Asuntojen hinnat, kotitalouksien velka ja makrotalouden vakaus XXXIV valtakunnallinen asunto- ja yhdyskuntapäivä 10.5.2012 Lauri Kajanoja
Esityksen sisältö 1. Suomen Pankki, rahapolitiikka ja asuntomarkkinat 2. Suomen asuntomarkkinakehitys kansainvälisessä vertailussa 3. Kotitalouksien velka 2
1. Suomen Pankki, rahapolitiikka ja asuntomarkkinat 3
Suomen Pankin neljä ydintoimintoa Rahapolitiikka ja tutkimus Rahoitusjärjestelmän yleisvalvonta Pankkitoiminta Rahahuolto 4
Rahapolitiikka Rahapolitiikan tavoitteena on hintavakaus Suomen Pankki osallistuu eurojärjestelmän rahapolitiikan valmisteluun, päätöksentekoon ja toteutukseen Suomen Pankin pääjohtaja on EKP:n neuvoston jäsenenä päättämässä euroalueen rahapolitiikasta 5
Rahapolitiikka Rahapoliittisen päätöksenteon lisäksi Suomen Pankki osallistuu kotimaiseen talouspoliittiseen keskusteluun Onnistunut rahapolitiikka edellyttää Julkisen talouden kestävyyttä Vakaata makrotaloudellista kehitystä Rahoitusjärjestelmän vakautta Kokonaistaloudellinen ennuste julkaistaan kaksi kertaa vuodessa 6
Kulutus supistui taantumassa monissa niistä maista, joissa velka oli kasvanut nopeasti Kotitalouksien kulutuksen poikkeama taantumaa edeltäneeltä trendiltä vuonna 2010, % Kotitalouksien velka-asteen muutos v. 2002-2006, %-yksikköä Lähde: IMF World Economic Outlook, April 2012. 7
2. Suomen asuntomarkkinakehitys kansainvälisessä vertailussa 8
Asuntohintojen poikkeuksellinen nousuvaihe kehittyneissä talouksissa ennen finanssikriisiä Hinnat nousivat 1990-luvun jälkipuoliskolta lähtien poikkeuksellisen paljon ja pitkään poikkeuksellisen synkronoidusti eri maissa (pl. Saksa ja Japani) Hinnat nousivat myös matalasuhdanteessa 2001 2003 Taustalla muutokset asuntorahoituksessa makrotaloudellinen vakaus matalat reaalikorot 9
Asuntojen reaalihintojen muutos 200 150 100 % 1997-2007 2007-2010* 50 0-50 JP DE AT KR PT CH IT US FI CA NL BE NZ EL DK AU NO FR SE ES UK IE *) NL ja JP: 2007-2009. Lähteet: Eurostat ja OECD. 25543 10
Syitä eroille maiden välillä Yleinen talouskehitys Asuntorahoituksen muodot, mm. Luototusasteet Laina-aikojen pituus Ennenaikaisen takaisinmaksun mahdollisuus/hinta Ø Suomessa asuntorahoituksen muodot melko kehittyneet Ø Muutoksia monissa maissa Ø Vaihtuvakorkoisten lainojen osuudessa suuria eroja Asuntojen tarjonnan reagointi hintamuutoksiin Joustot suuria: US, CA, FI 11
16 14 12 10 8 6 4 2 0 Asuinrakennusinvestoinnit 1988-1997 1998-2008 2009-2010* Prosenttia BKT:stä SE UK CH AT DK IT US FR NZ CA DE NL FI PT EL ES IE NO *) NZ: 2009. Lähteet: Eurostat, OECD ja BEA. 25543 12
Asuntohintojen tasapainotason mittareita Yksi mittari: asuntohinnat / kuluttajahinnat 1997 2007 nousu > 100 % useissa maissa Suomessa +60 % Toinen mittari: asuntohinnat / kotitalouksien tulot 1997 2007 nousu > 80 %: UK, IE, ES Suomessa +16 % Kolmas mittari: asuntohinnat / vuokrat 1997 2007 nousu > 100 %: UK, NZ, SE Suomessa +40 % Nousu selittyy eräissä maissa (mm. FI, SE) pitkälti asunnon omistamisen kustannusten laskulla, kun korot ovat laskeneet 13
Asuntojen reaalihinnat 1890-300 Indeksi, 1895=100 250 200 150 100 50 Yhdysvallat Norja 0 1890 1910 1930 1950 1970 1990 2010 Lähteet: Robert J. Shiller ja Norges Bank. 25539 14
