JULKISIVUKORJAUKSEN SUUNNITTELU TURHAA VAI TURVAA?

Transkriptio

1 JulkisivuROADSHOW Oulu: JULKISIVUKORJAUKSEN SUUNNITTELU TURHAA VAI TURVAA? Radisson Blu Hotel, Mikko Tarri, yksikönjohtaja / korjaussuunnittelu A-Insinöörit Suunnittelu Oy

2 Esityksen sisältö Julkisivusaneeraus päätöksenteon aikajana Hankesuunnittelu Toteutussuunnittelu Esimerkki Top 3

3 Julkisivusaneeraus. Päätöksenteon aikajana.

4 Julkisivusaneeraus Päätöksenteon aikajana Päätös julkisivukorjauksen periaateratkaisuista ja hankesuunnittelun käynnistämisestä tammi helmi maalis huhti touko kesä heinä elo syys marras joulu loka 2013 Kuntotutkimus Päätös kuntotutkimuksesta Kuntotutkimusraportti Kuntotutkimuksen esittely taloyhtiölle 0 kk 6 kk 12 kk

5 Julkisivusaneeraus Päätöksenteon aikajana Yhtiökokous: Suunnitelmien hyväksyminen ja päätös urakkalaskennasta Hankesuunnittelun käynnistäminen Hankesuunnitelman esittely taloyhtiölle, päätös toteutussuunnittelun käynnistämisestä Luonnos- ja toteutussuunnitelmien ja kustannusarvion esittely talolle tammi helmi maalis huhti touko kesä heinä elo syys loka marras joulu 2014 Hankesuunnittelu Luonnos- ja toteutussuunnittelu ja urakka-asiakirjat 12 kk 17 kk 24 kk

6 Julkisivusaneeraus Päätöksenteon aikajana Urakkalaskenta / urakkakilpailu Urakkaneuvottelut Urakkasopimus tammi helmi maalis huhti touko kesä heinä elo syys loka marras joulu 2015 Päätös urakan toteutuksesta ja rahoituksesta Lopullinen urakoitsijavalinta Töiden aloitus / työmaa Toteutus Yhtiökokous: 24 kk 27 kk 35 kk

7 Hankesuunnittelu.

8 Hankesuunnittelun tarkoitus Kiinteistön omistajan tulee määritellä korjaukselle selkeät tavoitteet, jotka asetetaan ja tarkennetaan hankesuunnittelun yhteydessä. Tavoitteet voivat olla teknisiä (vaurioiden eteneminen, pitkä käyttöikä) energiataloudellisia (rakenne- ja LVIS-järjestelmät) taloudellisia (investointikustannus, käyttökustannukset) arvotekijöihin liittyviä (ulkonäkö, asumisviihtyvyys) yhteiskunnan asettamiin vaatimuksiin liittyviä (suojelumääräykset, soveltuvuus kaupunkikuvaan) 8

9 Hankesuunnittelun tarkoitus Lopullisen korjausmenetelmän päättää aina kiinteistön omistaja. Korjausmenetelmää ei voi päättää kuntotutkija, suunnittelija tai rakennuttajakonsultti eivätkä mitkään muutkaan tahot. Ulkopuoliset tahot (esim. rakennusvalvonta, museoviranomainen jne.) voivat antaa päätöksentekoa rajaavia ohjeita tai määräyksiä. Mitä enemmän päätöksen tekijöitä on ja mitä vähemmän päättäjät tuntevat kohteen tai korjauksen erityisolosuhteita, sitä tarkemmin päätöksentekoa on valmisteltava. Hankesuunnitelman tarkoituksena on koota päättäjille selkeästi yhteen kaikki korjausvaihtoehtojen valintaan vaikuttavat tekijät. 9

10 Hankesuunnittelun sisältö Hankesuunnitteluvaiheessa ei tehdä vielä lainkaan varsinaisia toteutussuunnitelmia!!! = viivaakaan ei piirretä Hankesuunnitteluvaiheessa käydään läpi rakennuksen ja rakenteiden kunnon mahdollistamat ja edellyttämät vaihtoehtoiset korjaustavat niihin liittyvät kustannusarviot muut valintaan liittyvät tekniset tekijät, kuten esim. käyttöikä, huollon tarve ja huoltoväli näiden funktiona elinkaarikustannukset. 10

11 Elinkaarikustannukset Elinkaarikustannuksissa huomioidaan investointikustannukset tulevat korjaus- ja ylläpitokustannukset lisäeristyskorjausten osalta energiansäästö.

