Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset perusteet Luento 3-4

Transkriptio

1 Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset perusteet Luento 3-4 Kiinteistöoikeuden lähtökohdat Saara Jämes Lakiasiaintoimisto Sjlaw

2 Maakaaren säännökset ja muu sääntely

3 Maakaari Maakaari on kiinteistön luovutusta, kirjaamista ja panttaamista koskeva yleislaki Voimaan 1997 MK koostuu viidestä osasta Kussakin osassa on lukuja Luvut sisältävät pykäliä

4 MK I osa Kiinteistön saanto MK II osa Kirjaaminen, sähköinen asiointijärjestelmä yms. MK III osa Kiinteistön omistusoikeuden ja erityisen oikeuden kirjaaminen MK IV osa Kiinteistöpanttioikeus MK V osa Erinäiset säännökset (voimaantulosäännökset yms.)

5 Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus Siten sitä koskevat samat sop.oik. normit kuin muitakin sopimussuhteita Oikeustoimilaki (1 lukua lukuun ottamatta) Tärkeitä esim. 3 luvun pätemättömyyttä ja sovittelua koskevat säännökset Tulevat sovellettaviksi varsin usein Kotitehtävä: kaivakaa Finlexistä MK ja OikTL ja tutustukaa niihin! Lakien lukeminen helpottaa alueen hahmottamista huomattavasti ja parantaa mahdollisuuksia läpäistä tentti hyvin arvosanoin

6 Kiinteistön kauppaa lähellä olevaa lainsäädäntöä: Kiinteistön välitykseen liittyvät lait Kuluttajansuoja-ajattelun voimistuminen 80-luvulta Kiinteistöjen markkinointia koskevat lait Säännöksiä KSL:ssä

7 Kiinteistön määritelmä

8 Kiinteistön määritelmä Maakaari = kiinteistön kauppaa koskeva laki Maakaaressa ei ole varsinaista kiinteistön määritelmää Osviittaa voidaan hakea kiinteistönmuodostamislaista: Kiinteistön on sellainen itsenäinen maanomistuksen yksikkö, joka on merkittävä kiinteistönä valtakunnalliseen kiinteistörekisteriin Puhekielessä rakennuksesta puhutaan usein kiinteistönä Rakennus ei kuitenkaan juridisesti ole kiinteistö

9 Kiinteistörekisteriin merkitään kiinteistöinä 1) tilat, 2) tontit, 3) yleiset alueet, 4) valtion metsämaat, 5) luonnonsuojelulainsäädännön nojalla perustetut suojelualueet (suojelualue), 6) lunastuksen perusteella erotetut alueet (lunastusyksikkö), 7) yleisiin tarpeisiin erotetut alueet, 8) erilliset vesijätöt sekä 9) yleiset vesialueet

10 Kiinteistön ulottuvuus Tilukset = yksilöity osa maanpohjaa Ainesosat = esim. maanpohja (multa, sora), rakennukset, kiinteät rakennelmat (johdot, kaivot) Tarpeisto = kiinteistön käyttöä palvelemaan tarkoitetut irtaimet esineet, kuten avaimet, tikkaat, öljysäiliössä oleva öljy jne.

11 Kiinteistön pystysuuntaista ulottuvuutta ei Suomen lainsäädännössä ole määritelty Kiinteistöjen rajat määritellään maan pinnalla kaksiulotteisesti Yleinen lähtökohta: kiinteistön omistus ja käyttövalta ulottuu myös maanpinnan ylä- ja alapuolelle siinä määrin, kuin se on taloudellisesti ja maankäytön ohjauksen (esim. kaavoitus) puitteissa mahdollista

12 Säännösten soveltamisala

13 Saantotyypit Saanto = kiinteistön omistusoikeuden saaminen Saannot jaetaan A) luovutussaantoihin kiinteistön kauppa, vaihto, lahja ja muut luovutukset (MK 1:1) Luonteeltaan inter vivos oikeustoimia (elävien kesken) B) muihin saantoihin Esim. perintö, testamentti, ositus ja lunastus Saantotyyppejä koskevat eri säännökset Muut kuin luovutussaannot jäävät kiinteistön kauppaa koskevien säännösten soveltamisalan ulkopuolelle

14 Kiinteistön luovutusta koskevia säännöksiä sovelletaan myös yhteisalueosuuden kiinteistön määräosan ja määräalan sekä kiinteistöjen yhteisen alueen ja sen määräalan sekä luovutukseen.

