Oulun yliopisto Vakuusoikeus. Piia Kaave OTM, emba

Transkriptio

1 Oulun yliopisto Vakuusoikeus Piia Kaave OTM, emba

2 Käytännöstä

3 Opintojakson sisältö Johdatus aiheeseen Maakaaren kirjaamisjärjestelmä Lainhuuto Erityisen oikeuden kirjaaminen Yleistä panttioikeudesta Esinevakuustyypit Kiinteistöpanttioikeus Esinevakuustyypit Irtaimen panttioikeus Yrityskiinnitys Ajoneuvokiinnitys Omistuksenpidätys Rahoitusleasing Factoring Myynninrahoitus

4 Opintojakson sisältö Muita vakuustyyppejä Henkilövakuus (takaus) Sopimusvakuus (kovenantit) Vakuudet rahoittajan riskit Sivullissuoja Ei panttauskompetenssia Omistajanvaihdos luovutuksella Kaksoispanttaus Velkojan asema insolvenssimenettelyssä Ulosotto Konkurssi Saneerausmenettelyt (yksityishenkilön velkajärjestely, yrityssaneeraus Takaisinsaanti Vakuuksista käytännön näkökulmasta

5 Mitä on vakuusoikeus? Kahden kolmen henkilön ryhmissä 10 min

6 TAUSTAA VAKUUKSIEN MERKITYKSESTÄ

7 TAUSTAA VAKUUKSIEN MERKITYKSESTÄ Maailmanlaajuinen finanssikriisi Finanssialan sääntely lisääntyi ja kiristyi Vakavaraisuussääntely Basel uudistukset

8 AddThis Sharing Buttons :57 Finanssikriisin ennustanut Tohtori Tuho varoittaa vieläkin pahemmasta: Tällä kertaa ei ole työkaluja sen hoitamiseksi MAKROTALOUS Taloustutkija: Finanssikriisistä ei opittu juuri mitään, uusi romahdus mahdollinen Julkaistu

9 KESKEINEN LAINSÄÄDÄNTÖ

10 KESKEINEN LAINSÄÄDÄNTÖ Maakaari 1995/540 (MK 4:1.1 ) Kauppakaari 1734/3 (KK) VelkakirjaL 1947/622 (VK) Laki takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta 1999/361 (TakL) YrityskiinnitysL 1984/634 (YrKiinL) Laki osamaksukaupasta 1966/91 (OsamKL) Laki eräistä yhteisomistussuhteista 1958/180 (YhtOmL) Ulosottokaari 2007/705 (UK) KonkurssiL 2004/120 (KonkL) Laki yrityksen saneerauksesta 1993/47 (YSL) Laki yksityishenkilön velkajärjestelyssä 1993/57 (VJL) Laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista 1929/228 (OikTL) Laki velkojien maksunsaantijärjestyksestä 1992/1578 (VMJL) Laki takaisinsaannista konkurssipesään 1991/578 (TakSL)

11 Osapuolten velvollisuuksista Lojaaliteettiperiaate: Vastapuolen etujen riittävä huomioon ottaminen. Velvollisuus pidättäytyä tietynlaisesta käyttäytymisestä vastapuolta kohtaan sekä toimia aktiivisesti vastapuolen intressien suojelemiseksi ennen sopimussuhdetta, sopimuksen solmimishetkellä ja sen jälkeen. Vakuustoiminnassa lojaaliteettiperiaate konkretisoituu huolenpitovelvollisuutena ja tiedonantovelvollisuutena

12 MAAKAAREN KIRJAAMISJÄRJESTELMÄ

13 Maakaaren kirjaamisjärjestelmä Kiinteistötietojärjestelmä: Lainhuuto, kiinnitys ja kiinteistörekisteri Kirjausviranomainen: Maanmittauslaitos, jonka toimialueella kiinteistö sijaitsee Kirjaamisasiat: lainhuudatus, erityinen oikeus ja kiinnitys Kirjaaminen: Kiinteistön omistajanvaihdoksen tai kiinteistöön kohdistuvan muun kirjattavan oikeuden merkitseminen lainhuuto ja kiinteistörekisteriin Kirjaamisjärjestelmän kautta hallinnoidaan kiinteistöjen omistusta ja muita niihin kohdistuvia vararallisuusoikeuksia Kirjaamisvelvollisuuden alaiset kohteet ja vapaaehtoinen kirjaamisoikeus (ns. tyyppipakkoperiaate) Kirjaamisasiat ja menettely MK II osa Kiinteistön omistusoikeuden ja erityisen oikeuden kirjaaminen MK III osa

