Tammelan täydennysrakentamisen edullisuus ASIAKASRAPORTTI

ASIAKASRAPORTTI VTT-CR-04035-12 12.6.2012 Tammelan täydennysrakentamisen edullisuus Kirjoittajat: Veijo Nykänen, Pekka Lahti ja Antti Knuuti VTT, Antti Kurvinen, Olli Niemi ja Jaakko Vihola TTY

1 (48) Raportin nimi Tammelan täydennysrakentamisen edullisuus Asiakkaan nimi, yhteyshenkilö ja yhteystiedot Tampereen kaupunki Antti Nikkanen ja Pekka Ranta Asiakkaan viite Tampereen kaupunki /Keskustahanke Projektin nimi Projektin numero/lyhytnimi Tammelan täydennysrakentamisen edullisuus 78014 1.1/ T-edut Tiivistelmä Vanhan kaupunginosan täydennysrakentaminen on kannattavaa, koska jo rakennettu infra mahdollistaa kohtuullisin lisäinvestoinnein enemmän asuntoja ja toimitiloja. Tässä selvityksessä on osoitettu, että edellä esitetty perustelu pitää paikkansa ainakin Tammelan kaupunginosan osalta. Lisäinvestoinnit ovat oleellisesti pienempiä verrattuna uudisalueisiin vaikka Tammelan yhteyksiä, puistoja, katuja ja pysäköintiä uudistetaan oleellisesti. Tavoitteena oli alun perin arvioida infran lisäinvestointeja, jos Tammelaan rakennetaan 130 000 kem 2 asuntoja 2 400 asukkaalle sekä lisäksi oli 35 000 kem 2 toimitiloja. Kevään aikana asuntojen täydennysrakennuspotentiaali kasvoi noin 168 000 kem 2 :iin eli 4 200 asukkaalle (asumisväljyydellä 40 kem 2 /asukas) sekä toimitilojen määrä n. 39 000 kem 2 :iin eli yhteensä liki 207 000 kem 2 :iin. Täydennysrakentaminen edellyttää pysäköintiratkaisujen kehittämistä. Nykyisistä pysäköintipaikoista 85 % on maantasopaikkoja. Täydennysrakentamisen yhteydessä niitä on tarve sijoittaa uusien rakennusten alle ja keskitettyihin pysäköintilaitoksiin. Samalla nykyisiä pysäköintinormeja Tammelan eri osissa tulisi pystyä väljentämään, koska noin 60 % alueen nykyisistä asuntokunnista on autottomia. Täydennysrakentamisen yhteydessä alueen puistoja, katuja ja yhteyksiä lähialueille on mahdollista ja tarpeellista parantaa, koska ne uudistavat kaupunkikuvaa ja lisäävät alueen houkuttelevuutta. Lisärakentaminen tarjoaa alueen asunto-osakeyhtiöille mahdollisuuden hankkia lisätuloja joko myymällä osa tontista tai rakentamalla lisää asuntoja nykyisen kiinteistön yhteyteen. Lisärakentamishankkeita on kehitettävä siten, että tontin tai osakkeiden myynnistä saatavat tulot eivät kokonaan kulu uusien pysäköintitilojen hankintaan. Työn tekemistä ovat ohjanneet Tampereen kaupungilta Tero Tenhunen, Mauri Eskonen, Tiina Leppänen, Antti Nikkanen ja Pekka Ranta. Työ on tehty rinnan Tammelan yleissuunnitelman kanssa kevään 2012 aikana. Tampere 5.6.2012 Laatija Tarkastaja Hyväksyjä Veijo Nykänen, Asiakaspäällikkö VTT:n yhteystiedot Harri Airaksinen, Asiakasjohtaja Iiro Salkari Teknologiapäällikkö Jakelu (asiakkaat ja VTT) Tiedosto ja kopioituja kappaleita Tampereen kaupunki. Laadintaan osallistuneet tutkijat. Luottamuksellinen

2 (48)

3 (48) Sisällysluettelo 1. Hankkeen tausta ja lähtökohdat... 4 2. Tavoitteet... 5 3. Tammelan perusrakenteiden lisäkustannukset täydennysrakentamisskenaariossa... 6 3.1. Katu-, energia- ja vesiverkostojen lisäkustannukset... 6 3.2. Pysäköintipaikkojen lisärakentamistarve... 7 3.3. Kaupungin palvelujen lisäkustannukset... 9 3.4. Vertailu uudisrakentamisalueiden investointeihin... 10 4. Lisärakentamisen tuotot asunto-osakeyhtiön kannalta... 12 4.1. Asunto-osakeyhtiön lisärakentamisesta saama nettotuotto... 12 4.2. Lisärakentamisesta saatavien tulojen hyödyntäminen... 16 5. Tammelan nykyisen asuntokannan arvo ja sen kehitys... 17 6. Lisä- ja täydennysrakentamisen hyödyt taloyhtiöiden ja asukkaiden kannalta... 24 7. Tulosten yhteenveto... 26 Liitteet... 28 Liite 1. Tammelan lisärakentamispotentiaali... 28 Liite 2. Tammelan ja neljän muun asuntoalueen asuntokauppojen hintavertailu... 30

4 (48) 1. Hankkeen tausta ja lähtökohdat Tammela on Tampereen keskustaan kiinteästi liittyvä kaupunginosa. Tammelan asunnoista suurin osa on yksiöitä ja kaksioita. Suurempia perheasuntoja alueella on vähän. Tammelan nykyisen asuntokannan hintataso markkinoilla on kohtuullisen hyvä verrattuna muihin Tampereen esikaupunkien asuntoalueisiin. Asukkaiden ikäprofiilissa seniori-ikäluokat ovat keskimääräistä enemmän edustettuna verrattuna muuhun Tampereeseen. Lapsiperheitä ja lapsia alueella on varsin vähän, mikä voi olla uhka alueen koulun toiminnan jatkumiselle ja päivähoitopaikoille. Alueella toimii yli sata erilaista yritystä ja muutamia ruokakauppoja. Tammelan tori on alueen elävä keskus, joka vetää kävijöitä laajasti muista kaupunginosista ja myös Tampereen ympäristöstä. Tammelan kaupunginosaa on rakennettu 1900-luvulla jokaisen vuosikymmenen aikana. Kuitenkin pääosa, lähes 80 % nykyisestä asuntokannasta, on rakennettu 1960 1980 -luvuilla. 1990- ja 2000-luvuilla uusia asuinkerrostaloja ja toimitiloja on valmistunut vain muutama kohde. Tammelan kerrostalojen suuri peruskorjausaalto tulee seuraavien parinkymmen vuoden aikana. Monissa taloyhtiöissä korjaushankkeita on jo toteutettu tai parhaillaan meneillään. Rakennettujen alueiden tiivistäminen on noussut tavoitteeksi viime vuosina johtuen kestävän kehityksen tavoitteista. Asunto-osakeyhtiöiden lisärakentaminen on kuitenkin ollut harvinaista. Asunto-osakeyhtiöiden toimintaa säätelevät lait ja asetukset eivät tue lisärakentamisen mahdollisuuksia ja joiltakin osin säädökset asettavat myös esteitä lisärakentamishankkeille. Lähtöoletuksena on se, että täydennysrakentaminen edellyttää uusille alueille tapahtuvaa laajentamista oleellisesti pienempiä investointeja yhdyskuntarakenteisiin, koska olemassa olevaa perusrakennetta ja verkostoja voidaan hyödyntää kohtuullisin lisäinvestoinnein. Uudisrakentaminen on energiatehokasta ja vanhojen rakennusten korjaus pienentää energian kulutusta. Myös vedenkulutuksella on vastaava trendi. Nykyisten katujen liikenteen välityskyky riittää jatkossakin, jos toteutetaan välttämättömät parannustoimenpiteet. Asunto-osakeyhtiöiden vaihtoehdot lisärakentamishankkeille ovat tontin osan myynti tai vuokraus ulkopuoliselle rakennuttajalle tai rakennusliikkeelle. Taloyhtiö voi myös rakentaa lisää asuntoja myymällä ylimääräisen rakennusoikeuden suunnatulla osakeannilla. Vuokratontilla oleva asunto-osakeyhtiö voi joko luovuttaa ylimääräisen tontin osan kunnalle tai rakentaa lisää suunnattua osakeantia hyödyntäen nykyiseen yhtiöön. Vuokratalojen omistajat voivat toteuttaa lisärakentamista nykyisillä tonteillaan tai hankkimalla uusia tontteja, mikäli niitä on tarjolla alueella. Tammelan lisä- ja täydennysrakentamisen sekä kehittymisen kannalta eri vaihtoehtoja ovat: Tammela kehittyy omaa tahtiaan markkina- ja taloyhtiövetoisesti täydennysrakennushankkeilla. Lisä- ja täydennysrakennushankkeisiin kaupunki reagoi tapauskohtaisesti. Tammelan täydennys- ja lisärakentamista ja kehittämistä ohjataan aluevision ja yleissuunnitelman avulla. Lisärakentamista tuetaan kannusteiden avulla ja asukkaita sekä taloyhtiöitä informoidaan aktiivisesti. Tässä työssä selvitetään jälkimmäisen skenaarion edullisuutta Tampereen kaupungin kannalta. Suunnitteilla oleva keskusareena sekä rautatieaseman läheisyyteen visioidut uudet korkeat toimitilarakennukset vaikuttavat todennäköisesti kysyntää lisäävästi myös Tammelan alueella.

