1/5 ESINEOIKEUS kysymykset 1, 2, 3 ja 4 Ruotsissa JuK -tutkinnon suorittaneet - kysymykset 1, 2 ja 3. Mallivastaukset klo 12.

Transkriptio

1 ESINEOIKEUS /5 OTM -tutkinnon aineopintotentti - kysymykset 1, 2, 3 ja 4 Ruotsissa JuK -tutkinnon suorittaneet - kysymykset 1, 2 ja 3 (7 opintopistettä / 4,5 ov) Mallivastaukset klo Tehtävä 1 Autoa voidaan käyttää vakuutena perustamalla velkojalle rasitusvakuus tai omistusvakuus. Rasitusvakuustyyppisesti auto voidaan pantata kirjaamisperusteisella panttioikeudella tai käteispanttauksella. Omistusvakuudessa luotonantaja on vakuusobjektin omistaja ainakin muodollisesti. Kirjaamisella tarkoitetaan yleisesti oikeussuhteiden rekisteröintiä julkisiin rekistereihin. Voidaan puhua henkilö-, esine- ja oikeusrekistereistä. Käteispanttauksessa esineen hallinnalla on keskeinen merkitys. Kaikki objektit eivät kuitenkaan ole käteispanttiobjektiksi kelpaavia. Tarjotun pantin tulee olla sen typpistä omaisuutta, jota laki ei ole sulkenut panttauskelpoisten objektien piirin ulkopuolelle joko osittain tai kokonaan. Omistusvakuudessa autoa tarjotaan luotonantajalle vakuudeksi omistusoikeudelle rakentuvaa esinevakuutta hyväksikäyttäen.(tepora s. 16, ja ja Havansi s. 14, 37 ja 57) Autokiinnityslain (AutoKiinL) 1 nojalla kuorma-autoon tai erikoisautoon yms. voidaan hakea kiinnitys rahamääräisen luoton vakuudeksi. Tehtävänannosta ei yksiselitteisesti käy ilmi, onko asiakasyrityksen omistama auto tavallinen henkilö- tai pakettiauto vai peräti jokin muu ajoneuvo. Jos kyseessä olisi 1 :n mukainen auto, yrityksellä olisi mahdollisuus hakea kiinnitystä tai antaa suostumus kiinnityksen hakemiseen ja tarjota näin muodostuvaa vakuutta luotonantajalle. Lain 2.2 perusteella autoa, joka on merkitty autorekisteriin tai voidaan siihen merkitä, ei saa pantata käteispantiksi. Tulkinnanvaraista on, viitatanko lainkohdalla autoihin yleensä, vai pelkästään AutoKiinL 1 :ssä tarkoitettuihin ajoneuvoihin. Havansin mukaan lainkohdalla ei ole tarkoitettu sulkea henkilö- ja pakettiautoja pois käteispanttauksen piiristä, vaikka lain sanamuodosta saattaakin saada tällaisen käsityksen. Jos kyseessä on paketti- tai henkilöauto, yritys voi tarjota autoa luotonantajalle käteispantiksi. Käteispanttaus saattaa olla yritykselle ja luotonantajalle kuitenkin sangen ongelmallinen. Tyypillisesti autoja käytetään yritystoiminnassa, pantin säilyttäminen saattaa olla ongelmallista ja vakuuden arvo saattaa alentua nopeasti.( Havansi s. 53, ja 510) Riippumatta siitä, millainen auto yrityksellä on, saattaa se irtaimena omaisuutena olla osana yrityskiinnitysomaisuutta yrityskiinnityslain (YrKiinL) säännösten mukaisesti. Vaikka yrityskiinnitys ei koske lain 4.1 mukaan sellaista omaisuutta, johon voidaan vahvistaa kiinnitys muun lain mukaan, on samaisessa lainkohdassa nimenomaisesti ilmaistu, että yrityskiinnitys koskee myös autokiinnityslaissa tarkoitettua kiinnityskelpoista omaisuutta. Yrityskiinnityksellä on autokiinnitykseen nähden eräänlainen etusija. AutoKiinL 4.1 nojalla autokiinnitystä ei saa vahvistaa autoon, johon yrityskiinnityksen kautta on jo vahvistettu tai johon on ehditty hakea kiinnitysvakuus.