Yhtiöistä - 11 on varmasti ara-rajoitusten alaisia, - kaksi todennäköisesti ara-rajoitusten alaisia ja - kolme vapaata ara-arajoituksista.

Transkriptio

1 1 LUONNOS YHTEENVETOA ASUNTOTOIMINNASTA KY:n lakatessa KY:llä levien asuntjen/talyhtiöiden siirtämistä kskevia vaihtehtja vat lähinnä: - asuntjen siirtäminen KY säätiöön suraan säätiön alaisuuteen säätiön mistaman hallinnintiyhtiön alaisuuteen - uuden KY asuntsäätiön perustaminen - asuntjen siirtäminen innvaatiylipistn ylippilaskunnalle tai - asuntjen siirtäminen muulle alkuperäistä tarkitusta tukevalle arayhteisölle. KY:n tahlta n lähinnä ensiksi mainittua vaihtehta pidetty ptentiaalisena vaihtehtna. KY mistaa kknaan tai sittain 16 kiinteistä hallinnivaa yhtiötä. Näistä - 14 n kiinteistösakeyhtiötä, - yksi tavallinen sakeyhtiö ja - yksi asunt-sakeyhtiö. Kiinteistösakeyhtiöistä klme n keskinäistä kiinteistösakeyhtiötä. Yhtiöistä - 11 n varmasti ara-rajitusten alaisia, - kaksi tdennäköisesti ara-rajitusten alaisia ja - klme vapaata ara-arajituksista. Yhtiöistä - viisi n aravalainitettua khdetta, - viisi n krktukilainitettua khdetta ja - kaksi vapaarahitteista khdetta ja - neljän khteen rahitusmudsta ei le tässä vaiheessa tiedssamme selvitystä. Näistä yksi khde n vapautunut ara-rajituksista Yhtiöistä n lemassa KY:n laatima Kiinteistöjen arvt (teur) taulukk, jka selventää yhtiöiden lunnetta ja asemaa.

2 2 Aravalaki (1189/1993) ja aravarajituslaki (1190/1993) sekä näiden phjalta annetut asetukset ja määräykset määrittävät aravalainitettua khdetta, eli khdetta, jnka uudisrakentamiseen, hankintaan tai perusparantamiseen n myönnetty valtin varista asuntlaina. Laki vukra-asuntlainjen ja asumisikeustallainjen krktuesta (604/2001) ja sen phjalta annetut asetukset ja määräykset määrittävät krktukikhdetta, eli khdetta, jnka uudisrakentamiseen, hankintaa tai perusparantamiseen tettuun lainaan n myönnetty valtin krktuki. Vimassa levan aravarajituslain (1190/1993) mukaan aravavukratalja kskevat luvutusrajitukset vat vimassa asuntlainan ennenaikaisesta takaisinmaksusta riippumatta sen ajan, jiksi laina n myönnetty sekä tämän jälkeen vielä 10 vuden ajan. (Tietyissä tapauksissa rajitukset vat laina-ajasta riippumatta vimassa 45 vutta lainan myöntämisestä.) Vimassa levan krktukilain (604/2001) mukaan luvutusrajitukset päättyvät, kun 45/40/30 (riippuen myöntämisajasta) vutta n kulunut lainan hyväksymisestä krktukilainaksi. Aikaisemmissa laeissa saattaa lla nykyiseen lainsäädäntöön nähden lievempiä määräyksiä luvutusrajitusten pistumisesta. Vanhempien lakien mahdllisia määräyksiä ei tässä yhteydessä le selvitetty. Asuntjen siirtämisessä KY säätiöön tulee humiitavaksi ainakin seuraavat seikat: Tulevasta asunttiminnasta säätiössä muutamia yleisiä humiita Timinnan suunnittelussa myöhempinä aikina n syytä lla varvainen sen suhteen, - ettei säätiöstä tule ainastaan rakennuttamista ja vukraustimintaa harjittava (ver-yleishyödyllisyys sekä säätiölain liiketimintakielt pääasiallisena timintamutna), - ettei vukra-asunnista pääsa le muiden kuin piskelijiden hallinnassa (ver-yleishyödyllisyys, säätiön tarkituksen tteutuminen ja säätiölle sallittu liiketiminta) ja - ettei säätiön timinta mudstu pääasiallisesti tavallisten yhtiöiden/hlding-yhtiön mistukseksi (ver-yleishyödyllisyys sekä säätiön tarkituksen tteutuminen). Mikäli vukraustiminta muuttuu piskelija-asunttiminnasta yleiseksi vukraustiminnaksi, jutunee timinnan lunteen muuttamaan

