käsillä, jos työn aro on ollut huomattavan suuri suhteessa aineen arvoon.

Transkriptio

1 ESINEOIKEUS OTM -tutkinnon aineopintotentti (7 opintopistettä) - kysymykset 1, 2, 3 ja 4 Ruotsissa JuK -tutkinnon suorittaneet - kysymykset 1, 2 ja 3 Mallivastaukset klo /5 Tehtävä 1 a) Oikeudellinen ja taloudellinen kollisio (mm. Tepora 2006 s ) Kollisiosta on kysymys silloin, kun kaksi henkilöä esittää vaatimuksen paremmasta oikeudesta kohteeseen ja näitä kilpailevia oikeudellisia vaateita ei voida toteuttaa samanaikaisesti. Taloudelliset kollisiot ovat seurausta siitä, ettei esineen tai muun varallisuusobjektin taloudellinen arvo ole riittävän suuri kaikkien niiden henkilöiden tyydyttämiseksi, jotka sinänsä virheettömän oikeusperusteen nojalla pyrkivät siihen osallisiksi. Taloudellisessa kollisiossa oikeuksien voidaan siis sanoa olevan ns. täysin kehittyneitä eikä niitä rasita oikeudellinen virhe. Periaatteessa kysymys paremmasta oikeudesta on ratkaistava ennen taloudellisen kollision ratkaisemista. Oikeudellisen kollision ratkaiseminen merkitsee joko-tai ratkaisua. Taloudellisessa kollisiossa on mahdollista tyydyttää toinen kokonaan ja toinen osaksi tai esim. molemmat vain osaksi. Oikeudellisessa kollisiossa on kysymys paremmasta oikeudesta esineeseen tai objektiin kun taloudellisessa kollisiossa sen arvoon. b) Valmistaminen eli spesifikaatio saantona (mm. Tepora 2006 s ) Valmistamisesta on kysymys silloin kun luodaan uusi esine olemassa olevista aineista. Valmistamisesta tulee oikeudellisesti mielenkiintoista, jos aine kuuluu jollekin toiselle kuin valmistajalle ja valistaminen tapahtuu omistajan suostumuksetta. Joudutaan ratkaisemaan, kuuluuko uuden esineen omistusoikeus valmistajalle vai aineen omistajalle. Reaalisilla argumenteilla voidaan puoltaa sekä omistajan että valmistajan oikeutettuja etuja. Oikeuskirjallisuudessa ratkaisu aineen omistajan ja valmistajan eturistiriidan välillä on liitetty käytetyn aineen ja työn arvon keskinäiseen suhteeseen. Pääsääntöisesti valmistajalta edellytetään vilpitöntä mieltä. Kuitenkin tietyissä tapauksissa myös vilpillisessä mielessä ollutta valmistajaa on katsottu tarpeelliseksi suojata. Tällainen tapaus voi olla käsillä, jos työn aro on ollut huomattavan suuri suhteessa aineen arvoon.

2 2/5 c) Luovutus- ja panttauskielto sivullissitovuuden kannalta (mm. Tepora 2006 s. 129 ja ) Lähtökohtaisesti omistusoikeus on vapaasti siirrettävissä, mikäli laista ei muuta johdu. Sama koskee myös pantiksi panemista. Omistajalla on vapaus määrätä, käyttääkö tämä omaisuuttaan vakuutena. Vapaa siirrettävyys ja omistajan panttauskompetenssi liittyvät kysymykseen siitä, voivatko sopimusosapuolet sitovasti rajoittaa luotonsaajan luovutusoikeutta tai panttauskompetenssia. Kiinteistöjen osalta kysymys on ratkaistu MK 2:11:ssa. Lainkohdassa säädetään ehdoista, jotka eivät sido edes inter partes. MK 4:2.1 perusteella lainkohtaa sovelletaan myös kiinteistön lahjaan, vaikka muutoin lahjoittajalla onkin laajempi valta määrätä omaisuudesta, kuin vastikkeellisella luovuttajalla. KonkL 5:3.3 huomioiden. Irtaimen osalta asia on sopimusvapauden piirissä. Negative pledge eli panttaus voidaan kirjata arvo-osuustilille laajan kirjaamiskelpoisuuden perusteella. d) Kerro omistajan oikeusaseman momenteista Zittingin omistusoikeuden käsitettä koskevassa analyysissä. Kerro lisäksi mitä kyseisillä momenteilla tarkoitetaan. (mm. Tepora s. 7, 51, 75 ja 164) Zitting omistusoikeuden käsitettä koskevassa analyysissään lähti siitä, että omistusoikeus on pelkkä yhteisnimitys, jolla kuvataan määrätyntyyppistä mutta samalla monitahoista ja sisällöltään usein vaihtelevaa oikeusasemaa, kun omistusoikeutta samoin kuin subjektiivisen oikeuden käsitettä yleensä on aiemmin käsitelty ykseytenä, eräänlaisena jakamattomana kokonaisuutena. Omistusoikeuden sijasta tarkastelun kohteeksi onkin otettu omistajan oikeusasema, josta on eroteltu eri momentteja, kuten 1) omistajan hallinta, 2) omistajan kompetenssimuodot ja 3) tietynasteinen dynaaminen suoja. Omistajanhallinta eroaa vuokramiehen hallinnasta ja esim. pantinhaltijan hallinnasta. Omistajan kompetenssilla tarkoitetaan kelpuutusta omistusoikeudellisesti määrätä omistuksesta. Omistajan kelpoisuudesta voidaan erotella erilaisia kelpoisuusmuotoja kuten luovutuskompetenssi. Dynaamisessa suojassa on kyse kilpailevien vaateiden oikeusperusteen sitovuudesta eri suhteissa.

