EPILÄ , RANKASILLANKATU 3, PIENTALOTONTIN JAKA- MINEN JA RAKENNUSOIKEUDEN LISÄÄMINEN. KAAVA NRO 8541

Transkriptio

1 EPILÄ , RANKASILLANKATU 3, PIENTALOTONTIN JAKA- MINEN JA RAKENNUSOIKEUDEN LISÄÄMINEN. KAAVA NRO 8541 Asemakaavan muutoksen selostus, joka koskee päivättyä ja tarkistettua asemakaavakarttaa no Asian hyväksyminen kuuluu yhdyskuntalautakunnan toimivaltaan. Lisätiedot: TIIVISTELMÄ Kaava-alueen sijainti ja luonne Suunnittelualue sijaitsee viisi kilometriä länteen kaupungin keskustasta, Epilän kaupunginosassa, osoitteessa Rankasillankatu 3. Tontin lähiympäristö on pientalovaltaista aluetta, joka on alkanut rakentua 1920-luvulla. Tontti rajoittuu pohjoisosastaan huoltoasematonttiin. Tontista lounaaseen sijaitsee Kaarilan koulu. Koulun takana on Vaakkolammin virkistysalue. Kaupallisia palveluja löytyy idässä Hyhkyn alueella 600 metrin etäisyydellä. Alueen pohjoispuolella 300 metrin päässä sijaitsee Tampereen Sähkölaitoksen Lielahden voimalaitos. Lähimmille kaupunkiliikenteen linja-autopysäkeille on alle 200 metrin matka. Alue on pohjavesialuetta. Suunnittelualueen lähiympäristön rakennuskanta koostuu pientaloista sekä yhtiömuotoisista pienmittakaavaisista rakennuksista. Vanhimmat rakennukset ovat ja 1930-luvulta. Uudempi asuinrakentaminen on vaihtelevaa 1950-luvulta aina 2000-luvulle saakka. Pispalan valtatien varressa sijaitsee huoltoasemarakennus vuodelta Kaavamuutoksen kohteena on korttelin nro 1140 tontti nro 6. Tonttijako on hyväksytty Tontti on merkitty tonttirekisteriin Tontin pohjoisosassa on vuonna 1920 rakennettu jyrkkäharjainen puutalo ja vanha puurakenteinen ja pulpettikattoinen talousrakennus. Kaavan tavoitteet Aloitteen kaavan laatimisesta ovat tehneet tontin nro omistajat. Heidän tavoitteenaan on tontin jakaminen kahdeksi pientalotontiksi ja rakennusoikeuden lisääminen. Vanhat rakennukset tontin pohjoisreunassa on tarkoitus säilyttää. Kaavaprosessin vaiheet Kaavahanke tuli vireille , kun osallistumis- ja arviointisuunnitelma kuulutettiin nähtäville väliselle ajalle.

