Osakehuoneistorekisteri Miten toimitaan

Transkriptio

1 rekisteri Miten toimitaan Talonrakennusteollisuus ry:n tilaisuus Saija Korhonen MML Esitys sisältää tämän hetken käsityksen käyttöön tulevista toimintamalleista.

2 Miten toimitaan alkaen? 1. Lainsäädäntöuudistus lyhyesti 2. RS-järjestelmän piirissä olevat kohteet 3. Vaihdanta ja panttaus 4. Vanhojen asunto-osakeyhtiöiden (ennen perustettujen) siirtyminen osakehuoneistorekisteriin 5. Yhtiöjärjestyksen muutokset

3 1) Huoneistotietolainsäädäntö HE eduskunnalle Lait hyväksyttiin Voimaan Sisältää: Laki huoneistotietojärjestelmästä, lain voimaanpanolaki sekä muutokset mm. seuraaviin lakeihin: AOYL, AsKL, KRL, YTJL, VSVL, AravaL ym. Lisäksi valmisteilla Maa- ja metsätalousministeriön maksuasetus Lainsäädäntötyö jatkuu vuoden 2019 loppuun, lainsäädäntöä täydennetään kattamaan loputkin ASREK-hankkeen tavoitteista, mm. asunto-osakeyhtiöiden ja huoneistojen teknisten ja taloudellisten tietojen käsittely

4 Mikä muuttuu > Uuden yhtiön (AOY ja KKOY) perustaminen tehdään sähköisesti Paperinen osakekirja korvataan rekisterimerkinnällä Osakkeen omistus = rekisterimerkintä Panttaus (julkivarmistus) = rekisterimerkintä Vaihdantaan ja vakuuksiin liittyvä tieto saadaan huoneistotietojärjestelmästä Näillä vaikutuksia asuntokauppaan ja vakuuksien hallintaan

5 Mikä muuttuu > Vanhat yhtiöt (perustettu ennen ) Liittyminen osakehuoneistorekisteriin: osakeluettelon siirto (maksuton, tämän jälkeen maksullinen) osakekirjan mitätöinti + omistuksen kirjaaminen AsOy:lle pakollinen, KKOy:lle vapaaehtoista

6 2) RS-menettely jälkeen RS-menettelyyn itsessään ei tule muutoksia Turva-asiakirjat Rahoitus, vakuudet RS-pankin /Avin rooli Taloyhtiölle kuuluvat velvoitteet Asunto-osakkeiden kaupat: ehdot (pieniä muutoksia koskien osakekirjoja), lomakkeet, vakuutukset Jne

7 RS-menettely jälkeen Käytännössä nyt: RS-pankin velvollisuuksiin kuuluu turva-asiakirjojen ja osakekirjojen tai väliaikaistodistusten säilyttäminen RS-pankki tekee tilausvarauksen turvapainoon ja tilaa osakekirjat paria kuukautta ennen käyttöönottohyväksyntää RS-pankki luovuttaa osakekirjan ostajalle kun perustajaosakkaalta on saatu luovutuslupa ja kun rakentamisvaihe on päättynyt eli hallinnonluovutuskokous pidetty RS-pankki ylläpitää osakerekisteriä

8 RS-menettely jälkeen Muutos: Yhtiön rekisteröityä tieto huoneiston/osakkeen ensimmäisestä omistajasta tulee suoraan PRH:sta osakehuoneistorekisteriin RS-menettelyn alettua osakekirjojen painattamisen sijaan RSpankin ilmoitettava osakehuoneistorekisteriin merkittäväksi rajoitus: Osaketta koskevat kirjaukset ja merkinnät tehdään vain turva-asiakirjojen säilyttäjän ilmoituksesta (AsKL 2: 6a)

9 RS-menettely jälkeen Rajoitus vietävä välittömästi rekisteriin RS-pankki pitää saannoista ja panttauksista edelleen osakerekisteriä (ml. siirtosopimukset, etusijat) Menettelyn päätyttyä tai kun osakkeenomistaja on täyttänyt kauppaan liittyvät velvoitteensa, pankki ilmoittaa saannot ja panttaukset kirjattavaksi osakehuoneistorekisteriin