3 3/5 Tehtävä 2 Vokkolan kunnan suunnitteleman kiinteistöjärjestelyn oikeudelliseen toimivuuteen ja pätevyyteen liittyvät ensisijaisesti seuraavat ongelmat: (1) Määräalan myynti kiinteistön määräosasta Vokkolan kunta on myymässä omistamastaan Rekola-nimisen tilan määräosasta (4/5) määräalan. Määräalan myynti on ongelmallinen, koska tilasta 1/5 omistava Maria Saarinen ei ole suunnitellussa kaupassa mukana myyjänä. Mikäli kiinteistön yhteisomistaja haluaa myydä omasta kiinteistöosuudestaan määräalan, vaaditaan tällaiseen kauppaan kaikki yhteisomistajat myyjiksi, koska ennen määräosan muodostamista kiinteistöksi halkomalla ei tiedetä, kenelle yhteisomistajista tulee se tila, josta määräala myydään. Jos kuitenkin määräala myydään ilman kaikkien yhteisomistajien mukanaoloa, joudutaan odottamaan kiinteistötoimitusta, jotta nähdään, tuleeko määräala kuulumaan sille yhteisomistajalle, joka on yksin myynyt määräalan. Myöskään tällaista määräalaa ei voida erottaa lohkomalla ennen halkomisen toimittamista. Mikäli kiinteistötoimituksessa määräala tulee kuulumaan määräalan myyneelle yhteisomistajalle, korjaantuu myyjän kompetenssin puutteesta aiheutunut määräalan saantoa rasittanut virhe. (ks. Kiinteistön kauppa ja luovutus, s. 336) (2) Tarjouskilpailun tarjous-vastausmenettely Koska kiinteistönkauppa on määrämuotoinen oikeustoimi, oikeustoimilain 1 luvun säännökset sopimuksen tekemisestä säännökset tarjouksista ja vastauksista eivät ole sovellettavissa kiinteistön kauppaan (OikTL 1.2 ). Tarjouskilpailussa ja kiinteistön kaupasta neuvoteltaessa tehdyt tarjoukset ja vastaukset eivät sido antajaansa OikTL 1 luvun tapaan. Tarjous ja vastaus on peruutettavissa niin kauan kuin toinen osapuoli ei ole tarjousta tai vastausta hyväksynyt MK 2:1:n säätämässä muodossa luovutuskirjassa. Kumpikin osapuoli Vokkolan kunta ja tarjouskilpailun voittaja - voi vetäytyä edellä mainitun sopimuksen tekemisestä riippumatta siitä, mitä tarjouskilpailumenettelyssä ja siihen liittyvissä neuvotteluissa on toiselle osapuolelle ehkä luvannut, niin kauan kuin sopimusta ei ole allekirjoitettu MK 2:1:n säätämässä muodossa luovutuskirjassa.(ks. Kiinteistön kauppa ja luovutus, s ) (3) Tarjouskilpailun voittajan sitoutuminen välittömästi tarjouskilpailun ratkeamisen jälkeen lopullisen kiinteistönkaupan solmimiseen Vokkolan kunnalla on tarve saada tarjouskilpailun voittanut tarjoaja välittömästi tarjouskilpailun ratkeamisen jälkeen sitoutumaan kiinteistön ostamiseen, vaikka vastaavaa kunnan välitöntä sitoutumista kiinteistön myyntiin ei voida saada ennen kuin siitä on tehty kunnallisessa päätöksentekomenettelyssä asianmukaisesti päätös Välittömästi tarjouskilpailun ratkeamisen jälkeen solmittavassa esisopimuksessa voidaan kuitenkin MK 2:7:n mukaan sopia siitä, että esisopimus sitoo vain toista osapuolta tarjouskilpailun voittajaa. (4) Lunastusehto ( Sale-and-Lease Back ) MK 2:11.1:n 1 kohdan mukaisesti ehto, jossa Vokkolan kunnalle pidätetään oikeus lunastaa kiinteistö takaisin, on pätemätön.