14 Maakaaren kirjaamisjärjestelmä Kiinteistötietojärjestelmän rekisterin tietojen julkinen luotettavuus Positiivinen julkinen luotettavuus Negatiivinen julkinen luotettavuus Vakuuskohde tyypillisesti: kiinteistö, määräala tai maanvuokraoikeus

15 Lainhuuto (MK luku) Kiinteän omaisuuden omistusoikeuden kirjaaminen: kiinteistö, määräala, määräosa, kiinteistöjen yhteinen alue ja määräala sekä yhteisalueosuus (MK 10:1) Yleinen lainhuudatusvelvollisuus Kiinteistön ostajalla (luonnollinen hlö tai oikeushenkilö), voi käyttää myös valtuutusta Ei merkitystä saantotavalla, saajalla, kiinteistön käyttötarkoituksella yms. Lainhuuto vahvistaa omistusoikeuden Lainhuudatuksen ulkopuolelle jäävät mm. valtion metsämaa ja yleiset alueet eli kiinteistöt, jotka eivät ole vaihdannan piirissä ellei kyseessä ole luovutus (MK 11:4) Haettava 6 kk:n kuluessa luovutuskirjan tai muun saantokirjan tekemisestä, perhe ja perintöoikeudellisissa saannoissa lainvoimaisuudesta Sanktiona varainsiirtoveron korotus

16 Lainhuuto Poikkeuksena yleisestä lainhuudatusvelvollisuudesta: lainvoimainen tuomion päätös viranomaisen merkintä Voidaan hakea myös selvennyslainhuutoa oikeusaseman selventämiseksi (esim. kuolinpesä, yhtiömuodon muutos) Määräalan lainhuuto käynnistää lohkomisen, lainhuuto siirretään viran puolesta muodostettavalle kiinteistölle Lainhuudatusmenettely (MK 12 luku) Lainhuutohakemus voidaan jättää lepäämään (MK 12:2) Ehdollinen saanto Oikeustoimi tai viranomaisen päätös ei ole lainvoimainen Etuostoaika ei ole kulunut Puuttuva suostumus tai päätös Kiinteistö hankittu perustettavan yhtiön lukuun Kiinteistöön kohdistuu ulosmittaus tai turvaamistoimi Osoitus kanteen nostamiseen Myönnetty kuulutus Omistusriidan vireilläolo

17 Lainhuuto Lainhuudon oikeusvaikutukset (MK 13) Korjaa saantokirjan muotovirheen Suoja kaksoisluovutuksessa Suoja oikeaa omistajaa vastaan Poikkeukset luovutuksensaajan suojasta Oikean omistajan luovutuskirja, muu saantokirja, edustajan valtakirja tai muu kelpoisuuden osoittava asiakirja on väärennetty Oikean omistajan luovutus on pätemätön OikTL 28 :ssa tarkoitetulla tavalla (oikeudenvastaisesti pakotettu, pakottamiseen on käytetty väkivaltaista pitelemistä taikka pakottavaa hengen tai terveyden vaaraa käsittävää uhkausta) Kiinteistön luovuttaja erehdyksessä merkitty lainhuudon saajaksi tai jos merkintä ei perustu kirjaamisviranomaisen ratkaisuun

18 Lainhuutotodistus

19 Erityisen oikeuden kirjaaminen (MK 14 luku) Kirjauksen tarkoituksena turvata oikeuden pysyvyys vaihdantatilanteissa Turvaa oikeudenhaltijan oikeusasemaa vrt. lainhuuto Kirjauksen kohde voi olla (MK 14:6): 1. Kiinteistö tai kiinteistöjen yhteinen alue, joka merkitty kiinteistörekisteriin 2. Lainhuudatettu määräala 3. Kirjaamisvelvollisuuden alaiseen vuokra tai muuhun käyttöoikeuteen, joka on kirjattu Kirjaamista saa hakea (MK 14:9): Kirjattavan oikeuden haltija Kiinteistön omistaja Kiinteistön omistajan suostumus rakennusta ja laitetta koskevaan oikeuden kirjaukseen