10 RS-menettely jälkeen Myös osakkeeseen kohdistuva ulosmittaus ja turvaamistoimi ilmoitetaan ja kirjataan rekisteriin Omistusoikeuden kirjaamisen yhteydessä RS-rajoitus poistetaan viran puolesta RS-menettelyn päättyessä myymättä olevat asunnot jäävät rekisterissäkin perustajaosakkaalle (ei tarvita hakemusta tämän toteamiseksi), RS-rajoitus poistetaan ilmoituksesta Näiden kohteiden luovutukset huoneistotietolain mukaan, menettely kuvataan dialla 56 ->

11 RS-menettely jälkeen RS-perusteiset osakehuoneistorekisterikirjaukset poikkeavat muusta rekisterinpidosta siinä, että kirjaamisviranomainen ei tutki saantoja/merkintöjä Vrt muu kirjaaminen (diat 56-59)

12 RS-menettely jälkeen RS-menettelyn muutokset koskevat niitä yhtiöitä joiden osakkeisiin sovelletaan huoneistotietolakia eli jälkeen perustettuja uusia yhtiöitä ja niitä ennen perustettuja vanhoja yhtiöitä, joissa osakeluettelo on siirretty ja omistus kirjattu ennen RS-menettelyn alkamista

13 RS-menettely jälkeen Muiden vanhojen yhtiöiden osalta menetellään kuten tälläkin hetkellä: esim. osakekirjat on painettava (VPL 10 -> AOYL 2:6, 2:7, 2:9 2:8.2 sovelletaan omistusoikeuden kirjaamiseen saakka; AsKL 2:6 -> sovelletaan niihin yhtiöihin jotka eivät ole huoneistotietolain piirissä) Osakkeiden luovutukset voimassaolevan sääntelyn mukaan osakeluettelon siirtämiseen/osakkeen mitätöintiin saakka Tämän jälkeen VPL 7 (dia 64 ->)

14 RS-menettely jälkeen Menettelyllisiä eroja on riippuen siitä milloin yhtiö on perustettu ja milloin RS-menettely alkaa/on alkanut:

15 RS: yhtiö perustetaan jälkeen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL =yhtiö (AsOy tai KKOy) perustetaan (perustamisilmoitus)

16 RS: yhtiö perustetaan jälkeen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL =yhtiö (AsOy tai KKOy) perustetaan (perustamisilmoitus) -Perustamisilmoitus sähköisesti PRH:lle -osakkeen merkitsijöiden tiedot osakehuoneistorekisteriin = ensimmäinen omistajakirjaus (perustajaosakas/rakennuttaja)

17 RS: yhtiö perustetaan jälkeen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL RS alkaa (RSsopimus) RS-menettely muutetun AsKL 2:6a:n mukaan

18 RS: yhtiö perustetaan jälkeen Huoneistotietolaki Voimaanpanolaki Muutettu AsKL Muutettu KRL, YTJL RS-pankki ilmoittaa osakehuoneistorekisteriin merkittäväksi, että luovutukset ja panttaukset kirjataan vain sen ilmoituksesta (AsKL 2: 6a) RS alkaa (RSsopimus)

19 RS: yhtiö perustetaan jälkeen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL RS-pankki ilmoittaa osakehuoneistorekisteriin merkittäväksi, että luovutukset ja panttaukset kirjataan vain sen ilmoituksesta (AsKL 2: 6a) A1:n luovutus: pankki pitää osakerekisteriä RS alkaa (RSsopimus)

20 RS: yhtiö perustetaan jälkeen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL RS-pankki ilmoittaa osakehuoneistorekisteriin merkittäväksi, että luovutukset ja panttaukset kirjataan vain sen ilmoituksesta (AsKL 2: 6a) A1:n luovutus: pankki pitää osakerekisteriä A2:n luovutus: pankki pitää osakerekisteriä RS alkaa (RSsopimus)

21 RS: yhtiö perustetaan jälkeen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL RS-pankki ilmoittaa osakehuoneistorekisteriin merkittäväksi, että luovutukset ja panttaukset kirjataan vain sen ilmoituksesta (AsKL 2: 6a) A1:n luovutus: pankki pitää osakerekisteriä Rekisteriin kirjataan pankin ilmoituksesta huoneistojen 1 ja 2 osakkeen saajat ja mahdolliset panttaukset + UM A2:n luovutus: pankki pitää osakerekisteriä RS alkaa (RSsopimus) RS päättyy

22 RS: yhtiö perustetaan jälkeen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL RS-pankki ilmoittaa osakehuoneistorekisteriin merkittäväksi, että luovutukset ja panttaukset kirjataan vain sen ilmoituksesta (AsKL 2: 6a) A1:n luovutus: pankki pitää osakerekisteriä Rekisteriin kirjataan pankin UM ilmoituksesta huoneistojen 1 ja 2 osakkeen saajat ja mahdolliset panttaukset + UM A2:n luovutus: pankki pitää osakerekisteriä RS alkaa (RSsopimus) RS päättyy

