LOHKOMINEN. Mikä lohkominen on?

Transkriptio

1 Arvo Vitikainen 2017 LOHKOMINEN Esim. asemakaavan mukainen tontti (rakennuspaikka) myydään määräalana ja muodostetaan uudeksi kiinteistöksi lohkomalla. Mikä lohkominen on? Lohkominen on kiinteistötoimitus, jossa määräala tai useampia määräaloja muodostetaan itsenäiseksi kiinteistöksi. Lohkomalla voidaan myös siirtää määräala toiseen kiinteistöön.

2 Miksi lohkomista tarvitaan? Lohkomisessa vahvistetaan määräalasta muodostettavan kiinteistön rajat sekä kiinteistön käyttöä palvelevat ja rasittavat oikeudet (rasitteet ja osuudet yhteisiin). TÄYDEN PALVELUN PERIAATE Rinne RN:o 1:2 Omakoti RN:o 1:120 Rinne RN:o 1:2 * ) Emätila Kauppa Määräala Lohkominen Kantatila Lohkotila Tieto uudesta kiinteistöstä siirtyy kiinteistöjärjestelmään ja siten omistajan oikeusturva varmistuu.

3 Rinne RN:o 1:2 * ) Kauppa Rinne RN:o 1:2 Omakoti RN:o 1:120 Lohkominen päivittää kiinteistöjärjestelmän

4 ASEMAKAAVA KIINTEISTÖREKISTERIKARTTA Kaavatontti/rakennuspaikka Kiinteistö/tila RN:o 1:282 ennen lohkomista Esim. asemakaavan mukaiset kaavatontit eivät näy kiinteistöjärjestelmässä kiinteistöinä ennen lohkomista

5 Miten lohkominen tulee vireille? Määräalan saajan on haettava saannolleen lainhuuto kuuden kuukauden kuluessa kaupasta tai muusta luovutuksesta. Lainhuutoa haetaan maanmittauslaitokselta (sähköisesti tai palvelupisteestä). Lohkominen tulee automaattisesti vireille, kun lainhuuto on myönnetty. OBS! Jos kiinteistökauppa tehdään MML:n kiinteistövaihdannan verkkopalvelussa lainhuudatusasia tulee vireille ilman eri hakemusta heti kun kauppa on tehty sitovasti. Määräala voidaan lohkoa myös emäkiinteistön omistajan hakemuksesta omiin nimiin.

6 LOHKOMISPROSESSI

7 TOIMITUSMIEHET Toimitusmiehet = toimitusinsinööri + 2 uskottua miestä. Toimitusinsinöörinä voi olla (KML 5 ): Maanmittauslaitoksen palveluksessa virkasuhteessa oleva tehtävään soveltuvan maanmittauksen tutkinnon suorittanut diplomi-insinööri; ammattikorkeakoulussa tai teknillisessä oppilaitoksessa tehtävään soveltuvan tutkinnon suorittanut insinööri tai teknikko; kunnan asemakaava-alueella kunnan palveluksessa virkasuhteessa oleva kiinteistöinsinööri ja edellä tarkoitetun tutkinnon suorittanut insinööri tai teknikko, jos kunta kiinteistörekisterilain 5 :n mukaisesti huolehtii kiinteistörekisterin pitämisestä asemakaava-alueella.

8 Uskotut miehet Paikallinen kunnanvaltuusto valitsee kuntaan kiinteistötoimitusten uskotuiksi miehiksi vähintään kuusi henkilöä valtuuston toimikaudeksi; uskotun miehen tulee olla kiinteistöasioihin perehtynyt ja paikalliset olot tunteva henkilö; uskottu mies suorittaa tehtävänsä virkavastuulla ~ kunnan luottamushenkilö; uskotun miehen esteellisyys = toimitusinsinöörin esteellisyys => tuomarin esteellisyys (Katso OK); toimitusinsinööri kutsuu uskotut miehet toimitukseen Pääsääntö: toimituksen suorittaa toimitusinsinööri yksin. Toimitukseen on kutsuttava uskotut miehet, jos joku asianosaisista sitä pyytää tai toimitusinsinööri katsoo uskottujen miesten käyttämisen tarpeelliseksi.