20 Erityisen oikeuden kirjaaminen Kirjata saadaan sopimukseen tai muuhun oikeustoimeen perustuva toisen omistamaa kiinteistöä koskeva: Vuokraoikeus tai muu käyttöoikeus Eläkeoikeus Metsänhakkuuoikeus Irrotamisoikeus (maa ainekset, kaivoskivennäiset tai muu niihin verrattava) Kirjaamisvelvollisuus: Maanvuokraoikeus tai muu toisen maahan kohdistuva määräaikainen käyttöoikeus, jos oikeus saadaan siirtää kolmannelle kiinteistön omistajaa kuulematta ja jos alueella on tai sille saa rakentaa oikeudenhaltijalle kuuluvia rakennuksia tai laitteita (MK 14:2) Haettava 6 kk:n kuluessa oikeuden perustamisesta tai siirrosta Sanktiona varainsiirtoveron korotus

21 Erityisen oikeuden kirjaaminen Sopimus kiinteistön jakamisesta (hallinnanjakosopimus) (MK 14:3) Yhteisomistajien keskinäinen sopimus kiinteistön hallinnasta Sitoo osapuolia kirjaamattakin, merkitystä sivullissuhteissa Rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjaus (MK 14:4) Elinkeinotoiminnassa käytettävää, kiinteistön käyttötarkoitusta palvelevaa rakennusta, rakennelmaa, konetta tai laitetta koskeva muulle kuin kiinteistön omistajalle kuuluva oikeus, jos kohde on 1. Rakennettu tai tuotu kiinteistölle omistuksenpidätys tai takaisinottoehdoin tai vuokrasopimuksen tai muuhun siihen verrattavan sopimuksen perusteella 2. Luovutettu kiinteistöön kohdistuvan käyttöoikeuden haltijalle käyttöoikeuteen kuuluvaksi

22 Erityisen oikeuden kirjaaminen Ainesosien ja tarpeiston määritys (MK 14:5) Kiinteistön omistajan ilmoitus siitä, että hänen omistamansa elinkeinotoiminnassa käytettävä kiinteistöllä pysyvästi sijaitseva kone tai laite 1. Ei kuulu kiinteistöön, vaikka se muutoin olisi katsottavissa kiinteistön ainesosaksi tai tarpeistoksi 2. Kuuluu kiinteistöön, vaikka se muutoin ei olisi katsottava kiinteistön ainesosaksi tai tarpeistoksi

23 Erityisen oikeuden kirjaaminen Voidaan kirjata vain parhaalle etusijalle: hallinnanjakosopimus (MK 14:3), rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjaus kun esine on luovutettu kiinteistöön kohdistuvan käyttöoikeuden haltijalle käyttöoikeuteen kuuluvaksi (14:4.1 2 kohta) sekä ainesosien ja tarpeiston määritys (MK 14:5) Kirjaukseen ja etusijajärjestyksen muuttamiseen vaaditaan pantinhaltijoiden suostumus: hallinnanjakosopimus (ei jos muutoksen vaikutus on vähäinen), rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjaus kun esine on luovutettu kiinteistöön kohdistuvan käyttöoikeuden haltijalle käyttöoikeuteen kuuluvaksi sekä aineisosien ja tarpeiston määritys kun kone tai laite ei kuulu kiinteistöön

24 Erityisen oikeuden kirjaaminen Yrityskiinnityksen haltijoiden suostumus: ainesosien ja tarpeiston määritys kun kone tai laite ei kuulu kiinteistöön Oikeus ei saa olla pysyvä Viranomaisten tekemät kirjaukset (MK 7:1) Pakkotäytäntöönpanoon liittyvät vallintarajoitukset tai muista niihin verrattavista kiinteistöä koskevista viranomaisten tai tuomioistuinten päätöksistä Ulosmittaus Konkurssi Takavarikko Yrityssaneeraus Kunnan etuosto oikeuden käyttäminen ja lunastus Kaupanvahvistajan ilmoittamat saantotiedot Panttikirjan hallinta Lakisääteiset panttioikeudet

