Realcon isännöinnin, kiinteistönvälityksen ja manageerauksen asiakaslehti 2/2015

Realcon isännöinnin, kiinteistönvälityksen ja manageerauksen asiakaslehti 2/2015

2 Todellinen Kumppani Meillä on merkittäviä uutisia tänä syksynä: Realco ja Realia Group ovat yhdistäneet voimansa! Sopimus allekirjoitettiin kesäkuussa ja integraatioprosessi on meneillään vuoden loppuun asti. Realcon ja Realia Groupin yhdistyminen tarkoittaa teille asiakkaille kattavampaa palvelutarjoomaa ja monipuolisempaa asiantuntijaverkostoa taloyhtiön koko elinkaaren ajalle. Uusista mahdollisuuksista kuten sähköisistä palveluista ja laajasta kumppaniverkostosta kerrotaan lisää syksyllä. Nyt Realco ja Realia Isännöinti lähtevät yhdessä tavoittelemaan isännöintialan parasta asiakaskokemusta ja roolia koko toimialan suunnannäyttäjänä. Vaikka muutoksia onkin edessä, monet asiat pysyvät samoina. Isännöinnin asiakkaiden kanssa solmitut sopimukset ja sitoumukset pysyvät samoina. Isännöinnin henkilökunta ja toimipisteet pysyvät samoina. Myös vuosisuunnitelmassa esitetyt tehtävät pysyvät samoina. Isännöitsijät käyvät vuosisuunnitelman mukaisesti seuraavia asioita hallitusten kanssa läpi nyt syksyllä: turvallisuustarkastus, urakan vastaanottotarkastus, tulevaisuussuunnitelman valmistelu, maksuvalmiuden tarkistus, puheenjohtajatapaamiset, välitilinpäätös, vuoden 2016 korjausohjelma, vuosisuunnitelman päivitys, tilaajavastuulain mukaiset selvitykset, sadevesikaivojen ja salaojakaivojen tarkistus, tekninen tarkastus, pääkirjojen läpikäynti, tase-erittelyiden purku, erillislaskutusten tarkistus, palvelusopimusten tarkistus, vastikkeiden perintä tai perimättä jättäminen, keskeneräisten tehtävien läpikäynti, tarjouspyyntöjen laadinta, vuoden 2016 hankkeiden valmistelu ja tulevaisuussuunnitelman yhtiökokousesitys. Työntäyteinen syksy on siis tulossa. Realcon ja Realia Isännöinnin yhdistymisen tavoitteena on kehittää koko isännöintialaa yhä asiakaskeskeisemmäksi asiantuntijapalveluksi. Tämän tavoitteen toteutumisessa auttaa muun muassa Realcon toimitusjohtaja Juha Herno Realia Isännöinnin kehitysjohtajana. Tavoitteen saavuttamiseksi asiakaskokemusta aletaan mitata ja johtaa systemaattisesti. Olemme aidosti kiinnostuneita siitä, miten tyytyväisiä te asiakkaat olette palveluumme ja miten voimme tehdä siitä yhä paremman. Tähdätään yhdessä korkealle! Realcon toimitusjohtaja Juha Herno ja Realia Isännöinnin liiketoimintajohtaja Timo Aarvala Pohjoismaiden suurin asunto-, kiinteistö- ja toimitilaomaisuuden hallintaan ja välitykseen erikoistunut Realia Group konserni on ostanut pääkaupunkiseutulaisen kiinteistöalan toimija Realco Oy:n. Realcon taustalla olevan yhtiön synty tapahtui elokuussa 1984, yli 30 vuotta sitten. Erilaisten vaiheiden jälkeen tämän vuoden kesällä Realcon osakkeenomistus siirtyi Realia Groupille. Neuvotteluprosessi oli yli vuoden kestävä ja monivaiheinen. Prosessin aikana tutustuimme Realia Groupin, Realia Isännöinnin ja Realia Managementin päättäjiin ja totesimme tavoitteemme toimialan kehityksestä olevan samankaltainen. Yhdenmukaiset näkemyksemme auttoivat