SRV:n tulos parani joka kvartaalilla Tilinpäätös 1-12/2014 Juha Pekka Ojala, toimitusjohtaja Ilkka Pitkänen, CFO 11.2.2015 1
Liiketoiminnalla kolme tukijalkaa Toimitilarakentaminen 63 %* Suomen liiketoiminta 92 % konsernin liikevaihdosta Asuntorakentaminen 37 %* 1-12/2014 Kansainvälinen liiketoiminta 8 % konsernin liikevaihdosta Toimistot ja liiketilat Hotellit ja erityistilat Logistiikkatilat Kalliotilat ja infrahankkeet Sairaalat Omistusasunnot Vuokra-asunnot Aluekehityshankkeet Kauppakeskukset Kauppakeskusoperointi Muut toimitilahankkeet *osuus Suomen liiketoiminnan liikevaihdosta 2
Fokus toimenpiteissä kannattavuuden kasvattamiseksi Välitön vaikutus kannattavuuteen Pitkän ajanjakson vaikutus Hankekate % ~ 20 % ~ 15 % ~ 10% Urakoinnin kannattavuuden kasvattaminen Rakentaminen Omakehitteisen urakoinnin lisääminen Omakehitteiset hankkeet Pääosin osatuloutus Omaperusteisten hankkeiden käynnistäminen Omaperusteiset hankkeet Luovutuksenmukainen tuloutus Kauppakeskushankkeiden käynnistäminen Omaperusteisten kauppakeskushankkeiden omistaminen (mm. Pearl Plaza, Okhta Mall, Promenade, REDI) Luovutuksenmukainen tuloutus. Omistusosuutta vastaava osuus eliminoidaan rakentamisen katteesta. 3 Rakentaminen Osatuloutus Sovittujen lisävastuiden ottaminen Väliaikainen omistaminen Pidempiaikainen omistus Riskitaso
1-12/2014 Toiminnan fokusointi on tuottanut tulosta Omaperusteiset kauppakeskushankkeet Omaperusteiset hankkeet Omakehitteiset hankkeet Pearl Plaza, Pietari avattu 8/2013 + Okhta Mall, Pietari avaus H1/2016 + Promenade, Moskova avaus H1/2016 REDI, Helsinki avaus H2/2018 Kuluttajille suunnattu asuntotuotanto Toimitilahankkeet + + + - + +/- Suomen vuokraasuntokohteet + Kävijämäärät kehittyvät myönteisesti, elokuussa kävijämäärä lähes 600 000. 97% tiloista vuokrattu. Rakentaminen etenee. Arvioidut kustannussäästöt 25 Meuroa. Rahoitus varmistettu. Sijoittajaratkaisu toteutui, rakentaminen etenee. Pankkilainaneuvottelut käynnissä. 240 Meuron sopimus yhteissijoittamisesta sijoittajaryhmän kanssa allekirjoitettu 10.2.2015. Tavoitteena pankkirahoituksen ja urakkasopimuksen sopiminen Q1/15 aikana ja rakentamisen aloittaminen H1/15 aikana. Q4/14: kuluttajamyynti piristyi, uusia aloituksia 197. 1-12/14: kuluttajamyynti laski. Valmistuneiden asuntojen määrä alle puolet vs. 1-12/13. Ennakkomarkkinoinnin kysynnän perusteella päätetty aloittaa 163 asunnon rakentaminen. Derbyn myynti kasvatti liikevaihtoa, mutta heikensi kotimaan liiketoiminnan suhteellista kannattavuutta. Sijoittajlle myytiin 468 omakehitteistä asuntoa (404). Rakenteilla 670 omakehitteistä asuntoa. Kaikkiaan rakenteilla 1625 asuntoa. Rakentaminen Suomen liiketoiminta + Rakentamisen kannattavuuden parantaminen on tuottanut tulosta. 4