5 (48) Vetovoimatekijöitä ovat myös Tammelan kytkeminen tiiviimmin keskustaan ja rautatieasemaan. Keskustan saavutettavuus paranee, kun Ratapihan alitus Rongankadun kohdalta ja yhteys asemalaitureille sekä Ratapihankadun yhteyteen kaavaillut toimitilat toteutuvat, mitkä lisäävät Tammelan tonttien ja asuntojen kysyntää. Ratapihankadun kytkeytyminen suunnitteilla olevaan rantatunneliin alueen pohjoispuolella vaikuttanee myös Tammelan täydennysrakentamiskysyntään ja -mahdollisuuksiin. Riittävän suuri täydennysrakentamismäärä on myös positiivinen signaali niille, jotka etsivät asuntoa Tampereen keskusta-alueelta. Tammelan asunto- ja toimitilapotentiaalin laajamittainen hyödyntäminen edellyttää koko alueen tarkastelua. Merkittävä asuntojen ja liiketilojen lisärakentaminen Tammelan alueelle edellyttää pysäköintipaikkojen lisäämistä ja uudelleenjärjestelyjä sekä alueen perusrakenteen kehittämistä ainakin joltakin osin. Tammelan täydennysrakentamishankkeet edellyttävät kaavamuutoksia, koska käyttämätöntä rakennusoikeutta ei paljoa Tammelan tonteilla ole. Alueen pysäköintiratkaisujen kehittäminen on avainkysymys täydennysrakentamisen mahdollisuuksien kasvattamiseksi. Tammelassa on pysäköintipaikkoja riittävästi vain nykyisiin tarpeisiin. Pääosa niistä on maantasossa olevia paikkoja ja lisärakentaminen edellyttää maankäytöltään tehokkaampia ratkaisuja, kuten kansija maanalaispysäköintiä. Tammela on pilottialue Sitran rahoittamassa täydennysrakentamisen kehittämishankkeessa ja ApRemodel -tutkimushankkeessa. 2. Tavoitteet Tavoitteena on arvioida täydennys- ja lisärakentamisen kustannukset ja hyödyt kaupungin kannalta, sekä tarkastella erilaisten pysäköintijärjestelyiden toteuttamista ja taloudellisuutta alueella, jos Tammelan kaupunginosassa toteutettaisiin merkittävä lisärakentamisen skenaario 130 000 kem 2 asuntorakentamista noin 2 400 asukkaalle sekä toimitiloja yhteensä 35 000 kem 2. Kevään 2012 aikana täydennys- ja lisärakentamispotentiaali on kasvanut asuntojen osalta 168 000 kerrosneliöön eli (asumisväljyydellä 40 kem 2 /asukas) lähes 4 200 asukkaalle (asukasmäärä riippuu suoraan käytetystä asumisväljyysluvusta, ks. liite 1). Liike- ja toimitiloja rakennettaisiin yhteensä 39 000 kem 2. Edellä olevien neliöiden lisäksi rakennettaisiin n. 31 000 kem 2 keskitettyjä pysäköintihalleja eli yhteensä noin 238 000 kem 2. Tavoitteena on myös arvioida sitä, mikä vaikutus hyvin suunnitellulla lisärakentamisella voisi olla kaupunginosan rakennuskannan arvoon. Lisä- ja täydennysrakentamisen kannattavuutta verrataan uusien alueiden rakentamiseen. Tuloksissa esitetään myös täydennysrakentamisen hyötyjä ja haittoja Tammelan asukkaiden ja taloyhtiöiden kannalta.

6 (48) 3. Tammelan perusrakenteiden lisäkustannukset täydennysrakentamisskenaariossa Tammelan täydennys- ja lisärakentamisen julkisista investoinneista tarkastellaan kahta investointivaihtoehtoa. Minimi-investointiskenaariossa ovat kaikkein välttämättömimmät julkiset investointitarpeet. Maksimi-investointiskenaario sisältää myös keskitetyn pysäköintilaitoksen rakentamisen ja Itsenäisyydenkadun alituksen. Laajempi investointivaihtoehto tukee lisärakentamismäärän kasvua sekä asunto- että liikerakentamisen osalta. 3.1. Katu, energia ja vesiverkostojen lisäkustannukset Kadut. Katuverkon uudelleenrakentamisen lisäkustannuksia syntyy muutamissa kohteissa. Pääosa nykyisestä katuverkosta riittää myös lisärakentamisen synnyttämiin tarpeisiin. (Kustannustiedot: Raija Tevaniemi, Tampereen kaupunki) Yhteydet ympäristöön. Lisä- ja täydennysrakentamiseen liittyen investointikustannuksiin on laskettu mukaan Itsenäisyydenkadun alitus kevyelle liikenteelle Tullin alueelle maksimiinvestointiskenaariossa. Valmistusmassa olevaa rautatien alitusta ja yhteyksiä rautatieasemalle Rongankadun kohdalta ei ole laskettu mukaan, mutta sen vaikutus muihin rakenteisiin ja Tammelaan otetaan huomioon. Energia. Kaukolämpöverkon kapasiteetti on riittävä myös täydennysrakentamiselle. Lisäkustannuksia syntyy Tammelan torin alla menevän putkiston siirrosta, jos pysäköintilaitos rakennetaan. Muut verkostojen lisärakentamistarpeet rajoittuvat pääosin kiinteistöliittymiin ja ne katetaan liittymismaksuilla. Kaukolämmön kulutusta hillitsee uusien rakennusten energiatehokkuus ja vanhojen rakennusten energiataloudelliset korjaukset. (Kustannustiedot: Juho Anttila, Tampereen Kaukolämpö Oy.) Sähköverkon päälinjojen kapasiteetti riittää lisärakentamisskenaarion toteuttamiseksi. Lisäkustannukset syntyvät kiinteistökohtaisten syöttöjen rakentamisesta ja ne katetaan liittymämaksuilla. Vesi- ja viemäriverkostot. Tammelan vesi- ja viemäriverkostojen päälinjojen kapasiteetti on riittävä, vaikka kerrostalokantaa rakennettaisiin lisää 130 000 kem 2. Tonttikohtaiset lisäkustannukset voidaan kattaa uusilla liittymämaksuilla ja vanhojen liittymien lisämaksuilla, jos nykyiset taloyhtiöt rakentavat lisää tonteilleen. Hulevesiverkoston kapasiteettia on tarkistettava, jos täydennysrakentaminen tuo oleellisesti lisää läpäisemätöntä pintaa alueelle. Alueella on myös jonkin verran yhdistettyjä sade- ja hulevesiviemäreitä. Hulevesiä on mahdollista vähentää käyttämällä pihoilla ja osalla katuverkkoa vettä läpäiseviä pinnoitteita. Lisäkustannuksia syntyy Tammelan torin poikki kulkevien putkistojen siirroista, jos torin alle rakennetaan pysäköintilaitos. (Kustannustiedot Pekka Laakkonen, Tampereen Vesi.) Viheralueet ja aukiot. Tammelan keskeisimpiä puistoja ja viheralueita ovat Osmonpuisto, Tammelan pallokenttä, Eemil Aaltosen puisto ja Väinölänkatu. Tammelan tori on alueen suurin ja merkittävin avoin kaupunkitila ja kokoontumispaikka. Puistojen ja viheralueiden uudistaminen on luontevaa toteuttaa alueen täydennysrakentamisen ohessa. Alueen täydennysrakentaminen ei kuitenkaan edellytä puistojen täydellistä uudistamista. Toteutus on mahdollista ajoittaa pitemmälle aikavälille. Täydennysrakentamisen

