Selvitys kiinteistöjen hintakehityksestä Eurajoen alueella

Työ r a p o r t t i 9 8-8 0 Selvitys kiinteistöjen hintakehityksestä Eurajoen alueella Hannu Ridell Satu Raak Joulukuu 1998 POSIVA OY Mikonkatu 15 A, FIN-001 00 HELSINKI, FINLAND Tel. +358-9-2280 30 Fax +358-9-2280 3719

MAAKANTA OY 0//e.)CE,~??Ci 1 CS vc777<?' t~ / ~w- /ev_y#' /?>/r.jcl r./;v,;s J--/' tf'.,//0.0/j/ :.JJ./ ~-0~ rl /o vc:h~/s/uo_

Työ r a p o r t t i 9 8-8 0 Selvitys kiinteistöjen hintakehityksestä Eurajoen alueella Hannu Ridell Satu Raak Joulukuu 1998

MAAKANTA OY Raporttien hyväksymisvahvistus Seuraavat raportit on tarkastettu ja hyväksytty Maakanta Oy:ssä: -i '( ~., Selvitys kiinteistöjen hintakehityksestä ja markkinoista Eurajoen, _:(r,- -=-+ e ;'Kuhmon, Loviisan ja Äänekosken alueilla. { 1.:::. r'-: ~< f) ';Selvitys kiinteistöjen hintakehityksestä Eurajoen alueella ' Vantaa 5.1.1999 ~1,/2&:~ Toimitusjohtaja

Työ raportti 9 8-80 Selvitys kiinteistöjen hintakehityksestä Eurajoen alueella Hannu Ridell Satu Raak Maakanta Oy Joulukuu 1998 Pasivan työraporteissa käsitellään käynnissä olevaa tai keskeneräistä työtä. Esitetyt tulokset ovat alustavia. Raportissa esitetyt johtopäätökset ja näkökannat ovat kirjoittajien omia, eivätkä välttämättä vastaa Posiva Oy:n kantaa.

SELVITYS KIINTEISTÖJEN HINTAKEHITYKSESTÄ EURAJOEN ALUEELLA TIIVISTELMÄ Tässä selvityksessä on tutkittu, mitä vaikutusta Eurajoella Olkiluodossa sijaitsevalla ydinvoimalaitoksella on ollut Eurajoen alueen kiinteistöjen hintoihin voimalaitoksen rakentamis- ja käyttöaikana. Pääpaino on ollut rakentamatlomien omakotitonttien hintojen selvittämisessä aikavälillä 1962-1998. Lisäksi on selvitetty lomatonttien, maa- ja metsätalousalueiden sekä asuntojen hintoja siinä laajuudessa, kuin tietoja on ollut saatavilla (pääosin aikavälillä 1985-1998, osittain 1960-luvun alusta lähtien). Tulevaa kiinteistöjen ja asuntojen hintakehitystä ei ole ennustettu, vaan tarkastelu rajoittuu yksinomaan toteutuneen hintakehityksen tarkasteluun. Eurajoella omakotitonttien markkinat ovat olleet kaksijakoiset. Kunnan luovutukset ovat keskittyneet kaava-alueille ja yksityisten myynnit haja-asutusalueille. Kunnalla on ollut rakennuskaava-alueilla käytännössä monopoliasema tonttimaan luovuttajana etenkin 1970-luvulta lähtien. Valtaosa kunnan omakotitonteista on luovutettu vuokraamalla. Eurajoen kunnan periaatteena on ollut määrittää omakotitonttien hintataso myyntiin ja vuokraukseen tarjonnan, kysynnän ja sijainnin mukaan. Hajaasutusalueilla eli kaavoittamattomilla alueilla ovat omakotitonttimaata myyneet lähes pelkästään yksityishenkilöt, perikunnat ja yritykset. Yksityisten myymien omakotitonttien kokonaishinnat ovat Eurajoella olleet kunnan myymien omakotitonttien hintoja selvästi korkeammat koko tarkasteluajanjaksolla. Yksityisten myymien omakotitonttien kokonaishintojen vaihteluväli oli varsin suuri koko tarkasteluajanjaksolla vuosina 1962-1998 ja hintavaihtelu on edelleen lisääntynyt viime vuosina. Hintapiikit ylöspäin ovat yksittäisissä kaupoissa lisääntyneet, toisaalta keskihinta on viime vuosina laskenut jonkin verran yksityisten myynneissä. Tonttikoot ovat olleet keskimäärin noin 4 300 neliötä, mikä selittää yksityisten ja kunnan noin 1 600 neliön tonttien hintaeroa. Yksityisten myymien omakotitonttien hintataso kohosi Eurajoella vuosina 1970-197 4 lähes kaksinkertaiseksi 1960-luvun loppuvuosiin verrattuna, minkä jälkeen hintataso painui alaspäin 1970-luvun puolivälissä. Kunnan hinnoissa tapahtui ainoastaan loivaa nousua vastaavana aikana. Omakotitonttien vilkkain myyntijakso ajoittui Eurajoella vuosille 1973-1975. Hintojen nousuvaihe selittyy ainakin osittain Olkiluodon ydinvoimalan rakentamisesta aiheutuneesta muuttoliikkeestä ja lisäkysynnästä. Osittain selittäjänä on kansantalouden kasvu 1970-luvun alkupuoliskolla öljykriisiin asti. Esimerkiksi asuntojen hinnat nousivat koko maassa voimakkaasti vuosina 1972-1973. Hintojen kohoamista tarkastelujakson aikana, etenkin vuonna 197 4, hillitsi osaltaan Eurajoen kunnan tarjonta omakotitonttien markkinoilla. 1970-luvun lopulla ja 1980-luvun alussa hinnat kääntyivät jälleen nousuun, kuten tapahtui koko maassa. Tämä nousu selittyy ensisijaisesti makrotalouden kehityksellä. Työttömyyden määrällä ei ole ollut vaikutusta omakotitonttien hintojen kehitykseen 1990-luvun alkuun saakka. Talouden lama vuosina 1992-1995 ja siihen liittynyt korkea työttömyys vähensivät kuitenkin myös omakotitonttien kysyntää ja tämä vaikutti osaltaan omakotitonttien hintojen epätasaiseen kehitykseen Eurajoella. Vastaava kehitys on tyypillistä myös muualla Suomessa. 2

Eurajoen lomatonttien hintakehitystä on verrattu Pernajan ja Tammisaaren lomatonttien hintakehitykseen. Eurajoen ja vertailupaikkakuntien lomatonttien neliöhinnat ovat kehittyneet kokonaisuutena 1960-luvulta lähtien 1980-luvulle samansuuntaisesti. Voimakkainta neliöhintojen vaihtelu on 1990-luvulla ollut Eurajoella. Rantaan rajoittuvia lomatontteja on myyty Eurajoella kuitenkin hyvin vähän lukuunottamatta 1960- lukua. Vähäinen kauppojen määrä on korostanut yksittäisten lomatonttien ominaisuuksia, jolloin myös hintatasojen vuosittaiset vaihtelut ovat muodostuneet varsin suuriksi. Eurajoella metsän ja pellon hintoja on selvitetty vuosilta 1962-1998. Pellon ja metsän hintatasoja on verrattu myös Porin maatalouspiirissä ja Turun ja Porin läänissä tehtyihin pelto- ja metsäkauppoihin. Pelto- ja metsäalueiden vertailuaineisto rajoittuu kuitenkin vuosille 1985-1997 tietojen vaikean saatavuuden vuoksi. Eurajoella ja Porin maatalouspiirissä pellon hehtaarihintojen kehitys ja hintataso olivat lähellä toisiaan lähes koko ajan vuosina 1985-1997, kuten myös metsän Eurajoella sekä Turun ja Porin läänissä. Pellon ja metsän hehtaarihintojen vaihtelu vuositasolla on kuitenkin ollut voimakkaampaa Eurajoella kuin Porin maatalouspiirissä ja Turun ja Porin läänissä keskimäärin. Pelto- ja metsämaan sekä lomatonttien hintatasot ovat Eurajoella noudattaneet 1970-1980-luvuilla yleistä kustannustason sekä kiinteistömarkkinoiden kehitystä. Kerros- ja rivitaloasuntojen hintoja on Eurajoella tarkasteltu vuosilta 1987-1997. Tätä edeltävältä ajalta tietoja ei ollut saatavilla. Eurajoen vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen hintatasojen ja -kehityksen välillä ei ollut huomattavia eroja jaksolla 1987-1997 verrattuna mm. lähialueen vertailupaikkakuntiin. Eurajoella Olkiluodon ydinvoimalan rakentamiseen ajoittunut muuttoliike lisäsi 1970- luvun puolivälin edellä omakotitonttien kysyntää ja nosti etenkin yksityisten hintoja. Hintojen nousua tasoitti kunnan runsas tarjonta. Talouden käänne taantumaksi 1970- luvun puolivälissä pudotti hintoja. Vastaava kehitys tapahtui myös muualla Suomessa. Muutoin Eurajoella ei tutkimuksen perusteella ole havaittavissa tarkasteluaikana 1960-luvun alusta nykyhetkeen yleisestä kiinteistö- ja asuntomarkkinatilanteesta poikkeavaa kehitystä ylös- eikä alaspäin. Olkiluodon ydinvoimalan vaikutusta sen välittömässä läheisyydessä sijaitsevien kiinteistöjen hintoihin ei ole tutkittu. On todennäköistä, että näköyhteys voimalaan, kuten yleisesti esimerkiksi suursatamaan tai voimalinjaan, vähentää ko. kiinteistöjen kysyntää ja alentaa niiden hintaa. AVAINSANAT: Kiinteistömarkkinat, omakotitonttien hinnat, lomatonttien hinnat, metsän ja pellon hinnat, asuinhuoneistojen hinnat, hintataso, hintojen kehitys. 3

