1 ( 7) AS OY HARJUTORI 8 Linjasaneeraushanke, hallituksen esitys perusteluineen Tässä perustelumuistiossa on keskitytty hankkeen sisällön ja talousarvion selostamiseen yhtiökokouksen päätöksenteon pohjaksi. Osakkaiden mahdollisten omien muutostöiden ja remontin aikaisen asumisen ym. käytännön järjestelyistä urakoitsija tiedottaa erikseen. Linjasaneeraushankkeen (ns. putkiremontti) suunnittelu on aloitettu taloyhtiössä osakkailta yhtiökokouksissa saadun palautteen ja putkistolle 2011 tehdyn kuntotutkimuksen perusteella. Kuntotutkimuksessa linjasaneeraus suositeltiin aloitettavaksi noin vuosina 2016-2018. Suunnitelmia esiteltiin osakkaille ja asukkaille syksyllä 2014 pidetyssä infotilaisuudessa. Aiempien yhtiökokouksissa käytyjen keskustelujen perusteella suunnitelmissa oli tutkittu myös yhtiön omistamien liiketilojen kehittämistä vuokratuottojen parantamiseksi, mm. yhden liiketilan palauttamista ravintolakäyttöön, ja rakennuksen kellarin saneeraamista. Infotilaisuudessa osakkaiden selvä enemmistö kannatti suunnittelun jatkamista tältä pohjalta. Suunnittelu- ja päätöksentekoaikataulu on jonkin verran viivästynyt alunperin aiotusta suunnittelukohteen vaativuuden vuoksi. Lisäksi suunnittelun edetessä on käynyt ilmi, että taloyhtiön omistamat asuntoina 92 ja 85 vuokratut tilat on aiemmin muutettu asunnoiksi ilman rakennuslupaa, ja viranomaismääräysten näkökulmasta tilat ovat edelleen paikalla olleen ravintolan konttorihuone ja keittiö. Tämän johdosta rakennuslupakuvia on pitänyt muuttaa, sillä kaupunki on asettanut 2014 rakennuskiellon, joka estää kantakaupungissa liiketilojen muuttamisen asunnoiksi. Saneerauksen on suunniteltu alkavan aiempien suunnitelmien mukaisesti syyskuussa 2015, ja urakkaneuvottelujen viimeiselle kierrokselle hallituksen valitsemat kaksi urakoitsijaa ovat sitoutuneet tähän. Hankkeen kustannukset Hallitus esittää hanketta toteutettavaksi siten, että hankkeen enimmäiskustannus on 5 500 000,00 euroa. Hankkeen kokonaiskustannusten jakautuminen Pääurakka 4 380 000 Varaus ylimääräisiin ja ennalta arvaamattomiin töihin n. 20% 877 000 Projektinjohto 95 000 Valvonta 23 000 Varaus porraskäytävien kunnostukseen 100 000 Lukkojen sarjoitus Abloy Sento-avaimille 25 000 HANKE YHTEENSÄ 5 500 000
2 ( 7) Tyypillisten linjasaneeraushankkeiden keskimääräisiin neliöhintoihin vertailtaessa hankkeesta muodostuvaa maksuosuutta 2 211,50 /m2 voi pitää erittäin korkeana. Tämä kuitenkin johtuu paitsi hankkeen vaativuudesta, myös taloyhtiön asuntojen hyvin pienestä koosta. Hankkeen hinta huoneistoa kohden (yhtiössä on 83 osakehuoneistoa) on noin 66 265 euroa, mikä on toki korkea, mutta linjassa vastaavan laajuisten linjasaneerausten tämänhetkisen hintatason kanssa. Asuntojen koko ei vaikuta juurikaan hankkeen kokonaishinnan muodostumiseen, mutta se vaikuttaa ratkaisevasti neliökohtaiseen maksuosuuteen. Eri taloyhtiöissä toteutettujen remonttien neliöhintojen vertailu onkin perusteltua vain sellaisten talojen välillä, joissa asuntojen keskikoko on sama. Lisäksi saneeraus on laajempi kuin useimmat linjasaneeraukset, koska jälkikäteen rakennetut kylpyhuoneet tulee uusia kokonaan. Korjaushankkeena saneeraus on laajin, mitä rakennuksessa on sen historian aikana