7 (48) yhteydessä on mahdollista suunnitella myös pienikokoisempia viheralueita ja julkisia kaupunkitiloja. Tammelan torin uudistaminen kytkeytyy mahdollisen torin alle tulevan pysäköintitilan toteutukseen. Samalla on mahdollista suunnitella torin uusi ilme. Jos torinaluspysäköintiä ei toteuteta, voidaan torin pinta (asfaltti) uudistaa kevyemmin. 3.2. Pysäköintipaikkojen lisärakentamistarve Pysäköinnin kehittäminen on Tammelan lisä- ja täydennysrakentamisen kannalta keskeisimpiä kysymyksiä. Lisärakentaminen nykyisten kiinteistöjen tonteille edellyttää maantasopysäköintipaikkojen korvaamista maanalaispysäköinnillä tai parkkitaloilla. Tammelassa on nykyisin pysäköintipaikkoja yhteensä liki 5 300, joista runsas 1 000 on kadunvarsipaikkoja 1. Maanalaiset autopaikat 819 Maanpäälliset tallit 421 Autokannet 341 Autokatokset 188 Pihapaikat 2 473 Kadunvarsipaikat 1 066 Yhteensä 5 308 Alkuperäinen lisärakentamisskenaario oli 130 000 kem 2 (asuntokerrosalaa), mutta se kasvoi tutkimuksen edetessä 168 000 kem 2 :iin (eli lähes 30 %), minkä lisäksi arvioitiin yhteis- ja toimitilojen lisärakentamisen potentiaaliksi 39 000 kem 2. Asuntojen ja toimitilojen yhteenlasketuksi kokonaiskerrosalan lisäykseksi tulee näin ollen lähes 207 000 kem 2. Tämän lisäksi on arvioitu rakennettavien pysäköintihallien kerrosalaksi noin 31 000 kem 2, mutta näitä ei tietenkään lasketa mukaan autopaikkatarpeen mitoituspohjaan. Uudisrakentamisen aiheuttama pysäköintipaikkojen lisätarve riippuu sovellettavasta pysäköintinormista. Tammelan eri osissa (Kartta 1) voidaan soveltaa erilaisia pysäköintinormeja asunnoille erilaista kuin yhteistiloille tai toimitiloille ja lähellä keskustaa tiukempaa (enemmän kerrosalaa per autopaikka) ja kauempana väljempää normia 2. Mikäli kehitystä halutaan ohjata vähemmän autoriippuvaan elämäntapaan (joukkoliikennettä, kävelyä ja pyöräilyä suosivaan suuntaan) ja samalla kaupungin kannalta vähemmän pysäköintitilojen ja katualueiden rakentamista (ja ylläpitoa) edellyttävään suuntaan, normin tulisi olla tiukka ja osa kortteleista tai taloista voidaan määritellä autottomiksi tai vähäautoisiksi. Karkean kuvan eri pysäköintinormien vaikutuksista autopaikkojen lisärakentamistarpeeseen saa käyttämällä samaa keskimääräisnormia koko alueelle (Kuva 1). Jos nykyisillä tonteilla olevien pysäköintipaikkojen määrää on mahdollista pienentää, on tarve lisärakentamisessa pienempi ja sillä parannetaan lisärakennushankkeiden kannattavuutta. Tampereen kaupungin tilastotiedon mukaan vuonna 2005 noin 60 % Tammelan asuntokunnista on ollut autottomia. 1 Selvitys Tammelan pysäköintipaikosta, Tiina Leppänen 2 Projektissa kehitettiin Tammelaa varten excel-pohjainen työkalu, jolla voidaan helposti arvioida erilaisilla pysäköintinormeilla syntyvät autopaikkatarpeet (kokonaistarve ja lisärakentamistarve) aluekohtaisesti (kuten kuvassa 1) ja tarvittaessa jopa korttelikohtaisesti.

8 (48) Kartta 1. Tammelan pysäköintitarkastelussa käytetty aluejako ja potentiaaliset maanalaiset pysäköintihallit. Pohjana oleva ilmakuva ja rakennuskannan ikärakenne: Tampereen kaupunki. Nykyiset pysäköintipaikat eivät tule riittämään lisärakentamisen tarpeisiin. Lisäpaikat on toteutettava joko täydennys- ja lisärakennushankkeiden tonteille tai keskitettyihin pysäköintilaitoksiin. Taloyhtiöiden lisärakennushankkeiden kannattavuus riippuu oleellisesti lisäinvestointien tarpeesta pysäköintiin. Jos rakennusoikeuden myynnistä saatava tulo jouduttaisiin kokonaan tai suurelta osin käyttämään pysäköintihallien rakentamiseen, jäävät lisärakennushankkeet todennäköisesti käynnistymättä. Tammelan alueella sovellettava autopaikkavaatimus ( pysäköintinormi ) on ratkaiseva lisäpaikkojen rakentamistarpeen määrittäjä. Jos keskimääräisnormiksi asetetaan 100 kem 2 /autopaikka (riippumatta siitä onko kyseessä asuntoja vai toimistoja) ja keskimääräinen asuntokoko on noin 100 kem 2 (noin 75 asunto-m 2 /asunto), merkitsee normi asuntokannan osalta noin yhtä autopaikkaa asuntoa kohti. Jos taas normiksi asetetaan 150 kem 2 /autopaikka, autopaikan saa vain kaksi asuntoa kolmesta. Edelleen normilla 200 kem 2 /autopaikka autopaikan saa vain joka toinen asunto. Tällöin aluetta voitaisiin kutsua jo vähäautoiseksi alueeksi, mikä keskustan läheisyyden takia voisi olla perusteltu. Samalla uusien asuntojen markkinoinnissa joitakin taloja tai asuntoja voitaisiin myydä edullisempaan hintaan autottomille ruokakunnille. Hinnanalennuksen tulisi perustua autopaikan keskimääräiskustannuksiin, tapauksesta riippuen esim. 25 000 100 000 /autopaikka 3. 3 Hankalissa olosuhteissa maanalaisten pysäköintihallien kustannukset voivat olla hyvinkin korkeita, esimerkiksi Turun torin alle tehtävän pysäköintilaitoksen kustannuksiksi on arvioitu 100 000 /autopaikka (Turun Sanomat 12.5.2012).

9 (48) lisäpaikkojen tarve (kpl) 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Pysäköintipaikkojen lisätarve eri normitasoilla 100 200 300 pysäköintinormi (kem 2 /ap) 100 120 150 165 200 Osmonmäki 657 393 129 33 47 Ratapuisto 355 272 190 160 107 Tammela A 754 420 86 36 215 Tammela B 901 519 138 1 211 Kuva 1. Pysäköintipaikkojen lisätarve Tammelassa, kun lisäkerrosalaa rakennetaan yhteensä vajaat 207 000 kem 2, mikä on 48 % nykyisestä kerrosalasta. Jos autopaikkavaatimus ( pysäköintinormi ) on hyvin väljä eli jokaista 100 kerrosneliötä kohti edellytettäisiin yhtä autopaikkaa, tulisi rakentaa satoja uusia autopaikkoja kullekin osa-alueelle, yhteensä lähes 2 700 autopaikkaa. Suurin tarve olisi Tammela B:n alueella (noin 900 paikkaa), jossa myös kadunvarsipysäköintipaikkojen kysyntä on suuri keskustan läheisyyden takia. Hiukan tiukemmalla normilla 120 kem 2 /autopaikka, tarvittaisiin vajaat 1 600 paikkaa ja normilla 150 kem 2 /autopaikka enää runsaat 500 paikkaa, jolloin Tammela A ja B alueiden yhteenlaskettu lisätarve (224 paikkaa) voitaisiin helposti sijoittaa Tammelan torin alle kaavailtuun pysäköintilaitokseen (ks. kohta 3.4). Vasta kun pysäköintinormi nostetaan tasolle 165 kem 2 /autopaikka, nykyiset autopaikat riittävät koko Tammelan kerrosalalle lukuun ottamatta tässä Ratapuistoksi nimettyä uutta työpaikkavaltaista aluetta Tammelan länsireunalla lähellä rata-aluetta, jonka toteuttaminen edellyttää joka tapauksessa omia, korttelikohtaisia pysäköintijärjestelyjään. 3.3. Kaupungin palvelujen lisäkustannukset Kaupungin omien palvelujen tuottamiseen tarvittavat investoinnit on keskusta-alueella pääosin tehty. Tammelan lisä- ja täydennysrakentaminen edellyttää lähinnä päivähoitopaikkojen lisäystä. Palvelujen tuottamisen kustannukset eivät keskusta-alueella eroa oleellisesti keskimääräisistä kustannuksista.

