Elinkaarihanke Vaihtoehtoisena investointimallina. Veli-Matti Paananen

Transkriptio

1 Vei-Matti Paananen

2 Einkaarihanke Vaihtoehtoisena investointimaina Vei-Matti Paananen

3 Yeistä einkaarihankkeista Suomessa Vaikka puhutaan uudesta ja innovatiivisesta hankemaista, on ensimmäisestä Suomessa toteutetusta einkaarimaihankkeesta kuunut aikaa jo ähes 20 vuotta. Ensimmäisenä einkaarihankkeena pidetään Järvenpää- Lahti moottoritietä, jonka sopimus aekirjoitettiin Einkaarihankkeet ovat yeistyneet jukisen ja yksityisen sektorin yhteistyöhankkeina. Vuonna 2009 Kuopio oi Espoon kanssa hankemain pioneereja ja einkaarihankkeen käyttö yeistyi voimakkaasti tää vuosikymmeneä. Vuosona , jossa ryhmässä Kuopionkin ensimmäinen einkaarihanke on somittiin Suomessa 5 kp einkaarihankkeita, yhteisarvotaan n. 1,1 mrd. Pekästään vuosina sopimuksia on somittu tai niitä vamisteaan 15 kp, yhteisarvotaan n. 2 mrd, näistä komen kohteen hinnat eivät oe jukisia, eikä tähän oe vieä askettu Kuopion EKH 2:ta, koska hankepäätös on etenemässä kaupunginvatuustoon maaiskuussa 2015 Hankemain sopimustekniikkaa ja sopimuskokonaisuuden rakennetta ja sisätöä on sekeytetty viime vuosina merkittävästi, yeisin sopimusmai on komikanta sopimus, jossa sopimus tehdään rahoittajan (omistaja), paveuntuottajan ja käyttäjän väie. Rahoitusvaihtoehtoja ja omistajuutta tarkasteaan eriaisten maien kautta, mm. easing-rahoitus on yeistynyt. Tähän hankemaiin käy vertaus, hyvin vamistetu on puoiksi tehty. Vamisteu ja hankintavaihe on suhteeisen pitkä, mutta hankemaissa suunnitteu on mahdoista toteutuksen kanssa rinnakkain, joten hankkeen on mahdoista edetä ripeästi sopimusten synnyttyä. Sopimusrakenne on kaksikerroksinen. Pääsopimukseksi aaditaan yeensä puitesopimus, joa sopijapuoten yeiset vastuut ja vatuudet sekä riskienjako määriteään (sateenvarjosopimus). Puitesopimuksen ae aistetaan sitten investointivaiheen ja paveujakson sopimukset omina sopimuksinaan. Vei-Matti Paananen

4 Rakentamisen yhteistyön ja aadun ohjaaminen hankemain avua/ekh Rakennusaan sopimukset iitteineen tähtäävät pääsääntöisesti teknisen suorituskokonaisuuden ja opputuotteen aadun määrittämiseen, riskien jakoa ei avata sekeästi ja tuotevastuu ei oe sopijaosapuoten väiä tasapainossa vaikuttavuuden kautta ajateen. Einkaarihanke ottaa huomioon tuon vaikuttavuus aspektin ja on ähimpänä KVR urakkamuotoa perinteisistä urakkamuodoista. Sopimus on riskienjakosopimus, jossa yhdessä neuvoteen (hankintamuotona kipaiuinen neuvotteumenettey / kokonaistaoudeinen eduisuus) jaetaan hankkeen riskit sie sopijaosapuoee pitkäksi sopimuskaudeksi, joka ne parhaiten hankkeessa kykenee kantamaan ja joa on mahdoisuus esim. investointivaiheessa kunkin riskin reaisoitumattomuuteen vaikuttaa. Käytännössä einkaarihankkeen mekanismi on, että paveuntuottaja suunnitteuttaa hankkeen omae tuotantotavaeen sovetuvaksi tuotteeksi, huomioiden suunnitteuratkaisujen einkaarieduisuuden, toteuttaa kohteen huoeisesti ajateen paveujakson tasaista tuovirtaa ja katetta (jotta tuoähde tuottaisi tasaisesti, ei virheiden korjaamiseen oe varaa paveukaudea), järjestää ne tekniset paveut, mm. kiinteistönhoito, yäpito- ja kunnossapitokorjaukset ja siistimispaveut, joia hän voi taata kohteen käytettävyyden koko pitkän sopimuskauden ajan. Vertaiupinnaksi voisimme ottaa normaain YSE:n mukaisen urakan takuuajan, se on kaksi (2) vuotta. Muun muassa Koreaainen automerkki antaa tuotteeeen seitsemän (7) vuoden takuun, mikäi asiakas noudattaa heidän takuuseen oikeuttavaa huoto-ohjemaa. Einkaarihankkeessa paveuntuottajata pyydetään rakennuksee sopimuskauden, yeensä vuotta, mittaista käytettävyystakuuta tianteessa, jossa hän hoitaa kohteen kuntoa tarjoamaaan huoto-ohjemaa. Reiua ja oikeudenmukaista, eikö totta. Omaan toimintaansa ja ammattitaitoonsa uottava urakoitsija / paveuntuottaja haitsee tämän takuuvastuun heposti. Hanke kiinnostaa myös investoreja, koska omistajuuteen iittyviä riskejä on siirretty paveusopimuksea paveuntuottajae. Tätä kautta hankkeiden omistajuus ja rahoitussopimukset ovat havempia kuin perinteisin hankemaein toteutetut. Kuopio on toteuttanut jo yhden hankekokonaisuuden einkaarihankkeena ja parhaiaan vamisteaan EKH 2:ta. Vei-Matti Paananen