23 RS: yhtiö perustetaan jälkeen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL RS-pankki ilmoittaa osakehuoneistorekisteriin merkittäväksi, että luovutukset ja panttaukset kirjataan vain sen ilmoituksesta (AsKL 2: 6a) A1:n luovutus: pankki pitää osakerekisteriä Rekisteriin kirjataan pankin ilmoituksesta huoneistojen 1 ja 2 osakkeen saajat ja mahdolliset panttaukset + UM A2:n luovutus: pankki pitää osakerekisteriä A3:n luovutus: saaja itse kirjauttaa RS alkaa (RSsopimus) RS päättyy

24 RS: yhtiö perustetaan jälkeen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL RS-pankki ilmoittaa osakehuoneistorekisteriin merkittäväksi, että luovutukset ja panttaukset kirjataan vain sen ilmoituksesta (AsKL 2: 6a) A1:n luovutus: pankki pitää osakerekisteriä Rekisteriin kirjataan pankin ilmoituksesta huoneistojen 1 ja 2 osakkeen saajat ja mahdolliset panttaukset + UM A2:n luovutus: pankki pitää osakerekisteriä A3:n luovutus: saaja itse kirjauttaa UM RS alkaa (RSsopimus) RS päättyy

25 RS: yhtiö perustettu ennen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL Yhtiöllä voi olla osakekirjat tai väliaikaistodistukset

26 RS: yhtiö perustettu ennen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL Yhtiöllä voi olla osakekirjat tai väliaikaistodistukset RS alkaa RS-menettely: AsKL 2:6 (vanha yhtiö)

27 RS: yhtiö perustettu ennen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL Yhtiöllä voi olla osakekirjat tai väliaikaistodistukset RS alkaa Osakekirjat tai väliaikaistodistukset toimitetaan RSpankille

28 RS: yhtiö perustettu ennen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL A1:n luovutus: pankki pitää osakerekisteriä Yhtiöllä voi olla osakekirjat tai väliaikaistodistukset RS alkaa

29 RS: yhtiö perustettu ennen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL A1:n luovutus: pankki pitää osakerekisteriä Osakeluettelon siirto mahdollista RS alkaa

30 RS: yhtiö perustettu ennen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL A1:n luovutus: pankki pitää osakerekisteriä A2:n luovutus: pankki pitää osakerekisteriä RS alkaa

31 RS: yhtiö perustettu ennen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL A1:n luovutus: pankki pitää osakerekisteriä A2:n luovutus: pankki pitää osakerekisteriä RS alkaa RS päättyy: pankki luovuttaa osakekirjat omistajille/pantinhaltijoille

32 RS: yhtiö perustettu ennen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL A1:n luovutus: pankki pitää osakerekisteriä A2:n luovutus: pankki pitää osakerekisteriä A3:n luovutus: ostaja ei voi vielä kirjauttaa omistustaan RS alkaa RS päättyy: pankki luovuttaa osakekirjat omistajille/pantinhaltijoille

33 RS: yhtiö perustettu ennen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL A1:n luovutus: pankki pitää osakerekisteriä A2:n luovutus: pankki pitää osakerekisteriä A3:n luovutus: ostaja ei voi vielä kirjauttaa omistustaan RS alkaa RS päättyy: pankki luovuttaa osakekirjat omistajille/pantinhaltijoille Osakeluettelon siirto

34 RS: yhtiö perustettu ennen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL A1:n luovutus: pankki pitää osakerekisteriä A2:n luovutus: pankki pitää osakerekisteriä A3:n luovutus: ostaja ei voi vielä kirjauttaa omistustaan Paperisen osakkeen omistaja voi hakea sähköistä omistusta RS alkaa RS päättyy: pankki luovuttaa osakekirjat omistajille/pantinhaltijoille Osakeluettelon siirto

35 RS: yhtiö perustettu ennen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL A1:n luovutus: pankki pitää osakerekisteriä A2:n luovutus: pankki pitää osakerekisteriä A3:n luovutus: ostaja ei voi vielä kirjauttaa omistustaan Paperisen osakkeen omistaja voi hakea sähköistä omistusta A4:n luovutuksensaajalla velvollisuus hakea kirjaus (2 kk) RS alkaa RS päättyy: pankki luovuttaa osakekirjat omistajille/pantinhaltijoille Osakeluettelon siirto