10 (48) 3.4. Vertailu uudisrakentamisalueiden investointeihin Tammelan täydennysrakentamisen toteuttamiseksi vaadittavia Tampereen kaupungin investointeja vertailtiin kahden uudisalueen vastaaviin investointeihin Tampereella. Nämä uudisalueet ovat rakenteilla oleva Vuores ja Ranta-Tampellan asuinalue. Vertailulla haluttiin selvittää täydennysrakentamisen kustannustehokkuutta verrattuna uudisrakentamiseen. Tässä raportissa esitetyt Vuoreksen ja Ranta-Tampellan alueiden investointien vertailutiedot perustuvat Tampereen kaupungin luovuttamiin selvityksiin 4. Investointilaskelmat tehtiin nykyarvomenetelmällä. Lisärakentamisen aikajänteeksi oletettiin vuodet 2013 2032 (20 vuotta) ja laskentakorkona käytettiin 5 %. Kyseistä laskentakorkoa on käytetty Vuoreksen ja Ranta-Tampellan alueiden investointilaskelmia tehtäessä ja tätä laskentakorkoa käyttämällä Tammelan investointikustannuksista saadaan verrokkialueiden kanssa vertailukelpoisia. Eri investointien kustannusten oletettiin jakaantuvan tasaisesti toimenpiteen rakennusvaiheen ajalle. Investointikustannusten arviointia varten oletettiin, että alueen täydennysrakentamisen määrä on yhteensä 130 000 kem 2 ja uusia asukkaita arvioidaan tulevan alueelle 2 400 henkilöä 5. Vertailua varten luotiin kaksi skenaariota. Minimi-investointilaskelma (Taulukko 1) on tehty olettaen, että lisärakentamiseen luetaan vain kustannukset, jotka ovat välttämättömiä alueen lisärakentamisen kannalta. Minimi-investointeihin on luettu katujen korjaus, kaupunkisuunnittelusta ja kaavoituksesta aiheutuvat kustannukset, kaukolämpöverkon laajennustyöt sekä puistojen ja aukioiden osittainen kunnostus. Tärkein näin alhaisten kustannuksien toteuttamisedellytys on, että alueen pysäköinti saadaan järjestettyä ilman keskitettyä pysäköintiratkaisua. Suunnitellulla lisärakentamisen määrällä ja nykyisillä pysäköintinormeilla tämä tulee kuitenkin olemaan todella vaikeaa. Kaukolämpöverkon laajentaminen tarkoittaa tässä tapauksessa uusiin kiinteistöihin rakennettavia kaukolämmön talojohtoja. Tampereen kaukolämpö arvioi, että tässä tapauksessa uusien kaukolämpöputkien menekki (sekä meno- että paluuvesi) olisi yhteensä noin 1 750 metriä (Juho Anttila Tampereen Kaukolämpö Oy). Taulukko 1. Tammelan täydennysrakentamisen minimi-investointiskenaario kaupungin kannalta katsottuna. Taulukossa on esitetty eri investointien suuruudet ja niiden toteutusajankohdat. Tammelan täydennysrakentamisen minimi-investoinnit Toimenpide Kaupungin investointi Investointivuosi/ -vuodet Katujen korjaukset 1 206 000 2013-2032 Kaukolämpöverkon laajentaminen 501 200 2013-2032 Kaupunkisuunnittelu, kaavoitus 900 000 2013-2032 Puistojen ja aukioiden osittainen kunnostus 3 400 000 2013-2032 4 Finnish Consulting Groupin selvitykset Vuoreksesta ja Ranta-Tampellasta. 5 Uusimmassa tonttikohtaisessa lisärakentamisen potentiaalin kartoituksessa (T. Leppänen, K. Malkki 7.3.2012) täydennysrakentamisen mahdollisuus on arvioitu lähes 240 000 kem 2 suuruiseksi. Siitä asuntoja on noin 168 000 kem 2, mikä vastaa noin 4 200 asukasta, yhteis- ja toimitiloja 39 000 kem 2 ja pysäköintihalleja 31 000 kem 2.

11 (48) Maksimi-investointilaskelmaan (Taulukko 2) on lisätty edellä kuvattujen kustannusten lisäksi keskitetty pysäköintiratkaisu, jonka kustannuksiin kaupunki osallistuu kolmessa vaiheessa. Pysäköintihalli rakennettaisiin Tammelantorin alle ja se aiheuttaisi välillisesti kustannuksia myös kaukolämpö- sekä viemäriverkostoon kaukolämpöputkien, vesijohdon sekä hulevesiviemärin siirron muodossa. Näiden kustannusten lisäksi maksmiskenaarioon on otettu mukaan Itsenäisyydenkadun alitus, joka yhdistää Tammelan sekä Tullintorin alueet. On myös oletettu, että alue houkuttee aikaisempaa enemmän lapsiperheitä, jonka seurauksena Tammelaan tarvitaan uusi päiväkoti ja, että puistot ja aukiot kunnostetaan laadukkaammin kuin minimitarkastelun kohdalla. Taulukko 2. Tammelan täydennysrakentamisen maksimi-investointiskenaario kaupungin kannalta katsottuna. Taulukossa on esitetty eri investointien suuruudet ja niiden toteutusajankohdat. Tammelan täydennysrakentamisen maksimi-investoinnit Toimenpide Kaupungin investointi Investointivuosi/ -vuodet Katujen korjaukset 1 206 000 2013-2032 Kaukolämpöverkon laajentaminen 501 200 2013-2032 Kaupunkisuunnittelu, kaavoitus 900 000 2013-2032 Puistojen ja aukioiden täysimääräinen kunnostus 5 660 420 2013-2032 Pysäköintihallin 1. vaihe 5 000 000 2017 Pysäköintihallin 2. vaihe 4 000 000 2021 Pysäköintihallin 3. vaihe 1 500 000 2025 Kaukolämpöputken siirto pysäköintihallin takia 360 000 2017 Vesijohdon siirto pysäköintihallin takia 240 000 2017 Itsenäisyydenkadun alitus 5 000 000 2015-2017 Päiväkoti 1 500 000 2022 Pysäköintihalli on ajateltu rakennettavaksi kolmessa vaiheessa. Ensimmäinen vaihe toteutetaan vuonna 2017, jolloin Tammelantorin alle rakennetaan 417 autopaikkaa. Toisen vaiheen toteutus on ajoitettu vuoteen 2021, jolloin samaa pysäköintihallia laajennetaan 286 autopaikalla. Kolmas vaihe on ajoitettu vuoteen 2025 ja silloin hallin kapasiteettia kasvatetaan vielä 160 autopaikalla. Pysäköintihallin jokaisen vaiheen kohdalla otettiin tarkastelussa käyttöön 100 autopaikan investointikynnys. Tällä menettelyllä voidaan huomattavasti pienentää kaupungille jäävää rahoitusosuutta investointia tehtäessä. Parkkihallin kustannusvaikutuksia kartoitettaessa on ajateltu, että kahdessa ensimmäisessä vaiheessa kaupunki investoi 50 % kummankin vaiheen kustannuksista. Pysäköintihallin 3. vaiheessa oletuksena on, että rakentaja kattaa hankkeen kustannuksista 50 % ja kaupunki jäljelle jääneestä osuudesta puolet eli 25 % kokonaiskustannuksista. Tammelan skenaariota on vertailtu Vuorekseen ja Ranta-Tampellaan käyttäen kriteerinä kaupungin investointeja kyseiselle alueelle muuttavaa henkilöä kohti. Tulokset osoittavat (kuva 2), että täydennysrakentamisen investointikustannukset ovat uudisrakentamista huomattavasti pienemmät. Minimi-investointilaskelman mukaiset investointikustannukset ovat vain noin 12 % Ranta-Tampellan ja 9 % Vuoreksen vastaavista. Maksimiinvestointilaskelman mukaiset vastaavat luvut ovat 54 % ja 41 %. Jopa maksimiinvestointilaskelman mukaisen skenaarion toteuttamisen kustannukset ovat siis keskimäärin vain alle puolet uudisalueen investointikustannuksista. Ylivoimaisesti suurimmat investoinnit