tehty. Kellarissa ja liiketiloissa tehtävien töiden osalta hankkeelle suunniteltiin kolme vaihtoehtoista, laajuudeltaan eri suuruista versiota. Vaihtoehdot pääpirteittäin: A-vaihtoehto (suppein): Kellarin ilmanvaihtoa parannetaan, juureskomerot puretaan, uusi pesutupa kuivaushuoneineen. B-vaihtoehto (laajempi): Edellisten lisäksi kellarin sokkeli kosteuseristetään, kellarista erotetaan tiloja jotka yhdistetään katutason liiketiloihin uusilla portailla. C-vaihtoehto (laajin): Edellisten lisäksi rakennuksen kulmassa oleva liiketila palautetaan ravintolakäyttöön soveltuvaksi ja siihen yhdistetään taloyhtiön omistama asuntona toiminut huoneisto 85. Taloyhtiön hallitus on päätynyt esittämään hanketta toteutettavaksi vaihtoehdon C mukaisena, koska hallitus pitää sitä taloudellisesti tarkoituksenmukaisinpana erityisesti pidemmällä aikavälillä. Liiketiloihin kohdistuvien töiden kannattavuutta selvitetään erikseen tämän asiakirjan lopussa. Urakan kilpailutus Taloyhtiön hallitus kilpailutti urakan tehtyjen suunnitelmien mukaisesti. Urakkatarjoukset pyydettiin 14 varteenotettavalta urakoitsijalta, joista 9 antoi tarjouksen. Tarjoukset pyydettiin eriteltyinä vaihtoehdoista A, B ja C hankkeen eri versioiden taloudellisen kannattavuuden tarkastelemiseksi. Urakkasummat vaihtelivat A-vaihtoehdossa 3 430 000 euron ja 3 790 000 euron välillä. B-vaihtoehdossa urakkatarjoukset olivat 3 970 000 euron ja 4 930 000 euron välillä. C-vaihtoehdon hintahaarukka oli 4 500 000 ja 5 550 000 euron välillä. Hallitus valitsi tarkan seulonnan jälkeen neljä urakoitsijaa urakkaneuvotteluun, joista kahden kanssa jatketaan tarkennettuja neuvotteluja sekä hinnan että toteutuksen osalta. Säästöjen saamiseksi kokonaisuutta on karsittu urakkaneuvotteluissa saatujen eräiden töiden erillishintojen perusteella (mm. aiottuun polkupyörävarastoon liittyneet työt). Ensimmäisten urakkaneuvotteluiden perusteella on saatu tarkennetut tarjoukset kolmelta urakoitsijalta. Edellä esitetyn kustannusarvion pohjana oleva 4 380 000 euron urakkahinta C-vaihtoehdosta perustuu tarkennettuun tarjoukseen. Hankkeeseen kuuluvat työt lyhyesti Hankkeeseen kuuluvia töitä esiteltiin osakkaille ja asukkaille järjestetyssä infotilaisuudessa marraskuussa 2014. Tilaisuuden materiaalit ovat olleet sen jälkeen
3 ( 7) nähtävänä taloyhtiön internetsivuilla harjutori8.fi. Asuntoihin ja talon LVIS-järjestelmiin liittyvät työt ovat tilaisuudessa esitellyn mukaisia. Yleisiin tiloihin ja liiketilojen uudistamiseen liittyviä suunnitelmia on tarkennettu. Asuntoihin ja niiden LVIS-järjestelmiin liittyvät työt Asunnoissa ja niiden lämpö-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto-, sähkö-, antenni- ja telejärjestelmiin tehtävät työt ovat syksyllä 2014 infotilaisuudessa esitellyn mukaisia. Rakennuksen kaikki käyttövesijohdot ja viemärit uusitaan. Uudet viemärit asennetaan pääosin vanhoille paikoille asuntojen keittiöiden ja kylpyhuoneiden nurkkiin, mutta käyttöveden nousujohdot sijoitetaan koteloituina porraskäytäviin ja johdetaan niistä alakatoissa asuntojen keittiöihin ja kylpyhuoneisiin. Samalla myös rakennuksen sähköjärjestelmä uudistetaan siten, että jokaiseen asuntoon tuleva nousujohto ja sähkökeskus