Kiinteistöliiketoiminta rahastonäkökulmasta

Transkriptio

1 Helsinki Malmö Helsinki Kööpenhamina Helsinki Espoo Turku Jyväskylä Mäntsälä Tukholma Helsinki Hyvinkää Tukholma Tukholma Helsinki Helsinki Kiinteistöliiketoiminta rahastonäkökulmasta Juhani Erke

2 SISÄLTÖ 1. CapMan Real Estate 2. Markkina ja toimijat 3. Kiinteistösijoittaminen 4. Kiinteistörahastoliiketoiminta 5. Sijoitusprosessi ja tuottojen muodostuminen 6. Esimerkkicaset 2

3 ENSIN OSTETAAN, SITTEN MYYDÄÄN 3

4 4 CapMan Real Estate

5 CapMan-konserni Pohjoismainen pääomasijoittaja Perustettu 1989, hallinnoidut pääomat 3,3 mrd. euroa 105 työntekijää 6 maassa 5 itsenäistä sijoitustiimiä Buyout Real Estate Russia Public Market Credit Keskitettyjen palvelujen tarjoaja sijoitustiimeille 5

6 CapMan Real Estate 4 rahastoa ja lähes 2 miljardia euroa sijoitettu 2005 jälkeen Kiinteistösalkun arvo 1,4 miljardia euroa ja pinta-ala m 2 Kiinteistöissä yli 370 vuokralaista 20 hengen kokenut tiimi Helsingissä, Tukholmassa ja Lontoossa Pohjoismainen value-add -rahasto sijoitus- ja varainkeruuvaiheessa 6

7 7 Markkina ja toimijat

8 Makrotaloudessa odotetaan käännettä parempaan % F 2014F 2015F BKT -0,8* -0,4 +1,2 +1,9 Vienti -0,2* -0,5 +3,7 +4,2 Inflaatio 2,8 1,6 2,1 2,0 Työttömyysaste 7,7 8,3 8,2 7,9 *ennakkotieto. Lähde: Tilastokeskus, VM 8

9 Suomen kasvu muita Pohjoismaita hitaampaa BKT:n kasvu 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % -1 % -2 % F 2014F 2015F Ruotsi Suomi Tanska Norja Lähde: Eurostat, VM 9

10 Pohjoismaiden fundamentit verrattain vahvoja Yksityisen kysynnän kasvu Väkiluvun keskimääräinen vuosittainen kasvuprosentti 4 % 1,0 % 3 % 0,8 % 2 % 1 % 0 % 0,6 % 0,4 % -1 % 0,2 % -2 % F2014F2015F 0,0 % F Nordics EU Germany Nordics European Union (27 countries) Lähde: Eurostat 10

11 Pohjoismaiden transaktiovolyymi ~20% Euroopasta mrd. EUR 12 Transaktiovolyymi kvartaaleittain 60 % % 8 40 % 6 30 % 4 20 % 2 10 % 0 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q % Sweden Ruotsi Finland Suomi Denmark Tanska Norway Norja Nordics Pohjoismaiden share of osuus European Euroopan volumevolyymista Lähde: CBRE, DTZ 11

12 Ulkomaalaisten osuus Suomen markkinasta mrd. EUR Suomen transaktiovolyymi Kotimainen ostaja Kansainvälinen ostaja Lähde: KTI 12

13 Tuottoero prime / sekundäärinen (Suomi) TOIMISTO LIIKETILA TEOLLISUUS / LOGIST % 9 % 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % % 9 % 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 13 CapMan Nordic Real Estate Rahasto Tuottovaatimus A-luokan kohde ja sijainti Tuottovaatimus B-luokan kohde ja sijainti Markkinavuokra (A-luokan tila, /m 2 /v.) Vajaakäyttöaste (A-luokan tila) Lähteet: Colliers, CapMan Real Estate LUOTTAMUKSELLINEN

14 Toimistojen vajaakäyttöaste Euroopassa Toimistojen vajaakäyttöaste (Q4 2012) 20 % 18 % 16 % 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 6,5 % 9,5 % 9,6 % 10,8 % Pääkaupunkisedulla tyhjää toimistotilaa ~ m2 (10.8%) Lähde: Jones Lang LaSalle, KTI 14

15 Vajaakäytössä on kasvua pääkaupunkiseudulla Toimistojen vajaakäyttöaste pääkaupunkiseudulla 18 % 16 % 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % CBD Muu Helsinki Espoo Vantaa Yhteensä 4 % 2 % 0 % Q4/2005 Q4/2006 Q4/2007 Q4/2008 Q4/2009 Q4/2010 Q4/2011 Q4/2012 Lähde: KTI 15

16 Suomen merkittävimmät kiinteistösijoittajat Varma Sponda Oyj Ilmarinen Tapiola-ryhmä ja Tapiolan rahastot VVO Keva SATO Citycon Oyj Aberdeen Asset Managementin rahastot CapMan Real Estate Pohjola Kiinteistösijoitus Oy RBS Nordisk Renting Avara Oy Technopolis Oyj Eläke-Fennia Etera Nordea Henkivakuutus Suomi Oy ICECAPITAL REAM Oy Cornerstone Real Estate Advisers Niam Forum Fastighets Kb Wereldhave Spondan rahastot NV Property Fund I Ky Genesta Property Nordic Kansainväliset sijoittajat Listatut kiinteistösijoitusyhtiöt Listaamattomat kiinteistösijoitusyhtiöt ja rahastot Instituutionaaliset sijoittajat miljardia euroa Lähde: KTI 16