36 RS: yhtiö perustettu ennen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL A1:n luovutus: pankki pitää osakerekisteriä Osakekirjan A2:n luovutus: luovuttaminen A3:n luovutus: ja ostaja ei voi vielä pankki pitää panttaaminen: kirjauttaa osakerekisteriävanhan AOYL:n VKL:n mukaan omistustaan mitätöintiin saakka Paperisen osakkeen omistaja voi hakea sähköistä omistusta A4:n luovutuksensaajalla velvollisuus hakea kirjaus (2 kk) RS alkaa RS päättyy: pankki luovuttaa osakekirjat omistajille/pantinhaltijoille Osakeluettelon siirto

37 RS: yhtiö perustettu ennen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL A1:n luovutus: pankki pitää osakerekisteriä Osakekirjan A2:n luovutus: luovuttaminen A3:n luovutus: ja ostaja ei voi vielä pankki pitää panttaaminen: kirjauttaa osakerekisteriävanhan AOYL:n VKL:n mukaan omistustaan mitätöintiin saakka Paperisen osakkeen omistaja voi hakea Osakekirja sähköistä omistusta mitätöidään A4:n luovutuksensaajalla velvollisuus hakea kirjaus (2 kk) RS alkaa RS päättyy: pankki luovuttaa osakekirjat omistajille/pantinhaltijoille Osakeluettelon siirto

38 RS: yhtiö perustettu ennen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL A1:n luovutus: pankki pitää osakerekisteriä Osakekirjan A2:n luovutus: luovuttaminen A3:n luovutus: ja ostaja ei voi vielä pankki pitää panttaaminen: kirjauttaa osakerekisteriävanhan AOYL:n VKL:n mukaan omistustaan mitätöintiin saakka Paperisen osakkeen omistaja voi hakea Osakekirja sähköistä omistusta mitätöidään A4:n luovutuksensaajalla velvollisuus hakea kirjaus (2 kk) RS alkaa Osakkeen luovutukseen ja panttaamiseen aletaan soveltaa huoneistotietolakia RS päättyy: pankki luovuttaa osakekirjat omistajille/pantinhaltijoille Osakeluettelon siirto

39 RS: yhtiö perustettu ennen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL A1:n luovutus: pankki pitää osakerekisteriä Osakekirjan A2:n luovutus: luovuttaminen A3:n luovutus: ja ostaja ei voi vielä pankki pitää panttaaminen: kirjauttaa osakerekisteriävanhan AOYL:n VKL:n mukaan omistustaan mitätöintiin saakka Paperisen osakkeen omistaja voi hakea Osakekirja sähköistä omistusta mitätöidään A4:n luovutuksensaajalla velvollisuus hakea kirjaus (2 kk) RS alkaa Osakeluettelon siirtämisen jälkeiseen ensimmäiseen osakkeen luovutukseen saakka osakeoikeuksien käyttämiseen sovelletaan vanhaa AOYL:a RS päättyy: pankki luovuttaa osakekirjat omistajille/pantinhaltijoille Osakeluettelon siirto

40 RS: yhtiö perustettu ennen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL A1:n luovutus: pankki pitää osakerekisteriä A2:n luovutus: pankki pitää osakerekisteriä A3:n luovutus: ostaja ei voi vielä kirjauttaa omistustaan Paperisen osakkeen omistaja voi hakea sähköistä omistusta A4:n luovutuksensaajalla velvollisuus hakea kirjaus (2 kk) Omistusoikeuden kirjaamista haettava 10 v. kuluessa RS alkaa RS päättyy: pankki luovuttaa osakekirjat omistajille/pantinhaltijoille Osakeluettelon siirto

41 Osakekirjojen painattaminen Muutettu AsKL 2:6 ja VPL 10 (jossa säädetään osakekirjaan sovellettavista säännöksistä vanhoissa asunto-osakeyhtiöissä): Selkeä lähtökohta: jos asunto-osakeyhtiö ei ole huoneistotietojärjestelmälain piirissä, osakekirja on painatettava, varsinkin jos sitova toimeksianto osakekirjojen painattamisesta on tehty. Tällöin RSpankki säilyttää osakekirjat ja luovuttaa ne aikanaan omistajille. Yhtiö voi lukien siirtää osakeluettelon ylläpidon MML:lle ja omistajat voivat sen jälkeen hakea oikeutensa kirjaamista esittämällä: osakekirjan väliaikaistodistuksen hallituksen selvityksen siitä, että osakekirjoja ei ole annettu, jos osakeluettelotieto tukee tätä se millä edellytyksin yhtiö on voinut jättää osakekirjat painamatta ja toimia väliaikaistodistuksilla on yhtiöoikeudellinen kysymys ja asunto-osakeyhtiön ja RS-pankin välinen sopimusasia eikä sitä tutkita kirjaamisessa