25 Todistus vuokraoikeudesta

26 Kiinteistörekisteriote

27 Kirjausten oikeusvaikutukset Korjaa saantokirjassa olevan muotovirheen Suoja kaksoisluovutuuksessa kiinteistö luovutettu kahdelle Aikaprioriteetin mukaan pääsääntö on, että ensimmäinen luovutuksensaajan (primus) saanto on pysyvä (MK 3:6) Myöhempi luovutuksensaaja (secundus) saa etusijan, jos hakee lainhuutoa ensin ja oli saannon tapahtuessa vilpittömässä mielessä (MK 13:3) Suoja oikeaa omistajaa vastaan (MK 13:4) Lähtökohtaisesti myöhempi luovutus tehoton Saanto on kuitenkin pysyvä, jos luovuttajalla oli lainhuuto kiinteistöön ja luovutuksen saaja saannon tapahtuessa vilpittömässä mielessä Huom! Saantosuoja koskee vain luovutukseen perustuvaa saantoa (kauppaa, vaihtoa, lahjaa ja MK 4:3 mukaista muuta saantoa) eli ei esim. perintönä saatua

28 Kirjausten oikeusvaikutukset Poikkeukset saantosuojasta vahvat pätemättömyysperusteet (MK 13:5) Saantokirja on väärennetty Valtakirja tai kelpoisuuden todentamisasiakirja väärennetty Törkeä pakko (OikTL 28 oikeudenvastaisesti pakotettu, pakottamiseen on käytetty väkivaltaista pitelemistä taikka pakottavaa hengen tai terveyden vaaraa käsittävää uhkausta) Erehdys lainhuudon kirjaamisessa tai kirjaus ei perustu kirjaamisviranomaisen ratkaisuun

29 Oikeuskäytäntöä KKO 2014:36 Leasingyhtiö oli niin sanotulla sale and lease back leasingsopimuksella ostanut yritykseltä sen omistamalla kiinteistöllä olleet, elinkeinotoiminnassa käytettävät kiinteistön käyttötarkoitusta palvelevat koneet ja laitteet ja vuokrannut ne samana päivänä takaisin yritykselle. Leasingsopimukseen perustuva oikeus ei ollut kirjaamiskelpoinen. MK 14 luku 4 1 mom 1 kohta KKO 2005:13 Kiinteistö kuului määräosin neljälle osaomistajalle. Vuokrasopimuksen mukaan kolme heistä vuokrasi kiinteistön neljännelle. Sopimuksen tulkittiin tarkoittavan, että kaikki osaomistajat olivat yhdessä sopineet koko kiinteistön vuokraamisesta yhdelle heistä. Sopimukseen perustuva vuokraoikeus voitiin maakaaren 14 luvun 1 :n 1 momentin 1 kohdan nojalla kirjata.

30 Harjoitus Yritys Y Oy on viiden osakkaan omistama maanrakennustoimintaa harjoittava yritys. Yhtiö on ostanut kassavaroilla lomakiinteistön Ylläkseltä. Olet saanut tehtäväksesi hoitaa kiinteistökauppaan liittyvät maakaaren mukaiset toimenpiteet. Kerro lyhyesti mitä teet ja mitä sinun tulee huomioida toimenpiteissäsi. Perustele myös vastauksesi lyhyesti.