1-12 / 2014 Konserni: tilauskanta korkealla tasolla, omavaraisuus kasvoi Konsernin tilauskanta 860,4 Meur (825,8 Meur) Uusia sopimuksia 700,3 Meur (600,7 Meur) Tilauskanta valtaosin urakointia, tilauskannan myyty osuus 729 Meur (85 %) Konsernin liikevaihto edellisvuoden tasolla ja liikevoitto, tulos ja EPS laskivat hieman Vertailuvuonna noin 8,3 Meuron käyvän arvon muutos Konsernin euromääräinen tuloskehitys parani jokaisella neljänneksellä Sidotun pääoman alenemisen ansiosta omavaraisuus nousi 43,0 %:iin (36,4 %) ja velkaisuusaste aleni 91,6 %:iin (97,1 %) 5
1-12 / 2014 Konsernin avainluvut 1-12/ 2014 1-12/ 2013 Muutos 1-12/14 vs 1-12/13 Muutos 1-12/14 vs 1-12/13 10-12/ 2014 10-12/ 2013 Liikevaihto, Meur 684,4 679,4 +5,0 +0,7% 193,8 171,6 Liikevoitto, Meur 24,9 26,4-1,5-5,5% 9,6 4,6 Liikevoitto% 3,6% 3,9% 5,0% 2,7% Nettorahoituskulut -6,4-3,6-2,8 +77,9% -2,4-1,0 Tulos ennen veroja, Meur 18,5 22,8-4,3-18,7% 7,2 3,6 Tilauskanta, Meur 860,4 825,8 +34,6 +4,2% Uudet sopimukset, Meur 700,3 600,7 +99,6 +16,6% 108,0 68,3 Tulos/osake, euroa 0,33 0,43-0,10 0,13 0,02 Omavaraisuusaste, % 43,0 36,4 6
7
Tilauskanta säilyi korkealla tasolla Uusien sopimusten määrä kasvoi Panostukset uusiin urakoihin onnistuivat Kuluttajille suunnatun asuntotuotannon aloituksia kasvatetaan Aloituspäätökset tehty 163 asunnon rakentamisesta. Kohteet eivät sisälly tilauskantaan eivätkä uusiin sopimuksiin. Meur 800 700 600 500 400 300 200 Konserni; uudet sopimukset 595 601 700 100 Tilauskanta 860 Meuroa Tilauskannan myyntiriski on pieni Myyty rakentamaton tilauskanta 729 Meur (85 %) Suomen toimitilaurakoinnin ja omakehitteisen vuokra-asuntourakoinnin osuus kasvoi 0 Meur 1 000 800 600 400 200 0 489 32 202 255 272 2012 2013 2014 Konserni: tilauskanta 595 20 303 811 828 826 53 100 180 349 362 12/2009 12/2010 12/2011 12/2012 12/2013 12/2014 336 439 253 393 860 137 273 450 Kansainvälinen liiketoiminta Suomen liiketoiminta; Asuntorakentaminen Suomen liiketoiminta; Toimitilarakentaminen 8
1-12 / 2014 Suomen liiketoiminta: kannattavuus kasvoi joka kvartaalilla Suomen liiketoiminnan kannattavuus jatkoi kasvuaan Liikevaihto 627,9 Meur (574,8 Meur), +9 % Suomen liikevoitto 30,0 Meur (21,4 Meur), +40 % Liikevoitto-% 4,8 % (3,7 %) Kokonaisasuntomyynti 756 (701). Sijoittajamyynti kasvoi, kuluttajamyynti laski, mutta piristyi Q4/14 Asuntotuotannosta myyty 87 %. Tuotannosta SRV:n kehittämää 62 % Suomen asuntorakentamisen liikevaihdon ja kannattavuuden volyymiin vaikutti valmistuneiden asuntojen määrän lasku 9
Suomen liiketoiminta Suomen liiketoiminta 92 % konsernin liikevaihdosta Toimitilarakentaminen 63 %* Asuntorakentaminen 37 %* Toimistot ja liiketilat Hotellit ja erityistilat Logistiikkatilat Kalliotilat ja infrahankkeet Omistusasunnot Vuokra-asunnot Aluekehityshankkeet Sairaalat 10