hyvään lopputulokseen pääsyä, kertoo Realcon hallituksen puheenjohtaja Jari Porthén. Realcon toimintojen integraatio Realia Isännöintiin ja Realia Managementiin käynnistyi 17.8.2015, mikä pohjaa aiemmin kesäkuussa allekirjoitettuun sopimukseen Realco Oy:n ja sen tytäryhtiöiden koko osakekannan myynnistä Realia Groupille. Realcon johto ja työntekijät jatkavat yhtiön palveluksessa ja siirtyvä integraation edetessä Realia Isännöintiin, Realia Managementiin tai Huoneistokeskukseen vanhoina työntekijöinä. Realcon asiakkailta ei edellytetä toimenpiteitä, sillä kaikki heidän kanssaan solmitut sopimukset ja sitoumukset ovat edelleen voimassa. Realcon asiakkaina olevien asunto-osakeyhtiöiden ja kiinteistöosakeyhtiöiden isännöinti hoituu jatkossakin samojen henkilöiden ja toimipisteiden kautta. Isännöintialalla on menossa suuri muutos, jossa todellinen asiantuntijapalvelu korostuu entisestään. Yhteistyössä alan suurimman toimijan kanssa voimme tarjota asiakkaille monipuolisemman asiantuntija-

Todellinen Kumppani 3 Realia Isännöinnin liiketoimintajohtaja Timo Aarvala, Realcon hallituksen puheenjohtaja Jari Porthén, Realcon toimitusjohtaja Juha Herno ja Realia Managementin liiketoimintajohtaja Lea Jokinen. verkoston taloyhtiön koko elinkaaren ajalle, kattavamman palvelutarjooman sekä laajemman toimipisteverkoston, sanoo Jari Porthén. Yhdistymisellä haemme luonnollisesti etuja asiakkaille. Suurena toimijana pystymme tarjoamaan asiakkaille enemmän erilaisia asiantuntijoidemme palveluita ja kumppaniverkostomme etuja. Olemme kilpailuttaneet useita palveluntarjoajia ja näiden puitesopimusten kautta asiakkaat saavat kustannustehokkaita ja laadukkaita palveluita esimerkiksi vaihtomattojen ja hissihuoltojen osalta. Olemme myös tuotteistaneet valmiita lisäpalveluita, joilla vastaamme lakisääteisiin muutoksiin ja helpotamme asuntoosakeyhtiön hallituksen toimintaa, esimerkkeinä Energiatodistus ja Ilmoitusvelvollisuuspalvelu, kertoo Realia Isännöinnin liiketoimintajohtaja Timo Aarvala. Haluamme isännöinnin kehitty- vän siten, että kiinteistöjen asukkaat ja käyttäjät voivat keskittyä huolettomaan, yllätyksettömään ja turvalliseen kiinteistön käyttöön. Asiantunteva sekä ennakoiva kiinteistöjen ylläpito turvaa taloudellisen kiinteistön teknisen hoidon. Olisiko aika myös keventää tavallisen asunto-osakeyhtiön hallintoa? Voisiko lainsäädäntö kehittyä siten, ettei osakkeenomistajien tarvitsisi vastentahtoisesti vuosittain käydä yhtiökokouksessa valitsemassa hallitukseen vastentahtoisia jäseniä? Yhtiökokous voisi hyväksyä yhtiölle tavoitteellisen vuosisuunnitelman, jota isännöinti noudattaisi. Yhtiön talous olisi täysin avoin kaikille osakkeenomistajille ja vuosiraportti olisi netissä tutustuttavana. Digitalisaation nykyistä parempi hyväksikäyttö ja muiden menetelmien kehitysloikat ovat hankkeita, jotka vaativat suuria kehityspanoksia. Realia Isännöinti, Suomen suurimpana isännöinnin yrityksenä, haluaa resursseillaan viedä koko toimialan kehitystä yllä mainittuun suuntaan, selittää Jari Porthén. Julkaisija Realco Oy Kauppakaarre 1 00700 Helsinki Realia