2 Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta jätettiin määräaikaan mennessä yksi mielipide ja kaksi kommenttia. Naapurin jättämässä mielipiteessä oli esitetty yksityiskohtaisia näkemyksiä uudisrakennuksen koosta ja sijainnista. Pirkanmaan maakuntamuseo esitti kommentissaan, että he tulevat tekemään arkeologisen maastotarkastuksen, jossa etsitään mahdollisia kiinteitä muinaisjäännöksiä tontilta. Tampereen Vesi kommentoi jätevesiviemärin ja sadevesiviemärin liityntää. Pirkanmaan maakuntamuseo tutki tontin, eikä merkkejä kiinteistä muinaisjäännöksistä ollut havaittu. Valmistelutyön aikana on tehty myös meluselvitys. Selvityksen mukaan valtaosalla tontista alittuvat melusta annetut ohjearvon niin nyky- kuin ennustetilanteessakin. Asemakaavaluonnos oli nähtävillä ja siitä pyydettiin lausunnot. Yksi naapuri piti edelleen kaavamuutoksen mahdollistamaa rakennustapaa liian suurena ja liian lähellä rajaa sijoittuvana. Maakuntamuseo toi esiin tontilla olevan asuinrakennuksen kulttuurihistoriallisen merkityksen Pitkäniemen puutarhurin Oskar Nopolan rakennuksena ja sen merkitystä osana paikalla ollutta Nopolan kauppapuutarhaa. Alueen kehityshistoriasta on laadittu kaavan liitteeksi selvitys ja kyseisen rakennuksen rakennusalalle on lisätty merkintä (sr-42) Kulttuurihistoriallisesti arvokas rakennus, jota ei saa ilman pakottavaa syytä purkaa. Kaavan hakijat ovat ilmoittaneet tukevansa rakennuksen kulttuurihistoriallisen merkityksen vaalimista. Kiinteistötoimella eikä ympäristövalvonnalla ollut kaavasta huomautettavaa. Asemakaavan keskeinen sisältö Asemakaavamuutoksella tontti lohkotaan kahdeksi tontiksi. Tontin käyttötarkoitus muuttuu asunto- ja liiketontista erillispientalorakentamisen korttelialueeksi. Alueelle saa rakentaa erillispientaloja sekä autosuoja- tai talousrakennuksia. Rakennusoikeutta lisätään muodostuville tonteille uudisrakennuksia tai laajennuksia varten. Mitoitus Asemakaavan muutoksella jaetaan m² suuruinen tontti nro kahdeksi pientalotontiksi. Voimassaolevan asemakaavan mukaan tontilla on rakennusoikeutta 242 k-m². Nykyisten rakennusten tontin nro pinta-alaksi tulee 850 m² ja rakennusoikeudeksi 270 k-m², jolloin tonttitehokkuudeksi muodostuu e = 0,32. Tontin nro pinta-alaksi tulee 719 m² ja rakennusoikeudeksi 225 k-m², jolloin tonttitehokkuudeksi muodostuu e = 0,31. Rakennusoikeus lisääntyy yhteensä 253 k-m². Muutoksella muodostuu yksi uusi pientalotontti.

3 Kyseessä on pieni asemakaavan muutos. Yritysvaikutuksia ei ole. Asemakaavan toteuttaminen Tonttijako laaditaan sitovana ja kaavan yhteydessä. Kaavamuutoksen toteuttaminen voi alkaa asemakaavan saatua lainvoiman. 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan muutos koskee: Tampereen kaupungin Epilän kaupunginosan korttelin nro 1140 tonttia nro 6. Asemakaavan muutoksella ja tonttijaolla muodostuu: Tampereen kaupungin Epilän kaupunginosan korttelin nro 1140 tontit nro 9 ja 10. Kaavan laatija: Tampereen kaupungin suunnittelupalvelut, asemakaavasuunnittelu, kaavoitusarkkitehti Maija Villanen ja projektiarkkitehti Jouko Seppänen. Dno: TRE: 6860/ /2013 Vireilletulo: Kaava-alueen sijainti Suunnittelualue sijaitsee viisi kilometriä länteen kaupungin keskustasta, Epilän kaupunginosassa, osoitteessa Rankasillankatu Kaavan nimi ja tarkoitus Epilä , Rankasillankatu 3, Pientalotontin jakaminen ja rakennusoikeuden lisääminen. Kaava nro Luettelo asiakirjoista Asemakaavakartta , tarkistettu - Asemakaavaselostus Havainnekuva Asemakaavan seurantalomake Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Meluselvitys Alueen kehityshistoria LÄHTÖKOHDAT