5 Investointivaihe Kuopion hankkeessa Sopimuksessa hankevastuut siirretty Paveuntuottajae aina rakennushankkeeseen ryhtyvyydestä saakka. Paveuntuottaja hakee uvat hankkeen kohteie ja on vastuussa tuotteen akien, asetusten ja määräysten mukaisuudesta (sopimushetkeä sovitun mukaisesti, riskinä akien, asetusten ja määräysten muutokset), Nykyisin huomioitava mm. energiatehokkuuden voimakas kehittyminen jo ähituevaisuudessa. Kuopiossa annettiin tarjoajie periaatteet, miten toimitaan suhteessa vamisteussa oeisiin määräysmuutoksiin, joiden voimaantuo oetettiin investointikaudee, mekanismeina kirje uusista RakMk C3, D1 ja D2 tukinnoista suhteessa tarjoushetkeä voimassaoeviin määräyksiin. (Eää muuttuvassa maaimassa) Sopimuskumppanina, omistajan rooissa Rahoittaja ohjaa opputuotetta ja sen ominaisuuksia käytettävyyden, toiminnaisuuden, tiaohjemamääritysten, tiojen rytmittämisen sekä teknisten käyttöikämääräysten kautta Hankkeessa määriteään mitä hautaan, ei miten se (teknisesti) toteutetaan. Vamisteuvaiheessa on erityisen tärkeää osaistaa myös käyttäjä, koska heidän toiminnoiensahan tiat tehdään. Paveuntuottaja tekee tekniset ratkaisut tarkasteen koko kuoinkin ratkaistavana oevan seikan (rakennusosa, pintamateriaai, aitejärjestemät) einkaarikustannuksia huomioiden kunnossapidon ja kiinteistöpaveut. PTS:n kannustinrakenteessa on otettava huomioon hyvän kiinteistönpidon vaikutukset ja materiaai/järjestemäoptimointi (havin investointi ei oe aina paras). Riskien jako Investointiin iittyvät tekniset riskit kantaa Kuopion hankkeessa Paveuntuottaja. Lisäksi viranomaistoiminnan ja akien, asetusten sekä määräysten tukintariski jää Paveuntuottajan kannettavaksi. Sopimuksen henkeen kumminkin kuuuu, että Tiaaja myötävaikuttaa omata osataan hankkeen eteenpäin viemisessä myös näitä osin. Käyttöasteriski on Tiaajaa samoin kuin se, että kouujen tarvekartoitus on tehty ajateen pitkää sopimuskautta. Investoinnin aikaisten riskien jako on koettu onnistuneeksi ja osapuoet ovat innoa kantaneet vastuunsa sopimusten mukaisten oosuhteiden uomisesta käyttäjie. Vei-Matti Paananen