9 Asianosaiset: Asianosainen kiinteistötoimituksessa on hakija ja muu henkilö, jonka oikeutta toimitus välittömästi koskee (KML 17.1 ); - esim. rajanaapuri rajankäynnissä emäkiinteistön omistaja ja osaomistaja, määräalan ostaja, rasite-, vuokra- tai muun nautintaoikeuden haltija; pantinhaltija KML 28 ja 134 :n tapauksissa; kunnalla on oikeus käyttää puhevaltaa toimituksessa joka tehdään suunnittelutarvealueella, MRL 72 :n rantaalueella, oikeusvaikutteisen yleiskaavan alueella, asemakaava-alueella ja alueella, jolla voimassa rakennuskielto asemakaavan laatimista varten.

10 TOIMITUKSEN VALMISTELU Ennen toimituksen aloittamista toimitusinsinööri selvittää: 1) toimitusasiakirjoja koskevin arkistotutkimuksin lohkottavan kiinteistön ulottuvuuden: rajat, rasitteet, tieoikeudet, yhteisalueosuudet, käyttörajoitukset yms 2) toimituksen kaikki asianosaiset. 3) toimituksen suorittamisen lailliset edellytykset, mm. määräalan koko alueen tulee kuulua samalle omistajalle tai samoille omistajille samansuuruisin osuuksin rakennuspaikkojen osalta ns. kaavoituspoliittiset osittamisrajoitukset => aluetta koskevat rakennusluvat sekä kaavoitustilanteen. Asiakkaalle (määräalan ostajalle) annetaan tilaisuus korjata mahdolliset toimitukseen liittyvät puutteellisuudet ennen toimituksen aloittamista. Asianosaisten suostumuksella voidaan valmisteluvaiheessa suorittaa toimitukseen liittyviä teknisiä tehtäviä kuten maastomittauksia.

11 Tiedottaminen kiinteistötoimituksesta: Kutsukirjeellä vähintään 10 päivää ennen alkukokousta (vähintään 7 päivää ennen luovutettuna kirjallista todistusta vastaan) Jos kutsukirjettä ei voida lähettää jollekin asianosaiselle, pitää kokouksesta tiedottaa julkaisemalla kutsu yhdessä tai kahdessa paikkakunnalla leviävässä sanomalehdessä vähintään 10 päivää ennen alkukokousta. Toimitus voidaan suorittaa erikseen tiedottamatta, jos kaikki asianosaiset siihen suostuvat Puutteellinen tiedottaminen voidaan korjata pitämällä uusi kokous

12 LOHKOMISEN MAASTOTYÖT Toimitusinsinöörillä ja hänen avustajillaan on oikeus liikkua toimitusalueella, päästä rakennuksiin, avata kartoituslinjoja ja panna alueelle merkkejä. Välttämättömästä syystä tämä oikeus on myös toimitusalueen ulkopuolella On vältettävä aiheuttamasta vahinkoa tai haittaa. Myös asianosaisella on oikeus liikkua toimitusalueella, jos se on tarpeen hänen etujensa valvomiseksi toimituksessa.

13 Toimituskartta Toimituksen kohteena olevasta alueesta on tehtävä kartta, jollei sen tekeminen toimituksen laadun vuoksi ole tarpeetonta (KML 188 ). Toimituskartan laatimista koskevan asian ratkaisee toimitusinsinööri yksin (KMA 47.3 ).

