Kaupallinen toimivuus 4.8.2014
Kaupallinen toimivuus 1 Sisällysluettelo 1 JOHDANTO... 2 2 KESKUSTAN NYKYINEN PALVELURAKENNE... 3 3 ASEMAKAAVAN SUUNNITELMAT... 4 4 MARKKINOIDEN KEHITYS... 5 4.1 Liiketilan lisätarve Naantalissa... 5 4.2 Verkkokaupan kehitys... 7 5 ASEMAKAAVAN KAUPALLINEN TOIMIVUUS JA KAUPALLISET VAIKUTUKSET... 10 5.1 Kaupallinen toimivuus...10 5.2 Vaikutukset keskustan palvelurakenteeseen ja kaupan toimintaedellytyksiin keskustassa... 12 5.3 Vaikutukset palveluiden saavutettavuuteen ja asiointiin... 13 6 JOHTOPÄÄTÖKSET... 14
Kaupallinen toimivuus 2 1 JOHDANTO Naantalissa kehitetään keskustaa. Keskusta-alueelle on laadittu rakennemalli ja liikenneverkon yleissuunnitelma. Rakennemallissa on esitetty keskusta-alueen maankäytön periaatteet. Rakennemallia täydentämään järjestettiin kesällä 2012 keskeisten ydinkortteleiden osalta arkkitehtuurikilpailu. Nyt Naantalissa on vireillä keskustankorttelien asemakaavan muutos. Suunnittelun tavoitteena on alueen keskustatoimintojen vahvistaminen sekä laadukkaan ja hyvän elinympäristön kehittäminen. Tavoitteena on saada ydinkeskustan keskeiset korttelit ja niihin liittyvät katualueet rakentumaan korkeatasoiseksi asuin- ja liikepaikaksi sekä oleskelualueeksi, vahvistaa Tullikadun asemaa pääliikekatuna sekä yhdistää kantakaupunki luontevasti Järveläntien marketalueeseen Tässä selvityksessä tarkastellaan Naantalin keskustakorttelien asemakaavan muutoksen kaupallista toimivuutta sekä arvioidaan asemakaavamuutoksen kaupallisia vaikutuksia. Santasalo Ky on tehnyt Naantalin kaupallisten palveluiden selvityksen 2007. Kaupallisessa selvityksessä arvioitiin mm. Naantalin keskustan kaupallisten toimintojen kehittämistä. Asemakaavamuutoksen tarjoamia mahdollisuuksia kehittää kaupallisia palveluita tarkastellaan tässä suhteessa asemakaavan tavoitteisiin sekä kaupan selvityksessä esitettyihin kehittämisajatuksiin. Naantalin keskustakorttelien asemakaavan muutoksen kaupallisen toimivuuden ja vaikutusten arvioinnin on tilannut Naantalin kaupunki. Selvityksen on laatinut konsulttityönä WSP Finland Oy. Selvityksestä vastaavat tutkijat Tuomas Santasalo ja Katja Koskela.
Kaupallinen toimivuus 3 2 KESKUSTAN NYKYINEN PALVELURAKENNE Naantalin kaupallisen selvityksen mukaan kaupalliset palvelut keskustassa jakautuvat liikekeskustaan, vanhaan kaupunkiin sekä market-alueeseen. Näiden lisäksi mm. keskustan koillisosassa on marketteja ja kylpylä. Kokonaisuudessaan keskustassa on liiketilaa kaupallisten palveluiden käytössä noin 35.000 kerrosneliömetriä. Kaupallinen ydinalue rajoittuu torin ympäristön kortteleihin. Marketalue sijoittuu kaupungin sisääntuloväylän päähän. Vanhankaupungin palvelut painottuvat matkailupalveluihin. Asemakaava-alue on sijainniltaan keskeinen ja se jää kaupallisen ydinkeskustan ja marketalueen väliin. Tällä hetkellä alueella on liikerakennus Tullikadulla sekä virastotalo Tuulensuunkadulla, jossa on myös liiketilaa. Tullikadun liikerakennuksessa toimii nykyisin kukkakauppa, taksiasema ja grillikahvila. Virastotalossa on mm. lääkäriasema, hammaslääkäri ja kirjakauppa. Aikaisemmin talossa toimi myös Kelan toimisto. Lisäksi kaavoitusalueella on toiminut useana vuonna jäätelökioski. Asemakaava-alueella on liikepinta-alaa kaupan ja palveluiden käytössä yhteensä noin 1500 k-m 2. Kaava-alueeseen rajoittuu keskustan liikekiinteistöjä. Kaava-alueen lounaispuolella torin vieressä on kortteli, jossa on kaupallisia palveluita koko korttelin ympäri. Tullikadulla kaava-alue rajoittuu ns. Unikeon kortteliin, jonka tyhjillään olevan liikerakennuksen tilalle on määrä toteuttaa asuinkerrostaloja. Unikeon korttelin asemakaavan mukaan on Tullikadun varrelle katutasolle sijoitettava liiketilaa. Yhteensä liiketilaa on kortteliin tulossa arviolta 800 k-m 2.