SURVEY OF PROPERTY PRICE DEVELOPMENTS IN AND AROUND EURAJOKI ABSTRACT This survey has examined the impact of the Olkiluoto nuclear power plant in Eurajoki on the property prices in and around the municipality during the construction and operatien of the power plant. The main emphasis has been on determining the prices of unbuilt one-family home plots in 1962-98. Moreover, the prices of holiday home plots, arable and forest land and dwellings have also been determined to the extent that data has been available (mainly for 1985-98, partly since the beginning of the 1960s). The future development of property and dwelling prices has not been predicted-the survey examines solely the realized price developments. The one-family home plot market in Eurajoki has been twofold. The municipality has mainly sold plots in areas covered by a pian while private individuals have sold plots in sparsely populated areas. ln practice, the municipality has had a monopoly as a provider of land for building, especially since the 1970s. The majority of the plots provided by the municipality are rental ones. Eurajoki has followed the principle of allowing demand and location determine the sales price or rent of one-family home plots. ln sparsely populated areas, i.e. those not covered by a pian, plots have been sold almost exclusively by private persons, death estates and enterprises. The sales prices of one-family home plots sold in Eurajoki by private people have been clearly higher than those sold by the municipality throughout the entire survey period. The range of the sales prices of the plots sold by private parties was quite wide for the entire survey period of 1962-98 and price fluctuation has increased further in recent years. Sharply higher prices have been paid in individual deals at an increasing rate, but, on the other hand, the mean sales price of plots sold by private parties has tallen somewhat in recent years. The average plot size has been 4,300 m 2 which explains the price difference between private and municipal plots-the latter are about 1,600 m 2. The prices of one-family home plots sold by private individuals nearly doubled in 1970-7 4 from the Ie vei of the late 1960s. Subsequently, the price Ie vei sank in the mid-1970s. Municipal prices rose only slightly in the same period. Sales of one-family home plots were liveliest in Eurajoki in 1973-75. This upward trend can be at least partially explained by the migration due to the construction of the Olkiluoto nuclear power plant and the ensuing increase in demand. Another factor is the GDP growth in the early 1970s until the oil crisis. For instance, dwelling prices rose sharply throughout the country in 1972-73. The rise in prices during the survey period, especially in 197 4, was curtailed by the supply of one-family home plots by Eurajoki. Towards the end of the 1970s and in the early 1980s prices started to rise again in Eurajoki as well as the rest of the country. This upward trend was mainly due to macroeconomic developments. Unemployment did not affect the development of one-family home plot prices until the early 1990s. The recession of 1992-95 and the resulting high unemployment did, however, also diminish the demand for one-family home plots which, again, caused uneven price development in Eurajoki. Similar development was also typical in the rest of the country. 4

The development of holiday home plot prices in Eurajoki has been compared to that of Pernaja and Tammisaari. On the whole, the prices-per-square-metre of said plots in Eurajoki and the reference leealities have developed in parallel from the 1960s to the 1980s. Eurajoki saw the strongest fluctuations in prices-per-square-metre in the 1990s. Very few holiday home plots bordering on a lake have, however, been sold in Eurajoki since the 1960s. The small volume of sales shifted emphasis to the properties of individual plots which has consequently resulted in quite large annual fluctuations in prices. The survey of Eurajoki's forest and arable land prices focused on the years 1962-98. The prices of arable and forest land were also compared to those of the Pori Agricultural District and Turku and Pori Province. The reference data is, however, limited to the years 1985-97 due to difficulties in obtaining data. Prices-per-hectare of arable land remained close in Eurajoki and the Pori Agricultural District for nearly the entire 1985-97 period as did the prices of forest land in Eurajoki and Turku and Pori Province. The annual fluctuation in prices-per-hectare has, however, been stronger in Eurajoki than in the Pori Agricultural District and Turku and Pori Province on average. The price levels of arable and forest land and holiday home plots in Eurajoki have followed the development of the general cost level and the property markets in the 1970s and '80s. The 1987-97 prices of apartments and row house units were studied in Eurajoki. Data on previous years was not available. There were no significant differences between the levels and development of apartment and row house unit prices in Eurajoki compared to, for instance, neighbouring leealities in 1987-97. The migration that coincided with the construction of the Olkiluoto nuclear power plant in Eurajoki increased the demand for one-family home plots before the mid- 1970s and raised especially the prices of plots sold by private parties. Price increases were offset by the plentiful supply from the municipality. The economic downturn in the mid-1970s cut prices. A corresponding trend occurred also in the rest of Finland. Otherwise, the survey does not reveal any more or less favourable development trends in Eurajoki compared to the situation in the overall property and housing market since the early 1960s to present. The impact of the Olkiluoto nuclear power plant on property prices in its immediate vicinity has not been studied. lt is probable that the demand for and price of a property affording a view of the power plant is adversely affected as, for instance, in the case of a large harbour or a power Iine. KEY WORDS: Property markets, one-family home plot prices, holiday plot prices, prices of arable and forest land, apartment prices, price level, development of prices. 5

SELVITYS KIINTEISTÖJEN HINTAKEHITYKSESTÄ EURAJOEN ALUEELLA SISÄLLYSLUETTELO TIIVISTELMÄ 2 ABSTRACT 4 1TAUSTA 8 2 TEHTÄVÄN KUVAUS JA PERUSTEET 8 3 OMAKOTITONTTIEN HINTAKEHITYS EURAJOELLA 11 3.1 Omakotitonttien markkinat Eurajoella yleisesti 11 3.2 Eurajoen kunnan hinnat vuosina 1966-1998 11 3.3 Omakotitonttien hinnat Eurajoella 13 4 MAA- JA METSÄTALOUSALUEIDEN HINTAKEHITYS EURAJOELLA 1962-1998 16 5 LOMAKIINTEISTÖJEN JA ASUNTOJEN HINTAKEHITYS EURAJOELLA 18 5.1 Lomakiinteistöjen hinnat 18 5.2 Asuntojen hinnat 20 6 HINTAKEHITYKSEN VERTAILU MUILLA PAIKKAKUNNILLA 21 6.1 Omakotitonttien hintakehitys 21 6.2 Lomatonttien hintakehitys 21 6.3 Pellon hintakehitys 22 6.4 Metsän hintakehitys 23 6.5 Asuntojen hintatasot ja hintakehitys 24 7 KIINTEISTÖJEN JA ASUNTOJEN HINTAKEHITYKSEEN VAIKUTTAVAT PAIKALLI- SET TEKIJÄT 25 8 YHTEENVETO JA JOHTOPÄÄTÖKSET 8.1 Tausta ja perusteet 8.2 Tulokset ja johtopäätökset Lähteet 28 28 28 31 6

Liitteet LIITE 1 LIITE 2 LIITE 3 LIITE 4 LIITE 5 LIITE 6 LIITE 7 Kunnanvaltuuston päätösten mukaiset omakotitonttien hinnat Omakotitonttikauppojen hintojen kehitys Omakotitonttikauppojen hinta- ja lukumäärätietoja Pellon hinta- ja lukumäärätietoja Metsän hinta- ja lukumäärätietoja Lomatonttien hinta- ja lukumäärätietoja Omakotitonttien mediaanihintoja ja laskennallisia kokonaishintoja 32 33 35 37 38 39 40 7