14 Toimituskartan on täytettävä toimituksen tarkoituksen ja kiinteistöjärjestelmän ylläpidon asettamat vaatimukset Arvoerokuvioita halkomisen toimituskartalla

15 Rajojen mittaus ja merkitseminen maastoon: Pääsääntö on, että raja on täsmällisesti määrättävä ja merkittävä pysyvästi maastoon. Rajan paikka voidaan kuitenkin jättää maastoon merkitsemättä: - asemakaava-alueella sekä - erityisistä syistä muuallakin, jos merkitseminen ei ole tarpeen kiinteistöjaotuksen selvyyden vuoksi eikä muodostettavan kiinteistön omistaja merkitsemistä vaadi. Myös selvä luonnollinen raja (esim. käytössä oleva tie, selvä vesialueen ranta, valtaoja tms.) voidaan jättää merkitsemättä maastoon. (KML 185 ) Vesirajat merkitään kartalle (ns. suuntapyykkiparit voidaan rakentaa myös maastoon)

16 Rajamerkkejä ovat: 1)SFS 4940-standardin mukaiset putki- ja tankopyykki, 2) yksikivinen pyykki, 3) pulttipyykki, 4) maakivi- ja kalliopyykki, 5) nelikulmainen pyykki, 6) viisikivinen pyykki ja 7) viisipaaluinen pyykki.

17 OSUUDET YHTEISIIN Toimituksessa on päätettävä ja toimitusasiakirjoissa on esitettävä selkeästi, mihin yhteisiin alueisiin ja erityisiin etuuksiin lohkomisessa muodostetulla kiinteistöllä on osuus sekä mikä on kunkin kiinteistön osuuden suuruus. Yhteinen alue = alue, joka kuuluu yhteisesti kahteen tai useampaan kiinteistöön tietyn perusteen mukaisin osuuksin. Kuvassa näkyy isojaossa muodostettu kylän yhteinen vesialue RN:o

18 HUOM! Emäkiinteistöön kuuluvasta osuudesta yhteiseen alueeseen saa lohkokiinteistö osuuden, jos asianosaiset ovat niin KAUPPAKIRJASSA sopineet. Jolleivät asianosaiset ole toisin sopineet, määrätään lohkokiinteistön osuus lohkokiinteistön ja kantakiinteistön maapintaalojen suhteessa tai erityisestä syystä muun kohtuullisen perusteen mukaan. (KML ).

19 Kiinteistörasitteet Kiinteistörasite (KML 154 ja 154a ) on kiinteistön hyväksi perustettu pysyvä tai määräaikainen käyttöoikeus, jolla pyritään edistämään kiinteistön tarkoituksenmukaista käyttöä. Rasite sijaitsee aina toisen (rasitetun) rekisteriyksikön alueella. Asemakaava-alueilla osa rasitteista voidaan perustaa myös kuntaa varten. Rakennusrasitteita säädetään MRL:ssa erikseen (katso MRL 158 ja 159 ).

20 Kiinteistön hyväksi voidaan perustaa toisen rekisteriyksikön alueelle pysyvänä rasitteena oikeus (KML 154 ): LUETTELO ON TYHJENTÄVÄ 1) talousveden ottamiseen, 2) talousveden johtamiseen sekä talousvesijohdon ja siihen liittyvien laitteiden ja rakennelmien sijoittamiseen ja käyttämiseen, 3) veden johtamiseen maan kuivattamista varten, 4) viemärijohdon ja siihen liittyvien laitteiden ja rakennelmien sijoittamiseen ja käyttämiseen, 5) puhelin-, sähkö-, kaasu-, lämpö- tai muun sellaisen johdon sekä johtoihin liittyvien laitteiden ja rakennelmien sijoittamiseen ja käyttämiseen, 6) autojen pitämistä, venevalkamaa, laituria, uimapaikkaa, puutavaran varastointia ja lastauspaikkaa varten tarvittavan alueen käyttämiseen, 7) kalastusta varten tarpeellisen maa-alueen käyttämiseen, 8) kiven, soran, hiekan, saven, turpeen tai muun näihin verrattavan maa-aineksen ottamiseen, 9) väestönsuojelua varten tarvittavien rakennelmien sijoittamiseen ja käyttämiseen, 10) jätteiden kokoamispaikan tai kiinteistöjen yhteisen lämpökeskuksen sijoittamiseen ja käyttämiseen sekä 11) kulkuyhteyttä varten tarvittavaan alueeseen asemakaava-alueella.