42 Osakekirjojen painattaminen Eli jälkeen tilanteet menisivät: Muutettu AsKL 2:6 koskee niitä yhtiöitä, joihin ei sovelleta huoneistotietolakia eli jotka on perustettu ennen ja eivät ole siirtäneet osakeluetteloaan; yhtiö ei pääse siirtymään huoneistotietojärjestelmälain piiriin, vaan vasta alkaen (=aikaisin ajankohta jolloin vanha yhtiö voi siirtää osakeluettelon); Jos yhtiö perustettu ennen ja RS jo alkanut tai alkaa eikä osakekirjoja ole vielä annettu painatettavaksi, 2:6:n mukaan turva-asiakirjojen säilyttäjän on painatettava osakekirjat sekä säilytettävä ne (ellei yhtiö ole päättänyt ettei osakekirjoja anneta); Vanhan yhtiön osalta osakkeenomistajan oikeuden kirjaaminen osakehuoneistorekisteriin on mahdollista sen jälkeen, kun osakeluettelon ylläpito on siirretty MML:lle, ja kirjaaminen edellyttää joko osakekirjan/väliaikaistodistuksen toimittamista tai hallituksen selvitystä siitä, että osakekirjaa ei ole annettu; Jos yhtiö on perustettu ennen , mutta osakekirjat ovat painamatta ja RS-menettely alkaa vasta tai myöhemmin, on mahdollista välttää osakekirjojen painattaminen, jos yhtiö siirtää osakeluettelon pidon MML:lle ja perustajaosakas kirjauttaa omistuksensa osakehuoneistorekisteriin ennen RS-menettelyn alkamista; Jos yhtiö on perustettu tai myöhemmin, osakekirjoja ei enää paineta, vaan sääntely menee muutetun AsKL 2:6a :n mukaan.

43 RS: yhtiö perustettu ennen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL Yhtiöllä ei osakekirjoja tai väliaikaistodistuksia

44 RS: yhtiö perustettu ennen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL Yhtiöllä ei osakekirjoja tai väliaikaistodistuksia RS alkaa RS-menettely: AsKL 2: 6 (vanha yhtiö)

45 RS: yhtiö perustettu ennen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL Yhtiöllä ei osakekirjoja tai väliaikaistodistuksia Osakeluettelon siirto mahdollista RS alkaa

46 RS: yhtiö perustettu ennen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL Yhtiöllä ei osakekirjoja tai väliaikaistodistuksia Osakekirjat painettava, RS-pankki säilyttää RS alkaa

47 RS: yhtiö perustettu ennen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL Yhtiöllä ei osakekirjoja tai väliaikaistodistuksia Osakekirjat painettava, RS-pankki säilyttää RS alkaa RS päättyy, pankki luovuttaa osakekirjat

48 RS: yhtiö perustettu ennen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL Yhtiöllä ei osakekirjoja tai väliaikaistodistuksia Osakekirjat painettava, RS-pankki säilyttää RS alkaa Osakeluettelon siirto RS päättyy, pankki luovuttaa osakekirjat

49 RS: yhtiö perustettu ennen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL Yhtiöllä ei osakekirjoja tai väliaikaistodistuksia Osakekirjat painettava, RS-pankki säilyttää Paperisen osakkeen omistaja voi hakea sähköistä omistusta RS alkaa Osakeluettelon siirto RS päättyy, pankki luovuttaa osakekirjat

50 RS: yhtiö perustettu ennen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL Yhtiöllä ei osakekirjoja tai väliaikaistodistuksia Osakeluettelon siirto mahdollista

51 RS: yhtiö perustettu ennen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL Yhtiöllä ei osakekirjoja tai väliaikaistodistuksia Osakeluettelon siirto

52 RS: yhtiö perustettu ennen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL Yhtiöllä ei osakekirjoja tai väliaikaistodistuksia RS-menettely muutetun AsKL 2:6a:n mukaan Osakeluettelon siirto RS alkaa