SELVITYS KIINTEISTÖJEN HINTAKEHITYKSESTÄ EURAJOEN ALUEELLA 1 TAUSTA Vuonna 1994 voimaan tulleen lain ympäristövaikutusten arvioinnista (YVA) ja sitä täydentävän asetuksen perusteella radioaktiivisten jätteiden käsittelyyn, pysyvään varastointiin ja loppusijoittamiseen tarkoitetut laitokset kuuluvat ympäristövaikutusten arviointityön piiriin. Ympäristövaikutusten arviointi on olennainen osa ydinenergialakiin perustuvaa loppusijoituslaitoksen lupamenettelyä Ympäristövaikutusten arviointiselostus on liitettävä ydinenergialain mukaiseen periaatepäätöshakemukseen, joka jätetään valtioneuvostolle. Ympäristövaikutuksilla tarkoitetaan hankkeen aiheuttamia välittömiä ja välillisiä luonnonsuojelullisia, sosiaalisia, kulttuurillisia, maisemallisia ja teknisiä vaikutuksia. Ns. sosiaalisilla vaikutuksilla tarkoitetaan hankkeen aiheuttamia vaikutuksia mm. ihmisten elinoloihin ja viihtyvyyteen sekä yhdyskuntarakenteeseen. YVA-menettelyn kohteena oleva hanke on Olkiluodon ja Loviisan voimalaitosten käytetyn polttoaineen loppusijoittaminen Suomen kallioperään. Hankkeella on neljä vaihtoehtoista sijoituspaikkaa, jotka ovat ydinvoimalaitosten sijaintipaikat (Eurajoen Olkiluoto ja Loviisan Hästholmen) sekä Kuhmon Remuvaara ja Äänekosken Kivetty. Posiva Oy on lain tarkoittama hankkeesta vastaava toiminnanharjoittaja ja yhteysviranomaisena toimii kauppa- ja teollisuusministeriö. Posiva Oy on Teollisuuden Voima Oy:n ja Imatran Voima Oy:n omistama yhtiö, jonka tehtävänä on huolehtia Olkiluodon ja Loviisan ydinvoimalaitosten käytetyn uraanipolttoaineen loppusijoituksesta. Pasivan tutkimus- ja kehitystyöohjelma perustuu valtioneuvoston vuonna 1983 tekemään periaatepäätökseen. Ohjelmaan kuuluvat loppusijoitusratkaisun kehittämisen ohella sijoituspaikkatutkimukset, joiden tavoitteena on sijoituspaikan valinta vuoden 2000 loppuun mennessä. Tässä selvityksessä on tarkasteltu Posiva Oy:n toimeksiannosta Eurajoen alueen kiinteistöjen hintakehitystä. Selvitys on osa em. hankkeen sosiaalisten vaikutusten arviointia. Työ vastaa sisällöltään pääpiirteittäin aikaisemmin tehtyä selvitystä kiinteistöjen hintakehityksestä Loviisan alueella (Posiva, työraportti 97-48). Em. selvitysten tuloksia on käytetty myös selvitykseen, jossa on tutkittu käytetyn ydinpolttoaineen vaihtoehtoisten loppusijoituskuntien sekä niiden lähikuntien kiinteistöjen hintakehitystä vuosina 1985-1998 (vuoden 1998 osalta tammi-toukokuu). Selvitykset on tehty Maakanta Oy:ssä. 2 TEHTÄVÄN KUVAUS JA PERUSTEET Tehtävänä on ollut selvittää, mitä vaikutusta Eurajoella Olkiluodossa sijaitsevalla ydinvoimalaitoksella on ollut Eurajoen alueen kiinteistöjen hintoihin eli miten kiinteistöjen hinnat ovat kehittyneet voimalaitoksen rakentamis- ja käyttöaikoina. Pääpaino on omakotitonttien hintakehityksellä 1. Myös pelto- ja metsämaiden hintojen kehitys on mukana tässä selvityksessä Loviisan selvityksestä poiketen, koska maa- ja metsäta- 1 Tässä selvityksessä omakotitontilla tarkoitetaan sekä detaljikaava-alueilla eli Eurajoen tapauksessa rakennuskaava-alueilla että haja-asutusalueilla sijaitsevia rakentamattomia pientalojen asuinrakennuspaikkoja. 8

loudella on merkittävä asema Eurajoella, toisin kuin Loviisassa. Lisäksi on selvitetty lomatonttien 2 ja asuntojen hintatietoja siinä laajuudessa, kuin niitä on ollut saatavana. Ajallisesti tutkimus rajoittuu aikavälille 1960-1998. Pääpaino on kuitenkin ollut 1970- ja 1980-lukujen hintojen tutkimisessa. Tutkimusjakson perusteena on Eurajoen voimalaitoksen päätös-, rakentamis- ja käyttöjaksot seuraavasti: 3 - Eurajoki voimalaitospaikkana varmistuu vuonna 1973 - rakentaminen alkaa vuonna 197 4 ja päättyy vuonna 1980 - ensimmäisen yksikön (OL 1) käyttö alkaa vuonna 1978 - toisen yksikön (OL2) käyttö alkaa vuonna 1980. Tulevaa kehitystä ei ole ennustettu, vaan tarkastelu rajoittuu yksinomaan toteutuneen hintakehityksen tarkasteluun. Tutkimuksessa on ensisijaisesti keskitytty toteutuneisiin kiinteistöjen kauppahintoihin Eurajoen kunnan alueella. Toteutuneiden kauppahintatietojen ohella on käytössä ollut Eurajoen kunnanvaltuuston päätökset omakotitonttien hinnoitteluperusteista. Tarkasteltavana yksikköhintana on ensisijaisesti ollut neliömetrihinta. Tutkimuksessa on selvitetty pitkän aikavälin omakotitonttien hintakehitys Eurajoen kunnassa alkaen 1960-luvulta, verrattu kehitystä asuntojen ja lomatonttien saatavilla oleviin hintatietoihin sekä yleiseen kustannuskehitykseen. Hintoja on tarkasteltu sekä nimellisinä että reaalisina hintoina. 4 Lisäksi toteutunutta hintakehitystä on tarkasteltu ja verrattu Eurajoen kehitykseen muutamilla vertailupaikkakunnilla. Alueet on valittu ensisijaisesti tietojen saatavuuden perusteella Etelä-Suomesta. Omakotitonttien hintakehitystä on tarkasteltu Loviisasta ja Helsingistä, lomatonttien hintakehitystä Tammisaaresta ja Pernajasta 1960-luvun alusta lähtien. Perusteena on ollut Maakanta Oy:ssä vuonna 1997 tehty tutkimus Loviisan alueen hintakehityksestä Maanmittauslaitoksen atk-pohjainen kauppahintarekisteri, johon tallennetaan kaikki kiinteistömuodossa tehdyt kaupat, on ollut käytössä osittain vuodesta 1982 ja täydellisenä vuodesta 1985 lähtien. Täten kiinteistökauppojen tiedot vuosilta 1982-1984 on koottu maanmittauslaitoksen vuosittaisista kiinteistöjen kauppahintatilastoista ja vuosilta 1985-1998 (vuoden 1998 osalta tammi-toukokuu) maanmittauslaitoksen atkpohjaisesta kauppahintarekisteristä Kiinteistökauppojen tiedot 1960-luvulta on selvitetty Turun maakunta-arkistosta ja tiedot 1970-luvulta sekä 1980-luvun alusta Rauman käräjäoikeuden arkistosta. Sekä Turun maakunta-arkiston että Rauman käräjäoikeuden tiedot perustuvat lainhuutohakemusten liitteenä oleviin kauppakirjoihin. Hinnat vuosilta 1962-1981 on selvitetty 3 vuoden jaksoissa otantoina vuosilta 1964-1966, 1969-1971, 1974-1976 ja 1979-1981. 5 Omakotitonttikauppojen lähteenä on vuosilta 1985-1998 käytetty yksinomaan atkpohjaista kauppahintarekisteriä, koska kaupungin ja yksityisten myymien omakotitonttien hinnat poikkeavat toisistaan ja keskiarvotilastoissa on eritelty kaupungin ja yksityisten tekemät omakotitonttien kaupat vasta vuodesta 1992 eteenpäin. Kauppa- 2 Tässä selvityksessä lomatontilla tarkoitetaan sekä rantakaava-alueilla että haja-asutusalueilla sijaitsevia rakentamattomia rantaan rajoittuvia lomarakennuspaikkoja. 3 Eurajoen ydinvoimalan eri vaiheiden ajoittuminen on kuvattu selvityksen kuvioissa aikajanalla ja vuosiluvuilla. 4 Nimellinen hinta ilmoittaa hinnan ko. vuoden hintatasossa. Reaalinen hinta on muunnettu nimellisestä reaaliseksi elinkustannusindeksillä (1951 =1 00). 5 Koska kiinteistön kauppa on voinut tapahtua lainhuudatusta edeltävinä vuosina, hintatietoja on saatu myös vuosilta 1962-1964, 1967-1968, 1972-1973 ja 1977-1978. 9