Isännöinnillä ja Realcolla on hyvin samanlaiset tavoitteet isännöinnin toimialan kehittämisen suhteen. Tahdomme vastata muuttuneisiin asiakastarpeisiin ja -odotuksiin ja tarjota asiakkaillemme alan parhaan asiakaskokemuksen. Panostamme asiakaskokemukseen mittaamalla ja johtamalla, ja kysymme esimerkiksi jokaisen hallituksen tyytyväisyyttä meidän toimintamme laatuun. Mikäli asiakkaan puolella ilmenee tyytymättömyyttä, otamme yhteyttä asiakkaaseen selvittääksemme syyt ja korjataksemme ne. Suurena toimijana Realia Isännöinti haluaa toimia suunnannäyttäjänä koko toimialan kehityksessä. Kasvustrategiamme tukee tätä tavoitetta ja yhtiöiden voimien yhdistämisen myötä pystymme myös pääkaupunkiseudulla palvelemaan asiakkaitamme entistäkin paremmin, sanoo Timo Aarvala. Päätoimittaja Juha Herno Toimitus Michéle Fenech Taitto Michéle Fenech Painopaikka S-paino Oy

4 Todellinen Kumppani Asiantunteva sekä ennakoiva kiinteistöjen ylläpito säilyttää kiinteistön arvon ja turvaa taloudellisen kiinteistön hoidon. Vastuullinen taloyhtiö siis korjaa ja remontoi taloyhtiötään pitääkseen sen kunnossa. Miten kertynyttä korjausvelkaa voisi vähentää, jotta rahoitusvastike laskisi? Korjausvelan vähentäminen onnistuu esimerkiksi omaisuuden myynnillä. Siitä saadut rahat voidaan käyttää osarahoituksena lainan lyhennykseen. Taloyhtiö voi myydä omaisuuttaan hankkimalla rakennusoikeuden tontilleen, myymällä talonmiehen asunnon tai ullakon varastotilat. vuokratulot voivat olla mukava lisä taloyhtiön kassaan pitkällä aikatähtäimellä. Jos taas talonmiehen asunto myydään, saadaan rahat heti käteen ja taloyhtiö saa yhden yhtiövastikkeen maksajan lisää. Onko asunnosta saatava summa ja yhtiövastikemaksut enemmän tai vähemmän kuin pitemmällä tähtäimellä vuokratuloista saatava? Realcon isännöitsijät Jyri Nieminen ja Isto Veteläinen avaavat talonmiehen asunnon myyntiprosessia yhtenä vaihtoehtona korjausvelan vähentämiseen. Yleisesti ottaen prosessi etenee seuraavan kaavan mukaisesti: kannattavuus lasketaan, hallitus valmistelee ehdotuksen, yhtiökokous päättää myynnistä, osakeannit valmistellaan, asunto myydään, osakekirja tilataan ja luovutetaan. Taloyhtiön hallitus miettii talonmiehen asunnon myyntiä hallituksen kokouksessa ja, jos asunnon myynti koetaan kannattavaksi, valmistelee hallitus ehdotuksen yhtiökokoukselle. Valmistelutöihin kuuluu uusi yhtiöjärjestysluonnos, huoneistoselitelmä, esitys osakepääoman korotuksesta ja osakeanti. Varsinaisen päätöksen tekevät taloyhtiön osakkaat yhtiökokouksessa. Osa osakkaista myy mieluummin asunnon, jotta he saavat rahalle vastinetta saman tien. Osa taas Asunnon myynnin harkinta aloite- saattaa mieluummin haluta pitää taan selvittämällä myynnin kannat- asunnon vuokralla, sillä vuokraatavuus. Aika monissa yhtiöissä minen on mahdollisesti kannattatalonmiehen asunto on vuokralla ja vampaa 20 30 vuoden säteellä. näin ollen taloyhtiö saa vuokratulo- Yhtiökokouksen 2/3 enemmistön ja. Jos taloyhtiö on vuokrannut päätöksellä voidaan tehdä yhtiöjärasunnon, pitää sen kuitenkin huo- jestysmuutos ja päätös talonmielehtia asunnon