Missä asuntohinnat yliarvostetut? Käänteen ennakoiminen Onnistumisia: UK, IE, ES Turhia varoituksia: AUS, NL Käännettä ei osattu yleisesti ennakoida: US, DK Tilanne nyt erilaisten mittarien ja tutkimusten mukaan Yliarvostus: SE, FR, AUS FI: ei selviä merkkejä huomattavasta yliarvostuksesta 15
Asuntojen hinnat Suomessa 220 Asuntojen reaalihinnat Asuntojen hintojen suhde kotitalouksien käytettävissä oleviin tuloihin Asuntojen hintojen suhde vuokriin Indeksi, 1997=100 200 180 160 140 120 100 80 1985 1990 1995 2000 2005 2010 Lähde: Tilastokeskus. 25538 16
Asuntohintojen tuleva kehitys Suomessa Nyrkkisäännöt ja empiiriset tutkimukset: ei selviä merkkejä huomattavasta yliarvostuksesta Varoitus: ennakoiminen vaikeaa On riski, että lähivuosien kehitys osoittautuu kestämättömäksi etenkin, jos kotitaloudet odottavat korkojen pysyvän lähellä nykytasojaan pitkään asuntohintojen 15 viime vuoden nousuvauhdin jatkuvan pitkään 17
3. Kotitalouksien velka 18
Kotitalouksien velka 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1997 2007 2009* Prosenttia käytettävistä olevista tuloista 25543 IT BE AT FR DE FI JP CA US KR ES AU PT SE UK CH NO IE NL DK Ml. voittoa tavoittelemattomat yhteisöt (pl. AU). *) JP: 2008. Lähteet: OECD ja RBA. 19
Kotitalouksien velka ja rahoitusvarallisuus 700 600 500 400 300 200 100 0 Velka Rahoitusvarallisuus Prosenttia käytettävistä olevista tuloista vuonna 2009* 25543 IT BE AT DE FR FI JP US ES AU CA KR PT SE UK CH NO IE NL DK Ml. voittoa tavoittelemattomat yhteisöt (pl. AU). *) JP: 2008. Lähteet: OECD ja RBA. 20
Suomessa kotitalouksilla vähemmän velkaa kuin muissa Pohjoismaissa Suomi Ruotsi Norja Tanska 300 % käytettävissä olevista tuloista 250 200 150 100 50 0 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Lähde: Eurostat. 21
Velka kasaantunut aiempaa enemmän Velan jakautuminen kotitalouksien kesken oleellista kotitalouksien ja makrotalouden häiriöherkkyyden kannalta Suomessa Runsaasti velkaantuneiden kotitalouksien merkitys lisääntynyt Nuorten kotitalouksien velka on kasvanut Toisaalta suuri osa veloista on hyvätuloisilla Ø Nämä tulemat pätevät monissa muissakin maissa Tutkimus kotitalouskohtaista aineistoa käyttäen (Mäki- Fränti, Euro & talous 5/2011): työttömyyden kasvu saattaisi suuren joukon kotitalouksia ahdinkoon 22
Runsaasti velkaantuneiden kotitalouksien merkitys lisääntynyt Kotitaloudet, joiden velkaantumisaste* on yli 300 % 50 % Osuus velkaantuneista kotitalouksista Osuus kotitalouksien velasta 48 40 30 26 20 17 10 8 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 * Velka, % käytettävissä olevasta rahatulosta. Lähteet: Tilastokeskus ja Suomen Pankin laskelmat. 10.5.2012 Lauri Kajanoja 23
Velalla suoria ja epäsuoria vaikutuksia rahoitusjärjestelmän vakaudelle 1990-luvun laman aikana vuotuiset luottotappiot olivat suurimmillaan alle 1 % kotitalousluottokannasta Velan epäsuorat vaikutukset olivat suuret 2009 2010 vuotuiset luottotappiot olivat alle 1 kotitalousluottokannasta 24
Suomalaisten kotitalouksien velkaantuminen poikkeuksellista viime vuosina Suomi Euroalue Muutos vuodesta 2007 vuoteen 2011, % 30,0 20,0 10,0 0,0-10,0-20,0 BKT, volyymi Yksityinen kulutus, volyymi Asuntoinvestoinnit, volyymi Kotitalouksien lainakanta Lähteet: Eurostat ja Euroopan keskuspankki. 26062 25
Kiitos 26