ESIPUHE ASUNTO-OSAKEYHTIÖ... 9

Transkriptio

1 SISÄLLYSLUETTELO: ESIPUHE ASUNTO-OSAKEYHTIÖ ASUNTO-OSAKEYHTIÖN MÄÄRITELMÄ ASUNTO-OSAKEYHTIÖN TOIMINTA JA TARKOITUS MILLOIN ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKIA SOVELLETAAN? OSAKEHUONEISTO...10 Parveke...10 Autopaikat, pihat yms OSAKEPÄÄOMA Osakepääoman korottaminen ja talonmiehen asunnon myynti OSAKEKIRJA Osakekirjan sisältö Osakekirjan katoaminen HUONEISTOJEN YHDISTÄMINEN JA OSAKEKIRJAN VAIHTAMINEN YHTIÖJÄRJESTYS Yhtiöjärjestyksen päivittäminen...13 Yhtiöjärjestyksen pakollisia muutostarpeita...13 Muita mahdollisia muutostarpeita Miten yhtiöjärjestys muutetaan? Suostumus yhtiöjärjestyksen muuttamiseen OSAKELUETTELO Säilytysaika 10 vuotta Osakeluettelo on julkinen...17 Kenellä oikeus tutustua entisiä osakkeenomistajia koskeviin osakeluetteloihin? Rajoituksia henkilötietojen luovutuksessa OSAKELUETTELOMERKINNÄT Kauppa, vaihto tai lahja Perhe- ja perintöoikeudelliset saannot Nimikkeistöä Jos siirtomerkintä osakekirjasta puuttuu Jakamaton kuolinpesä Perinnönjako, testamentti ja ositus Avioero LUNASTUSLAUSEKKEET JA OSAKKEIDEN LUNASTUS VANHOJEN LUNASTUSLAUSEKKEIDEN TULKINTA OLLUT HANKALAA UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI TOI UUDET PELISÄÄNNÖT OLETTAMASÄÄNNÖKSET Lunastuslauseke 2 luku MILLOIN UUTTA LAKIA SOVELLETAAN? KENELLÄ ON LUNASTUSOIKEUS Milloin olettamasäännöistä voidaan poiketa? KAIKKI SAMALLA SIIRROLLA SIIRTYVÄT OSAKKEET ON LUNASTETTAVA HALLITUS ILMOITTAA OSAKKEIDEN SIIRTYMISESTÄ Ilmoituksen sisältö Vastuu lunastusohjauksesta LUNASTUSVAATIMUS Lunastusajan laskeminen LUNASTUSHINTA LUNASTUSHINNAN MAKSAMINEN Lunastushinnan maksuaika Määräaikojen muuttaminen Lunastushinnan sovittelu YHTIÖ LUNASTAJANA Maksu jakokelpoisilla varoilla YHTEISOMISTUSTILANNE OSAKKEESEEN PERUSTUVIEN OIKEUKSIEN KÄYTTÄMINEN NS. VÄLITILAN AIKANA...30

2 Lunastusriidat...30 Kuka käyttää osakkeenomistajan oikeuksia lunastusriidan aikana? HUONEISTON PALAUTTAMINEN JA KUNTO Sisustukselliset lisäykset Arvon alentuminen LUNASTUKSEN LOPPUUN SAATTAMINEN LUNASTUSLAUSEKKEEN POISTAMINEN, LAAJENTAMINEN TAI MODERNISOINTI YHTIÖKOKOUS VARSINAINEN YHTIÖKOKOUS Selvitys seuraavan viiden vuoden korjaustarpeista ja tehdyistä korjauksista YLIMÄÄRÄINEN YHTIÖKOKOUS Mitä asioita osakkeenomistajat voivat vaatia käsiteltävän ja mitä eivät Jos hallitus kieltäytyy kutsumasta yhtiökokousta koolle YHTIÖKOKOUS TOIMIELIMENÄ Yhtiökokouksen toimivalta Koollekutsuja Kokouskutsu ja kutsuaika Kutsutapa Osakkeenomistajan asian saattaminen yhtiökokoukseen Kutsuajan laskeminen Kutsussa mainittavat asiat Kokouspaikka Osallistumisoikeus...38 Asukkaiden osallistumisoikeus Asiamies ja valtuutus...38 Yhteisomistajat, leski...39 Avio- tai avopuolisot Avustaja Kokousasiakirjojen nähtävänä pitäminen MENETTELY YHTIÖKOKOUKSESSA Kokouksen avaus ja puheenjohtajan valinta Miten puheenjohtaja toimii?...40 Nuijan käyttö...40 Puheenjohtajan muistilista...40 Sihteerin valinta ja hänen tehtävät...40 Pöytäkirjan tarkastajien