Kaupallinen toimivuus 4 3 ASEMAKAAVAN SUUNNITELMAT Asemakaava-alueelle rakentuu asuintaloja, joiden katutasoon sijoittuu liiketilaa. Lisäksi alueelle osoitetaan paikka linja-autoterminaalille. Asemakaava-alueella on myös terveyskeskus. Liiketilaa suunnitellaan ensisijaisesti Tullikadun ja Tuulensuunkadun varrelle sekä linjaautoterminaalin puoleiselle julkisivulle. Kaavassa ei määrätä liiketilojen rakennusoikeutta, mutta tietyillä katuosuuksilla edellytetään ensimmäisessä kerroksessa liiketilaa. Asemakaavan viitesuunnitelmissa tilavarannoksi on arvioitu n. 1500 k-m 2. Tavoitteena on, että katutiloista muodostuu selkeitä liike-elämän reunustamia kaupunkitiloja. Asemakaava-alueella ensisijaisesti liiketiloille varattavat paikat katutasossa Asemakaava-alueelle on myös mahdollista rakentaa sekä sisätilaan että katutilaan avautuva kauppakuja. Kauppakuja voidaan toteuttaa parhaiten kolmessa vaihtoehtoisessa kohteessa: korttelissa 55 tontilla 3 Tuulensuunkadun varteen (1100 k-m 2 ), korttelissa 55 tontilla 4 Tuulensuunkadun ja Asemapäällikönpuiston väliselle korttelin osalle (900 k-m 2 ) ja korttelissa 13 tontilla 5 linja-autoterminaalin kaakkoispuolella (700 k-m 2 ). Kauppakujat mahdollistavat liiketilaa asemakaava-alueella yhteensä 2700 k-m 2, jolloin asemakaava-alueen kokonaisliiketilamäärä nousisi noin 3000 kerrosneliömetriin, jos kaikki mahdolliset paikat hyödynnetään liiketilana.
Kaupallinen toimivuus 5 4 MARKKINOIDEN KEHITYS Naantalin markkina-alueeseen kuuluu lähinnä oman kunnan asukkaat ja Naantali itsessään kuuluu Turun ja Raision asiointialueisiin. Merkittävä osa erikoikaupan ostovoimasta valuu Raisioon. Naantaliin ostovoimaa tuovat matkailijat sekä loma-asukkaat. 4.1 Liiketilan lisätarve Naantalissa Naantalin kaupan markkinat ovat kasvussa, koska väestö kasvaa ja ostovoima asukasta kohden on kasvussa. Ostovoiman kasvu vaikuttaa vähittäiskaupan toimintamahdollisuuksiin positiivisesti. Ostovoiman kasvun pohjalta arvioidaan tulevaa liiketilan lisätarvetta alueella. Laskelma pohjautuu Naantalin asukkaiden ostovoiman kasvuun vuosina 2013-2030. Ostovoiman kasvu on suhteutettu pinta-alaksi toimialoittaisten keskimääräisten myyntitehokkuuksien avulla. Myyntitehokkuus on arvoitu vähittäiskaupan myynnin ja kartoitusten pohjalta. Tehokkuus vaihtelee toimialoittain. Myyntitehokkuus Kerrosala = 1,25 * Myyntiala / k-m2 / my-m2 Päivittäistavarakauppa ja Alko 5 600 7 000 Tilaa vaativa kauppa 2 200 2 800 Muu erikoiskauppa 3 100 3 800 Erikoiskauppa yhteensä 2 700 3 400 Vähittäiskauppa yhteensä 3 300 4 100 Autokauppa ja huoltamot 7 000 8 700 Ravintolat 2 700 3 400 Liiketilan lisätarve on laskettu nykyisellä myyntitehokkuudella. Mikäli myyntiteho kasvaa paljon, myös kaupan investointihalukkuus uuteen liiketilaan kasvaa, ja tämä taas laskee myyntitehoa. Koska tietoa myyntitehokkuuden kehityksestä ei ole, ja koska kaavoituksen tulee pikemmin olla mahdollistavaa kuin rajoittavaa, ei tässä selvityksessä ole oletettu, että myyntitehokkuus tulevaisuudessa kasvaisi. Oletuksena on, että kaupan kehitysmahdollisuuksia halutaan alueella tukea eli kaavoitetaan sopivia kauppapaikkoja ja luodaan mahdollisuuksia kaupan kasvulle. Vähittäiskaupan lisäksi myös kaupalliset palvelut tarvitsevat liiketilaa. Palveluiden liiketilatarpeen on laskettu suuntaa-antavasti olevan 20 % vähittäiskaupan tarpeesta eli lähes saman verran kuin niitä on tälläkin hetkellä. Keskustoissa palvelujen osuus on suurempi kuin muilla kaupan alueilla. Tulevaisuudessa palvelujen osuus voi olla suurempikin, mikäli ostovoimaa suunnataan tuoteostojen sijaan palveluihin. Tällöin vastaavasti kaupan tarve olisi pienempi, joten kokonaismitoitukseen ei tällä lasketa olevan vaikutusta. Enimmäistarve kuvaa pinta-alan lisätarvetta, jossa