Asunto- ja kiinteistöosakkeen. kauppa ja omistaminen. Matti Kasso

Transkriptio

1 Asunto- ja kiinteistöosakkeen kauppa ja omistaminen Matti Kasso TALENTUM Helsinki 2014

2 2., uudistettu painos Copyright 2014 Talentum Media Oy ja Matti Kasso ISBN ISBN (sähkökirja) Taitto: NotePad Kansi: Lauri Karmila Print Best, Viro 2014 Palaute kirjasta:

3 Asunto- ja kiinteistöosakkeen kauppa ja omistaminen perustuu aikaisemmin ja 2000-luvuilla useina laitoksina ilmestyneeseen Asunto- ja kiinteistökauppa -teokseen. Asunto- ja kiinteistöosakkeisiin liittyvä juridiikka poikkeaa merkittäviltä osiltaan kiinteistöihin liittyvästä lainsäädännöstä ja käytännöstä, vaikka näillä toisiinsa liittyvillä osa-alueilla on myös runsaasti yhteisiä piirteitä. Näistä syistä on ollut tarkoituksenmukaista eriyttää kiinteistöjä sekä asunto- ja kiinteistöosakkeita koskevat aihepiirit ja ohjeet omiksi kokonaisuuksikseen. Samalla kirjojen sisältöä on ollut mahdollista käsitellä laajemmin ja perusteellisemmin. Kiinteistöjä koskevia säännöksiä käsitellään alkuvuonna 2010 ilmestyneessä kirjassa Kiinteistön kauppa ja omistaminen. Kiinteistönvälitystä ja myös arviointia käsitellään erikseen myöhemmin ilmestyvässä kirjassa. Tarkoituksena on, että kukin kirja toimii itsenäisenä ja että kirjat täydentävät toisiaan. Asunto- ja kiinteistöosakkeen kauppa ja omistaminen -kirjan tarkoituksena on tiiviissä muodossa antaa mahdollisimman kattava kuva erilaisia asunto-osakkeita sekä muita kiinteistöosakkeita koskevasta lainsäädännöstä, kuten uudesta asunto-osakeyhtiölaista ja asuntokauppalaista. Kirjassa käsitellään erikseen myös erilaisten toimitilaja muiden huoneistojen kauppaa ja niihin liittyviä vastuusuhteita, omistamista sekä laajasti myös asuin- ja liikehuoneistoja koskevia huoneenvuokrasuhteita. Kirjassa käydään läpi myös rakentamista koskevia perusteita sekä osakkeiden verotusta ja kaupasta päättämiseen vaikuttavaa lainsäädäntöä ja käytännön tilanteita. Koska verotus ja kaupasta päättäminen perustuvat myös kiinteistöjen osalta samaan lainsäädäntöön, ovat erityisesti kirjan luvut 8 ja 9 sisällöltään lähellä V