ja ääntenlaskijoiden valinta...41 Laillisuus ja päätösvaltaisuus...41 Läsnäolijoiden toteaminen ja ääniluettelo...41 Työjärjestyksen vahvistaminen...41 Asian käsittely yhtiökokouksessa ja päätöksenteko Koeäänestys Äänestysmenettely Häiriköinti Pöytäkirja...43 Pöytäkirjan allekirjoitus ja tarkastus...43 Pöytäkirjan nähtäväpito ja jäljennökset OSAKKEENOMISTAJAN KYSELYOIKEUS OSAKKEENOMISTAJAN ESTEELLISYYS ÄÄNESTYSRAJOITUS (ÄÄNILEIKKURI) YHTIÖKOKOUKSEN SIIRTÄMINEN, JATKOKOKOUS YHTIÖKOKOUKSEN MITÄTTÖMÄT JA MOITTEENVARAISET PÄÄTÖKSET PÄTEMÄTTÖMÄT PÄÄTÖKSET JA YHTIÖKOKOUKSEN PÄÄTÖKSEN MOITTIMINEN...45 Moiteaika kolme kuukautta YHTIÖKOKOUKSEN PÄÄTÖKSEN MITÄTTÖMYYS Mitätön päätös voi korjaantua, mutta olematon päätös ei...46 Miten osakkeenomistaja tulisi reagoida mitättömään päätökseen? YHTIÖVASTIKE MIHIN YHTIÖVASTIKETTA VOIDAAN KÄYTTÄÄ? Perusparannukset ja uudistukset...49 Milloin uudistukset voidaan kattaa kaikilta perittävällä yhtiövastikkeella...49

3 Hankekohtainen vastike Hyödykkeen yhteishankinta kuten esimerkiksi peruslaajakaista...50 Huoneistokohtainen tietoliikennepalveluvastike (laajakaistamaksu)...50 Maksulliset TV-ohjelmat ja tekijänoikeusmaksut VASTIKEPERUSTE Vastikeperusteen muuttaminen...51 Mittareihin perustuvasta vesimaksusta voidaan päättää normaalilla enemmistöpäätöksellä ERILAISIA VASTIKKEITA Hoitovastike Vesimaksu...52 Henkilöluku ilmoitettava yhtiölle Erityisvastike...52 Tasajako Pääomavastike eli rahoitusvastike JÄLKILASKELMAT KÄYTTÖKORVAUKSET Käyttökorvausmaksujen periminen vastikkeina Autopaikat...55 Vuokralaiset...56 Jonotuslista UUDEN OMISTAJAN VASTUU VANHAN OMISTAJAN MAKSULAIMINLYÖNNEISTÄ HYVITYKSET (ALENNUKSET) Yhtiökokous päättää hyvityksestä...57 Alennus on yhtiön säästön verran...57 Hyvityksen määrittely ja rajoitukset OSAKEHUONEISTON KÄYTÖN ESTYMINEN JA VAPAUTUS TAI ALENNUS YHTIÖVASTIKKEEN MAKSUSTA Vapautusta yhtiövastikkeesta on mahdollisuus saada yhtiön säästön verran Milloin täysi vapautus yhtiövastikkeen maksusta? RAHASTOINTI Ennakkorahastointi Lainanlyhennysrahastointi Päätöksenteko rahastoinnissa Rahastointi osakkeenomistajan kannalta ASUINTALOVARAUS OSAKKEENOMISTAJIEN YHDENVERTAISUUS OSAKKEENOMISTAJAA EI SAA SUOSIA TOISEN KUSTANNUKSELLA VAIKUTUS HUONEISTON ARVOON TÄRKEÄ KRITEERI YHDENVERTAISUUS EI EDELLYTÄ HENKILÖKOHTAISTEN ASUMISTARPEIDEN PARANEMISTA YHDENVERTAISUUDEN PERUSTEELLA MAHDOLLISUUS POIKETA VASTIKEPERUSTEESTA Hissin jälkiasennuskustannukset...64 Katutason liiketilat tai rivitalohuoneistot...65 Hissit asennetaan vain osaan porrashuoneistoista Parvekkeet Parvekelasitukset Autopaikkaoikeus myös vuokralaisilla OSAKKAAN ITSENSÄ KUSTANTAMA UUDISTUS, KUNNOSSAPITO- TAI MUUTOSTYÖ YHDENVERTAISUUS JA YHTIÖN LUPAA EDELLYTTÄMÄT TOIMENPITEET YHDENVERTAISUUSPERIAATTEESTA POIKKEAMINEN UUDISTUKSET, JOTKA KOHDISTUVAT VAIN TIETYNTYYPPISIIN HUONEISTOIHIN TILINTARKASTUS JA TOIMINNANTARKASUS UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI TOI TILINTARKASTAJIEN RINNALLE TOIMINNANTARKASTAJAT TILINTARKASTAJA Velvollisuus valita tilintarkastaja VARATILINTARKASTAJA TILINTARKASTAJAN TOIMIKAUSI ALUEHALLINTOVIRASTON (ENT. LÄÄNINHALLITUKSEN) MÄÄRÄÄMÄ TILINTARKASTAJA ERITYISEN TARKASTUKSEN MÄÄRÄÄMINEN Tarkastuslausunto Vahingonkorvauskanteen nostaminen...69