hintatilastoissa ei myöskään ole haja-asutusalueilla tehtyjen asuinrakennuspaikkojen kauppojen hinta- ja lukumäärätietoja, mitkä muodostavat merkittävän osan Eurajoen kunnan alueella tehdyistä kaupoista. Tässä selvityksessä esitetyt omakotitonttien kauppojen lukumäärät ja keskihintatiedot vuosilta 1985-1998 eivät näin ollen vastaa kaikilta osin maanmittauslaitoksen kiinteistöjen kauppahintatilastojen (keskiarvotilastot) tietoja. Lomatonttien sekä rakentamattomien maa- ja metsätalousalueiden tarkastelu on niinikään ollut mukana otantoina vuosilta 1964-1981. Vuosien 1982-1984 lomatonttien sekä rakentamattomien maa- ja metsätalousalueiden hintatiedot on koottu maanmittauslaitoksen vuosittaisista kiinteistöjen kauppahintatilastoista ja vuosilta 1985-1998 (vuoden 1998 osalta tammi-toukokuu) maanmittauslaitoksen atkpohjaisesta kauppahintarekisteristä Asuntojen hintakehitys on tutkimuksessa mukana vertailuaineistona 11 vuoden jaksolta 1987-1997. Asuinhuoneistojen aikasarjan lähteenä on Tilastokeskus, joka kokoaa tiedot verohallituksen leimavero-/varainsiirtoveroaineistosta. Vuotta 1987 edeltävältä ajalta ei ollut saatavilla luotettavia asuntojen hintatietoja Eurajoelta. Asuinhuoneistojen keskihintojen aikasarjoja löytyy 1970-luvulta ainoastaan muutamilta suurimmilta paikkakunnilta, 1960-luvulta ainoastaan Helsingistä. Kiinteistöjen ja asuntojen hintakehityksen analysoinnissa on otettu huomioon myös paikallisten väestö-, elinkeinorakenne-ja työttömyystekijöiden muutokset sekä rakentaminen. Omakotitonttien, lomatonttien ja pelto- sekä metsämaiden osalta hinta-aineisto on koottu pääosin yksittäisistä toteutuneista kaupoista (vuodet 1962-1981 arkistoista sekä vuodet 1985-1998 atk-pohjaisesta kauppahintarekisteristä). Tarkasteltavina ovat olleet Maakanta Oy:ssä lasketut vuosittaiset mediaani- ja keskiarvohinnat Osin kiinteistöhintojen lähteenä ovat olleet maanmittauslaitoksen vuosijulkaisuista valmiit keskihinnat (vuodet 1982-1984). Asuntojen osalta lähtötiedot ovat Tilastokeskuksen aineistojen valmiit keskiarvot Yksittäisiä kiinteistöjen ja asuntojen kauppoja Eurajoen eri alueilla ei ole tarkasteltu tässä selvityksessä. 10

3 OMAKOTITONTTIEN HINTAKEHITYS EURAJOELLA 3.1 Omakotitonttien markkinat Eurajoelta yleisesti Eurajoella omakotitonttien markkinat ovat kaksijakoiset. Kunnan luovutukset ovat keskittyneet kaava-alueille ja yksityisten myynnit haja-asutusalueille. Kunnalla on ollut rakennuskaava-alueilla käytännössä monopoliasema tonttimaan luovuttajana 1970- luvulta lähtien. Valtaosa kunnan omakotitonteista on luovutettu vuokraamalla. Vuodenvaihteessa 1996-1997 vuokrattujen tonttien yhteismäärä (aiempina vuosina vuokrattujen summa) oli 319 kpl. Vuosina 1985-1997 kunta myi rakennuskaava-alueilta yhteensä 35 omakotitonttia. Kunnalla on kaksi keskeistä omakotialuetta. Suurin on Kirkonkylän keskustan pohjoispuolella sijaitseva Metsolan-Lavilan alue sekä Kirkonkylän ja Rauman välillä sijaitseva Lapijoen omakotitaajama. Haja-asutusalueilla eli kaavoittamattomilla alueilla ovat omakotitonttimaata myyneet lähes pelkästään yksityishenkilöt, perikunnat ja yritykset (tässä tutkimuksessa käytetään yleisnimeä yksityiset). Haja-asutusalueilla tehtyjen kauppojen määrä oli aikavälillä 1985-1997 yhteensä 59 kpl, joista ainoastaan kolme oli kunnan myymiä ja loput olivat yksityisten myymiä. Kunnan ja yksityisten tekemien kauppojen määrää ja keskinäistä jakautumista on vaikea arvioida aikaväliltä 1960-1985, koska yhtenäisiä tilastoja, joissa esimerkiksi kaavoitustilanne olisi esitetty, ei ole. Rakentamatlomien omakotitonttien kauppoja tehtiin Eurajoella 1985-1998 (tammitoukokuu) vuosittain keskimäärin noin 7 kpl. Eniten kauppoja eli 14 kauppaa tehtiin vuonna 1997. Kaupoista (mukana ei ole vuokrauksia) oli aikavälillä 1985-1998 kunnan luovutuksia vuosittain keskimäärin 3 kpl. Vuokraukset mukaanlaskettuina on kunnan osuus luovuttajana selvästi yli puolet. Suhteellisen vilkas omakotitonttien kysyntä Eurajoella ajoittui vuosille 1989-1991, jonka jälkeen kysyntä on ollut melko tasaista. Vuodesta 1997 alkaen omakotitonttien kysyntä on jälleen lähtenyt selvään nousuun. Em. luvuissa ovat mukana sekä rakennuskaava-alueiden että hajaasutusalueiden asuinrakennuspaikkojen kaupat. 1960-luvulla tehtiin omakotitonttien kauppoja vuosittain keskimäärin yli 11 kpl ja 1970-luvulla vuosittain noin 12-15 kpl. 3.2 Eurajoen kunnan hinnat vuosina 1966-1998 Eurajoen kunnan periaatteena on ollut määrittää hintataso myyntiin ja vuokraukseen tarpeen mukaan eli aina, kun tonttimaata on tullut markkinoille (kuviot 1 ja 2). Hinnat sisältävät ainoastaan maapohjan hinnat, eivät erikseen perittäviä liittymismaksuja. Kirkonkylän alueella Metsolan-Lavilan-Riikon alueilla on omakotitonttineliön hinta ollut 1990-luvulla 10-14 mk/m 2. Lapijoella on neliö maksanut noin 6-8 mklm 2, missä tonttikoot ovat keskimäärin suurempia kuin kirkonkylän em. kolmella alueella. Vuokrat olivat vuoteen 1983 asti 8 /o kolmelta ensimmäiseltä vuodelta ja siitä eteenpäin prosentti nousi pääoma-arvosta laskettuna 12 /o:iin. Vuodesta 1984 lähtien vuokria nostettiin alkuvuosilta 11 o/o:iin ja neljännestä vuodesta eteenpäin 16 /o:iin. Vuokratasot ovat prosentuaalisesti verrattain korkeat. Vuokraa korjataan vuosittain elinkustannusindeksillä tavanomaisen käytännön mukaan (liite 1 ). 11

nl</m2 EURAJOEN KUNNANHALLITUKSEN PÄÄTÖSTEN MUKAISET RAKENNUSKAAVA-ALUEIDEN OMAKOTITONTTIEN NELIÖHINNAT NIMELLISENÄ VUOSINA 1964-1998 14 12 10 8 6 4 D D 0-U-D l -1 Eurajoki valitaan -73 Rak. vaihe -74-80 Käyttö alkaa OL 1-78, OL2-80 - - MAAKANTA OY Kuvio 1. Eurajoen kunnan omakotitonttien luovutushintojen kehitys nimellisenä Eurajoella vuosina 1964-1998. mk/m2 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 -.:t CO en EURAJOEN KUNNANHALLITUKSEN PÄÄTÖSTEN MUKAISET RAKENNUSKAAVA ALUEIDEN OMAKOTITONTTIEN NELIÖHINNAT REAALISENA VUODEN 1997 TASOSSA VUOSINA 1964-1998 CO CX) 0 CO CO 1'--- en en en... ~ _...,._...,._ Eurajoki valitaan -73 Rak. vaihe -74-80 Käyttö alkaa OL 1-78, OL2-80 D Q 0 D D -'Iho --~ ~ EhQ + 1 l MAAKANTA OY Kuvio 2. Eurajoen kunnan omakotitonttien luovutushintojen kehitys Eurajoella reaalisena vuoden 1997 hintatasoon muutettuna vuosina 1964-1998. Kuvioissa esitetyt hinnat ovat valtuuston päättämiä hintoja ko. vuosina, eivät suoraan toteutuneiden kauppojen hintoja. Valtuusto on tehnyt hintapäätöksiä varsin epäsäännöllisin väliajoin. Ainoastaan vuosien 1983-1986 ja 1996-1998 välisinä aikoina on päätöksiä tehty vuosittain. l i l 12