kunnossapidosta. hen asunnon myynnistä. Mitkä ovat asunnon kunnossapidon kustannukset ja kuinka hyvin vuokra kattaa nämä? Kunnossapitokustannuksista huolimatta Hallitus edistää myyntiprosessia huolehtimalla siitä, että osakepääoman korotus ja sitä koskeva yhtiöjärjestysmuutos hyväksytään maistraatissa ja merkitään kaupparekisteriin. Välittäjä on tietoinen hallituksen osakeantivaltuutuksesta ja osaa kertoa siitä ostajalle. Koska asunnolle on luotu uusi osake, siinä ei ole varainsiirtoveroa. Siten talonmiehen entisen asunnon ostossa asunnon ostaja säästää 4 %. Välittäjä laatii asunnon ostajalle osakkeiden merkintäsopimuksen. Kun ostaja löytyy, hyväksyy hallitus kauppahinnan ja tekee ostajalle suunnatun osakeannin, jolla ostaja merkitsee uudet osakkeet ja maksaa kauppahinnan yhtiölle. Asunnon ostajalle luovutetaan hallituksen allekirjoittama osakkeiden väliaikaistodistus. Kun yhtiöjärjestys on vahvistettu maistraatissa, voi isännöitsijä tilata osakekirjan. Päätösvaltainen hallitus allekirjoittaa osakekirjan ja luovuttaa sen asunnon uudelle omistajalle. Näin koko prosessi saadaan päätökseen.

Todellinen Kumppani 5 Uudisrakennus on rakennuttajan tilaama ja urakoitsijan rakentama uusi kiinteistö kuten asuntoja täynnä oleva uusi hieno taloyhtiö. Vaikka uudisrakennus on huolella rakennettu, saattaa silti korjattavaa ilmetä ajan kuluessa, joten uudet taloyhtiön osakkaat pääsevät ilmoittamaan mahdollisista vioista ja puutteista vuositarkastuksessa. Asuntokauppalain 4 luvun 18 :n mukaan myyjän on järjestettävä vuositarkastus, jossa todetaan asunnoissa ja kiinteistön muissa osissa ilmenneet virheet. Vuositarkastus on pidettävä 12 15 kuukauden kuluttua siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöön otettavaksi. As Oy Vantaan Piccadilly on uudiskohde Vantaalla, jonka isännöintiä on hoitanut alusta asti Realcon Tikkurilan isännöitsijätoimisto. Piccadillyn rakennuttaja on Skanska Kodit ja pääurakoitsija Skanska Talonrakennus Oy. Urakkasopimus on tehty perustuen asuntokauppalakiin ja, koska rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt As Oy Vantaan Piccadillyn rakennuksen käyttöön otetavaksi 10.4.2014, on Piccadillyn taloyhtiössä vuositarkastuksen aika, sanoo Realco Tikkurila Oy:n isännöitsijä Jyri Nieminen. lähetti 2.3.2015 kaikille Piccadillyn osakkaille kyselylomakkeen, jossa kysyttiin asuntojen mahdollisista puutteista ja vioista. Tämä lomake tuli palauttaa viimeistään 10.4.2015 Skanskalle. As Oy Vantaan Piccadillyn yleisiin tiloihin tehtiin hallituksen, urakan valvojan, hallinnollisen ja teknisen isännöitsijän avulla tarkastukset ja kirjattiin ylös puutteet ja viat. Koska osakkailla ei välttämättä ole taitoa arvioida kaikkien huoneistoissa olevien kohteiden kuntoa, kävi hallituksen pyynnöstä tekninen isännöitsijä kaikkien kylpyhuoneet ja parvekkeet läpi. Olen ollut hyvin tyytyväinen vuositarkastukseen. Vikoja löytyi vain vähän ja se vähä, mikä löytyi, korjattiin nopeasti. Tiedotus on pelannut hyvin ja kaikesta on saanut ajoissa tietoa. Koko prosessi on toiminut esimerkillisesti, kertoo As Oy Vantaan Piccadillyn hallituksen