koko ostovoiman kasvu on suunnattu uusiin neliöihin. Tällöin nykyisten myymälöiden myynti voi kasvaa inflaation verran. Myymälät voivat toki laajentua ja näin kasvattaa myyntiään, mutta laajennus on uutta pinta-alaa. Osa ostovoiman kasvusta toteutunee nykyisissä myymälöissä, kun nämä kehittävät toimintaansa. Vähimmäistarvelaskelmassa tämä on otettu huomioon niin, että ostovoiman kasvusta osan on laskettu menevän nykyisille myymälöille. Vähimmäistarvelaskelmassa päivittäistavara kaupan ostovoiman kasvusta noin kahden kolmasosan odotetaan toteutuvan uusien myymälöiden muodossa ja erikoiskaupan ostovoiman kasvusta puolet. Päivittäistavarakaupassa osuus on suurempi siksi, että toimialalla on laajentumistarvetta vaikkei ostovoima kasvaisikaan. Tuotevalikoimat laajenevat, joten päivittäistavarakaupat tarvitsevat lisää pinta-alaa säilyttääkseen kilpailukykynsä markkinoilla.
Kaupallinen toimivuus 6 Vähimmäistarvelaskelma on nettolaskelma, johon kaavoituksessa tulisi vähintään varautua, jotta nykyinen palvelutaso alueella säilyisi. Mikäli alueelle ei saada lisää liiketilaa, ostovoimaa virtaa nykyistä enemmän kauemmaksi. Vähimmäistarvetta suuremmallekin pinta-alalle on yleensä kysyntää kasvavilla markkina-alueilla. Enimmäistarvelaskelma asettaa rajan sille, mihin ostovoiman kasvu riittää laskennallisesti. Kaupan käytöstä poistuvat tai uudella korvautuvat liiketilat lisäävät tarvetta, mutta tätä ei laskelmassa ole otettu huomioon. Vähittäiskaupan lisätilantarve Naantalissa 2012-2030 Keskusta-alueet Enimmäistarve k-m 2 2012-2020 2020-2030 2012-2030 Enimmäistarve k-m 2 2012-2020 2012-2030 Päivittäistavarakauppa 1 900 2 500 4 400 Päivittäistavarakauppa 2 200 3 900 Erikoiskauppa ja palvelut 6 700 9 600 16 300 Erikoiskauppa ja palvelut 7 700 13 100 Tiva ja autokauppa 4 700 6 900 11 700 Tiva ja autokauppa 500 800 Kauppa ja palvelut yht. 13 300 19 000 32 400 Kauppa ja palvelut yht. 10 400 17 800 Vähittäiskaupan lisätilantarve Naantalissa 2012-2030 Keskusta-alueet Vähimmäistarve k-m 2 2012-2020 2020-2030 2012-2030 Vähimmäistar ve k-m 2 2012-2020 2012-2030 Päivittäistavarakauppa 1 300 1 700 2 900 Päivittäistavarakauppa 1 500 2 600 Erikoiskauppa ja palvelut 3 400 4 800 8 200 Erikoiskauppa ja palvelut 3 900 6 600 Tiva ja autokauppa 2 400 3 500 5 900 Tiva ja autokauppa 300 400 Kauppa ja palvelut yht. 7 100 10 000 17 000 Kauppa ja palvelut yht. 5 700 9 600 Lähde: Santasalo Ky Lähde: Santasalo Ky Asukkaiden ostovoiman kasvun pohjalta laskettuna liiketilan enimmäislisätarve vuoteen 2020 mennessä on Naantalissa yhteensä noin 19.000 k-m 2 ja vuoteen 2030 mennessä yhteensä yli 30.000 k-m 2. Vähimmäistarve, johon kaavoituksessa olisi syytä vähintään varautua on Naantalissa vuoteen 2020 mennessä 10.000 k-m 2 ja vuoteen 2030 mennessä 17.000 k-m 2. Pienillä markkina-alueilla, jotka ovat suurempien keskusten vaikutusalueella, on vähimmäistarve se, johon kaavoituksen mitoituksessa tulee vähintään pyrkiä. Liiketilan lisätarve ei vielä suoraan kerro mihin uutta liiketilaa tulisi alueella sijoittaa. Osa tarpeesta suuntautuu Naantalin keskustaan ja osa muille kaupan alueille. Kaupan toiminnan mukaan on liiketilan lisätarve jaettu keskustahakuisiin toimintoihin ja keskustan ulkopuolisten alueiden toimintoihin. Puhdas toimialajako ei ole soveltuva, sillä keskustat ja muut kaupan alueet ovat yleensä monipuolisia ja alueille sijoittuu monen toimialan myymälöitä. Eli keskusta-alueilla on myös tilaa vaativaa kauppaa ja muilla alueilla jonkin verran päivittäistavarakauppaa ja erikoiskauppaa. Naantalin keskusta-alueiden liiketilan vähimmäislisätarve vuoteen 2020 mennessä on lähes 6000 k-m 2 ja vuoteen 2030 lähes 10.000 k-m 2. Tämä on se tarve, johon keskustan kaavoituksessa tulisi vähintään varautua.