uusitaan. Kylpyhuoneiden ja keittiöiden sähköasennukset uudistetaan; muu osa asuntojen sisäpuolisista sähköistä jää ennalleen. Antenniverkko uudistetaan ja kaikkiin asuntoihin tuodaan myös sekä puhelin- että internetverkon käytössä oleva uusi kaapelointi (mahdollisen taloyhtiökohtaisen internetliittymän hankinnasta yhtiökokous päättää myöhemmin erikseen). Asuntojen kylpyhuoneet rakennetaan pääosin uudestaan. Kylpyhuoneet ovat eri aikoina jälkikäteen rakennettuja, ja niiden rakenteiden asianmukaisuuden varmistamiseksi ja nyt tehtävien asennusten helpottamiseksi kaikki myöhemmin tehdyt levyrakenteiset väliseinät puretaan, kylpyhuoneiden lattia avataan, välipohjatäytöt vaihdetaan, kylpyhuoneen lattialle valetaan uusi pintalaatta, purettujen seinien tilalle rakennetaan uudet entisille paikoille, seinät ja lattia vesieristetään ja kaakeloidaan ja kylpyhuoneisiin asennetaan uudet vesikalusteet. Asuntojen painovoimainen ilmanvaihto korjataan toimivaksi. Tukkeutuneet ilmanvaihtohormit korjataan ja ilmanvaihtoventtiilit vaihdetaan. Asuntojen lämpöpattereita tai lämpöverkkoa ei uusita, mutta pattereiden venttiilit vaihdetaan ja lämpöverkko säädetään uudelleen. Kellarissa sijaitsevan lämmönjakohuoneen laitteistot uusitaan. Porrashuoneeseen ja yleisiin tiloihin liittyvät työt Osa remontissa tehtävistä sähkö- ja vesijohtoasennuksista tehdään porraskäytäviin tuleviin koteloihin, joiden muoto ja sijoitus on suunniteltu rakennuksen tyyliin sopiviksi. Linjasaneerausurakan jälkeen porraskäytävät kunnostetaan kokonaisuudessaan omana urakkanaan, ja tämän korjauksen arvioitu kustannus on otettu huomioon yhtiökokoukselle esitettävässä hankkeen budjetissa. Kellariin rakennetaan uusi pesutupa ja kaksi kuivaushuonetta asukkaiden käyttöön. Vanha pesutupa jää joko polkupyörävarastoksi tai ulosvuokrattavaksi työtilaksi. Kellariin tulee myös joitain erillisiä pieniä varastoja, jotka ovat ensisijaisesti osakkaiden vuokrattavissa. Vanhat asuntokohtaiset ns. juureskomerot puretaan. Kellariin rakennetaan toimiva ilmanvaihto.
4 ( 7) Aiemmissa suunnitelmissa ollut pihakannen alapuolinen polkupyörävarasto on jouduttu kustannussyistä karsimaan pois. Liiketiloihin liittyvät työt Liiketiloissa tehtävien töiden erilaisia vaihtoehtoja esiteltiin infotilaisuudessa marraskuussa 2014. Suunnitelmia on tarkennettu tältä pohjalta. Yhtiön omistamien liiketilojen WC:t, muut vesipisteet, sähköjärjestelmät ja ilmanvaihto uudistetaan samassa laajuudessa kuin asunnoissakin. Nyt Kauppahuone Kekona toimiva liikehuoneisto jaetaan alkuperäiseen muotoonsa takaisin kahdeksi tilaksi (myymälä 1 ja 2). Myymälät yhdistetään alapuoliseen kellaritilaan uudella portaalla. Myymälöissä ja kellaritilassa tehdään pintaremonttia. Rakennuksen kulmassa sijaitseva 149,5 m2 liikehuoneisto palautetaan takaisin ravintolakäyttöön soveltuvaksi. Tilalle on vuokralainen, jonka kanssa on neuvoteltu hankkeesta tehtävälle yhtiökokouspäätökselle ehdollinen esisopimus (ks. selostus kannattavuuslaskelmista alla). Liikehuoneistossa tehdään tarvittavat varsin laajat ilmanvaihto- ja sähkötyöt sekä äänieristetty alakatto ja asiakas-wc:t. Pintamateriaalit salissa jäävät vuokralaisen toteutettavaksi. Yhtiön omistama nyt asuntona ollut ravintolan