53 RS: yhtiö perustettu ennen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL RS-pankki ilmoittaa osakehuoneistorekisteriin merkittäväksi, että luovutukset ja panttaukset kirjataan vain sen ilmoituksesta (AsKL 2: 6a) Yhtiöllä ei osakekirjoja tai väliaikaistodistuksia Osakeluettelon siirto RS alkaa

54 RS: yhtiö perustettu ennen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL RS-pankki ilmoittaa osakehuoneistorekisteriin merkittäväksi, että luovutukset ja panttaukset kirjataan vain sen ilmoituksesta (AsKL 2: 6a) A1:n luovutus: pankki pitää osakerekisteriä Yhtiöllä ei osakekirjoja tai väliaikaistodistuksia Osakeluettelon siirto RS alkaa

55 RS: yhtiö perustettu ennen Huoneistotietolaki Muutettu AsKL Voimaanpanolaki Muutettu KRL, YTJL Rekisteriin kirjataan RS-pankki ilmoittaa A1:n luovutus: pankin ilmoituksesta huoneiston A 1 osakehuoneistorekisteriin pankki pitää osakkeen saaja ja mahdolliset merkittäväksi, että luovutukset ja panttaukset osakerekisteriä + UM panttaukset kirjataan vain sen ilmoituksesta (AsKL 2: 6a) Yhtiöllä ei osakekirjoja tai väliaikaistodistuksia Osakeluettelon siirto RS alkaa RS päättyy

56 3) Vaihdanta ja pan aus Esim. RS-menettelyn päätyttyä tapahtuva luovutus (huoneistotietolain mukaan) Lähtötilanne: rakennusliike tms perustajaosakas osakehuoneistorekisterissä omistajana Markkinointi ja huoneiston luovutussopimus (kauppa tms. oikeustoimi) tehdään kuten nykyäänkin Osakkeen omistus kirjataan osakehuoneistorekisteriin saajan hakemuksesta Kirjaamisen edellytyksenä on myyjän suostumus omistusoikeuden siirtoon joko ehdottomana tai ehdollisena Suostumus voidaan antaa sähköisessä asiointipalvelussa (syksy 2019) Lähtökohtaisesti luovutussopimusta ei liitetä hakemukseen/tutkita

57 Saannon vaiheet ja kirjaaminen Asuntokaupan valmistelu Kauppakirjan laatiminen Kaupan loppuun saattaminen Omistusoikeuden siirtyminen Lähtötiedot: kohde, omistus ja panttioikeudet Myyjän suostumus omistusoikeuden siirtoon Omistus- ja panttausoikeuden kirjaamishakemus (ehdollinen ratkaisu) Omistus- ja panttausoikeuden lopullinen ratkaisu OSAKEHUONEISTOREKISTERI

58 Saannon kirjaaminen Kirjaamisviranomainen tutkii vain osakehuoneistorekisteristä ilmenevät rajoitukset, yhtiöjärjestyksen osakeryhmiä koskevat määräykset ja VTJ:stä ilmenevät oikeustoimikelpoisuuden rajoitukset Ei tutkita, onko kyse puolisoiden yhteisestä kodista -> ei tutkita AL 39 :n edellyttämää suostumusta puolison suostumus kuitenkin otettava kauppakirjaan Lunastusoikeus ei vaikuta saannon kirjaamiseen Saanto, joka ei ole lopullinen kirjataan ehdollisena Uusi suostumus luovuttajalta, kun luovutuksen ehto täyttynyt -> lopullinen omistuksen kirjaus Jakamattoman kuolinpesän osakkaat voidaan kirjata yhteisesti osakkeenomistajiksi (vrt. kiinteistöä koskeva selvennyslainhuuto)

59 Saannon kirjaaminen Omistusoikeuden siirron merkitseminen osakeluetteloon Edellyttää varainsiirtoveron suorittamista Edellyttää lunastuslausekkeen huomioon ottamista rekisteristä lähtee yhtiölle (hallitus/isännöitsijä) ilmoitus osakkeen omistusoikeuden siirtymisestä osakeluetteloon merkitään omistusoikeuden siirtymisen lisäksi tieto lunastusmenettelystä Tieto lunastusmenettelystä poistetaan 3 kk kuluttua merkitsemisestä, jollei hallitus ilmoittanut lunastuksen käyttämisestä Huom! Jos yhtiöllä vanha vaihdannanrajoituslauseke (etuosto-, suostumus- tai vanha lunastuslauseke) -> osakeluettelomerkintä tehdään vasta hallituksen ilmoituksesta, ei määräaikaa