31 PANTTIOIKEUS

32 Panttioikeus Jako kiinteään ja irtaimeen omaisuuteen Keskeinen vakuusoikeus Kohdistuu aina oikeuteen (vrt. esineoikeus) Pantinsaajan etuoikeus saada panttiobjektista suoritus, joka vastaa sitä velkaa, jonka vakuudeksi panttaus tapahtuu l. panttivelkoja saa suorituksen ennen muita velkojia Esinevakuuksien perinteinen jako: omistus ja rasitusvakuudet Mitä voidaan pantata? Mitä tahansa omaisuutta voidaan pantata kunhan se on: Yksilöitävissä (spesialiteetti tai täsmällisyysperiaate) Luovutuskelpoinen Ulosmittauskelpoinen Sillä on varallisuusarvoa

33 Panttioikeus Tavanomaisia panttikohteita: Kiinteistöt Vuokraoikeudet (toisen maalla oleva rakennus) Osakekirjat Arvo osuudet Sijoitusrahasto osuudet Pankkitilit Rekisteröitävät irtaimet esineet Elinkeinotoimintaan kuuluva irtain omaisuus (yrityskiinnitys) Erityiset oikeudet Immateriaalioikeudet Tavalliset ja juoksevat velkakirjat Tavanomaiset irtaimet esineet

34 Panttioikeus Kuka voi pantata? Panttauskompetenssi (kelpoisuus pantata) Oikeustoimikelpoisuus Henkilöllä, jolla kelpoisuus luovutukseen omistajalla Pl. Konkurssi, ulosmittaus, testamenttiin perustuva käyttöoikeus (PK 12:6.1) Valtuutuksen perusteella Oikeushenkilöllä Pantinantajana vajaavaltainen lupa maistraatilta Pantinantajana kuolinpesä pesän osakkaat yhdessä

35 Pantinantajana yhteisö Keskeiset tekijät yhteisötyyppi, yhteisön tarkoitus ja oikeustoimen merkitys yhteisölle Yhteisöjen edustus yhteisöjä koskevissa laeissa Osakeyhtiö (OsakeyhtiöL 2006/624) Pantin antamisesta oy:n omasta velasta päättää hallitus, ellei asia ole yhtiön toiminnan laatuun ja laajuuteen nähden vähämerkityksellinen, jolloin toimitusjohtaja on toimivaltainen panttaamaan (ns. juoksevat asiat eli yleistoimivalta Panttauksen tulee olla myös yhtiön toiminnan kannalta tarkoituksenmukainen Vierasvelkapantti, oltava liiketaloudellinen peruste Avoin yhtiö ja kommandiittiyhtiö (L avoimesta yhtiöstä ja kommandiittiyhtiöstä 1988/389) Lähtökohtaisesti ay:ssä kullakin yhtiömiehellä yksin ja ky:ssä vastuunalaisella yhtiömiehellä itsenäinen edustusvalta (AKL 3:1) Yhtiön toimialaan tai tarkoitukseen kuulumattomaan toimenpiteeseen ei saa ryhtyä ilman kaikkien yhtiömiesten suostumusta, myös äänettömien (AKL 2:2.2) Yhtiösopimuksen määräykset

36 Pantinantajana yhteisö Asunto osakeyhtiöt Panttaus edellyttää lähtökohtaisesti yhtiökokouksen päätöstä Yhdistys (YhdistysL 1989/503) Yhdistyksen tai, jos säännöissä on niin määrätty, valtuutettujen kokouksessa on päätettävä: kiinteistön luovuttamisesta tai kiinnittämisestä taikka yhdistyksen toiminnan kannalta huomattavan muun omaisuuden luovuttamisesta Säännöissä voidaan määrätä, että hallitus voi päättää yhdistyksen omaisuuden myymisestä, vaihtamisesta ja kiinnittämisestä (YhdL 5:23) Säätiö (SäätiöL 2015/487) Säätiön hallitus

37 Panttioikeus Pätevän panttauksen edellytyksiä Saamisoikeus Panttauskompetenssi Panttaussopimus / sitoumus Pääsääntönä vapaamuotoisuus Suullinen tahdonilmaisu sitoo (OikTL 1 luku) Hiljainen (konkludenttinen) tahdonilmaisu sitoo Irtaimen panttaus kirjallisesti tai kahden todistajan läsnä ollessa (KK 10:1.1), ohjesisältöinen eli noudattamatta jättäminen ei johda panttauksen pätemättömyyteen Rakentamisvaiheessa olevan asunto osakeyhtiön panttaus kirjallisesti (AsuntokauppaL 1994/843 2:11) Panttaussopimuksen minimisisältönä pidetty panttaustahdonilmaisua, panttikohteen ja pantilla turvattavan saamisen määrittäminen Käytännön luottolaitostoiminnassa käytetään vakioehtoisia sopimuksia OikTL:n 3 luvun pätemättömyysperusteet (mm. pakko, petollinen viettely, erhekirjoitus tai erehdys) ja sovittelu