konttorihuone 85 muutetaan ravintolan keittiöksi, mihin liittyvät LVIS-työt ja pinnat kuuluvat hankkeeseen. Kellariin rakennetaan nykyisten juureskomeroiden paikalle kellarin pihan puolelle ravintolan kabinetti ja sosiaalitiloja, jotka yhdistetään ravintolasaliin uudella portaalla. Ravintolatilan alle kellariin jää matalaa varastotilaa ravintolan käyttöön. Ravintolan vaatima IV-konehuone sijoitetaan myös kellariin. Kellarin ulkoseinien sisäpuolelle tehdään kosteutta poistava rakenteellinen ratkaisu. Kellarin ja ravintolan ilmanvaihtoa varten rakennuksen pihan puolelle rakennetaan julkisivun kylkeen muurattu katolle asti ulottuva piippu, joka rapataan. Liiketiloihin liittyvien töiden kannattavuus Liiketiloihin liittyvillä töillä on tarkoitus niistä saatavien lisätuottojen myötä vähentää osakkaiden kuukausittaista maksurasitusta remontista, vaikka koko hankkeen urakkasumma niiden myötä kasvaakin. Nykyisellään yhtiön vuokratulot ovat noin 35 000 euroa vuodessa. Tässä esitetyn mukaisen remontin arvioidaan jälkeen vuokratulojen arvioidaan olevan noin 119 000 euroa, jolloin erotus nykyiseen (lisätuotto) on noin 84 000 euroa vuodessa. LISÄTUOTOT, RAVINTOLAVAIHTOEHTO ( versio C ) tila m2 /kk /kk /v myymälän 1-2 matala kellarivarasto (uusi porrasyhteys) 63,50 8,00 508,00 6 096,00
5 ( 7) uudet irtainvarastot kellarissa 55,00 8,00 440,00 5 280,00 kellarivarasto b-porras 33,00 7,00 231,00 2 772,00 ravintola (kokonaisvuokra) 8 000,00 96 000,00 - ravintolan käyttöön tulevien tilojen nykyiset vuokrat 2 150,00 25 800,00 LISÄTUOTTO NYKYISEEN 7 029,00 84 348,00 Tässä esitettyjen suunnitelmien mukaisen ravintolatilan vuokrauksesta taloyhtiö on neuvotellut esisopimuksen Erkki Kallungin kanssa. Kallunki on helsinkiläinen ravintoloitsija, joka on toiminut alalla vuodesta 1994. Merkittävämpiä Kallungin ravintoloita ovat olleet Uudenmaankadun Bahia ja 9-Baari, Ravintola Motti, VRmakasiinit, M-Bar, Fredan Tori ja viimeisempänä ravintola Alppi Tori. Kallunki on valmis sitoutumaan 10 vuoden vuokra-aikaan ja 8 000 euron kuukausivuokraan. 10 vuoden vuokra-aika toisi huomattavasti muuta liiketilakäyttöä suuremman varmuuden jatkuvasta vuokratuotosta ja kuukausivuokra tiloista on lähes nelinkertainen nykyiseen verrattuna. Vuokrasopimuksessa liiketilan käyttö sidotaan ruokaravintolaksi. Hallitus pitää sopivaa ravintolakonseptia myös talon ilmettä parantavana tekijänä. Hankkeen urakkatarjoukset pyydettiin kolmesta erilaajuisesta vaihtoehdosta, jotta liiketiloille tehtävien töiden kannattavuutta voitiin luotettavasti tarkastella. Rakennuksen kulman ison liikehuoneiston ravintolakäyttöön palauttamisen ( versio C tarjouspyyntöasiakirjoissa, nyt hallituksen esitys) lisäksi tutkittiin suppeampaa ratkaisua, jossa ravintolakäytön sijaan tila olisi jaettu kahdeksi erilliseksi liikehuoneistoksi, joista toiseen olisi yhdistetty kellaritiloja ( versio B tarjouspyyntöasiakirjoissa). Nykyisellä myymälä- ja toimistohuoneistojen vuokratasolla ratkaisusta saatavat lisätuotot olisivat kuitenkin huomattavasti ravintolavaihtoehtoa pienemmät, noin 33 000 euroa vuodessa. Kustannusten ja lisätuottojen suhde ei ole yhtä kannattava kuin ravintolavaihtoehdossa. ARVIOIDUT LISÄTUOTOT, LIIKETILOJEN YHDISTÄMINEN KELLARIIN ILMAN RAVINTOLAA ( versio B ) tila m2 /kk /kk /v myymälän 1-2 matala kellarivarasto (uusi porrasyhteys myymälästä) 63,50 8,00 508,00 6 096,00 myymälän 3-4 matala kellarivarasto 46,00 6,00 276,00 3 312,00 myymälän 3 korkea kellarivarasto (porrasyhteys) 68,00 8,00 544,00 6 528,00