15 Sääntelyn tavoitteet ja Kiinteistön kaupan erityispiirteet

16 Kauppakirjan muoto Kiinteistön kauppa on määrämuotoinen oikeustoimi Poikkeus muotovapauteen Kauppa tehdään muussa kuin säädetyssä muodossa = pätemättömyys

17 Muotovapaus vs. määrämuotoisuus Mitä tarkoitetaan määrämuotoisuudella? Pääsääntöisesti vallitsee muotovapaus Tietyt muutkin sopimukset, kuten vekseli, velkakirja ja avioehto edellyttävät kirjallista sopimista Joihinkin kirjallisiin sopimuksiin, esim. testamenttiin vaaditaan lisäksi todistajat

18 Kiinteistön kauppakirja - muoto Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti Myyjän ja ostajan on allekirjoitettava kauppakirja julkisen kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa Luovutuskirjasta on käytävä ilmi onko kyseessä kauppa, vaihto tai lahja yksilöitävä luovutettava kiinteistö; myyjä ja ostaja sekä kauppahinta tai muu vastike

19 sopimusvapaus Kiinteistön kauppa = yksityisoikeudellinen sopimus lähtökohtana sopimusvapaus, jota kuitenkin jossain määrin rajoitetaan julkisen edun vuoksi Koska kiinteistönkaupassa on aina mukana myös julkinen etu, tulee maahan kohdistuvien oikeussuhteiden olla julkisia ja mahdollisimman selkeitä Siksi esim. kirjallisuusvaatimus kiinteistön kaupassa poiketen normaalista muotovapauden periaatteesta

20 Muotosäännösten tarkoitus ja merkitys Muotosäännökset ovat varsin tiukkoja Taustalla pyrkimys omistussuhteiden julkisuuteen ja selkeyteen Kaupan osapuolten näkökulmasta varmistetaan, että kauppa perustuu vakaaseen harkintaan Muita näkökohtia Luovutuksen pätevyys Selkeys Luovutusajankohdan selvyys Luovutuksen julkisuus

21 Oikeusvarmuuden lisääminen ostajan ja myyjän välisessä suhteessa Mm. pyrkimys sääntelyn kattavuuteen Kaupan osapuolten oikeuksien ja velvollisuuksien mahdollisimman täsmällinen sääntely

22 Kauppakirjan keskeinen sisältö

23 Kauppakirjan vähimmäissisältö - MK 2:1.2 Kauppakirjasta on käytävä ilmi: 1) luovutustarkoitus; 2) luovutettava kiinteistö; 3) myyjä ja ostaja; sekä 4) kauppahinta ja muu vastike = kaupan muotovaatimus Ellei näitä tietoja ilmene kauppakirjasta, kauppaa ei ole syntynyt. Ts. kauppa ei ole sitova

24 Tarkemmin vähimmäisehdoista Luovutustarkoitus Ilmenee normaalista kauppakirjan sanonnoista ei vaadita nimenomaista lausumaa Kaupan kohde ja osapuolet Riittävä yksilöinti siten, että osapuolten henkilöllisyys ja kaupan kohde voidaan selvittää yksinomaan näillä tiedoilla Esim. henkilötunnus ja kiinteistötunnus Paikallaan mainita myös kiinteistön nimi, osoite ja sijaintipaikkakunta

25 Kauppahinnan tai muun vastikkeen ilmoittaminen Riittää, että ilmoitetaan peruste, jonka mukaan kauppakirjaan merkitty hinta on laskettavissa (hinta per pinta-alayksikkö tms.) Näin vältetään verotuksellisia epäselvyyksiä yms. Muu vastike kuin raha voi olla esim. osakkeita Huom. Jos pääosan vastikkeesta muodostaa kiinteä omaisuus, on kyse vaihdosta, ei kaupasta Hinnan merkitseminen väärin ei muotovirheenä sellainen, että johtaisi kaupan pätemättömyyteen

26 Vastikkeen merkityksestä Ilmoittaminen kauppakirjassa oikean määräisenä on tärkeää: Ostajan maksuvelvollisuuden määrittäminen Varainsiirtoveron suuruus Kauppahinta myös yhteydessä mahdollisiin virheisiin kaupassa Voidaan arvioida, millaista laatutasoa ostaja voi perustellusti kaupan kohteelta odottaa