3 3 säätiöikeuden näkökulmasta varsinaisesta timinnasta sijitustiminnaksi. Säätiö vi sijitustimintana harjittaa huneistjen vukrausta. Säätiön sijitusmaisuutta n hidettava turvallisesti ja tula tuttavasti. Ara-nrmist edellyttänee, että ara-rahituksen saajan timialana n ssiaalinen asuttaminen. Ara-nrmistn vaikutuksesta asunttimintaa ei saatane sijitustiminnaksi niin kauan kuin yhtiöitä rajittaa ararajitukset. Yhtiöt/yhtiöitä siirretään suraan säätiön mistukseen Js KY siirtäisi yhtiöt/yhtiöitä suraan säätiön mistukseen, tulee humiitavaksi ainakin seuraavat seikat: - KY edustajistn päätös maisuuden luvutuksesta n valituskelpinen. - Meneekö siirrsta verseuraamuksia, n vertimistn käsiteltävänä parhaillaan. (Käsittelijän ennakllinen käsitys n llut, että lahjavera tai varainsiirtvera ei lisi menemässä.) - ARA saattaa asettaa esteitä luvutuksen saajan nimeämiselle. Vimassa levan krktukilain (604/2001) krktukitaljen luvutus suraan säätiölle: js luvuttajaa ei le nimetty ARA-yleishyödylliseksi, luvutuslupa saattaa irrta, js vastaanttaja timialaan kuuluu ssiaalinen asuttaminen ja vastaanttaja n sellainen, että se taludellisesti kykenee hulehtimaan vukratalista, vaikka vastaanttajaa ei lekaan nimetty ARA-yleishyödylliseksi. Tällöin vastaanttajalla vi lla muutakin timintaa, mutta vastaanttajan päätiminta ei visi lla riskipitista liiketimintaa. 1 Edellytykset luvan saamiselle uuden krktukilain mukaan lienevät tiukemmat kuin aravalainitettujen khteiden edellytykset. js luvuttaja n nimetty ARA-yleishyödylliseksi, vastaanttajan tulee täyttää ARA-yleishyödyllisyyskriteerit eli vastaanttaja ei muun muassa saisi harjittaa juurikaan muuta timintaa kuin asunttimintaa. vanhjen krktukilainitettujen taljen salta laki n epäselvempi, eikä nimeämisestä vastaava virkamies sannut 1 Em. ei käy ilmi laista, mutta ARA:n virkailijan mukaan luvutuksensaajan nimeäminen vastaa aravalainsäädäntöä, jssa k. nimeämismahdllisuus n laissa mainittu. Lpullinen päätös n ARA:n päätösharkinnassa.

