Asemakaavasta kiinteistönmuodostamiseen. Annamari Räty Apulaiskaupungingeodee7, Espoo

Transkriptio

1 Asemakaavasta kiinteistönmuodostamiseen Annamari Räty Apulaiskaupungingeodee7, Espoo

2 Tilasta ton;ksi: Vanha maanmi?austoimitus kyläjaotus, maarekisteri;la Asemakaava käy?ötarkoitukset, rakentamisen ohjaus Ton7jako kor?elin sisäinen lohkomissuunnitelma Ton;n lohkominen uudet rajat ja uusi pinta-ala virallistuu Uusi asemakaavan ja ton7jaon mukainen kiinteistötunnus

3 Kiinteistötunnus Tilan tunnuksen en;nen rakenne: kuntanumero (esim. 049 tai 091 tai 092 tai ) kylän numero (esim. 403, 402 tai ) talon numero (esim. 1 tai 2 tai 6 tai ) ;lan numero (esim. 234 tai 3 tai ) kartalla näkyy 2:234 Kiinteistötunnusuudistus 2014

4 Kiinteistötunnus, jatkuu Ton;n tunnuksen rakenne: 2013 kuntatunnus (esim. 049,091 tai 092 tai..) kaupunginosan numero (esim. 23 tai 42 tai..) kor?elin numero (esim. 234 tai 12 tai ) ton;n numero (esim. 8 tai 3 tai..) kartalla näkyy ympyröity 8 Kiinteistötunnusuudistus 2014

5

6 ASEMAKAAVA Alueiden käytön yksityiskohtaista järjestämistä, rakentamista ja kehi?ämistä varten Osoi?aa alueet eri käy?ötarkoituksiin rakennuskor?elit, katualueet, torit, katuaukiot, virkistys-, vaara-, erityis-, suojelu- ja vesialueet Ohjaa rakentamista ja muuta maankäy?öä paikalliset olosuhteet, hyvä kaupunki- ja maisemakuva, rakentamistapa ja olevat rakennukset Laadi?ava ja pide?ävä ajan tasalla (kunnan kehitys ja maankäytön ohjaustarve) Kunta pää?ää kaavoi?amisen ak;vitee;sta ja yksityiskohdista

7

8

9 Ton7jako Asemakaavan ja lohkomisen välissä Kor?elitasoinen lohkomissuunnitelma Osoi?aa miten rakennuskor?eli jakautuu rakennuspaikoiksi

10

11 Ton7jako yleistä MRL 78 Ton7jako joko asemakaavassa mukana tai erillisenä (maininta asemakaavassa) Asemakaavassa voi olla myös ohjeellinen ton7jako Kor?eliin tai kor?elin osaan Ton7jako säännökset eivät koske maanalaisia asemakaavoja Laa;i ja hyväksyy kunta (MRL 79 ) Tulevaisuus: 3D -kiinteistönmuodostus tuo mukanaan maanalaiset ton7jaot..

12 Ton7jako yleistä Jos tehdään asemakaavan mukana, niin nähtäville ja hyväksytään kaavan kanssa Erillisen ton7jaon laa;minen käynnistyy maanomistajan hakemuksesta tai hänen aloi?eestaan tai kunnan aloi?eesta Erillisen ton7jaon laa;i kunnan kiinteistöinsinööri tai hänen määräyksestään amk -ins. tai teknikko (virkasuhde)

13 Ton7jaon laa;misperusteet Tarkoituksenmukainen (MRL 78 ) ton7en muoto ja suuruus palveltava käy?öä, rakentamista ja teknistä huoltoa (MRA 37 ) Maanomistusolot huomioon o?ava (mahdollisuuksien mukaan) Asemakaavan määräykset ohjeena (erillinen TJ) Erillisestä ton7jaosta laadi?ava kar?a

14 Hallinnollinen prosessi asianosaisten kuuleminen valmisteltaessa ton7jakoehdotus julkises; nähtävillä muistu?aminen ton7jaosta ton7jaon hyväksyminen muutoksenhakumahdollisuus ton7jaon voimaantulo