4 6. 7 TOIMINNANTARKASTAJA Toiminnantarkastajan valinta ja toimikausi...69 Milloin toiminnantarkastaja on pakko valita?...69 Milloin yhtiössä ei tarvitse olla tilintarkastajaa eikä toiminnantarkastajaa...69 Toiminnantarkastajan valinta, jos yhtiössä on jo tilintarkastaja...69 Milloin aluehallintovirasto (ent. lääninhallitus) voi määrätä yhtiölle toiminnantarkastajan Toiminnantarkastajan sijainen Toiminnantarkastajan kelpoisuus...70 Kuka ei voi toimina toiminnantarkastajana? Toiminnantarkastajan riippumattomuus Toiminnantarkastuksen sisältö...71 Kirjanpidon ja tilinpäätöksen tarkastus...71 Hallinnon tarkastus Toiminnantarkastuskertomus...71 Mistä asioista toiminnantarkastajan on lausuttava?...72 Mistä asioista toiminnantarkastajan on huomautettava? Toiminnantarkastajan tietojensaantioikeus Salassapito- ja tietojenantovelvollisuus SIIRTYMÄSÄÄNNÖS HUONEISTON OTTAMINEN YHTIÖN HALLINTAAN HALLINTAANOTTOPERUSTEET Osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta tai yhtiöjärjestyksessä määrättyjä vastikeluonteisia käyttökorvauksia Huoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa Huoneistoa käytetään oleellisesti muuhun tarkoitukseen kuin mihin se on aiottu tai muuten yhtiöjärjestyksen vastaisesti Huoneistossa vietetään häiritsevää elämää...75 Musiikin soitto...75 Häiriötapausten dokumentointi Huoneistossa asuva ei noudata, mitä järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen...76 Normaalia elämää ei voida liikaa rajoittaa...76 Parveketupakointi...76 Koiran pito huoneistossa VAROITUKSEN ANTAMINEN Päätöksen tiedoksianto...77 Postitettu varotus ei riitä...77 Osakkeenomistajaa ei tavoiteta...78 Omistajaa ei tiedetä Varoituksesta aiheutuvat kulut Varotuksen sisältö YHTIÖKOKOUKSEN PÄÄTÖS HUONEISTON HALLINTAANOTTAMISEKSI Päätöksestä tiedottaminen Päätöksen moittiminen ja täytäntöönpano PAKKOTOIMET, HÄÄTÖ YHTIÖN HALLINTAAN OTETUN HUONEISTON VUOKRAAMINEN Yhtiö voi korjata huoneistoa Vuokran tilitys ja yhtiön kulujen kuittaus YHTEENVETO HALLINTAANOTTOMENETTELYSTÄ YHTIÖN JOHTO JOHDON TEHTÄVÄ Lähtökohtana on yhtiön ja sen osakkaiden yhteinen etu Asunto-osakeyhtiön erityispiirteet otetaan huomioon Johdon toimittava huolellisesti HALLITUS Hallituksen valinta Puheenjohtajan valinta Hallituksen jäsenen kelpoisuus Hallituksen jäsenen ero ja erottaminen Hallituksen täydentäminen Hallituksen toimikausi...85