12 (48) Tammelan täydennysrakentamiseen liittyen ovat keskitetty pysäköintiratkaisu sekä tie- ja katuverkon kunnostus. Kuva 2. Tammelan minimi- ja maksimiskenaarion vertailut Ranta-Tampellan ja Vuoreksen asuinalueiden investointikustannuksiin. Kyseessä ovat alueiden kehityksestä kaupungille koituvat kustannukset ja ne on kuvassa esitetty alueelle muuttavaa asukasta kohti. 4. Lisärakentamisen tuotot asunto osakeyhtiön kannalta 4.1. Asunto osakeyhtiön lisärakentamisesta saama nettotuotto Raportin tässä luvussa on tarkasteltu esimerkkilaskelman avulla, mitkä tekijät vaikuttavat olemassa olevan asunto-osakeyhtiön lisärakentamisesta saamaan nettotuottoon. Koska Tammelassa valtaosa tonteista on taloyhtiöiden omassa omistuksessa, myös tässä esimerkissä (taulukko 3) on tarkasteltu tilannetta, jossa asunto-osakeyhtiö omistaa tontin. Lähtötilanteessa tontilla sijaitsevan vanhan talon koko on 5 743 kem 2 (4 594 huoneisto-m 2 ). Pysäköinti on toteutettu maantasopaikoilla, jotka sijaitsevat talon pihalla. Pysäköintipaikkoja on lähtötilanteessa yhteensä 69 kpl. Alustavien suunnitelmien mukaan tontille on sijoitettu uudisrakennus, jonka koko on 4 000 kem 2 (3 200 huoneisto-m 2 ). Lisärakentamisen seurauksena kaikki tontilla lähtötilanteessa sijaitsevat autopaikat poistuvat ja joudutaan korvaamaan jollain muulla pysäköintiratkaisulla. Esimerkkilaskelmassa on tarkasteltu tilannetta, jossa vanhan taloyhtiön paikat voidaan sijoittaa Tammelantorin alle rakennettavaan pysäköintilaitokseen. Yhden korvaavan pysäköintipaikan aiheuttamaksi kustannukseksi on tällöin oletettu 27 000.

13 (48) Taulukko 3. Esimerkkitapauksen lähtötiedot Lähtötilanne Huoneistoala 4594 htm 2 Kerrosala 5743 kem 2 Autopaikkavaatimus 1 ap / 83 kem 2 Autopaikkoja tarvitaan 69 kpl Tarkasteltava täydennysrakentamispotentiaali Huoneistoala 3200 htm 2 Kerrosala 4000 kem 2 Tilanne täydennysrakentamisen toteutuessa Huoneistoala 7794 htm 2 Kerrosala 9743 kem 2 Poistuvat autopaikat 69 kpl Kaavoitetulla alueella lisärakennusoikeuden myöntäminen edellyttää kaupungin kanssa solmittavaa maankäyttösopimusta. Normaalitilanteessa Tampereen kaupunki perii yhden kolmasosan (1/3) uuden kaavan tuomasta arvonnoususta. Kaupunki käyttää perittävän osuuden ensisijaisesti yhdyskuntarakentamisen kustannusten kattamiseen. Koska yhdyskuntarakenteen tiivistämisellä on havaittu saavutettavan merkittäviä hyötyjä, Tampereella on tehty maapoliittinen linjaus siitä, että tietyin edellytyksin maankäyttömaksun perusteena olevasta arvonnoususta voidaan jättää enintään kaksi kolmasosaa (2/3) huomioimatta. Asunto-osakeyhtiön kannalta optimaalisimmassa tilanteessa maankäyttömaksun suuruus voisi siis olla yksi yhdeksäsosa (1/9) lisärakennusoikeuden arvosta. Edellä mainitut seikat huomioiden tässä esitetyssä esimerkissä on tarkasteltu maankäyttömaksun vaikutusta asunto-osakeyhtiön lisärakentamisesta saamiin tuloihin kolmella erisuuruisella arvonnoususta perittävällä maankäyttömaksuosuudella (1/3, 1/6 ja 1/9), jotka kaikki ovat Tampereella mahdollisia. Myös rakennusoikeuden arvon vaikutusta asunto-osakeyhtiön lisärakentamisesta saamiin tuloihin on tarkasteltu kolmen vaihtoehtoisen tapauksen kautta (Taulukko 4) (500 /kem 2, 400 /kem 2 ja 300 /kem 2 ). Autopaikkojen rakentaminen on verrattain kallista ja näin ollen lisärakentamisen yhteydessä toteutettavilla autopaikoilla on suuri vaikutus vanhan taloyhtiön lisärakentamisesta saamiin nettotuottoihin. Lisärakentamistilanteessa olemassa olevan taloyhtiön taloutta rasittavat ns. korvaavat autopaikat, joilla tarkoitetaan lisärakentamisen tieltä väistymään joutuvien paikkojen korvaamista vaihtoehtoisilla pysäköintiratkaisuilla. Korvaavien autopaikkojen tarve ei välttämättä ole yhtä suuri kuin lisärakentamisen tieltä poistuvien autopaikkojen lukumäärä, sillä lisärakentamisen yhteydessä voidaan tarkistaa kaavassa olevan autopaikkavaatimuksen ajantasaisuus.

14 (48) Taulukko 4. Kaupungin arvonnoususta perimän osuuden ja rakennusoikeuden arvon vaikutus maankäyttömaksujen suuruuteen. Tarkasteluvaihtoehto Osuus Rakennusoikeuden arvo [ / kem 2 ] Maankäyttömaksu [ ] Tapaus 1 (suurin) 1/3 500 666 667 1/3 400 533 333 1/3 300 400 000 Tapaus 2 (keskivaihtoehto) 1/6 500 333 333 1/6 400 266 667 1/6 300 200 000 Tapaus 3 (pienin) 1/9 500 222 222 1/9 400 177 778 1/9 300 133 333 Mikäli autopaikkavaatimusta voidaan keventää lähtötilanteesta, korvaavia autopaikkoja tarvitaan vähemmän ja vanhan taloyhtiön käyttöön jäävien nettotuottojen määrä kasvaa (Taulukko 5). Autopaikkavaatimusta keventämällä voidaan merkittävästi parantaa lisärakentamisen kannattavuutta asunto-osakeyhtiön näkökulmasta. Taulukko 5. Korvaavien autopaikkojen tarve ja niiden toteuttamisesta aiheutuvat kustannukset erilaisilla autopaikkavaatimuksilla, kun yhden autopaikan oletetaan maksavan 30 000. Tarkasteluvaihtoehto Autopaikkavaatimus [ap / kem 2 ] Korvaavien tarve [kpl] Kokonaiskustannus [ ] Tapaus 1 (kevyin) 1/150 38 1 026 000 Tapaus 2 (keskivaihtoehto) 1/115 50 1 350 000 Tapaus 3 (nykytilanne) 1/83 69 1 863 000 Asunto-osakeyhtiön näkökulmasta tärkeimmät lisärakentamishankkeen kannattavuuteen vaikuttavat tekijät ovat: lisärakennusoikeuden määrä, rakennusoikeuden arvo, vanhan taloyhtiön tarvitsemien korvaavien autopaikkojen määrä ja kustannus (autopaikkavaatimus ja toteutettavissa olevat pysäköintiratkaisut), kaupungin perimän maankäyttömaksun suuruus ja lisärakentamisesta saatavien tuottojen tilinpäätöstekninen käsittely ja verotuskohtelu. Seuraavassa on tarkasteltu, miten eri tekijät vaikuttavat asunto-osakeyhtiön lisärakentamisoikeuden myynnistä saamiin tuloihin (Kuva 3). Ensimmäisessä sarakkeessa on esitetty rakennusoikeuden myynnistä saatava tulo eri rakennusoikeuden arvoilla Esim. 500 /kem 2 * 4 000 kem 2 = 2,00 milj. Toisessa sarakkeessa on esitetty, kuinka paljon asunto-osakeyhtiölle jää, kun myyntitulosta vähennetään kaupungin perimä maankäyttömaksu. Kullakin