Kaupallinen toimivuus 7 4.2 Verkkokaupan kehitys Verkkokauppa on Suomessa kasvanut nopeasti, ja se on edelleen kasvussa. Verkkokaupan kasvu on herättänyt varsinkin mediassa ajatuksia siitä, ettei normaalia liiketilaa enää tarvitakaan. Verkkokauppa on viime vuosina kasvanut erityisen voimakkaasti informaatiotuotteiden ja aineettomien hyödykkeiden kuten esimerkiksi matkalippujen, teatterilippujen, äänitteiden ja rahapelien kaupassa, jossa jakelukanavana toimii tietokone, eikä tuotetta tarvitse erikseen hakea esimerkiksi postista. Verkkokaupasta ostetaan kuitenkin paljon myös tavaraa. Suosituimmat vähittäiskaupan tuoteryhmät verkkokaupassa ovat viihde-elektroniikka ja tietotekniikka, moottoriajoneuvot sekä pukeutuminen. Verkkokaupan suurimmat tuoteryhmät 2013 Matkailu 36 % Viihde-elektroniikka ja tietotekniikka Rahapelit Pukeutuminen 10 % 9 % 6 % 6 % 5 % 5 % 2 % 2 % 16 % Moottoriajoneuvot ja veneet Asuminen ja energia Raho i tu s Pääsy- ja elokuvaliput Sistustaminen ja puutarha Musiikki ja elokuvat Muut tuotteet ja palvelut Lähde: TNS Gallup TNS Gallupin verkkokauppatilaston mukaan suomalaiset ostivat vuonna 2013 verkkokaupoista yhteensä 10,5 miljardilla eurolla, josta tavaraostoihin meni 4,4 miljardia euroa. Vähittäiskaupan tuotteita ostettiin verkosta yhteensä 3,4 miljardilla eurolla, joka vastaa noin 8 % vähittäiskaupan myynnistä Suomessa. Tiedot pohjautuvat kuluttajakyselyyn. Tietojen keruu sekä tuoteryhmäjaottelu on toinen kuin vähittäiskauppaa koskevissa tilastoissa, joten verkkokauppaa koskevat luvut eivät ole täysin yhteneväisiä vähittäiskaupan myyntiä koskevien lukujen kanssa. Päivittäistavarakaupan tuotteita ostetaan verkosta vielä harvoin, elintarvikkeiden ja alkoholin osuus vähittäiskaupan verkko-ostoksista on vielä vähäistä, vain 2,5 prosenttia ja koko verkkokaupasta vain 0,8 %. Verkkokauppa painottuu siis erikoiskauppaan, verkkokaupan osuus koko erikoiskaupasta oli vuoden 2013 ensimmäisellä vuosipuoliskolla 17,5 prosenttia.