4 4 yleisellä taslla vastata siihen, mitä nimeämislupa edellyttäisi. Asian selvittäminen edellyttää asian tarkastelua ARAssa yhtiökhtaisesti. Krktukilainitettujen asuntjen siirtäminen suraan säätiön alaisuuteen ilman, että säätiölle haetaan ARAyleishyödyllisyysasemaa, saattaa lla ngelmallinen. Asia tulee selvittää ARAn virkailijan kanssa yhtiö yhtiöltä. Jtta aravalainitetut talt vitaisiin luvuttaa säätiölle: alkuperäisillä rajituksilla levan luvutuksen salta luvutuksensaajan tulee vastata luvuttajaa. Js luvuttaja ei le ARA-yleishyödylliseksi nimetty, edellytetään vastaanttajalta vähintäänkin, että sen timialana n ssiaalisen asunttiminnan harjittaminen (mitä lienee edellytetty myös luvuttajalta). Vastaanttajan n kyettävä taludellisesti hulehtimaan vastaanttamista aravatalista. Sillä vi periaatteessa lla muutakin timintaa kuin ssiaalista asunttimintaa. js luvuttaja n ARA-yleishyödyllinen, tullenee vastaanttajan lla ARA-yleishyödylliseksi nimetty. jatkrajituksella levat aravalainatalt vivat saada helpmmin luvutusluvan eli edellytyksenä n, että vastaanttajan timialana n asuntjen tarjaminen. Muutakin timintaa vi lla ja ARA-yleishyödyllisyyttä ei välttämättä tarvita. Aravalainitetuista khteista helpimmin luvutusluvan suraan säätiön alaisuuteen saattaisivat saada Ky Turkismiehentie 8, Hiihtmäentie 22 ja Tuhkimntie 2, jtka vat jatkrajituksilla levia aravalainakhteita. Ky Ida Aalbergintie 1:n ja Ky Artin asema n vielä epäselvä. Onk sillä, että sa kiinteistöyhtiöistä jätettäisiin hldingista pis, vaikutusta vertukseen, selvitettävä verviranmaiselle laadittavassa tisessa ennakktiethakemuksessa. Lupa ARA-yleishyödyllisyysaseman nimeämiseen vienee nin 1-2 kk. Luvutuksensaajan nimeämisprsessi vienee nin saman ajan. Mikäli kysymys n mlempien hakemisesta, vitaneen prsessit laittaa vireille yhtä aikaa. Asiaa vidaan yrittää kiirehtiä. - Kun säätiö mistaa kiinteistöyhtiöt varsinaisena timintamutnaan, tulee asukasvalinnalla edistää tarkituksen tteutumista.

5 5 Säätiöllä vi lla sijitusmaisuutena asuntja, jissa vukralaisena ei le piskelijita. ARA-lainsäädäntö edellyttänee kuitenkin ararahituksen saamisen edellytykseksi ssiaalisen asuttamisen, jllin rajitusten alaisia yhtiöitä ei saatane säätiöllä sijitustiminnan piiriin. - Vukrat keskinäisistä kiinteistöyhtiöistä, sink tavallisista ja sakkeiden myyntitult vat suraan säätiön tulja. Tult lienevät säätiölle vervapaita, js säätiö saa yleishyödyllisyysaseman eikä timintaa katsta säätiön elinkeintiminnaksi. - Js säätiö n nimetty ARA-yleishyödylliseksi yhteisöksi, khdistuvat ara-rajitukset säätiön timintaan ja timinta n ara-valvnnan alaista. Muun muassa seuraavia rajitteita khdistuu timintaan: Vukrasäännöstely ja asukasvalintarajitukset aranrmistn mukaisia, asunnt julkisesti haettavia. Säätiön timinnan tulisi lähtökhtaisesti lla pääasiassa asunttimintaa. Kiinteistöyhtiöt eivät vi tuluttaa säätiölle muuta muin lainsäädännössä vahvistun krkkannan mukaisen tutn (nyt 8 %) kiinteistöyhtiöön sijitetuille varille. Kiinteistöyhtiöiden ja asuntjen mistusikeuden luvutus n rajitettua. Luvutushinta n säännöstelty. Vukrien ja käyttövastikkeiden tasaus tulee lla mahdllista. Timinnan tulee lla taludellisesti vakaata siten, että säätiö kykenee kantamaan taludellisiin vaikeuksiin jutuneista yhtiöistä vastuun. Säätiö ei ta muita riskejä kuin ssiaaliseen asuttamiseen liittyviä riskejä. Säätiö ei anna lainaa tai vakuutta muulle kuin ssiaalista asunttimintaa harjittavalle yhtiölle tai yhtiölle, jka sijittaa lainatut varat ara-vukra-asuntjen hankkimiseen tai rakennuttamiseen. Timinnassa nudatetaan ARA-lainsäädäntöä ja periaatteita. ARA-lle tulee antaa vusittaiset valvntailmitukset. - Js säätiö ei le ARA-yleishyödylliseksi nimetty, mutta mistaa aratalja, khdistuvat ara-lainsäädännön mukaiset rajitteet sveltuvin sin säätiön timintaan: mm. asunnt julkisesti haettavissa, asukasvalinta säännösteltyä, vukran määrä säännösteltyä, luvutushinta säännösteltyä, tulutus enimmillään 8 % sijittamilleen varille, sakkeiden luvutusrajitukset, vukrien ja käyttövastikkeiden tasausmahdllisuus, säätiön muu timinta ei vine lla vimakkaan riskipitista.

