TARVESELVITYS

Transkriptio

1 Korjattu Liite Eerik 1 / EERIKINKARTANON PÄÄRAKENNUKSEN JUHLATILAN LAAJENTAMINEN TARVESELVITYS

2 2 Sisällys 1 Tarveselvityksen tiivistelmä 2 Tarveselvityksen prosessi 3 Tarpeen määrittely, nykyiset käyttäjämäärät, ennusteet tulevasta ja ratkaisumalli 4 Hankkeen alustava aikataulu ja kustannusarvio 5 Hankintapäätös 1 TARVESELVITYKSEN TIIVISTELMÄ Eerikinkartanon päärakennus on rakennettu vuonna 1860 ja se on Kirkkonummen vanhin kartano. Vuodesta 1924 vuoteen 1955 kunta ylläpiti ruotsinkielistä maanviljelyskoulua Eerikinkartanossa. Päärakennus ja sen pihapiirissä olevat muut rakennukset on suojeltu joten rakennuksiin kohdistuvista korjaustoimenpiteistä ja korjaussuunnitelmista on ensin pyydettävä maakuntamuseolta lausunto. Päärakennuksen kerrosala on 368 k-m2, huoneistoala 338 h-m2 ja kokonaistilavuus m3. Rakennuksen alakerran molemmissa päädyissä on vuokra-asunto joiden pinta-alat ovat n. 82 m2 ja 101 m2. Vuosina suoritettiin päärakennuksessa kunnostus- / korjaustöitä jonka yhteydessä rakennuksen keskiosaan kunnostettiin juhlatila jonka pinta ala n. 154 m2, samassa yhteydessä tehtiin myös päärakennuksen yläkertaan pieni, n. 30 m2 suuruinen kokoustila sekä kaikkia vuokratiloja palveleva vaatimaton keittiö, lisäksi varsinainen juhlatila ja toinen asunto varustettiin koneellisella ilmanvaihdolla ja tilojen sähköistys uusittiin. Pari vuotta sitten Eerikinkartanon johtokunnan hallinnoimat ja vuokrakäytössä olevat rakennukset liitettiin kunnallistekniikkaan, päärakennuksessa on myös langaton internet-yhteys. Eerikinkartanon johtokunta on keväällä vuonna 2015 suorittanut avoimen nettikyselyn jossa Veikkolalaiset saivat esittää toiveita ja antaa ehdotuksia nykyisen juhlatilan tulevasta käytöstä ja sen kehittämisestä ja miten sen käyttöä voisi monipuolistaa ja tehostaa. Nettikyselyn lisäksi Veikkolan kyläyhdistys on esittänyt Eerikinkartanon johtokunnalle kannattavansa päärakennuksen ja sen pihapiirin muuntamisesta erilaisten tapahtuma-, kulttuuri-, harraste- ja kokouspaikaksi. Kannanotossaan Veikkolan kyläyhdistys esittää, että suurimpana esteenä kokous- ja juhlatilojen käytön tehostamiseksi on ollut puutteellinen ja huonosti toimiva keittiö sekä piha-alueen puutteelliset järjestelyt mm. riittävien autopaikkojen puute. Kyläyhdistys ehdottaa lausunnossaan myös, että viereisen kriisikodin ns. valkoinen rakennus voitaisiin ainakin osittain vieraiden ottaa majoituskäyttöön ja että sinne kunnostettaisiin pieni asunto päärakennuksen talonmiehelle / vahtimestarille. Nykyisen juhlatilan laajentaminen ei ole ehkä taloudellisesti kovin kannattava sijoitus kun otetaan huomioon, että juhlatila on ollut vuokrattuna vain n. 46 kertaa vuonna 2015 ja vuokratulot olivat ainoastaan Lisäksi osa asiakkaista saa kunnalta toimitilaavustusta omien tapahtumien järjestämisestä. 3