6 ( 7) myymälän 3-4 vuokrankorotus (jakaminen pienempään korottaa neliövuokraa, nyt 9,90 e/m2/kk, uusi arvio 15 e/m2/kk, erotus 5,1 e/ m2/kk) 149,50 5,10 762,45 9 149,40 uudet irtainvarastot kellarissa 55,00 8,00 440,00 5 280,00 kellarivarasto b-porras 33,00 7,00 231,00 2 772,00 LISÄTUOTTO NYKYISEEN 2 761,45 33 137,40 Jos liiketiloille ja kellarin kosteuseristykselle ei tehtäisi mitään (A-vaihtoehto), hankeen kokonaiskustannus olisi 940 000 euroa pienempi kuin nyt esitettävässä laajassa remontissa. Laajemmasta vaihtoehdosta saatavia lisätuottoja ei kuitenkaan tulisi. Arvioitu lisätuotto 84 000 euroa vuodessa on osakashallinnassa oleville huoneistoille (2487 vastike-m2) jaettuna noin 2,8 euroa/m2/kk, millä summalla yhtiön taloustilanteen pysyessä muuten samana voidaan alentaa hoitovastiketta. Pääomavastikkeen erotus suppeampaan versioon nyt otettavalla 25 vuoden lainalla ja nykyisellä korkotasolla on 1,81 euroa /m2/kk. Korkotaso tulee pidemmällä aikavälillä oletettavasti nousemaan, mutta myös vuokratuotto nousee indeksiin sidottujen vuokrankorotusten myötä. Lähtökohtana on, että toteutettaessa hallituksen esityksen mukainen laajempi hanke, osakkaiden maksama kokonaisvastike (hoitovastike+pääomavastike) on pienempi kuin suppeimmassa versiossa. Yhteenveto, hankkeen kokonaishinnat ja lisätuotot eri vaihtoehdoilla: Laajempi versio C (hallituksen esitys) Suppeampi versio B (liiketilojen laajentaminen kellariin) Suppein versio A (ei liiketiloihin liittyviä töitä) Hankkeen kokonaishinta 5 500 000 5 100 000 4 560 000 Lisätuotot /vuosi 84 000 33 000 0 Lisätuotot /kk 7 000 2 750 0 Eri vaihtoehtojen vaikutus vastikkeisiin: Laajempi versio C (hallituksen esitys) Suppeampi versio B (liiketilojen laajentaminen kellariin) Suppein versio A (ei liiketiloihin liittyviä töitä Hoitovastike (nyt 5,50 /m2) Pääomavastike saneerauksesta 2,70 /m2* 4,40 /m2* 5,50 /m2 11,01 /m2 10,30 /m2 9,20 /m2 YHTEENSÄ 13,71 /m2 14,70 /m2 14,70 /m2 * (jos yhtiökokoukset päättävät siirtää kaikki lisätuotot vastikkeisiin)
7 ( 7) Lisätiedot (Taulukossa ei ole otettu näkyviin muita pääomavastikkeita, koska niillä ei ole eroa laajemman ja suppeamman version välillä ja osa osakkaista on maksanut osuutensa pois eivätkä maksa ko. vastikkeita.) Hallitus vastaa mielellään hanketta koskeviin kysymyksiin etukäteen. Toivomme, että kysymyksiä esitetään mahdollisuuksien mukaan etukäteen eikä vasta yhtiökokouksessa, jotta vastauksen voidaan laatia huolellisesti ja mm. tarvittaessa kääntyä suunnittelijoiden puoleen. Kysymyksiä voi esittää yhtiön nettisivujen harjutori8.fi kommenttiosiossa sekä sähköpostitse hallitus@harjutori8.fi Kysymykset ja vastaukset julkaistaan yhtiön nettisivuilla, jotta ne palvelevat kaikkia osakkaita. Muistutamme, että osakkaiden mahdollisten omien muutostöiden ja remontin aikaisen asumisen ym. käytännön järjestelyistä pidetään erikseen valittavan urakoitsijan toimesta asukasinfotilaisuus.