Suomen liiketoiminnan kannattavuus parantunut Suomen liikevaihto säilynyt hyvällä tasolla tilauskannan kasvun jatkuessa Suomen tilauskanta 723 Meur +77 Meur vs Q4/13 Derbyn myynti laski tilauskantaa vs Q2/14 Suomen kannattavuus kehittynyt myönteisesti Kiinteähintaiseen urakointiin suhtauduttu kriittisesti Urakkatarjouksille asetettu katetavoitetasot, työmaatoteutuksen hallintaa ja hankintatointa kehitetty määrätietoisesti ja omakehitteisen tuotannon määrää lisätty Operatiivinen kannattavuus myönteistä Q4/14 Liikevoittotasoon vaikutti Derbyn myynti ja valmistuneen oman asuntotuotannon pieni määrä Meur 1 000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Meur 30 25 20 15 10 5 0 Suomen liiketoiminta : liikevaihto (12 kk liukuva) ja tilauskanta 687 772 728 646 721 920 583 561 576 575 564 566 Q2/12 - Q1/13 2,2 % 12,8 Q3/12 - Q2/13 1,7 % 9,6 Q4/12 - Q3/13 2,6 % 15,1 3,7 % 21,4 2013 Q2/13 - Q1/14 4,4 % 24,6 Q3/13 - Q2/14 5,1 % 29,0 27,8 778 723 608 628 Q4/13 - Q3/14 Suomen liiketoiminta : liikevoitto (12 kk liukuva) Q2/12 - Q1/13 Q3/12 - Q2/13 Q4/12 - Q3/13 2013 Q2/13 - Q1/14 Q3/13 - Q2/14 4,6 % Q4/13 - Q3/14 4,8 % 30,0 2014 2014 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % Liikevaihto (12 kk) Tilauskanta Liikevoitto (12 kk) Liikevoitto- % 11
Asuntojen kokonaismyynti kasvanut maltillisesti SRV:n kehittämän asuntotuotannon kokonaismyynti kasvoi 7 % Sijoittajille myytiin 468 omakehitteistä vuokra-asuntoa (404 1-12/13) Kuluttajille suunnatusta tuotantoa myytiin 288 asuntoa (297 asuntoa 1-12/13), kuluttajakysyntä vilkastui selvästi Q3-Q4/14 syyskuun aikana Rakenteilla olevista asunnoista myyty 87 % 60 % SRV:n kehittämiä kohteita Uusien kuluttajille suunnattujen asuntojen aloituksia lisätään - vain 12 % rakenteilla olevasta tuotannosta SRV:n on omaperusteista tuotantoa 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 680 198 Asuntomyynti Suomessa (kpl) 745 268 482 477 701 404 756 468 297 288 1-12/11 1-12/12 1-12/13 1-12/14 Omaperusteinen tuotanto 622 586 81 % 81 % 198 1 377 294 969 Sijoittajamyynti; neuvottelu-urakat Asuntotuotanto rakenteilla Suomessa (kpl) 249 330 83 % 471 334 87 % 670 625 Omaperusteinen tuotanto Neuvotteluurakat, sijoittajamyynti Urakat Myyty-% tuotannosta 0 % 12/2011 2197 kpl 12/2012 1849 kpl 12/2013 1054 kpl 12/2014 1625 kpl 12
Oman asuntotuotannon aloituksia päätetty lisätä Kuluttajamyynnin laskuun reagoitiin vähentämällä aloituksia Q3/13-Q2/14 SRV aloitti 197 uuden asunnon rakentamisen Q4/14 Ennakkomarkkinoinnin perusteella SRV on päättänyt aloittaa 163 uuden asunnon rakentamisen Helsingissä Kuluttajille suunnatun tuotannon myyntiriski hallittu Myynnissä 402 asuntoa (360 kpl 12/2013) Valmiiden asuntojen määrä 183 lähes edellisvuoden tasolla (182) Vaikka uusia asuntoja aloitettiin 197 Q4/2014 kuluessa, rakenteilla olevan tuotannon myymätön määrä on pieni 500 Omaperusteisen asuntotuotannon aloitukset (kpl) 415 400 330 300 200 202 197 100 0 95 0 Q4/12 Q4/13 Q4/14 Aloitukset (kpl/12 kk) Aloitukset (kpl/q) 500 400 300 Myymätön asuntotuotanto Suomessa (kpl) 455 402 360 356 178 219 200 100 182 183 99 0 12/2012 12/2013 12/2014 Valmis myymätön omaperusteinen tuotanto Rakenteilla myymätön omaperusteinen tuotanto 13