21 Ranta-asemakaava-alueella olevan kiinteistön hyväksi voidaan edellisten lisäksi perustaa: rasiteoikeus yhteiskäyttöalueen käyttämiseen niitä kiinteistöjä varten, joiden käyttöön alue on kaavassa osoitettu. Rasiteoikeus MRL 91 :n mukaisten yleisten alueiden ja muiden yhteiskäyttöalueiden käyttämiseen. (KML 154a ). Vanhat rasitteet (olemassa olevat rasitteet) Toimituksessa, jossa muodostetaan uusia kiinteistöjä, tulee selvittää kiinteistön hyväksi aiemmin perustetut rasitteet ja oikeudet. Vanhat rasitteet ja oikeudet annetaan ensi sijassa vain yhdelle muodostetuista kiinteistöistä. Uudet rasitteet Rasitteen perustamisen yleisenä edellytyksenä on, että rasitetun ja oikeutetun kiinteistön omistajat taikka kunta ja kiinteistönomistaja, milloin rasite voidaan perustaa kuntaa varten, siitä sopivat ja että: 1) rasite on kiinteistölle tai kunnalle tarpeellinen ja 2) rasitteesta ei aiheudu rasitetulle rekisteriyksikölle tai alueeseen ennestään kohdistuvan rasiteoikeuden haltijalle huomattavaa haittaa.

22 Jokaiselle kiinteistölle ja palstalle täytyy kiinteistötoimituksessa järjestää tarpeellinen kulkuyhteys. Kiinteistöjen tarvitsemat kulkuyhteydet järjestetään KML :n kohdan 11 poikkeusta lukuun ottamatta perustamalla pysyvä tai määräaikainen yksityistielain mukainen tieoikeus tai muu kulkuyhteyttä varten tarpeellinen oikeus. Tämä tieoikeus perustetaan toimituksessa kadulle, tiekunnan yksityistielle tai yleiselle tielle pääsyä varten. Kiinteistön omistajan pyynnöstä on toimituksessa ratkaistava tieoikeuden antaminen myös olemassa olevaan tiekunnan tiehen (KML ).

23 KIINTEISTÖTOIMITUSMAKSU

24 TOIMITUKSEN LOPETTAMINEN Kun kaikki toimitukseen kuuluvat asiat on käsitelty, toimitusinsinööri lopettaa toimituksen sekä ilmoittaa saapuvilla oleville asianosaisille muutoksenhakuoikeudesta ja antaa heti suullisesti valitusosoituksen. Kirjallinen valitusosoitus asianosaiselle on annettava heti, jos hän sitä pyytää. TOIMITUKSEN REKISTERÖINTI Toimitus saa lainvoiman, kun toimitusta koskeva valitusaika on päättynyt tai, jos toimituksesta on valitettu, kun valitus on tuomioistuimen päätöksellä lopullisesti ratkaistu (KML 284 ). Kun toimitus on 284 :n mukaan saanut lainvoiman, toimituksesta tehdään merkinnät kiinteistörekisteriin tai jos kaikki asianosaiset ovat ilmoittaneet hyväksyvänsä toimituksen, merkinnät kiinteistörekisteriin voidaan tehdä valitusajan päättymistä odottamatta (KML ).

25 Rinne RN:o 1:2 * ) Kauppa Lohkominen Rinne RN:o 1:2 Omakoti RN:o 1:120 LOHKOMISEN LOPPUTULOS ON PÄIVITETTY KIINTEISTÖREKISTERI SEKÄ LAINHUUTO- JA KIINNITYSREKISTERI