6 6 Kiinteistöyhtiöt/ yhtiöitä siirretään hlding-yhtiön mistukseen - Vaihtehtna lienee, että KY perustaa hlding-yhtiön, siirtää kiinteistöyhtiöt hldingille ja lahjittaa hldingin säätiölle. KY lahjittaa kiinteistöyhtiöt säätiölle. Säätiö perustaa hldingin ja siirtää kiinteistöyhtiöt hldingille. Mlemmissa tapauksissa tarvittaneen ARAsta kaksi luvutuksensaajan nimeämispäätöstä sekä hldingin nimeäminen ARA-yleishyödylliseksi - Kiinteistöyhtiöiden siirtn liittyvistä verriskeistä alla enemmän. Eri vertusvaihtehdista tulee saada verviranmaisen ennakkpäätös (eri, kuin nyt vireillä leva hakemus). Hakemusprsessi kestänee arvilta 2 kk - KY:n päätöksentekprsessista vidaan valittaa sekä ensimmäisessä että tisessa vaihtehdssa. Edellyttääkö hldingin perustaminen ja kiinteistöyhtiöiden siirtäminen hldingille edustajistn päätöstä? Edellyttänee. Taludenhidn hjesäännön mukaan Ylippilaskunnan maisuudenhidn rakenteen humattavan suuria muutksia kskevat päätökset n alistettava edustajistn ratkaistaviksi. - Hlding-yhtiö edellyttänee ARA-yleishyödyllisyyttä, kiinteistöyhtiöiden luvutus hldingille luvutuksensaajan nimeämistä ja hldingin/kiinteistöyhtiöiden siirtäminen säätiölle luvutuksensaajan nimeämistä. Hakemusprsessi kestänee arvilta 1-3 kk kknaisuudessaan - Hlding-yhtiön mistaminen lienee edelleen säätiön varsinaista timintaa. Yhtiön timinnassa tullenee edistää säätiön tarkituksen tteutumista. - Osinktult, keskinäisten vukratult, kiinteistöyhtiöiden myynnistä syntyvät myyntivitt jäävät hldingiin, jnka veryleishyödyllisyysasema n kyseenalainen, eli tuljen vervapaus kyseenalainen. Hldingin ver-yleishyödyllisyysasemasta vitaneen kysyä ennakktieta samalla, kun kysytään yhtiöiden siirtn liittyvistä verseuraamuksista ennakktieta. Veryleishyödyllisyyden saaminen hldingille lienee enemmänkin epätdennäköistä.