3 Juhlatilan taloudellisesti heikon kannattavuuden lisäksi on myös otettava huomioon mitä kunnan ydintehtäviin kuuluu, eli voidaanko ydintehtäviin tai kunnan tarjoamiin ydinpalveluihin katsoa myös ulkopuolisille asiakkaille vuokrattavien juhla- tai tapahtumatilojen järjestäminen ja ylläpito vai tulisiko kunnan vain kunnostaa tiloja ja kunnostuksen jälkeen vuokrata ne ulkopuoliselle (yksityiselle) toimijalle, joka paremmin pystyisi markkinoimaan sitä ja kunta saisi tiloista etukäteen vuokrasopimuksessa määriteltyä vuokratuloa. 2. TARVESELVITYKSEN PROSESSI Tarveselvitys on talonrakennushankkeiden tausta-asiakirja, jossa selvitetään hankkeen perusominaisuudet ja tavoitteet. Tarveselvitys on laadittu voimaan astuneen Kirkkonummen kunnan talonrakennushankkeiden hankeohjeen mukaisesti. Hankeohjetta sovelletaan talonrakennushankkeisiin, joiden kokonaiskustannusten arvioidaan ylittävän (alv 0 %). Lähtökohtana on kunnanvaltuuston hyväksymä asiakirja, kuten palveluverkkosuunnitelma/ rakentamisohjelma/ investointisuunnitelma ja toimialan näkemys toimialansa pitkän tähtäimen tavoitteista sekä keinoista niiden toteuttamiseksi. Käyttäjätoimialan sekä yhdyskuntatekniikan toimialan virkamiehistä ja asiantuntijakonsultista koostuva hankeryhmä valmistelee tarveselvityksen hyväksyttäväksi käyttäjätoimialan lautakunnalle, palvelutuotannon lautakunnalle sekä kunnanhallitukselle. Kunnanhallitus hyväksyy tarveselvityksen sekä päättää hankesuunnitelman laatimisesta. Hankesuunnitelma on valmis asiakirja mikä hyväksytetään käyttäjälautakunnassa, palvelutuotannon lautakunnassa, kunnanhallituksessa sekä kunnanvaltuustossa. Kunnanvaltuusto tekee hankepäätöksen ja päätöksen hankkeen hankesuunnitelman laatimisesta ja sijoittaa hankkeen alustavasti investointiohjelmaan/investointisuunnitelmaan. Määrärahavaraus tehdään, kun tarveselvitys ja hankesuunnitelma ovat valmistuneet. Hankkeen toteutus ja työvaiheet Kunnan hankeohjeen mukaisesti prosessi jakautuu seuraaviin päävaiheisiin (kestot ohjeellisia ja hankekohtaisia): 1. Tarveselvitys (kesto 2-5 kk) hankesuunnittelupäätös 2. Hankesuunnittelu (3-9 kk) investointipäätös,hanke inv.suunnitelmaan 3. Toteutussuunnittelu (6-15 kk) rakentamispäätös (urakkasopimus) 4. Rakentaminen (6-24 kk) vastaanottopäätös 5. Käyttöönotto (1-2 kk) takuutarkastus 4