Kaupallinen toimivuus 8 Verkkokaupan kehitys 2010-2013 2013 4,4 0,1 6,0 10,5 2012 2011 4,0 4,2 0,1 0,1 5,5 5,2 9,65 9,58 Tavarakauppa Digitaalinen sisältö Palvelut 2010 3,8 0,1 5,0 8,9 0 2 4 6 8 10 12 Lähde: Verkkokauppatilasto; TNS Mrd Verkkoa käytetään paljon perinteisen kaupan rinnalla. Kuluttajat tutustuvat tuotteisiin verkossa ennen ostospäätöstä. Erityisen merkittävänä verkkokaupan hyötynä on todettu myös tuotteen jälkimarkkinat ja käyttötiedon hakeminen verkossa ostamisen jälkeen. Verkkoyhteys kauppaan on siten tullut merkittäväksi myyntiä ja jälkimarkkinointia edistäväksi tiedonjakokanavaksi, vaikka itse ostaminen tapahtuukin myymälästä. Maakuntakaavojen laadinnan yhteydessä on pohdittu kuinka paljon verkkokauppa vähentää perinteisen kivijalkaliiketilan tarvetta. Tutkimuksia ja perusteltuja arvioita ei tästä ole julkaistu. Suuressa mittakaavassa verkkokauppa ei vielä näytä vaikuttaneen kokonaisliiketilamäärään. Vaikka verkkokauppa on 2000-luvulla kasvanut nopeasti, on myös liiketilamäärä ollut voimakkaassa kasvussa. Joillakin toimialoilla verkkokaupan kasvu ja tuotteiden digitalisoituminen näkyy kuitenkin jo myymäläkannassa. Matkatoimistojen määrä on vähentynyt, kun matkailupalvelujen myynti on pitkälle siirtynyt verkkoon, samoin on käynyt pankkikonttoreille. Vähittäiskaupassa digitalisoitumisen rooli näkyy ehkä merkittävästi mm. fotokaupassa, tietotekniikkakaupassa sekä muussa kodintekniikkakaupassa. Mm. kuvien tulostaminen hoidetaan nykyään verkkokaupan kautta, mikä on näkynyt fotokauppojen määrän voimakkaana vähenemisenä. Myös levykauppojen vähenemisen syynä on osin musiikin ja tallenteiden digitalisoituminen. On myös toimialoja, joissa kasvu ei juurikaan suuntaudu verkkoon. Näitä ovat mm. henkilökohtaiset palvelut eli kampaajat, kauneushoitolat jne. Myöskin terveyspalveluissa sekä liikunta- ja hyvinvointipalveluissa verkkokaupan vaikutus liiketilamäärään jäänee marginaaliseksi. Autokaupassa verkossa valikoimaan tutustuminen on jo arkipäivää, mutta ostotapahtuma toteutuu myymälässä. Autoja halutaan esitellä myös myymälöissä. Myöskään huoltamo- ja korjaamotoimintaa ei voida siirtää verkkoon. Useat vähittäiskaupan liikkeet toimivat nykyään sekä verkossa että perinteisissä liiketiloissa. Myyntiä saadaan kumpaakin kautta ja perinteistä liiketilaa tarvitaan, vaikka osa myynnistä menee verkkokaupan kautta. Varsinaiset verkkokaupat ovat myös avanneet ns. näytemyymälöitä (showroom). Ne ovat usein isoja ja niissä asioidaan myös lähialuetta kauempaa. Uudellamaalla näitä ovat esimerkiksi Hobby Hallin myymälä Tammistossa ja Verkkokauppa.comin myymälä
Kaupallinen toimivuus 9 Jätkäsaaressa. Muotikaupan verkkokaupat ovat avanneet myös puhtaita showroom-myymälöitä, joissa tuotteita voidaan sovittaa. Näitä ei Suomessa vielä ole. Kaupan alalla uskotaan, että tulevaisuudessa menestyvät parhaiten ne jotka osaavat yhdistää oikealla konseptilla verkon ja perinteiset myymälät. Luontevasti hybridimalli voi toimia mm. vaatekaupassa, jossa verkkokaupan suuret palautusprosentit syövät kannattavuutta. Verkkokaupan noutopisteet myös lisäävät liiketilan tarvetta, kun posti on vähentänyt toimipisteitään. Tulevaisuudessa tarvitaan verkkokaupan takia enemmän joko posteja, asiamiesposteja tai muita noutopisteitä, josta tuotteita noudetaan. Noutopisteiden tulee olla helposti saavutettavissa olevissa paikoissa ja paikoissa, joissa asioidaan muutoinkin. Luonteva verkkokaupan toimituspiste on kiinteä myymälä, jolloin myymälään voidaan houkutella asiakkaita tekemään lisäostoja. Täsmällisiä arvioita siitä, kuinka paljon verkkokauppa tulevaisuudessa syö liiketilaa, ei vielä pystytä tekemään. Vähittäiskauppa uskoo yhä perinteiseen liiketilaan ainakin, jos tätä arvioidaan hankkeiden kautta. Kuluttajien kauppa-asiointi ei ole ainoastaan tuotteiden ja tavaroiden noutoa kaupasta, vaan asiointiin sisältyy mm. elämyksiä ja sosiaalisia kontakteja, joten pääosa kaupasta tulee edelleenkin toteutumaan myymälöissä. Nykyistä kehitystä sekä tulevaisuuden arvioita peilaten verkkokauppa ei todennäköisesti tule syömään liiketilatarvetta ainakaan suoraan suhteessa myyntiin. Koska verkkokaupan kilpailuetu usein painottuu hintaan ja verkkokaupasta puuttuu henkilökohtainen palvelu, se kilpailee todennäköisesti eniten suurten itsepalveluun perustuvien kauppojen kanssa. Ulkomailla on arvioitu, että mm. hypermarkettien laajat käyttötavaraosastot tulevat kasvavan verkkokaupan myötä pienenemään. Henkilökohtaisia palveluita tarjoaviin pienempiin kauppoihin verkkokaupalla olisi vähemmän vaikutusta, varsinkin jos ne itse onnistuvat hyötymään verkosta. Koska ihmiset odottavat kaupalta/asioinnilta myös elämyksiä ja viihdettä, tarvitaan mm. keskustakauppoja ja -palveluita edelleen tulevaisuudessakin. Britanniassa tehdyn tutkimuksen (konsultointiyritys Deloitte) mukaan keskustojen kaupat ovat hyvin joustavia ja uudistumiskykyisiä. Ne ovat yllätysvoittajia meneillään olevassa rakenteellisessa muutoksessa. Sen sijaan, että internet veisi asiakkaat kaupoista pois, se työntää heidät takaisin kauppoihin noutamaan verkosta tilattuja tuotteita. Koska verkkokaupan vaikutuksesta liiketilamäärään ei ole tutkittua ja julkaistua tietoa ja koska liiketilan tarvelaskennassa on paljon muitakin epävarmuustekijöitä, on kaavoitukseen syytä tuoda väljyyttä. Kaavoilla ei myöskään ole tarvetta ohjata, käydäänkö kauppaa verkossa vai perinteisissä liiketiloissa. Kaavoilla tulee mahdollistaa, että kysyntää vastaava tarve voidaan toteuttaa myös liiketiloina.