5 8.2.7 Kokouksen koollekutsuminen, päätösvaltaisuus, päätöksenteko ja pöytäkirja Hallituksen kokouksen päätösvaltaisuus Päätöksenteko hallituksen kokouksessa Pöytäkirja...86 Eriävät mielipiteet...86 Numerointi...86 Milloin osakkeenomistajalla on oikeus saada tietoa hallituksen päätöksistä? HALLITUKSEN TEHTÄVÄT Lain määräämät hallituksen yleiset tehtävät Suunnittelu ja strategia HALLITUKSEN TOIMIVALTA Pikaisia toimenpiteitä edellyttävät toimenpiteet Laittomia päätöksiä ei saa noudattaa Muita hallituksen tehtäviä...88 Palvelusopimusten päivittäminen ja tarkistaminen...88 Kirjanpidon ja varainhoidon (omaisuuden hoidon) valvonnan järjestäminen...89 Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen allekirjoittaminen...89 Talousarvion laatiminen...89 Selvitys viiden vuoden korjaustarpeesta...89 Yhtiökokouksen koollekutsuminen...89 Osakeluettelosta huolehtiminen...89 Päätösten täytäntöönpano ja laillisuusvalvonta...89 Muutostöiden valvonta, ilmoitusten vastaanottaminen ja lupa-asiat...90 Varoitusten antaminen...90 Muita erityistehtäviä muun muassa: PUHEENJOHTAJAN TEHTÄVÄT HALLITUKSEN JÄSENEN JA ISÄNNÖITSIJÄN ESTEELLISYYS ELI JÄÄVIYS ISÄNNÖITSIJÄ Isännöitsijän valitseminen ja erottaminen Isännöitsijän yleiset tehtävät Päävastuullinen isännöitsijä VAHINGONKORVAUSVASTUU HALLITUKSEN JÄSENEN JA ISÄNNÖITSIJÄN VASTUU (24 LUKU 1 ) Vastuu yhtiölle Vastuu yhtiölle, osakkeenomistajalle tai sivulliselle Tuottamusolettama ja sen soveltaminen...95 Ammattilaisella on suurempi vastuu kuin maallikolla Isännöintiyhteisön vastuu YHTIÖKOKOUKSEN PUHEENJOHTAJAN VAHINGONKORVAUSVASTUU OSAKKEENOMISTAJAN VAHINGONKORVAUSVASTUU Tuottamusolettaman soveltaminen kunnossapito- ja muutostöissä ERIÄVÄN MIELIPITEEN MERKITYS VASTUUSEEN VAHINGONKORVAUSKANNE JA VASTUUVAPAUDEN MYÖNTÄMISEN MERKITYS RIKOSLAKI KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖT SEKÄ UUDISTUKSET UUSIA KÄSITTEITÄ Uudistukset Osakas vastaa yleensä uudistuksen kunnossapidosta Kunnossapitotyöt Uudistaso voi olla kunnossapitoa Kylpyhuoneremontti voinee olla joko kunnossapitoa tai muutostyötä Muutostyöt MENETTELY KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTÖISSÄ Kirjalliset ilmoitukset Ilmoitukseen liitettävä tarvittavat dokumentit Yhtiö ilmoittaa toiselle osakkeenomistajalle Ilmoituksesta aiheutuvat kustannukset HAKEMUSTEN KÄSITTELY Hakemuksen käsittelyaika Yhtiö ja toinen osakkeenomistaja voi asettaa ehtoja ja hankkia selvityksiä...104

6 Sertifiointi vain, jos laki niin määrää Ehtojen oltava asiallisia Milloin tarvitaan yhtiön tai toisen osakkeenomistajan lupa? Muutostyöt Hallitus voi selvissä tilanteissa valtuuttaa isännöitsijän antamaan luvan Muutostyö voidaan kieltää, kunnossapitotyötä ei Piha-alueet TÖIDEN ALOITTAMINEN Muutostyöt Kunnossapitotyöt Ilmoitus luvasta tai sen kieltämisestä MILLOIN TARVITAAN VIRANOMAISLUPA? Taloyhtiö hakee luvan tai antaa siihen valtuutuksen TÖIDEN VALVONTA Kunnossapitotyöt Muutostyöt Osakkeenomistajan myötävaikutusvelvollisuus OSAKKAAN TOTEUTTAMIEN RAKENTEIDEN, ERISTEIDEN JA JÄRJESTELMIEN HYVÄKSYMINEN YHTIÖN VASTUULLE KUNNOSSAPITOA TAI MUUTOSTYÖTÄ KOSKEVIEN ILMOITUSTEN SÄILYTTÄMINEN Kenelle tietoja voidaan luovuttaa? MUUTOKSET YHTIÖJÄRJESTYKSEEN OSAKKEENOMISTAJAN VASTUU KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTÖISTÄ Osakkeenomistaja saattaa joutua vastaamaan myös urakoitsijan