4 4/5 Tehtävä 3 Tapauksen faktoista ja oppikirjoissa esitetystä seuraa, että parhaiten osapuolten tavoitteet täyttää hallinnanjakosopimus (ks. esim. Kartio Jokela Ojanen s. 349). MK 14:2:n mukaisesti kirjattuun vuokraoikeuteen voidaan kirjata hallinnanjakosopimus (MK 14:6 3k). Kirjauksen kohteena on tällöin vuokrasopimuksen osoittaman kiinteistön hallinta. Kirjaamiseen ei tarvita lupaa vuokranantajalta. Hallinnanjakosopimus voidaan kirjata vain parhaalle etusijalle, mistä syystä kirjauksen edellytyksenä on pantinhaltijoiden suostumus (MK 14:10). Tapauksen tiedoista käy ilmi, että panttikirjat ovat omistajiensa hallussa, joten nyt lupia ei tarvita. Teknisesti kirjaaminen ei edellytä muita toimenpiteitä kuin kirjaamishakemusta toimivaltaiseen käräjäoikeuteen. Samassa yhteydessä aikaisemmin vahvistettujen kiinnitysten etusijaa muutetaan siten, että hallinnanjakosopimus on parhaalla etusijalla. Tästä syystä panttikirjat tulee liittää hakemukseen. Vakiintuneen kirjaamiskäytännön mukaan vanhojen kiinnitysten purkaminen ennen hallinnanjakosopimuksen kirjaamista ei ole välttämätöntä. Kirjauksen jälkeen määräosiin vahvistettujen kiinnitysten katsotaan kohdistuvan vuokraoikeuteen alueellisesti siten kuin yhteisomistajat ovat sopineet. Kirjausta ei siis kohdisteta itse kiinteistöön vaan sen kohdalla olevaan vuokraoikeuteen - Hallinnanjakosopimuksella osapuolet sopivat vuokraoikeuden mukaisen kiinteistön käytöstä haluamallaan tavalla. Kun hallinnan kohteet on yksilöity riittävän tarkasti kartalla, mahdollistaa hallinnanjakosopimus itsenäisten taloudellisten kokonaisuuksien määrittelemisen. - Kirjattu hallinnanjakosopimus estää sopimuskumppania hyödyntämästä YhtOmL:n 9.2 :n mukaista menettelyä. Tästä ei välttämättä ole tarpeen edes sopia erikseen, mutta selvyyden vuoksi asiaa koskevan ehdon ottaminen hallinnanjakosopimukseen voi olla perusteltua. Muutamissa vastauksissa katsottiin, että yhteisomistuslaki ei ylipäätään soveltuisi vuokraoikeuteen. Tämä ei vastaa voimassaolevan oikeutemme kantaa. - Käsitteellisesti yhteisomistajien hallinnanjakosopimus ei ole luovutus. Siihen ei sisälly esimerkiksi varainsiirtoveroseuraamuksia. On syytä huomata, että esimerkiksi jakosopimus ei sovellu tilanteeseen, koska se on kiinteistön yhteisomistajien käytössä oleva vapaaehtoinen tapa purkaa yhteisomistussuhde. Nyt kysymys on vuokramiesten käytössä olevista sopimuskeinoista. - Usein hallinnanjakosopimuksen vaihtoehtona on asunto-osakeyhtiön perustaminen. - Kiinteistön tai vuokraoikeuden määräosa on vakuuskohteena ongelmallinen. Tilanne on toinen, kun hallinnanjakosopimus on kirjattu. Tällöin sopimus osoittaa pakkohuutokaupan kohteen, ja vuokraoikeuden/kiinteistön osa on realisoitavissa taloudellisena kokonaisuutena. (ks. myös UK 4:73) - Hallinnanjakosopimus tulee sivullissitovaksi viimeistään kirjaamisella. MK 3:8:stä seuraa, että kirjaamatonkin hallinnanjakosopimus sitoo siitä tietoista ostajaa. - Sopimuskumppanien on kuitenkin järkevää kaikissa tilanteissa pikaisesti kirjauttaa sopimuksensa. (mallivastaus on pedagogisista syistä osin huomattavastikin laajempi kuin mitä on edellytetty kiitettävältä vastaukselta).