38 Panttioikeus Julkivarmistus Tarkoittaa julkisuutta tuottavia toimia, joiden perusteella panttaus saa sille ominaisen sitovuuden sivullisia kohtaan Julkivarmistus suojaa panttivelkojaa suhteessa muihin velkojiin sekä mm. mahdollisiin panttikohteen myöhempiin oikeudenhaltijoihin, esim. luovutuksensaajiin Panttaustyypistä riippuen julkivarmistus toteutetaan: 1. Käteispanttaus (traditio, hallinnan siirto) 2. Panttausilmoitus (denuntiaatio) 3. Kirjaaminen (merkintä rekisteriin) 4. Kirjaaminen ja hallinnan siirto Panttioikeus lakkaa kun velkoja saa suorituksen saatavalleen sopimuksen mukaisesti.

39 Panttaus keskeisiä käsitteitä Erityispanttaus Panttioikeus koskee vain panttaussitoumuksessa yksilöityä saamista tai saamisia Finanssivalvonnan suosituksen mukaan aina kuluttajien osalta Yleispanttaus Panttioikeus koskee velkojan nykyisten saamisten lisäksi kaikkia tulevia velkojan saamisia velalliselta Vierasvelkapanttauksessa kuluttajien osalta mainittava panttioikeuden rahamääräinen yläraja ja voimassaoloaika (L takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta 1999/361 5 ) Täytepanttaus Pantti vastaa siitä osasta päävelkaa, jota ei saada perittyä ensisijaisen pantin arvosta. Päävelka on myönnetty pääasiallisesti asunnon tai vapaa ajan asunnon hankkimista tai kunnostamista varten ja kyseinen omaisuus on päävelan vakuutena (TakL 3.2 ).

40 Panttaus keskeisiä käsitteitä Vierasvelkapanttaus (TakL) Vakuus kolmannen velasta TakL pakottavaa oikeutta yksityisen pantinantajan osalta Pantinantajan regressioikeus Jälkipanttaus Esimerkiksi vakuuskohteen panttikirja on kolmannen hallussa (toisen velkojan) Hyödynnetään vakuuskohteen vakuusylijäämää ensisijaisen velkojan jälkeen Jälkipanttaus syntyy kun panttausilmoitus pantinantajan tai panttivelkojen toimesta on saapunut panttikirjan haltijalle Käytännössä ensipantinsaaja vahvistaa kirjallisesti sitoutuvansa huolehtimaan myös jälkipantin saajan oikeuksista ja eduista

41 Oikeuskäytäntöä KKO 1988:31 Panttausta pidettiin yhtiön toiminnan laajuuden ja laadun huomioon ottaen laajakantoisena toimena, johon ei saanut ryhtyä ilman yhtiön hallituksen päätöstä. Tällaista päätöstä ei ollut tehty, mutta panttausta tarkoittavan asiakirjan oli allekirjoittanut kaksi hallituksen kolmesta jäsenestä. Panttaus sitoi yhtiötä. KKO 1982 II 83 Yhtiö oli harjoittanut omistamallaan tilalla teollisuushallissa konepajatoimintaa. Teollisuushalliin oli seiniin kiinteästi kiinnitetyille kiskoille asennettu myös yhtiön omistama siltanosturi, jonka poistaminen paikaltaan oli mahdollista sanottavastikaan vahingoittamatta sitä tai teollisuushallin rakenteita. Siltanosturi oli tarkoitettu kuulumaan pysyvästi teollisuushallin varustukseen. Koska siltanosturia voitiin pitää tarpeellisena harjoitettaessa teollisuushallissa muutakin teollista ym. toimintaa, katsottiin siltanosturin kuuluvan teollisuushallirakennukseen ja siten kiinteistökiinnityksen piiriin.