7 7 Periaatteellinen mahdllisuus tulevaisuudessa lienee, js jku kiinteistöyhtiöistä haluttaisiin realisida, pyytää ARAlta lupaa saada siirtää kiinteistöyhtiö säätiön mistukseen ja myydä se sen jälkeen. - Hldingin timintaan khdistuvat em. ARA-yleishyödylliseksi yhteisöksi nimettyä kskevat ara-rajitukset. - Tutn tulutuksessa raja menee hldingin ja säätiön välillä eli kiinteistöyhtiöt vivat tuluttaa hldingille sakeyhtiölain mahdllistamissa puitteissa, hlding vi tuluttaa säätiölle 8 % sijitetuille varille sakeyhtiölain mahdllistamissa puitteissa. - Hldingin luvutus n ara-luvutusrajitusten alaista. - Säätiön mistajahjaus kiinteistöyhtiöihin välillistyy. Omaisuuden siirtn liittyvät vert ja araluvat Kiinteistöyhtiöt siirretään säätiöön - lahjaver? (riippuu vireillä levasta ennakktiedsta) - luvutuksensaajan nimeämispäätös ARAsta Kiinteistöyhtiöt siirretään yhtiöön - kiinteistöyhtiöt apprttina, päämasijituksena hldingiin KY siirtää kiinteistöyhtiöt hldingiin apprttina, päämasijituksena lienee varainsiirtvern alainen (VVL 2:4,4 ja 3:15,3), jllei vapautusta (VVL 8:52, vapautus lienee epätdennäköistä) hldingin ARA-yleishyödyllisyys (ei mahdllista saada perustettavalle yhtiölle), luvutuksensaajan nimeäminen KY siirtää hldingin säätiölle lahjaver? (riippuu vireillä levasta ennakktiedsta) luvutuksensaajan nimeäminen uudestaan (vidaan periaatteessa hakea samaan aikaan kuin hldingiin) kiinteistöyhtiöiden siirt säätiölle ja säätiö siirtää apprttina, lahjaver kiinteistöyhtiöiden siirrsta säätiöön? (riippuu vireillä levasta ennakktiedsta)

8 8 lienee varainsiirtvern alainen, jllei vapautusta (mikä epätdennäköistä) säätiön nimeäminen luvutuksensaajaksi, hldingin nimeäminen ARA-yleishyödylliseksi, hldingin nimeäminen luvutuksensaajaksi - Kiinteistöyhtiöiden siirt liiketimintasiirtna hldingille KY tekee EVL 52 e :n sveltuvuus KY:hyn tarkistettava nk vertuksellista vaikutusta, että sat kiinteistöyhtiöistä jäisivät hldingin ulkpulelle, selvitettävä lienee verneutraali, varmistus verviranmaisilta ennakktietna varainsiirtver lienee palautettavissa (VVL 6:43) ara:lta hldingin ARA-yleishyödylliseksi nimeäminen ja luvutuksensaajan nimeäminen hldingin siirt säätiölle vernkiertsäännöstön sveltaminen tarkistettava lahjaver? (riippuu vireillä levasta ennakktiedsta) ara:lta luvutuksensaajan nimeäminen kiinteistöyhtiöiden lahjitus säätiölle ja säätiössä tekee liiketimintasiirrn lahjaver yhtiöiden siirrsta säätiölle? (riippuu vireillä levasta ennakktiedsta) EVL 52 e sveltuu nk vertuksellista vaikutusta, että sat kiinteistöyhtiöistä jäisivät hldingin ulkpulelle, selvitettävä lienee verneutraali, ennakkkysely varainsiirtvern palautushakemus vernkiertsäännöstön sveltaminen tarkistettava hldingin ARA-yleishyödyllisyys (ei liene mahdllista saada perustettavalle yhtiölle), luvutuksensaajan nimeäminen edellyttänee ara:n hyväksyntää ja säätiön nimeämistä luvutuksensaajaksi