60 Panttauksen kirjaaminen Panttauksesta sovitaan kuten nykyään (mm. päävelkasuhde, panttaussitoumus) Panttauksen kirjaaminen osakehuoneistorekisteriin korvaa osakekirjan hallinnan luovutuksen Osakkeen panttaus kirjataan pantinsaajan hakemuksesta Kirjaamisen edellytyksenä on osakkeenomistajan suostumus Jos omistajan saanto kirjattu ehdollisena -> panttausta koskeva hakemus lepäämään Voidaan kuitenkin kirjata ennen lopullisen saannon kirjaamista osakkeenomistajan (luovuttajan) ja luovutuksensaajan suostumuksella Mahdollista kirjata useampia panttauksia, voidaan kirjata myös osakkeen määräosaan Voidaan kirjata myös tiettyyn enimmäiseuromäärään rajoitettuna

61 Panttauksen kirjaaminen Panttausten keskinäinen etusija määräytyy siinä järjestyksessä, jossa hakemukset on merkitty vireille tulleiksi osakehuoneistorekisteriin Kirjaus voidaan poistaa Kirjauksen enimmäismäärää ja etusijaa voidaan muuttaa Nykyisen kaltainen osakkeen jälkipanttausmenettely ei ole mahdollista Kaikki panttaukset kirjattava osakehuoneistorekisteriin

62 Rajoituksen merkitseminen Ulosmittaus, turvaamistoimenpide, konkurssi ja yrityssaneeraus Merkitään ulosottomiehen, konkurssipesän ja selvittäjän ilmoituksesta Muuna rajoituksena merkitään lakiin tai testamenttiin perustuva oikeus, joka rajoittaa osakkeenomistajan oikeutta luovuttaa osake lesken hallintaoikeus (PK 3:1 a ) ja testamenttiin perustuva käyttöoikeus (PK 12 luku) Merkitään viran puolesta tai käyttöoikeuden haltijan hakemuksesta Edellytyksenä osakkeenomistajan suostumus/muu selvitys (vrt. kiinteistökirjaamisen vakiintuneet käytännöt) Muualla laissa säädetyt rajoitukset Esim. aravalaki ja RS-pankin ilmoittama rajoitus (AsKL 2:6 a )

63 Rajoituksen merkitseminen Rekisteriin merkityt määräämisvallan rajoitukset otetaan huomioon viran puolesta Niiden katsotaan tulleen kaikkien tietoon -> ei vilpittömän mielen suojaa Esim. rekisteriin merkitty käyttöoikeustestamentti estää luovutuksensaajan omistuksen kirjaamisen ilman käyttöoikeuden haltijan suostumusta -> luovutuksensaajan vilpittömällä mielellä ei merkitystä

64 4) Vanhojen asunto-osakeyhtiöiden siirtyminen osakehuoneistorekisteriin Osakeluettelon siirto (maksuton, tämän jälkeen maksullinen) hallituksen päätös siirrosta + isännöitsijä /hall. pj siirtää + tiedotettava osakkaille Osakekirjan mitätöinti + omistuksen kirjaaminen AsOy:lle pakollinen, KKOy:lle vapaaehtoista

65 Vanhat yhtiöt (perustettu ennen ) Pohjatiedot PRH, VRK ja Verohallinto Osakeluettelon siirto: siirretään osakeluettelon tiedot (osake, huoneisto, omistaja, hallintaoikeuden rajoitus ja muualla laissa merkityksi säädetyt tiedot) ilmoitetaan tiedot lunastuslausekkeesta ja vaihdannanrajoituslausekkeesta (=etuosto, suostumuslauseke ja vanha lunastuslauseke) Käytännössä: Käyttöliittymäpalvelu osakehuoneistorekisteri.fi sivustolle ( ) CSV-tiedoston siirto isännöintijärjestelmistä (syksy 2019) Isännöintijärjestelmiin tietopalvelu (syksy 2019)

66 Vanhat yhtiöt (perustettu ennen ) Lunastus- ja vaihdannanrajoituslauseke tärkeä tieto, koska PRH:lta ei tule tarkkaa tietoa siitä, millaisesta yhtiöjärjestysmääräyksestä on kyse Osakeluettelon siirto RS-kohteissa RS-menettelyn aikana turva-asiakirjojen säilyttäjä ylläpitää osakerekisteriä, joten MML:n suositus on, että osakeluettelo siirretään vasta RS-menettelyn päätyttyä