Kaupallinen toimivuus 10 5 ASEMAKAAVAN KAUPALLINEN TOIMIVUUS JA KAUPALLISET VAIKUTUKSET Naantalin keskustakorttelien asemakaavan muutoksen kaupallisia vaikutuksia ja kaupallista toimivuutta arvioidaan tässä sekä keskustan että koko kaupungin kannalta. Arviointi pohjautuu nykyiseen palveluverkkoon ja siinä tulevaisuudessa tapahtuviin muutoksiin sekä ostovoimaennusteisiin ja liiketilan laskennalliseen lisätarpeeseen. 5.1 Kaupallinen toimivuus Asemakaava toteuttaa keskustan rakennemallityön tavoitetta liikekeskustan laajentamisesta ja mahdollistaa kauppakatujen syntymisen Tullikadulle ja Tuulensuunkadulle. Erityisesti Tuulensuunkatu muuttuu asemakaavan myötä nykyistä selkeämmin kauppakaduksi, joka yhdistää liikekeskustaa ja market-aluetta. Tullikatu on tällä hetkellä Naantalin liikekeskustan pääkauppakatu, joka toimii intensiivisesti lähinnä Luostarinkadun ja Uolevi Raaden kadun välillä. Asemakaava mahdollistaa kauppakadun jatkumisen Tuulensuunkadulle saakka. Tämä edellyttää kuitenkin myös kaava-alueen vieressä olevan Unikeon korttelin toteuttamista voimassa olevan asemakaavan mukaisesti niin, että Tullikadun puoleinen maantasokerros toteutetaan liiketiloina, joiden sisäänkäynnit aukeavat Tullikadulle.
Kaupallinen toimivuus 11 Tullikadun kaupallinen jatko sekä Tuulensuunkadun muuttuminen kauppakaduksi laajentavat kaupallista keskustaa ja mahdollistavat kauppakatumaisen yhteyden marketalueelle. Liiketilaa olisi hyvä saada katutasolle Tuulensuunkadun puoleisiin rakennuksiin koko matkalle. Linjaautoaseman korttelissa liiketila on alustavassa suunnitelmassa (Naantalin keskustakorttelit, Liiketilapotentiaali 15.5.2014; Arkkitehdit Anttila & Rusanen Oy) rajattu vain terminaalin puoleiseen osuuteen. Liikenneympyrän jälkeen kauppakatumaisuus päättyy, koska korttelin 14 katutasoon ei ole tulossa liiketilaa. Liiketilaa ei tosin ole toisella puolella katuakaan olevassa korttelissa, joka on jo asemakaava-alueen ulkopuolella. Asemakaavan ensisijaisesti liiketiloille varatut korttelit ovat lähinnä yksittäisiä katutason liiketiloja. Muutamaan kortteliin on kuitenkin mahdollista sijoittaa kauppakujia, jotka avautuvat katutilan lisäksi sisätilaan. Kauppakujien myötä kaupallisten palveluiden tarjonta laajenee asemakaava-alueella. Kauppakujat tuovat keskustaan kortteleiden sisäisiä yhteyksiä ja luovat vaihtoehtoista kaupunkitilaa. Kauppakujien koko on kuitenkin kohtalaisen pieni, eivätkä ne todennäköisesti houkuttele esimerkiksi ketjuliikkeitä, joita Naantalin keskustasta puuttuu. Yleisestikin pienimuotoisten kauppakujien toteutusmahdollisuudet ovat haastavia. Niiden toteuttaminen olisi kaupan palveluiden kannalta toivottavaa. Suunnitelmissa on ensisijaisesti varattu liiketiloja katutilaa avautuvina, mikä on tärkeää kauppakatumaisen ilmeen luomiseksi. Korttelin 55 maantason periaatekaaviossa liiketilaa on sijoitettu myös puistoon avautuvaksi, mikä on myös hyvä tavoite. Puiston läpi kulkee toinen yhteys liikekeskustasta marketalueelle, ja liiketoiminnan sijoittaminen alueelle laajentaa kaupallista toimintaa keskustassa. Asemapäällikön puistoon voisi hyvin sijoittaa mm. kahvilan ja terassin, joka avautuu suotuisaan ilmansuuntaan. Liiketilojen sijoittaminen korttelissa 55