15 (48) rakennusoikeuden arvolla on tarkasteltu kolmea erisuuruista maankäyttömaksua (1/9, 1/6 ja 1/3 saadusta arvonnoususta). Esim. (1/9) * 2,00 milj. = 0,22 milj. 2,00 milj. - 0,22 milj. = 1,78 milj. Kolmannessa sarakkeessa on tarkasteltu asunto-osakeyhtiön saamaa nettotulo, kun myyntitulosta vähennetään kaupungin perimän maankäyttömaksun jälkeen vielä korvaavien autopaikkojen toteutusmenot. Tässä tarkastelussa on mukana kolme eri autopaikkavaatimusta (1 ap / 150 kem 2, 1 ap / 115 kem 2 ja 1 ap / 83 kem 2 ). Esim. 5 743 kem 2 / 150 ap/kem 2 = 38 ap 38 ap * 27 000 /ap = 1,03 milj. 1,78 milj. - 1,03 milj. = 0,75 milj. Tarkasteluissa ei ole huomioitu tuottoihin mahdollisesti kohdistuvaa verorasitusta, kuten tilikauden voitosta perittävää yhteisöveroa. Mahdollisesti perittävä vero luonnollisesti pienentää taloyhtiön saamia tuottoja. Lisärakentamisesta saatavien tulojen hyödyntämistä käsitellään tarkemmin seuraavassa kappaleessa 4.2. Tässä esitetty esimerkkitarkastelu osoittaa, että parhaassa tapauksessa lisärakentaminen voi olla vanhalle asunto-osakeyhtiölle taloudellisesti kannattavaa (esim. nettotuotto 0,75 milj. ), mutta se ei ole itsestäänselvyys, sillä huonoimmassa tapauksessa korvaavien autopaikkojen toteuttaminen vie asunto-osakeyhtiön talouden selkeästi miinukselle (nettotuotto -1,06 milj. ) ja edellyttäisi lisärahoitusta osakkeenomistajilta. Asunto-osakeyhtiön lisärakentamisen kannattavuutta on tarkasteltava aina tapauskohtaisesti, jolloin voidaan löytää kaikkien osapuolien kannalta taloudellisesti tasapainoinen yhtälö ja tutkia sen toteuttamismahdollisuuksia. Kuva 3. Esimerkkitarkastelun asunto-osakeyhtiön rakennusoikeuden myynnistä saama nettotuotto eri tapauksissa. Lisärakennushankkeen kannattavuuteen vaikuttaa oleellisesti kaupungin perimä maankäyttömaksu ja toteutettavissa oleva pysäköintiratkaisu. Tässä tarkastelussa ei ole huomioitu mahdollisen verorasituksen vaikutusta nettotuottoon.

16 (48) Eri yhtiöiden tonteilla pysäköintijärjestelyjen mahdollisuudet vaihtelevat. Osa pihapaikoista voidaan säilyttää. Asukaspysäköintimahdollisuus kadulla tarjoaa myös pelivaraa. Jos alueelle rakennetaan keskitetty pysäköintihalli, voi siellä olla tarjolla edullisempia autopaikkoja kuin omissa tiloissa vuorottaispysäköinnistä johtuen. Asunto-osakeyhtiön on tutkittava lisärakentamishankkeensa yhteydessä eri pysäköintiratkaisuja ja kehitettävä niistä optimaalisin vaihtoehto yhdessä rakennusliikkeen tai rakennuttajan kanssa. 4.2. Lisärakentamisesta saatavien tulojen hyödyntäminen Asunto-osakeyhtiön vaihtoehdot lisärakentamisessa ovat seuraavat: Tontin osa myydään rakennusliikkeelle tai rakennuttajalle Tontin osa vuokrataan rakennusliikkeelle tai rakennuttajalle Rakennusoikeus myydään suunnatulla osakeannilla rakennusliikkeelle tai rakennuttajalle Vuokratontilla oleva yhtiö luovuttaa osan tontistaan takaisin kaupungille täydennysrakentamiseen ja kaupunki maksaa siitä korvauksen Tontin osan myynnistä asunto-osakeyhtiö voi saada merkittävää tuloa. Tulosta voidaan vähentää mm. kaupungin perimä maankäyttökorvaus. Asunto-osakeyhtiö joutuu maksamaan positiivisesta tuloksestaan yhteisöveroa 24,5 % v. 2012, ellei kirjanpitoon saada riittävästi vähennyksiä samalle tilikaudelle. Uusien pysäköintihallien rakentamiskustannuksia taloyhtiö ei voi vähentää vuosikustannuksina, koska perusparannuskustannukset on aktivoitava taseeseen ja poistettava sieltä enintään 7 % vuodessa. Jos taloyhtiöllä on ollut suuria peruskorjaushankkeita esim. putkiremontti, on sen kustannuksista pääosa mahdollista vähentää vuosikuluna. Jos putkiremontissa on tehty tasoa nostavia parannuksia, saatetaan ne tulkita perusparannuskuluiksi verottajan toimesta, joita ei voi poistaa kerralla. Tontin myyntituloa ei voi myöskään rahastoida, koska vain osakkailta kerättäviä vastikkeita voi rahastoida. 6 Tontin vuokraus ulkopuoliselle tuottaa tasaista vuosituloa ja tilinpäätöksen säätelyyn riittänevät normaalit keinot, vastikkeiden pienentäminen, asuintalovaraus, poistot ja vuosikorjauskulut, 0-tulokseen pääsemiseksi tilinpäätöksessä. Suunnatussa osakeannissa taloyhtiö muuttaa yhtiöjärjestystään ja myy lisäosakkeet rakennusliikkeelle tai rakennuttajalle, joka toteuttaa lisärakennushankkeen ja myy huoneistot eteenpäin. Osakeannilla saatavat tulot taloyhtiö kirjaa sidottuun ja vapaaseen osakepääomaansa. Osakepääoma ei ole verotettavaa tuloa ja sitä taloyhtiö voi käyttää haluamallaan tavalla korjaus- ja perusparannushankkeiden rahoittamiseen. Vuokratontilla oleva yhtiö luovuttaa osan tontistaan takaisin kaupungille ja saa siitä korvauksen esim. pysäköintipaikkojen rakentamiseen. Kirjanpidossa tulosta voidaan vähentää peruskorjauskuluja. Oman pysäköintihallin rakentamiskulut ovat perusparantamista ja edellyttävät aktivointia taseeseen, josta niitä voidaan poistaa enintään 7 % vuodessa. Tontin myyntiin ja suunnatun osakeannin tapaukseen liittyy myös kysymys tulojen ajoituksen ennustettavuudesta. Lisärakentaminen edellyttää asemakaavan vireillepanoa. Tontin ostaja tai 6 YLEISOHJE asunto-osakeyhtiöiden ja muiden keskinäisten kiinteistöyhtiöiden kirjanpidosta, tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta 7.12.2010

17 (48) suunnatun osakeannin merkitsijä haluaa todennäköisesti varmistaa ensin hankkeen toteutumisajankohdan ja kannattavuuden. Lopullinen kauppa syntyy, kun asemakaava on saanut lainvoiman. Neuvottelukysymyksenä kaupassa on myös pysäköintipaikkojen toteuttaminen. Suunnatun osakeannin vaihtoehdossa kysymys on myös taloyhtiön hoitovastikkeen määräytymisperusteista uuden rakennusosan osalta. Asunto-osakkeiden myyjän on esitettävä tieto hoito- ja pääomavastikkeista asuntoja markkinoitaessa. Vanhan yhtiön uusien osakkeiden vastikkeet ovat yksi suunnittelu- ja neuvottelukysymys suunnatussa osakeannissa rakennusliikkeen kanssa. 5. Tammelan nykyisen asuntokannan arvo ja sen kehitys Tutkimuksen tausta Arviointi on tehty osana ApRemodel -hanketta. Arvioinnin tarkoituksena on määrittää VTT:n asuntohintakannan avulla mahdolliset lisärakentamisesta aiheutuvat vaikutukset Tammelan alueen arvolle. Arviointimenetelmä Arvioinnissa on käytetty kauppa-arvomenetelmää, joka perustuu toteutuneisiin kauppahintoihin, jonka aineistona on VTT:n asuntohintakanta 7. Kauppa-arvomenetelmä ottaa kysynnän ja tarjonnan valossa huomioon kaikki taloudellista merkitystä omaavat arvotekijät niin hyvin kuin se kaupan osapuolien taustatiedoissa ja päätöksenteossa ovat vaikuttaneet. Arvo perustuu kaupantekohetkellä välittömästi toteutuneisiin arvostuksiin. Vertailukohteet Tampereen Tammelan kaupunginosaa on verrattu Tampereen Armonkallion, Juhannuskylän ja Pohjois-Kyttälän, Lentävänniemen ja Haiharan kaupunginosiin (kuva 4), joista kaikista löytyy riittävä määrä edustavia kerrostaloasuntokauppoja. Vertailualueet on pääosin valittu projektissa mukana olleiden paikallisten asiantuntijoiden suositusten perusteella. Kauppojen määrän lisäksi edellä mainittujen alueiden valinnan taustalla on myös toinen, tutkimuksen kannalta olennainen seikka; vanhan rakennuskannan lisäksi kaupunginosista löytyy 1990- luvulla ja sen jälkeen toteutunutta täydennysrakentamista. Alueiden valintaan on vaikuttanut myös rakennuskannan ikäjakauma; vertailukaupunginosien rakennusikäjakaumasta on voitu osoittaa täydennysrakentamisjakson alkaminen. Vertailun tarkempi sisältö on esitetty liitteessä 2. Tammelan edellisen täydennysrakentamisen alkamisvuodeksi on määritelty vuosi 1988. Tämä perustuu alueen rakennuskannan ikäjakaumaan, josta näkyy, että pääosa Tammelasta on tullut rakennetuksi vuoteen 1988 mennessä (kuvat 5 ja 8). Tämä oletus on vaikuttanut vertailualueiden etsintään ja valintaan. Vertailualueiden täydennysrakentamisen alkamisajankohta on määritelty erikseen kunkin kaupunginosan vertailun yhteydessä. 7 VTT:n asuntohintakanta on ainoa kattava suomalainen asuntojen hintoja koskeva tietokanta. Se sisältää noin 900 000 yksittäisen asuntokaupan tiedot koko Suomesta. Tietokanta sisältää 21 muuttujaa jokaisesta asuntokaupasta. Aineisto perustuu noin 50 kiinteistövälittäjän vuodesta 1970 lähtien välittämiin asuntokauppoihin (vuodesta 2007 alkaen mukana ovat olleet Huoneistokeskus Oy, Kiinteistömaailma Oy (aiempi PSW), OP kiinteistökeskukset ja Catella Property Oy).