(havansi s ) Edellisiä menettelyjä helpompaa saattaa olla perustaa autoon omistusoikeudelle rakentuva esinevakuus. Yritys voi solmia luotonantajan kanssa kauppasopimuksen, jossa kaupan kohteena on auto omistusoikeuden siirtyessä välittömästi luotonantajalle ja hallinta- sekä käyttöoikeuden jäädessä yritykselle. Tällöin yritykselle voidaan perustaa lunastusoikeus autoon, kun luottopääomaksi tarkoitettu kauppahinta on tullut korkoineen takaisinmaksetuksi. Helppoudestaan huoli-

2 2/5 matta tai juuri siitä johtuen tällaista vakuusluovutustyyppisiä järjestelyjä voidaan pitää dissimuloituna ja Suomen oikeus suhtautuukin järjestelyyn sangen torjuvasti. Luotonantajan tulisi varautua jopa lain varallisuusoikeudellisista oikeustoimista 37 mukaiseen tehottomuuteen tai ainakin realisaation yhteydessä pakolliseen arvoylijäämän palautusvelvollisuuteen. Järjestely voidaan toteuttaa myös takaisinvuokrausta, omistuksenpidätysehtoa ja lakia osamaksukaupasta (OsamKL) hyväksikäyttäen. Tällöin yritys saa OsamKL 3.2 mukaisen tilitysedun ja luottoyhtiö lain 6 mukaisen virka-apumahdollisuuden. Omistusvakuuksia voidaan auton suhteen modifioida usealla tavalla. Keskeisenä huomioon otettavana seikkana voidaan pitää järjestelyjen sivullissitovuuden varmistaminen. Esimerkiksi vakuusluovutusta ei ole aina pidetty konkurssipesiä tai ulosmittausvelkojia sitovana. (Tepora s. 20 ja Havansi s , 512 ja ). Tehtävä 2 Panttausvallan katkeaminen: Arskan Huoltamo Oy:n aiemmin kokonaan omistamaa 4 hehtaarin suuruista kiinteistöä koskevan panttausvalta on MK 17:4.1:n mukaisesti katkennut yhtiön myytyä kiinteistöstä 1, 8 hehtaarin määräalan T-Tuotanto Oy:lle. Kun määräala kiinnitetystä kiinteistöstä oli siirtynyt toiselle, eli T-Tuotanto Oy:lle, olisi Arskan Huoltamo Oy saanut luovuttaa Posakepankille ja Oil Oy:lle aikaisemmin (vuonna 2000) vahvistettuun kiinnitykseen perustuvat panttikirjat 1-10 lainojen vakuudeksi vain, jos kiinnitys olisi poistettu muiden kuin panttioikeuden perustajan omistamista kiinnityksen kohteista, ts. T-Tuotannolle myydystä ja sen omistamasta määräalasta (MK 17:4.1). Pääomalaina ja vakuuden pätemättömyys: Arskan Huoltamo Oy:n OIL Oy:ltä saama laina on OYL 12:1.1:ssa (vanha OYL 5:1) tarkoitettu pääomalaina jonka pääoma ja korko saadaan maksaa yhtiön selvitystilassa ja konkurssissa vain kaikkia muita velkojia huonommalla etuoikeudella (OYL 12:1.1:n 1-kohta). Pääomalainan pääoman tai koron maksamisesta yhtiö ei saa antaa vakuutta (OYL 12:1.1:n 2- kohta). OYL 12:1.1:n vastaisesti annettu vakuus (panttikirjat 1-4) on pätemätön (OYL 12:2.1). Kiinteistöpanttauksen kohdistuminen määräalaan panttivelkojan vilpitön mieli: Tapauksessa keskeisenä oleva kysymys siitä, voisiko Posakepankilla olla panttioikeus myös panttikirjojen 5-10 perusteella myös ennen niiden velan pantiksi luovutusta T-Tuotanto Oy:lle myytyyn määräalaan, määräytyy panttivelkojan suojaa kiinteistön luovutuksessa koskevan MK 17:10.1 ja 2:n perusteella. Lähtökohtaisesti panttioikeus kiinteistöön