12 12

13 Toteutussuunnittelu.

14 Toteutussuunnittelu Suunnittelun lähtökohtia 1. Kuntotutkimus asettaa tekniset rajaukset ja määrittää mahdollisuudet rakenteen korjaamiseksi 2. Suunnittelun lähtökohdat, vaihtoehdot ja tavoitteet päätetään aina yhteistyössä tilaajan kanssa Suunnittelun tavoite on tilaajan valitseman toteutusvaihtoehdon työstäminen suunnitelmakokonaisuudeksi, jossa on yksilöity kohteeseen sopivat ja oikeat korjausmenetelmät ja työtavat toteutuksen laajuus ja korjattavat määrät korjaustyön ja materiaalien laatukriteerit.

15 Toteutussuunnittelu Korjaustyön suunnittelun vaiheet 1. Luonnossuunnittelu vaihtoehtoisten ratkaisuiden alustava suunnittelu vaihtoehtoisten ratkaisuiden kustannusarvioiden päivitys 3D-mallinnus 2. Toteutussuunnittelu työselostukset arkkitehti-, rakenne- ja muut suunnitelmat työ- ja detaljipiirustukset rakennuslupa-asiakirjat

16 3D-mallintaminen

17 3D-mallintaminen

18 Toteutussuunnittelu Korjaussuunnitelmissa erityisesti huomioitava 1. Korjattavat määrät, erityisesti yksikköhintaperustaiset työsuoritukset 2. Korjaustyön aikana urakoitsijan tehtäväksi edellytettävät mallityöt ja mallipinnat 3. Erityistä laadunvarmistusta edellyttävät työvaiheet ja laadunvarmistusmenetelmät

19 Lopuksi huono esimerkki.

20 Case: Kuntotutkimuksen kilpailuttaminen ilman pelisääntöjä Kuntotutkimus kilpailutetaan kuivaksi Seuraus 1: Tuloksena syntyy ylimalkaisia tai puutteellisia selvityksiä, jotka eivät anna riittävän tarkkaa tietoa korjaustarpeesta. Seuraus 2: Korjaussuunnittelija suunnittelee korjauksen siten, että korjaustapa on varmalla puolella mikä tarkoittaa yleensä selvästi todellista tarvetta kalliimpaa korjausta. Lopputulos: Korjaus onnistuu, eikä puutteellisesti tehdystä kuntotutkimuksesta aiheudu sinällään mitään negatiivista. MUTTA KUITENKIN : 22

21 Case: Kuntotutkimuksen kilpailuttaminen ilman pelisääntöjä Kuntotutkimus = Korjaustapa 1: Kunnostus 50 /m 2 = Korjaustapa 2: Korjaus 150 /m 2 = Korjaustapa 3: Uusiminen 250 /m² = Jos puutteellisen kuntotutkimuksen seurauksena tehdään todellista tarvetta raskaampi korjaus, kuntotutkimuksessa saavutettu säästö menetetään moninkertaisesti => taloudellisesti turha päätös! Vastaavasti, jos päädytään liian kevyeen korjaukseen, => vaurioituminen jatkuu korjauksesta huolimatta => uusi korjaus tulee tarpeelliseksi hyvin nopeasti 23

22 Korjaussuunnitelmat TOP 3 1. Hanke- ja luonnossuunnitteluvaiheessa voidaan ja kannattaa tarkastella useita teknisiä ja taloudellisia vaihtoehtoja Suunnittelun eri vaiheissa kannattaa järjestää erillisiä infotilaisuuksia (2-3 kpl) taloyhtiölle suunnittelun tilanteesta ja sisällöstä. Yksikköhintaan sidotut työt pitää määritellä huolella etukäteen - määrien arviointi on haasteellista, mutta pelisäännöt pitää olla.

23 Kiitos! Mikko Tarri puh