jäsen Teija Andersen. As Oy Vantaan Piccadilly ja Skanska Talonrakennus Oy pitivät 16.4.2015 vuositarkastuskokouksen, missä kaikki havaitut viat ja puutteet koottiin yhteen. Skanska Yleensä vuositarkastus alkaa siitä, Talonrakennus Oy päätti ottaa haettä myyjä lähettää ostajille lomak- vaittujen vikojen ja puutteiden korkeet, joihin virheilmoitukset merki- jaukset työn alle. Piccadillyn tään. Skanska Talonrakennus Oy korjaukset on saatu tehtyä pääsään- töisesti kesällä 2015. Viat ja puutteet on korjattu varsin itsenäisesti ilman ongelmia sovitussa ajassa. Vuositarkastuskokous 16.4.2015, sekä vuosikorjaustöiden sujuvuus yhtiötä edustavan isännöitsijän Jyri Niemisen kanssa on sujunut esimerkillisen hyvin. Yhteistyössä saadaan asiat ripeästi hoidettua ja kaikki turha asioiden pitkittäminen jää kokonaan pois, kun asioita hoidetaan ammattitaitoisesti, kertoo Skanska Talonrakennus Oy:n Vastaava takuutöiden työnjohtaja Juha Koivisto. Skanska Talonrakennus Oy on antanut taloyhtiölle rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden. Vakuus vapautetaan, kun vuosikorjaustyöt on saatu päätökseen ja osakkaat sekä taloyhtiön hallitus ovat allekirjoittaneet suostumuspaperit. As Oy Vantaan Piccadillyn takuuaikainen vuositarkastus on pidetty hyvässä yhteisymmärryksessä. Kaikki tarkastuksen osaiset - taloyhtiön hallitus, urakoitsija, rakennuttaja ja isännöinti - ovat tyytyväisiä prosessiin.

6 Todellinen Kumppani Helsingin kaupungin Kiinteistöviraston sivuilla kerrotaan, että kaupungin omistamien asuintonttien maanvuokrasopimuksista noin 170 päättyy vuoden 2015 lopussa. Maanvuokrasopimuksia päättyy nyt useilla vanhoilla kerros- ja pientaloalueilla kuten Herttoniemen, Roihuvuoren, Hermannin, Haagan ja Oulunkylän kaupunginosissa. Monilla taloyhtiöllä on meneillään isot päätökset. Uusitaanko maanvuokrasopimus vai ostetaanko tontti kaupungilta, jos kaupunki antaa tähän mahdollisuuden? 50 vuotta sitten solmittujen maanvuokrasopimuksien vuokrat ovat ihan eri tasolla kuin nykyajan vuokrat. Vanhat tonttivuokrat ovat mahdollisesti olleet jopa niin olemattomia, että ne eivät ole juuri vaikuttaneet vastikkeisiin. Maanvuokrasopimusten vuokrausehdot ja uusiminen valmistellaan kiinteistövirastossa. Nyt kun maanvuokrasopimukset päättyvät, suhteutetaan vuokra uusissa sopimuksissa nykyiseen hintatasoon ja alueen arvoon. Näin ollen tontin vuokra saattaa jopa kymmenkertaistua. Sopimuksen päättymiseen kannattaa valmistautua hyvissä ajoin. Jos taloyhtiö on kiinnostunut tontin lunastuksesta, ei samalle ajalle kannata suunnitella esim. putkiremonttia. Taloyhtiöllä pitää olla varaa rahoittaa tontin osto. Jos taloyhtiö ottaa lainan, maksetaan sitä pois seuraavat kymmenet vuodet. Tontin oston kannattavuus pitää laskea tarkkaan. Mitä vaihtoehtoja siis taloyhtiöllä on? Vuokrasopimuksen uusiminen on yleisempi vaihtoehto. Uudet vuokrahinnat saattavat moninkertaistua. Vuokrat sidotaan elinkustannusindeksiin. Sopimukseen voi sisältyä tonttikohtaisia erityisehtoja. Oma tontti luo turvaa. Tontin ostaminen on kallista. Lainoituksen järjestäminen on halpaa. Omasta