4 Kiinteistön kauppa ja omistaminen -kirjan vastaavia lukuja. Säännökset kuitenkin myös poikkeavat toisistaan. Kirja on tarkoitettu käytännön apuvälineeksi kiinteistöalan ammattilaisille, kiinteistönvälittäjille ja asiantuntijoille, asunto-osakkeiden ja muiden kiinteistöosakkeiden parissa työskenteleville ja muuten tietoja tarvitseville, lakimiehille ja näistä kysymyksistä muuten kiinnostuneille. Kirjan lakiviittauksissa käytetään viittausta säädösten asianomaiseen pykälään tai pykälän lisäksi lain lukuun, jos säädöksessä pykälänumerointi alkaa luvuittain alusta. Kun säädöksen nimi mainitaan ensimmäisen kerran, käytetään lisäksi alkuperäistä säädösnumeroa sekä Suomen Laki I, II ja III -laitoksiin liittyviä säädöstunnuksia eli signumeita. Uudemmat muutokset on merkitty lakiviittaukseen myös kyseisen muutoksen säädöskokoelmanumerolla. Lainmuutokset on pyritty ottamaan huomioon säädöskokoelman numeroon 690/2010 saakka. Lakiviittausten lisäksi kirjassa on runsaasti muun muassa korkeimman oikeuden (KKO) ja korkeimman hallinto-oikeuden (KHO) oikeustapauksia, jotka selventävät usein vaikeitakin oikeuskysymyksiä. Asuntoja ja liikekiinteistöjä koskeva kauppa kävi vilkkaana lähes koko 2000-luvun, kunnes yleismaailmallinen talouskriisi muutti tilanteen vuonna Tästä murroksesta asuntomarkkina on toipunut nopeasti, mihin on varmasti vaikuttanut erittäin alhaisena pysynyt korkotaso ja myös työllisyyden pysyminen melko hyvänä. Liike- ja toimitilakiinteistöjen kauppa sen sijaan riippuu yhä enemmän kansainvälisistä rahoitus- ja suhdannenäkymistä ja yritysten kyvystä tehdä investointeja. Myös tässä markkinassa alkava 2010-luku näyttää kuitenkin paremmalta kuin 2000-luvun ensimmäisen vuosikymmenen lopussa koettu taantuma. Koko kiinteistötoimialan osuus Suomen kansantaloudessa on niin merkittävä, että asunto- ja muiden kiinteistömarkkinoiden toimivuudella tai toimimattomuudella on hyvin laajat vaikutukset. Asuntomarkkinat vaikuttavat myös yksittäisten kuluttajien ja perheiden talouteen merkittävästi. Tässä ympäristössä markkinan suuret vaihtelut suuntaan tai toiseen ovat aina vahingollisia. Kaikissa tilanteissa asunnot ja kiinteistöt kuitenkin pysyvät ja vaihtavat omistajaa. Helsingissä 6. elokuuta 2010 VI

5 Alkusanat 2. painokseen Asunto- ja kiinteistöosakkeen kauppa ja omistaminen -kirjan ensimmäisen painoksen ilmestymisen jälkeen moni asia lainsäädännössä on muuttunut. Sen lisäksi vuonna 2010 voimaan tulleesta uudesta asunto-osakeyhtiölaista on saatu runsaasti käytännön kokemuksia, joilla on vaikutusta välillisesti ja välittömästikin myös asunto-osakkeiden kauppaan. Muutoksista ehkä tärkeimpiä ovat erityisesti varainsiirtoverotukseen liittyvät muutokset. Lakimuutosten lisäksi kirjan ensimmäisen painoksen ilmestymisen jälkeen on saatu myös runsaasti uutta oikeuskäytäntöä, jolla on merkitystä käytännön tilanteissa. Uusia KKO-, KHO- ja hovioikeusoikeustapauksia kirjaan on lisätty runsaasti. Näiden lisäksi kirjaan on lisätty uusia esimerkkejä ja myös käytännön toimiohjeita. Kokonaan uusi jakso on maksuvelvoitteita koskeva jakso, jossa käsitellään muun muassa korko-, takaus- ja vanhentumissäännöksiä. Säädöskokoelmaa on pyritty seuraamaan kesäkuun 2014 loppuun saakka. Ensimmäisen painoksen ilmestymisestä kuluneet neljä vuotta ovat olleet taloudessa ja myös kiinteistömarkkinoilla mielenkiintoista aikaa luvun ensimmäisen vuosikymmenen loppua leimannut yleismaailmallinen pankkikriisi sai jatkokseen eurooppalaisen velkakriisin, jonka pahimmat vaiheet vaikuttavat jääneen taakse. Tässä noin kuuden vuoden murroksessa suomalainen asunto- ja kiinteistömarkkina on kuitenkin osoittanut olevansa kestävällä pohjalla. Sen enempää asuntokuplaa, kuin muutakaan mullistavaa ei ole päässyt yllättämään yksityisten kuluttajien tai kiinteistöalan toimintaa. Ilman vaikeuksia ei tietenkään ole selvitty, mutta moneen muuhun maahan verrattuna markkina Suomessa on ollut suhteellisen vakaa. Tältä pohjalta on hyvä jatkaa. Helsingissä 15. heinäkuuta 2014 Matti Kasso VII