5 5/5 Tehtävä 4 a) Kyse on MK 14 luvun 4 :n 1 momentin 1 kohdan mukaisesta kirjauksesta, joka on tehty siltanosturin toimittaja-osamaksumyyjän erottamisoikeuden hyväksi. Tällainen kirjaus tehdään kiinteistön lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kiinteistön omistajan suostumuksin. Kirjaus ei estä siltanosturin osalta ainesosa-/tarpeistosuhteen syntymistä siihen kiinteistöön, johon siltanosturi on asennettu. Kirjauksen merkitys tulee esille tässä tapauksessa siinä, että osamaksumyyjän sopimuksen purkuoikeus ja esineen takaisinotto sitovat myös sivullisseuraajaa eli kiinteistön ostavaa perustettavaa yhtiötä. Niinpä kiinteistönkaupan yhteydessä on neuvoteltava ja sovittava osamaksumyyjän kanssa siitä, että kiinteistönkaupan kauppahinnasta maksetaan osamyyjän loppusaatava tai sopimus siirretään ostajan vastattavaksi. 2 p b) Edellytetään, että käydään neuvottelut myyjän velkojien kanssa siitä, että velkojat suostuvat velallisen vaihdokseen. Velallisen vaihdos ei ole oikeudellisesti mahdollinen ilman velkojien suostumusta. Jos velkojat suostuvat siihen, niin on kaksi vaihtoehtoa: joko myyjä jää vastaamaan uuden velallisen eli ostajan rinnalla veloista tai sitten velkojat suostuvat siihen, että he vapauttavat myyjän kokonaan velkavastuusta ja uusi velallinen jää yksin henkilökohtaiseen vastuuseen veloista ( e), minkä lisäksi luonnollisesti kiinteistökiinnitykset (määrältään e) jäävät yhä voimaan velkasuoritusten vakuudeksi euron panttikirja tulee ostajalle vapaasti käytettäväksi. 2 p c) Ostajat ovat edellyttäneet, että he voisivat purkaa kiinteistön kaupan tiettyjen edellytysten vallitessa laatuvirheen nojalla. Kaupan purusta laatuvirheen perusteella on säädetty MK 2:17.2:ssa. Ostajalla on lainkohdan mukaan oikeus purkaa kauppa laatuvirheen perusteella, jos virhe on olennainen. Tämän vaatimuksen sisällöstä osapuolet voivat sopia MK 2 luvun 9 :n mukaan vapaasti ostajan hyväksi eli luopua olennaisuusvaatimuksesta. Muutoin kaupan purun osalta on noudatettava MK 2 luvun 33 ja 34 :iä, jos muuta ei ole sovittu. Toisin sanoen osapuolet voivat sopia em. tapauksessa kaupan purkuoikeudesta toisiaan sitovasti. 2 p d) Myyjä on puolestaan edellyttänyt, että myyjän vastuu mahdollisista laatuvirheistä on voimassa enintään kolme vuotta. Laatuvirheen ilmoittamisesta on säännös MK 2 luvun 25 :n 2 momentissa. Lainkohdan mukaan ostajan on ilmoitettava laatuvirheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu. Muutoin ostaja menettää oikeutensa vedota siihen. Määräaika lain mukaan on siten 5 vuotta kiinteistön hallinnasta. Asiasta voidaan kuitenkin sopia toisin MK 2 luvun 9 :n 2 momentin edellyttämällä tavalla, kun on kyse ostajan oikeuden supistamisesta. Asiasta pitää sopia yksilöidysti kauppakirjassa. Toisin sanoen ei ole estettä lyhentää aikaa 5 vuodesta 3 vuoteen. Tietenkin ajan tulee olla kohtuullinen, jotta ostaja voi sinä aikana havaita mahdolliset laatuvirheet. Niinpä yksittäistapauksessa voi tulla sovellettavaksi OikTL 36 :n mukainen sovittelu. 2 p e) Ostaja tarvitsee pankkilainan vakuudeksi euron edestä panttikirjoja parhaalla etusijalla. Myytävään kiinteistöön parhaalla etusijalla oleva euron panttikirja on myyjän hallussa, mikä panttikirja kaupassa luovutetaan ostajalle tarpeistona eli se on ostajan käytettävissä pankille. Sitä vastoin euron edestä olisi haettava uusi kiinnitys kiinteistöön ja samalla etusijajärjestyksen muutosta 1. sijalla olevan kiinnityksen jälkeen. Tällaiseen etusijajärjestyksen muutokseen tarvitaan jäljempänä olevien kiinnitysten haltijoiden ja osamaksumyyjän suostumukset, koska heidän oikeutensa heikkenee uuden kiinnityksen myötä (MK 18:1). Osamaksumyyjän suostumus tarvitaan vain siinä tapauksessa, että tämän oikeus jätetään kauppajärjestelyssä voimaan. 2 p