on pysyvä, vaikka panttioikeuden perustaja on ennen panttaushetkeä luovuttanut kiinteistön, jollei velkoja panttaushetkellä tiennyt eikä hänen pitänytkään tietää kiinteistön luovutuksesta. Posakepankki ei voi kuitenkaan vedota tietämättömyyteen ja vilpittömään mieleen, koska tieto kiinteistöstä myydyn määräalan omistusoikeuden siirtymisestä on ollut saatavissa lainhuuto- ja kiinnitysrekisterissä kuukautta (1 kk) ennen panttaushetkeä (määräalan saannon kirjaus lainhuutorekisteriin ja panttaushetki ). Kompetenssin puuttumisesta johtuva riski koko kiinteistöpanttauksen pätemättömyydestä ja sen korjauskelpoisuus: Posakepankin kiinnitysvakuuden arvioinnissa on otettava huomioon se, että velkoja, joka tiesi tai jonka olisi pitänyt tietää omistuksen hajaantumisesta ottaa vakuudeksi panttikirjan, joka koskee myös muulle kuin pantinantajalle kuuluvaa (ja määräalan osalta lainhuudatettua) omaisuutta, ottaa oikeudellisen riskin siitä, että panttaus katsotaan kokonaan pätemättömäksi. Kompetenssin puute on kuitenkin korjauskelpoista. Tällainen pätemättömyyden vaara voidaan Arskan Huoltamo Oy:n omistamaan 2,2 ha suuruiseen kiinteistöön kohdistuvan kiinnitysvakuuden osalta jälkikäteen poistaa muuttamalla kiinnitys vastaamaan omistussuhteita ja omistukseen perustuvaa

3 3/5 panttausvaltaa (esim. MK 18:6 mukaisesti määräytyvässä menettelyssä). (Jokela-Kartio- Ojanen: Maakaari, s. 461) Omistuksenpidätyksen sivullissitovuus ja aksessiosaanto: Washing Machinery Oy:n pikapesulaitteiston omistuksenpidätykseen perustuvan oikeuden kirjaus lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin MK 14:4:n mukaisesti ei tee oikeudesta konkurssivelkojia sitovaa siinä tapauksessa, ettei se ole sitova myöskään Washing machinery Oy:n ja Arskan Huoltamo Oy:n välillä. Jos kiinteistön omistaja saa esineeseen ns. liittämis- eli aksessiosaannon, ei omistuksenpidätyksen kirjaus ole sitova sopijapuolten välillä eikä se ole myöskään sivullissitova, eli se ei sido Arskan Huoltamo Oy:n konkurssivelkojia. Aksessiosaanto voi tulla kysymykseen sellaisissa tapauksissa, joissa esineen irrottaminen aiheuttaisi huomattavaa vahinkoa kiinteistölle sekä tapauksissa, joissa esineen irrottamisen kustannukset olisivat ilmeisesti epäsuhteessa näin saatavaan hyötyyn. Kun pikapesulaitteisto on asennettu hitsaamalla ja betonivalutekniikalla kiinni huoltoasemarakennuksen tuki- ja seinärakenteisiin, näyttää ilmeiseltä, että pikapesulaitteiston omistuksenpidätys on vakuutena tehoton. Velkojien etusijat maksunsaantijärjestyksessä: Edellä esitettyjen seikkojen perusteella Arskan Huoltamo Oy:n konkurssissa olisi parhaimmassa asemassa Posakepankki (edellyttäen että omistuksen hajaantumisesta seuraavasta panttauskompetenssin puutteesta johtuva pätemättömyysvaara poistetaan muuttamalla kiinnitys vastaamaan omistussuhteita ja omistukseen perustuvaa panttausvaltaa) mutta kiinnitysvakuuden kohteena on vain Arska Huoltamon Oy:n omistama 2,2 hehtaarin kiinteistö. Toiseksi parhaassa asemassa olisi Washing Machinery Oy kauppahintasaatavansa vakuudettomana velkojana. Huonoimmassa