1-12 / 2014 Kansainvälinen liiketoiminta: ruplan heikkenemisellä ei merkittäviä vaikutuksia Liikevaihto oli 56,9 Meur (104,7 Meur) ja liikevoitto 1,1 Meur (10,0 Meur) Liikevaihdosta valtaosa muodostui Okhta Mall -kauppakeskuksen rakentamisesta Vertailukauden liikevaihtoa ja liikevoittoa kasvattivat Pearl Plaza -kauppakeskuksen loppuvaiheen rakentamisen volyymi ja Okhta Mall -kauppakeskushankkeen 55 %:n osuuden myynti Toiminnallinen valuutta Venäjällä on pääosin euro, joten ruplan heikkenemisen vaikutus tulokseen ja taseeseen ei ollut merkittävä Okhta Mall -projektin rakentamiskustannuksissa 25 Meuron säästöt ruplan kurssin takia Pearl Plaza -kauppakeskuksen käynnistyminen ja operointi on edennyt suunnitelmien mukaan Hankkeiden rahoitus on kunnossa. Vielä suunnitteluvaiheessa olevan Pearl Plazan 2- vaiheen rahoituksesta neuvotellaan 14
Kansainvälinen liiketoiminta 8 % konsernin liikevaihdosta Kauppakeskukset Kauppakeskusoperointi Muut toimitilahankkeet 15
SRV:n Venäjän päähankkeiden rahoitusrakenne Status NOI tavoite SRV:n omistus SRV:n lisäsijoitus Projektin pankkilaina Muuta Pearl Plaza, Pietari valmis, 97% vuokrattu 18 Meur 50% 0 Meur 95 Meur SRV:n sijoitus 23 Meur, 2 vaiheen suunnittelu käynnissä Etmia, Moskova valmis, 100% vuokrattu 4 Meur 50% 0 Meur 33 Meur SRV:n sijoitus 2 Meur Okhta Mall, Pietari rakenteilla, valmis H1/2016 33 Meur 45% (+15%) 9 Meur 112,9 Meur (allekirjoitus 9/14) Omistajien sijoitus noin 115Meur, pääosin jo sijoitettu Promenade, Moskova rakenteilla, valmis H1/2016 10 Meur 20% 1,5 Meur 40 Meur (allekirjoitus 12/14) Omistajien sijoitus 35 Meur. 16
REDI Helsingin kantakaupungin suurin kauppakeskus, jossa lähes 200 liikettä ja monipuoliset palvelut Suomen korkeimmat talot jopa 132 m 1 200 asuntoa kuudessa tornitalossa koteja 2 000 ihmiselle Yksi toimisto- (10 000 m2) ja yksi hotellitorni (10 000 m2) Maanalaisia parkkitiloja 2 000 autolle Pysäköintipaikkoja 3 000 pyörälle Esplanadin kokoinen puisto Uusi tapa asua, viihtyä ja shoppailla huippupaikalla keskellä kaupunkia, silti meren rannalla lähellä luontoa Nousee merellisen Kalasataman sydämeen vuoteen 2022 mennessä; I-vaihe v. 2018. 17
18 Kauppakeskus REDI ja pysäköintilaitos REDIn vuokraus etenee Vuokrausneuvotteluja käydään ankkurivuokralaisten lisäksi laajasti muiden vuokralaisten kanssa. Mikäli käynnissä olevat neuvottelut johtavat sopimukseen, kaupallisista tiloista olisi vuokrattu 70 % Lopullisia ja alustavia vuokrasopimuksia on allekirjoitettu jo noin 20 % kaupallisista tiloista Omistuspohja varmistettu Viime syksynä allekirjoitetun aiesopimuksen pohjalta SRV on 10.2.2015 allekirjoittanut Ilmarisen, OP-Pohjolan ja Lähitapiolan kanssa n. 240 Meuron sopimuksen yhteissijoittamisesta REDI-kauppakeskuksen ja - pysäköintilaitoksen pääomittamista ja toteuttamista varten. Sopimus ehdollinen projektiluottoa koskevan sopimuksen allekirjoittamiselle. SRV:n omistus 40 % REDIstä ja SRV:n sijoituksen määrä noin 96 M Pankkirahoitusneuvottelut käynnissä SRV arvioi käynnissä olevien rahoitusneuvottelujen perusteella