoitettu rakennusoikeutta 2000m2. Suurin sallittu kerrosluku on suojellun Grandin talon vierellä Suntin puolella VI ja sisäpihan puolella VII. AL -korttelialueen rakennusoikeus määrittyy olemassaolevan suojellun rakennuksen mukaan Palvelut Asemakaavamuutoksen suunnittelualueella on liiketilaa Grandin rakennuksen 1. kerroksessa. Kaupungin ydinkeskustan palvelut ovat välittömässä läheisyydessä. 5.2 Ympäristön laatua kokevien tavoitteiden toteutuminen Asemakaavakartassa on esitetty määräyksiä kaupunkikuvaan ja pihasuunnitteluun liittyen. 5.3 Aluevaraukset Korttelialueet ASUINKERROSTALOJEN KORTTELIALUE (AK) ASUIN-, LIIKE-, JA TOIMISTORAKENNUSTEN KORTTELIALUE (AL) Muut alueet Pitkänsillankatu -katualuetta 17

18 5.4 Kaavan vaikutukset Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Asemakaava täydentää olemassa olevaa kaupunkiympäristöä aivan kaupungin ydinkeskustassa. Nykyisin tontti 10 on rakentumaton epämääräinen asfalttikenttä, jossa pysäköidään autoja ja on sellaisenaan selkeä aukko muutoin kauniisti rakentuneessa kaupunkiympäristössä. Näin ollen alueen tiivistyminen on kaupunkikuvallisesti toivottavaa. Asemakaavamuutoksella on kuitenkin vaikutuksia mm. alueella jo sijaitsevista asunnoista avautuviin näkymiin. Siksi kerrosluvussa on pitäydytty viereisten rakennusten kerrosluvussa, vaikka tontin omistaja on esittänyt suunnitelmia korkeammista vaihtoehdoista. Rakennusoikeutta ei asemakaavamuutoksella kasvateta. Voimassa oleva asemakaava osoittaa saman rakennusoikeuden 2000m2 kiinni vanhaan Grandin rakennukseen, sen pohjoispuolelle. Kun rakennus ei ole enää hotellikäytössä, on käytännössä mahdotonta laajentaa rakennusta voimassa olevan asemakaavan mukaisesti, jolloin laajennus tulisi kiinni olemassaoleviin asuntoihin ja päädyn ikkunoihin. Tämä ei myöskään ole rakennussuojelun näkökulmasta toivottavaa. Asemakaavamuutoksella on varmistettu alueen kävely- ja pyöräily-yhteyksien säilyminen. Suntin varteen on osoitettu edelleen pyörätieyhteys. Ajoneuvoliikennejärjestelyt sekä autopaikoitus on osoitettu ajorasittein ja se on keskittynyt sisäpihalle, mahdollistaen yhteisjärjestelyt viereisten tonttien pysäköintirakenteiden kanssa. Pelastustiejärjestelyt tullaan asemakaavoituksen aikana tarkastelemaan yhdessä pelastusviranomaisen kanssa Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Asemakaavamuutoksella ei ole merkittäviä vaikutuksia luontoon ja luonnonympäristöön. Suntin reunapenkere tullaan hankkeen yhteydessä tontin omistajan kustannuksella (asiasta on sopimus) uusimaan ja sillä on kaupunkikuvallisesti sekä alueen virkistyskäytön kannalta positiivisia vaikutuksia, kun alueen kävely- ja pyöräilyreiteistä muodostuu yhtenäisempiä ja selkeämpiä. Maankäyttö- ja rakennuslakiin on v lisätty hulevesiä koskevat erityiset säännökset. Asemakaavaluonnoksessa ei ole esitetty erillistä määräystä hulevesistä. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan lähtökohtana on, että kiinteistön omistaja tai haltija vastaa kiinteistönsä hulevesien hallinnasta (103 e ). Lisäksi Kokkolan kaupungilla on vuonna 2013 hyväksytty Hulevesiohjelma, jossa on kirjattu tavoitteita ja vastuita hulevesien hallinnasta. Rakennusluvan yhteydessä tulee esittää suunnitelma hulevesien viivyttämisestä tontilla Muut vaikutukset Alue on osa Kokkolan kansallisen kaupunkipuiston esiselvityksen tarkastelualuetta. Esiselvitys valmistuu syksyn 2016 aikana. Hankkeen toteutuessa se täydentäisi luontevasti kaupunginsalmea rajaavaa rakennuskantaa. Suntin vesiaihe ja sitä reunustavat puistot ja rakennukset on merkittävä kaupunkirakenteellinen kokonaisuus Kokkolan ydinkeskustassa. 18

19 5.5 Ympäristön häiriötekijät Ympäristössä ei ole merkittäviä, normaalista kaupunkiympäristöstä poikkeavia häiriötekijöitä Kaavamerkinnät ja määräykset Kaavamerkinnät ja määräykset on esitetty asemakaavakartassa Nimistö Asemakaavamuutoksella ei synny uutta nimistöä. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1. Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Rakentaja on esittänyt alustavia tontinkäyttösuunnitelmia (esitetty kohdassa ) ja ne ovat olleet asemakaavamuutoksen taustamateriaalina. Ne eivät ole rakentajaa sitovia, vaan muutkin asemakaavaratkaisun mukaiset toteutukset ovat mahdollisia Toteuttaminen ja ajoitus Asemakaavan toteuttaminen voi alkaa sen saatua lainvoiman Toteutuksen seuranta Hankkeen toteutuksen yhteydessä tulee yhteistyössä kaupungin kanssa suunnitella Suntin rantapenkereen kunnostus ja pyörätien rakentaminen. Toteuttamisvelvollisuus on tontin omistajalla. KOKKOLASSA Jouni Laitinen Kaavoituspäällikkö 19

20 ASEMAKAAVAN SEURANTALOMAKE 20

21 LIITTEET BILAGOR Liite 1, Ote maakuntakaavayhdistelmästä Bilaga 1, Utdrag ur landskapsplanesammanställning 21

22 Liite 2, Ote Kokkolan keskikaupungin yleiskaavasta (2006) Bilaga 2, Utdrag ur Generalplanen för karleby innerstad (2006) 22

23 KOKKOLAN KAUPUNKI KAAVOITUSPALVELUT ASEMAKAAVAMUUTOS TONTTI , ASUNTO OY KOKKOLAN GRAND SELOSTUS Liite 3, Ote ajantasa-asemakaavasta. Suunnittelualueen likimääräinen rajaus punaisella ja laajenemisalue katkoviivalla. Bilaga 3, Utdrag ur uppdaterad detaljplan. Planområdets ungefärliga gräns med rött och utvidgningsområdet märkt med streckad linje. 23

24 Liite 4, Pohjakartta Bilaga 4, Baskarta 24