9 9 Asunnn hakua kskevan päätöksen valitusikeudesta Säätiölaki ja säätiön säännöt Asunnn hakijalla ei säätiölain mukaan le ikeutta valittaa tumiistuimeen yksittäisestä valintapäätöksestä. Säätiön edunsaajalla n ikeus tehdä ikaisuvaatimus Patentti- ja rekisterihallitukseen, js hallitus n menetellyt lain tai sääntöjen vastaisesti. Oikaisuvaatimusikeus ei mahdllistane muutsta/prh:n puuttumista hallituksen päätökseen sen tarkituksenmukaisuusharkinnan alueella (esim. saak hakija apurahaa vai ei, myönnetäänkö hakijalle asunt vai ei), sillin kun lakia tai sääntöjä ei le rikttu. Säätiön sääntöjen mukaan yksittäisellä hakijalla ei llene valitusmahdllisuutta valintapäätöksestä. Asunt-hjesäännössä n llut valitusmahdllisuus asuntpäätöksestä säätiön hallitukselle. Mikäli k. määräys jätetään asunt-hjesääntöihin, lienee k. valitusmahdllisuus säätiön mien sääntöjen njalla käytännössä aina mahdllisuus valittaa yksittäisestä valintapäätöksestä. Ara-lainsäädäntö Aravarajituslaki (1190/1993) 21 ja krktukilaki (604/2001) 41 mahdllistavat ikaisuvaatimuksen tekemisen ainastaan valtin asuntrahastn, valtiknttrin, kunnan, kunnanhallituksen tai lautakunnan alaisen viranhaltijan tekemään päätökseen. Js kunta käyttäisi etukäteisvalvntaa, lisi hakijalla mahdllisuus valittaa päätöksestä. Kunnan käyttäessä jälkikäteisvalvntaa, ikaisuvaatimusmahdllisuutta ei le. 2 Hakijalla n kuitenkin aina mahdllisuus kannella yksityisen säätiön tekemästä asukasvalinnasta kunnalle ja ARA:lle, jilla ei kuitenkaan le mahdllisuutta muuttaa yksittäistä asukasvalintapäätöstä. Kunnan mahdllisuus puuttua yleisesti asukasvalintihin saattaa liittyä kunnan harjittamaan valvntaan rajitetusta hakumenettelystä. Araasunnt vat lähtökhtaisesti julkisesti ja yleisesti haettavissa. Pikkeustapauksessa haku vidaan rajata rajatun jukn piiriin. Tällaisena sallittuna rajattuna jukkna n pidetty mm. piskelijita. 2 Arava- ja krktukivukra-asuntjen asukasvalintapas, , s. 17

10 10 Rajatun jukn tulee edustaa paikkakunnalla riittävän laajaa asunnntarvitsijaryhmää ja rajattu hakumenettely tulee lla perusteltua asunnn mistussuhteet ja käyttötarkitus humiiden. Em. seikkaa vitaneen perustella tarvittaessa mm. sillä, että asunnt mistaa säätiö, jnka tarkitus määrää, mihin säätiön varja vidaan käyttää. Periaatteessa mahdllista n, että muu kuin kauppatieteen piskelija hakee asuntja ja kantelee kunnalle valintapäätöksestä, eli että kauppatieteen piskelijat eivät edusta riittävän laajaa asunnntarvitsijaryhmää. Kunta vi valvvana viranmaisena ttaa kantaa siihen, nk khderyhmän rajaus perusteltu ja nk khderyhmä riittävän laaja. Em. kunnan valvntaikeutta ajatellen saattaisi lla perusteltua jättää asunt-hjesäännöstä tarkemmat määritykset asunnn saajista kauppatieteilijöiden kesken (esim. että asunnn saajan tulee lla KY ry:n jäsen) mahdllisimman vähäiseksi tai lieviksi. Mainittu kunnan valvntavalta ja puuttumisikeus n llut KY:n timinnassa läsnä kk ajan. Tilanne ei muuttune timinnan siirtyessä säätiöön. Sitä, että kunta puuttuisi timintaan, vitaneen pitää pienempänä riskinä asunttiminnassa.