15 TONTTIJAKO KAUPUNKIMITTAUSYKSIKKÖ Tonttijakohakemus Maanomistajien kuuleminen Tonttijaon laatiminen Kirje nähtävillä olosta maanomistajille ja -haltijoille (väh. 1 vk ennen) palautetaan valmisteltavaksi Tonttijako nähtävillä 2 viikkoa, asianosaisilla oikeus muistutukseen ei muistutuksia Kaupungingeodeetti hyväksyy tonttijaon oikaisuvaatimus-oikeus 14 päivää ei oikaisuvaatimusta Tonttijako tulee voimaan muistutus ei aiheuta toimenpiteitä oikaisuvaatimus ei valitusta ei valitusta Muistutuksen käsittely Teknisen lautakunnan käsittely valitusoikeus 30 päivää tiedoksisaannista valitus Helsingin hallinto-oikeuden käsittely valitusoikeus 30 päivää tiedoksisaannista valitus korkeimpaan hallinto-oikeuteen Korkeimman hallinto-oikeuden päätös

16 Asianosaisten kuuleminen Asianosaisille kirje, annetaan aikaa pari viikkoa Asianosaisia ovat: ton7jakoalueen maanomistajat ja maanhal;jat ton7jakoalueen naapurikiinteistöjen omistajat ja hal;jat vastapäisten (kadun toinen puoli) kiinteistöjen omistajat ja hal;jat, jos Tj oleellises; vaiku?aa vastapäisen rakennuspaikan rakentamiseen tai muuhun käy?öön

17

18 Laa;misperusteita: Maanomistajan toivomukset (kuuleminen) Olemassa olevat rakennukset/käyte?y rakennusoikeus Tuleva rakennusoikeus (tehokkuusluku/ kiinteä rakennusoikeus) Asuntojen lukumäärä/m2 Ton7en muoto rakentamisen ja käytön kannalta, tekninen huolto

19 Lii?yminen katuun Ton7 rajoi?uu katuun tai muuhun yleiseen alueeseen, josta ajoyhteys muun yleisen alueen kau?a lii?yminen, vain jos asemakaava sen sallii Kirvesvarsiton7 / kirvesvarren leveys Rasite;eyhteys katuun ton7jaossa osoite?ava ajokelpoinen yhteys enintään kahta ton7a varten

20

21

22 Pakollisia reunaehtoja Kor?elin ulkorajoja ei voi muu?aa Eri käy?ötarkoitusalueita ei samaan ton7in Rakennusalojen rajoja ei voi muu?aa Lii?ymäkieltoa vastaan ei voi tehdä ton7lii?ymää Kirvesvarsi tai rasite;e ei voi kulkea istute?avaa alueenosaa pitkin Myös sellainen rakennuspaikka voidaan jakaa, jolla on kiinteä rakennusoikeus, rakennusoikeuden jakautuminen osoitetaan ton7jakokartalla Ton7jako ei ole vain ;etyn hankkeen ton7jako

23 Ton7jako Rakennuksen sijoi?aminen rakennuspaikalle, kaikki rakennusoikeus voitava toteu?aa ilman poikkeulupia. Autopaikkojen sijoi?elumahdollisuus Auto pysty?ävä kääntämään omalla ton;lla Kirvesvarsiton;n jyrkkyys (Espoo max. 10 % ilman erityisiä selvityksiä) Estee?ömyys asiat muutoinkin Jäteas;oiden sijoi?elu (pos;laa;kot) Rakennuksen huoltaminen omalta ton;lta Se, e?ä asiakas tajuaa mihin raja tulee

24 Ton7jakokar?a (mra 38 ) Ton7en numerot Ton7en pinta-alat Rajojen pituudet Rajapisteet ja niiden koordinaa;t Alueella olevat rakennukset Muodostajakiinteistöt ja -määräalat osapinta-aloineen (Maanalaiset johdot) (Rasi?eet ja muut käy?öoikeudet)

25 Ton7jako nähtäville MRA 39 Ton7jako on pide?ävä kunnassa julkises; nähtävillä Nähtävilläolosta ja oikeudesta tehdä muistutus ilmoitetaan kirjeitse väh. 1 viikko ennen nähtävillä olon alkamista asianosaisille Ton7jako on nähtävillä väh. 14 päivää Ton7jakoa ei laiteta nähtäville, jos asianosaiset ovat sen kirjallises; hyväksyneet Muistutus tehtävä nähtävilläolon aikana

