Sivistys- ja hyvinvointikeskusinvestointi; elinkaarihankkeen kilpailutus kilpailullisena neuvottelumenettelynä ja rahoitus

Transkriptio

1 Kaupunginhallitus Sivistys- ja hyvinvointikeskusinvestointi; elinkaarihankkeen kilpailutus kilpailullisena neuvottelumenettelynä ja rahoitus 744/ /2019 KHALL Taustaa Uudenkaupungin kaupunginvaltuusto päätti, että Uudenkaupungin yhtenäiskoulun alueelle rakennetaan uusi yhtenäiskoulu/monitoimitalo Viikaisten-Pohitullinmäelle nykyisen palloiluhallin ja keskuskeittiön yhteyteen. Rakennuksessa tulevat toimimaan yhtenäiskoulu, lukio, oppilashuolto ja musiikkiopisto sekä kansalaisopisto tarvittavin osin. Tilat suunnitellaan joustavasti muunneltaviksi ja monitoimisiksi, myös esimerkiksi nuorisotyön ja erilaisen kansalaistoiminnan käyttöön. Päiväkodin ja kirjaston tilojen rakentamisesta yhtenäiskoulun/monitoimitalon yhteyteen päätettiin tehdä erillinen selvitys. Edelleen kaupunginvaltuusto päätti, että rakennetaan myös uusi uimahalli ja monitoimihalli yhtenä kokonaisuutena yhtenäiskoulun/monitoimitalon yhteyteen tai lähialueelle. Rakentamispaikka päätetään erikseen suunnittelun edetessä. Monitoimitalo, uimahallin ja monitoimihallin rakentaminen päätettiin toteuttaa kaupunginvaltuuston päätöksen mukaan elinkaarimallin mukaisesti Uudenkaupungin kaupunginvaltuusto päätti, että uuteen sivistys- ja hyvinvointikeskukseen suunnitellaan ja rakennetaan digitaalinen omatoimikirjasto Uudenkaupungin kaupunginhallitus päätti valita elinkaarihankkeen konsulttipalvelutuottajaksi WSP Finland Oy:n kaupunginvaltuusto päätti, että sivistys- ja hyvinvointikeskukseen rakennetaan päiväkotiyksikkö. Edelleen kaupunginhallitus tarkensi päätöksellään päiväkotipäätöstä siten, että päiväkodista rakennetaan viiden kotialueen yksikkö, jonka suunnitteluperusteena on 87 hoitopaikkaa. Kaupunginvaltuusto käsittelee päiväkodin kokoa kokouksessaan tammikuussa 2019.

2 Uudenkaupungin kaupunginvaltuusto hyväksyessään talousarvion vuodelle 2019 varasi vuosien taloussuunnitelman investointiosaan uimahallille ja isolle sisäliikuntahallille euroa sekä opetuksen, kasvatuksen ja kulttuurin tiloihin euroa. Edellä kerrotusti kaupunginvaltuusto ja kaupunginhallitus ovat tehneet hanketta koskevat päätökset investoinneista ja hankkeen toteuttamistavasta. Hankkeen suunnittelu ja kilpailutus Uusiin monitoimijatiloihin sijoittuvat päiväkoti, peruskoulu, lukio, nuorisotyö, oppilashuolto, digitaalinen omatoimikirjasto, ns. kaupunkiverstas, kansalaisopisto, musiikkiopisto, uimahalli ja iso sisäliikuntahalli. Hankkeelle on valittu elinkaarikonsultti ja projektipäällikkö. Hankkeella on myös kaupunkiorganisaatiossa erityisasiantuntija. Monitoimijatilojen investointihankkeelle on perustettu ohjausryhmä. Lisäksi lähes viikoittain syyskaudesta 2018 alkaen on kokoontunut ns. hankeryhmä ja parin viikon välein tai kerran kuussa käyttäjien työryhmät ( pedagoginen työryhmä, kulttuuri- ja liikuntatyöryhmät sekä viranomaistyöryhmä ). Monitoimijatiloja on suunniteltu toiminnallisuus edellä ja käyttäjiä kuunnellen. Hankkeelle on työstetty kesästä 2018 alkaen mm. toiminnallisten vaatimusten ja tavoitteiden asiakirjaa, alustavaa huonetilaohjelmaa, hankintailmoitusta, tarjouspyyntöä, elinkaarihankkeen sopimusta, palvelukuvausta, PTS-suunnitelmaa, urakkasopimusta, laiteluetteloita ja hankkeelle on myös valmisteltu hankkeen rahoitusmallia yms. Tammikuussa 2019 on alkanut myös teknisten vaatimusten ja tavoitteiden asiakirjan työstäminen. Hankkeen kaikinpuolinen suunnittelu tarkentuu käytännössä hankinnan neuvotteluvaiheen aikana eli kevät-syyskausien 2019 aikana. Sivistys- ja hyvinvointikeskuksen monitoimijatilahankkeen toteuttaminen on mittaluokaltaan poikkeuksellisen suuri ja kohde on toteutukseltaan erittäin haastava. Näin monitoimijatilahankkeen kilpailutusta esitetään toteutettavaksi kilpailullisena neuvottelumenettelynä. Kilpailulliseen neuvottelumenettelyyn on päädytty siksi, koska hanke on kokonaisuutena monimutkainen ja hankkeessa myös haetaan alueen rakentamiseksi innovatiivisia

