Taloyhtiötapahtuma 11.4.2013 Hyvää ja ammattimaista hallitustyöskentelyä AKHA on perustettu edistämään hyvää ammattimaista ja eettisesti korkeatasoista asunto- ja kiinteistöyhtiöiden hallitustyöskentelyä. AKHA on hallitusten puheenjohtajien ja jäsenten etujärjestö, joka tarjoaa jäsenistölleen: koulutusta yhteistyöfoorumin keskusteluareenan. Lisäksi AKHA toimii asiantuntijaorganisaationa välittäen asiantuntijoita hallituksiin. AKHA:sta saat apua ongelmatilanteisiin myös uuden asuntoyhtiösovittelun kautta. 1
Taloyhtiötapahtuma 11.4.2013 Liity hallitusjäsenrekisteriin Jos toimit asunto- tai kiinteistöyhtiössä hallituksen jäsenenä, puheenjohtajana tai olet kiinnostunut kehittymään tulevaksi hallituksen jäseneksi, voit ilmoittautua AKHAn hallitusjäsenrekisteriin. AKHAn jäsenenä olet mukana kehittämässä asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden hallitustyöskentelyä. AKHAn jäsenmaksu on 50 / vuosi. 2
Taloyhtiötapahtuma 11.4.2013 Haluatko hallitusammattilaiseksi? Mikäli sinulla on jo vankka kokemus kiinteistöalalta, voit hakeutua AKHAn asiantuntijarekisteriin. AKHA välittää asiantuntijoita asunto- ja kiinteistöyhtiöiden avuksi. Asiantuntijaa voidaan tarvita pitkäaikaiseen tai projektiluonteiseen työskentelyyn, esimerkiksi erilaisten kriisi- ja ongelmatilanteiden hoitamiseen. Kysymykseen voi tulla esimerkiksi kokonaan uuden hallintokulttuurin luominen hallitustyöskentelyyn. Hallitusasiantuntijoiden tehtävänä on varmistaa, että yhtiössä noudatetaan hyvää hallintotapaa ja että asuntojen markkina-arvo säilyy. Asiantuntijajäsenen jäsenmaksu on 100 /vuosi 3
Taloyhtiötapahtuma 11.4.2013 Hyvä hallintotapa taloyhtiössä Hyvä hallintotapa lisää luottamusta taloyhtiön toimintaan ja parantaa hallinnon toimivuutta. Hyvään hallintotapaan kuuluu: omistajien tasapuolinen kohtelu heidän oikeuksiensa suojeleminen sekä osallistumiseen rohkaiseminen, organisaation taloudellisten tietojen oikea-aikainen ja tarkka raportointi sekä johdon ohjaus- ja valvontatehtävät. Hyvän hallintotavan johtavat periaatteet ovat: Osakkaiden yhdenvertaisuus Läpinäkyvyys Ennakointi
Taloyhtiötapahtuma 11.4.2013 Tutustu tarkemmin: Hyvä hallintotapa taloyhtiössä Ben Grass Jouko Heino Keijo Kaivanto Samuli Koskela Markku Kulomäki HYVÄ HALLINTOTAPA TALOYHTIÖSSÄ, 4. p.
Taloyhtiötapahtuma 11.4.2013 Asiantuntijuutta hallitukseen AKHA välittää asiantuntijoita asunto- ja kiinteistöyhtiöiden avuksi. Asiantuntijuutta eri rooleissa: Vuosikokouksen puheenjohtajana Hallituksen puheenjohtajana Hallituksen jäsenenä Asiantuntijana tärkeässä, kiinteistöön liittyvässä asiassa Asiantuntija apu on maksullista toimintaa, jätä tarjouspyyntö! www.akha.fi sivustolta löytyy asiantuntijarekisteri 6
Ulkopuolista asiantuntemusta hallitustyöskentelyyn Ulkopuolisen asiantuntijan valinta hallitukseen - uhka vai mahdollisuus? Asiamies, VT Keijo Kaivanto AKHA ry 1 11.4.2013 TALOYHTIO 2013
Paras hallitus Paras hallitus on omistajista ja talossa asuvista koostuva hallitus Edustaa omistajien tahtoa ja ajaa taloyhtiön etua Noudattaa hyvää hallintotapaa 2 11.4.2013 TALOYHTIO 2013
Milloin on kysytty hallitusammattilaista? Osakkaista ei löydy tarpeeksi halukkuutta esim. puheenjohtajaksi tai hallituksen jäseneksi Suuri remontti, jonka vuoksi halutaan esim. määräajaksi asiantuntijaa hallituksen jäseneksi Riidat (sisäiset tai ulkopuoliset), jonka vuoksi halutaan ammattilaista neutraaliksi jäseneksi tai puheenjohtajaksi 3 11.4.2013 TALOYHTIO 2013