työstä Vahingonkorvausvastuu ei siirry uudelle osakkeenomistajalle KUNNOSSAPITO JA KORJAUSVASTUU OSAKKAAN KUNNOSSAPITOVASTUU Osakas vastaa sisäosista ja niistä laitteista, jotka eivät ole yhtiön kannalta välttämättömiä Altaat Laitteet ja varusteet Parvekkeet ja muut ulkopuoliset tilat Osakas ei saa ilman yhtiön lupaa tehdä parvekkeiden korjaustöitä OSAKKAAN HUOLELLISUUSVELVOITE Yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvista vioista ilmoitettava Yhtiön asennuksia käytettävä normaalilla tavalla Osakkaan omia laitteitta käytettävä huolellisesti Huoneistoa ei saa jättää pitkäksi ajaksi tyhjilleen ilman seurantaa OSAKKEENOMISTAJAN VASTUU HUOLELLISUUSVELVOITTEENSA LAIMINLYÖNNEISTÄ Vastuu toiselle huoneistolle aiheutetusta vahingosta YHTIÖN KUNNOSSAPITOVASTUU Rakenteet Hanat ja WC-laitteet WC-laite ja sen varusteet Eristeet Jos vesieriste puuttuu Osakkaan tekemä pesuhuoneremontti ja vesieriste Parvekkeen ulkopinta Järjestelmät, johdot ja putket Jos osakas laiminlyö kunnossapitovelvoitteen? Käytöstä poistetut järjestelmät Huoneistoa on voitava käyttää käyttötarkoituksen mukaisesti Sähköpatterit, lattialämmitys ja lämminvesivaraajat Yhtiö vastuu sisäosista PERUSTASO PESUKONE- TAI AKVAARIOVUOTO YHTIÖN VASTUU OSAKKAAN TEKIMISTÄ ASENNUKSISTA Rakenteet, eristeet ja järjestelmät KÄYTTÖTARKOITUKSEN VAIKUTUS KUNNOSSAPITOVASTUUSEEN? Viranomaismääräysten muuttumisen vaikutus kunnossapitovastuuseen Yhtiöjärjestyksen tai rakennusluvan käyttötarkoitus yksilöity KUNNOSSAPITOVASTUIDEN MUUTOS...120

7 Osakkeenomistajan kunnossapitovastuun laajentaminen Yhtiön kunnossapitovastuun laajentaminen KORJAUSTEN SUORITTAMINEN JA VIAN SELVITTELYKUSTANNUKSET YLEISTÄ Terveyshaitta Yhtiö korjaa perustasoon Paikkakorjauskin voi riittää HYVÄ RAKENNUSTAPA Uudisrakentamisessa hyvältä rakennustavalta edellytetään enemmän Hyvä rakennustapa voi olla erilainen myös kunnossapito- ja muutostöissä VIAN SELVITYSKUSTANNUKSET MILLOIN OSAKKEENOMISTAJALLA ON OIKEUS TEETTÄÄ YHTIÖN KORJAUSVASTUULLE KUULUVA T MILLOIN YHTIÖLLÄ OIKEUS TEETTÄÄ OSAKAAN KORJAUSVASTUULLE KUULUVAN TYÖN? ASUNTO-OSAKEYHTIÖ TILAAJANA PÄÄTÖKSENTEKO ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ Päätös kunnossapidosta Päätös uudistuksista SUUNNITTELU, TARJOUSPYYNNÖT JA SOPIMUS YSE-pohjainen urakkasopimus vai pienurakkasopimus Sopimuskumppanin taustojen selvittäminen (tilaajavastuulaki) Vakuudet Urakkasopimuksen allekirjoittaminen URAKOITSIJAN VASTUU Virhevastuu Valmistumisen olennainen viivästyminen Vastaanottotarkastuksen vaikutus vastuuseen Vastuu takuuaikana Reklamointi virheistä Vastuu takuuajan jälkeen TILAAJAN VELVOITTEET Tiedonantovelvollisuus Myötävaikutusvelvollisuus Maksuvelvollisuus ASUNTO-OSAKEYHTIÖN VASTUU TILAAJANA GRYNDERIN VASTUU LIITTEET VALTAKIRJA (AVIOPARI) VALTAKIRJA (JAKAMATON KUOLINPESÄ, PERIKUNTA) OSAKKEENOMISTAJAN VAATIMUS ASIAN KÄSITTELEMISEKSI YHTIÖKOKOUKSESSA VÄHEMMISTÖOSAKKAIDEN VAATIMUS YLIMÄÄRÄISEN YHTIÖKOKOUKSEN KOOLLE KUTSUMISEKSI LUNASTUSVAATIMUS...135