27 Muista kuin em. asioista voidaan sopia sitovasti merkitsemättä niitä kauppakirjaan Muotovaatimukset rajautuvat vain niihin ehtoihin, jotka vaikuttavat omistusoikeuden siirtymiseen (HE 120/1994)

28 Valeoikeustoimet Sopimusasiakirjaa nimitetään kauppakirjaksi, mutta osapuolilla ei olekaan luovutustarkoitusta Kauppakirja tehty näön vuoksi ja kyseessä on valekauppa Yleensä valeoikeustoimella pyritään loukkaamaan jommankumman osapuolen velkojien oikeuksia Jos asia tulee ilmi, voidaan siihen puuttua jälkikäteisesti pätemättömyys

29 Musta kauppahinta Suullisesti sovitaan kauppakirjaan merkittyä korkeammasta kauppahinnasta Menettely sekä vero- että rikosoikeudellisesti sanktioitua Sovitaan yleensä veroseuraamusten välttämiseksi

30 Musta kauppahinta - seuraamukset Ei johda kaupan pätemättömyyteen, mutta Jos myyjä ja ostaja ovat sopineet kauppakirjaan merkittyä suuremmasta vastikkeesta, myyjällä ei ole oikeutta saada perityksi enempää kuin mitä kauppakirjaan on merkitty Ts. ostajan ei ole pakko maksaa mustaa kauppahintaa

31 Musta kauppahinta - puuttumattomuusperiaate Sovelletaan ns. puuttumattomuusperiaatetta, eli Musta kauppahinta ei saa oikeussuojaa = 1. Sitä koskeva velkomuskanne oikeudessa ei menesty 2. Jo maksettua mustaa kauppahintaa ei voi menestyksellä vaatia takaisin 3. Ei voi käyttää kuittaukseen 4. Vaikka kauppakirjan ulkopuolista kauppahintaa maksettu, ostaja silti velvollinen suorittamaan kauppakirjasta ilmenevän kauppahinnan kokonaan

32 KKO 1959 I 1 Kiinteistön ostajalla ei ollut oikeutta lukea kauppahinnan lyhennykseksi ennen kauppakirjan allekirjoittamista suullisen sopimuksen mukaisesti maksamaansa erää, jota ei ollut sisällytetty kauppakirjassa mainittuun kauppahintaan

33 Julkinen kaupanvahvistaja

34 Vaatimus julkisesta kaupanvahvistajasta Kaupanvahvistajaa koskeva vaatimus tuli vuonna 1933 laman aikana katsottiin, että julkisen viranomaisen myötävaikutus kiinteistönkaupoissa tarpeellista Pyrkimyksenä estää valekauppoja ja muita epärehellisiä järjestelyjä, joilla etenkin kiinteistönomistajan velkojia pyrittiin harhauttamaan

35 Myöhemmin kaupanvahvistajasta ei luovuttu Havaittiin hyväksi: Kaupanvahvistajan käyttö todistajana lisää luovutuksen julkisuutta Tekee kauppasopimuksen sisältöä koskevan todistelun helpommaksi Omiaan takaamaan kaupan pätevyyden; esim. pakon ja väärennyksen mahdollisuus vähenee Velkojien harhauttamista koskevat järjestelyt vähenevät

36 Kaupanvahvistajan henkilöstä Jako virkansa puolesta toimiviin ja määrättyihin kaupanvahvistajiin Virka-asemaan perustuvista säädetään kaupanvahvistajalain 1 :ssä

37 Virka-asemaan perustuvat kaupanvahvistajat Kaupanvahvistajia ovat: 1) maistraattien päälliköt, henkikirjoittajat, julkiset notaarit, poliisipäälliköt, apulaispoliisipäälliköt, nimismiehet, johtavat kihlakunnanvoudit, kihlakunnanvoudit, maakunnanvouti, johtavat kihlakunnansyyttäjät, kihlakunnansyyttäjät, maakunnansyyttäjä ja työ- ja elinkeinokeskusten maanmittausinsinöörit; 2) maanmittaustoimiston päällikköä lukuun ottamatta maanmittaustoimiston virkamiehet ja kunnan viranhaltijat, jotka voivat kiinteistönmuodostamislain (554/1995) 5 :n mukaan toimia toimitusinsinöörinä; 3) konsulipalvelulain (498/1999) 33 :ssä tarkoitetut ulkomaanedustustossa palvelevat virkamiehet ja

38 Maistraatin, poliisilaitoksen, ulosottoviraston, syyttäjänviraston ja maanmittaustoimiston päällikkö voi lisäksi määrätä alaisensa virkamiehen kaupanvahvistajaksi. Kirjaamisasioita ratkaisevaa virkamiestä ei saa määrätä kaupanvahvistajaksi.