3.3 Omakotitonttien hinnat Eurajoella Hintaselvityksen aikajaksot vastaavat Eurajoen Olkiluodon voimalaitoksen rakentamisen ja toiminnan tapahtuma-aikoja seuraavasti (vuodet kuvaavat hintaselvityksen jaksoa): Tutkimusjaksot Jakso 1 1964-1972 Jakso II 1973-1978 Laitoksen vaihe Laitoksen rakentamista edeltänyt aika Eurajoki sijoituspaikkana varmistunut vuonna 1973 ja rakentaminen alkanut vuonna 197 4, rakentaminen käynnissä. Jakso 111 1979-1998 Olkiluoto 1 :n (OL 1) käyttö alkanut vuonna 1978 ja Olkiluoto 2:n (OL2) vuonna 1980. Kunnan ja yksityisten myymien omakotitonttien hinnat on eritelty lukuunottamatta vuosia 1982-1984, jolloin kyseessä on kaikkien kauppojen hinnat ja lukumäärät yhteensä. Kunnan kaupat on tehty lähes poikkeuksetta rakennuskaava-alueilla ja yksityisten myynnit haja-asutusalueilla. Laskennallinen kokonaishinta on laskettu vuosittain siten, että ko. vuoden neliömetrihinnan keskiarvon ja mediaanin keskiarvo on kerrottu ko. vuoden pinta-alan keskiarvolla. Kauppahinta-aineistoa on tilastolliseen tarkasteluun vuosittain vähän. Keskiarvohinnoissa korostuvat vähäisellä hinta-aineistolla yksittäiset selvästi keskitasosta poikkeavat kauppahinnat Mediaanihinnat, erityisesti pitkän aikavälin kehitys, kuvaavat parhaiten alueen omakotitonttien hintatasojen kehitystä käytettävissä olevan aineiston puitteissa (kuvio 3 sekä liitteet 2 ja 3). rrklm2 14 12 10 EURAJOEN KUNNAN JA YKSITYISTEN MYYMIEN OMAKOTITONTTIEN NELIÖHINNAT NIMELLISENÄ, MEDIAANIHINNAT MKIM2 1962-1998 -o-- myymien tonttien neliöhinnat ----Yksityisten myymien omakotitonttien neliöhinnat 8 6 4 2 0 0 (0 Q')...- N "<t (0 CO 0 N "<t (0 (0 (0 (0 1'- 1'- 1'- (0 CO 0 N "<t (0 CO 0 N "<t (0 CO ~ ~.,....,....,....,....,....,....,....,....,....,....,....,....,....,....,... ~----~~~~~--------------~~ Q') Q') Q') Q') Q') Q') Q') S; S; ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ vuosi Eurajoki valitaan -73 Rak. vaihe -74-80 Käyttö alkaa OL 1-78, OL2-80 i M_AA_KA N_T_A-OY J Kuvio 3. Toteutuneiden omakotitonttien kauppojen hintakehitys nimellisenä Eurajoella vuosina 1962-1998. 13

Yksityisten myymien omakotitonttien hintataso kohosi Eurajoella vuosina 1970-1974 lähes kaksinkertaiseksi 1960-luvun loppuvuosiin verrattuna, minkä jälkeen hintataso painui alaspäin 1970-luvun puolivälissä. Kunnan hinnoissa tapahtui ainoastaan laivaa nousua vastaavana aikana. Omakotitonttien vilkkain myyntijakso ajoittui Eurajoella vuosille 1973-1975. Kunnan myymien omakotitonttien nimellishinnat olivat esimerkiksi 1960-luvun jälkipuoliskolla vuoteen 1970 asti noin 0,8-0,9 mklm 2 (kuvio 3) eli kokonaishinnat keskimäärin noin 1 200 neliön tonteilla olivat 1 000 markan tasolla. Vastaavana aikana 1960-luvun jälkipuoliskolla yksityisten, ensisi!aisesti haja-asutusalueilla myymien omakotitonttien, hinnat olivat noin 0,6-1,0 mk/m eli kokonaishinnat painottuivat 2 500-3 500 markan välille. 1970-luvun alkupuoliskolla yksityisten kokonaishinnat puolestaan kohosivat 5 000-12 000 markkaan. 1970-luvun puolivälissä yksityisten myymien tonttien hintataso painui alaspäin ja kokonaishinnat putosivat 3 000-5 000 markkaan. Vuosina 1978-1979 kunnan tonttien kokonaishinnat olivat keskimäärin hieman alle 2 000 markkaa alueesta riippuen. 1980-luvun puolivälissä maksoi kunnan maa Lapijoella 3 mk/m 2 ja Kirkonkylällä Riikon alueella 8,5 mk/m 2. Keskihinta oli 5 mk/m 2 ja kokonaishinnat painottuivat 7 000 markkaan. Vastaavana aikana maksettiin omakotitonteista haja-asutusalueilla noin 15 000 markan hintoja. 1980-luvun jälkipuoliskolla yksityisten hintataso kohosi noin 25 000-35 000 markkaan eli hintataso lähes kolminkertaistui 1980-luvun puoliväliin verrattuna, samalla myös kauppojen määrä lisääntyi. Vastaavana aikana kunnan omakotitonttimaa maksoi noin 5-10 mk/m 2 eli kokonaishinta oli noin 9 000-10 000 markkaa. Vuosina 1990-1991 saavutettiin yksityisten hinnoissa huipputaso. Tällöin hinta oli keskimäärin 9-12 mk/m 2 eli keskimääräinen 5 000 neliön tontti maksoi noin 50 000 markkaa. Kunta myi maata vajaalla 10 markalla neliöltä eli hieman yli 1000 neliön tontti maksoi noin 10 000 markkaa. Laman aikana vuosina 1992-1994 tonttikauppojen määrä väheni yksityisten markkinoilla selvästi vuosiin 1989-1991 verrattuna. Tällöin hinnat putosivat noin 18 000-25 000 markan keskivaiheille, yksittäisten huippujen ollessa noin 50 000 markkaa. Eurajoen kunnan myynnit viikastuivat vuonna 1994. Tällöin kuuden kaupan neliöhinta oli keskimäärin 12 mk ja kokonaishintataso noin 19 000 markkaa. Vuonna 1997 kunta myi 10 tonttia. Lapijoella hinnat vaihtelivat 7-9 mk/m 2 eli kokonaishinta oli 7 500-16 000 markkaa ja Lavilan alueella 11-14 mk/m 2 eli 14 000-21 000 markkaa. Yksityisten hinta painottui vuonna 1997 neljässä kaupassa noin 5 markkaan eli laskennallinen kokonaishinta oli noin 30 000 markkaa. Vaihteluväli näissä kaupoissa oli 12 500 markasta 89 000 markkaan. Koska sekä Eurajoen kunnan että yksityisten tekemien kauppojen määrä on ajoittain varsin vähäinen, 1-3 kauppaa vuodessa, ei aineisto riitä ko. vuosina tilastolliseen tarkasteluun. Keskihinnat ovat siten suuntaa-antavia. Eurajoen kunnan osalta tällainen jakso on erityisesti vuosina 1984-1996 muutamia vuosia lukuunottamatta. Yksityisten osalta vastaava ajanjakso on aikavälillä 1981-1984 ja lisäksi 1970-1980-lukujen yksittäiset vuodet. Eurajoen omakotitonttien markkinoilla ei näin ollen ole selkeitä hintatasoja ko. vuosina kauppojen vähäisestä määrästä johtuen. 14