4 2.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue sijaitsee Epilän kaupunginosassa, Rankasillankadun varrella. Tontin lähiympäristö on pientalovaltaista aluetta, joka on alkanut rakentua 1920-luvulla. Tontin lounaispuolella sijaitsee Kaarilan koulu yläluokkineen. Pispalan koulun Hyhkyn toimipiste alaluokkineen sijaitsee noin kilometrin etäisyydellä. Kaarilan koulun takana sijaitsee Vaakkolammin virkistysalue. Kaupallisia palveluja löytyy idässä Hyhkyn alueella 600 metrin etäisyydellä. Alueen pohjoispuolella on huoltoasema ja 300 metrin päässä Tampereen Sähkölaitoksen Lielahden voimalaitos. Lähimmille kaupunkiliikenteen linja-autopysäkeille on alle 200 metrin matka Luonnonympäristö Suunnittelualueen eteläosa on vanhaa pihaa. Tampereen kaupungin paikkatietoaineiston mukaan tontin maaperä on karkeaa hietaa. Alue on pohjavesialuetta. Pohjavesialueen rajaus alkaa Kaarilan koulun kohdilta ja jatkuu pohjoiseen, aina Paasikiventielle saakka Rakennettu ympäristö Kaavamuutostontista on myyty määräalana tontin pohjoispuoli, jolla sijaitsee vuonna 1920 rakennettu puutalo. Päärakennuksen kerrosala on n. 170 k-m². Lisäksi tontin pohjoisosassa sijaitsee vanha talousrakennus kooltaan n. 22 k-m². Suunnittelualueen lähiympäristön rakennuskanta koostuu pientaloista sekä yhtiömuotoisista pienmittakaavaisista rakennuksista. Tontin ja Rannilankadun varren ympäristön vanhat rakennukset ja luvulta ovat puolitoistakerroksisia ja harjakattoisia. Kaavamuutostontin ja viereisen tontin nro kattojen harjat ovat hyvin jyrkät kulmaltaan noin 50º. Saman korttelin nro 1140 tontin nro 8 yhtiömuotoiset rakennukset ovat uusia täydennyksiä vuodelta 2001, ja ne sopeutuvat ympäröivien rakennusten mittakaavaan sekä kattomuotoon. Muutostontin pohjoispuolella on huoltoasema vuodelta Vanhimpia ympäristön rakennuksia ovat Rannilankadun eteläpuoleiset rakennukset sekä kaavamuutostontin pohjoisreunan rakennus. Muutostontin Rankasillankadun vastapäinen kortteli nro 1141 on selvästi uudempaa rakentamista 1970-luvulta alkaen. Rakennukset ovat massoittelultaan matalampia. Korttelin ainoa vanhempi rakennus vuodelta 1955 on muuta korttelia korkeampi. Korttelin uusin täydennys on yhtiömuotoinen tontti vuodelta 2003.

5 Kuva: Näkymä Rankasillankadun ja Vallerinkadun risteyksestä kohti muutostonttia. Vallerinkadun eteläpuolella sijaitsee Kaarilan koulu. Muutostontin eteläpuoliset tontit korttelissa nro 1139 ovat rakentuneet ja 1980-luvulla. Alueen rakentamisen vaiheista on laadittu Alueen kehityshistoriallinen tarkastelu Suunnittelualueen tontti nro on pinta-alaltaan m². Tontilla on vanha puolitoistakerroksinen puurakenteinen ja puuverhoiltu asuinrakennus, jonka valmistumisvuodesta ei ole tarkkaa tietoa. Rakennuksen koko on noin 170 k-m². Muutostontilla sijaitsee myös perinteinen puinen talousrakennus. Tontin rakennukset on tarkoitus säilyttää Maanomistus Tontin nro omistaa Reijo Nopola sekä siitä myydyn määräalan Jaakko Timonen sekä Merja Tyyni. 2.2 Suunnittelutilanne Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Maakuntakaava Pirkanmaan 1. maakuntakaava on hyväksytty maakuntavaltuustossa , ja valtioneuvosto on vahvistanut sen Maakuntakaavassa alue on osoitettu taajamatoimintojen alueeksi Yleiskaava Tampereen kantakaupungin yleiskaava on vahvistettu Siinä kaava-alue on osoitettu pientalovaltaiseksi asuinalueeksi (AP). Kuva: Ote kantakaupungin yleiskaavakartasta.