17 17 Kiinteistösijoittaminen

18 Eri sijoitusinstrumenttien tuottoja Eri sijoitusinstrumenttien kokonaistuotot ( ) 80 % 60 % 40 % 20 % 0 % -20 % Kiinteistöt Joukkolainat Osakkeet Kiinteistösijoitusyhtiöiden osakkeet -40 % -60 % Lähde: Nasdaq OMX, EFFAS, KTI 18

19 Kokonaistuotto tilatyypeittäin 15 % Kiinteistösijoitusten kokonaistuotto 10 % 5 % 0 % Arvonmuutostuotto Nettotuotto Kokonaistuotto -5 % Kiinteistöjen kokonaistuotto tilatyypeittäin 20 % 15 % Kaikki 10 % Toimistot Liiketilat 5 % 0 % Tuotannolliset tilat Asunnot Lähde: KTI 19

20 Toimisto- ja liikekiinteistöjen nettotuotot ja hoitokulut 9 % 8 % Nettotuotot ja hoitokulut EUR/m2/kk 9,0 8,0 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 Nettotuotto toimistot (vasen asteikko) Nettotuotto liiketilat (vasen asteikko) Hoitokulut toimistot (oikea asteikko) Hoitokulut liiketilat (oikea asteikko) 0 % ,0 Lähde: KTI 20

21 Pohjoismailla vahva tuotto/riski-profiili Kiinteistöjen keskimääräinen vuosittainen kokonaistuotto ja tuottojen volatiliteetti % Kokonaistuottojen volatiliteetti 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 0 % 2 % 4 % 6 % 8 % 10 % Keskimääräinen vuosittainen kokonaistuotto, Lähde: IPD, KTI, NCREIF 21

22 22 Kiinteistörahastoliiketoiminta

23 Kiinteistörahastosijoittamisen hyötyjä Lähde: INREV (2013) 23

24 Kiinteistöallokaation ennakoitu muutos 55,9% Lähde: INREV (2013) 24

25 Kiinteistöpääomarahastojen strategiat Core = vakaata kassavirtaa tuottavat vähäriskiset kohteet. Matala velkavipu. Value Add = kohteissa arvonluontitarvetta, kuten vajaakäytön vähentämistä, vuokrien keskimaturiteetin pidentämistä tai kiinteistön kunnon parantamista. Tuotto perustuu sekä vuokrakassavirtaan että kohteiden arvonnousuun. Kohtuullinen velkavipu. Opportunity = kohteet, joissa kehitysriskiä ja tarvetta aktiiviselle hallinnoinnille. Tuotto perustuu kohteiden arvonnousuun (pääpaino) ja vuokrakassavirtaan. Korkea velkavipu. Lähde: INREV (2013) 25

26 Eri strategioiden tyypilliset nettotuottotavoitteet Lähde: INREV (2013) 26

27 Strategioiden markkinaosuus Lähde: INREV (2013) 27

28 Pohjoismaiset sijoittajat uskovat kotimarkkinaan... Lähde: INREV (2013) 28

29 ja erityisesti Value-add-strategiaan Lähde: INREV (2013) 29

30 Sijoittajakysynnän kehittyminen Lähde: INREV (2013) 30

31 Sijoitusprosessi ja tuottojen muodostuminen 31

32 Sijoitustoiminta Potentiaaliset kohteet Strategian mukaiset Aktiiviset Sijoitukset Strategian mukaisten kohteiden etsiminen Kohdekohtainen liiketoimintasuunnitelma ja mallinnus Normaali sijoitusprosessi => Asset management vaihe => Exit liiketoimintasuunnitelman ja markkinatilanteen mukaan 32

33 Suljetun kiinteistöpääomarahaston elinkaari Rahaston päävaiheet Tyypillinen kassavirta sijoittajalle Lähde: CapMan Real Estate 33

34 Tuoton muodostuminen value-add-rahastossa Aktiivinen hallinnointi Velkavipu Kohteen alkutuotto Kohteiden valinta Vuokrien indeksointi Kustannukset Verot IRR (%) ja tuottokerroin Lähde: CapMan Real Estate 34

35 35 Esimerkkicaset

36 Case: Kauppakeskus Willa, Hyvinkää Hankittu 2009 Pinta-ala 15,500m 2 95% vuokrattu avattaessa 10/

37 Case: Stockmann, Turku Hankittu 2008 Pinta-ala 12,700m 2 Uusi vuokrasopimus Stockmannin kanssa Exit 6/2012 institutionaaliselle sijoittajalle 37

38 Yhteystiedot CapMan Oyj / CapMan Real Estate Oy Korkeavuorenkatu Helsinki Puh Fax Juhani Erke partner, CapMan Real Estate Puh juhani.erke@capman.com 38