EURAJOEN KUNNAN JA YKSITYISTEN MYYMIEN OMAKOTITONTTIEN NELIÖHINNAT REAALISENAVUODEN 1997 TASOSSA, MEDIAANIHINNAT rnklm2 MKIM2 1962-1998 16 --- -r-~~-l<u n na n-~y mie~- o~k~tito~t-ti~ ~=;;~liöh-i~-~~t ---- =r~---" -------------------~-~~--~-----------"------1 14 : --+--Yksityisten myymien omakotitonttien neliöhinnat 12 10-8 6 4 2 0 0 (!) (j) 1 ------ N -.:t (!) (!) (j) (j) (!) CX) 0 N (!) (!) 1'- 1'- (j) (j) (j) (j)..--..-- Eurajoki valitaan -73 -.:t (!) CX) 0 1'- 1'- 1'- CX) (j) (j) (j) (j) N CX) (j) -.:t (!) cx::> 0 N -.:t (!) CX) CX) CX) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) Rak_ vaihe 7 4-80 Käyttö alkaa OL 1-78, OL2-80 CX) -~---.. ~VUOSI _j -------------------~----~M~AA~KA~N~TAOY Kuvio 4. Toteutuneiden omakotitonttien neliöhintojen kehitys reaalisena Eurajoella vuosina 1962-1998. Suurimmat hintojen vaihtelut ajoittuvat 1990-luvulle (kuvio 3). Reaalisesti hintojen kehitys on kuitenkin pysynyt lähes ennallaan (kuvio 4). Omakotitonttien hintatason muutos vastaa suhteellisen hyvin yleisen kustannustason kehitystä (kuvio 5). ' ELINKUSTANNUSINDEKSI JA EURAJOEN KUNNAN JA YKSITYISTEN MYYMIEN indeksi OMAKOTITONTTIEN NELIÖHINNAT NIMELLISINDEKSINÄ (1970=1 00) 200 0 C'? LI) 1'-- 0> C'? l{) 1'-- 0> C'? l{) 1'-- 0> <0 ;:::: C:O o;..--..--..--..--..--..--..--..--..--..--..--..--..--..--..--..--..-- ('1") l!) 1'- (!) (!) (!) (!) 1'- 1'- 1'- 1'- CX) CX) CX) CX) (j) 0) 0) (j) (j) (J) (j) (j) (j) 0) 0) 0) 0) 0) (j) 0) (j) (j) 0) 0) (j) 0) ~._._ - Eurajoki valitaan -73 Rak_ vaihe -7 4-80 Käyttö alkaa OL 1-78, OL2-80 - 1 MAAKANTA OY Kuvio 5. Elinkustannusindeksi (1970=1 00) ja toteutuneiden omakotitonttien neliöhintojen kehitys Eurajoella nimellisindeksinä (1970=1 00) vuosina 1962-1998. Eurajoen kunnan myymien omakotitonttien neliöhintataso vastasi lähes elinkustannusindeksin (EKI) kehitystä vuoteen 1982 saakka (kuvio 5). Kunnan omakotitonttien neliöhintojen kohoaminen suhteessa elinkustannusindeksiin alkoi vuosina 1983-1985. Kunnan hintojen voimakas tilapäinen nousu tapahtui vuonna 1990 ja yhtäjaksoinen hintojen voimakas nousu vuosina 1992-1994, minkä jälkeen kunnan omakotitonttien neliöhintataso laski lähelle elinkustannusindeksiä. 1990-luvun lopussa kunnan hinnat ovat jälleen kohonneet varsin voimakkaasti suhteessa elinkustannusindeksiin. Kunnan myymien omakotitonttien hintojen kehityksen yleistrendiä 1990-luvulla voidaan uosi 15

,. pitää nousevana. Eurajoen kunnan toteutuneet omakotitonttien keskihinnat olivat pääsääntöisesti matalampia suhteessa kunnanhallituksen päätösten mukaisiin hintatasoihin aina vuoteen 1989 saakka. Yksityisten myymien omakotitonttien nimellinen hintataso vastasi lähes elinkustannusindeksin tasoa vuosina 1962-1980. Vuosina 1985-1995 yksityisten myymien omakotitonttien neliöhintataso ja -kehitys vastasivat käytännössä kunnan hintojen tasoa ja kehitystä eli hintojen kehitys oli varsin epätasaista. Vuodesta 1995 lähtien yksityisten myymien omakotitonttien hintataso on kuitenkin ollut selvästi Eurajoen kunnan hintatasoa alhaisempi ja hintojen kehitys epätasaisempaa. Yksityisten myymien omakotitonttien hintojen kehityksen yleistrendiä 1990-luvulla voidaan pitää laskevana. mk 50 000 1 OMAKOTITONITIEN LASKENNALLISTEN KOKONAISHINTOJEN NIMELLINEN KEHITYSEURAJOELLA VUOSINA 1962-1998 1=0=- Eurajoen- kunnan rnjynlien-tonttien laskennalliset koko-naishinnati'. Yksityisten myymien tonttien laskennalliset kokonaishinnat r. ~---~~----~---~- 40 000 30 000 20 000 10 000 0 N "<;f" <.0 CX) 0 N "<;f" <.0 CX) 0 N "<;f" <.0 CX) 0 N "<:t <.0 <.0 <.0 <.0 <.0 1'- 1'- 1'- 1'- 1'- CX) CX) CX) CX) CX) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j)..--..--..--..--..--..--..--..--..--..--..--..--..--..--..--..--..--..--...,._ _...,._ Eurajoki valitaan -73 Rak. vaihe -74-80 Käyttö alkaa -OL 1-78, OL2-80 CX) (j) vuosi (j)..-- MAAKANTA OY Kuvio 6. Omakotitonttien laskennallisten kokonaishintojen kehitys nimellisenä Eurajoella vuosina 1962-1998. Yksityisten myymien omakotitonttien nimelliset kokonaishinnat olivat koko tarkasteluajanjaksolla Eurajoen kunnan myymiä omakotitontteja korkeampia. Yksityisten myymien omakotitonttien korkeammat kokonaishinnat selittyvät omakotitonttien huomattavasti suuremmalla pinta-alalla verrattuna kunnan myymiin omakotitonttien pintaalaan. Yksityisten myymien omakotitonttien keskikoko oli noin 4 300 neliötä ja Eurajoen kunnan myymien noin 1 600 neliötä (kuvio 6). Kunnan hintapäätösten ja toteutuneiden kauppojen tilastojen välillä on eroja. Kaupoissa on mukana mm. aiemmin vuokrattuja tontteja. Lisäksi keskeinen syy hintaerolle löytyy aluekohtaisista vaihteluista. 4 MAA- JA METSÄTALOUSALUEIDEN HINTAKEHITYS EURAJOELLA 1962-1998 Pellon ja metsämaan hehtaarihintoja on tarkasteltu Eurajoelta otantoina vuosilta 1962-1981 ja jatkuvana hintasarjana vuosilta 1982-1998 (vuoden 1998 osalta tammitoukokuu). Maa- ja metsätalousalueiden hintojen tarkastelu on mukana tässä selvityksessä Loviisan kiinteistöjen hintaselvityksestä poiketen, koska Eurajoen alueella maa- ja metsätalous on merkittävä elinkeino. Maa- ja metsätalouden osuus oli lähes 20 /o Eurajoen elinkeinorakenteesta vuonna 1995. 16