Kaupallinen toimivuus 12 Naantalin kaupallisten palveluiden selvityksessä (Santasalo Ky, 2007) asemakaava-aluetta suositeltiin kehitettävän enemmän kauppakorttelimaisena, kuin mitä asemakaavassa on suunniteltu. Kauppakorttelin läpi esitettiin myös korttelin sisäistä yhteyttä. Kauppakorttelia tärkeämpää on kuitenkin saada katutilat kauppakaduiksi, kuten asemakaavassa on suunniteltu. Katuja suunnitellaan jalankulkupainotteisina katuina, mikä jalankulkuympäristön parantuessa vahvistaa kauppojen toimintaedellytyksiä. Kauppakujien rakentuminen kortteliin 55 toisi sisäisen yhteyden, mutta näiden rakentuminen on epävarmaa. 5.2 Vaikutukset keskustan palvelurakenteeseen ja kaupan toimintaedellytyksiin keskustassa Asemakaavan muutoksen myötä keskustaan saadaan lisää liiketilaa, mutta samalla nyt toiminnassa olevaa liiketilaa myös poistuu käytöstä. Kaupallisten palveluiden intensiivinen alue keskustassa laajenee jonkin verran, kun Tuulensuunkatu muuttuu nykyistä selkeämmäksi kauppakaduksi. Tällä hetkellä asemakaava-alueella on kaupallisia palveluita noin 1500 k-m 2. Asemakaavan viitesuunnitelman mukaan uutta liiketilaa voidaan toteuttaa suunnilleen saman verran. Mikäli johonkin kortteliin sijoittuu kauppakuja, liikerakentamisen määrä kasvaa. Kokonaisuudessaan tarkasteltuna uutta liiketilaa rakentuu keskustaan todennäköisesti kohtalaisen vähän, koska suurin osa uudesta tilasta on vanhaa korvaavaa. Näin ollen keskustan palvelurakenne ei juurikaan uudistu eikä kaupallinen monipuolisuus merkittävästi parane asemakaavan muutoksen myötä. Asemakaavan myötä alueelta poistuu sekä palveluita että kauppaa. Nykyisistä asemakaavaalueen liiketiloista kolmasosa liiketiloista on kaupan tiloja ja noin kaksi kolmasosaa palveluita. Kivijalkaliiketilat tarjoavat myymälätilaa lähinnä paikallispalveluille, saman tyyppisille toimijoille, joita alueella on tälläkin hetkellä. Osa alueella tällä hetkellä toimivista myymälöistä voi hakeutua alueen uusiin liiketiloihin, osa hakeutunee muualle keskustassa tai lopettaa toimintansa Naantalissa. Lääkärikeskuksen sekä hammaslääkärin tilat voivat muutoksen myötä siirtyä myös kerroksiin, joten katutasoon voi tulla nykyistä enemmän kaupunkikuvaa vilkastuttavia palveluita. Asemakaava tullaan toteuttamaan vaiheittain. Kun asemakaavaa ryhdytään toteuttamaan, tulee vanhoja liiketiloja purkaa, mikä vaikuttaa alueella nykyisin toimivien myymälöiden toimintaedellytyksiin. Korvaavien tilojen löytäminen muualta keskustasta voi olla vaikeaa. Vaikka tila korvautuisikin myöhemmin uudessa rakenteessa, on väliaikainen poistuminen markkinoilta haastavaa liiketoiminnan jatkuvuuden näkökulmasta. Luvussa esitetyn vähimmäistarvelaskelman mukaan vuoteen 2020 mennessä tarvitaan lisää liiketilaa lähes 6000 k-m 2 ja vuoteen 2030 mennessä lähes 10.000 k-m 2. Asemakaava-alue kattaa tosin vain osan Keskustan rakennemallityön alueesta, ja keskustassa on kaupan kehitysmahdollisuuksia muuallakin. Asemakaava-alue on kuitenkin kaupallisen kehityksen kannalta keskeinen alue yhdistämään nykyistä liikekeskustaa ja market-aluetta toisiinsa. Näin ollen alueelle olisi toivottavaa sijoittaa enemmänkin liiketilaa, kuin mitä asemakaavan viitesuunnitelmassa on esitetty.