42 Oikeuskäytäntöä KKO 1986 II 158 Aviopuolisoiden A:n ja B:n allekirjoittaman haltijavelkakirjan vakuudeksi oli vahvistettu kiinnitys tilaan, johon heillä oli yhteinen lainhuuto. A oli yleispanttaussitoumuksella omasta ja B:n puolesta luovuttanut haltijavelkakirjan pankille. B kiisti suostuneensa velkakirjan luovuttamiseen ja ilmoitti nimensä väärennetyn panttaussitoumukseen. Pankin vaatimus saada panttivelkakirjan nojalla maksu tilan arvosta hylättiin, koska pankki ei ollut näyttänyt, että velkakirja olisi panttioikeutta varten luovutettu sille B:n toimesta tai hänen suostumuksellaan, eikä A ei ole voinut yksin antaa pankille panttioikeutta tilaan eikä hän myöskään ole voinut kiinnityksen perusteella antaa panttioikeutta osaan tilasta. KKO 1995:67 Puolisot A ja B omistivat yhdessä erään huoneiston hallintaan oikeuttavat asuntoosakkeet, jotka olivat pankin hallussa panttina. A panttasi yksin osakkeet muistakin pankin saatavista. Panttaus oli pätevä A:n osakkeista omistaman murto osan osalta.

43 ESINVEVAKUUSTYYPIT

44 Kiinteistöpanttioikeus MK IV osa Kiinteistö (tontti, tila), kiinteistön määräosa ja määräala (MK 16 luku) Maanvuokraoikeus ja muu maahan kohdistuva käyttöoikeus (MK 19 luku) Kiinnitys saadaan vahvistaa maanvuokraoikeuteen ja muuhun toisen maahan kohdistuvaan määräaikaiseen käyttöoikeuteen, jos oikeus saadaan siirtää kolmannelle kiinteistön omistajaa kuulematta ja jos alueella on tai sille saadaan sopimuksen mukaan rakentaa oikeudenhaltijalle kuuluvia rakennuksia tai laitteita. (MK 19:1) Panttioikeuden perustaminen: 1. Kiinnitysten hakeminen (kiinnitysmenettely) l. haetaan panttikirjat 1. Olemassa olevien kiinnitysten (panttikirjojen) hyödyntäminen 2. Panttaussitoumus 3. Panttikirjan(kirjojen) luovutus velkojalle (traditio), sähköisen panttikirjan saajaa koskeva kirjaushakemus tai panttausilmoitus 4. Saamisoikeus

45 Kiinteistöpanttioikeus MK IV osa 1. Kiinnitysten hakeminen (MK 16:4) Viranomainen: Maanmittauslaitos Kirjallinen hakemus Voidaan tehdä myös sähköisessä kiinnitysjärjestelmässä (MK 5:3) Kiinteistön omistaja, joka viimeksi hakenut lainhuutoa Käyttöoikeuden haltija, jonka oikeus on viimeksi kirjattu Yhteisön osalta kiinnityskompetenssi määräytyy ko. yhteisötyyppiä koskevien yleisten toimivaltaa ja edustamista koskevien säännösten mukaan Kiinnitysten määrä vapaasti valittavissa enimmäismäärä, jonka panttivelkoja voi panttioikeuden perusteella vaatia Kiinnitysten vahvistaminen panttikirja Huom! Kyse ei kuitenkaan ole panttioikeuden kirjaamisesta eikä panttioikeuden aineellista pätevyyttä selvitetä.

46 Kiinteistöpanttioikeus MK IV osa Kiinnitysten etusija määräytyy kiinnityksen hakemispäivän mukaan Vahvistetun kiinnityksen oikeusvaikutukset alkavat kiinnityshakemuksen vireilletulopäivästä Voimassa kunnes kuoletetaan l. ei vanhene eikä tarvitse uusia Kiinnityshakemus voidaan jättää lepäämään (MK 16:6 ) Lainhuutohakemuksen käsittely kesken eikä kiinteistön luovuttaja ole antanut MK 15:3.2:n mukaista suostumusta (lainhuuto jätetty lepäämään purkavan tai lykkäävän ehdon vuoksi tai hankittu perustettavan yhtiön lukuun) Kiinteistön omistusoikeudesta on vireillä riita Kiinteistön ulosmittauksesta tai siihen kohdistuvasta turvaamistoimesta on tehty merkintä lainhuuto ja kiinnitysrekisteriin ennen kiinnityshakemuksen vireilletuloa