projektirahoituksen määräksi noin 50 % investoinnista Kokonaisinvestointi noin 480 M Sijoittaja- ja rahoittajasopimusten yhteydessä allekirjoitetaan rakentamisen urakkasopimus Urakkasopimuksen arvo on noin 400 M ja siirtyy allekirjoituksen jälkeen tilauskantaan Rakentaminen voi alkaa nopeasti kokonaisrahoituksen varmistuttua REDI on ensimmäinen kauppakeskus Suomessa, joka on saavutettavissa vaivattomasti julkisin linja-auto-, metro- ja raitiovaunulinjoin, yksityisautolla, polkupyörällä, jalan ja myös veneellä 500 000 henkilöä asuu 15 minuutin ja 1,1 miljoonaa 30 minuutin ajomatkan päässä REDIstä Kalasataman läpi kulkevan kolmen pääväylän kautta ajaa yli 100 000 autoa päivittäin ja Helsingin ydinkeskusta on 6 minuutin metromatkan päässä
Niittykumpu Espoon kaupunginhallitus hyväksyi Niittykummun metrokeskusta koskevan Espoon, Länsimetron, SRV:n ja SATOn välisen yhteistyö- ja esisopimuksen 16.6.2014. Ensimmäisen vaiheen, joka on noin 20 000 m2, suunnittelu on edennyt aikataulun mukaisesti ja tavoitteena on aloittaa rakentaminen vuoden 2015 keväällä. Metrokeskuskokonaisuus, joka käsittää alueellisen liikekeskuksen sekä 12- ja 24- kerroksiset asuintornit SRV, SATO ja Varma ostivat 28.11.2014 Haukilahdenkadun itäpuoleisen alueen, joka mahdollistaa kolmen asuinkerrostalon ja yht. n. 180 asunnon rakentamisen. Tavoitteena on aloittaa rakentaminen rakennusluvan varmistuttua alkuvuonna 2015. 19
Rakentamisen näkymät Maailmantalouden näkymät lievästi optimistisia, Suomen talouden paranemisesta vain vähän merkkejä Rakentamisessa jatkuu heikko suhdannetilanne Huono taloustilanne ja kuluttajien epävarmuus vaikuttaneet hiljentävästi asuntokauppaan Asuntoaloitusten arvioidaan olevan tänä vuonna liki vuoden 2014 tasolla Tyhjän toimistotilan määrä korkealla ja kaupan lisätilojen tarve on pysynyt vähäisenä Toimitilarakentamisen aloitusten ennustetaan kääntyvän tänä vuonna alhaisesta tasostaan selvään kasvuun Nykyaikaisille ja hyvien liikenneyhteyksien varrella sijaitseville tiloille tarvetta Korjausrakentamisen odotetaan kasvavan noin 2,5 % vuodessa Venäjän BKT:n kasvun hidastuminen jatkunut, vuoteen 2015 liittyy suuria epävarmuuksia ja kokonaistalouden osalta selvää supistumista 20
2015 Vuoden 2015 näkymät Liikevaihdon ja tuloksen kehitykseen vuonna 2015 vaikuttavat yleisen talouskehityksen lisäksi muun muassa SRV:n omien hankkeiden luovutuksenmukainen tuloutus, jatkuvasti tuloutuvan tilauskannan koostuminen pääosin matalakatteisesta urakoinnista, tilauskannan katteiden kehittyminen, omaperusteisen asuntotuotannon myynnin määrä ja kohteiden valmistusajankohta, uusien urakoiden ja omien hankkeiden käynnistyminen. SRV:n Kalasatamaan kehittämän REDI-kauppakeskuksen rakentamisen arvioidaan käynnistyvän vuoden 2015 alkupuoliskon aikana. Nykyvalmistumisaikataulujen perusteella SRV arvioi, että koko vuoden 2015 aikana valmistuu 247 omaperusteista asuntoa. REDI-kauppakeskuksen aloituksen ansiosta konsernin koko vuoden liikevaihdon arvioidaan kasvavan vuoden 2014 tasosta (684,4 Me 1-12/2014). Tuloksen ennen veroja arvioidaan olevan 10-20 milj. euroa (18,5 Meur 1-12/2014). 21