asemassa olisi OIL Oy pääomalainan takasijaisena velkojana. (Laki velkojien maksunsaantijärjestyksestä 3 ja 6 1 mom. 4-kohta). Tehtävä 3 Teoksessa Esinevakuusoikeudet (esim. s ) lähdetään siitä, että julkivarmistus on edellytyksenä sille, että pantinhaltija on suojattu omistajanvaihdostilanteissa. Tämä ei kuitenkaan tarkoita, että ilman julkivarmistusta panttaus säännönmukaisesti olisi täysin merkityksetön myöhemmän ostajan kannalta. Monissa tapauksissa voidaan lähteä liikkeelle aikaprioriteetista siten, että aiemmalla panttauksella on etusija myöhempään luovutukseen nähden (ks. myös Esinevakuusoikeudet s ). Asunto-osakkeiden panttauksen ja myöhemmän luovutuksen tilanteen arvioinnissa voidaan lähteä siitä, että panttauksella on aikaprioriteettivaikutus. Asunto-osakeyhtiölain 19 :n mukaan osakekirjan luovutukseen tai panttaukseen sovelletaan VKL 13, 14 ja 22 :ssä säädettyä. Velkakirjalain samoin kuin muun muassa arvo-osuustililain voidaan sanoa ilmentävän aikaprioriteetin mukaista ajattelua (ks. esim. VKL 10 ja 31.2 sekä ATL 26 ). Tapauksessa panttaus jää periaatteessa rasittamaan C:n omistusoikeutta, mutta jos vilpittömän mielen suojan edellytykset täyttyvät, B:n panttioikeus raukeaa. Tässä suhteessa ei riittäne se, että C toimii vilpittömässä mielessä kaupanteon hetkellä. Merkitystä on myös traditiovaatimuksen täyttymisellä ja tämän hetkisellä vilpittömällä mielellä. Jos B tekee pankille ilmoituksen hyväkseen tehdystä oikeustoimesta ennen C:tä, B voi olla varma panttioikeutensa pysyvyydestä, sillä tällöin C:llä ei enää ole mahdollisuuksia vilpittömän mielen suojan saamiseen. Aikaprioriteetilla ei ole samaa merkitystä kiinteistöjen yhteydessä. Teoksessa Maakaari (s. 481) todetaan, että panttaussitoumuksella on MK 17:3.2:n mukaan vain tavalliset sopimusoikeudelliset vaikutukset. Pelkkä panttaussitoumus ilman panttikirjan hallinnan luovutusta ei saa ai-

4 4/5 kaan esineoikeudellista sitovuutta eli vaikutuksia suhteessa kolmansiin. Jos velallinen on panttaussitoumuksen antamisen jälkeen myynyt kiinteistön, velkoja ei voi kohdistaa vaatimuksia ostajaan. Tapauksessa C siis saa itselleen kiinteistön omistusoikeuden, jota B:n oikeudet eivät millään tavalla rasita. Tilanne voisi olla toinen lähinnä vain tilanteessa, jossa luovutuksella pyritään aiheuttamaan haittaa juuri B:lle (hyvän tavan vastaisuus / kollusiivisuus). Selvyyden vuoksi mainittakoon, ettei C:n vilpittömällä mielellä siis ole merkitystä tässä tapauksessa.. Tehtävä 4 Mallivastaukseen on laitettu väliotsikot, jotta havaitaan, mitä asioita olisi pitänyt käsitellä hyvässä vastauksessa; ts. mitä kysyttiin. Monissa vastauksissa liiaksi jäätiin käsittelemään ostajien toimien oikeutuksia KSL:n nojalla. Sovellettavasta normistosta ja faktoista Kysymyksessä on Omakotirakennus Oy:n ja aviopuolisoiden välillä OsamKL:n mukaisesta osamaksukaupasta omistuksenpidätysehdoin. Kauppaan sovelletaan osamaksukauppalakia ja kuluttajansuojalakia, koska ostajina kuluttajia ja myyjänä elinkeinonharjoittaja. Kohde on irtainta, työn osuus on vähäisempi pystytyksen osalta. Kaupan