26 Ton7jaon hyväksyminen Ton7jaon hyväksyy kunta, käytännön hyväksyjät vaihtelevat Espoossa johtosäännössä määrite?y, e?ä tekninen lautakunta hyväksyy ton7jaot. Toimiohjeella delegoitu hyväksyminen kaupungingeodee;n tehtäväksi. Hyväksymisestä ;edote?ava siten, kuin kunnalliset ilmoitukset julkaistaan Hyväksymispäätökseen voi hakea muutosta (vali?amalla tai hakemalla oikaisua)

27 Ton7jako lainvoimaiseksi Ton7jako tulee lainvoimaiseksi, kun hyväksymispäätös tulee lainvoimaiseksi erilaiset valitusajat riippuen ton7jaon hyväksyjästä Ton7jaon hyväksymispäätökseen voidaan kirjata, e?ä päätös tulee voimaan, ennen kuin se on lainvoimainen

28 TJ:n oikeusvaikutukset Rakennusta ei saa rakentaa vastoin sitovaa ton7jakoa Rakennuskiellot Ton;nosan lunastusoikeus- reunaehdot Ajoyhteys merkintä / pakkorasite

29 Ton7jaon muu?aminen Sovelletaan erillisen ton7jaon säännöksiä Muu?amiseen voidaan ryhtyä jos: ton7jako ei sopeudu asemakaavaan tai vallitseviin maanomistusoloihin tai se on muutoin sopimaton omistajat ovat asiasta yksimielisiä Omistaja tai osaomistaja tekee esityksen muu?amisesta - käytännössä omistaja hakee Voidaan muu?aa myös sellaista ton7jakoa, joka oli asemakaavassa / ei vaadi asemakaavan muutosta

30

31 Ton7jaon kustannukset Jos erillisen ton7jaon laa;minen on pääosin yksityisen edun vaa;ma ja maanomistaja tai hal;ja on sitä hakenut, kunnalla oikeus periä ton7jaon laa;misesta tai muu?amisesta aiheutuneet kustannukset Espoo: I ton7jako kor?elissa on maksuton Helsinki, Vantaa: Ton7jaon kustannukset peritään hakijoilta

32 Ton7jaon kustannukset Helsinki: euroa, jos tehdään 1-2- ton7a seuraavista tonteista 270 euroa/ton7 Espoo: Pientalokiinteistö 900, jos tehdään 1-2 ton7a seuraavista tonteista 200 euroa/ton7 Muu ton7jako tai muutos 1000, jos 1-2 ton7a seuraavista tonteista 250 euroa/ton7

33

34 Mahdollinen 3 D kohde Espoon Tapiolassa

35 Ton7 ja yleinen alue (KML 2 ) Ton7 on sitovan ton7jaon mukaan muodoste?u kiinteistö, joka on merki?y ton7na kiinteistörekisteriin Yleinen alue on kunnan omistama kiinteistö, joka on (katu,tori,katuaukio, virkistys-alue,liikennealue,vaara-alue,erityisalue, vesialue tai sen osa) ja joka on merki?y yleisenä alueena kiinteistörekisteriin

36 Rakennuspaikan ja yleisen alueen muodostaminen asemakaava-alueella Ton;n lohkominen styckning av tomt Yleisen alueen lohkominen styckning av allmänt område Kiinteistön laadun muutos ändring av fas6ghets art Kiinteistön tunnuksen muutos ändring av en fas6ghetsbeteckning Kiinteistöjen yhdistäminen sammanslagning av fas6gheter Ton;n halkominen klyvning

37

38 Ton;n lohkominen Omistukseen lii?yvät perusedellytykset omistajalla oltava lainhuuto niihin kiinteistöihin tai määräaloihin, joista ton7 muodostetaan omiste?ava samoin osuuksin lainhuutoa ei tarvita, jos saantona on lunastus tai hakijana on kuolinpesä (vainajalla lainhuuto) Jos omistus ei ole yhtenäinen ensin kaupat ja lainhuuto ;lusvaihto? ton;nosan lunastaminen?