Hintavertailussa ovat mukana ainoastaan sellaiset pelto- ja metsäalueiden kaupat, joiden on tiedetty olevan edustavia eli ovat rakentamattomien alueiden kauppoja ja sisältävät ainoastaan joko peltoa tai metsää. Vuosilta 1980-1981 tietoja ei ollut helposti saatavilla. Vuosien 1982-1984 osalta Eurajoen kuntakohtaiset maa- ja metsätalousalueiden kauppojen tiedot puuttuvat, koska maanmittauslaitoksen vuosittaiset kiinteistöjen kauppahintatilastot sisältävät pelto- ja metsämaiden osalta ainoastaan maatalouspiiri-ja läänitason tiedot. Pellon nimellinen hehtaarihinta kehittyi Eurajoella vuosina 1962-1971 varsin epätasaisesti hehtaarihinnan vaihtelun ollessa noin 2 400-6 400 markkaa. Vuosina 1973-1978 pellon nimellinen hehtaarihinta nousi runsaaseen 10 000 markkaan, minkä jälkeen pellon hinta tilapäisesti laski tasolle noin 8 000 markkaa hehtaarilta. Vuosina 1982-1988 pellon hehtaarihinta nousi jälleen voimakkaasti hintatason ollessa korkeimmillaan lähes 60 000 markkaa hehtaarilta. Tämän jälkeen pellon hehtaarihinta lähti selvään laskuun, jota jatkui aina vuoteen 1996 saakka. Peltohehtaari maksoi tällöin noin 13 000 markkaa. Kahden viime vuoden aikana pellon hintataso on jälleen noussut tasolle noin 30 000 markkaa hehtaarilta. (Liite 4) Metsän nimellinen hehtaarihintataso oli Eurajoella vuosina 1962-1967 varsin tasainen lukuunottamatta vuotta 1962. Vuonna 1962 kauppoja löytyi ainoastaan 2 kpl, joissa metsä maksoi noin 1 500 markkaa hehtaarilta. Vuosina 1969-1985 metsän hehtaarihintojen kehitys oli hieman epätasaisempaa, mutta yleistrendiä voidaan ko. ajanjaksolla pitää nousevana. Tällöin metsähehtaarin hintataso nousi noin 2 500 markasta hieman yli 24 000 markkaan hehtaarilta. Vuosina 1985-1994 metsän hintojen kehityksen yleistrendiä voidaan puolestaan pitää laskevana, vaikka ko. ajanjaksolle sijoittuu metsän hintojen tilapäinen nousu vuosina 1986-1988. Vuosina 1985-1994 metsän nimellinen hehtaarihintataso vaihteli välillä 8 500-20 000 markkaa hehtaarilta, keskimäärin noin 12 000 markkaa hehtaarilta. Metsän hintakehitys on ollut varsin epätasaista 1990-luvun loppupuolella, jolloin hintataso on ollut välillä noin 9 000-21 000 markkaa hehtaarilta. (Liite 5) rnklha 60 000 50 000 PELLON JA METSÄN HEHTAARIHINNAT NIMELLISENÄ EURAJOELLA, MEDIAANIHINNAT MKIHA 1962-1998 -o- rvetsän hehtaarihintojen kehitys Eurajoella -~- Pellon hehtaarihintojen kehitys Eurajoella 1 1 1 40 000. 1 30 000 1 \Ji ~ ~~ /' 1 1 1 1 1 1 N -q- <.0 cx::> 0 N -q- <.0 cx::> 0 N -q- <.0 <.0 <.0 <.0 1'- 1'- 1'- 1'- 1'- cx::> cx::> cx::> (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) ~ ~ ~......--...--...--...-- ~ ~-... 1 <.0 cx::> (j)...-- 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 cx::> cx::> (j)...-- 0 N -q- 0'> (j) (j) (j) (j) (j)...--...--...-- Eurajoki -73 Rak. vaihe -74-80 Käyttö alkaa OL 1-78, 012-80 <.0 cx::> ~...-- ~ vuosi...-- ------- MAÄKANTA75v Kuvio 7. Pellon ja metsän hehtaarihinnat nimellisenä Eurajoella vuosina 1962-1998. 17

mk/ha 80 000 70 000 PELLON JA METSÄN HEHTAARIHINNAT REAALISENA EURAJOELLA, MEDIAANIHINNAT MKIHA 1962-1998 -o- Nletsän hehtaarihintojen kehitys Eurajoella -:::+::-Pellon hehtaarihintojen kehitys Eurajoella N ~ ~ 00 0 N ~ ~ 00 0 N ~ ~ 00 0 N ~ ~ 00 ~ ~ ~ ~ ~ l» l» ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ vuosi 1..,...........! Eurajoki valitaan -73 Rak. vaihe -74-80 Käyttö alkaa OL 1-78, OL2-80 1 J ------------------~MAA~KA~~N~TA~OY Kuvio 8. Pellon ja metsän hehtaarihinnat Eurajoella reaalisena vuoden 1997 hintatasoon muutettuna vuosina 1962-1998. Metsän ja pellon hehtaarihintojen kehitys vastaavat toisiaan lähes koko tarkasteluajanjaksolla vuosina 1962-1998 (kuviot 7 ja 8). Koko tarkasteluajanjaksolla pellon hintataso on kuitenkin ollut korkeampi kuin metsän hintataso. Pellon ja metsän hehtaarihinnat ovat olleet lähes samalla tasolla ainoastaan vuosina 1971 ja 1997. Pellon ja metsän hehtaarihinnat ovat lähimmillään toisiaan pääsääntöisesti ainoastaan silloin, kun metsän päätehakkuut lähestyvät eli metsästä saadaan suurin tuotto. Koska kauppojen määrä vuosittain on suhteellisen vähäinen erityisesti peltoalueiden osalta, aineistoa on tilastolliseen tarkasteluun vuosittain vähän. Keskiarvohinnoissa korostuvat vähäisellä hinta-aineistolla yksittäiset selvästi keskitasosta poikkeavat kauppahinnat Mediaanihinnat, erityisesti pitkän aikavälin kehitys, kuvaavat parhaiten alueen metsän ja pellon hintatasojen kehitystä käytettävissä olevan aineiston puitteissa. 5 LOMAKIINTEISTÖJEN JA ASUNTOJEN HINTAKEHITYS EURAJOELLA 5.1 Lomakiinteistöjen hinnat Rakentamattomien lomakiinteistöjen hintoja on tarkasteltu Eurajoelta otantoina vuosilta 1962-1981 ja vuosittain aikajaksolla 1982-1998 (vuoden 1998 osalta tammitoukokuu). 1960-luvun ja 1970-luvun alkupuolen lomakiinteistöjen kauppojen yksilöiminen osoittautui ongelmalliseksi, sillä lomakiinteistöjen ominaisuudet eivät aina selviä riittävän tarkasti lainhuudatusasiakirjojen liitteistä. Ainoastaan osassa asiakirjoista kauppakirjan liitteenä oli kartta tai selvitys kohteen tarkasta sijainnista. Hintavertailuun on otettu mukaan ainoastaan sellaiset lomarakennuspaikkojen kaupat, joiden on tiedetty olevan rantaan rajoittuvia ja rakentamattomia. Kauppojen varsin vähäinen määrä ja kohteiden yksilöllisyys ovat ongelmana lomatonttien hintamäärityksessä myös Eurajoella, mikä aiheuttaa suurta hintojen hajontaa. Lisäksi lomatonttien ja rakennettujen kesämökkien kauppoja on Eurajoella tehty var- 18

sin vähän koko tarkasteluajanjaksolla lukuunottamatta 1960-lukua. 1970-1980-luvuilla kauppoja tehtiin keskimäärin 1-2 kauppaa ja 1960-luvulla noin 13 kauppaa vuosittain. Vuonna 1963 tehtiin eniten kauppoja eli 19 kauppaa. Vuodesta 1970 lähtien kauppojen määrä ei riitä tilastolliseen tarkasteluun, joten hintakehityksen tulokset ovat suuntaa-antavia. (Liite 6) RANTAAN RAJOITTUVIEN RAKENTAMATTOMlEN LOMAKIINTEISTÖJEN NELIÖHINNAT NIMELLISENÄ EURAJOELLA, MEDIAANIHINNAT MKIM2 VUOSINA 1962-1998 -+--- Rantatonttien neliöhintojen kehitys Eurajoella o Rantakaavatonttien neliöhintoja Eurajoella o Haja-asutusalueiden rantatonttien neliöhintoja Eurajoella 80 60 40 20 0 N <D 0>? oo;;t <D CX) 0 N oo;;t <D CX) 0 N oo;;t <D CX) 0 N oo;;t <D <D <D <D 1'- 1'- 1'- 1'- 1'-- CX) CX) CX) CX) CX) 0> 0> 0> 0> 0> 0> 0> 0> 0> 0> 0> 0> 0> 0> 0> 0> 0> 0> 0> 0> 0> ----~--~~--~~--~~~mklm2 140 120 100 _..., ~-~-.... Eurajoki valitaan -73 Rak. vaihe -7 4-80 Käyttö alkaa OL 1-78, OL2-80 CX) ~ vuosi ------- ------~--------~----.---~------~--- MAAKANTA OY Kuvio 9. Lomatonttien neliöhinnat nimellisenä Eurajoella vuosina 1962-1998. RANTAAN RAJOITTUVIEN RAKENTAMATTOMlEN LOMAKIINTEISTÖJEN NELIÖHINNAT REAALISENA EURAJOELLA, MEDIAANIHINNAT MKIM2 mklm2 VUOSINA 1962-1998 140,--~---~--------~-------~------~--------------~-~-----------------~---~---------------~--~~--------~~---~-------~--~----~. -+--- Rantatonttien neliöhintojen kehitys Eurajoella, 120! o Rantakaavatonttien neliöhintoja Eurajoella [ _ L~-- Haja-a~~tusalueiden rantatont~i~n neliö~_intoja E~~ajoella l 100 N oo;;t <D CX) 0 N -.:t <D CX) 0 N -.:t <D CX) 0 N oo;;t <D CX) <D <D <D <D 1'- 1'- 1'-- 1'- 1'-- CX) CX) CX) CX) CX) 0> 0> 0> 0> 0> 0> 0> 0> 0> 0> 0> 0> 0> 0> 0> 0> 0> 0> 0> 0> 0> 0> 0> 0>......,._. --------- -----. Eurajoki valitaan -73 Rak. vaihe -74-80 Käyttö alkaa OL 1-78, OL2-80 vuosi MAAKANTA OY Kuvio 10. Lomatonttien neliöhinnat Eurajoella reaalisena vuoden 1997 hintatasoon muutettuna vuosina 1962-1998. 19