6 Havaintoja investointivaiheessa Hankkeen määritteyssä käytettävyyden, toiminnaisuuden, tiaohjeman, akien, asetusten, määräysten ja tiarytmitysten sekä teknisten käyttöikien kautta on onnistuttu. Tiukat väännöt tiajärjesteyjen suhteen ovat oeet vähäisiä, joten voimme todeta, että näkemys hyvästä oppimisympäristöstä on out samansuuntainen sekä Paveuntuottajaa että Tiaajaa. Rakentamisen aatuun, erityisesti tuotannon aatuun hankemaia on out merkittävä parantava vaikutus (ogistiikka oikeanaista, suojaukset oikeanaikaisia, siisteys ja järjestys hyvää tasoa, toteutuksessa huoeisen tekemisen meininki). Kahdenkymmenenviiden vuoden käytettävyysvastuu ja maksumekanismin rakentaminen tukemaan huoeista toteutusta ja järkeviä toteutuksen rakenne- ja järjestemäratkaisuja vie rakentamisen aatua oikeasti eteenpäin. Toteutussuunnitteua on out mahdoista viedä eteenpäin rinnan rakentamisen kanssa, joten tiukkakaan toteutusaikatauu ei oe out ongema. Lisä- ja muutostyöt ovat vieras käsite. Niitä on aiheutunut vain ja ainoastaan Tiaajan toiminnan muutoksesta. Martti Ahtisaaren kouussa keittiön tuotantokapasiteetti tupattiin ja ateriat ämpimänä jakeevasta tuotantokeittiöstä tehtiin cook and chi- tyyppinen keittiö ja aitteita automatisoitiin, jääkiekkokaukaon kenttämateriaai muutettiin kivituhkasta hiekkatekonurmeksi. Puijonsarven kouua ei isä- tai muutostöitä tehty. Kumpikin kohde oi yi 12 M kohteita. Keittiökoneita muutettiin myös Rajaan kouua, Puijonaakson päiväkodia ei out isä- tai muutostöitä aisinkaan. Pohjantien kouua vesikatot kokonaisuudessaan uusittiin höyrynsukukermejä myöten vastoin akuperäistä aajuutta, toimenpide rahoitettiin hankkeen PTS-rahoituksesta. Kaiken kaikkiaan isä- ja muutostöitä hankkeessa käsitetiin 8 kp. Kohteissa tehtiin niiden vamistuttua imavuotomittaukset (tiiveysmittaukset), esimerkiksi Martti Ahtisaaren kouun koko rakennuksen imavuotouku q 50 oi 1,0 m 3 /(hm 2 ) ja Puijonsarven kouun 0,9 m 3 /(hm 2 ), joten tuoksia voidaan pitää erinomaisina ja huoeisesta toteutuksesta kertovina. Vei-Matti Paananen

7 Muuta huomioitavaa/kehitettävää Kehitettävää esim. paveumaksumekanismi, joka huomioisi vajaakäytön (perusmaksu + asiakasmääriin / yksiköihin perustuva isämaksu), vavontamekanismit, tiankäytön tehokkuuteen kannustavat mekanismit. Investointi / toteutusmaina hankkeen etua ajava, kun viitetiedot ja hankkeen vamisteu on tehty huoeisesti itse investointivaihe on heppo ja riidaton tiaajae, hankkeen etu ajaa osapuoen edun edee, mennään hankkeen ehdoia eteenpäin ajateen mahdoisimman kokonaistaoudeista ratkaisua einkaarieduisuus huomioiden. Jukiset hankkeet ja niiden kohteet voidaan toteuttaa nopeammassa aikatauussa ja tarpeen mukaisesti, nykyisin varsin tavanomaiseksi tuut budjettirahoituksen karsinta ei iske ja siirrä hankintaa hamaan tuevaisuuteen (kiinteistön kunnon (ue peruskorjauskustannusten) kehittyminen ei oe ineaarinen teknisen käyttöiän suhteen) Jo hankintaa tehtäessä sitoudutaan pitämään kiinteistöt kunnossa (PTS), korjausvekaa rajoitetaan, ei synny yiyöntejä korjausten ajoituksissa. 90- uvua rakennusiikkeiden uomat toimintajärjestemät tuevat oikeasti käyttöön ohjaamaan rakentamisen oeeista aatua, ei turhaa paperityötä. Käytettävyysvastuu ohjaa aadukkaiden tuotteiden tekemisen suorittavae portaae saakka. Energiatehokkuuteen ja käyttökustannusten haintaan ovat käytössä omat kannustinjärjestemänsä, herkkua onnistumisesta jaetaan hankeosapuoten kesken. Kuopiossa päädyimme Rahoittajan osata kaupungin 100 % omistamaan kiinteistöyhtiöön. KOy on myytävä komponentti, mikäi investori öytyy sopivin ehdoin. Omistajuuteen iittyvät riskit Paveusopimuksen kautta siirretyin riskein pienemmät kuin normaaissa kiinteistösijoituksessa => omistajuuteen voi sitoutua pienemmää tuottovaateea Oppia puoin ja toisin toimintamaeissa, ratkaisuissa ja paveuntuottamisessa, isäarvoa kaikkien toimintaan. Vei-Matti Paananen

8 KIITOS, KYSYMYKSIÄ? Vei-Matti Paananen