22 Liitteet
23 Suomen liiketoiminta
24 Kansainvälinen liiketoiminta
SRV:n kauppakeskushankkeet Venäjällä: Pearl Plaza Avattiin 24.8.2013 Hankkeen 1. vaihe 140 Meur, laajuus 92 000 m2. SRV:n omistus 50 % ja sijoitus 23 Meur SRV vastaa kauppakeskuksen operoinnista ja vuokrauksesta, noin 97 % tiloista vuokrattu Vuosivuokratulotavoite noin 18 Meur. Kävijämäärä kehittynyt myönteisesti 2. vaiheen suunnittelu ja rahoitusneuvottelut käynnistetty, noin 20 % tiloista varattu http://pearlplaza.ru/ 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 Pearl Plaza; Footfall Data (total number of visitors per month) 8/13 10/2013 12/2013 2/2014 4/2014 6/2014 8/2014 10/2014 12/2014 25
SRV:n kauppakeskushankkeet Venäjällä: Okhta Mall Avataan keväällä 2016 Osa Okhtan alueelle rakennettavaa suurhanketta Omistus; Russia Invest 1 55 %, SRV 45 % (+ välillinen omistus 15 %) SRV vastaa kaupallistamisesta ja rakentamisesta; sopimusten arvo noin 140 Meur Investoinnin nykybudjetti noin 225 Meuroa ja kauppakeskuksen laajuus 144 000 m2 Rahoitussuunnitelma perustuu omistajien noin 115 Meuron pääomasijoituksiin ja 112,9 Meuron pankkilainaan Allekirjoitettuja vuokrasopimuksia ja alustavia vuokrasopimuksia 42 % vuokrattavista tiloista Vuosivuokratulotavoite noin 33 Meuroa 1. SRV:n, Ilmarisen, Spondan, Eteran ja Onvestin omistama sijoitusyhtiö 26
SRV:n kauppakeskushankkeet Venäjällä: Promenade Avataan alkuvuonna 2016 Suur-Moskovan alueelle Mitishin kaupunkiin rakenteillla oleva SRV:n kehityshanke Sijoittajat; SRV (19 %), Blagosostoyanie 1 (55 %) ja Vicus 2 (26 %). SRV:n omistus 20 % huomioiden SRV:n 6,4 prosentin omistus Vicuksesta SRV vastaa kaupallistamisesta ja rakentamisesta. SRV allekirjoitti noin 50 milj. euron projektinjohtourakkasopimukset heinäkuussa. Ruplan heikkenemisestä johtuen kustannukset tulevat jäämään alle 50 Meur Investoinnin arvo 75 milj. euroa ja vuokrattava pinta-ala 26 000 m2. Noin 40 milj. euron pitkäaikaisen projektilainan neuvottelut käynnissä Alustavia vuokrasopimuksia jo yli 60 % vuokrattavista tiloista Vuosivuokratulotavoite noin 10 milj. euroa 1. Venäjän toiseksi suurin ei-valtiollinen eläkerahasto 2. Suomalainen kiinteistösijoitusyhtiö 27
Myyntivalmiit toimitilakohteet Etmia II & III-toimistotalo, Moskova SRV:n kehittämä toimistohanke Moskovaan Sijainti Prospekt Mira -metroaseman vieressä, Etmia II valmistui Q4/2009, lisäosa Etmia III valmistui 2012 Pääosan kohteesta muodostaa Etmia II, Class A -luokiteltu toimistotalo. Etmia III Class B -luokiteltu toimistotalo SRV omistaa 50 % yhteisyrityksestä, SRV:n sijoitus 2 Meur Kohde kokonaan vuokrattu ja vuoden 2014 vuokratasoksi arvioidaan noin 4 Meur Toimet kohteen myymiseksi käynnissä, mutta nykymarkkinatilanteessa myynti sijoittajille epätodennäköistä vuoden 2015 aikana 28