39 Halkominen sitovan ton7jaon alueella Tilan tai ton;n määräosan omistajalla on oikeus saada ;la tai ton7 halkomalla jaetuksi Voidaan tehdä sitovan ton7jaon alueella vain, jos lopputuloksena syntyy ton7jaon mukaisia ton?eja Muutoin sovelletaan samoja säännöksiä kuin halkomiseen haja-asutusalueella Ton;n halkominen on ollut mahdollista vasta syksystä 2011 alkaen Sovintohalkominen on kätevä kons; purkaa yhteisomistus myös ton7jakoalueella

40 Kiinteistön laadun muu?aminen Kiinteistörekisterin pitäjän päätös KRL 3 ;la muutetaan ton;ksi------päätöksen tekee kunnan k-rek. pitäjä jos ;la vastaa ton7jaon mukaista tulevaa ton7a rajoja ei merkitä maastoon, rasi?eita ei voida poistaa pinta-ala korjataan todelliseksi pinta-alaksi esim. ;la muutetaan ton;ksi kiinteistön tunnus muu?uu päätöspöytäkirja ja kar?a valitus maaoikeuteen

41

42 Kiinteistön tunnuksen muu?aminen Krl 4 kiinteistörekisterin pitäjän päätös vanha jäämäton7 vastaa uu?a ton7jaon mukaista ton7a syntyy uusi rakennuspaikka päätöspöytäkirja ja kar?a

43

44 Kiinteistöjen yhdistäminen Täsmälleen sama omistaja (lainhuuto) Ei saa sotkea kiinteistöjärjestelmän selkey?ä Omistajan hakemuksesta tai suostumuksella Ton7in saa yhdistää muun kiinteistön (haamu;lan yhdistäminen ton7in) Syntyy ton7jaon mukainen ton7 tai asemakaavan mukainen yleinen alue tai sen osa Yleiseen alueeseen saa yhdistää kiinteistön ei kiinnityksiä ei osuu?a yhteisiin tai erityisiin etuuksiin

45

46 Yleisen alueen lohkominen Nouda?aa ton;n lohkomisen toimitusmene?elyä soveltuvin osin Maankäy?ö -ja rakennuslaki tärkeässä roolissa, kun lohkotaan 1. asemakaavan mukaisia katuja Tehdään kunnan tai alueen omistajan tai osaomistajan hakemuksesta Tehdään kunnan kustannuksella Perustapauksia: 1. -asemakaavan mukaiset kadut, joita kaupunki ei omista 1. asemakaavan mukaiset kadut, jotka kaupunki jo omistaa muut yleiset alueet

47

48 1. -asemakaavan mukaiset kadut Katualueen siirtyminen kaupungin omistukseen asemakaava hyväksytään alueelle, jossa ei ennen ole ollut asemakaavaa kunta ei ennestään omista katualue?a omistus siirtyy yleisen alueen lohkomisella Ilmaisluovutusvelvollisuus 20 % maa-alueesta, jonka omistaja omistaa kaava-alueella TAI enintään se määrä, joka maanomistajalla on rakennusoikeu?a hänelle jäävällä maalla tällä kaava-alueella Ei siirry kaupungin haltuun----erillinen haltuuno?o Kaupungille hankitaan maaomaisuu?a

49 1.- asemakaavan mukaiset kadut Määritetään maastoon ne alueet, jotka maanomistaja joutuu luovu?amaan mahdolliset rajankäynnit uudet rajamerkit luovute?avien alueiden pinta-alat Ei käsitellä korvausasioita, korvausten hakemista koskevat lakipykälät selvitetään asiakkaalle puusto, pensaat, rakenteet ja lai?eet,aidat,kaivot yms. korvataan haltuunoton yhteydessä vaadi?aessa ilmaisluovutuksen ylimenevä osa korvataan vaadi?aessa Kohdistuvat ;erasi?eet ja velkakiinnitykset lakkaavat lain perusteella. Muut rasi?eet käsiteltävä toimituksessa. Haltuuno?o voidaan tehdä, jos yl. al. lohkominen vireillä

50

51 Muut yleiset alueet Kadut asemakaavan muutoksissa (kaupungin oste?ava alueet ennen lohkomista) Puistot ja muut yleiset alueet kaupungin oste?ava tai lunaste?ava ennen lohkomista Kaupungilla oltava lainhuuto muodostajakiinteistöihin ja - määräaloihin Ei saa kohdistua kiinnityksiä tai kirja?uja erityisiä oikeuksia Rasi?eet käsitellään toimituksessa Nouda?aa ton;n lohkomisen toimitusmene?elyä soveltuvin osin

52 AK:n, TJ:n ja lohkomisten suhde Ton7 on muodoste?ava voimassa olevan asemakaavan ja sitovan ton7jaon sekä yleinen alue voimassa olevan asemakaavan perusteella o?aen huomioon lainvoiman saaneissa kiinteistötoimituksissa määrätyt ton7en ja yleisten alueiden rajat (KMA 20 )