...----------------------------------------- Eurajoen lomatonttien nimelliset neliöhinnat pysyivät lähes samalla tasolla eli neliöhinta oli noin yhden markan vuosina 1962-1967 (kuvio 9). Vuosina 1968-1970 lomatonttien neliöhinnat nousivat noin 2-2,5 markan tasolle. Vuonna 197 4 neliöhinnat lähtivät uudelleen nousuun ja hinnat nousivat vuoteen 1977 saakka, jolloin lomatontti maksoi noin 20 markkaa neliöltä. Lomatonttien hintatason kehityksestä ei voi tehdä johtopäätöksiä vuosien 1977-1983 osalta, koska Eurajoelta löytyi ko. ajanjaksolta yhteensä ainoastaan 5 kauppaa. Vuosina 1984-1988 lomatonttien nimelliset neliöhinnat nousivat Eurajoella lähes 40 markan tasolle ja edelleen vuonna 1989 hyvin voimakkaasti eli lähes 65 markan tasolle neliöltä. 1990-luvulla lomatonttien hintojen kehitys on ollut varsin epätasaista, mutta neliöhintojen kehityksen yleistrendiä voidaan pitää hieman nousevana. Rantakaava- ja haja-asutusalueilla sijaitsevien lomatonttien hintavaihtelut ovat varsin suuria Eurajoella. Myös yksittäisten rantakaavatonttien ja haja-asutusalueiden lomatonttien sisäiset hintaerot vuositasolla osoittautuivat suuriksi. Kohteiden yksilöllisyys, suuret hintaerot sekä kauppojen vähäinen määrä vaikeuttavat yhtenäisen hintakehityksen arvioimista Eurajoella. Lomatonttien hintakehityksestä ei voida tehdä luotettavia johtopäätöksiä erityisesti 1980-1990-luvuilla. 5.2 Asuntojen hinnat Vanhojen rivi- ja pientalohuoneistojen hinnat nousivat Eurajoella vuoteen 1991 saakka, jolloin niiden nimellinen neliöhinta oli hieman yli 4 600 markkaa neliöltä. Tällöin rivi- ja pientalohuoneistojen hinnat olivat Eurajoella korkeimmillaan. Vuoden 1991 jälkeen hinnat laskivat vuoteen 1994 saakka noin 3 300 markkaan neliöltä. Vuosina 1994-1996 hinnat nousivat tasolle noin 3 800 markkaa neliöltä. Vuonna 1997 vanhojen rivi- ja pientalohuoneistojen hinnat laskivat Eurajoella hieman (noin 50 markkaa neliöltä) edelliseen vuoteen verrattuna, toisin kuin useammalla muulla paikkakunnalla. Vanhojen rivi- ja pientalohuoneistojen vuoden 1997 hintataso vastaa lähes vuoden 1993 hintatasoa. Vanhojen kerrostalohuoneistojen kauppoja on Eurajoella tehty viimeisten 11 vuoden aikana yhteensä ainoastaan 12 kpl. Kerrostalohuoneistojen neliöhinta oli korkeimmillaan vuonna 1991, jolloin nimellinen neliöhinta oli lähes 4 000 markkaa neliöltä. Vuosina 1991-1995 neliöhinta laski noin 2 500 markan tasolle. Vuonna 1997 kerrostalohuoneistojen neliöhinta nousi noin 3 500 markkaan. Vähäisen kauppojen lukumäärän vuoksi (Eurajoella on vain muutama osakeomisteinen kerrostalo) aineisto ei riitä tilastolliseen tarkasteluun, minkä vuoksi em. johtopäätökset ovat ainoastaan suuntaaantavia. Taulukko 1. Vanhojen asuinhuoneistojen hintakehitys nimellisenä ja reaalisena Eurajoella vuosina 1987-1997. NIMELLISKEHITYS REAALIKEHITYS mk/m2 mk/m2 mk/m2 mk/m2 Vuosi vanhat lkm vanhat lkm vanhat lkm vanhat lkm kerrostalot rivi- ja kerrostalot rivi- ja pientalot pientalot 1987 3 041 1 3 201 15 4 044 1 4 257 15 1988 -.. 2 -.. 2 1989 3 313 2 4 248 15 3 938 2 5 049 15 1990-4 239 12-4 752 12 1991 3 860 2 4 628 22 4 154 2 4 980 22 1992-4 253 14-4464 14 1993 2 980 2 3 743 12 3 063 2 3 848 12 1994-3 328 18-3 384 18 1995 2 487 2 3 471 10 2 503 2 3 493 10 1996-3 829 17-3 832 17 1997 3 449 3 3 785 15 3 449 3 3 785 15 20

6 HINTAKEHITYKSEN VERTAILU MUILLA PAIKKAKUNNILLA 6.1 Omakotitonttien hintakehitys Eurajoen omakotitonttien nimellinen hintakehitys vastasi lähes yleisen elinkustannusindeksin ja vertailupaikkakuntien hintojen kehitystä vuosina 1961-1983. Tyypillinen 1980-1990-lukujen hintojen kehitys näkyy myös Eurajoen hinnoissa, joskin Loviisan ja Helsingin hinnoissa kehitys on havaittavissa selvemmin. Hinnat nousivat Eurajoella maltillisesti 1980-luvun puolivälissä ja voimakkaammin vuosina 1987-1990/1991, jonka jälkeen hinnat ovat kehittyneet varsin epätasaisesti. 1990-luvun epätasainen hintakehitys on havaittavissa sekä Eurajoen kunnan ja yksityisten että Loviisan yksityisten myymien omakotitonttien osalta. Tyypillinen 1980-1990-lukujen hintojen kehitys näkyy selvimmin Helsingin hinnoissa. indeksi 3 500 3 000 2 500 ELINKUSTANNUSINDEKSI (1970=1 00) JA EURAJOEN, LOVIISAN SEKÄ HELSINGIN TOTEUTUNEIDEN OMAKOTITONTTIKAUPPOJEN NELIÖHINTOJEN KEHITYS NIMELLISINDEKSINÄ (1970=1 00), --o- Eurajoen kunta ---- Eurajoki, yksityiset. ' ----- Loviisan kaupunki -e- Loviisa, yksityiset ' ~Helsinki -EKI 2 000 1 500 1 000 500 0... c.o (j)... ('") l() 1'- (j)... ('") l() 1'- (j)... ('") l() c.o c.o c.o c.o 1'- CO CO CO CO (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j) (j).....--.............................. -....... Eurajoki valitaan -73 Rak. vaihe -74-80 Käyttö alkaa OL 1-78, OL2-80 ('") l() 1'- (j) 1'- 1'- 1'- 1'- a; (j)... (j)... (j)... (j)... (j)... 1'- ~ vuosi i L ------------- -~---------~ --------- ------------ MAAKANTA OY Kuvio 11. Elinkustannusindeksi (1970=1 00) ja toteutuneiden omakotitonttikauppojen neliöhintojen kehitys nimellisindeksinä (1970=1 00) Eurajoella, Loviisassa sekä Helsingissä vuosina 1961-1997. 6.2 Lomatonttien hintakehitys Eurajoen lomatonttien nimellinen neliöhintataso vastasi vuosina 1964-1975 yleistä kustannustason kehitystä (kuvio 12). Vastaavanlainen kehitys on havaittavissa myös Pernajan ja Tammisaaren lomatonttien hinnoissa. Eurajoen lomatonttien hintataso nousi vuonna 1976 tilapäisesti ja oli korkeampi kuin Pernajan ja Tammisaaren hintataso. Hintatasojen nouseminen oli myös voimakkaampaa suhteessa elinkustannusindeksiin. 1980-luvun alusta alkaen Eurajoen, kuten myös Pernajan ja Tammisaaren lomatonttien hintatasot nousivat voimakkaasti aina 1990-luvun vaihteeseen, jonka jälkeen hintatasot ovat vaihdelleet vuosittain varsin voimakkaasti suhdanteiden mukaan. Lomatonttien hinnat ovat kuitenkin kehittyneet Eurajoella ja vertailupaikkakunnilla samansuuntaisesti 1990-luvulla. Voimakkainta neliöhintojen vaihtelu on 1990- luvulla ollut Eurajoella. 21