47 Kiinteistöpanttioikeus (MK IV osa) 2. Panttaussitoumus Vakuuskohde pantataan velan vakuudeksi Ei muotomääräyksiä MK:ssa Lähtökohtaisesti vapaamuotoinen käytännössä aina kirjallinen vakioehtoinen sopimus 3. Panttikirjojen luovutus velkojalle Sähköinen panttikirja Kirjalliset poistuvat kokonaan Saamisoikeus Panttioikeus syntyy vasta kun saaminen on olemassa l. velka syntynyt

48 Kiinteistöpanttioikeus Julkivarmistus: kirjaus (kiinnitysten vahvistaminen), panttikirjan luovutus tai merkintä sähköiseen järjestelmään. Mikäli panttikirja(t) ovat jo toisen velan vakuutena luovutuksen korvaa panttausilmoitus ensivelkojalle (jälkipanttaus) Panttioikeuden päättyminen Velka maksetaan loppuun Velan yleisissä ehdoissa pankin irtisanomisperusteet ja oikeudet realisoida velan vakuudet Panttikohteen realisointi Huom! Panttioikeuden päättymisestä huolimatta kiinnitykset pysyvät voimassa Voidaan kuolettaa, mutta tavanomaisesti näin ei toimita, koska voidaan käyttää uuden luoton vakuutena

49 Kiinnitysten etusijajärjestyksestä Kiinnitysten etusija määräytyy hakemispäivän mukaan eli aikaisemmin haetuilla kiinnityksillä on etusija ennen myöhemmin haettuja kiinnityksiä (MK 16:8) Samana päivänä haetuilla on kiinnityksillä on keskenään yhtäläinen etusija, jollei kiinnitystä vahvistettaessa ole hakemuksen perusteella toisin määrätty Jokaisesta kiinnityksestä annetaan eri panttikirja Etusijajärjestystä voidaan myöhemmin muuttaa, jos ne panttioikeuden tai erityisen oikeuden haltijat, joiden etusija muutoksen vuoksi heikkenee, antavat siihen suostumuksensa (MK 18:1)

50 Kiinnitysten etusijajärjestyksestä Erityisellä oikeudella on parempi etusija kuin samana päivänä haettuun kiinnitykseen perustuvalla panttioikeudella (MK14:8) Voidaan kirjata vain parhaalle etusijalle: hallinnanjakosopimus (MK 14:3), rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjaus kun esine on luovutettu kiinteistöön kohdistuvan käyttöoikeuden haltijalle käyttöoikeuteen kuuluvaksi (14:4.1 2 kohta) sekä ainesosien ja tarpeiston määritys (MK 14:5) Kirjaukseen ja etusijajärjestyksen muuttamiseen vaaditaan pantinhaltijoiden suostumus: hallinnanjakosopimus (ei jos muutoksen vaikutus on vähäinen), rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjaus kun esine on luovutettu kiinteistöön kohdistuvan käyttöoikeuden haltijalle käyttöoikeuteen kuuluvaksi sekä aineisosien ja tarpeiston määritys kun kone tai laite ei kuulu kiinteistöön

51 Rasitustodistus

52 Rasitustodistus

53 Rasitustodistus

54 Rasitustodistus

55 Harjoitus Yritys Y Oy on viiden osakkaan omistama maanrakennustoimintaa harjoittava yritys. Yhtiö on ostanut lomakiinteistön Ylläkseltä. Kauppahinnaksi on sovittu ja siihen on päätetty ottaa pankkirahoitusta e. Rahoituksen vakuudeksi tulee hankittava kiinteistö. Kiinteistöön ei kohdistu kiinnityksiä. Olet yrityksen asiakasvastaava pankissa. Myönteinen luottopäätös on tehty ja nyt hoidat vakuusasian kuntoon. Kerro lyhyesti ja perustele mitä toimenpiteitä teet ja mitä asiakirjoja tarvitset, jotta pätevä panttioikeus muodostuu.