Miten valintaprosessi hoidetaan? Hallituksen valmistelu yhtiökokoukseen periaatepäätöksestä ja kriteereistä Tarjouspyyntö hallitusammattilaisille Akhan kautta tai suoraan Yhtiökokouksen periaatepäätös tai päätös poikkeavasta palkkiosta ja valinnasta tai Asian siirto jatkokokoukseen tarjouspyyntöjen ja haastattelujen tekemistä varten 4 11.4.2013 TALOYHTIO 2013
Hinnoittelu Kokouspalkkioperusteinen 250-300 e/kokous/2h Puheenjohtajaveloitus kuukausipalkkio 150-300 e/kk ja sen lisäksi kokouspalkkiot Tuntiveloitusperusteinen 80-120 e/h Kirjallinen sopimus 5 11.4.2013 TALOYHTIO 2013
KHO 2011:31 Hallituksen jäsenen palkkio A työskenteli pääomasijoitustoimintaa harjoittavan X Oy:n palveluksessa. Hänen oli tarkoitus toimia Y Oy:n hallituksessa X Oy:n nimittämänä jäsenenä. Kun otettiin huomioon ennakkoperintälain 13 :n 1 momentin 2 kohdan säännös sekä osakeyhtiölain hallituksen jäsenyyden luonne henkilökohtaisena tehtävänä, jossa voi toimia vain luonnollinen henkilö Palkkio hallituksen jäsenyydestä oli A:n henkilökohtaista palkkaa eikä X Oy:n elinkeinotuloa 6 11.4.2013 Toimitusjohtaja Keijo Kaivanto
Kokonaistoimeksiannosta maksettu korvaus Verohallinnon ohje 9.11.2011 Hallituksen jäsenen palkaksi katsottiin vähintään se osa toimeksiannosta maksetusta kokonaispalkkiosta, joka perustuu hallitustyöskentelyyn Se osa palkkiosta, joka on korvausta muusta kuin hallitustyöskentelystä, on tilanteesta riippuen joko palkkaa tai työkorvausta Hallituksen jäsenen palkan määrittämisessä lähtökohtana voidaan pitää yhtiökokouksen päättämää palkkion määrää, joka ilmenee yhtiökokouksen pöytäkirjasta Toimitusjohtajan palkkaa määritettäessä voidaan lähtökohtana pitää johtajasopimuksessa sovittua 7 11.4.2013 Toimitusjohtaja Keijo Kaivanto
Hyvä hallintotapasuositus ohjenuorana Yhdenvertaisuusperiaate Läpinäkyvyys Ennakointi Suomen Kiinteistöliitto ry:n ja Akha ry:n suositus 11.1.2011 8 11.4.2013 TALOYHTIO 2013
Yhdenvertaisuusperiaate kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet yhtiöjärjestyksellä voidaan poiketa kielto toimielimille (yhtiökokous, hallitus, isännöitsijä) tehdä päätös tai ryhtyä toimenpiteeseen, jos loukkaa yhdenvertaisuutta (epäoikeutettu yhtiön yai toisen osakkeenomistajan kustannuksella) 9 11.4.2013 TALOYHTIO 2013
Läpinäkyvyysperiaate avoin tiedottaminen yhtiön asioista osakkaille ja asukkaille jatkuvuus yhtiötä koskevien tietojen saatavuus 10 11.4.2013 TALOYHTIO 2013
Ennakointiperiaate valmistautuminen hyvissä ajoin muutoksiin selvityksin ja suunnitelmin (kuten mm. merkittäviin kunnosapitotoimiin) ennakoiva toimintatapa sopimuksia tehtäessä ongelmiin ja epäselvyyksiin tarttuminen riitojen ennaltaehkäisy toiminnan suunnittelu ja strategiat 11 11.4.2013 TALOYHTIO 2013
Suositukset (36) Yhtiökokous (6) Hallitus (16) Isännöitsijä (4) Riskien hallinta (1) Tilintarkastus ja toiminnantarkastus (1) Strategia (1) Osakkeenomistajien käyttö (7) 12 11.4.2013 TALOYHTIO 2013
Uhka vai mahdollisuus? Ei uhka, koska poikkeus pääsäännöstä Valinta perustuu omistajien tahtoon Mahdollisuus kehittää hallitustyöskentelyä ja parantaa omaisuuden arvoa Konsulttityötä halvempaa Kokemusten ja näkemysten ostamista Hallituksen jäsenen vastuu taloyhtiön edun ajaminen 13 11.4.2013 TALOYHTIO 2013
Akhan palvelut taloyhtiöille Hallitusammattilaiset (jäseneksi ja hallituksen puheenjohtajaksi) Yhtiökokouksen puheenjohtajuus Sovittelulausunnot Sovittelu (tuomioistuimen ulkopuolella) Asiantuntijat 14 11.4.2013 TALOYHTIO 2013