18 (48) Kuva 4. Tammelan kaupunginosa ja sen vertailualueet. 60% Tammelan huoneistoalat 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1900 1910 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 Kuva 5. Tammelan asuinhuoneistojen ikäjakauma huoneistoalojen perusteella. Vertailuaineisto ja arviointimenetelmä VTT:n asuntohintakanta kattaa vuodet 1970 2012. Projektiin on valittu vuosien 1980 2011 aikana tehdyt kaupat. Kerrostaloasuntokauppoja kyseiseltä ajanjaksolta löytyy Tammelasta 2 531 kpl, Armonkalliosta 894 kpl, Juhannuskylästä ja Pohjois-Kyttälästä 970 kpl, Lentävänniemestä 1 204 kpl sekä Haiharasta 479 kpl. Aineistossa on kauppakohtaisia puutteita, joita on tapauskohtaisesti saatettu korjata (esim. osoite- tai kuntatietojen osalta) tai ao. kaupat on poistettu riippuen analyysin edellyttämästä

19 (48) tietosisällöstä. Asuntokauppojen hinnat ovat deflatoimattomia, kaupantekoajankohdan mukaisia hintoja. Deflatoimattomuus lisää hajontaa. Tätä on pyritty vähentämään asettamalla tarkasteluvälit suhteellisen lyhyiksi kuitenkin niin, että edustavia kerrostaloasuntokauppoja on riittävästi. Aineiston sisältämät rakennukset on jaettu vanhoihin ja uusiin kerrostaloihin. Määrittely on aluekohtainen, eli riippuu täydennysrakentamisen aloitusvuodesta. Vertailukaupoiksi on valittu vertailuasuinalueiden toteutuneet kerrostaloasuntojen kaupat. Tarkemmat aluerajaukset on esitetty kunkin kaupunginosa-analyysin yhteydessä. Vertailukaupoista on karsittu pois kohteet, joista on puuttunut osoitetiedot, rakennusvuosi, kauppahinta tai asuinala. Lisäksi mikäli kohteiden tiedot ovat selvästi poikenneet tai olleet ristiriidassa tarkasteltavien alueiden muiden tietojen kanssa, ja on ollut vahva epäilys tietojen paikkansapitävyydestä, on kyseiset kaupat rajattu vertailun ulkopuolelle. Asuinkiinteistöillä ja asunnoilla on muihin sijoituksiin nähden erikoispiirteitä (esimerkiksi tunnesidokset), joita ei aina voi mitata rahassa. Asunnot ovat useimmille välttämättömyyshyödykkeitä, joten niillä on aina tietynlainen kysyntä. Asunnot ovat heterogeenisia, eli poikkeavat toisistaan aina sekä sijainnin että muiden ominaisuuksien osalta. Asuntojen hintoihin vaikuttavat monet kohteen sijainnista ja kaupantekohetkestä riippuvat tekijät. Hinta riippuu ostotilanteessa vallitsevista markkinoista (kysynnän ja tarjonnan määristä), ostajan ja myyjän kaupanteon kiireestä ja ostajan henkilökohtaisista tarpeista ja mieltymyksistä suhteessa sekä itse asuntoon että sen lähiympäristöön (palvelut, liikenneyhteydet, viheralueet, melu ympäristö yms.). Kansantalouden yleinen tilanne (laman aiheuttamat epävarmuudet tms.) ja sen kehitys näkyvät asuntomarkkinoilla kuten myös muutokset rahan saatavuudessa, hinnassa ja maksuehdoissa. Vaikuttavia tekijöitä ovat myös markkina-alueen ostovoima (asukasluku, tulotaso ja työllisyystilanne), keskuksen koko ja luonne (väestömäärä, ikärakenne ja väestökehityksen suunta), kaupunginosan seudullinen sijainti ja liikenneyhteydet, ympäristön laatu, palvelujen taso, rakennuskanta (talotyyppi, ikä, määrä, laatu), asukaspohja (omistus/vuokra-asunnot, hinta- ja vuokrataso), imago, kaavoitussuunnitelmat, kysynnän rakenne ja määrä sekä tarjonta (vapaana olevat tai vapautuvat kerrostaloasunnot). Itse rakennuksen kunnon ja korjaustarpeen ohella myös myyntiajankohta, ympäröivä asuinalue, sen arvostus ja ympäristön tila ovat hintaan vaikuttavia tekijöitä. Asuntokohtaisiin hintatekijöihin kuuluvat sijaintikerros, hissi, ilmansuunta, pinta-ala, huoneiden lukumäärä, tilankäyttö, kunto, varuste- ja laatutaso, hallinta (vuokrattu/omassa käytössä), valoisuus, parveke, sauna jne. Asuntokuntien pienentyminen johtaa asumisväljyyden kasvuun. Tämä on seurausta yleisistä yhteiskunnallisista ja demografisista muutostekijöistä (perheen perustamisista, lasten lukumäärästä, avio- ja avoliittojen määristä, vastaavista erojen määristä, väestön ikääntymisestä, nuorten kotoa muuttamisesta jne.). Myös elintapojen tai elämäntyylien muuttuminen ja tulotason nousu kanavoituvat osittain asumisväljyyteen. Toisaalta taas asumiskustannusten nousu hidastaa väljyyden kasvua kuten myös ansiotason nousun hitaus verrattuna asuntojen hintoihin. Kustannukset ovat sidoksissa asuntojen hintoihin, lainojen korkoihin, vastikemaksuihin ja vuokriin. Taloudellisessa taantumassa tai lamassa asuntojen ja kiinteän omaisuuden arvot voivat laskea jyrkästikin, kuten 1990-luvulla tapahtui. Sosiaalisen asuntotuotannon ja vuokra-asuntojen