3 ratkaisuja. Alustavan aikataulun mukaan neuvottelut käydään vuonna 2019 ja sopimus solmitaan keväällä Rakentamisen olisi tarkoitus alkaa viimeistään vuoden vuoden 2021 keväällä. Hankintamenettelyn käynnistämiseksi on laadittu hankintailmoitus, alustava tarjouspyyntö, osallistumishakemus ja kartta suunnittelualueesta, jotka ovat tämän asian liitteenä. Rahoitusmallin valinta Uudenkaupungin kaupunki on tilannut KPMG Oy Ab:ltä Uudenkaupungin sivistys- ja hyvinvointikeskushankkeen rahoitusmallivaihtoehtojen taloudellisen arvioinnin. Selvityksessä on analysoitu eri rahoitusmallien soveltuvuutta uudisrakennettavan sivistys- ja hyvinvointikeskuksen rahoittamiseksi. Tutkittuja rahoitusmalleja olivat taselaina ja kiinteistöleasing. Selvityksen mukaan sekä taselaina että kiinteistöleasing tai näiden yhdistelmä soveltuvat hyvin hankkeen rahoitukseen. Rahoitustarkastelussa on käytetty hankkeen kokonaisarviona 47 miljoonaa euroa. Kaupungin tavoitteet rahoitusmallille Uudenkaupungin kaupungin kannalta keskeisiä tavoitteita hankkeen rahoitusmallia valittaessa ovat seuraavat tavoitteet: - joustavuus kohteen sekä takaisinmaksuohjelman muutoksille - matala rahoituskustannus - tulosvaikutuksen minimointi. Taselaina Taselainarahoitusmallissa kaupunki omistaa tontin sekä rakennettavat rakennukset, ja rakennuttaa sivistys- ja hyvinvointikeskuksen yhdellä Suunnittele ja toteuta -sopimuksella. Kaupunki hankkii rakennusteknisen ylläpidon sekä kiinteistön hoidon hankkeet toteuttaneelta yritykseltä. Investointi rasittaa kaupungin tasetta ja kasvattaa kaupungin lainamäärää, ja hankkeen pääomakustannukset ovat heikommin läpinäkyviä, koska rahoitusta ei kohdisteta suoraan hankkeelle. Toisaalta taselaina mahdollistaa paremmin rakennukseen liittyvän käytön ja laajuuden muutokset palvelujaksolla. Taselainan jälkeen rahoitus sekä lyhennysohjelman muutokset ovat hieman joustavampia kuin leasingrahoituksessa. Hankkeen rahoituskustannukset ovat matalat.

4 Kiinteistöleasing Kiinteistöleasingmallissa kaupunki toimii hankkeen tilaajana, ja solmii pitkäaikaisen vuokrasopimuksen tilojen käytöstä leasingyhtiön kanssa. Leasingyhtiö omistaa rakennettavat koulut ja päiväkodit. Kaupunki rakennuttaa tilat yhdellä Suunnittele ja toteuta -sopimuksella leasingyhtiön nimiin (ns. kolmikantasopimukseen perustuen). Kaupunki hankkii rakennusteknisen ylläpidon sekä kiinteistön hoidon hankkeet toteuttaneelta yritykseltä. Kohteen käyttötarkoituksen tai takaisinmaksuohjelman muutostapauksissa leasing on joustamattomampi kuin taselainavaihtoehto. Mahdollisissa jälleenrahoitustilanteissa omistaja vaihtuu ja tällöin maksetaan varainsiirtovero (4 %). Rahoitusta käsitellään taseen ulkopuolisena, joten se ei kasvata kaupungin lainakantaa ja rahoitus on läpinäkyvää, koska hankkeen pääomakustannukset kohdistuvat suoraan hankkeelle. Leasingvuokran määrää voidaan melko joustavasti säädellä jäännösarvoa säätelemällä. Hankkeen tulosvaikutus on ensimmäisinä takaisinmaksuvuosina pienempi kuin taselainassa. Yhdistelmä Yhdistelmäskenaariossa oletetaan, että monitoimi- ja uimahalli (20 miljoonaa euroa) rahoitetaan taserahoituksella ja loput hankkeesta (27 miljoonaa euroa) leasingrahoituksella. Suomessa on toteutettu useita vastaavia hankkeita yhdistämällä laina- ja leasingrahoitusta. Leasingrahoittamalla koulukeskus sekä rahoittamalla monitoimi- ja uimahallit taselainalla pystytään hyödyntämään valtion liikuntapaikkarakentamisen valtion avustusta, joka ei ole mahdollista kokonaan leasingrahoitteisessa hankkeessa, koska avustusta on mahdollista saada vain hankkeisiin, joissa kaupunki omistaa itse kohteen. Olennaista yhdistelmämallissa on, että sekä avustuksen myöntäjän (Opetus- ja Kulttuuriministeriö) että valitun rahoittajan asettamat reunaehdot liikuntarakennusten (monitoimi- ja uimahallit) ja muiden rakennusten erottamiseksi tulee huomioitua hankkeen suunnittelussa. Myös urakkatarjouksessa tulee olla vähintään kohdekohtaiset maksuerätaulukot. Yhdistelmämallissa taselaina ja leasing- ja rahoitusosuudet on suositeltavaa kilpailuttaa erikseen. Tulosvaikutus vuosittain Lainan takaisinmaksu ja leasingerien maksaminen aloitettaisiin vuonna 2023 hankkeen valmistumisen ja käyttöönoton jälkeen. Taselainan vaikutus olisi ensimmäisinä vuosina n. 2,4 miljoonaa euroa. Leasing vaihtoehdon tulosvaikutus olisi sopimuskautena 1,9