6 Asemakaava Suunnittelualueella on voimassa vahvistettu asemakaava nro 357. Sen mukaan tontti nro on asuntotontti, jolle on osoitettu omakotirakennuksen rakennusala. Rakennusalan koko on 140 m² ja rakennuksen räystäskorkeus saa olla enintään viisi metriä. Lisäksi tontille on osoitettu 32 m²:n rakennusala talousrakennusta varten. Talousrakennuksen räystäskorkeus saa olla enintään 3,5 m. Rakennusoikeus tontilla on 242 k-m², jolloin laskennallinen tonttitehokkuus on e = 0,15. Kuva: Ote asemakaavakartasta nro Tonttijako Tonttijako on hyväksytty Tontti on merkitty tonttirekisteriin Pohjakartta Pohjakartta on Tampereen kaupungin kaupunkimittauksen laatima ja se on tarkistettu vuonna ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 3.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Asemakaavan muutos laaditaan tontin nro omistajan tekemästä aloitteesta. 3.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Tontin omistajan tekemässä aloitteessa kirjatussa tavoitteena on pientalotontin jakaminen kahdeksi tontiksi myydyn määräalan mukaisesti ja rakennusoikeuden lisääminen eteläpuoliselle osalle. Asemakaavan muutos laaditaan tonttien omistajien aloitteesta ja siitä peritään taksan mukaiset kulut.

7 3.3 Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Muutoksen hakijat Naapurikiinteistöt (lähivaikutusalue) Kaarilan omakotiyhdistys ry Kaupungin eri toimialat: kaupunkiympäristön kehittäminen, viranomaisyksikköineen, kiinteistötoimi, Pirkanmaan pelastuslaitos Kaupungin liikelaitokset: Tampereen Kaukolämpö Oy, Tampereen sähköverkko oy, Tampereen Vesi Pirkanmaan ELY-keskus Pirkanmaan maakuntamuseo Muut ilmoituksensa mukaan Vireilletulo Kaavahanke tuli vireille , kun osallistumis- ja arviointisuunnitelma kuulutettiin nähtäville Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Osallistumis- ja arviointisuunnitelma kuulutettiin nähtäville väliselle ajalle palvelupiste Frenckelliin sekä kaavoituksen internet-sivuille mielipiteiden saamista varten. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma postitettiin lisäksi edellä mainituille osallisille. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta jätettiin määräaikaan mennessä yksi mielipide ja kaksi kommenttia. Naapurin jättämässä mielipiteessä kaavahakijoiden toivoma tonttitehokkuus e = 0,3 on nähty liian suureksi. Tehokkuuden tulisi enimmillään olla e = 0,2, sillä ympäröivä tehokkuus on tätä vastaavaa. Naapuri on huolissaan, että uusi rakennusmassa tontilla muodostuu joko liian pitkäksi tai liian korkeaksi, jolloin se ei soveltuisi ympäristöönsä. Rakennuksen tulisi olla yksikerroksinen. Naapuri esittää myös, että uudisrakennuksen tulisi sijaita n. 5 metrin etäisyydellä kadusta, kuten naapurirakennukset. Hyvä sijainti olisi tontin eteläreuna. Naapuri on myös huolissaan kaavamuutoshakemuksessa hakijan esittämän rakennusalan laajuuteen ja sijoittumisesta 2 metrin etäisyydelle heidän tontistaan. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa mainittu Pispalan valtatien melu ei ole ongelma, vaan ennemminkin Kaarilan koulun pihan melu. Naapuri myös huomautti, ettei kaavahakemuksen kartta ole sama kartta, jota hänelle on esitetty naapurien kuulemisvaiheessa. Vastaus: Kaavaluonnoksessa esitetty tonttitehokkuus muodostuvalla tontilla nro on e = 0,31 ja tontilla nro on e = 0,32. Tehokkuudet vastaavat korttelin 1140 tonttitehokkuuksia, jotka vaihtelevat välillä e = 0,27 0,34. Luonnoksessa tontille nro on osoitettu rakennusala kaksikerroksiselle rakennukselle, sillä korttelin muu asuinrakentaminen on myös kaksikerroksista. Tontin nro päärakennuksen rakennusala tontin eteläreunassa on kooltaan