20 (48) osuuden merkittävä kasvu saattaa olla osatekijänä kasvun hidastumisessa joillakin asuinalueilla. Edellä mainitut seikat voivat joko lisätä tai vähentää toistensa vaikutuksia. Suhdanteiden vaikutukset asumisväljyyden yleiseen kasvuun ovat vähäiset, koska sekä asukkaiden kokonaismäärä että asuntokannan pinta-alan kokonaismäärä muuttuvat hyvin hitaasti. Alueiden väliset erot voivat korostua jyrkissä suhdannevaiheissa, jos tai kun (harjoitetusta asuntopolitiikasta riippuen) sosiaalisesti heikentyneessä asemassa olevat kasautuvat tietyille alueille. Uudet asunnot ovat samalla alueella yleensä vanhoja kalliimpia. Uusien asuntojen osuus koko asuntokannasta vaikuttaa pelkän matematiikan kautta selvästi koko alueen keskimääräiseen hintatasoon (Kuvat 6 7). Täydennysrakentaminen nostaa tästä syystä alueen arvoa paitsi absoluuttisesti (uusien asuntojen kokonaisarvo miljoonina euroina) niin myös suhteellisesti ( /asunto-m 2 ). Asuntokaupassa alueittain laskettuja keskimääräishintoja käytetään (sekä myyjän että ostajan toimesta) yleisesti aluetta kuvaavina vertailuhintoina, jolloin uusien asuntojen korkeampi hintataso säteilee myös vanhojen asuntojen hintatasoon ja keskiarvohinta nousee myös sen takia (eikä vain keskiarvomatematiikan takia). Mikäli täydennysrakentamisen yhteydessä alueelle tulee lisää palveluja ja työpaikkoja ja samalla kohennetaan alueen ympäristön laatua, esim. puistoja, kävelyalueita jne., nousee arvo entisestään. Tällaisessa tilanteessa alueen arvonnousuun on mahdollista aikaansaada itseään ruokkiva positiivinen kierre (Kuva 6). Juuri näistä syistä täydennysrakentaminen nostaa väistämättä alueen kokonaisarvoa ja asuntojen keskihintoja (Kuva 7) edellyttäen tietysti, että lisärakentamisella ei tuhota alueen aiempia arvoja ja pilata alueen mainetta muutenkaan. Kohteena olevilta esimerkkialueilta voidaan em. matemaattinen heijastusvaikutus laskea suoraan, muu arvonnousun arviointi edellyttää tarkempaa analyysiä. 2. Uusia asukkaita ja työpaikkoja 3. Uudet talot nostavat alueen keskihintaa 4. Uudet palvelut, työpaikat ja ympäristön kohennus 6. Uudistunut ja arvoltaan noussut alue Kuva 6. Täydennysrakentamisen mahdollistama itseään ruokkiva positiivinen kierre.

21 (48) Alueen vanha asuntokanta määrä = 100, hintataso = 100 Alueelle rakennettavat uudet asunnot määrä = 20, hintataso = 130 matemaattinen keskiarvo nouse Uusi asuntokanta määrä = 120, keskihintataso = 105 keskiarvo tarttuu vanhalle alueelle Alueen vanha asuntokanta määrä = 100, uusi hintataso = 105 Alueelle rakennettavat uudet asunnot määrä = 20, hintataso = 130 matemaattinen keskiarvo nousee Uusi asuntokanta määrä = 120, uusi keskihintataso = 109 monesta syystä johtuva arvonnousu koskee koko vanhaa aluetta Alueen asuntokannan arvo nousee määrä = 120, uusi hintataso = 130 Alueelle rakennetaan lisää palveluja ja työpaikkoja, ympäristöä kohennetaan Kuva 7. Täydennysrakentamisen mahdollistama asuntojen arvonnousu. Esimerkkilaskelmassa on oletettu täydennysrakentamisen määräksi 20 % asuntokannasta ja uudisrakentamisen hintatasoksi 30 % korkeampi taso kuin vanhoissa asunnoissa kuten Tammelassa on tapahtunut. Pelkkä matemaattinen hintavaikutus alueen keskiarvoon on noin +5 +9 %. Jos täydennysrakentamisen määrä olisi noin 50 % nykyisestä kerrosalasta (kuten Tammelassa on arvioitu mahdolliseksi, ks. kohta 3.2, kuva 1), matemaattinen hintavaikutus on jo +10 +17 %. Palvelutason, uusien työpaikkojen ja muun ympäristön kohennuksen lisävaikutus alueen imagoon voi olla hyvinkin suuri, Kuvassa esitetty arvo (+30 %) on laskennallinen oletus. Tulokset ja päätelmät Kun halutaan vertailla kahden tai useamman alueen asuntojen neliöhintoja keskenään, ongelmaksi muodostuu se, että on vaikea löytää keskenään täysin vertailukelpoisia alueita. Kaikki alueet ja asunnot ovat omalla tavallaan yksilöllisiä ja kaupantekohetken subjektiivisten seikkojen vaikutuksia arvoon on hankala arvioida. Markkinat ovat tarkastelualueilla ja tarkasteluaikavälillä ohuet, eli tietynlaisia asuntoja on vain vähän, mikä voi vaikuttaa vertailutuloksiin. Myös hintatasot vaihtelevat alueittain (Kuva 8) ja hintatasoissa on tapahtunut eriytymistä. 1990-luvun alun talouskriisin jälkeen asuntojen hinnat ovat nousseet selvästi enemmän kuin rakennuskustannusindeksi. Hinnat ovat samassa ajassa eli 18 vuodessa nousseet 100 300 %, kun rakennuskustannukset vain 45 %. Aiemmin samassa hintaryhmässä olleet alueet Haihara ja Lentävänniemi ovat erkaantuneet omille hintatasoilleen, Haihara yli 40 % korkeammalle tasolle kuin Lentävänniemi. Erkaantuminen alkoi vuonna 2005, jolloin Haiharaan valmistui useita täydennysrakennuskohteita. Samantyyppinen ilmiö on tapahtunut Juhannuskylä Pohjois-Kyttälässä, joka alkoi erkaantua Tammelan ja Armonkallion hintaryhmästä samoihin aikoihin, mutta todennäköisesti eri syistä. Juhannuskylän ja Kyttälän sijainti keskustassa ja sen aseman suhteellinen parantuminen kasvavalla kaupunkiseudulla lienee erkaantumisen suurin selittäjä. Rakennusmääräysten kiristyminen ei suuresti vaikuta hintakehitykseen. Sama koskee erilaisia laatu- ja varustetasoja. Rakennuskustannusindeksin muutos on hyvin hidas verrattuna hintojen muutoksiin.

22 (48) Käyttäjän ja käyttötarkoituksen asettamat vaatimukset vaihtelevat. Käyttäjän toimesta rakennukset voivat menettää arvonsa nopeastikin, jos esimerkiksi korjaustoimenpiteitä laiminlyödään. Tämäntapaisia seikkoja on vaikea havaita ilman, että näkee arvioitavat kohteet. VTT:n asuntohintakannassa huoneistojen ja rakennusten varustelu- ja laatutasot ilmenevät vain karkealla tasolla. Kukin asunto on arvioitu asteikolla hyvä/tyydyttävä/huono. Yhdenmukaista arviointimenetelmää ei ole olemassa ja arviot ovat kaupan välittäjän subjektiivisia näkemyksiä. Esimerkiksi taloyhtiön poikkeuksellisen huono kunto tai vastikään peruskorjatut LVIS-laitteet voivat jossain tapauksissa jäädä arvailujen varaan joskin rakennuksen valmistumisvuosi ja hintakehitys yhdessä kunnon kanssa saattavat helpottaa arviotyötä. Kuva 8. Yhteenveto tarkastelualueiden myyntihintojen ( /asunto-m2) kehityksestä vuosina 1980 2011. (Lähteet: VTT:n asuntohintakanta ja indeksin osalta www.tilastokeskus.fi). Kohdealueisiin ei ole tutustuttu paikan päällä Tammelaa lukuun ottamatta osittain siksi, että vertailtavat aineistot ja alueet ovat laajoja mutta myös siksi, että asuntokaupat on tehty suurimmaksi osaksi vuosia sitten, eikä tämänhetkinen tilanne vastaa kaupantekohetken tilannetta. Muutamaa vuotta vanhempien kauppahintatietojen osalta ympäristöolosuhteiden ja asuntojenkin laadun arviointi pitäisi tehdä historiadokumenttien pohjalta, johon ei tässä tutkimuksessa ole ollut mahdollisuuksia. Nykytilannetta on arvioitu yleisesti saatavilla olevien karttojen ja ilmakuvien perusteella sekä haastattelemalla paikallisia, projektissa mukana olevia kaupunkisuunnittelijoita ja -tutkijoita. Kiinteistömarkkinoiden hintojen määräytyminen on yleisimmin luonteeltaan epälineaarista. Tämä tarkoittaa sitä, että hintojen kehitys sisältää yllättäviä aikaan ja tilanteeseen liittyviä tapahtumia, joita ei voi palauttaa yksinkertaisiin syy-seuraussuhteisiin. Keskustan kerrostaloasunnot ovat huomattavasti kalliimpia kuin Haiharan ja Lentävänniemen asunnot. Haiharan alueen asuntojen arvostus on selkeästi noussut vuoden 2005 jälkeen. Alueen täydennysrakentaminen vuosina 2003 2008 ei yksin selitä arvonmuutosta. Yhtenä suurena tekijänä voitaneen pitää uuden Helsinki-Jyväskylä ohikulkutien valmistumista vuonna 1994. Tietä on myöhemmin jatkettu Nokian, Porin ja Vaasan suuntiin. Haihara- Kaukajärvi alue on saanut nopeat tieyhteydet Tampereen alueelta ulos ja samalla katuverkon kuormitus keskustan suuntaan on vähentynyt.