39 Määräykseen perustuvat kaupanvahvistajat Jos kaupanvahvistajan palveluiden saatavuus sitä edellyttää, muu kuin 1 :ssä tarkoitettu henkilö voidaan hakemuksesta määrätä toimimaan kaupanvahvistajana Kaupanvahvistajaksi määrättävällä tulee olla riittävä perehtyneisyys ja muut edellytykset tehtävän hoitamiseen.

40 Kaupanvahvistajan tehtävät luovutuskirjan tarkistaminen Ennen kiinteistön luovutuksen vahvistamista luovutuskirjan tarkistaminen Tarkastettava osapuolten henkilöllisyys Että luovutuskirja on tehty MK:n mukaisesti Luovutusta ei saa vahvistaa, jos on perusteltua aihetta epäillä luovutuksen pätevyyttä

41 Tarkastusvelvollisuus lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä Ehdoton tarkastusvelvollisuus: Kaupanvahvistajan on tarkastettava kiinteistöä koskevat tiedot lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä sekä kiinteistörekisteristä Tarkastuksen avulla voidaan eliminoida kauppakirjan virheitä

42 Kaupanvahvistajan tehtävät - ei Kaupanvahvistajan tehtävänä ei ole tarkistaa kaupan aineellisoikeudellista pätevyyttä (vain muodollinen pätevyys) jos havaitsee seikan, joka saattaa aiheuttaa pätemättömyyden, ei kuitenkaan saa vahvistaa Esim. osapuolen vajaavaltaisuus tai muu oikeustoimikelpoisuuden puute

43 Kaupan vahvistajan tehtävät - todistus Kaupanvahvistaja vahvistaa kiinteistön luovutuksen merkitsemällä todistuksen luovutuskirjaan. Jos luovutuskirjaa on laadittu useita kappaleita, todistus on merkittävä jokaiseen niistä.

44 Todistuksen sisältö KaupVahvA: todistuksesta käytävä ilmi Luovuttajat Luovutuksensaajat Päiväys Se, että luovuttajat ja luovuttajat ovat allekirjoittaneet luovutuskirjan ja, että He ovat olleen läsnä luovutusta vahvistettaessa

45 Kaupanvahvistajan on allekirjoitettava todistus Todistukseen merkitään myös kaupanvahvistajan tunnus

46 Kaupanvahvistajan tehtävät - muuta Kaupan todistamisen lisäksi kaupanvahvistajan tehtävänä on antaa ohjeita asianosaisille: Lainhuudon hakemisesta Annettava luovutuksensaajalle Maanmittauslaitoksen tätä varten laatimat ohjeet Pyrkimyksenä edistää lainhuudon hakemista viipymättä ja ostajien mahdollisuutta hoitaa lainhuutoasiansa itse

47 Kaupanvahvistajan tehtävät - muuta Kaupan todistamisen lisäksi kaupanvahvistajan tehtävänä on antaa ohjeita asianosaisille: Lainhuudon hakemisesta Annettava luovutuksensaajalle Maanmittauslaitoksen tätä varten laatimat ohjeet Pyrkimyksenä edistää lainhuudon hakemista viipymättä ja ostajien mahdollisuutta hoitaa lainhuutoasiansa itse

48 Kaupanvahvistajan rooli todistajana - esteellisyys Kaupanvahvistaja toimii kauppaa vahvistettaessa todistajana Kaupanvahvistaja voi siten olla esteellinen OK 17:43 :n mukaisesti = todistajan esteellisyyttä koskevat säännöt Esteellisyyden voi muodostaa esim. Kuuluminen kaupan osapuolena olevan yhteisön hallintoelimiin Ei kuitenkaan esim. virkasuhde kaupan osapuoleen Jos esteellinen kaupanvahvistaja vahvistanut kaupan, luovutusta rasittaa muotovirhe