8 11 m x 12 m. Talousrakennuksen rakennusala on kooltaan suurempi. Sille voi kuitenkin sijoittaa enimmillään 40 kerrosneliömetrin kokoisen rakennuksen. Tontin nro 10 rakennusalojen etäisyys itäpuolisesta tontinrajasta on 3,6 metriä. Pirkanmaan maakuntamuseo esitti kommentissaan, että he tulevat tekemään arkeologisen maastotarkastuksen, jossa etsitään mahdollisia kiinteitä muinaisjäännöksiä tontilta. Pirkanmaan maakuntamuseo on tutkinut tontin kiinteiden muinaisjäännösten varalta ja toimittanut tuloksen asemakaavoitukselle Merkkejä kiinteistä muinaisjäännöksistä ei ollut havaittu. Tampereen Vesi kommentoi, että nykyinen rakennus tontilla nro on liitetty Rankasillankadun jätevesiviemäriin tontin nro kautta. Tontti voi liittyä Pispalan valtatiellä 40 metrin päässä olevaan sadevesiviemäriin tonttipyykiltä 11. Kustannukset tulevat liittyjälle. Asemakaavan luonnos Asemakaavaluonnos oli nähtävillä ja siitä pyydettiin lausunnot. Yksi naapuri piti edelleen kaavamuutoksen mahdollistamaa rakennustapaa liian suurena ja liian lähellä rajaa sijoittuvana. Maakuntamuseo toi esiin tontilla olevan asuinrakennuksen kulttuurihistoriallisen merkityksen Pitkäniemen puutarhurin Oskar Nopolan rakennuksena ja sen merkitystä osana paikalla ollutta Nopolan kauppapuutarhaa. Alueen kehityshistoriasta on laadittu kaavan liitteeksi selvitys ja kyseisen rakennuksen rakennusalalle on lisätty merkintä (sr-42) Kulttuurihistoriallisesti arvokas rakennus, jota ei saa ilman pakottavaa syytä purkaa. Kaavan hakijat ovat ilmoittaneet tukevansa rakennuksen kulttuurihistoriallisen merkityksen vaalimista. Kiinteistötoimella eikä ympäristövalvonnalla ollut kaavasta huomautettavaa. Meluselvitys Kaavatyön yhteydessä hakija on teettänyt meluselvityksen. Meluselvityksen mukaan tontin valtaosalla alittuvat melun annetut ohjearvot niin nyky- kuin ennustetilanteessa.

9 Kuva: Meluselvityksen liitekuvassa 1 on esitetty melumallinnus nykyisellä liikenteellä päiväaikaan. Tontille nro sijoitetulla talousrakennuksella voidaan parantaa pihan meluolosuhteita. 3.4 Asemakaavan tavoitteet Lähtöaineiston antamat tavoitteet Kaavamuutoksen hakijan tavoitteena on tontin nro jakaminen kahdeksi pientalotontiksi ja rakennusoikeuden lisääminen. Vanha asuinrakennus tontin pohjoisreunassa on tarkoitus säilyttää Prosessin aikana syntyneet tavoitteet Tavoitteet ovat tarkentuneet tontin pohjoisosan osalta niin, että on haluttu varata vähäistä lisärakentamista tontin pohjoisosalle Pispalan valtatien melukuormitusta vastaan, vaikka annetut ohjearvot alittuvatkin nyky- ja ennustetilanteessa. 3.5 Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet Asemakaavan muutoksen valmisteluvaiheessa tutkittiin erilaisia vaihtoehtoja rakennusalojen sijoittamisesta muodostettaville tonteille myös meluselvitystä apuna käyttäen. Valittua ratkaisua suunniteltaessa on otettu huomioon kaupunkikuvalliset näkökohdat. Kaavamuutos tehostaa alueen maankäyttöä ja vastaa tontin omistajien laatimia aloitteita. 4 ASEMAKAAVAN KUVAUS 4.1 Kaavan rakenne Asemakaavamuutoksella tontti lohkotaan kahdeksi uudeksi tontiksi. Tontin käyttötarkoitus muuttuu asunto- ja liiketontista erillispientalorakentamisen korttelialueeksi. Alueelle saa rakentaa erillispientaloja sekä autosuoja- tai talousrakennuksia. Rakennusoikeutta