5 miljoonaa euroa. Pääomakustannukset sopimusjaksona Taloudellisissa laskelmissa on käytetty 20 vuoden sopimusjaksoa ja kustannukset on laskettu 30 ja 50 prosentin jäännösarvolla. 50 prosentin jäännösarvolla 20 vuoden sopimusjakson pääomakustannukset ovat (korko 1,23 prosenttia+ 0,4 prosentin marginaali) 60,2 miljoonaa, leasingvaihtoehdolla (marginaali 0,55 %) 61,7 miljoonaa ja yhdistelmä taselaina- leasingissä 61 miljoonaa. Mikäli kaupunki päättää ostaa kiinteistöt vuonna 2042, 50 prosentin jäännösarvolla leasingvaihtoehdossa varainsiirtoveroa tulisi maksettavaksi euroa ja yhdistelmävaihtoehdossa euroa. Yhteenveto Rahoitusmalli vaikuttaa pääomakustannuksiin, ja leasingmalli on hieman taselainaa kalliimpi, mutta toisaalta alkuvuosien rahoituskustannukset ovat taselainaa pienemmät. Taselaina on joustavampi ja mahdollistaa liikuntatila-avustuksen. Kaupungin talouden kannalta yhdistelmärahoitusvaihtoehto olisi tarkoituksenmukaisin vaihtoehto. Lisätietoja Tekninen johtaja Jari Nikkari, puh , talousjohtaja Anne Takala, puh , projektipäällikkö Marko Kivistö, puh , pedagoginen erityisasiantuntija Inkeri Parviainen, puh , Kaupunginjohtajan ehdotus: Kaupunginhallitus päättää esittää kaupunginvaltuustolle, että käynnistetään Uudenkaupungin sivistys- ja hyvinvointikeskuksen monitoimijatilahankkeen kilpailutus kilpailutuksellisena neuvottelumenettelynä. Edelleen kaupunginhallitus päättää ehdottaa kaupunginvaltuustolle, että - Uudenkaupujngin sivistys- ja hyvinvointikeskus toteutetaan yhdistämällä laina- ja leasingrahoitusta. - Koulukeskus rahoitetaan leasingrahoituksella ja monitoimi- ja uimahalli taselainalla. - Taselaina- ja leasingrahoitusosuudet kilpailutetaan erikseen. - Liikuntapaikkarakentamisen valtionavustuksen myöntäjän ja rahoittajan asettamat reunaehdot liikuntarakennusten ja muiden rakennusten erottamiseksi on huomioitava hankkeen suunnittelussa ja urakkatarjouksessa. Kaupunginhallitus päättää rahoituksen kilpailutusaikataulun.

6 Käydyn keskustelun aikana Johanna Kutila ehdotti Sami Laaksosen kannattamana, että kaupunginhallitus päättää esittää kaupunginvaltuustolle, että käynnistetään Uudenkaupungin sivistysja hyvinvointikeskuksen monitoimijatilahankkeen kilpailutus kilpailutuksellisena neuvottelumenettelynä. Rahoituksesta päätetään myöhemmin erikseen. Päätettyään keskustelun puheenjohtaja kysyi, voidaanko ehdotus hyväksyä yksimielisesti. Päätös: Kaupunginhallitus päätti yksimielisesti hyväksyä Johanna Kutilan tekemän ehdotuksen. Merkittiin, että Jaana Vasama poistui kokouksesta tämän asian käsittelyn aikana klo Merkittiin, että Marko Kivistö ja Jari Kaukonen saapuivat kokoukseen tämän asian käsittelyn alkaessa klo ja poistuivat asian käsittelyn jälkeen klo Merkittiin, että Timo Järvinen poistui kokouksesta tämän asian käsittelyn jälkeen klo Merkittiin, että seuraavaksi käsiteltiin asia nro 3 "Kaupunginhallitukselle saapuneet lautakuntien ja vastaavien pöytäkirjat".