4 3. TARPEEN MÄÄRITTELY, NYKYISET KÄYTTÄJÄMÄÄRÄT, ENNUSTEET TULEVASTA JA RATKAISUMALLI Juhlatilan laajennus ja tilan käyttäjämäärän nostaminen edellyttää, että päärakennuksen alakerran molemmat asunnot poistetaan asuinkäytöstä ja että ne kunnostetaan ja yhdistetään nykyiseen juhlatilaan jolloin sen kokonaispinta-ala olisi n. 280 m2 Eerikinkartanon päärakennuksen juhlatila oli vuonna 2015 vuokrattuna yhteensä 46 kertaa ja vuokratulot olivat yhteensä n ,00 (alv 0%), päärakennuksen molemmissa päädyissä sijaitsevat asuinhuoneistot tuottivat huomattavasti enemmän. Nykyisessä muodossaan juhlatilaan mahtuu enintään 40 juhlavierasta mutta kunnostusja laajennustöiden jälkeen sinne voisi mahtua n vierasta kerrallaan. Jos nykyistä juhlatilaa päätetään laajentaa ja kunnostaa sen käyttö voisi olla monipuolisempi ja niissä voisi järjestää perhejuhlien lisäksi erilaisia pienimuotoisia muita yleisötapahtumia kuten esimerkiksi musiikkiesityksiä tai jopa pienimuotoisia teatteriesityksiä. Pinta-alaltaan suurempi ja käytännöllisempi juhlatila voisi tuottaa enemmän vuokratuloja, mikäli sitä saadaan markkinoitua tehokkaasti mutta samalla asunnoista saadut tulot (v = ) jäisivät pois. Juhlatilan monipuolisempi käyttö ja suurempi yhtä aikainen käyttäjämäärä edellyttää myös että piha-alue kunnostetaan ja että sinne rakennetaan riittävän suuri ja toimiva pysäköintialue. Helsingin lähiympäristössä on jo olemassa melko suuri tarjonta ja valmiita yksityisille henkilöille vuokrattavia juhlatiloja joten toteutuessaan Eerikinkartanon päärakennuksen juhlatilaa on mahdollisen laajennuksen jälkeen markkinoitava ainakin alkuvuosina näyttävästi mikä myös edellyttää verorahojen käyttöä. Rakennuksen vesikatto on pääsääntöisesti kunnossa, joitakin pieniä reikiä on kuitenkin jouduttu paikkaamaan vuosien saatossa, yläpohjan tuuletus on pääosin riittävä. Julkisivulaudoituksen ja sen alla olevissa kantavissa rakenteissa on todennäköisesti yksittäisiä lahovaurioita jotka ovat perusteellisen huoltokorjauksen / uusimisen tarpeessa kuten myös ikkunat ja rakennuksen LVIs ja lämmitysjärjestelmä. Rakennuksen alakerran itään suuntautuva asunto on kunnostuksen / korjauksen tarpeessa kuten myös rakennuksen alapohja. Korjauksen yhteydessä tulisi rakennus lisäksi varustaa paloilmoitinjärjestelmällä ja ehkä automaattisella sammutusjärjestelmällä, viimeksi mainittu ehkä museoviraston ja pelastusviranomaisten edellytys että juhlatila voidaan ottaa käyttöön. Eerikartanon rakennusten sähkön syöttö on nyt toteutettu pääosin ilmajohdoilla mikä aiheuttaa lamppujen välkkymistä ja sähkökatkoksia niissä rakennuksissa joissa on sähkö. Juhlatilan laajennuksen yhteydessä olisi tarkoituksenmukaista uusia nykyiset ilmajohdot maakaapeleiksi. Eerikinkartanon päärakennuksen käyttötarkoitukselle haetaan muutosta asuintilasta juhla- ja kokoustilaksi. 4. HANKKEEN ALUSTAVA AIKATAULU JA KUSTANNUSARVIO Korjauksen / juhlatilan laajennuksen aikataulu Hankesuunnittelu kesä / syksy 2017 Suunnittelu kevät 2018 Rakentaminen

5 Hankkeen lopulliset kustannukset vaikea etukäteen arvioida kun tarkempia suunnitelmia ei ole olemassa mutta myös siksi, että kohteena on kulttuurihistoriallisesti arvokas kiinteistö. Maakuntamuseon edellyttämät vaatimukset tai suositukset korjaustavan ja rakennusmateriaalien suhteen ei vielä tiedossa mutta karkea arvio on, että kokonaiskustannukset ovat n. 1 milj. euron molemmin puolin (368 k-m2 x / k-m2). 5. HANKINTAPÄÄTÖS Tämä tarveselvitys toimitetaan Eerikinkartanon johtokunnalle hyväksyttäväksi jonka jälkeen se viedään Palvelutuotannon lautakunnalle lausuntoa varten. Palvelutuotannon lautakunnan käsittelyn jälkeen esitys etenee Kirkkonummen kunnanhallitukseen, joka päättää hyväksyykö se tarveselvityksen ja vahvistaako kunnanhallitus tarveselvityksen sisältämät lähtötiedot ja perusteet hankesuunnittelun pohjaksi.