10 lisätään muodostuville tonteille uudisrakennuksia tai laajennuksia varten. 4.2 Aluevaraukset Korttelialueet Tontista nro syntyvät tontit nro ja -10 osoitetaan asemakaavamerkinnällä AO erillispientalojen korttelialueeksi. Rakennusoikeudet on merkitty tonteille lukuarvolla. Kerroslukumerkintä on II y 70 %. Asemakaavan muutoksella jaetaan m² suuruinen tontti nro kahdeksi pientalotontiksi. Voimassaolevan asemakaavan mukaan tontilla on rakennusoikeutta 242 k-m². Tontin nro pinta-alaksi tulee 850 m² ja rakennusoikeudeksi 270 k-m², jolloin tonttitehokkuudeksi muodostuu e = 0,32. Tontin nro pinta-alaksi tulee 719 m² ja rakennusoikeudeksi 225 k-m², jolloin tonttitehokkuudeksi muodostuu e = 0,31. Rakennusoikeus lisääntyy yhteensä 253 k-m². Muutoksella muodostuu yksi uusi pientalotontti. Tontille on osoitettu lisäksi pv-6-määräys, jossa pohjavesialue edellytetään huomioimaan suunnittelussa ja rakentamisessa. Tontin rakentaminen pyritään sopeuttamaan olemassa olevaan rakentamiseen osoittamalla tontille nro kattokaltevuusmääräys 45 50º ja julkisivumääräys, jonka mukaan julkisivuvärin tulee olla vaalea. Muodostuvat tontit nro 9 ja 10 ovat liitettävissä kunnalliseen vesi- ja viemäriverkkoon. Maakuntamuseon lausunnon perusteella tontin vanhan, säilytettävä rakennuksen rakennusalalle merkitään rakennuksen kulttuurihistoriallista arvoa vaaliva määräys (sr-42) Kulttuurihistoriallisesti arvokas rakennus, jota ei saa purkaa ilman pakottavaa syytä. Kaavamuutoksen hakija on ilmoittanut tukevansa suojelumerkintää. 4.3 Kaavan vaikutukset Kaavan vaikutukset ihmisten elinympäristöön, kaupunkikuvaan ja rakennettuun ympäristöön Asemakaavalla täydennetään asuinaluetta yhdellä uudella pientalolla. Kaavamuutos tehostaa alueen maankäyttöä ja vastaa tontin omistajan laatimaa aloitetta sekä kaupungin täydennysrakentamistavoitteita. Rakentaminen on tavanomaista pientalorakentamista, eikä vaikuta rakentamisvaihetta lukuun ottamatta alueen viihtyvyyteen. Tontin nro vähäisellä laajentamisella tai pohjoisreunalle sijoitettavalla piharakennuksella, voidaan hallita Pispalan valtatien melun kokemusta tontilla. Kaavamuutos tiivistää Vallerinkadun ja Rankasillankadun katunäkymää alueen vanhan katunäkymäperinteen mukaisesti ja muodostaa

11 korttelin nro 1140 kulmaan yksityistä pihaa ja katualuetta paremmin jäsentävän rakennuksen. Kortteli saa rakennusmassaltaan sen muuhun rakentamisen mittakaavaan soveltuvan rakennuksen. Toisaalta rakennus tuo esiin korttelien nro 1140 ja 1141 välisen rakennustyyppien eron, jossa korttelin nro 1140 rakennukset ovat malliltaan alueen vanhempien rakennusten tyyppisiä ja korttelin nro 1141 rakennukset tyypiltään uudempaa ja matalampaa rakennusmassoittelua. Asemakaavan muutos on Tampereen kaupunkirakenteen täydentämistavoitteiden mukainen. Kyseessä on pieni asemakaavan muutos. Yritysvaikutuksia ei ole. 5 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 5.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Asemakaavasta on tehty havainnepiirros, jossa on esitetty yksi mahdollisuus kaavan toteuttamiseksi suunnittelualueen tonteilla. Alueen suunnittelussa ja rakentamisessa on otettava huomioon sijainti vedenhankinnalle tärkeällä pohjavesialueella, joten sinne sijoitettava toiminta ei saa vahingollisella tavalla huonontaa alueen pohjaveden laatua. 5.2 Toteuttaminen ja ajoitus Tonttijako laaditaan sitovana ja se sisältyy asemakaavaan. Kaavamuutoksen toteuttaminen voi alkaa asemakaavan saatua lainvoiman.