tontista peritään kiinteistöveroa. Kaikkia tontteja ei voi ostaa esimerkiksi silloin kun tontilla on vielä merkitystä maankäytön kehittämisen kannalta. Lisätietoja maanvuokrasopimuksista ja tontin ostomahdollisuuksista Helsingin kaupungin Kiinteistöviraston sivuilta: http://www.hel.fi/www/kv/fi/ajankohtaisethankkeet/tontit/vuonna-2015-paattyvatmaanvuokrasopimukset Kiinteistön ylläpito ja korjausrakentaminen Pihlajistonkuja 4, 00710 Helsinki 09 7251 5500, www.talokeskus.fi Tekninen jätehuolto Vanha yhdystie 5, 04430 Järvenpää 09 2798110, www.kapasity.fi Sähköasennusliike Tikkurilantie 12, 01380 Vantaa 045 234 6198, www.adamax.fi Lämpö-, vesi-, ilmanvaihto- ja sähkötyöt sekä -huollot Laaksotie 35, 01390 Vantaa 09 857 4023, www.lvi-lakanen.fi

Todellinen Kumppani 7 Hei, nimeni on Daniela Dahlqvist. Olen 24-vuotias kiinteistösihteeri ja toimin Realcon Malmin isännöintitoimistossa. Tykkään työstä kiinteistösihteerinä, sillä pidän siitä että työtehtävät ovat monipuolisia ja ala on haastava. Työpäivissä on vaihtelua, mikä pitää mielen virkeänä ja mielenkiinnon yllä. Kiinteistöalan monipuolisuus kiinnostaa ja olen aina pitänyt lakiasioista, mutta en tarpeeksi opiskellakseni juristiksi. Tällä alalla saan olla tekemisissä kiinnostavien lakiseikkojen kanssa ja alalla yhdistyy moni koulussa opisennen kiinteistöalalle tuloa valmis- kelemani asia, kuten palkanlaskenta, lastuin Sotungin lukiosta vuonna kutus, kirjanpito jne. 2010, jonka jälkeen aloitin opiskeala tarjoaa paljon lemaan Helsingissä oppisopimukuutta opittavaa tälsella parturi-kampaajaksi. Parin laiselle aloittelijalle ja vuoden opiskelun jälkeen jätin se motivoi ja pitää Helsingin ja muutin Turkuun, samielenkiinnon työmalla jätin parturi-kampaaja opinhön yllä. not kesken. Turussa työskentelin Ruissalon kylpylässä tarjoilijana reilun vuoden ennen kuin aloitin tanormaali päivä alkaa koneiden loushallinnon merkonomin käynnistelyllä ja sähköpostien lukeopinnot Turun ammatti-instituutis- misella. Kun postit on luettu alan sa. hoitamaan niitä yksi kerrallaan sen mukaan, mikä vaatii nopeinta reakjokunen vuosi sitten tarvitsin kesä- tiota. Välissä hoidan mahdolliset työpaikan ja kysyin Realcon toimi- puhelut tai isännöitsijän tuomat kiireelliset tehtävät. Tavoite päivän tusjohtajalta Juha Hernolta, että olisiko Realcolla mitään tarvetta ja lopulle on aina, että päivän sähköpostit on hoidettu, jotta seuraavan sattumoisin oli. Sen jälkeen olen viettänyt useamman kesän Realcol- päivän voi aloittaa puhtaalta pöydältä. Vielä toistaiseksi olen onnisla ja suorittanut työharjoitteluni tunut tässä, mutta olen kuullut että täällä. Nyt sitä sitten ollaan täällä kiireiset ajat ovat vasta alkamassa. ihan vakituisesti. Tiimityöskentely on tärkeätä. En usko, että pärjäisin tämän kaltaisessa työssä ilman tiimityöskentelyä. Työtehtäviä olisi siinä vaiheessa jo ihan liikaa yhdelle ihmiselle hoidettavaksi. Lisäksi tiimityöskentely tuo omaan tekemiseen varmuutta, kun voi kysyä toisten mielipidettä. Suosittelen kiinteistöalaa kaikille, jotka kokevat että kiinnostusta riittää ja ovat valmiita haasteisiin.