toimituksessa oli myyjän viivästys. Lisäksi kaupan kohteessa oli laatuvirheitä ja puutteita, jotka saattoi havaita vasta rakennuksen pystytyksen yhteydessä ja jälkeenpäin. Nämä oli faktoja, joiden oikeellisuutta ei tapauksessa riitautettu, minkä vuoksi niitä ei edellytetty erikseen käsiteltäviksi. Kiinteistön panttiin sovelletaan maakaaren säännöksiä ja aineosan/tarpeiston tavanomaisoikeudellisia sääntöjä. Ostajien oikeudet Ostajilla oli oikeus pidättyä maksamasta Luottorahoitus Oy:lle kauppahinnan viimeisen erän osaa siltä osin (vain) kuin viivästys aiheutti vahinkoa ostajille ja siltä osin kuin kaupan kohteen virheellisyyden/puutteellisuuden vuoksi he vaativat hinnanalennusta. Muulta osin on maksettava loppusuoritus Luottorahoitus Oy:lle. Tavallisen saatavan siirto vakuudeksi Omakotirakennus Oy oli siirtänyt osamaksusopimukseen perustuvan jäljellä olevan kauppahintasaatavan ja sopimuksen purkuoikeuden/esineiden takaisinotto-oikeuden Luottorahoitus Oy:lle tältä saamansa luoton vakuudeksi. Kyse on tavallisen saatavan siirrosta vakuudeksi sekä purku- /takaisinotto-oikeuden siirrosta saatavan vakuudeksi. Saatavan siirtoon vakuudeksi sovelletaan velkakirjalain tavallisen velkakirjan säännöksiä (VKL 10 ja 3 luku). Faktojen perusteella aviopuolisoille oli ilmoitettu siirrosta (denuntiaatioilmoitus), koska he kääntyivät suoraan Luottorahoitus Oy:n puoleen. Tavallisen saatavan siirto vakuudeksi merkitsee, ettei Luottorahoitus Oy saa parempaa asemaa suhteessa aviopuolisoihin kuin mikä Omakotirakennus Oy:llä on ollut (VKL 27 ). Niinpä aviopuolisot saattoivat tehdä samat väitteet Luottorahoitus Oy:tä kohtaan kuin myyjää kohtaan (eli viivästys + virheet). Ostajien reklamoinnista ja ilmoituksesta sekä kuittauksesta Aviopuolisot ovat velvollisia reklamoimaan viivästyksestä ja virheistä Omakotirakennus Oy:tä kohtaan ja ilmoittamaan lisäksi em. asioista Luottorahoitus Oy:lle. Näin menetellen aviopuolisot eivät ole sopimusrikkomuksessa, vaikka he pidättyvät maksamasta Luottorahoitus Oy:lle. Lisäksi Tauno K on oikeutettu käyttämään konsultointipalkkionsa kuittaukseen myös Luottorahoitus Oy:tä kohtaan, mikäli VKL 28 :n edellytykset täyttyvät: vastasaatava on syntynyt ennen kuin Tauno K oli saanut tietää siirrosta eikä vastasaatava eräännyt vasta pääsaatavan jälkeen.

5 5/5 Aksessiosaanto Edelleen on huomattava, että rakennuksen pystytyksen jälkeen rakennuksesta on tullut tontin ainesosa, minkä vuoksi omistuksenpidätysehtoon perustuva takaisinotto-oikeus ei ole enää käytettävissä, jos ja kun aksessiosaannon edellytykset täyttyvät, eli irrottamisesta aiheutuu tuntuvaa vahinkoa kiinteistölle tai rakennukselle. Kiinteistöpantin ulottuvuus Jos kiinteistö joutuisi ulosoton kohteeksi, niin pankin kiinteistökiinnityksen kohteena on tontti, johon kiinnitys on vahvistettu ja rakennus siltä osin kuin rakennus kuuluu ainesosana tonttiin eli Tauno K:n osuus rakennuksesta, joka on puolet rakennuksesta, jos muuta ei osoiteta. Toisin sanoen Lilja K:n puolikas rakennuksesta on salaisen omistuksen kohteena. Se jää kiinnityksen ulkopuolelle.