67 Vanhat yhtiöt (perustettu ennen ) Osakekirja/väliaikaistodistus mitätöidään (=omistuksen kirjaaminen): Omistajan erillisestä hakemuksesta Panttauksen yhteydessä, jos panttaus halutaan rekisteriin Viimeistään ensimmäisen luovutuksen yhteydessä: luovutuksensaajalla velvollisuus hakea kirjaamista 2 kk:n kuluessa kauppakirjan allekirjoittamista tai omistusoikeuden siirtymisestä

68 Vanhat yhtiöt (perustettu ennen ) Mitätöinti edellyttää, että esitetään: osakekirja, johon hakija on merkitty osakeluettelon mukaiseksi osakkeenomistajaksi; tai osakekirja ja selvitys katkeamattomasta siirtoketjusta osakekirjassa alkaen viimeisestä osakeluetteloon merkitystä osakkeenomistajasta; tai muu selvitys joka osoittaa hakijan omistusoikeuden (esim. hallituksen selvitys, jos ei ole annettu osakekirjaa tai väliaikaistodistusta)

69 Vanhat yhtiöt (perustettu ennen ) Osakeluettelon siirto alkaa Omistusoikeuden kirjaamista haettava viimeistään 10 v kuluessa osakeluettelon siirrosta Kuva: Pixabay

70 Vanhat yhtiöt (perustettu ennen ) Osakeluettelo ei siirretty + osakekirja paperinen Luovutusta ja pan austa sääntelevät AOYL 2:11, VKL 13, 14 ja 22 Lunastusmene ely: nyk. AOYL 2:5.2, 4 ja 5 kohdat sekä AOYL 2:5.5 Osakeoikeuksien käyttäminen nykyisen AOYL 2:2:n mukaisesti (saantoselvitys riittää) Kuva: Pixabay

71 Vanhat yhtiöt (perustettu ennen ) Kuva: Pixabay Osakeluettelo siirretty, mutta osakekirja edelleen paperinen Luovutus ja panttaus AOYL 2:11, VKL 13, 14 ja 22 VpL 7 : Ostajalla kirjaamisvelvollisuus, osakekirja mitätöidään, osake siirtyy HTL:n piiriin VpL 8 : Osakeoikeudet määräytyvät 1. siirtoon saakka nyk. AOYL:n mukaan VpL 9 : Lunastusmenettely 1. siirrossa ensi kertaa muutetun AOYL:n mukaan

72 Vanhat yhtiöt (perustettu ennen ) Osakeluettelo siirretty + sähköinen omistajamerkintä Luovutus HTL 5 :n mukaan Ostajalla intressi hakea kirjaus, jotta voi käyttää osakeoikeuksiaan: AOYL 2:2 (osakeluettelo- tai osakehuoneistorekisterimerkintä) Kuva: Pixabay

73 Vanhat yhtiöt (perustettu ennen ) AsOy RS-menettelyssä: Jos osakeluettelo siirretty ja omistus kirjattu ennen RS-menettelyn alkamista, sovelletaan muutettua AsKL 2: 6a: Osakkeen omistukset, panttaukset ja rajoitukset kirjataan osakehuoneistorekisteriin turvaasiakirjojen säilyttäjän (RS-pankin) ilmoituksesta Kuva: Pixabay

74 Yhtiöjärjestyksen muutokset Kun osakeryhmiä muutetaan (yhdistetään, jaetaan, lisätään kokonaan uusia, esim. otetaan ullakkohuoneisto asuinkäyttöön) yhtiöjärjestyksen muutoksen kautta PRH rekisteröi yj:n muutoksen tieto uusista osakesarjoista tulee kaupparekisteristä osakehuoneistorekisteriin, omistajatieto tyhjä Tämän vuoksi yhtiön ilmoitettava tieto osakkaista MML:lle RS-menettelyn kestäessä omistajatieto tulee RS-pankilta

75 Keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt Mahdollisuus liittyä osakehuoneistorekisteriin (VpL 6 ): Yhtiöjärjestyksen muutos AOYL 2:1a :n soveltamisesta yhtiöön Ilmoitetaan sähköisesti rekisteröitäväksi kaupparekisteriin Yj-muutoksen rekisteröinnin jälkeen yhtiön on viipymättä ilmoitettava (vanhan asunto-osakeyhtiölain mukaiset) osakeluettelotiedot merkittäväksi osakehuoneistorekisteriin

76 Kysymyksiä?