Kaupallinen toimivuus 13 Uudistus ei tuo juurikaan liiketilaa mm. muotikaupoille, ketjuliikkeille tai vastaaville keskustatoimijoille. Ketjuliikkeet hakevat yleensä liikepaikkoja kauppakeskuksista tai monipuolisilta kauppakaduilta, ja ne sijoittuvat mieluummin tiiviimpiin kaupan keskittymiin tai tihentymiin. Asuintalojen pohjakerrokset voivat olla liian passiivisia liikepaikkoja. Asemakaavan mahdollistama liiketila tuo liiketilaa lähinnä paikallispalveluita tarjoaville kaupoille, mikä vahvistaa Naantalin keskustaa paikallispalveluiden keskustana. Kaupallisen keskustan laajentuminen ei kuitenkaan heikennä torin ympäristössä olevan kaupallisen ytimen vetovoimaa, vaan se säilyy yhä erikoiskaupan toiminnan keskipisteenä Naantalissa. 5.3 Vaikutukset palveluiden saavutettavuuteen ja asiointiin Alueelle sijoittuu helposti saavutettavia, keskustatyyppisiä palveluja. Paikallispalveluiden tarjonta vahvistuu ja asiointiympäristö paranee, mikä lisää keskustassa viihtymistä. Kokonaisuudessaan palvelutarjonta kasvaa kuitenkin vain sen verran vähän, että monipuolisille ostoksille kuljetaan yhä mm. Raisioon tai Turkuun. Kaavan myötä keskustaan sijoittuu huomattava määrä uutta asuinrakentamista. Asukasmäärän kasvun myötä saadaan keskustaan enemmän väkeä ja kasvava asukasmäärä keskustassa lisää myös palvelujen käyttöä. Näin ollen lähipalvelujen kysyntä kasvaa keskustassa.
Kaupallinen toimivuus 14 6 JOHTOPÄÄTÖKSET Naantalin keskustakorttelien asemakaavan muutos on kaupallisten palveluiden lähtökohdista positiivinen. Asemakaavan muutoksen myötä keskustaan saadaan lisää asuntoja ja asukasmäärä kasvaa. Asukasmäärän kasvu tuo kaupan palveluille lisää asiakaskuntaa. Myös kaupunkikuva vilkastuu uusien asukkaiden myötä. Asemakaavan muutosalue sijoittuu kaupallisten ydinkortteleiden ja marketalueen välimaastoon. Kaupallinen toiminta sijoittuu pääosin Tullikadulle sekä Tuulensuunkadulle. Liiketoiminnan jatkuvuus muodostaa kauppakatumaisen yhteyden liikekeskustasta marketalueelle. Asemakaavan muutos toteuttaa näin keskustan rakennemallityön tavoitetta liikekeskustan laajentamisesta. Asemakaavan myötä saadaan uutta liiketilaa keskustaan lähinnä paikallispalveluille. Uuden liiketilan määrä on kuitenkin kokonaisuudessaan kohtalaisen vähäinen. Näin ollen palvelurakenne ei merkittävästi uudistu keskustassa. Mitä enemmän liiketoimintaa keskustaan saadaan, sitä parempi on keskustan kaupallinen vetovoima. Naantalin kaupallisessa selvityksessä asemakaava-alueelle visioitiin korttelikeskusta, jonne rakentuu sisäisiä yhteyksiä ja kauppakäytäviä. Asemakaavan myötä kauppakujia on mahdollista sijoittaa kortteleihin, mutta ne ovat kohtalaisen pieniä ja niiden toteutettavuus haastavaa. Pienimuotoisina ne eivät houkuttele ketjuliiketoimintaa eikä monipuolista erikoiskauppaa. Uudelle liiketilalle olisi enemmänkin kysyntää keskustassa kuin mitä asemakaavan muutos alueelle tuo. Asemakaavan muutosalue ei kuitenkaan ole aivan keskeisimpiä ydinkeskustan kortteleita, joten merkittävälle liikerakentamiselle olisi haastava löytää toteuttajaa. Kun keskustauudistus jatkuu keskeisimmissä kortteleissa, on tärkeää huolehtia, että alueelta löytyy riittäviä mahdollisuuksia liiketoiminnan laajentamiselle. Keskeisimmät korttelit tulee saada katutasoltaan kokonaan kaupalliseen käyttöön ja sisäosiin kävely-yhteyksiä. Kokonaisuudessaan tarkasteluna asemakaavan muutos vahvistaa Naantalin kaupallista keskustaa. Tullikadun asema pääkauppakatuna vahvistuu ja Tullikatu ja Tuulensuunkatu jatkuvat kauppakatuina liikekeskustasta marketalueelle. Keskustan asukasmäärän kasvaessa sekä jalankulkuympäristön parantuessa kaupan toimintaedellytykset vahvistuvat. Asemakaavassa ei liikerakentamiselle ole osoitettu sitovia kerrosalamääriä, mutta tietyillä katuosuuksilla liiketilaa tulee sijoittaa katutasolle. Toivottavaa olisi että liiketilaa sijoitettaisiin alueelle laajemminkin, mikä vahvistaisi keskustan kaupallista vetovoimaa.